BOLSTADGATA 16, SANDE PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING

Transkript

1 Oppdragsgiver BKM Drammen Rapporttype Planbeskrivelse, planid BOLSTADGATA 16, SANDE PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING

2 2 (40) PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING Oppdragsnr.: Oppdragsnavn: Bolstadgata 16, Sande Dokument nr.: 2, planid Filnavn: _Bolstadgata_16_planbeskrivelse Revisjon Dato Utarbeidet av Kristian Ribe Kristian Ribe Kristian Ribe Kristian Ribe Kristian Ribe Kristian Ribe Kontrollert av Lars Syrstad Lars Syrstad Godkjent av Lars Syrstad Lars Syrstad Beskrivelse Planbeskrivelse Revisjonsoversikt Revisjon Dato Revisjonen gjelder Byttet og lagt til noen illustrasjoner, mindre rettelser Lagt til omtale av ROS-analyse Beskrivelse av historikk/utvikling av planforslaget, mindre rettelser Avsluttende kommentar, nye illustrasjoner Parkeringsdekning skrevet inn og VFK s innsigelse kommentert Aktører Forslagsstiller/eier Arkitekt Plankonsulent Reguleringsmyndighet BKM Drammen KB Arkitekter, Tønsberg Sande kommune Hoffsveien 4 Pb 427 Skøyen NO-0213 OSLO T F

3 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING 3 INNHOLD 1. BAKGRUNN OG PROSESS Mål og hensikt Kunngjøring av oppstart og offentlig ettersyn av planprogram Vurdering av forslaget med hensyn til krav om konsekvensutredning Medvirkning Tidligere politiske vedtak Planlagt gjennomføring Fremdrift for planforslaget Behandling og trekking av innsigelser UTTALELSER TIL HØRING AV PLANPROGRAM Liste over innkomne uttalelser Resymé av innkomne uttalelser Forslagstillers kommentarer til forhåndsuttalelsene OFFENTLIG ETTERSYN Liste over innkomne uttalelser ved offentlig ettersyn Resymé av innkomne uttalelser Forslagstillers kommentarer til høringsuttalelsene BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Beliggenhet, planavgrensning og planområdets størrelse Eierforhold Gjeldende regulering, planstatus Dagens arealbruk Andre føringer av særlig betydning for planarbeidet Nærområdebeskrivelse Interessemotsetninger Vegsystemet og trafikkløsninger Støy Kulturminnevern, kulturlandskap og estetikk Nærmiljø, friluftsliv, rekreasjon og møteplasser, barn og unge Naturmiljø, biologisk mangfold og naturressurser BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Samlet, kort beskrivelse av planforslaget Arealbruk og reguleringsformål Beskrivelse av prosjektet for Bolstad Mellom Flerbruksbygg og sambruk Estetikk og byggeskikk hensynssone Jordvernhensyn Vegsystem og trafikkløsninger Parkering Tilgjengelighet for sykkel Nærmiljø og friluftsliv (rekreasjon) Oppvarming Påvirkning av hjortevilt og andre naturressurser ILLUSTRASJONER KONSEKVENSUTREDNING Utredningsalternativer... 27

4 4 (40) PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING 7.2 Jordbruk alternativ, dagens situasjon Alternativ 1: Ny bebyggelse konsentrert til tunet Alternativ 2: Ny bebyggelse lagt innerst på eiendommen Konklusjon jordbruk Landskap og grønnstruktur alternativ, dagens situasjon Alternativ 1: Ny bebyggelse konsentrert til tunet Alternativ 2: Ny bebyggelse lagt innerst på eiendommen Konklusjon landskap og grønnstruktur Trafikk alternativ, dagens situasjon Alternativ 1 (og alternativ 2) Konklusjon trafikk RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE (ROS) AVSLUTTENDE KOMMENTAR Prosess innspill og innsigelser Planforslag ved offentlig ettersyn Endringer og suppleringer til endelig vedtak... 38

5 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING 5 1. BAKGRUNN OG PROSESS 1.1 Mål og hensikt Formålet med reguleringsplanen planid er å videreutvikle gården Bolstad Mellom til en møteplass og aktivitetsarena under navnet Bolstad Kultur og Mestringsgård, på en måte som gir muligheter for nye landbruksrelaterte næringer og som dekker forslagsstillers behov. I kjøps- og konsesjonsprosessen, og ved oppstart av reguleringsarbeidet samt i høring av planprogrammet ble det kommunisert et ønske om kurs- og konferansesenter fra forslagsstiller. Intensjonen med dette var å tilrettelegge for et sambruk med Sande kommune og andre lokale behov. Forslagsstiller har tatt høringsinnspillene til planprogrammet til etterretning, og har derfor korrigert reguleringsforslaget i henhold til dette. Det er i dag ca. 40 hester på gården og det er et godt samarbeid med Sande rideklubb som driver sin virksomhet ut fra Bolstad hestesenter. Det er en målsetning med planarbeidet å tilrettelegge for et flerbruksbygg på eiendommen. Det er en viktig del av planprosessen å se på alternative muligheter for bruk av eksisterende bygningsmasse og tilrettelegge for nye bygninger som åpner for nye landbruksrelaterte næringer i kombinasjon med øvrig virksomhet. 1.2 Kunngjøring av oppstart og offentlig ettersyn av planprogram Kunngjøring av oppstart av reguleringsarbeid og høring av planprogram ble varslet Planprogram var til offentlig ettersyn Vurdering av forslaget med hensyn til krav om konsekvensutredning I henhold til forskrift om konsekvensutredning 3 d) skal detaljreguleringer som innebærer endringer av kommuneplan eller områderegulering vurderes for konsekvensutredning. Dersom ett eller flere av kriteriene i 4 er til stede, altså kriterier for vurdering av vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal planen konsekvensutredes. Formålene og intensjonene i planen for Bolstadgata 16 er vurdert til å falle inn under kriteriene i 4 i forskrift om konsekvensutredning. Etter Plan- og bygningslovens 4.1 skal det utarbeides planprogram for planer som skal konsekvensutredes (dvs. som kan ha vesentlig virkning for miljø og samfunn). Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen med frister og deltagere, opplegg for medvirkning, hvilke alternativer som vil bli vurdert samt behov for utredninger. 1.4 Medvirkning Medvirkningsprosessen for dette reguleringsplanarbeidet består av lovpålagt varsling og høring av planforslag. I denne prosessen vil alle aktuelle instanser få mulighet til å påvirke planen. I tillegg til dette er planen politisk behandlet i første gangs behandling, før planen ble bearbeidet og lagt ut til offentlig ettersyn.

6 6 (40) PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING 1.5 Tidligere politiske vedtak BKM Drammen fikk konsesjon for kjøp av Bolstad Mellom gjennom vedtak i Sande kommunestyre , jf. sak 08/ Reguleringsplanen for Bolstadgata 16 er en fortsettelse av arbeidet BKM Drammen signaliserte gjennom konsesjonssøknaden. Vilkårene for konsesjonen er (sitat): Det stilles krav om boplikt på eiendommen. Fulldyrkede arealer skal ikke berøres av en framtidig utbygging av et kurs- og konferansesenter på eiendommen. Eiendommen skal drives på en landbruksfaglig forsvarlig måte ved siden av annen næring på eiendommen. 1.6 Planlagt gjennomføring Etter vedtak av reguleringsplan vil forslagsstiller innen kort tid gjennomføre en videreutvikling av gården som en møteplass og aktivitetsarena, på en måte som gir muligheter for nye landbruksrelaterte næringer. Dette innebærer å bygge et flerbruksbygg, samt tilrettelegge for øvrige aktiviteter, i tråd med reguleringsplanen. 1.7 Fremdrift for planforslaget Planforslaget har fulgt følgende framdriftsplan: Forhåndskonferanse mars 2010 Forslag planprogram og varsling oppstart regulering mai 2010 Planprogram fastsatt primo desember 2010 / ultimo januar 2011 Utarbeiding av materiale til politisk førstegangs behandling desember 2010 mars 2011 Første gangs behandling april 2011 Offentlig ettersyn mai juni 2011 Avklaring og løsning av innsigelser høsten 2011 våren 2014 Politisk sluttbehandling våren 2014 Som følge av innsigelser ble politisk sluttbehandling og vedtak betydelig forsinket etter offentlig ettersyn. Etter flere avklaringer (se eget avsnitt om offentlig ettersyn) har forslagsstiller endret planen på flere punkt, og utdypet dokumentasjon der hvor det har vært nødvendig. 1.8 Behandling og trekking av innsigelser Av seks uttalelser til reguleringsplanen, inneholdt fire av dem innsigelser. I perioden etter offentlig ettersyn (høsten 2011) og fram til politisk vedtak (våren 2014), har forslagsstiller jobbet med å besvare og utdype dokumentasjonskrav som etterspurt, og meklingsmøter har vært avholdt. Prosess NVE Forslagsstiller gjennomførte grunnboringer i 2012, og fikk utarbeidet geoteknisk rapport i 2012/2013, inkludert 3. parts kontroll våren NVE trakk innsigelsen juni Prosess Statens Vegvesen Innsigelsen ble drøftet i flere møter mellom forslagsstiller og Sande kommune. Statens Vegvesen frafaller innsigelsen under forutsetning av at 15 i reguleringsbestemmelsene gjennomføres (reguleringsplan med løsning for gående og syklende for strekningen Gallebergveien fra jernbanebrua og frem til krysset Bolstadgata).

7 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING 7 Prosess Fylkesmannen i Vestfold Fylkesmann v/ Landbruksdirektøren mente reguleringsplanen åpnet for et fremmedelement i landbruksområde, og at nødvendig areal avsatt til ny bebyggelse var for stort. Innsigelsen ble drøftet i flere møter mellom forslagsstiller og Sande kommune. Etter omarbeidelse og betydelig nedskalering av bebyggelsen, ble innsigelsen trukket i meklingsmøte 23. august Prosess Vestfold Fylkeskommune Innsigelsen ble drøftet i flere møter mellom forslagsstiller og Sande kommune. Innsigelsen ble drøftet i meklingsmøte hos Fylkesmannen. Avgjørelse vedrørende innsigelsen ble overlatt til kommunen i samråd med Vestfold Fylkeskommune. Det har i etterkant av meklingsmøte vært avholdt flere møter mellom Sande kommune og Vestfold Fylkeskommune for å finne frem til omforente bestemmelser i reguleringsplanen for å ivareta kulturmiljøet. Foreslåtte bestemmelser er nå godkjent av Vestfold fylkeskommune, som derfor frafaller sin innsigelse til reguleringsplanen.

8 8 (40) PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING 2. UTTALELSER TIL HØRING AV PLANPROGRAM 2.1 Liste over innkomne uttalelser I forbindelse med høring av planprogrammet har følgende instanser og personer avgitt skriftlig uttalelse: Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) Statens vegvesen Region sør (SVRS) Fylkesmannen i Vestfold (FMiV) Miljørettet Helsevern Vestfold Sande kommune Dag Tore Berg (nabo) Vestfold fylkeskommune 2.2 Resymé av innkomne uttalelser Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) NVE har ikke fått tilgang til planprogrammet og uttaler seg på generelt grunnlag. NVE har innspill til reguleringsformål for bekkedrag, og eventuelle energianlegg. Det er potensiell fare for kvikkleireskred i området, og ustabile grunnforhold. Planarbeidet må utrede nærmere hvorvidt planlagt bebyggelse og tilstøtende terreng har tilfredsstillende sikkerhet mot skred. Statens vegvesen Region sør (SVRS) Varsler om innsigelse ut fra lokalisering, samt hensynet til trafikksikkerhet / manglende tilrettelegging for gående og syklende, med bakgrunn i rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging (RPR-ATP). Et planforslag må redegjøre for omfang av planlagt virksomhet, vurdering av transportomfang, samt hvilke virkemidler forslagsstiller foreslår for å avbøte negative virkninger (rekkefølgebestemmelser om tiltak). Fylkesmannen i Vestfold (FMiV) Med henvisning til nasjonal jordvernpolitikk, og til rikspolitiske retningslinjer for samordnet arealog transportplanlegging, varsler Fylkesmannen innsigelse mot regulering til tjenesteyting på Bolstad. Publikumsrettet tjenesteyting bør ha god tilknytning til by eller tettsted. Det bes om en landbruksfaglig utredning og utredning av transportomfang basert på møtefasiliteter i tillegg til dagens kapasitet i ridesenteret. Miljørettet Helsevern Vestfold Ber om trafikkstøy, bygge- og anleggsstøy utredes. Krav til universell utforming bør inngå i reguleringsbestemmelsene. Trafikksikkerhet og atkomst bør være et tema. Det bør gjennomføres tiltak mot radon, og evt. legge til bestemmelser om dette. Uteområder / sosiale møteplasser bør tilrettelegges slik at også allmennheten kan benytte seg av dem. Aktiviteter for barn bør ikke legges for nær kraftledning som grenser til eiendommen. Eventuelle naboer og berørte bør inkluderes i planprosessen. Sande kommune v/bjørn Elnan Det er manglende kunnskap om hvordan planene for Bolstad vil kunne påvirke hjorteviltets bruk av dette området og tilstøtende områder, det må derfor utredes hvordan hjorteviltet kan bli påvirket. Dag Tore Berg (nabo) Det må være en klar forutsetning i arbeidet at områder definert som fulldyrka mark og produktiv skog skal forbli slik også i framtidig arealdisponering. Bebyggelsen må forholde seg til kulturlandskapet. Trafikkbelastningen i Bolstadgata har økt etter at DKM overtok eiendommen.

9 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING 9 Trafikkbildet må konsekvensutredes. Hesteaktiviteten må begrenses til innenfor eiendommen, og offentlig vei og private skogsveier må ikke være treningsområder for virksomheten. Vannforsyningen til gnr/bnr 37/1 og 37/2 må ikke forringes. Bolstad Mellom, og ikke bare Bolstad, er korrekt betegnelse på eiendommen, eventuelt bør beskrivelse av aktiviteten benyttes. Vestfold fylkeskommune Fylkesadministrasjonen, Regionalavdelingen Varsler innsigelse med bakgrunn i nasjonal jordvernpolitikk, med bakgrunn i Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging (RPR-ATP) og fylkesdelplan for samordnet arealbruk og transportsystem. Planarbeidet berører og er problematisk også i forhold til kulturminnevern og av landskapshensyn. Planprogrammet er mangelfullt og ønsker et nytt til offentlig ettersyn. Planprogrammet må suppleres utredningstema kulturminner (automatisk fredete, nyere tid) samt redegjøre for metodevalg. Vestfold fylkeskommune, kulturarv Varsler behov for registrering av kulturminner, avventer dette til innsigelser er avklart. 2.3 Forslagstillers kommentarer til forhåndsuttalelsene Generelt om tiltakets dimensjon Med bakgrunn i egen virksomhet og høringsinnspill til planprogrammet vil forslagsstiller utvikle eiendommen til en møteplass og aktivitetsarena, på en måte som forener landbruksrelaterte tilleggsnæringer og forslagsstillers behov. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) Hvorvidt planlagt bebyggelse og tilstøtende terreng har tilfredsstillende sikkerhet mot skred vil være en del av ROS-analysen for planarbeidet. Statens vegvesen Region sør (SVRS) Forslagsstiller mener lokaliseringen er god med bakgrunn i at mye av aktivitetene og tilbudet er stedbunden. Lokalisering av forslagsstillers aktiviteter og tilbud til et sted med god kollektivdekning vil vanskelig la seg gjøre. En slik lokalisering vil innebære at god kollektivdekning kun benyttes sporadisk, til fortrengning for andre aktiviteter hvor lokalisering med god kollektivdekning kunne gitt større effekt. Hensyn til trafikksikkerhet berøres gjennom trafikkanalysen som viser framtidig trafikkbelastning, og sikkerheten for gående og syklende skal avdekkes. Planforslaget skal redegjøre for omfanget av planlagt virksomhet og medfølgende transportomfang, og skal redegjøre for mulige avbøtende virkemidler. Fylkesmannen i Vestfold (FMiV) Hensynet til lokalisering for tjenesteyting og utredning av transportomfang: Se kommentar til SVRS' uttalelse. Hensynet til jordvern er tatt inn i revidert planprogram, og utredningen suppleres med en landbruksfaglig utredning. Miljørettet Helsevern Vestfold Trafikkstøy fra E18 forutsettes ivaretatt gjennom planprosessen forut for ny E18. Bygge- og anleggsstøy utredes ikke særskilt. Krav til universell utforming vil bli vurdert tatt inn i reguleringsbestemmelsene. Trafikksikkerhet og atkomst er utredningstema i KU. Tiltak mot radon vil bli vurdert i forbindelse med en etterfølgende byggesak. Tilrettelegging av uteområder / sosiale møteplasser slik at også

10 10 (40) PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING allmennheten kan benytte seg av dem vurderes i planarbeidet. Hensynet til kraftledning som grenser til eiendommen avdekkes i ROS-analyse og innarbeides i planen. Medvirkningsprosess og kontakt med naboer og berørte er ivaretatt i planprosessen. Sande kommune v/bjørn Elnan Hjorteviltets bruk av området og tilstøtende områder ses på som såpass perifert for planarbeidet at dette ikke utredes særskilt. Dag Tore Berg (nabo) Det er en målsetning med arbeidet at områder definert som fulldyrka mark og produktiv skog skal forbli slik også i framtidig arealdisponering. Bebyggelsen skal forholde seg til kulturlandskapet. Trafikkbildet konsekvensutredes. Hesteaktiviteten og forholdet til naboeiendommene er av privatrettslig karakter og berører ikke planarbeidet. Forslagsstiller ønsker imidlertid å invitere til dialog og et konstruktivt samarbeide med naboene. Vannforsyning berøres i ROS-analysen. Betegnelsene «Bolstad» og «Bolstad gård» brukes i planen og planbeskrivelsen i noen sammenhenger som synonym for Bolstad Mellom. Vestfold fylkeskommune Fylkesadministrasjonen, Regionalavdelingen Hensynet til jordvern og hensynet til rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging (RPR-ATP) og fylkesdelplan for samordnet arealbruk og transportsystem: Det henvises til kommentarer til SVRS' og FMiVs innspill. Planprogrammet er ikke supplert med utredningstema kulturminner. Automatisk fredete vil bli registrert som følge av et eventuelt krav fra Vestfold fylkeskommune. Forholdet til nyere tids kulturminner er ivaretatt gjennom utredningstema «landskap og grønnstruktur» i planprogrammet og konsekvensutredningen. Vestfold fylkeskommune Forslagsstiller er forberedt på behov for (omfattende) registrering av kulturminner i forbindelse med planarbeidet. Planforslaget innebærer en hensynssone rundt tunet for å ivareta tunets uttrykk i kulturlandskapet.

11 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING OFFENTLIG ETTERSYN Planen var til offentlig ettersyn våren Liste over innkomne uttalelser ved offentlig ettersyn I forbindelse med høring av planprogrammet har følgende instanser og personer avgitt skriftlig uttalelse: Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) innsigelse Statens vegvesen Region sør (SVRS) og Vestfold fylkeskommune innsigelser Fylkesmannen i Vestfold (FMiV) innsigelse Miljørettet Helsevern Vestfold Sande kommune, landbruksfaglig uttalelse Tor Sørbø, Dag Tore Berg, Jørn Heine Bolstad (naboer) 3.2 Resymé av innkomne uttalelser Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) innsigelse NVE fremmer innsigelse til planen på bakgrunn av at fare for kvikkleireskred ikke er tilstrekkelig utredet og innarbeidet i plan kart og bestemmelser. NVE viser til at NVE tidligere har gitt innspill om at planområdet berører en sone med potensiell fare for kvikkleireskred og at dette må utredes i planarbeidet. Dette er omtalt i ROS-analyse, men det foreligger ingen geoteknisk utredning eller avklaring av om området har tilstrekkelig sikkerhet mot skred. ROS-analysen konkluderer med at grunnforhold bør undersøkes nærmere, men funnene er ikke innarbeidet i plankart eller bestemmelser. NVE ber om å bli holdt orientert om den videre planprosessen og bistår gjerne med ytterligere informasjon og veiledning ved behov. Statens vegvesen Region sør (SVRS) og Vestfold fylkeskommune innsigelser Statens vegvesens uttalelse er sendt sammen med Vestfold fylkeskommune. Uttalelsen konkluderes og oppsummeres gjennom vedtak i Hovedutvalg for plan og areal. Vestfold Fylkeskommune uttaler: «Den omsøkte etablering av flerbruksbygg på landbrukseiendommen Bolstad Mellom har et slikt omfang at det er påregnelig at det i fremtiden vil oppstå interessekonflikter med landbruksdriften på eiendommen. Av hensyn til transportbehovet bør slik virksomhet fortrinnsvis lokaliseres nær et tettsted. Skal det anlegges ny bebyggelse på eiendommen må denne av hensyn til bevaringsverdig bebyggelse og landskap gis en god tilpassing til det bestående. Vestfold fylkeskommune fremmer innsigelse til planen dersom kart og bestemmelser ikke endres og følgende innarbeides i planen, jfr. detaljer i fylkesrådmannens brev datert : 1. Hagen øst for våningshuset merket LNFRKA2 reguleres til LNF form ål og i kombinasjon med hensynssone kulturmiljø som foreslått for tunet. 2. På den resterende del av arealet med reguleringsformålet LNFRKA2 tillates maks 1000 m2 BYA med maks gesimshøyde kote 40.0 og mønehøyde 45,0. Bygningens eksteriør må tilpasses gammel gårdsbebyggelse i form, farge og materialbruk.

12 12 (40) PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING 3. Det må inntas rekkefølgebestemmelser som forutsetter at det opparbeides gang- og sykkelveg langs Fv 950, Gallebergveien, fra jernbanebroen og fram til Bolstadgata før utbygging av flerbruksbygget starter. 4. Det registrerte fornminneområdet ved ridebanen må reguleres til hensynssone kulturminne. Fylkeskommunen vil bemerke at saken har et svakt beslutningsgrunnlag knyttet til konsekvensutredning, planbeskrivelse, kart og bestemmelser, og at dette gir et dårlig grunnlag for å fatte politisk vedtak.» Fylkesmannen i Vestfold (FMiV) innsigelse Fylkesmannen fremmer innsigelse mot Reguleringsplan for Bolstadgata 16 Bolstad Mellom i Sande kommune. Etableringen kan ikke sies å ha tilknytning til landbruksdrift, og vil være et fremmedelement midt i landbruksområdet. Etableringen har et slikt omfang og karakter at det er påregnelig at det vil kunne oppstå interessekonflikter med landbruksdriften i området. Miljørettet Helsevern Vestfold Viser til at mange av tidligere merknader er ivaretatt, men har noen utfyllende kommentarer knyttet til støy, trafikk og radon. Påpeker at saken må behandles på nytt dersom det skjer driftsmessige endringer som medfører trafikkøkning, støy eller andre forhold av helsemessig betydning. Sande kommune, landbruksfaglig uttalelse Et flerbruksbygg av foreslått dimensjon hører ikke hjemme i et jordbruksområde/kulturlandskap. Lokal landbruksmyndighet er av den oppfatning at arealet jf. gårdskart er feil klassifisert. Det vises også til tidligere jordsmonnskart som viser at hele området er klassifisert som lettbrukt dyrka jord. Fraråder sterkt at arealet omdisponeres brukt til parkeringsplass, flerbruksbygg og bioenergianlegg. Tor Sørbø, Dag Tore Berg, Jørn Heine Bolstad (naboer) Naboene påpeker at atkomsten er via privat vei, og at atkomst er utelatt i høringsmateriellet, og mener dette er saksbehandlingsfeil som bør innebære utvidet høringsfrist. Ønsker at privat vei skal utvides og gis fast dekke. Positive til forbedret vannledning og brannvanntilgang, men forutsetter at vanntilførsel til 37/1 og 37/2 ikke svekkes, og at eventuell graving over naboeiendommer utføres på en skånsom måte. Uttaler flerbrukshuset vil virke meget høyt i kulturlandskapet, og at det vil være dominerende, spesielt fra nord. Positive til inn-på-tunet-virksomhet, noe Sande kommune ikke har sett muligheten for tidligere. Andre kommuner og andre gårdsbruk med tilsvarende virksomhet har ikke hatt behov for et så stort flerbruksbygg eller parkeringsplass til 170 biler. Parkeringsplassen er plassert på dyrkbar jord som var fulldyrka ut på 1990-tallet. Uttaler at «inn på tunet»-virksomheten fremstår som en avledning for å få bygget det forsamlingslokalet som BKM ønsker seg. Forventer respekt for grenser både på innmark og utmark ved den utstrakte landbruksrelaterte virksomheten.

13 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING Forslagstillers kommentarer til høringsuttalelsene Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) Forslagsstiller har i perioden etter offentlig ettersyn vært i tett dialog med NVE om faren for kvikkleireskred. Geotekniske undersøkelser og beregninger er foretatt, og det er innarbeidet reguleringsbestemmelser som sikrer mot faren for kvikkleireskred. NVEs innsigelse er frafalt i brev av 19. juni 2013 (ref. NVE ). Statens vegvesen Region sør (SVRS) og Vestfold fylkeskommune Forslagsstiller er oppmerksom på mulige interessekonflikter mellom landbruk og flerbruksbygg, men minner samtidig om at det er de mulighetene som gården gir som er bakgrunnen for at forslagsstiller ønsker å etablere virksomhet der. Transportbehov er kommentert tidligere; jf. høringssvar til SVRS ved offentlig ettersyn. Statens vegvesen innsigelse knyttet til transport og behov for gang- sykkelveg er frafalt i brev fra Vestfold Fylkeskommune, som gjengitt nedenfor. Vestfold fylkeskommunes innspill til reguleringsbestemmelser er innarbeidet; forslagsstiller, Sande kommune og Vestfold fylkeskommune har gjennom konstruktiv dialog kommet fram til nye, omforente reguleringsbestemmelser. Endrede bestemmelser følger saken til politisk vedtak. På betingelse av at disse bestemmelsene blir vedtatt, har Vestfold fylkeskommune frafalt innsigelsen i brev av (ref ). Fylkesmannen i Vestfold Gjennom prosessen etter offentlig ettersyn har forslagsstiller bl.a. vist at konfliktpotensialet er lavt. Innsigelsen fra Fylkesmannen i Vestfolds Miljø- og samfunnssikkerhetsavdeling innsigelse er frafalt i meklingsmøte avholdt 23. august 2013, og stadfestet i møtereferat datert Miljørettet Helsevern Vestfold Forslagsstiller har ingen kommentarer til bemerkningen. Sande kommune, landbruksfaglig uttalelse Gjennom bearbeidingen etter offentlig ettersyn, har bestemmelsene til planen blitt tydeliggjort. Bestemmelsene til planen gir nå svært tydelige føringer for å sikre at nybygg skal passe inn og underordne seg jordbruksområdet og kulturlandskapet. Forslagsstiller har forholdt seg til de registreringer som var tilgjengelige ved utarbeidelse av planen. Tor Sørbø, Dag Tore Berg, Jørn Heine Bolstad (naboer) Forslagsstiller har ingen kommentar til behovet for utvidet høringsfrist. Eventuell utvidelse og fast dekke av privat vei vil være en del av forslagsstillers kontinuerlige vurdering i forvaltningen av eiendommen. Ny brannvannstilførsel skal ikke svekke vanntilførsel til 37/1 og 37/2, og eventuell graving vil bli utført i samråd med aktuelle grunneiere. Utformingen av flerbrukshuset er bearbeidet, jf. øvrige kommentarer. Forslagsstiller har ingen kommentarer til uttalelsene om parkeringsbehov, dyrkbar jord og «innpå-tunet»-virksomhet, ut over det som framkommer av planbeskrivelsen. Parkeringsplassen er beregnet til ca 150 biler. Forslagsstiller vil respektere nabogrenser i bruken av eiendommen.

14 14 (40) PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING

15 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 4.1 Beliggenhet, planavgrensning og planområdets størrelse Bolstad Mellom, gnr. 38 bnr. 1, Bolstadgata 16, er en landbrukseiendom som ligger nordvest for Sande sentrum. Eiendommen ligger på begge sider av E18. Adkomst til eiendommen er via fylkesvei 950 og Bolstadgata. Det er fire gårder med navnet «Bolstad», henholdsvis nordre, mellom og søndre. Bolstadgata 16, gnr/bnr 38/1, er betegnet som «Bolstad Mellom». Eiendommen er på totalt 450,8 daa. Fulldyrka areal utgjør 156,3 daa, overflatedyrket areal 25,7 daa, skog 221 daa og annet areal 48 daa. Planavgrensningen settes til tunet. Øvrig areal beholdes uregulert. Eiendommen Bolstad Mellom. Planområde antydet med sort stiplet linje.

16 16 (40) PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING 4.2 Eierforhold Eiendommen er eid av BKM Drammen (Brunstad Kristelige Menighet Drammen), org.nr Gjeldende regulering, planstatus Eiendommen er i gjeldene kommuneplan del av LNF-område. For øvrig er eiendommen uregulert. 4.4 Dagens arealbruk Eiendommen har en bygningsmasse som består av våningshus, driftsbygning, verksted, ridehall, tribunebygg, stabbur med mer. Bygningsmassen er av noe varierende standard, og eier har renovert deler av bygningsmassen etter overtakelsen. Eiendommen er bebodd i henhold til konsesjonsvilkårene, og jordbruksarealene benyttes til fôrproduksjon og beiteområder. Eiendommen er over flere år utviklet med spesielt fokus på hest med utleie av stallplasser, ridekurs, rideskole og ride stevner. Det er opparbeidet flere ridefasiliteter på eiendommen, ca. 15 daa. Vestlig del av eiendommen er en ren skogseiendom, med forbindelse under E18 via kulvert. Skogen er klassifisert som høy og middels bonitet. Skogsområdene skjøttes ved jevnlig hogst og nyplanting. 4.5 Andre føringer av særlig betydning for planarbeidet Salg og konsesjon Eiendommen ble ved salget i 2008 taksert som ridesenter og betraktet som en landbrukseiendom med en spesiell driftsform. Dette ble også gjenspeilet i takst og salgssum. I forbindelse med konsesjonssaken bemerker Sande kommune: «Eiendommen er taksert til kr ,- som ridesenter. Salgsprisen på kr ,- er svært høyt hvis man tar utgangspunkt i at det dreier seg om en landbrukseiendom med tradisjonell drift. Man vil ikke kunne godta prisen som konsesjonspris landbruksfaglig sett. Det dreier seg imidlertid om en svært spesiell eiendom der det er lagt ned store summer i utvikling av utearealet og bygningsmasse for hestesport». Kommuneplan Kommuneplanens bestemmelser, Kapittel III, landbruks- natur- og friluftsområder, har bestemmelser knyttet til næringsvirksomhet i LNF-områder: «Utgangspunktet er at alle tiltak skal være i samsvar med planens formål, det vil si at tiltakene skal tjene landbruks-, natur- eller friluftsformål. Innenfor LNF-kategorien er område med meget sterke jordbruksinteresser / meget viktig kulturlandskap illustrert på plankartet.» Bolstadområdet er ikke angitt som dette. Om nye næringer står det videre, under punkt a) og b): «a) Eksisterende landbruksbygg - Der hvor det er nødvendig for å sikre og vedlikeholde landbruksbygg eller utnytte den ressursen dette representerer, kan det gjennom dispensasjon gis tillatelse til bruksendring av eksisterende landbruksbygg til annen virksomhet. I slike saker skal det blant annet gjøres rede for trafikkavvikling, parkering, støy, støv, lukt, forurensning, brannog eksplosjonsfare, grunnforhold, bygningsutforming og arkitektur. Konsekvensene skal vurderes i forhold til gårdstunet og omgivelsene. Dersom aktiviteten/næringen vokser utover hva som naturlig kan knyttes til gården skal virksomheten ved ytterligere utvidelse henvises til et næringsområde. Hvert enkelt tiltak vurderes i henhold til dette. Tiltakshaver gjøres kjent med dette ved tilsagn om bruksendring.

17 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING 17 b) Nye næringer i landbruket Det kan tillates etablering av tilleggsnæring i landbruket med utgangspunkt i gårdens ressurser og kompetanse. Dersom virksomheten vokser utover hva som naturlig kan knyttes til gården skal den ved ytterligere utvidelse henvises til et næringsområde. Hvert enkelt tiltak vurderes i henhold til dette. Tiltakshaver gjøres kjent med dette ved tilsagn om etablering av tilleggsnæring. Konsekvenser skal utredes i henhold til retningslinje a).» 4.6 Nærområdebeskrivelse Bolstad Mellom er en av fire gårder i Bolstad-området i Sande kommune, omtrent 2 km fra Sande kommunesentrum. Gårdene i området er store, med både innmark og utmark. Topografien er relativt flat, med en bekk gjennom området og svakt skrånende opp mot E18 og skogsområdene bak. Området er et utpreget jordbruksområde. 4.7 Interessemotsetninger Aktiv landbruksdrift i området påvirker planområdet Plassering av flerbruksbygg kan potensielt medføre konflikt med landbruksvirksomheten med fare for at handlefriheten på egen og andres eiendommer blir innskrenket. Driftsformer/aktiviteter som husdyrhold, spredning av husdyrgjødsel, jordarbeiding, sprøyting og innhøsting kan alle medføre spredning av lukt, støv og aerosoler/dråper til naboeiendommer. Det er mulighet for konflikt og redusert handlefrihet i et lengre perspektiv. Imidlertid er hensikten med kjøpet av Bolstad Mellom et ønske om å utvikle denne til aktivitetsog møtested med de kvaliteter og muligheter som ligger i en landbrukseiendom. Forslagsstiller er derfor innstilt på å håndtere eventuelle utfordringer som dette måtte medføre. Planlagt møte- og aktivitetssenter kan påvirke omgivelsene Slik høringsuttalelsene til planprogrammet påpeker, kan tiltakene ha negativ påvirkning på omgivelsene. Dette knytter seg til: Jordvernhensyn Mulig økt trafikk og hensyn til trafikksikkerhet Aktivitet relatert til hestesenteret Påvirkning av hjortevilt Planarbeidet redegjør for disse problemstillingene gjennom planforslag og konsekvensutredning. 4.8 Vegsystemet og trafikkløsninger Bolstadgata er kommunal vei, og knytter planområdet og Bolstadgata 16 til Sande. 4.9 Støy Støybelastning fra ny E18-trasé er utredet av Statens vegvesen. Strategiske støykart er tilgjengelig på på fane «Fag», under stien Miljø og omgivelser / Støy / Støykart / Vestfold: «Strategiske støykart er utarbeidet etter Forskrift til forurensningsloven om begrensning av forurensning, kapittel fem om støy. Strategiske støykart gjelder kun for alle veger med årsdøgntrafikk over kjøretøy og større byområder (gjelder kun Oslo) med trafikkgrunnlaget for 2007.» Utsnitt fra støykartet (NB målestokk er forrykket):

18 18 (40) PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING Utsnitt av støykart for E18 Området oppleves i liten grad som støyutsatt Kulturminnevern, kulturlandskap og estetikk Tunet på Bolstad Mellom har høy verneverdi. Våningshuset er i senempirestil bygd omkring Våningshus og driftsbygninger er eksteriørmessig i god stand, men opprinnelig interiør i bygningene er i liten grad bevart. Tunet ligger i et verdifullt kulturlandskap med gressplen rundt tunet, allé, godt vedlikeholdte grusveier, innmark (kornåkre) og skog i vestre del av eiendommen. Gården grenser til de to gårdene Bolstad søndre, gnr/bnr 37/1 og 37/2, som også er en del av det verdifulle jordbrukslandskapet i området. Kulturlandskapet i og utenfor planområdet har meget bøy bevaringsverdi, et kulturlandskap av nasjonal betydning. Det er registrert automatisk fredede kulturminner innenfor planområdet, etter arkeologiske registreringer. Kulturminner er sikret gjennom en båndleggingssone i reguleringsplanen Nærmiljø, friluftsliv, rekreasjon og møteplasser, barn og unge Skogsområder Skogsområdene vest for E18 har potensial som turområde, og benyttes i noen sammenhenger i forbindelse med virksomheten på Bolstad. Fra Bolstad-området er skogsområdene vest for E18 tilgjengelig via kulvert. Skogsområdene er enkelt tilrettelagt med bålplass, og har god tilgjengelighet videre inn i naturområdene fra Bolstadåsen og nordvestover. Området benyttes blant annet av Sande jeger- og fiskeforbund (Sande JFF) og lokalmiljø for øvrig. Hestevirksomhet Hestevirksomheten på Bolstad Mellom foregår i nært samarbeid med lokale aktører, og er et av fritidstilbudene i Sande kommune for barn og unge. Det er omtrent 30 hesteeiere som har hester på Bolstad gård, og de fleste er innom en gang pr dag alle ukedagene Naturmiljø, biologisk mangfold og naturressurser Skogsområder naturmiljø Skogsområdene vest for E18 ved Bolstadåsen er produktiv skog som skjøttes av grunneier.

19 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING 19 Biologisk mangfold Det er ikke gjort egen registrering av biologisk mangfold innenfor planområdet, utover Sande kommunes registrering av amfibier fra Denne viser ingen forekomster av amfibier på eiendommen 38/1. Generelt må bekkedrag betraktes som soner som er viktige for det biologiske mangfold, og produktiv skog og jordbruksområder har også et tilhørende biologisk mangfold som følge av samvirket mellom natur og kultur. Naturressurser Eiendommen er rik på naturressurser, i form av nærmere 180 daa dyrkbar jord og innmarksbeite, og 220 daa skog, hvorav 150 daa er klassifisert som høg bonitet.

20 20 (40) PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING 5. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 5.1 Samlet, kort beskrivelse av planforslaget Bolstad gård (Bolstad Mellom) reguleres til videreføring av dagens virksomhet med hestesenter, som faller inn under landbruks- natur og friluftsformål, og en videreutvikling av gården med landbruksspesifikke næringer. I tillegg tilrettelegges det for at forslagsstiller kan bygge et flerbruksbygg. Bygningsmassen benyttes i sambruk med landbruksrettet næringsvirksomhet. Det er nødvendig med noen mindre endringer av atkomster, grusveier og lignende på området. Noe fulldyrka jord tas i bruk til nye atkomstveier og til mulig framtidig tilrettelegging for bioenergianlegg. Øvrige deler av eiendommen, dvs. landbruksområder og skogsområder, videreføres uregulert og med dagens arealbruk som faller inn under LNF-kategorien. 5.2 Arealbruk og reguleringsformål Arealene foreslås regulert slik, jf. reguleringsbestemmelser: 2 Formål Området er regulert til følgende formål: Samferdsel og teknisk infrastruktur (Pbl 12-5 nr. 2): Kjøreveg, V1 Annen veggrunn grøntareal, AVG1 Parkeringsplasser, PI1 Landbruks-, natur- og friluftsformål (Pbl 12-5 nr. 5): Landbruksformål, L1 LNFR-formål kombinert med andre angitte hovedformål LAA1 - Kombinert landbruk/teknisk bygg LAA1 Kombinert landbruk/forsamlingslokale Hensynssone (Pbl 12-6): Faresone Ras- og skredfare, H310_1 Bevaring av kulturmiljø (gårdstun), H570_1 Båndleggingssone automatisk fredet kulturminne, H730_1 5.3 Beskrivelse av prosjektet for Bolstad Mellom Det tas sikte på et sambruk mellom flerbruksbygg og nye landbruksrelaterte næringer. Det tas sikte på å tilrettelegge for «inn på tunet»-virksomhet. «Inn på tunet» er en samlebetegnelse for tilrettelagte pedagogiske tilbud på gårdsbruk til alle aldersgrupper, også omtalt som «Grønn omsorg». «Inn på tunet» defineres som besøkstilbud på gårdsbruk der gårdbruker er direkte involvert enten som leder eller i en assisterende rolle. «Inn på tunet» er basert på samarbeid med oppvekst-, utdannings- og helse- og sosialsektor, og aktiviteter knyttet til gården og landbruket. 5.4 Flerbruksbygg og sambruk Flerbruksbygget tilrettelegges for en utstrakt mulighet for sambruk med nye landbruksrelaterte næringer som «Inn på tunet» hvilket også dekker forslagstillers behov. Flerbruksbygget legges med egen, ny adkomst, og inneholder kultursal på 450 m², grupperom for «Inn på tunet» (70 m²), undervisningsrom mestring (120 m²), og gårdskafé/kaffebar (100 m²). I tillegg kommer ulike sekundærfunksjoner som kjøkken, lager og toalett. Totalt utgjør bygningen ca m².

21 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING Estetikk og byggeskikk hensynssone For ny bebyggelse i et etablert kulturlandskap er det nødvendig å avveie hensynet mellom kontrastvirkning og underordning. For tydelig kontrast vil bryte med kulturlandskapet, men ny bebyggelse bør ikke være en kopi av det gamle. Prosjektet som følger planforslaget er organisert på tunet og underbygger tunet ved en tilsvarende orientering som øvrige bygninger. Samtidig har plasseringen en tydelig sekundær karakter, og våningshuset vil fortsatt oppleves som tunets hovedhus. Den arkitektoniske utformingen er i illustrasjonsprosjektet vist som en videreføring av gårdens landbruksbebyggelse i storformat, representert ved låve og ridehall. Det etableres en hensynssone for det eksisterende gårdstunet, med den hensikt å ivareta kulturmiljøet her i utviklingen av gården. 5.6 Jordvernhensyn Foreslått byggeområde er i all hovedsak klassifisert som «jorddekt fastmark». Dette er en kategori som under gitte omstendigheter kan egne seg for dyrking, og klassifiseres da som «dyrkbar jord». Dyrkbar jord er areal som ved oppdyrking vil oppfylle kravene til fulldyrka jord. Dyrkbar jord har etter jordloven samme vernestatus som allerede oppdyrka jord. Tilgjengelige kartlegginger fra (tilhørende Norsk institutt for jord- og skogkartlegging) viser at områder som berøres av endringer som følge av planen i all hovedsak ikke er klassifisert som «dyrkbar jord». Planforslaget berører noe fulldyrka jord, knappe 1 daa. 5.7 Vegsystem og trafikkløsninger Vegsystemet internt på Bolstad Mellom endres noe for å legge til rette for flerbruksbygget, og for å lette kommunikasjonen for besøkende som kun skal til hestesenteret. Det etableres en ny atkomstvei til nytt parkeringsområde på baksiden av nytt flerbruksbygg. Tilretteleggingen er nødvendig for å kunne videreføre og videreutvikle hestesenteret, i tillegg til at den muliggjør en god atkomst til flerbruksbygget, eksisterende ridehall og bioenergianlegget. 5.8 Parkering Det tilrettelegges for parkering til omtrent 150 biler på området nedenfor ridehallen. Området gruslegges, for å ivareta hensynet til lokal overvannshåndtering. 5.9 Tilgjengelighet for sykkel For å ivareta tilgjengelighet for sykkel, skal det etableres fortau på strekningen Gallebergveien fra jernbanebrua og frem til krysset Bolstadgata. Som en del av meklingen mellom Sande kommune og Vestfold fylkeskommune etter offentlig ettersyn, frafaller fylkeskommunen innsigelsene under forutsetning av at Sande kommune gjennomfører reguleringsplan for løsning for gående og syklende innen to år etter at planen er varslet, og at de være sikret en gjennomføringsavtale med Sande kommune. Gjennomføringsavtalen skal være sikret før igangsettingstillatelse gis for Bolstad Mellom.

22 22 (40) PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING 5.10 Nærmiljø og friluftsliv (rekreasjon) Planforslaget legger opp til en videreføring av hestesenteret og med det en videreføring av et etablert tilbud med oppstalling av hester med tilhørende fasiliteter Oppvarming Det legges til rette for et bioenergianlegg ved ny parkeringsplass nedenfor ridehallen. Bioenergianlegg beskrives i innovasjon Norges veileder «Gardsvarmeanlegg en byggeveileder» til å ha et arealbehov på omtrent 50 m². Anlegget på Bolstad Mellom er ikke detaljprosjektert, men det avsettes et byggeområde på ca. 70 m² til dette Påvirkning av hjortevilt og andre naturressurser Planforslaget legger opp til en videreføring av dagens virksomhet, og en konsentrasjon av ny virksomhet på tunet. Det er ikke sannsynlig at planforslaget vil påvirke hjortevilt eller andre naturressurser.

23 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING ILLUSTRASJONER Illustrasjoner av prosjektet som ligger til grunn for reguleringen. Illustrasjonene er ikke juridisk bindende. Utsnitt av revidert plankart for planforslag til vedtak (2014). Gjengitt i 50 % av påført målestokk, dvs. i 1:2000. Målestokklinjal er tilpasset skaleringen.

24 24 (40) PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING Situasjonsplan, gjengitt i 1:1000 Tverrsnitt ved parken, gjengitt i 1:1000 Langsnitt flerbruksbygg ved ridehall, gjengitt i 1:1000

25 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING 25 Forslag til ny bebyggelse (fotomontasje). Se også konsekvensutredning. Tunet med forslag til ny bebyggelse (fotomontasje). Se også konsekvensutredning.

26 26 (40) PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING Fotomontasje fugleperspektiv, fra sør

27 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING KONSEKVENSUTREDNING 7.1 Utredningsalternativer Planprogram for planprosessen beskriver hvilke temaer som skal konsekvensutredes. Temaene er jordbruk, landskap og grønnstruktur, og trafikk. Det utredes i to alternativer i forhold til 0-alternativ (eksisterende situasjon). Alternativene som benyttes er: 0-alternativ, dagens situasjon: Hestesenter med 40 hester, med tidvise ridestevner. Alternativ 1: Ny bebyggelse konsentrert til tunet Aktiviteten knyttet til landbruk videreutvikles til en aktivitetsarena og møteplass, med et flerbruksbygg med kapasitet til 400 personer. Ny bebyggelse, dvs. flerbruksbygg med tilhørende servicearealer, konsentreres på tunet sammen med øvrig bebyggelse. Alternativ 2: Ny bebyggelse lagt innerst på eiendommen Aktiviteten knyttet til landbruk videreutvikles til en aktivitetsarena og møteplass med et flerbruksbygg med kapasitet til 400 personer. Ny bebyggelse, dvs. flerbruksbygg med tilhørende servicearealer, legges innerst (vest) på eiendommen, ved eksisterende ridebaner.

28 28 (40) PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING 7.2 Jordbruk Utredningstemaer Planprogrammet beskriver at konsekvensutredningen skal utrede arealregnskap for fulldyrket mark, arealregnskap for dyrkbar mark, og indirekte konsekvenser for fulldyrket mark som ikke berøres av tiltaket, som avrenning av dyrkbar mark, muligheter/risiko for forurensning. Grunnlag Som grunnlag for utredningen benyttes Arealressurskart (AR5) fra Norsk institutt for skog og landskap. Dette er et detaljert, nasjonalt heldekkende datasett med informasjon om landets arealressurser. Datasettet deler inn landarealet etter arealtype, skogbonitet, treslag og grunnforhold. Klassifiseringen viser at fulldyrka jord, overflatedyrka jord og innmarksbeite som er egnet som jordbruksareal. I egne kart på WMS-tjenesten er det også angitt arealer som egner seg for oppdyrking alternativ, dagens situasjon En videreføring av dagens situasjon medfører ingen endring for jordbruk på eiendommen Alternativ 1: Ny bebyggelse konsentrert til tunet For alternativ 1 vil atkomsten over tunet i hovedsak kunne legges utenom fulldyrka jord. Flerbruksbygget og parkeringsplassen medfører en begrenset beslaglegging av fulldyrka jord, i form av at deler av atkomst til parkeringsplass legges utenom tunet og over fulldyrka jord, omtrent 450 m². Imidlertid blir også en liten «stripe» fulldyrka jord liggende mellom ny atkomst/internvei til parkering og flerbruksbygg. Dette arealet utgjør omtrent 350 m², og må også betraktes som bortfall av fulldyrka jord. I tillegg kommer også bioenergianlegg med grunnflate inntil 70 m². Det reguleres et noe større område til dette, omtrent 300 m², for å gi fleksibilitet til utformingen av bioenergianlegget. Arealregnskap for alternativ 1 Fulldyrka jord som blir borte / bebygges som følge av tiltaket: Annen dyrkbar mark som blir borte / bebygges som følge av tiltaket: <1 daa 0 daa Situasjonsplan med tegnforklaring. Ikke i målestokk.

29 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING 29 Indirekte konsekvenser for alternativ 1 Det er ingen indirekte konsekvenser for fulldyrka mark som ikke berøres av tiltaket i forhold til referansealternativet Alternativ 2: Ny bebyggelse lagt innerst på eiendommen For alternativ 2 vil atkomsten over tunet delvis måtte legges over fulldyrka jord, og flerbruksbygget og parkering for forflytningshemmede delvis legges på fulldyrka areal. Som følge av de forholdsvis omfattende inngrepene i arealer omfattet av jordvern utredes ikke alternativet videre, og fremmes heller ikke som planforslag Konklusjon jordbruk Planforslaget (basert på alternativ 1) innebærer et beskjedent inngrep i fulldyrka jord omfattet av jordvern, samlet sett under 1 daa. Samtidig muliggjør dette en nødvendig tilrettelegging for hestesenteret, og betraktes som av helt marginal betydning for driften av gården (i alt under 1 daa fulldyrka jord). Planforslaget ansees for øvrig uten betydning for: Arrondering av jordveien Driftsformen ved gårdsbruket Atkomst mellom jorder og driftsbygninger Eiendomsforholdene på gården Inntektsgrunnlaget på gården

30 30 (40) PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING 7.3 Landskap og grønnstruktur Utredningstemaer Planprogrammet beskriver at konsekvensutredningen skal utrede tiltakets virkning på kulturlandskapet (fjern- og nærvirkning). Grunnlag Som grunnlag for utredningen benyttes foto og observasjoner fra befaringer alternativ, dagens situasjon Fjernvirkning Illustrasjonen viser et panorama av kulturlandskapet ved Bolstad Mellom, sammensatt av tre foto. Illustrasjonen gir et inntrykk av samspillet mellom dyrka mark, tunbebyggelse og naturlandskap som omramming. I dag ligger ridehallen noe lavt i terrenget, og fremstår som en ren gavl, hvor langveggene er lite synlig fra hovedveien. Panorama av kulturlandskapet ved Bolstad Mellom Nærvirkning Illustrasjonen viser et panorama av atkomsten til Bolstad Mellom, sammensatt av flere foto. Grantrærne er et dominerende trekk ved atkomsten til tunet. Våningshuset har en klar fremtoning som hovedhus på tunet. Panorama ved atkomsten til Bolstad Mellom

31 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING Alternativ 1: Ny bebyggelse konsentrert til tunet Illustrasjonen viser ny bebyggelse innmontert i de to panoramafotoene av kulturlandskapet ved Bolstad Mellom. Panorama av kulturlandskapet ved Bolstad Mellom med forslag til ny bebyggelse (fotomontasje) Panorama ved atkomsten til Bolstad Mellom med forslag til ny bebyggelse (fotomontasje) Tiltakets virkning på kulturlandskapet (fjern- og nærvirkning) Ridehallen blir liggende bak ny bebyggelse sett fra atkomstsiden fra Sande. Rekken med grantrær må trolig fjernes, og erstattes med ny beplantning med tilsvarende funksjon. Til tross for tiltakets volum, fremstår fortsatt våningshuset som tunets hovedhus Alternativ 2: Ny bebyggelse lagt innerst på eiendommen Som redegjort for under utredningstema jordbruk er ikke alternativ 2 videreført Konklusjon landskap og grønnstruktur Ny bebyggelse gir et endret uttrykk for kulturlandskapet. Den nye bebyggelsen skjuler den store ridehallen fra mange vinkler, idet ridehallen ligger lavere i terrenget. Samtidig tilføres et nytt, stort element. Samlet sett vurderes disse to momenter til å være likeverdige, og at tiltaket ikke har noen negativ konsekvens for kulturlandskapet.

32 32 (40) PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING 7.4 Trafikk Det er utarbeidet en egen vurdering av trafikale konsekvenser som redegjør for tiltakets trafikkmengder. Denne vurderingen følger som et vedlegg til planbeskrivelsen, og konsekvensutredningen er basert på denne alternativ, dagens situasjon Beregnet trafikk i dag Type aktivitet Antall dager i året Bilturer pr dag Antall turer pr år Dagens trafikk: Gårdsdrift Hestesenter Hestetreff Sum dagens trafikk Parkering Dagens parkering foregår på tunet, i og rundt atkomster til ridehall. Parkeringssituasjonen er ikke godt tilrettelagt for større arrangementer i forbindelse med hestesenteret Alternativ 1 (og alternativ 2) Trafikkmengdene vil bli like for alternativ 1 (ny bebyggelse konsentrert til tunet) og alternativ 2 (ny bebyggelse lagt innerst på eiendommen). Beregnet trafikk i åpningsåret Basert på trafikkanalysen og beregningene der antas trafikkmengdene å bli som følger: Type aktivitet Antall dager i året Bilturer pr dag Antall turer pr år Dagens trafikk: Gårdsdrift Hestesenter Hestetreff Sum dagens trafikk Type aktivitet Antall dager i året Bilturer pr dag Antall turer pr år Framtidig trafikk 1 ansatt Varelevering Aktivitetsklubb Ungdomsklubb Søndagsaktivitet Sum framtidig trafikk Sum dagens og framtidig trafikk Omregnet til ÅDT blir dette 96 i dag og 141 i åpningsåret. I tillegg kommer anslagsvis 2,5 % årlig vekst på den framtidige trafikken. Disse tallene benyttes som grunnlag for vurdering av støy.

33 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING 33 Maksimaltrafikk For å se på konsekvenser i vegnettet i forhold til trafikksikkerhet og framkommelighet er utgangspunktet en maksimaldag. Dette gir følgende situasjon: Type aktivitet Bilturer pr dag Dagens trafikk: Gårdsdrift 6 Hestesenter 90 Hestetreff 0 Sum dagens trafikk 96 Framtidig trafikk 1 ansatt 8 Varelevering 4 Aktivitetsklubb 0 Ungdomsklubb 0 Søndagsaktivitet 333 Sum framtidig trafikk 345 Sum dagens og framtidig trafikk 441 I forhold til kapasitet vil man ved max belastede time en søndag kunne ha ca. 190 biler (mot ca. 15 i dag), hvorav ca. 160 ut fra anlegget. Parkering Nødvendig parkeringsdekning knyttet til tiltaket er beregnet til ca. 170 p-plasser. I planforslaget er det lagt opp til ny parkeringsplass med kapasitet til ca. 150 p-plasser. Vegnettets kapasitet og behov for avbøtende tiltak En økning i timetrafikk som følge av etableringen av dette senteret vil ikke medføre kapasitetsproblemer av noe slag i tilgrensende vegnett. Nærmeste kryss med offentlig veg er krysset mellom Bolstadgata og Fv950. Her vil trafikkbelastningen totalt i gjennom krysset kunne øke fra ca. 60 i maxtime i dag til ca. 240 i framtida. Dette er trafikk ved 500 besøkende, og ikke normal søndagstrafikk, som er under halvparten. Selv om mesteparten av dette skulle være trafikk ut på fylkesveien i venstresving er dette likevel kun ca. fjerdedel av den trafikken krysset tåler. Som følge av at trafikkmengdene fortsatt blir lave, om enn med en ikke ubetydelig nominell vekst, foreslås heller ingen tiltak i vegnettet som følge av utbyggingen. Eventuell økning i CO 2 -utslipp som følge av tiltaket flere bilturer lokalt i året i dette området vil kunne øke transportarbeidet, og derved miljøbelastningene i forhold til for eksempel utslipp. Dette er imidlertid usikkert, spesielt dersom man sammenligner med en nåsituasjon der atskillige medlemmer kanskje reiser atskillig lengre. Forslagsstiller har også registrert at en del medlemmer nå er på flyttefot for å bosette seg nærmere eiendommen. Støybelastning som følge av tiltaket Forventet ÅDT er i åpningsåret angitt til å være 141. Selv med en årlig vekst på 2,5 % vil det i normal prognosesituasjon holde seg under en ÅDT på 200. Med en så lav ÅDT vil L den ligge under 50 db for alle tomtearealer med avstand mer enn 5 meter fra kantlinjen. Dette er lavere enn grensen i retningslinjen T-1442, Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i

34 34 (40) PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING arealplanlegging, og det er dermed ikke ventet at dette tiltaket får støymessige konsekvenser av betydning. (L den er det ekvivalente støynivået for dag-kveld-natt (den = day-evening-night) med 5 db og 10 db ekstra tillegg for henholdsvis kveld og natt. Nivåene er da direkte sammenlignbare med grenseverdiene gitt i T-1442.) Ved lav ÅDT vil støyen normalt ikke lenger oppfattes som en kontinuerlig støykilde, men en serie enkelthendelser. I henhold til regelverk skal det ikke være mer enn 10 enkelt hendelser for nattperioden fra 23 til 07 som overstiger anbefalte maksimalnivå på L 5AF 70 db. Maksimalnivåer er normalt hendelser knytte til tunge kjøretøyer. Ut fra trafikktallene og beskrivelse av disse, ventes dette ikke å være tilfelle Konklusjon trafikk Trafikkveksten blir beskjeden, og det er ikke behov for tiltak i vegnettet. Trafikkmengdene er også så små at de ikke medfører noe særlig støymessige konsekvenser. Parkeringssituasjonen forbedres og ordnes i forhold til dagens situasjon ved større arrangementer ved hestesenteret. Samlet er trafikksituasjonen i planforslaget akseptabel.

35 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE (ROS) Risiko- og sårbarhetsanalysen har identifisert fem aktuelle hendelser som kan inntreffe ved gjennomføring av tiltaket: Geologisk ustabilitet Radon Kulturminner Erosjonsrisiko Brannvann Det er foreslått gjennomføring av avbøtende tiltak ved fire av de aktuelle hendelsene. Som det fremgår av ROS-analysens kapittel 3, Evaluering av risiko, vil gjennomføringen av planforslaget, gitt at risikoreduserende tiltak iverksettes, medføre en reduksjon av risiko. Det er foreslått gjennomføring av avbøtende tiltak for samtlige identifiserte farer og uønskede hendelser. Ved å gjennomføre de foreslåtte tiltakene, vil risikonivået reduseres eller holdes uendret når planforslaget gjennomføres og følges opp. I kapittel ROS-analysen er det angitt forslag til avbøtende tiltak, herunder forslag til planbestemmelser til detaljregulering for Bolstadgata 16. Forslagene til planbestemmelser er innarbeidet i bestemmelsene som følger planforslaget. ROS-analysen følger som vedlegg til planbeskrivelsen.

36 36 (40) PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING 9. AVSLUTTENDE KOMMENTAR 9.1 Prosess innspill og innsigelser Etter innspill og innsigelser ved offentlig ettersyn har planforslaget blitt endret. Følgende temaer blitt bedre belyst: Grunnundersøkelser og stabilitetsberegninger er gjennomført Arkeologisk registrering er gjennomført I tillegg har det vært forhandlinger mellom Sande kommune og Vestfold fylkeskommune om følgende temaer: Utforming av bebyggelsen i kulturlandskapet Tilknytning av tiltaket til Sande sentrum og behov for gang- og sykkelvei Alle nevnte temaer har medført endringer i plankart og reguleringsbestemmelser.

37 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING Planforslag ved offentlig ettersyn 2011 Intensjonen i planforslaget ved offentlig ettersyn var det samme som i endelig planforslag. Intensjonen om tilpasning til kulturlandskapet var foreslått sikret gjennom reguleringsbestemmelser om utforming og gjennom byggelinje og byggegrense. Illustrasjonene til offentlig ettersyn 2011 viser en lavere takvinkel enn illustrasjonene som følger planforslaget til vedtak i Utsnitt av planforslag til offentlig ettersyn, Gjengitt i 50 % av påført målestokk, dvs. i 1:2000. Målestokklinjal er tilpasset skaleringen. Panorama av kulturlandskapet ved Bolstad Mellom med forslag til ny bebyggelse slik den forelå til offentlig ettersyn 2011 (fotomontasje)