REGULERINGSPLAN MAGNUS DEN GODES VEG

Transkript

1 REGULERINGSPLAN MAGNUS DEN GODES VEG GNR 18 BNR 558, GNR 283 BNR 11,163,21,174,177,43, 155, 156 VERDAL KOMMUNE FORSLAG TIL PLANPROGRAM MED REVISJONER ETTER HØRING

2 INNHOLD 0. INNLEDNING 1. BAKGRUNN - FORSLAGSSTILLER 2. PLANOMRÅDE - EKSISTERENDE PLAN 3. LOVGRUNNLAG OG SAKSBEHANDLING 4. BESKRIVELSE AV TILTAKET 5. MULIGE TEMA FOR KONSEKVENSUTREDNING 6. FORSLAG TIL UTREDNINGSBEHOV 1

3 0. INNLEDNING Dette forslaget til planprogram er utarbeidet som grunnlag for utarbeidelse av reguleringsplan i Magnus Den Godes veg på Verdal. Reguleringsplanarbeidet er en detaljering av formål i gjeldende kommunedelplan for Verdal byområde. Planprogrammets formål og innhold fremkommer av dette dokument. Verdal Per Audun Letnes sivilark. Forslag til revisjoner lagt inn i planforslag etter høring av opprinnelig utkast Per Audun Letnes sivilark. 2

4 1. PLANOMRÅDE - EKSISTERENDE PLAN 1.1 BAKGRUNN OG FORMÅL Dette planprogrammet er utarbeidet som et forarbeid til reguleringsplan for den tomta hvor Midt-Norsk Betong drev sin virksomhet før den ble flyttet til industriområdet på Ørin. Reguleringsplanen utarbeides for å legge til rette for en utvikling av eiendommen som tidligere var i bruk som betongvarefabrikk, og boligeiendommer i område til næringsvirksomhet, og kombinasjon næring/bolig. Den største delen av området er i kommunedelplan Verdal byområde vedtatt , avsatt til avlastnings bransjesenter med egne bestemmelser om hvilke formål som kan etableres her. Området forutsettes nyttet til plasskrevende varehandel og produksjonsvirksomheter samt handel med møbler, hvitevarer m.v. Reguleringsplanen vil utarbeides i tråd med kommunedelplanen for dette området. Et av formålene med planarbeidet er å legge til rette for bygging av en stor byggvareforretning på planområdet. En mindre del av planområdet mot Magnus den Godes veg er i kommunedelplanen avsatt til boligformål, denne delen vil i reguleringsplanen bli foreslått til fortettingsområde med kombinasjon bolig/forretning/kontor. I kommunedelplanen er det ikke lagt til rette for formålet forretning/kontor, dette er derfor i strid med planen. Det er her først og fremst tenkt på muligheter for kontorer, virksomheter som kommer lite i konflikt med boligformålet. Videre ønsker en muligheter for å etablere forretningsvirksomhet som kan være knyttet til kontorvirksomhet i området selv om dette ikke er plasskrevende varehandel. Dette vil være utgangspunktet for utarbeidelse av reguleringsplan for dette området. Planen representerer i tillegg til tilrettelegging for næringsetableringer i området også en fortetting av boligbebyggelsen. Visjonen er å skape et innbydende område for arealkrevende handel, bidra til en visuell forskjønnelse av adkomsten til Verdalsøra, og derigjennom bidra til næringsmessig vekst. 1.2 FORSLAGSSTILLER/TILTAKSHAVER Reguleringsplanen for området fremmes på vegne av Midt-Norsk Eiendom AS. Dette er et selskap som eies av Hustad Eiendom AS og PLG Eiendom AS. Styreleder i forslagstillende selskap er Sturla Hustad og direktør for selskapet er Arnfinn Kolberg. Midt-Norsk Eiendom AS ved Gunnar Severeide er utbyggers kontakt for planarbeidet. 3

5 2. PLANOMRÅDE - EKSISTERENDE PLAN 2.1 AVGRENSING AV PLANOMRÅDET Planen omfatter de eiendommer som Midt-Norsk Eiendom AS eier i området, Dette er i hovedsak avgrenset med boligtomter i Halsanvegen i nord, Magnus Den Godes veg i øst og Boby n i sør og E-6 i vest. Planområdet vist med stiplet linje 4

6 2.2 EKSISTERENDE PLANER Planområdet ligger innefor kommunedelplan Verdal byområde, vedtatt , og reguleringsplan for Ørin industriområde ikrafttreden Utsnitt av kommunedelplan Verdal byområde med formålsangivelser, for planområdet. 5

7 3. LOVGRUNNLAG OG SAKSBEHANDLING 3.1 KRAV OM MELDING OG KONSEKVENSUTREDNING Forskrift om konsekvensutredning er fastsatt med hjemmel i plan- og bygningsloven. Forskriften definerer hvilke planer og tiltak som skal behandles etter forskriften. Forskriften 2 bokstav f sier at reguleringsplaner som inneholder tiltak nevnt i vedlegg I til forskriften, alltid skal behandles etter forskriften, dvs konsekvensutredes. I følge vedlegg 1 skal: Industrianlegg, næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttige formål med en investeringskostnad på mer enn 500 mill kroner, eller et bruksareal på mer enn m 2, alltid konsekvensutredes. I følge vedlegg 2 kan kommunen vurdere å kreve konskvensutredning med planprogram for planer tilsvarende anlegg med bruksareal på mer enn m2. Anlegget i planen er beregnet til ca m2, og konsekvensutredning med tilhørende planprogram utarbeides iht. bestemmelsene i forskriften. 3.2 KRAV OM PLAN- ELLER UTREDNINGSPROGRAM Forskrift om konsekvensutredning 6 har bestemmelser om at forslagsstiller av plan som faller inn under forskriften, skal utarbeide forslag til planprogram. Planprogrammet skal ligge til grunn for utarbeidelse av planforslaget. Ved utarbeidelse av forslag til program skal det tas hensyn til relevante rammer og krav til innhold og utforming av planforslag. Forslag til planprogram skal beskrive opplegg for informasjon og medvirkning spesielt i forhold til aktuelle sektormyndigheter, samt grupper og interesser som antas å bli særlig berørt. 3.3 SAKSBEHANDLING Forhåndskonferanse Forhåndskonferanse med Verdal kommune ble avholdt Høring offentlig ettersyn av planarbeidet Forslag til planprogram ble sendt på høring til berørte myndigheter, naboer og andre som blir berørt av planforslaget, og lagt ut til offentlig ettersyn i en periode på 6 uker. Frist for uttalelser fra de som får tilsendt planprogrammet ble satt til 6 uker. Varsling og kunngjøring for plan og planprogram skjedde ved annonsering i Trønder-Avisa og Innherred Folkeblad/Verdalingen Det er ikke foretatt varsling på elektronisk medium. Merknader til planprogrammet skal avgis innen fastsatt frist til den som utarbeider planen. 6

8 Fastsettelse av planprogram Ansvarlig myndighet, som er planmyndigheten, som etter plan- og bygningsloven skal på bakgrunn av forslaget og uttalelsene til dette, fastsette program for plan- og utredningsarbeidet. Det skal redegjøres for innkomne uttalelser og hvordan disse er vurdert og ivaretatt i fastsatt program. Ved fastsetting kan planmyndigheten gi retningslinjer for planarbeidet, herunder krav om vurdering av relevante og realistiske alternativer som skal inngå i planarbeidet. Verdal kommune er ansvarlig myndighet i denne saken og vil fastsette planprogrammet. Reguleringsplan med konsekvensutredning skal utarbeides på bakgrunn av planprogram fastsatt av Verdal kommune. Kontakt med sektormyndigheter og interessegrupper I planprosessen vil det bli tatt kontakt med og evt avholdt møter med sektormyndighet som Statens vegvesen, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag fylkeskommune. Det vil også bli avholdt møte med naboer til planområdet. Styringsgruppe og utførende rådgiver Midt-Norsk Eiendom AS ved Gunnar Severeide er utbyggers kontakt for planarbeidet. Planen blir utarbeidet av Letnes Arkitektkontor AS med assistanse fra RG-prosjekt AS. Framdrift Følgende framdrift skisseres: - Kunngjøring av planarbeid uke Høring av planprogram uke Siste høringsuttalelse uke Saksbehandling og vedtak med fastsetting av planprogram uke Konsekvensutr. og reguleringsplanforslag uke xxx gangs behandling i PUK uke xxx Høring av planforslag uke xxx gangs behandling planforslag i PUK uke xxx

9 4. BESKRIVELSE AV TILTAKET Planområdet ligger i området mellom E-6 og Magnus den godes veg ved Havnekrysset (hovedavkjørsel til Verdalsøra). Planområdet er i hovedsak gammelt industriområde, med noe boligbebyggelse i østre kant. Industrivirksomheten er nedlagt, og området har stått uten aktivitet en tid. Sør for planområdet er nærmeste nabo Bo by n kjøpesenter. Dette sentret er nylig opprustet, og fremstår som et moderne forretningsanlegg med god standard. Planarbeidet er oppstartet for å kunne bygge en stor byggvareforretning på området, og gi muligheter for å etablere andre virksomheter på ervervet tomt. Midt -Norsk Eiendom AS har kjøpt arealer for å kunne bygge byggvarehus. Reguleringsformålet for dette området er kombinert formål forretning/kontor. Deler av området mot Magnus den Godes veg er planlagt regulert til kombinert bolig/forretning /kontor. Dette vil representere en fortetting i eksisterende boligområde med mulighet for noe næringsvirksomhet. Området er derfor et svært viktig område både når det gjelder eksponering, utviklingspotensiale og som katalysator for nye etableringer. Planområdet fremstår som en lite verdig innfallsport til Verdalsøra, og det er påtrengende behov for å oppgradere området. Viktige premisser for planforslaget er : - Å skape næringsaktivitet i et område som i kommunedelplan Verdal by er avsatt til næringsvirksomhet - Sanere et område som i lengre tid har ligget brakk. - Utvikle et næringsområde som fremstår som attraktivt for aktuelle næringsdrivende og deres kunder. - Utvikle et næringsområde med god plass for nye etableringer - Bidra til å utvikle et nærområde til et miljømessig triveligere sted 8

10 5. MULIGE TEMA FOR KONSEKVENSUTREDNING Nedenfor er gjort en gjennomgang av de forhold en normalt vurderer konsekvenser av i en planprosess. Det er gjort en vurdering av hvilke forhold som gjør seg spesielt gjeldende i denne planprosessen som grunnlag for hvilke områder som skal konsekvensutredes og tas inn i planprogrammet. 5.1 AREALBRUK Gjennomføring av planforslaget vil medføre at arealbruken i planområdet blir som bestemt i kommunedelplan Verdal byområde. Vurdering av omdisponering av området blir dermed ikke en del av konsekvensutredningen. 5.2 AVLØPSFORHOLD, VANNFORSYNING En utbygging av området vil ha behov for både vann og avløp. Selv om den virksomhet som var på området, hadde stort vannforbruk og tilsvarende avløpsbehov er det naturlig å ta inn en vurdering av vann- og avløpssituasjonen i området som del av konsekvensutredningen. 5.3 STØY OG FORURENSING Tidligere bruk av området har innbefattet bruk av kjemiske stoffer (betongvarefabrikk). Det kan være rester av slike stoffer i grunnen. Området ligger mellom E-6 og Magnus Den Godes veg. Det er dermed trafikk forbi området på begge sider. Årsdøgntrafikk på E-6 i Havnekrysset er på 9400, og ved Fylkesveg 757 er årdøgntrafikken Utbygging vil gi ytterligere trafikk langs Magnus den godes veg. Det er naturlig å utrede både støy og forurensing for planområdet. 5.4 LANDSKAP Planområdet er et lavtliggende flatt område som ligger lavere enn nærliggende omgivelser. Landskapsmessig er området svært lite fremtredende og lite eksponert. Arealet er stort sett et område med sandgrunn med noe løvtrevegetasjon i ytterkanter, og som skjermer noe for innsyn i området. Planområdet er ikke særlig fremtredene før en kommer opp i høytliggende områder langt unna. (friluftsområder i Vinne i sør og Volhaugen i Nord). Området vil da fremstå som en liten del av området mellom Verdalsøra og Industriområdet. En utbygging vil gi en ubetydelig endring av området i landskapsmessig sammenheng. Det er derfor ikke relevant å ta opp i konsekvensvurdering 9

11 5.5 KULTURMINNER, SAMISK NATUR- OG KULTURGRUNNLAG Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner i området. Området ligger i et område som har vært berørt av Verdalselvas løp, og har dermed ikke vært et naturlig område for etablering av bosetning eller installasjoner i eldre tider. Området har vært brukt som industriområde, og det står bygninger fra denne virksomheten i dag, og muligens finnes rester av virksomheten på området. Denne industrivirksomheten er så ny og lite interessant at det ikke er relevant vurdere installasjoner på tomta som kulturminne. Området berører heller ikke samisk natur- og kulturgrunnlag. Det er derfor ikke relevant å ta disse forhold inn i konsekvensutredningen. Reguleringsplanen vil allikevel på vanlig vis inneholde aktsomhetsaspektet i forhold til evt. fornminner som måtte bli avdekket ved graving på området. 5.6 DYRE- OG PLANTELIV, JORDRESSURSER, LANDBRUKSINTERESSER Planområdet er som tidligere nevn, et område med sandholdig grunn med dårlige naturlige vekstvilkår. Området er ikke dyrket, og har ingen interesse som jordbruksmark. Området har heller ikke på lang sikt noe særlig potensiale som jordbruksområde. Det finnes noe tre og buskvegetasjon i ytterkant av området og glissent gress på del av området. Det er ikke kjente større hekkesteder for fugl i området, og området er heller ikke varig tilholdssted for dyr. Mindre streifdyr kan passere området. Eksempler er rev og hare. Det er ikke registrert utvinnbare jordressurser i området. Det ansees ikke relevant å ta inn dyre- og planteliv og jordressurser inn som del av konsekvensvurderingen 5.7 TRAFIKK, GANG OG SYKKELNETT, KAPASITETER Utbygging etter ny reguleringsplan vil gi større trafikk på tilførselsveg. Det vil også berøre eksisterende gang- og sykkelvegnett. Gang- og sykkelnettet vl kunne utvides/suppleres i forbindelse med planen. Avkjørselsforhold til eksisterende vegnett vil også endres. Dette innebærer spesiell vurdering av gang - og sykkelvegnettet internt for de deler som skal betjene planlagt boligbebyggelse, hvor også hensynet til universell utforming vil være sentral. Vegføring og trafikksituasjonen i planarbeidet er en naturlig del av konsekvensutredningen. 10

12 5.8 ARKITEKTONISKE OG ESTETISKE FORHOLD Det er få elementer som ligger som føringer for en arkitektonisk utforming av bygg i området. Konsekvenser av struktur, høyde og type ny bebyggelse utredes. 5.9 BEREDSKAP OG ULYKKESRISIKO (ROS) Beredskap og ulykkesrisiko (ROS) vurderes ut fra sjekklister fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap. Analysen blir utført ved vurdering av mulige hendelser, sannsynlighet for at disse vil inntreffe, og konsekvensen av disse. I forbindelse med arbeidet med Kommuneplanens arealdel (samkommunesak 33/10) er det utarbeidet en overordnet ROS-analyse, denne gir dokumentasjon på vurdering av andre ROS-elementer enn de som er behandlet spesielt for denne planen. Følgende forhold vil bli berørt: - Høgspent Det går en luftlinje for høgspent på tvers av området. Denne vil reguleringsmessig få sitt eget formål som hensynssone med fareangivelse. Det samme gjelder evt. nye nettstasjoner som må innpasses i planen. - Grunnvann Planområdet ligger som Verdalsøra for øvrig lavt over havet, og med kort avstand ned til grunnvann som berøres av flo og fjære. Det vil være naturlig å berøre dette punktet spesielt, og legge inn data for grunnvannsstand som grunnlag for høydefastsettelser ved bygging. - Havstigning Dette er et forhold som i dette tilfellet er nær knyttet til grunnvannstand, fordi en ligger lavt i forhold til havnivå. Området vil ikke være i en særstilling i forhold til annen bebyggelse i nærheten, men vil pga bestemmelsene om ulykkesrisiko vurderes. - Flom Området vil bli vurdert i forhold til 200-årsflommen, dette kan bli dimensjonerende for høydefastsettelser i planområdet. - Geoteknikk Området ligger like over dagens havnivå så det kan ikke utelukkes at det forefinnes dårlige grunnforhold. Det gjennomføres en geoteknisk vurdering av området. Dersom planarbeidet avdekker nye risikoforhold, vil det bli inkludert i konsekvensvurderingen, og tiltak for å redusere risiko vil bli beskrevet. 11

13 5.10 KONKURRANSEMESSIGE FORHOLD Enhver etablering av næringsvirksomhet vil kunne berøre næringsgrunnlaget fra andre næringsdrivende. I forhåndskonferansen ble det spesielt stilt spørsmål om nybygging og etablering av ny næringsvirksomhet etter reguleringsplan, vil få betydning for eller konkurrere med eksisterende virksomheter i Verdalsøra sentrum. Konkurransesituasjonen i forhold til Verdalsøra sentrum blir derfor egen del av konsekvensanalysen. Planens forhold til den rikspolitiske bestemmelsen vil bli spesielt belyst under dette punktet. 12

14 6. FORSLAG TIL UTREDNINGSBEHOV 6.0 GENERELT, UTREDNINGSTEMA OG PROBLEMSTILLINGER Hensikten med å utarbeide et planprogram er å avklare hvilke spesielle problemstillinger som skal belyses i en konsekvensutredning og som gir begrunnede vedtak i reguleringsplansaken. Planprogrammet vil kunne bli justert etter innspill ved gjennomført høring. Nedenfor er oppført de tema som er vurdert som aktuelle under avsnitt om konsekvenser, og hvilke problemstillinger som skal gjennomgås. 6.1 AVLØPSFORHOLD, VANNFORSYNING En utbygging av området vil ha behov for både vann og avløp. Eksisterende vann-og avløpssystemer i området registreres og vurderes både ut fra alder, tilstand og kapasitet. Dette vil danne grunnlag for beslutning om en evt opprusting av overordnet vann - og avløpsanlegg, i tillegg til utbygging på planområdet. 6.2 STØY OG FORURENSING Håndtering av avfall fra betongvareproduksjon søkes klarlagt. Ut fra dette vurderes hvilke tiltak som er nødvendig både for å identifisere evt forurensninger i grunnen og håndtering av disse i forbindelse med reguleringsplan. Støy fra trafikk registreres ut fra statistikker for eksisterende vegnett. Årsdøgntrafikk på E-6 i Havnekrysset er på 9400, og ved Fylkesveg 757 er årdøgntrafikken Utbygging vil gi ytterligere trafikk langs Magnus den godes veg. Støy utredes. Et anslag på antatt økning av trafikk legges inn som et grunnlag for å vurdere støybelastning i området etter utbygging. Dette vil danne grunnlag for reguleringsbestemmelser og tiltak i forbindelse med bygging. 6.3 TRAFIKK- GANG OG SYKKELNETT, KAPASITETER Transportbehov og økt omfang av trafikk, spesielt i Magnus Den Godes veg, og Kapasitet på eksisterende vegnett vil bli vurdert i forhold til forventet økt trafikk. Nye avkjørselsforhold og forholdet til eksisterende gang- og sykkelvegnett vil bli vurdert spesielt. Konflikter mellom gang/sykkeltrafikk og kjørende identifiseres, slik at reguleringsplan kan tilpasses. Dette innebærer spesiell vurdering av gang - og sykkelvegnettet internt for de deler som skal betjene planlagt boligbebyggelse, hvor også hensynet til universell utforming vil være sentral. Det må avsettes plass til fremtidig sykkelveg med fortau langs fv. 72, dette vurderes som en konsekvens. Behov for parkering, og kapasitet for parkering i området vurderes. 13

15 6.4 BEREDSKAP OG ULYKKESRISIKO (ROS) Beredskap og ulykkesrisiko (ROS) vurderes ut fra sjekklister fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap. Analysen blir utført ved vurdering av mulige hendelser, sannsynlighet for at disse vil inntreffe, og konsekvensen av disse. I forbindelse med arbeidet med Kommuneplanens arealdel (samkommunesak 33/10) er det utarbeidet en overordnet ROS-analyse, denne gir dokumentasjon på vurdering av andre ROS-elementer enn de som er behandlet spesielt for denne planen. Følgende forhold vil bli berørt: - Høgspent Det går en luftlinje for høgspent på tvers av området. Denne vil reguleringsmessig få sitt eget formål som hensynssone med fareangivelse. Det samme gjelder evt. nye nettstasjoner som må innpasses i planen. - Grunnvann Planområdet ligger som Verdalsøra for øvrig lavt over havet, og med kort avstand ned til grunnvann som berøres av flo og fjære. Det vil være naturlig å berøre dette punktet spesielt, og legge inn data for grunnvannsstand som grunnlag for høydefastsettelser ved bygging. - Havstigning Dette er et forhold som i dette tilfellet er nær knyttet til grunnvannstand, fordi en ligger lavt i forhold til havnivå. Området vil ikke være i en særstilling i forhold til annen bebyggelse i nærheten, men vil pga bestemmelsene om ulykkesrisiko vurderes. - Flom Området vil bli vurdert i forhold til 200-årsflommen, dette kan bli dimensjonerende for høydefastsettelser i planområdet. - Geoteknikk Området ligger like over dagens havnivå så det kan ikke utelukkes at det forefinnes dårlige grunforhold. Det gjennomføres en geoteknisk vurdering av området. Dersom planarbeidet avdekker nye risikoforhold, vil det bli inkludert i konsekvensvurderingen, og tiltak for å redusere risiko vil bli beskrevet. 6.5 KONKURRANSEMESSIGE FORHOLD Næringsvirksomhet knyttet til handel i Verdalsøra sentrum registreres, og vurderes i forhold til forventede nyetableringer innenfor planområdet for reguleringsplan. 6.6 ARKITEKTONISKE OG ESTETISKE FORHOLD Det er få elementer som ligger som føringer for en arkitektonisk utforming av bygg i området. Konsekvenser av struktur, høyde og type ny bebyggelse utredes. 14