REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR: TRONNOFOTEN (OPPRINNELIG FORSLAG) Dato for siste behandling i planutvalget:

Transkript

1 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR: TRONNOFOTEN (OPPRINNELIG FORSLAG) (Omr. B1 i Kjønstadmarka boligfelt, etappe 1) Planen er datert , sist revidert HEFTE 3 AV 3 Dato for siste behandling i planutvalget: Vedtatt av Levanger kommunestyre i møte den: Under K.sak nr.: Ordfører 1. GENERELT Bestemmelsene gjelder for området begrenset av reguleringsgrense på plankartet. Planområdet er 8,4 daa. Planområdet er regulert til følgende formål: Byggeområder ( ledd nr. 1) Område for konsentrert bebyggelse Område for garasjer Landbruksområder (( ledd nr. 2) Område for jord og skogbruk Spesialområder ( ledd nr. 6) Frisiktsone ved veg Fellesområder ( ledd nr. 7) Felles avkjørsel/parkering Felles leke- og oppholdsareal Felles grøntareal Felles miljøstasjon 2. FELLESBESTEMMELSER 2.1 Nærmere dokumentasjon Sammen med søknad om byggetillatelse skal det leveres situasjonsplan i egnet målestokk som vise bebyggelsens plassering og utforming, gesims- og mønehøyder, adkomstforhold, garasje/parkeringsløsning, opparbeidelse av utearealer og renonvasjonsenhet. Plan- og bygningsmyndighetene kan kreve supplerende materiale i form av snitt, oppriss og 3-dimensjonal framstilling (modell, aksonometri) som belyser planlagte tiltak i forhold til naboskap. 148 av 217

2 2.2 Rekkefølgebestemmelser Boligene kan ikke tas i bruk før nødvendig infrastruktur er på plass. Alle fellesarealer skal bygges samtidig som bebyggelsen, og skal være ferdigstiles samtidig som første bolig. Om byggetillatelse ikke er gitt for parsell AB1 (barnehagetomta øst for planområdet) før byggesøknad er levert for område B, skal denne også omhandle AB1 s byggetillatelse (rammetillatelse). 2.3 Bygningers plassering Angitte byggegrenser på plankartet viser ytre begrensning for bygningsvolumene. Garasjebygg kan plasseres inntil 1,0 m fra eiendomsgrense mot naboeiendom. 2.4 Leke- og oppholdsarealer For leke-/oppholdsarealer legges kommuneplanens retningslinjer om minimum 50 m2 per boenhet til grunn. Areal som beregnes som egnet lekeareal er areal regulert til felles leke-/oppholdsareal. Minimum 50% av arealet skal dekkes opp på eget areal. Øvrige arealer kan dekkes opp med utenforliggende arealer, enten på tidligere innregulerte lekearealer eller ved opparbeidet lekeareal på innregulert barnehagetomt (AB1). 2.5 Parkering og manøvreringsareal For leiligheter kreves 1,5 plass per enhet. 2.6 Støy For boliger og utendørs uteoppholdsarealer skal ekvivalent støynivå ikke overstige Miljøverndepartementets retningslinjer Murer & gjerder Evt. nye forstøtningsmurer etc. skal oppføres i naturstein eller forblendes med naturstein. Gjerder og forstøtningsmurer skal ha en enhetlig utførelse. Gjerder, støttemurer og lignende bygningsmessige tiltak skal godkjennes av kommunen. Kommunen kan i nødvendig utstrekning kreve oppsetting av sikringsgjerde 3. BYGGEOMRÅDER 3.1 Type bebyggelse Byggeområdet B er område for leiligheter i lavblokk. Det skal bygges 4 leilighetsbygg (bygg A, B, C og D) med leiligheter i 2 etasjer. Totalt skal det bygges 28 leiligheter med følgende fordeling: - Bygg A: 2 etasjer, 6 leiligheter - Bygg B: 2 etasjer, 8 leiligheter - Bygg C: 2 etasjer, 8 leiligheter - Bygg D: 2 etasjer, 6 leiligheter Områdene G1 og G2 er områder for fellesgarasjer med en bygning på hvert område. 149 av 217

3 Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealene. Minimum 30 % av bebyggelsen skal ha livsløpsstandard. 3.2 Grad av utnytting For område B er maksimalt tillatt bebygd areal satt til BYA = 65 % av tomtearealet. For områdene G1 og G2 er tillatt bebygd satt til BYA = 90 % av tomtearealet. 3.3 Tak og byggehøyder Bebyggelsen i område B tillates oppført med flatt tak eller ensidig skrått tak med fallretning som vist på plankartet. Bebyggelsen tillates oppført i inntil 2 etasjer med maksimal gesimshøyde for høyeste gesims på 7,5m. Kotehøyder for golvnivå i 1. etasje angitt på plankartet er veiledende. Områdene G1 og G2 kan bebygges med garasjer med flatt tak eller ensidig skrått tak som vist på plankartet. På G1 bygges garasjer i 2 etasjer med maksimal gesimshøyde for høyeste gesims på 7,0 m. På G2 bygges garasjer i 1 etasje med maksimal gesimshøyde for høyeste gesims på 4,0 m. Høyden måles fra planert terreng foran høyeste fasade. 4. SPESIALOMRÅDER 4.1 Frisiktsone ved veg Innenfor frisiktsoner skal det være fri sikt over en høyde på 0,5 m over de tilstøtende vegers planum. 5. FELLESOMRÅDER 5.1 Bruk av fellesarealene Fellesområdene er felles for boligene som oppføres innenfor planområdet. FP er også felles for innregulerte barnehagetomt øst for planområde (AB1). FA1 er også felles for innregulerte barnehagetomt øst for planområdet (AB1) og for eiendommene gnr./bnr. 6/1, 6/51, 7/1 og 7/ Felles avkjørsel /parkering Arealet skal benyttes til felles avkjørsler og felles parkeringsarealer, det kan ikke bygges på disse arealene. Minimum 3 parkeringsplasser skal være tilpasset rullestolbrukere. 5.3 Felles leke- og oppholdsarealer Arealene skal brukes til felles lekeplass og uteoppholdsarealer. Lekeplasser skal anlegges slik at de trygt kan brukes av barn i ulike aldersgrupper til ulike årstider, og slik at også voksne finner det attraktivt å oppholde seg der. 150 av 217

4 Det skal opparbeides ball-løkke (Einar & Gunnar-løkka) som vist i plankartet. 5.4 Felles grøntanlegg Arealet skal isåes og beplantes. 5.5 Felles miljøstasjon Arealet skal benyttes til felles oppsamling av avfall. Det skal benyttes løsning med nedgravde containere. 151 av 217

5 Innherred samkommune RG-PROSJEKT AS E-post: Organisasjonsnr.: Deres ref.: Vår ref.: Levanger, den h:\prosjekt\06\l06050\2. brev ut\alternativ doc REGULERINGSPLAN FOR TRONNOFOTEN ALTERNATIVT PLANFORSLAG Vi viser til møte 6. november 2008 hvor forslagsstiller ble bedt om å utarbeide alternativt planforslag med noen endringer. Foreslåtte endringer var som følger: Alle fire bygg utføres med 3 leiligheter i 1. og 2. etasje. De 4 leilighetene som tas ut i bygg B og C, plasseres opp i en ny 3. etasje på de 2 midterste bygningene antall leiligheter blir det samme (28) o Effekten blir mer luft mellom alle bygg. Svalgang mellom A og B, samt C og D tas bort. o Effekten blir mer luft. Lettere bygg. Bro mellom boliger og garasjer tas ut Ny gangveg legges inn ovenfor bebyggelsen bredde nok til at brannbil kommer fram Vedlagt følger: Planforslag opprinnelig forslag, Reguleringsbestemmelser opprinnelig forslag Snitt A-A opprinnelig forslag, Planforslag alternativ 2, Snitt A-A alternativ 2 Reguleringsbestemmelser alternativ 2 Illustrasjon (fasade nord) Planforslag alt. 2 viser ny situasjon i henhold til konklusjonene fra ovennevnte møte. I forhold til opprinnelig planforslag vil alternativet føre til følgende endringer i arealoversikten (planbeskrivelsen s. 5): 152 av 217

6 AREALOVERSIKT Planområde: m 2 Byggeområder: B1, B2 og B m 2 G1 og G2 542 m 2 Landbruksområder: 138 m 2 Fellesområder: FA1 og FA m 2 FP 500 m 2 FL m 2 FG 872 m 2 FM 27 m 2 Felles gangveg 326 m 2 Planlagt bebyggelse:boliger m 2 Garasjer 378 m 2 Bebygd areal m 2 % BYA blir da 65% for byggeområdene B1 B3, og 21% for hele planområdet. Håper planforslaget nå kan tas opp til behandling. Med hilsen For RG-prosjekt as Håvar Brøndbo Siviling. 153 av 217

7 154 av 217

8 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR: TRONNOFOTEN (ALTERNATIV 2) (Omr. B1 i Kjønstadmarka boligfelt, etappe 1) Planen er datert , sist revidert Dato for siste behandling i planutvalget: Vedtatt av Levanger kommunestyre i møte den: Under K.sak nr.: Ordfører 1. GENERELT Bestemmelsene gjelder for området begrenset av reguleringsgrense på plankartet. Planområdet er 8,4 daa. Planområdet er regulert til følgende formål: Byggeområder ( ledd nr. 1) Område for konsentrert bebyggelse Område for garasjer Landbruksområder (( ledd nr. 2) Område for jord og skogbruk Spesialområder ( ledd nr. 6) Frisiktsone ved veg Fellesområder ( ledd nr. 7) Felles avkjørsel/parkering Felles leke- og oppholdsareal Felles grøntareal Felles miljøstasjon Felles gangveg 2. FELLESBESTEMMELSER 2.1 Nærmere dokumentasjon Sammen med søknad om byggetillatelse skal det leveres situasjonsplan i egnet målestokk som vise bebyggelsens plassering og utforming, gesims- og mønehøyder, adkomstforhold, garasje/parkeringsløsning, opparbeidelse av utearealer og renonvasjonsenhet. Plan- og bygningsmyndighetene kan kreve supplerende materiale i form av snitt, oppriss og 3-dimensjonal framstilling (modell, aksonometri) som belyser planlagte tiltak i forhold til naboskap. 155 av 217

9 2.2 Rekkefølgebestemmelser Boligene kan ikke tas i bruk før nødvendig infrastruktur er på plass. Alle fellesarealer skal bygges samtidig som bebyggelsen, og skal være ferdigstiles samtidig som første bolig. Om byggetillatelse ikke er gitt for parsell AB1 (barnehagetomta øst for planområdet) før byggesøknad er levert for B1, B2 eller B3, skal denne også omhandle AB1 s byggetillatelse (rammetillatelse). 2.3 Bygningers plassering Angitte byggegrenser på plankartet viser ytre begrensning for bygningsvolumene. Garasjebygg kan plasseres inntil 1,0 m fra eiendomsgrense mot naboeiendom. 2.4 Leke- og oppholdsarealer For leke-/oppholdsarealer legges kommuneplanens retningslinjer om minimum 50 m2 per boenhet til grunn. Areal som beregnes som egnet lekeareal er areal regulert til felles leke-/oppholdsareal. Minimum 50% av arealet skal dekkes opp på eget areal. Øvrige arealer kan dekkes opp med utenforliggende arealer, enten på tidligere innregulerte lekearealer eller ved opparbeidet lekeareal på innregulert barnehagetomt (AB1). 2.5 Parkering og manøvreringsareal For leiligheter kreves 1,5 plass per enhet. 2.6 Støy For boliger og utendørs uteoppholdsarealer skal ekvivalent støynivå ikke overstige Miljøverndepartementets retningslinjer Murer & gjerder Evt. nye forstøtningsmurer etc. skal oppføres i naturstein eller forblendes med naturstein. Gjerder og forstøtningsmurer skal ha en enhetlig utførelse. Gjerder, støttemurer og lignende bygningsmessige tiltak skal godkjennes av kommunen. Kommunen kan i nødvendig utstrekning kreve oppsetting av sikringsgjerde 3. BYGGEOMRÅDER 3.1 Type bebyggelse Byggeområdet B1, B2 og B3 er område for leiligheter i lavblokk. Det skal bygges 4 leilighetsbygg (bygg A, B, C og D) med leiligheter i 2 og 3 etasjer. Totalt skal det bygges 28 leiligheter med følgende fordeling: - Bygg A: 2 etasjer, 6 leiligheter - Bygg B: 3 etasjer, 9 leiligheter - Bygg C: delvis 3 etasjer, 7 leiligheter - Bygg D: 2 etasjer, 6 leiligheter Områdene G1 og G2 er områder for fellesgarasjer med en bygning på hvert område. 156 av 217

10 Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealene. Minimum 30 % av bebyggelsen skal ha livsløpsstandard. 3.2 Grad av utnytting For område B1, B2 og B3 er maksimalt tillatt bebygd areal satt til BYA = 65 % av tomtearealet. For områdene G1 og G2 er tillatt bebygd satt til BYA = 90 % av tomtearealet. 3.3 Tak og byggehøyder Bebyggelsen i område B1 og B3 tillates oppført med flatt tak eller ensidig skrått tak med fallretning som vist på plankartet. Bebyggelsen tillates oppført i inntil 2 etasjer med maksimal gesimshøyde for høyeste gesims på 7,5 m. Kotehøyder for golvnivå i 1. etasje angitt på plankartet er veiledende. Bebyggelsen i område B2 tillates oppført med flatt tak eller ensidig skrått tak med fallretning som vist på plankartet. Bebyggelsen tillates oppført i inntil 2 etasjer med maksimal gesimshøyde for høyeste gesims på 7,5 m. 2/3 av grunnflaten kan tillates oppført i 3 etasjer med maksimal gesimshøyde for høyeste gesims på 11 m. Kotehøyder for golvnivå i 1. etasje angitt på plankartet er veiledende. Områdene G1 og G2 kan bebygges med garasjer med flatt tak eller ensidig skrått tak som vist på plankartet. På G1 bygges garasjer i 2 etasjer med maksimal gesimshøyde for høyeste gesims på 7,0 m. På G2 bygges garasjer i 1 etasje med maksimal gesimshøyde for høyeste gesims på 4,0 m. Høyder måles fra planert terreng foran høyeste fasade. 4. SPESIALOMRÅDER 4.1 Frisiktsone ved veg Innenfor frisiktsoner skal det være fri sikt over en høyde på 0,5 m over de tilstøtende vegers planum. 5. FELLESOMRÅDER 5.1 Bruk av fellesarealene Fellesområdene er felles for boligene som oppføres innenfor planområdet. FP er også felles for innregulerte barnehagetomt øst for planområde (AB1). FA1 er også felles for innregulerte barnehagetomt øst for planområdet (AB1) og for eiendommene gnr./bnr. 6/1, 6/51, 7/1 og 7/ av 217

11 5.2 Felles avkjørsel /parkering Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteens møte Sakliste Arealet skal benyttes til felles avkjørsler og felles parkeringsarealer, det kan ikke bygges på disse arealene. Minimum 3 parkeringsplasser skal være tilpasset rullestolbrukere. 5.3 Felles leke- og oppholdsarealer Arealene skal brukes til felles lekeplass og uteoppholdsarealer. Lekeplasser skal anlegges slik at de trygt kan brukes av barn i ulike aldersgrupper til ulike årstider, og slik at også voksne finner det attraktivt å oppholde seg der. Det skal opparbeides ball-løkke (Einar & Gunnar-løkka) som vist i plankartet. 5.4 Felles grøntanlegg Arealet skal isåes og beplantes. 5.6 Felles miljøstasjon Arealet skal benyttes til felles oppsamling av avfall. Det skal benyttes løsning med nedgravde containere. 5.7 Felles gangveg Felles gangveg skal etableres med en slik standard at en brannbil kan benytte vegen. 158 av 217

12 159 av 217

13 160 av 217

14 161 av 217

15 En variant av Opprinnelig forslag, men med dels tre etasjer i stedet for kun to etasjer. Plassering av bygninger er ikke eksakt, og ikke i samsvar med plankartet. 162 av 217

16 Alternativ 2. Mer i samsvar med plankartet, men bygningsutformingen er ikke eksakt. 163 av 217

17 Levanger kommune Sakspapir 1719/314/340 - Endring av reguleringsplan Moan senter coop extra, Moan - ny kjøreadkomst for varelevering Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune kirstine.karlsaune@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /1717/314/340 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /08 Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Levanger kommunestyre Rådmannens forslag til innstilling: Det gjøres følgende tilføyelser i reguleringsbestemmelsene: a) 2.3, tilføyelse: Prosjektmaterialet skal blant annet omfatte en målsatt detaljert plantegning i stor målestokk som viser at normale geometriske krav i henhold til vegnormalene er oppfylt, gjøre rede for nødvendige trafikksikkerhetstiltak samt eventuelle tiltak for sikring av bratt sideterreng. Prosjektmaterialet skal sendes Statens vegvesen for uttalelse, før tiltaket godkjennes i kommunen. Reguleringsplan datert , m/bestemmelser datert , og med overnevnte endring, vedtas i hht. plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1. Vedlegg: 1 Plankart datert Planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser datert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 3 Plan-/profiltegning av planlagt ny avkjørsel, datert Reguleringsplan for Moan senter, coop extra m/best., vedtatt Illustrasjonsplan sist rev (tidligere planlagt kjøremønster). Saksopplysninger: Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn i hht. Plan- og utviklingskomiteens vedtak i møte , sak 93/08. Berørte parter ble tilskrevet med brev av Offentlig ettersyn varte fra til Følgende uttalelser er kommet inn: 01 Barnerepresentanten 02 NTE Nett AS, Eldres Råd, Nord-Trøndelag fylkeskommune av 217

18 05 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Statens vegvesen, Region midt, Vurdering: 01 Barnerepresentanten Viser til tidligere uttalelse Ingen merknader. Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteens møte Sakliste 02 NTE Nett AS, NTE Nett AS har ingen bemerkninger til planen, men gjør oppmerksom på at det foreligger en del strømanlegg i området og disse må det tas hensyn til ved en eventuell utbygging av kjøreadkomsten, se vedlagte ledningskart. Kommentar: Uttalelsen oversendes Planstyring AS og Coop Inn-Trøndelag BA. 03 Eldres Råd, Eldres Råd viser til uttalelsen fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag av og vil understreke at ny avkjørsel må ta hensyn til at myke trafikanter syklende og gående, får tilfredsstillende mulighet for trygg ferdsel i og gjennom planområdet. Kommentar: Uttalelsen tas til etterretning. 04 Nord-Trøndelag fylkeskommune Vi vil sterkt beklage at tiltakshaver her ikke har fulgt opp reguleringsplanens krav til utomhusplan, der bl.a. varetransport skal inngå og avklares. Vi ser det som svært uheldig at det må brukes ressurser på endring av en plan som ble vedtatt i 2007, og som var tilpasset samme tiltakshaver og dennes utbyggingsbehov. Vi finner den konkrete løsning uheldig ut ifra trafikk- og terrengforhold. Da saken ikke berører regionale interesser, og da trafikken skal være sterkt begrenset, vil vi likevel ikke gå imot endringen. Kulturminner Det er ikke kjent freda kulturminner fra tida før 1537 i planområdet. Fylkeskommunen har følgelig ingen innvendinger til planen, men minner om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminneloven 8. Kommentar: Uttalelsen tas til etterretning, og videreformidles til Planstyring AS og Coop Inn- Trøndelag BA. 05 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Ingen merknader. 06 Statens vegvesen, Vi støtter kommunens synspunkter om at det er uheldig at dette spørsmålet må fremmes som egen planendring så kort tid etter vedtatt plan. Hensiktsmessig varelevering bør være et grunnleggende tema i planlegging av butikksentra, og det smaker av hastverksarbeid når dette nå kommer opp i etterkant. Det bør ikke kunne forventes at offentlig vegnett skal tilpasses private utbyggingstiltak når planleggingen av utbyggingstiltaket er mangelfull. 165 av 217

19 Kommunen presenterer gode argumenter både for og i mot at planendringen skal godkjennes. Vi er imidlertid usikker på om det foreligger en overvekt av argumenter som tilsier dette. I forhold til vårt ansvar for riks- og fylkesveg, har forslaget få eller ingen konsekvenser. Med envegskjørt rampe forventer vi at kommunevegen fra E6-arma holdes tømt i tilstrekkelig grad, slik at tilbakeblokkering i krysset med E6-arma unngås. Det er trafikksikkerhetsmessig og i forhold til myke trafikanters trygghet vi finner de største ankepunktene. Store kjøretøy har en dødvinkel med liten eller ingen sikt på sin høyre langside. Dersom kjøretøyet svinger til høyre, og det befinner seg myke trafikanter parallelt med dette, er det svært vanskelig for sjåføren av kjøretøyet å observere syklist/fotgjenger. Det er særlig syklist på fortau eller gang-/sykkelveg (GSV), med tilnærmet lik fart som kjøretøyet, som er utsatt. Kommunen kommenterer i sakspapirene at syklister på stedet vil kunne ha forholdsvis høy fart ned bakken, og det er nettopp dette som kan skape et konfliktpunkt. Forholdet forverres av at avkjørselen vil ha liten trafikk i forhold til aktiviteten på kommune-vegen, slik at myke trafikanter ikke vil være vant med og oppmerksom på høyresvingende kjøretøy på stedet. Ideelt sett skulle fortauet vært trukket ut fra kommunevegen på stedet, slik at varetransportør befinner seg noe mer vinkelrett på fortau/gsv før passering av denne. Vi ser imidlertid at dette er krevende å få til med de avstander og terrengforhold som foreligger da avkjørselen allerede blir svært bratt uten slik utposing. Vi vil ikke motsette oss at planen realitetsbehandles, men vi ber tiltakshaver og kommune vurdere tiltak som kan bidra til at konfliktpunktet beskrevet foran blir sikret best mulig. Det må her inngå en vurdering av sikring av bratt sideterreng, eventuelt med rekkverk. Rekkverk utgjør samtidig et sikthinder, så detaljering omkring dette er viktig på et tidlig planstadium. Speil er normalt ikke et egnet tiltak for sikring av siktforhold, da disse ofte kommer ut av stilling eller blir nedrimet og dermed kan utgjøre en falsk trygghet. Det bør likevel vurderes i dette tilfellet. Vi forutsetter at oppfølgende skiltplan sikrer at det utelukkende er tillatt for varetransport på den nye avkjørselen, at avkjørselen er envegskjørt fra sør og at det kun er høyresving som kan Før avkjørselen etableres, vil vi ha oss forelagt en målsatt, detaljert plantegning i stor målestokk som viser at normale geometriske krav i henhold til vegnormalene er oppfylt. Vi vil også ha skiltplan til godkjenning. Kommunal vegmyndighet må ikke tillate avkjørselen tatt i bruk før dette foreligger og er godkjent, inklusive nødvendig skiltmateriell. Alle avbøtende, trafikksikkerhetsmessige, tiltak knyttet til avkjørselen vil være tiltakshavers ansvar. Kommentar: Uttalelsen tas til etterretning, og forutsettes fulgt opp av tiltakshaver. Vi viser videre til bestemmelsenes 2.4, om at avkjørselen ikke kan tas i bruk før skiltplan er godkjent og gjennomført. Samt at den jfr. 3.1 vil bli envegskjørt med innkjøring forbudt for annen trafikk enn varelevering. 166 av 217

20 Skiltplaner behandles i henhold til vegtrafikkloven/skiltforskriftene. Statens vegvesen har vedtaksmyndighet på aktuell skilting og får da skiltplanen til behandling. Forslag: 2.3, tilføyelse: Prosjektmaterialet skal blant annet omfatte en målsatt detaljert plantegning i stor målestokk som viser at normale geometriske krav i henhold til vegnormalene er oppfylt, gjøre rede for nødvendige trafikksikkerhetstiltak samt eventuelle tiltak for sikring av bratt sideterreng. Prosjektmaterialet skal sendes Statens vegvesen for uttalelse, før tiltaket godkjennes i kommunen. Konklusjon Trafikksikkerhetsmessig foreligger det noen betenkeligheter, men vi kan vanskelig se noen annen løsning for vareleveringen, da kjøring rundt bebyggelsen allerede er vanskeliggjort av eksisterende bebyggelse. Vi forutsetter at det gjennomføres nødvendige trafikksikkerhetstiltak m.m. Planen tilrås vedtatt med endring som foreslått i saken. FØRSTE GANGS BEHANDLING Rådmannens forslag til vedtak: Planforslag datert , m/bestemmelser datert , legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Forslag i møte: Forslag til oversendelsesforslag fra Guri Skjesol, SP: Det skal settes opp ekstra belysning i forbindelse med den nye avkjørselen. Avstemning: Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. VEDTAK: Planforslag datert , m/bestemmelser datert , legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2. Oversendelse, ikke realitetsvotert: Det skal settes opp ekstra belysning i forbindelse med den nye avkjørselen. Vedlegg: 1 Plankart datert Planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 3 Plan-/profiltegning av planlagt ny avkjørsel, datert Reguleringsplan for Moan senter, coop extra m/best., vedtatt Illustrasjonsplan sist rev (tidligere planlagt kjøremønster). Saksopplysninger: Planstyring har med brev av oversendt forslag til endring av reguleringsplan for Moan senter og coop ekstra, vedtatt Dette pva. Coop Inn-Trøndelag BA. 167 av 217

21 Noen av dokumentene ble sist revidert i slutten av oktober. Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteens møte Sakliste Planen legger til rette for en ny avkjørsel fra kommunal veg, for vareleveranser til butikksenteret, se kartet under. (Kartet viser ikke alle bygningene i området). Illustrasjonsplan vedlagt reguleringssak i 2007 viste vareleveringssoner på bak-/østsiden av bebyggelsen. Det vises til vedlagte planbeskrivelse for nærmere informasjon. Medvirkning Planstyring har sørget for at oppstart av planarbeidet ble kunngjort i Levanger-Avisa og Trønder-Avisa den Berørte parter (Statens vegvesen, fylkeskommunen, fylkesmannen, naboer/rettighetshavere) ble tilskrevet med brev av Planstyring har mottatt følgende forhåndsuttalelser: Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkeskommunen legger til grunn at tidligere regulert klimavernsone mot landbruksarealet opprettholdes. De minner også om aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminnelovens 8 mht. freda kulturminner. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Miljøvernavdelingen viser til rikspolitiske retningslinjer for areal- og transportplanlegging T-5/93, og planlegging for barn og unge T-2/08. Ny avkjørsel må ta hensyn til at myke trafikanter syklende og gående, får tilfredsstillende muligheter for trygg ferdsel i og gjennom planområdet. Kommunal- og administrasjonsavdelingen ba om vurdering av samfunnssikkerhetsforhold. Landbruksavdelingen hadde ingen merknader. Planstyring har kommentert merknadene slik i notat datert (ikke vedlagt): Merknad fra Nord-Trøndelag fylkeskommune ang klimavernsone er tatt til følge og vi har justert plasseringen av avkjørselen slik at den ikke berører klimavernsonen. Det er foretatt en vurdering av samfunnssikkerhetsforhold etter sjekkliste fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag uten merknader. Planstyring orienterte samtidig om at: Det skal være mulighet å kjøre rundt det sydøstlige hjørnet av bygget med personbil, dette er kontrollert ved hjelp av sporingsanalyse. Avkjørselen vil bli envegskjørt, og bare benyttes til vareleveranser til butikksentret. Det vil bli utarbeidet en skiltplan som ivaretar dette. 168 av 217

22 Innherred samkommune har sendt planforslaget på høring til barnerepresentanten og kommunalteknikk. Ingen av dem har vesentlige innvendinger. Barnerepresentanten, Ingen merknader. Kommunalteknikk, Levanger kommune, og Hovedvannledningen til Levanger ligger i traseen for den nye avkjørselen. Det må derfor i samråd med oss treffes anleggstekniske tiltak for å forhindre skader under anleggsarbeider og ved trafikklast senere. Forøvrig har vi ikke kommentarer. Vurdering: Foreslått planendring synes noe uheldig, tatt i betraktning at det i oktober 2007 ble vedtatt en reguleringsplan for området, hvor også varelevering var tema. Gjennom denne reguleringsplanen ble det lagt til rette for tilbygg i syd, og dette tiltaket har gitt knappere manøvreringsareal for større biler. Planavdelingen signaliserte allerede den at ny avkjørsel syd for Moan senter var uaktuelt, men denne løsningen har etterhvert blitt mer aktuell. Illustrasjonsplan som fulgte reguleringssaken i 2007, se utsnitt under, viste hvordan større biler skulle kunne manøvrere. Kjøremønsteret berører uheldigvis planlagt grøntområde med trevegetasjon, så tilbygget burde kanskje vært noe mindre. Tidligere reguleringsplan (vedtatt ) viste også byggegrense forholdsvis nært inntil kjøreveg/fortau. Det er uansett beklagelig om tomten er disponert slik at det har oppstått behov for flere avkjørsler fra kommunal veg, da dette ikke synes optimalt mht. myke trafikanter, kjøremønster og terreng/estetikk. Utsnitt av illustrasjonsplan som fulgte reguleringssaken i I gjeldende reguleringsbestemmelser er det forøvrig stilt krav om at utomhusplan vedlagt byggesøknad skal vise interntrafikk, se under. Etter det vi kjenner til var kjøremønster og ny adkomst ikke tema på byggesaksnivå. 169 av 217

23 Forhold som taler imot planforslaget: Uheldig om uhensiktsmessig disponering av tomta medfører at det tvinges fram en løsning som planavdelingen i utgangspunktet uttrykte skepsis til. Trafikksikkerhet: Myke trafikanter som ferdes på fortauet kan oppleve det som utrygt å krysse avkjørselen. Syklister kan dessuten få god fart nedoverbakke. Det stilles dermed større krav til oppmerksomhet både fra kjørende og myke trafikanter. Ved kø inn til Moanområdet bør man være spesielt oppmerksom på at fotgjengere/syklister på veg nedover kan ligge skjult i varebilenes blindsone. Det er stor høydeforskjell (minst 2 m) mellom eksisterende kjøreveg og det området planlagt avkjørsel skal betjene. Dette synes uheldig terrengmessig/estetisk og mottatt lengdeprofil viser en svært bratt nedkjørsel med fall på ca. 12,5 % og total lengde på nesten 25 m. Oppfylling/planering mellom avkjørsel og terreng/skråning i øst bør evt. vurderes. Ny vegetasjon kan etableres hvis dette berører klimavernsonen. Mot handleområdet bør vegfyllingen tilsås eller steinsettes. Avkjørselen er foreslått i en svært krapp kurve, noe som stiller større krav til ledelinjer/skilting. Fortauet må senkes for avkjørselen. Avkjørselen vil begrense muligheten for vegetasjon (trær) mot offentlig veg, og dermed gjøre vareleveringssiden godt synlig når man ankommer Moanområdet. I gjeldende reguleringsbestemmelser er det stilt følgende krav: Det skal plantes trær langs hovedveg i vest og syd. Nedkjøringsrampen på ca m vil ta mye areal, og det blir uoversiktlig å kjøre rundt bygningen, selv med personbil, slik Planstyring antyder i sitt notat. Forhold som likevel kan tale for planforslaget: Praktiske hensyn/historikk (akseptere at gjeldende plan ikke ivaretar godt nok større bilers behov for manøvreringsareal). Man kan unngå/redusere varetrafikk i kunde/publikumssonen, vest for bebyggelsen. Dette fordi større biler vil ha problemer med å benytte rundkjøringen i fbm. kjøring syd for eksisterende tilbygg. Evt. også unngå rygging over lengre avstander i vareleveringssonen bak bygget. Det er snakk om en begrenset trafikkmengde og -type (innkjøring varelevering). Annen løsning er også vurdert. Evt. inngrep i klimavernsonen for å løse manøvreringsbehovet er sett bort ifra som følge av fylkesmannens uttalelse. En forutsetning for endringen må være at avkjørselen blir envegskjørt fra kommunal veg og at den kun benyttes for nødvendig varelevering og evt. renovasjon. Dette må skiltes. Disse forutsetningene er hensyntatt i forslag til bestemmelser. Kommunestyret har forøvrig vedtatt følgende reguleringsbestemmelse som begrenser bruken av arealet på baksiden av bygget: Samfunnssikkerhetsmessige hensyn Det vises til uttalelse fra Kommunalteknikk om vannledning. Videre bør det tas spesielle hensyn i fht. planlagt terrenginngrep, slik at det ikke oppstår uønskede situasjoner. Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen er gjennomgått uten at vi har funnet andre forhold av betydning. 170 av 217

24 Konklusjon Foreslått løsning er ikke optimal. På bakgrunn av en helhetsvurdering vil vi likevel tilrå at planendringen legges ut til offentlig ettersyn. Evt. oppfylling/planering mellom avkjørsel og terreng/skråning i øst bør vurderes. Ny vegetasjon kan etableres hvis dette berører klimavernsonen. 171 av 217

25 172 av 217

26 COOP-Inn-Trøndelag REGULERINGSPLAN COOP-Ekstra avkjørsel PLANBESKRIVELSE OG REGULERINGSBESTEMMELSER. 173 av 217

27 Reguleringsplan Coop-Ekstra avkjørsel, Levanger kommune. PLANBESKRIVELSE Intensjon / bakgrunn Planstyring fikk i oppdrag fra Coop Inn-Trøndelag å bistå i utarbeidelse av reguleringsendring for deler av eiendommen gnr 314, bnr 340 og 319 i Levanger kommune. Grunneieren ønsker å legge til rette for en ny avkjørsel for vareleveranser til butikksentret. Plasseringen av bygninger og innkjøring til butikksentret er av en slik beskaffenhet at vareleveranser i dag må skje over parkeringsplass. Dette vil medføre store ulemper for næringsdrivende og kunder, samt at det vil medføre inngrep i klimavernsone mot øst pga sporingskurver for stor lastebil. Planstatus Området Området omfattes av følgende reguleringsplan, Reguleringsplan Moan Senter, coop Extra Moafjæra 7 vedtatt Området er tidligere regulert til område for forretning og klimavernsone Kunngjøring/ forhåndsuttalelser Oppstart av arbeid med reguleringsplan er kunngjort i Levangeravisa og Trønderavisa. Naboer, rettighetshavere og offentlige myndigheter er varslet. Forhåndsuttaleser fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag og Nord-Trøndelag Fylkeskommune er mottatt med følgende merknader, tidligere innregulert klimavernsone mot landbruksarealet opprettholdes. Beskrivelse av planområdet Planområdet omfatter Moan senter, og område inntil kommunal veg (innkjøring til handelsområdet ). Eiendomsforhold Området ligger på eiendommen gnr. 314 bnr Eiendommen eies av Moan fagbygg AS. Kommunalteknikk Veg Vegatkomst er fra kommunal veg. Vann og avløp Vannledning som ligger i området er lagt i kulvert under eksisterende kommunal veg, og vil ikke komme i konflikt med ny avkjørsel. 174 av 217

28 Beskrivelse av planforslaget Arealet innenfor planområdet skal benyttes til felles avkjørsel og klimavernsone. Området er i dag ikke opparbeidet, og grenser mot landbruksområde i øst, kommunal veg i sør, forretningsområde i vest og klimavernsone i nord. Plannavnet er Reguleringsplan coop-extra avkjørsel. Planforslaget består av. o Plankart 1:500 datert o Planbestemmelser datert Konsekvenser av planforslaget Planfaglige vurderinger Plasseringsfaktorer. Avkjørselen blir liggende åpent til med gode siktforhold, og avkjørselen vil bli envegskjørt, dvs. kun fra kommunal veg og ned til forretningsområder. Det vil kun bli mulig med innkjøring for trafikk fra sørøst, og det vil være innkjøring forbudt for annen trafikk enn varetransport. Miljøvernfaglige vurderinger Registrerte fornminner. Det er ikke registrerte fornminner i området. ReguleringsplanCoop-Extra avkjørsel, Levanger kommune. BESTEMMELSER Reguleringsplanen er datert: Siste revisjon av bestemmelsene: Vedtatt av Planutvalget i sak xx.xx xx.x.xxxx Generelt Reguleringsformål Det regulerte området er vist på planen (tegning ) med reguleringsgrense. Innenfor reguleringsgrensen er arealet regulert til følgende formål: Fellesområder Felles avkjørsel Spesialområder Klimavernsone 175 av 217

29 Fellesbestemmelser Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteens møte Sakliste Landskap Alle inngrep skal planlegges og utføres slik at skadevirkningene blir så små som mulig. Kulturminner Det er ikke registrerte automatisk fredete kulturminner i planområdet. Dersom det i forbindelse med tiltak i marka blir funnet slike kulturminner som ikke er kjent, skal arbeidet straks stanses i den grad det berører kulturminnene eller deres sikringssone på 5 meter, jfr lov om kulturminner 8. Melding skal snarest sendes til kulturminnemyndighetene i Nord Trøndelag fylkeskommune for vurdering. Plankrav Prosjektmateriale for veg, skal legges fram for kommunen for godkjenning før anleggsarbeidet blir satt i gang. Skiltplan Avkjørselen kan ikke taes i bruk før skiltplan er godkjent og gjennomført. Fellesområder. Felles avkjørsel. Vegen er felles for forretningsdrivende på Moan senter, og skal kun benyttes til adkomst for varetransport. Vegen vil bli envegskjørt med innkjøring forbudt for annen trafikk enn varelevering. Spesialområder. Klimavernsone. Klimavernsonen skal benyttes til masseplanting av trevegetasjon. Det skal benyttes trevegetasjon med stedlig tilknytning av 217

30 Levanger kommune Sakspapir 1719/314/376 - HUNT Biobank Eiendom AS - Tilbygg til biobanken - Byggetrinn II - Halsanvegen 24 - søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Levanger sentrum Saksbehandler: E-post: Tlf.: Hilde Røstad hmr@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /1719/314/376 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Rådmannens forslag til vedtak: Med bakgrunn i de vurderinger som er gjort i dette saksfremlegget gis det dispensasjon fra byggegrense i reguleringsplanen for Levanger sentrum slik at tilbygg kan føres opp inntil 3.5 meter fra regulert byggegrense (PBL 7). Administrasjonen gis fullmakt til å behandle byggesaken når fullstendige tegninger foreligger. Vedlegg: 1 Forhåndskonferanse 2 Jernbaneverkets uttalelse til plan 3 Avlastningsveier/turstisystem Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Byggesøknad med vedlegg mottatt Nytt situasjonskart mottatt Saksopplysninger: 177 av 217

31 Opprinnelig situasjonsplan med reguleringsplan i bakgrunnen Vi har den mottatt søknad om byggetrinn 2 ved biobanken i Levanger. Byggetrinnet skal inneholde ny ekspedisjon, nye kontorer og et auditorium for eksternog intern undervisning og demonstrasjon. Det søkes om dispensasjon på 5 meter i forhold til regulert byggelinje i reguleringsplanen for Levanger sentrum. Søknaden om dispensasjon begrunnes med følgende: 178 av 217

32 179 av 217

33 180 av 217

34 Ansvarlig søker/ prosjekterende ble bedt om å se på om det foreligger alternativer som gjør at tilbygget kan trekkes lenger vekk fra jernbane og planlagt veg. Den mottok vi et nytt situasjonskart som viser en mere kompakt løsning som gjør at bygningsmassen kan trekkes 1.5 meter lenger vekk fra jernbane og planlagt veg. Det vil fortsatt være behov for dispensasjon, men da kun på 3.5 meter i forhold til regulert byggelinje. Både ansvarlig søker, tiltakshaver og brukerne går nå for denne løsningen. 181 av 217

35 Nytt situasjonskart Vurdering: Omsøkt tilbygg kommer i konflikt med byggegrense mot veg i reguleringsplan for Levanger sentrum, vedtatt av kommunestyret den Det er derfor søkt om dispensasjon fra denne. I reguleringsplanen er det lagt inn en adkomstveg mellom jernbanen og Hunt-biolab. Vegen har en bredde på 7.5 meter, dette for at den kanskje en gang i fremtiden skal kunne fungere som adkomstveg inn til Levanger sentrum (vedlegg 3). Med bakgrunn i jordvernet er dette ikke noen aktuell situasjon i dag. Byggegrensen i ny plan er satt til 12.5 meter fra midtlinje av veg dvs. ca. 35 meter fra jernbanelinje. I tidligere reguleringsplan var det ikke regulert inn veg her, men lagt inn en byggegrense på 30 meter fra jernbanen (jernbanelovens 10). 182 av 217

36 I henhold til plan- og bygningslovens 7 må det foreligge særlige grunner for at det skal kunne gis dispensasjon. Loven definerer ikke selv hva som ligger i uttrykket særlige grunner, men det betyr ikke at kommunene står helt fritt i å dispensere etter eget skjønn. Plan- og bygningslovens forarbeider, særlig Ot. prop. nr. 56 ( ) s. 101 utdyper hovedprinsippene. Lovens krav er at hver søknad skal behandles på en slik måte at det fremgår at det har vært foretatt en reell og konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. I hver eneste dispensasjonssak må den plan/ bestemmelse som fravikes vurderes, herunder de formål som planen skal ivareta, og veies konkret opp mot de argumenter som søker har anført i sin dispensasjonssøknad. Bare i de tilfeller der det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, er lovens krav til særlige grunner oppfylt. Ut fra nyere rettspraksis legges til grunn at vurderingen av om det foreligger særlige grunner hører inn under kommunens frie skjønn, jfr. dom av Høyesterett av Retten la til grunn at det ikke var omtvistet at det er undergitt bygningsmyndighetenes frie skjønn om dispensasjon skal gis og at ingen dermed har rettskrav på dispensasjon. Vanlige regler for myndighetsmissbruk, herunder kravet om likebehandling gjelder. Kommunen kan ikke forskjellsbehandle saker hvor de relevante forhold er like og det ikke har skjedd endringer i rettstilstanden eller en generell endring av praksis. En dispensasjon kan gi grunnlag for presedens, og man bør også på bakgrunn av dette være restriktiv med å dispensere. Som nevnt ovenfor er ansvarlig søker/ prosjekterende bedt om å se på om det foreligger alternativer som gjør at tilbygget kan trekkes lenger vekk fra jernbane og planlagt veg. Ansvarlig søker/ prosjekterende har kommet frem til en mere kompakt løsning som gjør at bygningsmassen kan trekkes 1.5 meter lenger vekk fra jernbane og planlagt veg. Det vil fortsatt være behov for dispensasjon, men da kun på 3.5 meter i forhold til regulert byggelinje. Reguleringsplanen har vært ute til offentlig ettersyn. Grunneier (Eilif Due) er i tillegg tilskrevet i reguleringsprosessen. Byggegrensen til vegen, 12,5 meter fra midtlinje veg og ca. 35 meter fra jernbanen er imidlertid lagt inn etter at reguleringsplanen var ute til offentlig ettersyn. Det var ikke tegnet inn byggegrenser da planen var ute til offentlig ettersyn. Det er imidlertid å bemerke at byggegrense langs kommunal er 15 meter når annet ikke er vist i plan, det vil her si 37.5 meter fra jernbanen. I følge jernbaneverkets tekniske regelverk må ikke veg plasseres nærmere sporet enn 9m + H (høydeforskjell mellom skinnetopp og nærmeste skråningstopp), se vedlegg 2. Det vil derfor være mulig å legge en veg nærmere jernbanen ut i fra jernbaneverkets tekniske regelverk. I reguleringsplanen er det avsatt areal til for eksempel støydempende tiltak mellom veg og jernbane, dette arealet har en bredde på 10 meter, dette arealet må krympes dersom vegen flyttes i forhold til reguleringsplanen. Vi har forståelse for at utbyggingsretningen er begrenset av at enkelte deler av bygget skal ha begrenset tilgang under streng kontroll. Ansvarlig søker/prosjekterende har nå gjort grundige utredninger for at tilbygget skal komme lengst mulig vekk fra jernbane og planlagt veg. 183 av 217

37 Plan- og byggesakssjefen har vurdert at selv om det omsøkte tilbygget kommer 3.5 meter innenfor byggelinje mot adkomstveg, vil være plass for en adkomstveg mellom jernbanen og Hunt biobank. Det vil også fortsatt være noe plass til støydempende tiltak mellom veg og jernbane. En flytting av vegen nærmere jernbanen må imidlertid avklares gjennom en reguleringsendring. Det gjøres oppmerksom på at det ikke må foretas graving eller oppfylling innenfor 30- meters grense langs jernbanen uten jernbaneverkets tillatelse (jernbanelovens 10). Fordelene for utbygger er vurdert opp mot ulempene for naboer og omkringliggende miljø. Ut fra en totalvurdering mener plan- og byggesakssjefen at fordelene for utbygger veier tyngst og at det derfor kan gis dispensasjon for at tilbygg kan oppføres inntil 3.5 meter innenfor regulert byggelinje. På grunn av at saken haster ber vi om at byggesaken kan behandles administrativt når fullstendige tegninger foreligger. 184 av 217

38 185 av 217

39 186 av 217

40 187 av 217

41 188 av 217

42 189 av 217

43 190 av 217

44 191 av 217

45 192 av 217

46 193 av 217

47 194 av 217

48 195 av 217

49 196 av 217

50 197 av 217

51 198 av 217

52 199 av 217

53 200 av 217

54 Levanger kommune Sakspapir Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteens møte Sakliste 1719/371/1/60 - Gunfrid V Størvold - Flytting av naust - Grønningen Statsalmenning Saksbehandler: E-post: Tlf.: Brit Alvhild Haugan brit.alvhild.haugan@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /1719/371/1/60 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Rådmannens forslag til vedtak: Søknad om flytting og oppføring av nytt naust i Grønningen Statsallmenning avslås med hjemmel i kommuneplanens arealdel; jf. plan- og bygningslovens Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. Vedlegg: Ingen Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknad om tillatelse til tiltak fra Gunfrid V. Størvold, mottatt Uttalelse til dispensasjon fra Fylkesmann i Nord- Trøndelag, av Brev fra Nord-Trøndelags Fylkeskommune, datert Saksopplysninger: Plan- og byggesakssjefen i Levanger har mottatt søknad om oppføring av nytt naust ved Grønningen. Tiltakshaver og fester av fritidseiendom 371/1/16 med tilhørende naust 371/1/60 ønsker nytt naust som erstatning for eksisterende naust. 201 av 217

55 På kartutsnitt er det angitt nåværende og ønsket plassering av naust. Tiltakshavers fritidsbolig ligger delvis synlig i venstre side av kartutsnitt. Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteens møte Sakliste Sammen med tiltakshavers søknad foreligger godkjenning av grunneier Statskog som eier av Grønning Statsallmenning. Statskog som grunneier gir tillatelsen til ny plassering som omsøkt. Vi ber om at det søkes Levanger kommune om byggetillatelse. Statskog forutsetter at også at eventuelt nytt naust blir oppsatt etter tegninger som er godkjent av Statskog. Det gamle naustet må enten fjernes og tomta ryddiggjøres eller at det blir solgt og at ny eier kan overta feste. Vi betrakter sistnevnte løsning som den klart beste. Nytt naust er planlagt oppført innenfor områder som i henhold til kommuneplanen Levanger er avsatt til LNF-område, sone E. I sone E er ny fritidsbebyggelse ikke tillatt. Grønningen ligger i forhold til klausuleringsbestemmelsene (vedtatt av Levanger kommunestyre ) for nedbørsfeltet til Hoklingen/Movatnet i sone 3 (Hele nedbørsfeltet). I klausuleringsbestemmelsene for sone 3 står blant annet følgende: 2. Ny ikke stedbunden bebyggelse og virksomhet skal plasseres 100 m fra vannmagasinet eller tilløp til disse. Slik bebyggelse/virksomhet vil bare bli tillatt oppført i henhold til godkjente reguleringsplaner inklusive reguleringsbestemmelser utarbeidet etter de samme retningslinjer som anvendes ellers i kommunen. Videre står følgende: Dispensasjonsadgang: Når særlige grunner taler for det og det forøvrig finnes ubetenkelig, kan kommunen etter søknad dispensere fra de enkelte bestemmelser. Hovedutvalget for helsevern og sosialomsorg og hovedutvalget for natur og miljø skal på forhånd ha gitt sin anbefaling. Hovedutvalget for helse og sosial omsorg er nedlagt for mange år siden og er erstattet av kommunelegen/driftskomiteen. Det er innhentet uttalelser fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag v/miljøvernavdelinga, Nord-Trøndelag fylkeskommune v/ avd. for samfunnsutvikling og miljø Fylkesmannen i Nord-Trøndelag v/miljøvernavdelingen følgende merknader: Grønningen-området er relativt tett bebygd med hytter og et sentralt område i friluftssammenheng i Levanger. Rundt Grønningen er det et stort antall hytter og potensialet for flere søkere om oppføring av naust er tilstedet. Det er svært viktig å samle naustene i egne områder, og samlokalisere nye naust med eksisterende naust for å unngå spredt naustbygging. Ved å samle inngrepene bidrar man til å holde strandarealet mest mulig tilgjengelig for allmennheten. Et alternativ til etterspørselen om bygging av private naust er å legge til rette for båtutsettplass eller båtutleie. Tiltakshaver har naust fra før og ønsker nytt naust på grunn av avstand mellom naustet og hytta. Miljøvernavdelingen mener det ikke er særlig grunn i hht 7, og at det er en fare for presedensdannelse i saken. 202 av 217

56 I kommuneplanens arealdel er området avsatt til LNF-formål, sone E, nedslagsfelt for drikkevann. I denne sonen er ny fritidsbebyggelse ikke tillatt. Det er uttalt i arealplan at ny fritidsbebyggelse ikke er tillatt, det være seg både hytte og naust. En innvilgelse av omsøkte tiltak vil åpne for at nye areal kan bebygges, samtidig som eksisterende bebyggelse kan bestå. Dette medfører en økning i inngrep i 100-metersbelte langs Grønningen som er uheldig. Miljøvernavdelingen vil derfor fraråde kommunen å dispensere fra bestemmelsene i arealplan. Kommunen må unngå en utvidelse av inngrep i 100-meters belte langs Grønnsjøen og må heller søke å samlokalisere nye naust ved eksisterende naust. Nord-Trøndelag fylkeskommune har i sitt brev følgende merknader: Det er ikke kjent fredete kulturminner fra tiden før 1537 i planområdet. Kulturminnevernet har derfor ingen innvendinger til det aktuelle tiltaket som det foreligger. Det kan likevel fortsatt ligge upåviste fredete kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhet- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Arbeidet må stoppes og vi som rette myndighet for forvaltning av kulturminner må varsles omgående. Dette pålegget må videre formidles til de som skal foreta arbeidet. Vurdering: Grønningen ligger innenfor området som i følge kommuneplanens arealdel for Levanger er avsatt til LNF-område, sone E. I tillegg omfattes eiendommen av klausuleringsbestemmelsene for nedbørsfeltet Hoklingen, Movatnet, sone 3. Søknaden om planlagt flytting av naust ved at nytt naust skal oppføres på annet sted må derfor behandles som dispensasjon fra både kommuneplanens bestemmelser og klausuleringsbestemmelsene. Det følges av plan- og bygningslovens 7 at kommunen kan gi dispensasjon fra kommuneplanene dersom det foreligger særlige grunner. Søker har således ikke rettskrav på å få dispensasjon selv om særlige grunner foreligger. Det følger av ordlyden og forarbeidet at slik tillatelse bare skal gis i unntakstilfeller. Problemstillingen blir hvorvidt det foreligger særlige grunner i denne saken som kan gi grunnlag for å dispensere fra kommuneplanens bestemmelser. Uttrykket særlige grunner må forstås på bakgrunn av de offentlige hensyn planlovgivningen skal ivareta, jfr. OT.prp.nr. 56 ( ). Det vil i første rekke være arealdisponeringshensyn og ressursdisponeringshensyn, for eksempel når vurderingen av arealbruken er endret etter at planen ble utarbeidet eller at tidsfaktoren tilsier at man bør avvente planendringer. Ut fra nyere rettspraksis legges til grunn at vurderinger om det foreligger særlige grunner hører inn under kommunens frie skjønn, jfr. dom av Høyesterett av 15.februar Tiltakshavers fritidsbolig ligger på øvre side av veg langs Grønningen. Ny naustplass er planlagt rett nedenfor fritidsboligen. Tiltakshaver har i sin begrunnelse til søknaden anført at ny plassering av naust i flere år er blitt benyttet som opplagsplass for båt mens de er på hytta. 203 av 217

57 Da vi finner det upraktisk å legge båten inn i naustet hver kveld på grunn av lang avstand til naustet. Der hvor ny plassering er tenkt er det våt myrgrunn relativt bratt helt ned til vannet. Det er således ikke et populært rekreasjonsområde som tas i bruk. Plan- og bygningssjefen har tidligere i to saker behandlet flytting av naust ved Grønningen, dette i sak 2006/1191 og 2006/4954. I sak 06/1191 er det gitt dispensasjon for flytting av tre naust i fellesnaustområde under forutsetning av at deler av eksisterende fellesnaust som tilhørte de tre aktuelle søkere ble revet, dette før nytt naust ble oppført. I sak 06/4954 er det gitt dispensasjon for flytting av eksisterende enkeltnaust som tidligere var plassert ca 1 km fra hytta til ny plass nedenfor fritidsbolig. Begrunnelse for dispensasjon er blant annet gitt i forhold til helsemessige forhold. Vanlige regler for myndighetsmissbruk, herunder kravet om likebehandling gjelder. Kommunen kan ikke forskjellsbehandle saker hvor de relevante forhold er like og det ikke har skjedd endringer i rettstilstanden eller en generell endring av praksis. En dispensasjon kan gi grunnlag for presedens, og man bør på bakgrunn av dette være restriktiv med å dispensere. Fylkesmannen (Miljøvernavdeligen) mener at mange dispensasjoner gir lite forutsigbarhet og fare for uheldig presedensdannelse. Plan- og bygningssjefen har etter nøye vurdering kommet frem til å anbefale at det ikke gis dispensasjon i denne saken. Vi vil derimot se positivt på en rehabilitering av naust innenfor eksisterende naustområde. 204 av 217

58 Levanger kommune Sakspapir 1719/275/58 - Harry Revdal - søknad om tillatelse til oppføring av garasje Saksbehandler: E-post: Tlf.: Oddvar Govasmark oddvar.govasmark@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /1719/275/58 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /09 Rådmannens forslag til vedtak: Dispensasjon fra reguleringsplan vedrørende grad av utnytting samt plan- og bygningslovens 31 (virkninger av reguleringsplan) innvilges med hjemmel i plan- og bygningslovens 7. Som begrunnelse vises det til vurderingene med konklusjon i saksframlegget. Det forutsettes at garasjen plasseres som vist på situasjonsplan datert Vedtaket kan påklages med hjemmel i plan- og bygningslovens 15, jfr forvaltningslovens 28. Underretning om vedtaket sendes til partene i saken. Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon 2 Situasjonskart 3 Plan, snitt og fasader 4 Merknader til nabovarsel - Sørvegen 5 5 Nabomerknad til plassering av garasje - Sørvegen 5 6 Plassering av garasje - Sørvegen 5 7 Harry Revdal - Klage på vedtak - Sørvegen 5 8 Alternativ plassering Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Skjema for melding om tiltak Skjema for nabovarsling Brev fra kommunen til Harry Revdal med orientering om nabomerknader datert Referat fra befaring, referat datert Brev fra kommunen til Marit Hofstad og Marna Gynnild med varsling om endret plassering, brev datert Brev fra kommunen til Harry Revdal med orientering om merknader til alternativ plassering, brev datert Saksopplysninger: Søknaden: 205 av 217

59 Saken gjelder oppføring av garasje i Sørvegen 5 i Levanger kommune. Tiltakshaver er Harry Revdal. Det er mange dokumenter i saken. I kronologisk rekkefølge oppsummeres de slik: Byggemelding fra Harry Revdal om oppføring av garasje Byggemeldingen returneres på grunn av manglende nabovarsling, manglende tegninger og strid mot reguleringsplan vedrørende utnytting Søknad om dispensasjon, tegninger samt gjenpart av nabovarsling mottas Nabomerknad/protest mottas fra Grethe Schei (sameier i Sørvegen 5) Kommunen orienterer Revdal om mottatte nabomerknader Kommunen sender referat til partene etter befaring i Sørvegen 5 den Kommunen sender ny nabovarsling vedrørende endret plassering Merknader/protest til endret plassering mottas fra Marna Kristin Gynnild (sameier i Sørvegen 5) Kommunen orienterer Revdal og Schei om mottatte merknader fra Gynnild Schei kommenterer merknadene fra Gynnild Revdal kommenterer merknadene fra Gynnild. Det avholdt befaring på stedet den der Schei, Revdal samt kommunens saksbehandler var til stede. Det har i tillegg vært flere møter/besøk på saksbehandlers kontor. Tiltaket: Tiltaket gjelder oppføring av garasje i en etasje med målene 4 meter x 6,25 meter. Arealet er oppgitt til 25 m 2, gesimshøyde 2,4 meter og mønehøyde 3,7 meter. Eksisterende bebyggelse på eiendommen: Eiendommen er bebygd med en firemannsbolig og en dobbel garasje. I situasjonsplanen som var vedlagt byggesøknad for bolig, var det vist plassering av 4 garasjer på vestsiden av boligen. Garasjene var ikke omfattet av søknaden. I tillegg er det gitt byggetillatelse for en enkel garasje. Denne saken er behandlet i PUK tidligere som klagesak. Saken ligger pr dags dato til behandling hos Fylkesmannen som klageinstans. Planstatus: Tomta omfattes av reguleringsplan for området Brusve-Gimle-Vestgård. Planen ble stadfestet i Reguleringsformålet er tomteareal med eksisterende bolighus og uthus. I bestemmelsenes 1 står det blant annet: hvor ikke annet er særskilt vist på reguleringskartet, skal bebyggelsen være åpen og villamessig med bolighus på 1 etasje. I bestemmelsenes 2 står det: Utnyttelsesgraden for småhustomter skal ikke overstige 0,2 og for tomter beregnet på rekkehus og blokker ikke over 0,4. Byggetillatelse for boligbygget ble innvilget i Det ble da gitt dispensasjon fra kravet om utnytting. Søknad om dispensasjon med begrunnelse: Søknad om dispensasjon er fremmet i eget brev mottatt I begrunnelsen anføres i tre punkter: 206 av 217

60 Behov for garasje for bil og andre framkomstmidler som vi kan få bruk for, grunnet delvis uførhet. Vi går ut fra at vi er like berettiget til dispensasjon som de andre leielighetene har fått. Vi var forespeilet å få sette opp garasje for atten år siden. Men ei av leiebueran i første etasje satte seg i mot det og har protestert alle år etter. Naboprotestene: Naboprotestene går i korthet ut på at garasjen vil sperre utsikt fra leilighetene i 1 etasje i boligbygget. Ulempen for beboerne i denne etasjen vil variere noe med plasseringen. Grethe Schei protesterer på opprinnelig plassering, mens Marna Kristin Gynnild protesterer mot alternativet til plassering som kom fram under befaringen på tomta. I sin naboprotest mot opprinnelig plassering skriver Grethe Schei også at plasseringen vil stenge for adkomstvegen til hennes garasje. Andre myndigheter: Høring til andre myndigheter anses unødvendig, jfr også rundskriv fra Fylkesmann og Fylkeskommune vedrørende behov for høring. Rundskrivet er datert Vurdering: Eiendommen Sørvegen 5 eies i fellesskap (sameie) av de som eier leilighetene. Det er uenighet mellom sameierne om plassering av garasjer. Sameieloven kan ha føringer om bestemmelsesrett osv. vedrørende bruken av eiendommen. Sameieloven er imidlertid privatrettslig. Det betyr at kommunen ikke skal/kan ta stilling til retten de forskjellige sameierne har til plassering av garasjer på eiendommen etter privatrettslige regler. Det er kun behandling etter plan- og bygningslovens regler som tilligger kommunen. Tomta er bebygd med en fire-mannsbolig, to leiligheter i første etasje og to leiligheter i andre etasje. Det er bygd en dobbelgarasje for leilighetene i første og andre etasje mot sør. Denne garasjen er plassert i sørøstre hjørne av tomta. I tillegg er det gitt tillatelse til oppføring av en enkeltgarasje for leilighet i første etasje mot nord. Denne garasjen er tenkt plassert i nordøstre hjørne av tomta. Byggetillatelsen er påklaget. Ut fra det over er det nå kun ei av leilighetene som ikke har tillatelse til bygging av garasjeplass. Etter vårt syn er det ikke urimelig at det forventes en behandling som tilsier at det kan bygges en garasjeplass for alle leilighetene. Nektelse for den ene av de fire boenhetene kan oppfattes som urimelig forskjellsbehandling. Etter det vi kan se, er det ikke gode alternativer til plassering av den siste garasjen utenom på vestsiden av boligen. Det vil si mellom plenarealet og den eksisterende adkomsvegen. Garasjen vil uavhengig av plasseringen i dette området ta bort noe av utsikten fra leilighetene i første etasje. Hvilken av de alternative plasseringene som er best/verst vil være diskutabelt og varierer ut fra hvilken leilighet en vurderer det i fra. Etter kommunens vurdering vil ingen av de to alternativene medføre at leilighetene blir mørke og innestengte. Det er tross alt et forholdsvis beskjedent bygg i størrelse det er snakk om. Etter det vi kunne se under befaringen vil ingen av alternativene til plassering stenge for adkomsten til garasje til Grethe Schei. Etter plan- og bygningslovens 70, skal bygningens plassering godkjennes av kommunen. I henhold til bestemmelsen og veileder til denne (H-18/90), kan bygninger, i utgangspunktet, plasseres hvor som helst på tomta så lenge den har en avstand fra 207 av 217

61 nabogrense som tilsvarer bygningens halve høyde og ikke under 4 meter. Opprinnelig formål med bestemmelsen i 70 er brannvernhensyn og behovet for å sikre lys og luft mellom bygg og en viss avstand mellom nabobebyggelse. I tillegg er bla. a terreng- og omgivelsestilpasning av bygningskroppen understreket som viktige. Bestemmelsen gir imidlertid ikke selvstendig hjemmel for å avslå en byggesøknad. Det dreier seg kun om et valg mellom alternative muligheter. Bestemmelsen forutsettes praktisert slik at byggherrens (tiltakshavers) ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner siktes det særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for f eks naboer og omkringliggende miljø. I dette tilfellet må naboer/sameieres ulemper med plasseringen veies opp mot den fordel som tiltakshaver får med garasje. Dersom søknad om dispensasjon innvilges, kan resten av byggesaken behandles som meldingssak etter plan- og bygningslovens 86a. Omsøkte garasjebygg er forholdsvis lite og det er ca 13 meters avstand fra garasje til boligens fasade. Etter vår vurdering vil ikke leilighetene i første etasje få betydelige ulemper vedrørende lys og utsiktsforhold. Når plasseringen i tillegg ikke er uventet, sett i forhold til opprinnelig byggesøknad for boligbygget, konkluderer vi med at omsøkte plassering av garasjen er forsvarlig. Vi anbefaler derfor at dispensasjon innvilges og at søknad om opprinnelig plassering godkjennes. Det vil si i samsvar med situasjonsplan datert Denne opprinelige plasseringen vil også gi bedre plass for adkomst og snuplass ved garasjen enn alternativet som ble lansert under befaringen av 217

62 209 av 217

63 210 av 217

64 211 av 217

65 212 av 217

66 213 av 217

67 214 av 217

68 215 av 217

69 216 av 217

70 217 av 217