Forslag til reguleringsplan. Norehammeren Område A Hammeren. Norefjell i Krødsherad kommune

Transkript

1 Forslag til reguleringsplan Norehammeren Område A Hammeren Norefjell i Krødsherad kommune Storslagen utsikt fra den nedre delen av Norehammeren Oppdragsgiver/grunneier: Ola Nore Sen. Nore Gård, 3535 Noresund Tlf E-post: ola.nore@postweb.no Prosjektleder: v/ arealplanlegger/seniorrådgiver Knut Sterud, Grinakerlinna 144, 2760 Brandbu Tlf E-post: k.sterud@online.no Prosjektrådgiver: MjøsPlan v/arealplanlegger/landskapsarkitekt Åse Gudrun Bryhni, Postboks 6, 2390 Moelv Tlf E-post: post@mjosplan.no Brandbu/Moelv 2. mars

2 INNHOLDSFORTEGNELSE 1. Innledning Forslagstiller og planleggere Prosess og avklaringer Områdeavgrensing Bakgrunn og formål med planarbeidet Planforutsetninger og forholdet til overordnede planer Planområdet - eksisterende forhold og vurderinger Arealdisponering Beliggenhet, adkomst, framtidig parkering og veiløsninger Naturgrunnlag og landskap Vegetasjon Landskapshensyn Friluftsliv og rekreasjon Kulturminner Landbruk Støy Renovasjon Strømforsyning, vann og avløp Deponi for overskuddsmasse, område for lager m.m... 7 BESTEMMELSER FOR REGULERINGSPLAN NOREHAMMEREN... 8 VEDLEGG VEDLEGG 1 TIL REGULERINGSBESTEMMELSER OVERSIKT OVER TOMTER VEDLEGG 2 MERKNADER TIL PLANARBEIDET OG VÅRE KOMMENTARER VEDLEGG 3 ANNONSE MED PLANVARSEL VEDLEGG

3 PLANBESKRIVELSE 1. Innledning 1.1 Forslagstiller og planleggere Reguleringsarbeidet startet sommeren Planforslaget er utarbeidet på vegne av grunneier Ola Nore Sen. Reguleringsplanarbeidet er ledet av v/arealplanlegger/seniorrådgiver Knut Sterud. MjøsPlan v/daglig leder Even Sjøli og landskapsarkitekt/arealplanlegger Åse Gudrun Bryhni har bistått med oppmåling, framstilling av digitale plankart og andre planoppgaver. Grunneier Ola Nore Sen. og tidligere jordskiftedommer Torkell Bjøre har bistått med vurdering av skylddelingsforretninger og påvisning og merking av tomtehjørner. Advokat Elisabeth Bjøre har også bidratt aktivt i planarbeidet med avklaringer av eiendomsgrenser, avtaler om tilleggsareal, oppsplitting av tomter, avklaring av nye adkomster m.m. 1.2 Prosess og avklaringer Det har vært et nært samarbeid med Krødsherad kommune. Premissene for planarbeidet og planløsninger er drøftet i egne møter 29.august 2008, 16. september 2008, 30. oktober 2008, 9. januar 2009 og 25. februar Det ble gjennomført et større informasjonsmøte i Drammen 4. september 2008 hvor arbeidet med vann-og avløpsløsning og oppstart av planarbeidet ble presentert og drøftet. Ca. 130 hytteeiere deltok på møtet. I tillegg er det sendt ut informasjonsbrev og foreløpig plankart til samtlige hytteeiere. Det er etablert en nær kontakt med Norefjell hytteeierforening. De har kommet med verdifult innspill til framtidig løypenett på hele Norehammeren, parkering, utbyggingsmønster og planarbeidet for øvrig. Det er i løpet av prosessen avdekket et stort behov for oppgradering av infrastruktur i form av vei, skiløyper, vann-og avløpsløsning m.m. Det har i løpet av planprosessen kommet et stort antall merknader og spørsmål til planarbeidet. Disse er innarbeidet i planforslag og følger som eget vedlegg. Se vedlegg Områdeavgrensing Det er varslet planstart av større planarbeide for hele Norehammeren, som omfatter det eksisterende reguleringsområdet og et nytt området nord for dette. Totalt er hele planområdet på bortimot 1000 daa. 3

4 Underveis i planprosessen har en kommet fram til at det skal deles inn i fem planområder på Norehammeren: - Område A Hammeren - Område B Brennkollen - Område C Damtjernhaugen - Område D Damtjern - Område E Damtjernlia I tillegg er det aktuelt med et nytt planområde nord for tidligere reguleringsplanområde på Norehammeren. Dette planområdet vil berøre deler godkjent reguleringsplan for infrastruktur for S2 Snekkermyra på Norefjell. Planområdene er så langt inndelt i forhold til eksisterende og planlagt infrastruktur og naturlige landskapsmessige avgresninger. Denne reguleringsplanen omfatter Området A Hammeren på totalt ca. 227 daa. Planområdet er avgrenset av Bomvei 1 mot nord og vest, adkomstvei mot Norefjell mot øst og naboeiendommen, Nore 207/1 mot vest. 1.4 Bakgrunn og formål med planarbeidet Planområdet er det første av flere planområder hvor avklaring og oppmåling av eksisterende tomter, oppgradering av infrastruktur, fortetting med nye tomter og sikring av friluftsliv og grønnstruktur vil bli tillagt stor vekt. Formålet med planen er å legge til rette for oppføring av private hytter, nye veianlegg, vannog avløpsløsninger, turstier/skiløyper, friluftsliv og nedfartstraseer. Framtidig utbyggingen er basert på høg sanitærteknisk standard og vil bli knyttet til framtidig godkjent vann- og avløpsløsning. Det vil også bli vurdert egnede områder for masseuttak, deponi for overskuddmasse, lagerplass for bygningsmaterialer og oppstillingsplass for maskiner i nærområdet. Det legges stor vekt på god naturtilpasning av tomter og bebyggelse, grønnstruktur, skånsom behandling av eksisterende vegetasjon og tilrettelegging av turstier, skiløyper og enkle friluftsaktiviteter. Det legges opp til betydelig tynning av vegetasjon innen planområdet, men større, eldre furutrær bør i størst mulig grad skal tas vare på. 1.5 Planforutsetninger og forholdet til overordnede planer Det aktuelle planområdet er basert på følgende plandokumenter: - Flatereguleringsplan for eiendommen Nore Gnr/Bnr 208/1 fra august Stadfestet

5 - Reguleringsbestemmelser for frittstående fritidsbebyggelse på Norefjell 16 Vedtatt Kommunedelplanen for Norefjell. Vedtatt 24. juni Reguleringsplan for infrastruktur i området S2 på Norefjell. Vedtatt Prinsippavklaring vedr. grad av utnyttelse i plansaker. Vedtatt I planområdet er det 39 tomter, hvorav kun en tomt er ubebygd. To eksisterende tomter er foreslått inndelt i flere tomter. 2. Planområdet - eksisterende forhold og vurderinger 2.1 Arealdisponering Arealdisponeringen framgår av plankartet. Planområdet omfatter ca. 227 dekar. Arealfordeling: - Eksisterende fritidsboliger, 39 stk 75,0 daa - Nye fritidsboliger, 27 stk 34,4 daa - Tursti/Skiløype 6,3 daa - Friluftsområde utsiktspunkt 2,9 daa - Friluftsområde 77,9 daa - Privat vei 30,2 daa 2.2 Beliggenhet, adkomst, framtidig parkering og veiløsninger Planområdet er lokalisert til den søndre delen av Norehammeren på Norefjell i Krødsherad kommune. I området er det foreslått 27 nye tomter for høgstandard fritidsboliger. Framtidig adkomst vil bli via Nedre bomvei. Det er tidligere opparbeidet enkle parkeringsplasser langs denne veien. Disse vil bli opprettholdt inntil nye adkomstveier er anlagt og det er etablert tilslutning fra dagens hytteeiere. Ny adkomstveier vil bli anlagt med sikte på private veier. Tilknytning og vedlikehold av disse veiene vil bli løst gjennom bruk av Veglovens Naturgrunnlag og landskap Norehammeren Delområde A Hammeren består hovedsakelig av en sørøstlig li. Deler av området har storslagen utsikt mot Krøderen, Noresund og dalen. Området er dominert av lavbonitets skogsmark med blandingsskog. Den østre delen av planområdet er bratt ned mot Norefjellvegen. Området for øvrig er småkupert med noen mindre, markerte platåer og noen mindre koller hvor det er berg i dagen. I tillegg er det 5

6 myrdrag/forsumpet mark i deler av det midtre området. Noen mindre bekker krysser også gjennom planområdet. 2.4 Vegetasjon Deler av planområdet, spesielt langs den første delen av nedre bomvei, består av tett vegetasjon dominert av gran. Denne vegetasjonen hindrer utsikt og god lystilgang til en rekke tomter. I deler av området er det en god del, eldre furubestand som bør tynnes forsiktig. Men større furutrær bør tas vare på i størst mulig utstrekning. 2.5 Landskapshensyn Det er lagt stor vekt på å ta hensyn til viktige landskapselementer som myrområder, mindre høgdedrag, platåer, bekkedaler og lignende. Det er sikret en sammenhengende grønnkorridor sentralt i byggeområdene som framtidig skiløypetrase. Flere lokale områder er unntatt for utbygging av hensyn til landskapsform, myrområde, bekkefar, utsiktspunkt og manglende tilgjengelighet for adkomstvei. Et utsiktspunkt med panoramautsikt utover dalen er sikret som friluftsområde. En har tilstrebet å legge nye veitraseer mest mulig skjermet i landskapet, med god kurvatur og med tilfredsstillende stigningsforhold så langt det har vært mulig. Gjennom valg av veitraseer er det også i stor grad tatt hensyn til en del eldre, monumentale furuer. Nedre bomvei (Hovedvei) er planlagt med 10 m reguleringsbredde mens interne samleveier er regulert med 8 m bredde. Det bør legges vekt på avrundede veiskjæringer, helst på 1:2 ( maks 1:1,5) og at det raskt blir påført markdekke og humus. 2.6 Friluftsliv og rekreasjon Gode muligheter for friluftsliv og rekreasjon for brukere av området har vært en rød tråd i planarbeidet. Det er derfor lagt inn en gjennomgående skiløype som kan knyttes opp mot resten av løypenettet på Norehammeren. De fleste eksisterende tomtene er store (ca. 2 daa), noe som også sikrer brukere en stor grad av rekreasjon på egen tomt. Enkel tursti ut til utsiktspunkt vil bli tilgjengelig for alle brukere i området. Det er ikke aktuelt å planlegge utfartstrase mot Norefjell Alpinanlegg fra dette området, da dette ikke er mulig på grunn av beliggenhet, nærhet til vei m.m. Men det er planlagt en parkeringsplass inntil bomvei lengst i nord i planområdet, slik at en kan sikre en framtidig tilgjengelighet for en ny tilførselsløype/nedfartstrase nedenfor Norefjellvegen. 2.7 Kulturminner Det er ikke kjente kulturminner i planområdet. 6

7 2.8 Landbruk Planområdet har marginal betydning som skogbruksområde da mesteparten av dette består av lav bonitets skogsmark. Området er dessuten tidligere regulert som utbyggingsområde. 2.9 Støy Deler av planområdet ligger i nærområdet til Norefjellveien. Tungtransport i forbindelse med tyngre utbygging på Bøsetra og Norefjell for øvrig virker inn på tomtene som ligger nærmest veien. En antar at denne transporten vil bli redusert når tunge utbyggingslokaliteter som Bøsetra blir ferdigstilt. Det bør være et mål at mest mulig av stedegen masse kan benyttes til utbyggingsformål i fremtiden Renovasjon Dagens renovasjon i form av containere/miljøstasjon ligger rett nord for adkomst til området. I framtida er det planlagt ny miljøstasjon rett innenfor bommen Strømforsyning, vann og avløp Området har i dag strømforsyning og to trafostasjoner rett nord for nedre bomvei. Framtidig strømforsyning, vann, avløp og evt. fiberoptikk for bredband bør samkjøres i grøft i veitraseene så sant dette er mulig. Det er ikke godkjente utslippstillatelser for gråvann og/eller sortvann i planområdet. Men det finnes en rekke, mindre avløpsløsninger av høyst variabel kvalitet i området. Dagens vannforsyning skjer via privat vannverk nord på Norehammeren. Anlegget har begrenset kapasitet og deler av ledningsnettet er stadig preget av brudd og/eller lekkasjer. Dagens vann-og avløpssituasjon er bakgrunnen for at en i framtida ønsker at alle enheter knyttes opp mot godkjent vann-og avløpsanlegg. Avløpsledninger vil bli prosjektert i form av trykkavløpløsning Deponi for overskuddsmasse, område for lager m.m. Det legges opp til egne områder for deponi for overskuddsmasse i nærområdet for å redusere transportbehov. Det vil også bli vurdert område for lagerplass for både materialer, rør, anleggsmaskiner, containere m.m. Disse områdene bør plasseres skjermet for utbyggings- og rekreasjonsområder og samtidig ikke ligge for langt unna aktuelle byggeområder. 7

8 BESTEMMELSER FOR REGULERINGSPLAN NOREHAMMEREN OMRÅDE A HAMMEREN I KRØDSHERAD KOMMUNE. Bestemmelsene erstatter følgende: Flatereguleringsplan for eiendommen Nore Gnr/Bnr 208/1 Stadfestet Reguleringsbestemmelser for frittstående fritidsbebyggelse på Norefjell 16. Vedtatt Bestemmelsene gjelder for: Reguleringsplan for Norehammeren Område A Hammeren datert PLANENS FORMÅL: Formålet med planen er å legge til rette for oppføring av private hytter, økt utnyttelse av eksisterende tomter, nye veianlegg, skiløype og friluftsområder. 1 GENERELLE BESTEMMELSER 1.1 Planområdet Det regulerte området er vist på plankartet datert med planavgrensning. Det regulerte arealet er på ca. 227 daa. 1.2 Reguleringsformål Området reguleres til følgende formål: Byggeområder (PBL 25, 1. ledd nr 1): Område for fritidsbebyggelse Spesialområder (PBL 25, 1. ledd nr. 6): Privat veg: Hovedveg (HV) Samleveg (SV) Adkomstveg Parkeringslommer for besøkende (P) Friluftsområde Skiløype, tursti og utsiktspunkt Område for renovasjon miljøstasjon Fareområder (PBL 25, 1. ledd nr. 5) Trafostasjon 8

9 2 FELLESBESTEMMELSER 2.1 Fellesbestemmelser for området Planområdet skal opparbeides med høy sanitærteknisk standard. Alle bygninger med sanitæropplegg skal knytte seg til godkjent vann-og avløpsnett i området. Det kan ikke innlegges vann i hytta før denne er knyttet til framtidig godkjent avløpsledning. Avløp skal føres til felles ledningsnett via interne samleledninger i feltet. 2.2 Søknad om delingstillatelse Søknad om delingstillatelse skal sendes Krødsherad kommune for hver tomt. Det vil ikke bli gitt tillatelse til ytterligere fradelinger fra den enkelte tomt (verken eksisterende eller nye tomter). 2.3 Søknad om byggetillatelse - Situasjonsplan for den enkelte tomt Søknad skal oppfylle kravene i henhold til PBL med forskrifter samt den dokumentasjon som kommunen forlanger. Situasjonsplan som viser aktuelle byggetrinn skal følge søknad om byggetillatelse. Kartet skal være i målestokk M 1:500 eller større. Planen skal vise utnyttelsesgrad, lokalisering av bebyggelsen, parkeringsareal, uteplass, terrasser og badestamp/boblebad/basseng. Det skal også følge snitt/tverrprofiler innmålt i terrenget (ikke tatt fra kart) som viser hovedbyggets og anneksets/uthusets/garasjens plassering i forhold til eksisterende terreng og nytt terreng etter utbygging, samt eventuelle forstøtningstiltak. 2.4 Fellesbestemmelser for utforming av bebyggelse. Ved utforming og plassering av bygninger skal bebyggelsens karakter, stiluttrykk, vindussetting, fargebruk m.m. utformes i samsvar med kommunens retningslinjer for stedlig byggeskikk. Bebyggelsen skal oppføres i tømmer, stavverk eller bindingsverk med stående kledning med brede overliggere, hjørnemarkeringer og kraftige vindskibord. Det kan benyttes naturstein som utvendig kledning på deler av bygget. Det skal benyttes oppdelte vinduer. 2.5 Tillatt takform og taktekkingsmaterialer Alle bygninger skal ha saltak med vinkel mellom 22 og 35 grader (27 grader for garasjer). Hovedmøneretning tilpasses nærliggende bygninger og skal som hovedregel være på tvers av fallretningen i terrenget. Taket skal være tekt med torv, spon, bord eller matt farget takstein. 2.6 Farger Fasadene skal være av tjærede eller jordfargede trematerialer i mørke nyanser. Vindskier og belistning/gerekter rundt vinduer skal også være i jordfargede, mørke fargenyanser. Ved plassering av bygninger skal det i størst mulig grad tas hensyn til terrenget slik at en unngår skjemmende skjæringer og fyllinger. Mest mulig av eksisterende terreng og vegetasjon skal bevares. 9

10 2.7 Behandling av ubebygde arealer Eksisterende vegetasjon skal bevares i størst mulig grad. All tynning og skjøtsel av vegetasjon skal kun skje etter utbygging dersom det fremmer kvaliteten for den enkelte tomt etter tillatelse av grunneier. Sår i terrenget som følge av anleggsvirksomhet skal begrenses til et minimum. Det skal gjennomføres fortløpende rehabilitering/oppussing av terrenget med påføring av humusdekke og stedegen vegetasjon. Mellomlagring av masser skal kun skje på steder som er godkjent til formålet. Mellomlagring av masser kan skje på den enkelte tomt inntil grunnmur er ferdigstilt. 2.8 Ledninger og kabler Kabler og ledninger for vann, avløp, el-forsyning, telekommunikasjon og lignende skal i hovedsak legges langs vegtraseene. Rørgatene må graves ned i veiens skulder, for å sikre fremkommelighet langs denne under vedlikehold. Kummer og andre tilhørende innretninger skal plasseres utenfor veiens kjørefelt, slik at de ikke er til hinder ved vegvedlikehold. Der det må graves egne trasèer for framføring av ledninger og kabler skal disse snarest mulig ferdigstilles med tildekking av humusdekke og rehabiliteres med opprinnelig vegetasjon. 2.9 Utebelysning i planområdet Det skal kun benyttes indirekte (skjermet) belysning på utvendig hyttevegg Skilting langs veier og i terrenget Skilting av parkeringsplasser, skiløyper, turstier, utsiktspunkt og andre tiltak skal skje etter en helhetlig plan. 3 BYGGEOMRÅDER Generelt for byggeområder Bebyggelsen skal legges lavt i terrenget. Byggegrense er minimum 10 m fra senterlinje fra privat vei HV1 Nedre bomvei. Det er ikke tillatt å sette opp flaggstenger. 3.1 Størrelse på bygg og utnyttelse av tomter Hver tomt er vurdert med hensyn til utnyttelse og antall bygg. Tabellen, vedlegg 1, angir blant annet tomtestørrelse, tillatt BYA i % av tomteareal, maksimal mønehøgde, maksimal tillatt bebygd areal og maksimal antall bygg. Beregning av bebygd areal (BYA) utføres i henhold til NS 3940 og skal omfatte alle bygninger, slik som hovedhytte, hytte nr. 2/anneks, overbygd terrasse, uthus, garasje og biloppstillingsplass. Maks tillatt mønehøgder skal fastsettes etter følgende krav: 1. For tomter med lite eller moderat fall (inntil 20 %) skal maksimal mønehøgde 10

11 måles fra gjennomsnittlig terrenghøgde. 2. For sterkt skrånende tomter (fall over 20 %) skal maksimal høyde måles fra opprinnelig terreng. 3. Ved tilbygg til eksisterende bygning må det beregnes et gjennomsnittlig horisontalt nivå rundt hele bygningen, inklusiv tilbygget Maksimum tillatt mønehøgde for hovedhytte uten underetasje er 6,5 m. På de tomtene der det blir gitt tillatelse til underetasje skal maksimal mønehøgde være 7,5 m. Hyttene skal bygges med grunnmur minimum på byggets langside. Maksimal høyde på grunnmur for hytter uten underetasje, skal ikke overstige 1,30 m over ferdig planert terreng målt fra topp innvendig gulv i 1. etasje. Ved bygging av underetasje, skal yttervegg forblendes med naturstein eller kles med panel til maks 0,3 m over ferdig planert terreng. Maks høyde på fyllinger settes til 1,0 m over opprinnelig terreng. Hver av tomtene nr. 10 og nr. 32 deles i to selvstendige tomter. 3.2 Plassering og utforming av bebyggelse Bebyggelsen kan deles opp i flere bygninger. Dette gjelder hovedhytte, anneks/hytte nr. 2, uthus og garasje. Bygningsvolumene skal tilpasses terreng og omgivelser slik at unødig eksponering til omgivelsene unngås. Åpninger under bebyggelse skal tettes. Uthus og garasje skal ikke ha større mønehøgde enn 4,5 m over 1. etasje gulv. Hytte nr. 2/Anneks eller uthuset må plasseres nær hovedhytte og tilpasses denne mht materialvalg, form og farge. 3.3 Tuntomter På tuntomter kan det oppføres inntil 4 bygg. Flere bygg på samme tomt skal anlegges som tun. På hver tomt kan det oppføres en fritidsbolig på inntil 150 m 2, hytte nr. 2/anneks på inntil 80 m2, uthus på inntil 50 m2 og/eller garasje inntil 40 m2. Fritidsbolig nr. 2 kan ha maks mønehøgde på 5 m. I tillegg kommer opparbeidet biloppstillingsplass for minimum tre biler på 60 m Enkelttomter På hver tomt kan det oppføres inntil tre bygg. På hver tomt kan det oppføres en fritidsbolig på inntil 150 m 2, et anneks/uthus på inntil 50 m2 og et uthus eller garasje på inntil 40 m2. I tillegg kommer opparbeidet biloppstillingsplass for minimum to biler på 40 m 2. 11

12 4 SPESIALOMRÅDER 4.1 Privat vei Reguleringsbredde for hovedvei (HV) er 10 m. Hovedvei kan opparbeides med inntil 5 m bredde, inkludert skulder. Reguleringsbredden for interne samleveier (SV) er 8 m og kan opparbeides med inntil 4 m bredde, inkl. skulder. Reguleringsbredden for adkomstvei (AV) er 6 m og kan opparbeides med inntil 3 m bredde, inkl. skulder. Skuldre, grøfter, fyllinger og skjæringer skal tilføres markdekke og humus og tilsåes for grasetablering senest til første vekstsesong. Det tillates ikke parkering langs samleveier og adkomstveier. 4.2 Parkering Eksisterende parkeringslommer kan brukes av den enkelte hytte inntil det er etablert adkomstvei til den respektive hytte. Parkeringslommer skal deretter avvikles. 4.3 Friluftsområder Friluftsområdene skal i størst mulig grad opprettholdes i nåværende stand. Friluftsområdene kan opparbeides på en enkel måte med informasjonstavle, bord og benker og merking av skiløyper og turstier. 4.4 Skiløype og tursti Traseer for skiløyper og turstier kan opparbeides i inntil 5 meter bredde i tillegg til grøft, skjæring og fylling. Turstier som ikke skal nyttes til løypetraseer på vintertid kan opparbeides med en bredde på inntil 2,0 meter. Hogst og tynning av vegetasjon skal utføres av grunneier eller etter samarbeid med ham. 4.5 Drikkevann Drikkevannsforsyning skal skje via framtidig godkjent vannforsyning. 4.6 Avløpsløsning Avløp skal skje via framtidig godkjent avløpsanlegg. 4.7 Bevaringsområde for kulturminner. Før tiltaket kan iverksettes, og så snart som mulig, skal det foretas arkeologisk utgravning av de berørte, automatiske, fredete kulturminnene i planområdet. Det skal tas kontakt med Buskerud fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget og kostnader for de pålagte undersøkelser kan fastsettes, Utgravningene bekostes av tiltakshaver, jfr. Kulturminneloven 10. Dersom det ved anleggsarbeidet eller annen virksomhet framkommer flere automatiske fredete kulturminner i planområdet, må arbeidet straks stanses og fylkeskommunen varsles, J.fr. Kulturminneloven 8, Renovasjon og miljøstasjon 12

13 Det er planlagt eget område for miljøstasjon og renovasjon innenfor bommen. Området skal avgrensens med et tregjerde i mørke og matte farger mot nord, vest og sør. 5 FAREOMRÅDER 5.1 Transformatorstasjoner Eksisterende trafokiosker i nærområdet skal benyttes. 6 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 6.1 Ny miljøstasjon renovasjon Det vil ikke bli gitt midlertidig brukstillatelse/ferdigattest på bygg i området før plass for renovasjon/miljøstasjon er opparbeidet og godkjent av Krødsherad kommune. 6.2 Ny adkomstvei til tomtene 9 og 10 Adkomstvei til tomtene 9 og 10 skal opprettholdes inntil nye adkomstveier er etablert fra nedre bomvei. Brandbu/Moelv 2. mars 2009 MjøsPlan Knut Sterud Prosjektleder/Arealplanlegger Åse Gudrun Bryhni Arealplanlegger/Landskapsarkitekt 13

14 VEDLEGG 1 TIL REGULERINGSBESTEMMELSER OVERSIKT OVER TOMTER Tabell for Norehammeren Område A Hammeren i Krødsherad kommune Det vises til reguleringsbestemmelsenes 3 Følgende kolonner i tabellen nedenfor er rettsgyldige og knyttet direkte til bestemmelsene: Tillatt BYA i % av tomteareal, Maks tillatt bebygd areal BYA i m2, Maks antall bygg og Maks mønehøyde over gjennomsnittlig planert terreng i m. På tuntomter (inntil 4 bygg) inngår opparbeidet parkering på 60 m2. På enkelttomter (inntil 3 bygg) inngår opparbeidet parkering på 40 m2. Høyder i parentes gjelder for underetasje i henhold til 3. Eksisterende tomter Tomt nr. Gnr/ Bnr/ Festenr Tomteareal ca. daa Tillatt BYA i % av tomteareal Maks tillatt bebygget areal BYA i m2 Maks antall bygg Maks møne høyde* i m i henhold til 5 Topografi Fl - flat Kup - kupert Hell - helling Skr - skrå Br - bratt Egnet for u- etasje Merknader N-nord -vendt Ø-øst-vendt S-syd-vendt V-vest-vendt Fj- fjell Lø- løsmasse My- myr Åp- åpent Veg- vegetasjon Ek- ekstrem tilpassing 2 208/ ,5 Fl/He Nei Ø Åp 4 208/1/53 2, ,5 Fl/He Nei Ø Åp 5 208/19 1, ,0 Ku/Skr. Nei SØ Veg 6 208/45 2, ,5 (7,5) Fl/Skr. Ja Ø Lø/Fj Åp/Veg 7 208/22 1, ,5 Kup/Skr/Br Ja SØ Lø/Fj Åp/Veg 8 208/21 2, (7,0) Kup/Skrl Ja SØ Fj/Lø Veg 9 208/1/36 1, (7,0) Skr/Br Ja SØ Lø/Fj Åp/Veg /92 2, ,5 Fl/Kup/Skr/ Nei SØ Lø/Fj Åp/Veg Br /77 2, ,5 (7,5) Skr/Br Ja SØ Lø Veg /1/12 2, ,5 Skr Nei SØ Lø/Fj Åp/Veg /34 2, ,5 Kup/Skr Nei SØ Lø/Fj Veg /52 1, ,5 Fl/Skr Nei SØ Lø Åp/Veg /90 1, ,5 Skr Ja SØ Lø Åp/Veg /40 2, ,5 Fl/Skr Nei SØ Lø Åp/Veg /104 1, ,5 Skr Nei SØ Lø Åp/Veg /1/52 1, ,5 Fl/Skr Nei SØ Lø Åp/Veg /1/33 2, ,5 Skr Nei SV Lø Åp/Veg /1/28 1, ,5 Fl/Hell Nei SØ Lø/My Åp/Veg /1/26 2, ,5 Skr Nei SØ Lø Åp/Veg /43 2, ,5 Hell/Skr Nei SØ Lø Åp/Veg /63 2, ,5 Hell Nei SØ Lø Åp/Veg /93 2, ,5 Fl/Skr Nei SØ Lø Åp/Veg /33 1, ,5 Skr Nei SØ Lø Åp/Veg /1/52 1, ,5 Fl/Skr Nei SØ Lø Åp/Veg /29 2, ,0 Fl/Skr Nei SØ Lø Åp/Veg /77 2, ,5 (7,5) Fl/Skr Ja SØ Lø/Fj/My Åp/Veg /30 2, ,5 Hell/Skr Nei SØ Lø Åp/Veg /1/154 0, ,0 Skr Nei SØ Lø Åp/Veg /1/21 2, ,5 Fl/Skr/Br J SV Lø/Fj Veg /35 1, ,5 Fl/Hell Nei Ø Lø/Fj Åp/Veg 14

15 /40 1, ,5 Hell/Skr Nei SØ Lø Åp/Veg /35 2, ,5 (7,5) Hell/Skr Ja Ø Fj/Lø/My Åp/Veg /86 2, ,0 Kup/Hell Nei Ø Lø/Fj Åp/Veg /41 1, ,5 Fl/Skr Nei SØ Lø Åp/Veg /44 2, ,5 Fl/He Nei Ø Lø Åp/Veg /83 2, ,5 Fl/Skr Ja Ø Lø/Fj Åp/Veg /1/105 2, ,5 Hell/Skr Nei SØ Lø Åp/Veg 208/36 1, ,5 Fl/Hell/Br Nei SØ Lø/Fj Åp/Veg A 28 Deling tomt 0, ,5 Fl Nei SØ Lø Veg 32 A29 Deling av tomt 3, ,5 Fl/Hell/Br Nei SØ Lø/Fj Åp/Veg Nye tomter Tomt nr. Gnr/ Bnr/ Festenr Tomteareal ca. daa Tillatt BYA i % av tomteareal Maks tillatt bebygget areal BYA i m2 Maks antall bygg Maks mønehøyde * i m i henhold til 3 Topografi Fl-flat Kup-kupert Hell-helling Skr-skrå Br-bratt Egnet for u- etasje Merknader N-nord -vendt Ø-øst-vendt S-syd-vendt V-vest-vendt Fj- fjell Lø- løsmasse My- myr Åp- åpent Veg- vegetasjon Ek- ekstrem tilpassing A1 1, ,0 Fl/Hell Nei Ø Lø/My Veg A2 1, ,5 Fl/Hell Nei Ø Lø/My Veg A3 1, ,5 (7,5) Fl/Hell Ja Ø Lø Veg A4 1, ,5 Fl/Skr Ja Ø Lø Veg A5 1, ,5 Hell/Fl Nei Ø Lø/Fj/My Veg A6 1, ,5 Skr Nei Ø Lø/Fj Veg A7 1, ,5 Skr Nei Ø Lø/Fj Veg A8 0, ,5 Skr Nei Ø Lø/Fj A9 1, ,5 Skr Nei SØ Lø/Fj/My A10 1, ,5 Skr Nei SØ Lø/Fj/My A11 1, ,5 Skr Nei SØ Lø/Fj/My A12 1, ,5 Skr Nei SØ Lø/Fj/My A13 1, ,5 Fl/Skr Nei SØ Lø/My A14 1, ,5 (7,5) Fl/Skr Ja Ø My/Lø/Fj Veg/Åp A15 1, Ku Nei S Fj Veg/Åp A16 1, ,5 Skr Ja SØ Lø Veg A17 1, ,5 Kup/Skr Nei SØ Lø Veg A18 1, ,5 Kup/Skr Nei SØ Lø/Fj Veg A19 1, ,5 (7,5) Skr Ja SØ Lø/fj Veg A20 1, ,5 (7,5) Skr Ja SØ Lø/Fj Veg A21 1, ,5 (7,5) Skr Ja SØ Lø/Fj Veg A22 1, ,5 (7,5) Skr Ja SØ Lø/Fj Veg A23 1, ,5 (7,5) Fl/Skr Ja SØ Lø/My Veg A24 1, Fl/Skr Nei SØ Lø/My Åp/Veg A25 1, ,5 (7,5) Skr Ja SØ Lø/Fj Åp/Veg A26 1, ,5 Fl/Skr Nei Ø Lø/My Åp/Veg A27 2, ,5 Fl/Skr Nei Ø Lø/Fj Åp/Veg 15

16 VEDLEGG 2 MERKNADER TIL PLANARBEIDET OG VÅRE KOMMENTARER Merknader fra hytteeiere: Tomt 45 (208/77) Fredrik Kveil Merknad: Ønsker vei fram til sin tomt og nabotomter. Orienterer om eget omfattende arbeid med å påvise eiendommer, tomtestørrelse på en rekke tomter i nærområdet, synspunkter på veitrase og andre forhold. Vår kommentar: Orienteringen og kartfestingen av tomteareal har vært nyttig. Planlegging av adkomstvei har vært krevende, men planlagt trase vil kunne løse adkomst til alle tomter i nærområdet. Innspillet innarbeides i planforslag så langt dette er mulig av hensyn til helhetsløsninger Tomt 106 (208/72) Gunnar Solheim Merknad: Ønske om vei fram til tomta, betenkt over framtidig byggeplass i nærområdet, påpeker forholdet til veirettigheter og driftskostnader m.m. Vår kommentar: Det er planlagt kun to nye tomter i nærområdet. Forholdet til veirettigheter, kostnader brøyting m.m. tas til orientering men kommenteres ikke da det er privatrettslige forhold Tomt 106 (208/72) Gunnar Solheim Merknad: Påpeker sparsomt med informasjon i varsel om planstart. Ønsker ikke fortetting sør for sin eiendom. Ønsker løypetrase til alpinanlegg og tilrettelagte skiløyper. Ønsker adkomstvei forutsatt at denne ikke ødelegger verdifult uteoppholds- og rekreasjonsareal. Vår kommentar: Det er planlagt kun to tomter i nærområdet. Ny adkomstvei er lagt i ytterkant av myr/åpent areal Norefjell Hytteeierforening v/formann Andreas Sandmæl Merknad: Påpeker manglende og feil tomtegrenser i kartgrunnlaget. Tomter og adkomstveier må kartfestes. Stiller også spørsmål om forholdet til kommuneplanen og friluftsområder m.m. Vår kommentar: Samtlige tomter er befart, oppmålt og kartfestet i løpet av sommeren høsten Det er planlagt nye adkomstveier til samtlige enheter i planområdet. Forholdet til dagens planbestemmelser, etablerte veier og behov for nye veier kommenteres. Foreningen er enig i at nye veier må løses gjennom ny reguleringsplan. 16

17 Norefjell Hytteeierforening v/formann Andreas Sandmæl Merknad: Påpeker forholdet til adkomstveier og gangstier til den enkelte hytte og forholdet til veileie m.m. Vår kommentar: Adkomst er planlagt til samtlige enheter. Forholdet til leie av veigrunn er et privatrettslig forhold og kommenteres ikke her Tomt 22 (208/63) Tua Rye Sundsten Merknad: Spørsmål om planarbeidet i forhold til nabotomter m.m. Påpeker ønske om tynning av vegetasjon foran hytta. Vår kommentar: Orientering gitt på tlf. Merknaden tatt til orientering Tomt 4 (208/1/53) Vigar Martin Aas Merknad: Viser til spørsmål som ble tatt opp på orienteringsmøte i Drammen. Påpeker forholdet til friareal i gjeldene reguleringsplan og avklaring av tomtegrenser. Vår kommentar: Gjennom ny reguleringsplan er all arealbruk vurdert ut fra dagens krav. I dag er det helt andre krav til arealbruk og detaljer i en reguleringsplan i forhold til eksisterende reguleringsplan som ble utarbeidet i I tidligere plan var det kun skilt mellom byggeområder og friluftsområder. I nytt planforslag er alt restareal tatt inn som spesialområde friluftsliv og viktige skiløyper, turstier, utsiktspunkt m.m. er tatt inn i planforslaget Tomt 111 (208/81) Ola Petter Tandstad Merknad: Påpeker behovet for å sikre fjellrabbe/utsiktspunkt for allmennheten og ikke blir foreslått som noen hyttetomt. Foreslår fortetting nordover i forhold til egen tomt. Vil ikke motsette seg ny skiløype nedenfor sin tomt. Vår kommentar: Vi er enig i Tandstads synspunkter om fjellrabbe. Dette er flott utsiktspunkt som bør sikres for allmennheten og knyttes opp mot framtidig tursti. Det foreslås fortetting i skråningen mot nedre bomvei. Dette er tatt inn i planforslaget Tomt 45 (208/77) Fredrik Kveil Merknad: Påpeker forhold til ny vei og ønsker mer informasjon. Vår kommentar: Veiløsning forbi Kveils tomt vurderes nærmere og tas opp med Kveil Tomt 4 (208/1/53) Vigar Martin Aas Merknad: Påpeker stikking i terrenget og viser til reguleringsbestemmelser i gjeldende plan og påstår at stikking/planlegging er helt feil. 17

18 Vår kommentar: Ny regulering skjer med bakgrunn i PBL og kommunens anbefalinger. Merknaden tas til orientering Tomt 45 (208/77) Fredrik Kveil Merknad: Kveil har vært på befaring og vurdert veitrase. Sammen med Zwaig på nabotomt, foreslår de ny veitrase. Vår kommentar: Ny befaring er gjennomført og ny veitrase er anlagt i tråd med Kveils og Zwaigs ønsker Tomt 6 (208/45) Anne Berggraf Merknad: Påpeker klausul i skjøtet vedr. minsteavstand til nærmeste tomt og hogst av vegetasjon. Hun er interessert i tilleggsareal. Vår kommentar: Det planlegges to nye tomter nord for Bergrafs tomt. Forhold til privatrettslige forhold tas opp med Berggraf Tomt 2 (208/1/32) Petter Torbeck Merknad: Ønsker oppdeling av tomta. Kommer med forslag til oppdeling og ny adkomstvei til to framtidige tomter. Vår kommentar: Tomta vurderes delt i to selvstendige tomter Tomt 45 (208/77) Fredrik Kveil Merknad: Påpeker feil tomtegrense og redegjør grundig for skyldelingsforretning, plassering av hytte og opprinnelige grenser. Vår kommentar: Justering av tomtegrenser vil bli vurdert Tomt 107 Erik L. Grøttum Merknad: Påpeker at tilsendt plankart er vanskelig å lese. Påpeker forholdet mellom nye adkomstveier og eksisterende parkeringslommer. Kommenterer også forhold til egen adkomst. Vår kommentar: Grøttum har et godt poeng. Parkeringslommer og start på nye samleveier blir adskilt. Merknaden tas til orientering Tomt 25 Agnetha Lindgren Merknad: Påpeker at tilsendt plankart er vanskelig å tyde. Ønske om endring av adkomst slik at denne kommer bakfra. Vår kommentar: Skiløypetrase er justert og ny adkomst er planlagt i tråd med Lindgrens ønske. Merknaden tas til orientering Tomt 21 Erling P. Qvale 18

19 Merknad: Generelt positiv til utvikling av Norehammeren. Kritisk til ny veitrase øst for sin tomt og ønsker denne lagt vest for sin tomt. Påpeker også forhold til kostnader til anlegg og drift av infrastruktur. Vår kommentar: Området vest for tomt 21 er valgt som lokalitet for skiløypetrase da dette er eneste sted denne kan få en god videreføring. Vårt forslag til veitrase opprettholdes Tomt 46 (208/30) Arne Saugstad Merknad: Går mot fortetting av tomter. Sterkt kritisk til ny adkomstvei på grunn av trafikkmengde forbi tomta. Tar også opp privatrettslige spørsmål om eierskap til vei m.m. Vår kommentar: Ny veitrase er eneste løsning for å fange opp den nedre delen av feltet og en rekke eksisterende tomter. Dette er etter vårt skjønn en god løsning. Det er uheldig å trekke denne lengre sørover da den vil bli for bratt. Avstand til hytte på tomt 46 er ca. 26 m og anses som tilfredsstillende. Privatrettslige forhold kommenteres ikke Tomt 111 (208/81) Ola Petter Tandstad Merknad: Påpeker feil tomtegrenser på egen tomt i forhold til skylddelingsforretning. Han påpeker også at det er lagt inn mange fortettingstomter bak hans tomt. Vår kommentar: Svar til Tandstad av Tomtegrenser på eiendommen er oppmålt etter tidligere oppsatte merker. Grunneier foreslår å justere tomta noe mot vest. Det blir opplyst om planlagt rekke med mindre tomter mot veien, men at det er sikret en grønnkorridor mellom Tandstads tomt og denne tomterekka. Utsiktspunkt vil bli sikret som friluftsområde i tråd med Tandstads ønsker Tomt 111 (208/81) Ola Petter Tandstad Merknad: Ønsker å beholde nåværende grenser på tomta. Han forslår å forskyve skiløypa mot øst. Vår kommentar: Tomta justeres på plankartet i tråd med Tandstad ønsker. Skiløypetrase forskyves noe østover Tomt 2 (208/1/32) Petter Torbeck Merknad: Enighet om oppdeling av tomta og ny adkomst. Vår kommentar: Tomta inndelt i to selvstedige tomter og nye adkomstvei er planlagt Tomt 51 Halvdan Mustad (Naboområde B Brennkollen) Merknad: Stiller grunn til rådighet for ny skiløypetrase langs hovedvei, ny adkomstvei m.m. 19

20 Vår kommentar: Den ytre delen av tomta 51, som ligger inntil veien rett nord for hovedveien, er det med gunstige punktet for kryssing av ny skiløypetrase. Dette vil bli løst gjennom ny adkomstvei til Mustads tomt Tomt 45 Frode Berge og Inga-Lill Follesø Merknad: Påpeker tomtegrenser, forholdet til flere bygg m.m. Det er ikke aktuelt med oppdeling av tomt. Vår kommentar: Tomtegrense mot sør er rettet opp 20

21 VEDLEGG 3 ANNONSE MED PLANVARSEL 21

22 VEDLEGG 4 Inngangsporten til Norefjell brua over Krøderen Norehammeren i vinterstemning 22

23 Flott portal ved inngangen til den nedre delen av Norehammeren 23

24 Idyllisk desemberstemning på Norehammeren Vidstrakt utsyn over Krøderen og dalen fra Norehammeren 24

25 Aktivitet og opplevelse gjennom hele året er viktig Norefjell gir mange muligheter for gode naturopplevelser Alpinanlegget er hovedtrekkplaster for mange gjennom vinteren 25

26 Her kommer ny skiløype i den vestre delen av planområdet som vil knytte det nedre området til det øvrige løypenettet. Løypa blir lagt inn i skråningen langs veien. Golfbanen er et populært tilbud både unge og eldre 26

27 Ny badestrand og område for vannaktiviteter er under utvikling i Noresund Storslagen utsikt fra utsiktspunkt som er regulert som friluftsområde 27

28 Avklaring av tomtegrenser på Norehammeren Pensjonert jordskiftedommer Torkell Bjøre og grunneier Ola Nore Sen. nedla et omfattende arbeid med tolkning av skylddelingsforretninger og merking av tomtegrenser i løpet av sommeren og høsten Matpause på utsiktspunktet 28

29 Advokat Elisabeth Bjøre har bistått med avklaringer og avtaler om tilleggsareal, oppdeling av tomter, makeskifte av areal m.m. Grunneier Ola Nore og advokat Elisabeth Bjøre på befaring Noen glimt fra området Den vestre delen av planområdet har panoramautsikt mot Krøderen og er dominert av furuskog 29

30 Planområdet er preget av utbygging over lang tid og har et stort spekter av ulike typer hytter. Her har vi et godt eksempel på en naturtilpasset hytte med tretak og matte farger. Eldre hytte nr. 107 inntil nedre bomvei 30

31 Hytte nr. 2 i den nordre delen av planområdet. Det er planlagt adkomstvei til samtlige eksisterende og nye tomter fra nedre bomveg. Denne bratte adkomstveien fra Norefjellvegen vil få ny adkomst og vil bli stengt så snart ny adkomstvei er etablert. 31

32 Teknisk standard på hyttene er vidt forskjellig. Flere har innlagt avløp uten at det er gitt en eneste utslippstillatelse fra kommunen Trafostasjon inntil nedre bomstasjon helt vest i planområdet. I framtida vil det kun bli jordkabler. 32