Saksframlegg Dato: Saksnummer: Deres ref.:

Transkript

1 Saksframlegg Dato: Saksnummer: Deres ref.: / Deres ref Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Kommunalstyret for byutvikling Plan 2588P - Reguleringsplan for Håhammarbrautene 93 - Madla bydel Forslag til vedtak: Privat forslag til reguleringsplan for Håhammarbrautene 93 med plankart og bestemmelser, begge datert Ingeniørfirma Jarle E.R.Skadberg AS , avvises, jf. plan- og bygningsloven Sammendrag Det er fremmet forslag om ny reguleringsplan for en del av strandsonen i Håhammarbrautene. Forslagsstiller mener planen tilrettelegger for en estetisk oppgradering av området og at kommuneplanens føringer blir ivaretatt. Det vises også til andre eksempler der naust er tillatt i området. Planområdet ligger i regional grønnstruktur, i areal disponert til friområde i kommuneplanen, og i et viktig historiske landskap (Hafrsfjord). Planforslaget innebærer at hele strandsonen i planområdet reguleres til private formål. Forslaget er derfor direkte i strid med føringer i regionalplan og kommuneplan. På denne bakgrunn må planforslaget slik det foreligger, avvises. Det skal ikke utelukkes at det her kan fremmes en plan der eksisterende bygg og tiltak i området kan erstattes, men dette må i så fall gjøres på en måte som både ivaretar de allmenne friluftsinteressene i området, og som utformes med respekt for natur- og kulturlandskapet. 1

2 1. Bakgrunn for saken På vegne av Sameiet Strandhagen, fremmer Ingeniørfirma Jarle E.R. Skadberg AS, forslag om reguleringsplan for gnr. 38/bnr.313 ved Håhammaren i Madla bydel. Saken legges med dette fram for kommunalstyret for vurdering om forslaget skal sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Saksinnstillingen utgjør planbeskrivelsen i henhold til plan- og bygningslovens Gjeldende planer I fylkesdelplanen for Jæren inngår strandsonen i den regionale grønnstrukturen. I kommuneplanen er landarealene disponert til friområde, mens sjøarealene er vist som friluftsområde. I tillegg inngår området i en sikringssone begrunnet av innflygningen til flyplassen. Gjeldende reguleringsplan for området, er plan 773 stadfestet Hele planområdet er regulert til friområde-park. Se utsnitt med markering av planområdet under. 2

3 3. Varsel om planoppstart Kunngjøring oppstart av planarbeid Planforslaget er varslet iht I henhold til forslagstiller ble oppstart av planarbeidet kunngjort den Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet med brev/epost den Offentlige instanser: Fylkesmannen datert : Legger til grunn at planen utformes i tråd med kommuneplanen og tar hensyn til strandsonevernet. Kystverket vest datert : Planbestemmelsene må ta med krav om at tiltak i sjø skal godkjennes av havnemyndighetene. Fylkesrådmannen ved kulturavdelingen datert : Viser til Stavanger maritime museum sin uttalelse om at nødvendige undersøkelser vil bli gjort når omfang av tiltak er avklart (dvs. i høringen). Fiskeridirektoratet sør datert : Har ingen konkrete merknader ut fra fiskeriinteresser, men peker generelt på at båthavner bør samles på færre større anlegg der de negative miljøvirkningene kan reduseres. Fylkesrådmannen ved regionalplanavdelingen datert (sent pga.ferie): Viser til de sterke allmenne interessene knyttet til strandsonen. Ønsket formål vil være i strid med regionale interesser. Reguleringsplanarbeidet frarådes. Park og vei (datert ): Er skeptisk til en omregulering og peker på viktigheten av friområdene langs Hafrsfjord. Areal som pr. i dag er bebygd kan omreguleres, men resterende må beholdes som friområde. Parkering må ikke tillates, og båtplasser må begrenses til det som er i dag. Madla bydelsutvalg tok saken til orientering i møte den Private Lise H. Skarbøvik på vegne av Gerny og Sverre Skarbøvik, Håhammarbrautene 90, datert : Vil motsette seg at det anlegges parkeringsplasser i området. Dette bør ikke være nødvendig så nær nausteiernes boliger. Varsler om at de også vil søke om å få bygge naust dersom dette blir godkjent. De forventer likebehandling av kommunen. Samlede kommentarer: I utgangspunktet er dette en plan som er i strid med kommuneplanen (og regionalplan), og derfor bør avvises. Imidlertid er det bygg i området i dag som kan erstattes dersom det gjøres med respekt for landskap og friluftsinteresser. I tillegg må det sikres at arealbruken ikke fører til uønsket trafikk i området. Slik forslaget foreligger, kan det ikke anbefales. Forslagstiller har referert og kommentert en del av merknadene i eget vedlegg. 3

4 4. Beskrivelse av planområdet Landskap Planområdet ligger i et landskapsområde (innenfor hvit linje som går rundt hele Hafrsfjord) vurdert å være av regional viktighet i rapporten Vakre landskap i Rogaland. I rapporten står følgende beskrivelse av verdiene og problemstillingene i landskapet. Friluftsliv Strandsonen i planområdet inngår i regional grønnstruktur, der et langsiktig mål er at det skal være etablert turvei rundt hele Hafrsfjord. Med åpningen av turveien rundt Håhammaren, ble Stavangesiden av dette systemet, sammenføyd. 4

5 Biologisk mangfold Området ligger i Indre Hafrsfjord som i naturbasen er karakterisert som naturtypen: Fjorder med naturlig lavt oksygeninnhold i bunnvannet (grønn skravur). Planområdet berører også området Karistø-Håhammarbrautene som er av naturtypen ålegrassamfunn (grønn skravur). Begge naturtypene er karakterisert som «viktige». Eiendommen Bebyggelsen på eiendommen (gnr. 38/bnr.313) består av det som er registrert som hhv. fritidsbygg, garasje og naust. Bebyggelsen er klart avgrenset mot omgivelsene og «innadvendt», noe som gjør at arealet mot nord oppfattes som «utmark» dvs. tilgjengelig for allmennheten. Dagens 8 grunneiere er alle bosatt i området, dvs. med gangavstand til arealet (fra m). 5

6 Veisystem Veistandarden langs selve planområdet er relativt grei, og vi ser ikke noe akutt behov for tiltak. Det er likevel et klart ønske om å bedre forholdene for myke trafikanter, både turgåere og andre. Det har skjedd en markant økning av gående og syklister etter at turveien rundt Håhammaren ble åpnet. En del av veien til planområdet, dvs. den delen av Håhammarbrautene som går fra Madlasandnes og ned til sjø, har ikke en tilfredsstillende standard, spesielt med tanke på myke trafikanter. Det er derfor viktig at tiltak som tillates i området, ikke fører til økt biltrafikk. 5. Beskrivelse av planforslaget og virkninger Planforslaget I korthet går forslaget ut på å rive eksisterende bebyggelse og føre opp 4 naust. Det er forutsatt at naustene skal kunne fradeles som selvstendige eiendommer (naust+ uteareal). Samlet er dette tomtearealet større enn dagens bebygde areal. Naustene er i bestemmelsene gitt en BYA på 35 m 2. Mot sør gjør rivningen at det blir noe bedre plass langs Håhammarbrautene, der det settes av areal til en 1,5 meter bred offentlig turvei. Selve småbåtområdet skal utvides mot nord inn i det som i dag er en fylling. Hver båtplass skal ha 3,5 meter bryggeplass. Mot sør skal det bygges et bryggeanlegg foran naustene. Dagens molo forlenges med ca. 15 meter. Bryggene og moloene varierer i bredde fra 1,5-5 meter. For disse arealene sier bestemmelsene følgende: «Det kan oppføres fast brygge foran naust som vist i plankartet. Moloer og faste brygger kan etableres pælet, støpt eller lagt i naturstein.» Friområdet mot nord, er forutsatt å være i privat eie. Beskrivelsen sier følgende om dette området: «Friområde kan av sameiet kombineres med kjøreareal til sjøsetting av båter, varetransport og av- og pålessing samt bilbruk i forbindelse med sameiets bruk av naust» 6

7 I følge bestemmelsene skal det på hele strekningen der turveien ligger langs friområdet, være lav kantstein for å kunne ha kjøretilkomst til småbåtanlegget. Langs samme strekning skal det kunne settes sperrer for å hindre «tilfeldig parkering». Det skal tilrettelegges for «midlertidig parkering» i friområdet nord for regulert naustområde. Tidligere utkast til plan, har avsatt parkeringsareal i dette området. Sjøarealene er avsatt til Friluftsområde i sjø (offentlig på kartet, felles i tegnforklaringen) Virkninger av planen Planen definerer altså «friområdet» mot nord som et privat areal. Utvidelsen av byggeområdet og bryggeanlegget, og det at det skal tilrettelegges for tilkomst og parkering m.m. i «friområdet», innsnevrer området og gjør at det som i dag fremstår som et åpent og tilgjengelig areal, blir privatisert. Helt mot sør, vil det bli noe bedre plass langs veien Håhammarbrautene. Da de enkelte nausttomtene skal kunne fradeles som selvstendige eiendommer, vil disse være fritt omsettelige og følgelig ha et parkeringsbehov (dekkes i «friområdet»). Dette vil kunne føre trafikk til området. Mot sør tilrettelegger planen for et bryggeanlegg på hele det arealet som i dag er naturlig strand. Hvordan dette blir, er ikke illustrert. Utvidelsen av hovedmoloen, vil berøre ålegrassområdet, men det er uklart hvor mye. Dagens varierte bebyggelse erstattes av 4 like naust, som i følge forslagsstillers planbeskrivelse skal bygges «i stil med bakenforliggende trehus og skape et innbydende og estetisk maritimt miljø med nye sjøgløtt». De 4 identiske naustene ligger eksponert til og vil være synlig i store deler av Hafrsfjordbassenget. 7

8 6. Vurdering av planforslaget Innledningsvis vil vi påpeke at materialet har noen svake punkter og uoverensstemmelser. Av denne grunn har vi valgt å lage egen beskrivelse både av området og planforslaget. Forslagsstillers planbeskrivelse m.m. er vedlagt. Det vi påpeker i planbeskrivelsen og vurderingene, er også formidlet til forslagsstiller. Forslaget er sendt inn på nytt i høst uten at viktige punkt er endret. Vi legger til grunn at søkerne ønsker en behandling av planforslaget slik det nå foreligger. Begrunnelse for planforslaget Forslagsstillers hovedbegrunnelse for at planen bør godkjennes er at utbyggingen vil gi området et estetisk løft, og at han mener forslaget er i tråd med kommuneplanen. Han peker også på at det er regulert inn naust i nyere planer, og det er gitt tillatelser til enkeltnaust i den senere tid som han mener er på linje med det som forslås her. I forbindelse med oppdatering av offentlige reguleringsplaner i området rundt Hafrsfjord, er i stor grad eksisterende naust og brygger regulert inn. Dette kunne også blitt utfallet her dersom kommunen hadde utarbeidet en ny reguleringsplan. Dette private forslaget er imidlertid ikke en plan for eksisterende tiltak, men en tilrettelegging for vesentlige nye tiltak. Forslagsstiller viser også bl.a. på et nytt naust som er godkjent på velforeningen Sjøtun sin eiendom (mot øst). Her ble det etter en prosess (som medførte redusert størrelse, endret plassering, endret utforming) gitt dispensasjon for ett naust på mindre enn 30 m 2. I saken ble det vektlagt at bygget betjente en hel velforening og tilrettela for opphold for turgåere. Vi kan ikke se at dette er et tiltak det er relevant å sammenligne med. Som kommentert i forbindelse med de innkomne merknadene, så har vi i denne saken ikke vært helt avvisende til at her kan fremmes et planforslag. Dette ut fra at det faktum at det er eksisterende bygg og anlegg i området som kan vurderes erstattet. Dette forutsetter imidlertid at dette skjer på en måte som er godt tilpasset friluftsinteressene og landskapet. Friluftsinteressene Det arealet som i dag er åpent og tilgjengelig, må reguleres til offentlig friområde. Det er godt mulig at dagens grunneiere har de beste intensjoner om å tillate allmennheten inn i området, men planens reelle virkning, er å ta vekk all offentlig tilgjengelighet til strandsonen. På privat areal er det friluftslovens regler som gjelder for allmenn ferdsels- og oppholdsrett. Med de tiltakene som planen tilrettelegger for mot nord, blir området så redusert at det er tvilsomt om det fremdeles vil fremstå som tilgjengelig. På private bryggeanlegg er det ikke allmenn ferdselsrett. Å ta vekk allmennhetens tilgang til strandsonen er ikke akseptabelt, og spesielt ikke i dette området. Landskap Etter vår vurdering innebærer planen unødvendig store inngrep i areal som i dag ikke har byggetiltak. Det hadde her vært fullt mulig å begrense naustområdet til det arealet som er bebygd i dag. Mot sør må det være fullt mulig å få til en enkel bryggeløsning som ikke ødelegger dette strandområdet (og det er uansett tilgang til bryggeanlegget fra nord), og det må stilles spørsmål om bryggeanlegget må ha den størrelsen som er vist. Det kan se ut til at planutformingen her er valgt for at de 4 partene som eier området skal ha hver sin like store tomt, hvert sitt make bygg og alle skal ha bryggeanlegg foran naustet. Etter vår vurdering er dette helt unaturlig i dette landskapet, der den individuelle tilpasningen til det enkelte (værharde) stedet, er regelen og byggeskikken. 8

9 På dette eksponerte punktet i Hafrsfjordlandskapet, må bygg og anlegg også tilpasses området og hvordan naust tradisjonelt har vært bygget. Dette gjelder både plassering i landskap, materialvalg og f.eks. fargebruk. Et «maritimt miljø» med 4 hvite naust på rekke, er ikke en utforming tilpasset Hafrsfjordområdet. Annet Planforslaget legger altså opp til at naustene med tilhørende tomt, skal kunne fradeles som separate eiendommer. Dette innebærer at dette blir fritt omsettelige eiendommer som kan selges til hvem som helst, uansett om de bor i området eller ikke. Det er ikke akseptabelt i området både ut fra det parkeringsbehovet dette utløser, og også trafikken det vil medføre. I områder der det ikke er mulig/ønskelig med trafikk til et naustområde, må planer/søknader entydig definere at nausttomter tilhører spesifikke boligeiendommer i området. På denne måten kan parkeringsbehovet dekkes på de aktuelle boligtomtene. Det betyr at om en av dagens eiere vil selge boligen sin, så følger i utgangspunktet nausttomten med. Alternativt må boligen selges med en tinglyst rett for nausttomten til å parkere på boligeiendommen. Denne planen har ikke bestemmelser som sikrer dette. 7. Oppsummering og konklusjon Ut fra manglende hensyn til regionale friluftsinteresser og landskapsinteresser, må dette planforslaget avvises. I den grad det skal fremmes et revidert forslag, må dette være basert på følgende: - Det må sikres offentlig friareal i området - Området for naust, må avgrenses til dagens bebygde areal - Bryggeanlegget foran naustene mot sør, må begrenses til et minimum og kun pæling tillates - Utvidelsen av småbåtanlegget mot nord må begrenses mest mulig - Bestemmelsene må definere at brygge-/naustområdet er felles for søkernes boligeiendommer i området (et realsameie), og at det er disse boligeiendommene som skal dekke parkeringsbehovet for naustene - Naustene må få en utforming mer i tråd med tradisjonelle naust langs Hafrsfjord, inkludert fargesetting. Gunn Jorunn Aasland direktør Anne S. Skare byplansjef Leni Andreassen saksbehandler Vedlegg: 9

10 2588P. Faktaboks 2588P. Oversiktskart 2588P. Reguleringsplankart 2588P. Reguleringsbestemmelser 2588P. Forslagsstillers oppsummering av merknader med kommentarer. 2588P. Forslagsstillers planbeskrivelse 2588P. ROS-analyse 2588P. Gjeldende regulering Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 10