PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR BODØ AIRPORT HOTEL

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN FOR BODØ AIRPORT HOTEL PLAN - ID GNR/BNR 138/ 4171 og 138/4688 FRI D TJOF NANSENS VEI 11, 8003 BODØ PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLA N - BODØ AIRPORT HOTEL - FRIDTJOF NANSENS VEI BODØ 1

2 Planforslag til offentlig ettersyn Reguleringsforslaget omfatter tomta Fridtjof Nansens vei 11som ligger i krysset mellom Olav V gate og Fridtjof Nansens vei omtrent midtveis mellom Bodø flyplass og Bodø sentrum. I tillegg omfatter området deler av omsluttende veier. Fridtjof Nansens vei 11 er i kommuneplanen avsatt til næringsformål med tilhørende trafikkanlegg. Gårds- og bruksnummeret for tomta er GNR/BNR 138/4171 og 138/4688. Innhold 1. KART BAKGRUNN 5 3. PLANPROSESSEN PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER 8 5. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET KONSEKVENSUTREDNING VIRKNINGER/ KONSEKVENSER AV FORSLAGET INNKOMNE INNSPILL TIDLIGERE POLITISKE VEDTAK FORSLAGSSTILLERS BEGRUNNELSE PLANKART OG ILLUSTRASJONER VEDLEGG.. 31 PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN - BODØ AIRPORT HOTEL - FRIDTJOF NANSENS VEI BODØ 2

3 1.0 KART Fig. 1: Oversiktskart over planområdets plassering ift. flyplass og Bodø sentrum. PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN - BODØ AIRPORT HOTEL - FRIDTJOF NANSENS VEI BODØ 3

4 Fig. 2: Oversiktskart av planområdets plassering. Fig. 3: Flyfoto av planområdets plassering PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN - BODØ AIRPORT HOTEL - FRIDTJOF NANSENS VEI BODØ 4

5 2.0 BAKGRUNN 2.1 Hensikten med planen Hensikten med detaljreguleringsplanen er å tilrettelegge for bygging av et hotellanlegg for romutleie og konferanser med tilhørende trafikk- og utomhusanlegg. Den veiledende illustrasjonsplanen omfatter et anlegg med 270 rom og konferansesenter med plass til personer. Planforslaget er basert på vedtak i kommunedelplanen, hvor tomta er avsatt til næringsbebyggelse, nærmere bestemt hotell- og konferansesenter, med byggehøyde 29 m og utnyttingsgrad % - BYA = 100 %. Et mindre anlegg kan imidlertid også bli aktuelt. 2.2 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold: - Forslagstiller: Drivhusest Sanfo AS v/ Johan Sandberg, Vensmoen, 8255 RØKLAND - Plankonsulent: Sivilarkitekt mnal Finn Kleiva, Fridtjof Nansens Plass 9, 0160 OSLO - Eiendoms- og eierforhold: - Tomta GNR/BNR 138/4171 og 138/4688 eies av forslagsstiller. - Fridtjof Nansens vei GNR/BNR 138/4190 eies av Bodø kommune. - Olav V gate (rv 80) eies av Statens Vegvesen. 2.3 Forhistorie / Tidligere vedtak i saken: I tidligere kommunedelplan for Bodø sentrum, vedtatt 17.juni 2010, er eiendommen regulert til offentlig bruk. Foreliggende forslag til utnyttelse bygger på komite for plan, næring og miljø sin behandling i møte , sak 13/41 hvor følgende vedtak ble fattet: «Komité for plan, næring og miljø godkjenner med hjemmel i plan- og bygningslovens at det kan fremmes forslag om privat reguleringsplan for et konferansehotell, Bodø Airport Hotel, på eiendommen Fridtjof Nansens vei 11, gnr. /bnr. 138/4171, med utgangspunkt i fremlagte skisser av Planen utløser konsekvensutredning, og det må utarbeides planprogram iht. Plan- og bygningslovens 12-9». I tråd med dette vedtaket ble revidert kommuneplan arealdel vedtatt og , hvor tomta er avsatt til næring - hotell, med byggehøyde 29 m og utnyttingsgrad % - BYA = 100 %. Foreliggende forslag til regulering og konsekvensanalyse er en oppfølging av den reviderte kommuneplanen. PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN - BODØ AIRPORT HOTEL - FRIDTJOF NANSENS VEI BODØ 5

6 2.4 Forholdet til flyplassen og hinderflaten Et skisseprosjekt av hotellanlegget har vært vurdert av AVINOR og Flyplassledelsen og er godkjent av disse. Flyplassledelsen har godkjent prosjektet når det gjelder byggets høyde ift. hinderflaten og refleksene mot flyplassen fra bygget. 2.5 Utbyggingsavtaler Det vil bli utarbeidet utbyggingsavtale vedr. teknisk infrastruktur mellom Bodø kommune og tiltakshaver. 2.6 Krav om konsekvensutredning Planforslaget utløser krav om konsekvensutredning. Krav om dette ligger i tiltakets omfang iht. forskrift om konsekvensutredning, 2 bokstav f, med henvisning til vedlegg I, næringsareal med bruksareal på mer enn m 2. Illustrasjonsplanens alternativ omfatter ca m PLANPROSESSEN 3.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart Oppstart av reguleringsplanarbeid ble kunngjort i Avisa Nordland 9.august Berørte parter ble varslet gjennom brev med kopi av annonsen. I tillegg ble det holdt et informasjonsmøte 2.september 2014 på Skagen hotell. PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN - BODØ AIRPORT HOTEL - FRIDTJOF NANSENS VEI BODØ 6

7 Kopi av annonse i Avisa Nordland Innkomne merknader Ved varslingsfristens utløp var det kommet inn i alt 3 merknader. Merknadene er fra følgende: 1. Statens vegvesen 2. Sametinget. 3. Nordland fylkeskommune Merknadene er referert og kommentert i kap. 9.0 i dette dokumentet. PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN - BODØ AIRPORT HOTEL - FRIDTJOF NANSENS VEI BODØ 7

8 4.0 PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER 4.1 Overordnede føringer og gjeldende planstatus Området omfattes av kommuneplanens arealdel vedtatt av Bodø kommunestyre og Fylkesplan for Nordland gjelder også for området. 4.2 Gjeldende reguleringsplaner Det finnes ingen gjeldende reguleringsplan for planområdet. 4.3 Tilgrensende planer Reguleringsplan for Aspmyra stadion, plan ID (vedtatt ) og tilliggende friområder må hensyntas og innarbeides i den nye planen. Revidert reguleringsplan for Aspmyra er under utarbeidelse. 4.4 Statlige planretningslinjer/ rammer/ føringer - Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging (herunder lufttransport) - Rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser i planleggingen - Rikspolitiske retningslinjer for universell utforming gjelder - Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging 5.0 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD 5.1 Beliggenhet, avgrensning og størrelse på planområdet Tomta ligger i krysset Fridtjof Nansens vei og Olav V gate, langs veien mellom flyplassen og Bodø sentrum, med god tilgjengelighet både for kollektiv trafikk, bil, sykkel og fotgjengere. Avstanden til flyplassen er ca. 700 m og til sentrum ca. 1 km, begge innenfor gangavstand. Planområdet avgrenses i vest av midtlinjen i Fridtjof Nansens vei, mot syd av midtlinjen i Olav V. gate, mot øst av eiendomsgrensen mot det kommunale friområdet, bortsett fra et lite PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN - BODØ AIRPORT HOTEL - FRIDTJOF NANSENS VEI BODØ 8

9 areal som tillater at planlagt bygg kan krage inntil 2 meter over eiendomsgrensen. Mot nord avgrenses området mot det kommunale friområdet. Planområdet omfatter eiendommen Fridtjof Nansens vei 11, dvs GNR/BNR 138/4171 og 138/4688 samt deler av Fridtjof Nansens vei (GNR/BNR 138/4190) og deler av riksvei 80/Olav V gate. Samlet areal som inngår i tomtearealet er ca 4,6 daa. Samlet areal for planområdet er daa. 5.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Tomta er i dag bebygget med tre mindre bygg. Dette er kontor og driftsbygninger som tidligere ble benyttet av Telenor og Avinor men som nå står delvis ubrukt. Bebyggelsen er ikke bevaringsverdig og vil kunne bli fjernet. I tillegg ble det den gitt ferdigattest med varighet inntil 5 år for en midlertidig boligrigg. I tilknytning til boligriggen er det også opparbeidet parkeringsarealer med innkjøring fra Fridtjof Nansens vei. Torvgata avsluttes mot eiendommens sør-øst grense. Friområdet i nord og øst har lekeplasser og fotballbane. Aspmyra stadion ligger nord for dette friområdet. På sørsiden av Olav V gate ligger en gravlund. Vestsiden av Fridtjof Nansens vei består av et boligområde med småhusbebyggelse med to- og firemannsboliger i to etasjer plassert på romslige tomter og omgitt av hager. På østsiden av Torvgata står Adventkirken i Bodø. Friområdet på østsiden av tomta grenser også til småhusbebyggelse. 5.3 Stedets karakter Eiendommen er småkupert og delvis bevokst med løvtrær. Eksisterende bebyggelse omfatter tre mindre bygg og en midlertidig boligrigg. Tomta ligger relativt fritt ift. nabobebyggelse, omgitt av friarealer og veier, og knytter seg til den tyngre bebyggelsen i aksen inn mot sentrum, dvs. Aspmyra stadion, blokkbebyggelsen langs Hålogalandsgata, Aspåsen skole og kulturhus og til sist Fylkeshuset. 5.4 Landskap Tomta er lett kupert med høyeste parti på ca. kote 16 og laveste på ca. kote 13,5. Høyeste parti ligger mot Olav V gate. 5.5 Kulturminner og kulturmiljø Det er ikke registret bevaringsverdige kulturminner eller kulturmiljø innenfor planområdet. 5.6 Naturverdier Området i seg selv har få naturverdier. Det er ikke registrert spesielle arter eller forekomster av naturtyper av spesiell verdi på tomta. Eksisterende vegetasjon er vanlig i området og anses ikke spesielt bevaringsverdig. PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN - BODØ AIRPORT HOTEL - FRIDTJOF NANSENS VEI BODØ 9

10 Naturmangfoldet er hovedsakelig knyttet til friområdet som tomta grenser mot, samt i uteområder og hager tilknyttet eksisterende bebyggelse. Området er blitt undersøkt av rådgivende ingeniørfirma Rambøll AS som konkluderer med følgende: «En sjekk i Miljødirektoratets naturbase viser ingen registreringer av verken arter eller naturtyper. Heller ikke i kulturminnesøk er det registrert funn. Det nærmeste er et funnsted for en eggformet søkkestein der det i dag er parkeringsplass for kirkegården (merket R/lilla på kartet). Løsfunn datering: Uviss tid Kategori: arkeologisk minne Vernestatus: Uavklart (fra kulturminnesøk/askeladden). Vurdering i forhold til Naturmangfoldlovens kap. 11. I følge 8 i Naturmangfoldloven skal offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet bygge på kunnskap som arter og naturtypers utbredelse og økologiske tilstand. Kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Det foreligger liten/ingen risiko for skade på naturmangfoldet knyttet til nedbygging av vegetasjon og forstyrrelser av faunaen om dette prosjektet realiseres. Området har/er delvis bebygget med bygninger og veger og ikke et område tilknyttet viktig grønnstruktur i forhold til naturmiljø.» Fig. 4: Planområdets beliggenhet i forhold til friområder, grøntarealer og registrert kulturminne. PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN - BODØ AIRPORT HOTEL - FRIDTJOF NANSENS VEI BODØ 10

11 5.7 Rekreasjonsverdi/rekreasjonsbruk, uteområder. Tomta grenser til et stort friområde i nord og øst som blir brukt av mange. Friområdet omfatter også en kommunal fotballbane og to lekeplasser. 5.8 Landbruk Landbruksinteresser berøres ikke. 5.9 Trafikkforhold Tomta er lokalisert til krysset Fridtjof Nansens vei og Olav V gate. Disse veiene møtes i en rundkjøring. Tidligere kjøreatkomst til tomta var plassert helt i sør nær rundkjøringen og gikk via Torvgata. Denne adkomsten er nå stengt og ifm. etablering av det midlertidige rigghotellet er det anlagt ny kjøreadkomst fra Fridtjof Nansens vei plassert helt nord på tomta. Den nye atkomsten er godkjent av kommunen. Gang- og sykkelveien som kommer fra Olav V gate og passerer langs Fridtjof Nansens vei forbi tomta, gir god fotgjenger- og sykkelforbindelse inn til sentrum og til flyplassen. Kollektivtilbudet omfatter busstrafikk langs Olav V gate og Fridtjof Nansens vei med tilfredsstillende frekvens Barn og unges interesser Opparbeidet gang- og sykkelvei langs Fridtjof Nansens vei og Olav V gate gir trafikksikker adkomst til skole og barnehager. Tomta grenser til et stort friområde som blir brukt av barn og unge til lek og idrett. Dette kommunale friområdet er regulert til lekeplass og omfatter to lekeområder; - et med noe lekeutstyr og sittebenker plassert rett nord for tomta og et tilsvarende område i øst som hovedsakelig omfatter et huskestativ og noen sittebenker. Det finnes ingen lekearealer innenfor planområdet i dag. Området ligger i nærheten av Bodø sentrum med skole, barnehage og fritidstilbud. I tillegg grenser planområdet til en større kommunal fotballbane i nord og ligger i gangavstand til både Aspmyra stadion og Aspåsen skole, kulturskole og kulturhus. Ref. konsekvensutredning: Barn og unges interesser, vedlegg nr Sosial infrastruktur Barnehagetilbudet i sentrumsområdet dekkes av ca ti barnehager med 1-2 km avstand fra planområdet. Det finnes to barneskoler, en ungdomsskole og en videregående skole i Bodø sentrum 0,6 1,8 km unna planområdet. PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN - BODØ AIRPORT HOTEL - FRIDTJOF NANSENS VEI BODØ 11

12 5.12 Universell tilgjengelighet Planområdet er i dag ikke tilrettelagt for universell tilgjengelighet. Unntatt den lille forhøyningen mot syd medfører områdets topografi små utfordringer med hensyn til gjennomføring av universell tilgjengelighet Teknisk infrastruktur På tomta finnes det idag infrastruktur for vann og avløp, overvannshåndtering samt strøm og teleforsyning. Ref. konsekvensutredning: teknisk infrastruktur, vedlegg nr Grunnforhold Grunnen forutsettes å bestå av myr med underliggende marine avsetninger/ morene og synes overveiende gode, men vil bli gjenstand for geotekniske undersøkelser Støyforhold Planområdet ligger i gul og rød støysone og er støyutsatt både fra Bodø Lufthavn og fra omkringliggende gater og veier, særskilt fra Olav V gate. Støyforholdene må hensyntas i ny bebyggelse. Ref. konsekvensutredning: Støy, vedlegg nr Luftforurensning Eventuell luftforurensning er hovedsakelig knyttet til trafikken langs Olav V gate men også Fridtjof Nansens vei og flytrafikken. Svevestøv vil kunne forekomme, avhengig av vindretningen. Det forutsettes at planlagt virksomhet oppfyller gjeldende krav i forurensningsloven Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) Det er utarbeidet ROS-analyse for området. Ref. ROS-analyse, vedlegg nr. 4. PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN - BODØ AIRPORT HOTEL - FRIDTJOF NANSENS VEI BODØ 12

13 6.0 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 6.1 Planlagt arealbruk Planområdet omfatter ca m 2, hvorav - Område for bebyggelse m 2 - Kjøreveier m 2 - Annet vegareal m 2 - Gang/sykkelveg 397 m Reguleringsformål Planområdet fordeler seg på følgende formål: - Hotell/overnatting, SOSI-kode: Offentlig kjørevei (Olav V gate og Fridtjof Nansens vei), SOSI-kode: Parkeringshus/-anlegg, SOSI-kode: Gang- og sykkelvei, SOSI-kode: Annen veigrunn- grøntareal, SOSI-kode: Gjennomgang av aktuelle reguleringsformål Reguleringsforslaget omfatter bebyggelse av et hotellanlegg som det forventes å være etterspørsel etter i Bodøregionen. Hotellet blir strategisk plassert midtveis mellom flyplassen og sentrum med nær beliggenhet til Aspmyra stadion og fotballaktivitetene i området. Videre omfatter reguleringsforslaget atkomst fra Fridtjof Nansens vei med veibredder, svingradier og frisikt som tilfredsstiller gjeldende krav. Den foreslåtte avkjøringen gir atkomst til hotellet og konferansedelen, til vareleveringen og til parkeringsanlegget under bebyggelsen. Langs Fridtjof Nansens vei er det lagt inn en busslomme som kan gi plass til kortere stopp for turistbusser for av- og påstigning av besøkende til hotellet. Gang- og sykkelveien som kommer fra Olav V gate og passerer langs Fridtjof Nansens vei forbi tomta gir god fotgjenger- og sykkelforbindelse inn til sentrum, til flyplassen og til handelsområdet langs hovedinnfartsveien inn til byen fra øst. PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN - BODØ AIRPORT HOTEL - FRIDTJOF NANSENS VEI BODØ 13

14 6.3 Bebyggelsens plassering og utforming Foreslått bebyggelse er vist på vedlagte illustrasjonsplan. Anlegget består av en horisontalt formet base i to etasjer. Oppå denne ligger hotellromfløyen som en vertikal bygningsform i bue mot Fridtjof Nansen vei og Olav V gate. Anlegget omfatter to deler; en hotelldel og en konferansedel. Hotelldelen har egen inngang og omfatter resepsjon, lobby, restaurant og kjøkken. Romfløyen har 270 rom av varierende størrelser. Konferansedelen har egen inngang ved siden av hotellinngangen og omfatter vrimle- og utstillingsområdet på ca. 600 m 2, ulike møterom og selve konferansesalen på ca m 2. Varelevering og parkeringsanlegg er plassert i bakkant av anlegget, hvor det også er nedkjøring til garasjeanlegget i underetasjen. Anlegget vil bli liggende som et landemerke og en veiviser inn til sentrum langs den viktige Olav V gate som går mellom hovedinnfartsveien til Bodø og flyplassen. Fra konferansesenteret vil det bli flott utsikt mot flyplassen og Børrvasstindan. Ref. konsekvensutredning: Byform og estetikk, vedlegg nr. 10. PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN - BODØ AIRPORT HOTEL - FRIDTJOF NANSENS VEI BODØ 14

15 Fig. 5: Situasjonsplan/illustrasjonsplan PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN - BODØ AIRPORT HOTEL - FRIDTJOF NANSENS VEI BODØ 15

16 6.3.1 Bebyggelsens høyde Bygningsanleggets samlede høyde er på ca. 29 meter. Maksimal gesimshøyde er satt til kote 43 som tilfredsstiller høydekravet ift. flyplassens hinderflate Grad av utnytting Netto tomteareal m2 Samlet bebygget areal (BYA) m 2 Samlet bruksareal (BRA) m 2 Samlet bruttoareal (BTA) m 2 Illustrasjonsplanens grad av utnytting er % - BYA = 70 %. 6.4 Parkering Illustrasjonsplanen viser parkering for 150 biler på terreng og i garasjekjeller. 6.5 Tilknytning til teknisk infrastruktur Eksisterende infrastruktur vil bli oppgradert iht. behovsspesifikasjon. Ref. konsekvensutredning: Teknisk infrastruktur, vedlegg nr Trafikkløsning (tilknytning til overordnet vegnett) Planområdet får ny atkomst fra Fridtjof Nansens vei med svingradier og frisikt som tilfredsstiller gjeldende krav. Den foreslåtte avkjøringen gir atkomst til hotellet og konferansedelen, til vareleveringen og til parkeringsanlegget under bebyggelsen. Langs Fridtjof Nansens vei er det lagt inn en busslomme foran hotellet som kan gi plass til kortere stopp for turistbusser for av- og påstigning av besøkende til hotellet. Det er gode gang- og sykkelforbindelser langs Olav V gate, fra flyplassen, forbi tomta og videre til handelsområdet langs hovedinnfartsveien inn til byen fra øst. Gang- og sykkelveien langs Fridtjof Nansens vei passerer også forbi tomta og gir gode forbindelser inn til sentrum. Ref. konsekvensutredning: Transport, vedlegg nr. 5. PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN - BODØ AIRPORT HOTEL - FRIDTJOF NANSENS VEI BODØ 16

17 6.7 Miljøtiltak Det foreslås at den eksisterende offentlige gang- og sykkelveien blir skilt fra det private uteoppholdsarealet i tilknytning til hotellanlegget med spredt allé- beplantning. 6.8 Universell utforming Offentlige arealer vil bli utformet iht. kravene til universell tilgjengelighet. 6.9 Uteoppholdsareal Forplassen foran hotell- og konferanseinngangen vil bli opparbeidet og tilrettelagt iht. prinsippene for sambruksområde (shared space) Kollektivtilbud Tomta betjenes av busstrafikk inn til Bodø sentrum og buss til flyplassen. Busstrafikken har tilfredsstillende frekvens og har sentralt plasserte holdeplasser i Fridtjof Nansens vei i forhold til det planlagte hotellanlegget. For hotell er kollektivtilbudet for lengre reiser viktig. Til Bodø kan man komme via fly, sjøveien og via tog. Til Bodø flyplass er det 700 m, til togstasjonen er det 2 km og havneområdet ca. 2,4 km Avfallsbehandling Det er forutsatt at valg og plassering av renovasjonsløsninger skal være i henhold til Bodø kommune og IRIS Salten sine retningslinjer og krav. 7.0 KONSEKVENSUTREDNING 7.1 Krav om konsekvensutredning er hjemlet i «Forskrift om konsekvensutredninger» 2. Planer og tiltak som skal behandles etter forskriften, bokstav f) er: reguleringsplaner som inneholder tiltak som nevnt i vedlegg I, hvor det under punkt 1: «Planer og tiltak som skal konsekvens utredes» fremgår følgende: «Industrianlegg, næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg for allmennyttige formål med en investeringskostnad på mer enn 500 mill. kr. eller et bruksareal på mer enn m 2». Illustrasjonsplanen for området viser et anlegg med samlet bruksareal på ca m2 og utløser dermed krav om konsekvensutredning. PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN - BODØ AIRPORT HOTEL - FRIDTJOF NANSENS VEI BODØ 17

18 I henhold til plan- og bygningslovens 4 1 skal det for planer hvor det kreves konsekvensutredning utarbeides et planprogram som grunnlag for planarbeidet. Planprogrammet skal som ledd i varsling av planoppstart, fremlegges for innspill. Følgende tema er konsekvensutredet: - ROS- analyse utført av rådgivende ingeniørfirma Rambøll AS, vedlegg nr. 4 - Transport og trafikk utført av rådgivende ingeniørfirma Rambøll AS, vedlegg nr. 5 - Teknisk infrastruktur, kommunal økonomi og tjenesteyting, næringsliv og sysselsetting utført av rådgivende ingeniørfirma Rambøll AS, vedlegg nr. 6 - Støy utført av rådgivende ingeniørfirma Rambøll AS, vedlegg nr. 7 - Vind utført av rådgivende ingeniørfirma Rambøll AS, vedlegg nr Barn og unges interesser utført av sivilarkitekt MNAL Finn Kleiva, vedlegg nr. 9 - Byform og estetikk utført av sivilarkitekt MNAL Finn Kleiva, vedlegg nr VIRKNINGER/KONSEKVENSER AV FORSLAGET 8.1 Overordnede planer Området omfattes av kommuneplan for Bodø og er avsatt til næring - hotell. Forslaget er i overensstemmelse med kommuneplanen. Planforslaget utløser krav om konsekvensutredning. 8.2 Landskap og stedets karakter En gjennomføring av forslaget vil medføre at området endrer karakter fra en tomt med småhusbebyggelse til et område med et stort næringsbygg med høy utnyttingsgrad. Den planlagte bygningen vil i kraft av sitt volum påvirke Bodø by sin «skyline» i nær og fjernvirkning, og spesielt påvirke nærområdets uttrykk og karakter. Hotellkomplekset føyer seg inn som en fortsettelse av de store bygningsvolumene som ligger i aksen inn mot sentrum. Bygget vil videreføre det allerede eksisterende skillet mellom skalaen i den bymessige bebyggelsen langs østsiden av Fridtjof Nansens vei og den frittliggende småhusbebyggelsen langs vestsiden. De åpne uteoppholdsarealene mellom hotellkomplekset og Aspmyra stadion på østsiden av Fridtjof Nansens vei vil utjevne dette skillet noe. I fjernvirkning vil hotellanlegget fremstå som et landemerke og veiviser i bylandskapet. Materialbruken i fasadene veksler mellom metalliske brystningsbånd og horisontale glassbånd som forventes å gi hotellanlegget en elegant og lett karakter. Ift. byggets slagskygger vil disse legge seg en del over friområdene mot nord og øst, og vil i beskjeden grad berøre bebyggelsen rundt. Ref. konsekvensutredning: Byform og estetikk, vedlegg nr. 10. PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN - BODØ AIRPORT HOTEL - FRIDTJOF NANSENS VEI BODØ 18

19 8.3 Kulturminner og kulturmiljø Det er ikke kjent at det finnes kulturminner, kulturmiljø eller andre forhold i området som berøres av verneinteresser. Utbygging gir ingen konsekvenser for overnevnte forhold. 8.4 Forholdet til naturmangfold Omfanget av bevaring, skjøtsel og hensyn til naturmiljøet er vurdert ift. utbyggingsplanene. Utbygging vil medføre små konsekvenser for overnevnte forhold. Det foreligger liten/ingen risiko for skade på naturmangfoldet knyttet til nedbygging av vegetasjon og forstyrrelser av faunaen. Området er allerede for det meste bebygget med bygninger og veger. 8.5 Rekreasjonsinteresser /rekreasjonsbruk Den planlagte utbyggingen vil kunne påvirke forholdene, også positivt, for rekreasjonsinteresser /rekreasjonsbruk i friområdet som tomta grenser til i nord og øst. Ref. konsekvensutredning: Barn og unges interesser, vedlegg nr Uteområder Uteområdet vil omfatte hotellets forplass som vil bli tilrettelagt etter prinsippene for sambruksområde (shared space). 8.7 Trafikkforhold En utbygging som planlagt vil medføre endret trafikkmønster til og fra planområdet. Trafikken på vei- og gatenettet både i form av gjestetrafikk og varetransport, vil øke. Tiltaket vil også kunne generere mer trafikk over Bodø Lufthavn. Planforslaget er beregnet til å generere rundt 530 envegs bilturer per døgn forutsatt at en stor andel av gjestene ankommer med fly og turistbusser. Planforslaget ansees ikke å skape avviklingsproblemer i nærliggende vegnett eller kryss. Trafikksikkerheten ivaretas så lenge sikttrekantene holdes fri for sikthinder. Selv om trafikken vil øke i området, vil hotellets plassering i nærheten av Bodø Lufthavn medføre at privatbiltrafikken kan forventes å bli begrenset ift. en mer avsides beliggenhet. Plasseringen er derfor gunstig fra et forurensningssynspunkt. Mye av gjestetrafikken, spesielt når det gjelder deltakelse på større konferanser, kan forventes å foregå med buss, taxi og til fots da hotellet ligger kun 700 meter fra flyplassen. God skilting til hotellet ved flyplassen vil gjøre det enklere for gjester å velge å gå. I tillegg til nærhet til Bodø Lufthavn ligger hotellet i gangavstand fra Bodø sentrum hvor det er opparbeidet god gang- og sykkelveiforbindelse. Gang- og sykkelveien langs Hålogalandsgata til Prinsens gate er planlagt ytterlig forbedret ifm. Bypakke Bodø. Dagsturer for hotellgjester vil sannsynligvis foregå inn mot sentrum, i hovedsak til fots, men også noen taxiturer til/fra hotellet samt lokalbuss. PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN - BODØ AIRPORT HOTEL - FRIDTJOF NANSENS VEI BODØ 19

20 Varelevering og ansatt-trafikk kommer fra Fridtjof Nansens vei og Olav V gate fra øst. Trafikken som genereres av hotellet er i hovedsak reiser fra hotell i morgenrushet og ankomst konferanse i morgenrush og utgjør 100 bilturer i timen. Ettermiddagstrafikken vil utgjøre en ubetydelig del av totaltrikken på vegnettet. Økt trafikk fører til større sannsynlighet for trafikkulykker, men fartsgrensen på 40 km/t utenfor planområdet bidrar til å holde skadegraden av en eventuell ulykke lav. Å flytte avkjørselen lengre unna krysset har positiv effekt på trafikksikkerheten, men samtidig er det mye som foregår ved avkjørselen med busser som benytter avkjørselen som del av utkjøringslengden, inn- og utkjøring til parkering og varelevering samt gående og syklende over avkjørselen. Vareleveranse til hotellet har adkomst fra samme adkomstveg som til parkeringen og foregår under tak i en vendehammer med bakende inn mot varemottaket. Dette gjør vareleveringen mest effektiv til tross for at det må rygges i høyresving i stedet for den mindre kompliserte venstresvingen. Etablering av vendehammer forhindrer også rygging over gangfelt og ut i veg. Selv om det etableres bussholdeplass ved hotellet, vil holdeplassen ved Aspmyra 200 m unna, være den nærmeste holdeplassen som lokalbussen stopper ved. Ved full konferanse på 1200 personer, og alle kommer med fly og skal videre med skyttelbuss, gir dette et behov på 15 busser. Dersom en skal tilrettelegge for universell utformet holdeplass iht. Statens vegvesens normaler, er kravet på min. 54 m total lengde ved etablering av busslomme med en buss på eksisterende veg og min. 66 m for to busser (Statens vegvesen, 2014, håndbok V123). Ref. konsekvensutredning: transport, vedlegg nr Flytrafikken Tiltaket vil kunne genere mer trafikk over Bodø lufthavn. 8.9 Barn og unges interesser Det foreslåtte tiltaket vil ikke medføre fysiske inngrep i eksisterende leke- og oppholdsarealer. Slik det fremgår av skyggediagrammene vil det planlagte hotellkomplekset medføre at deler av leke- og oppholdsarealene vil få noe slagskygge på formiddag og sein ettermiddag. Av vindanalysen fremgår at eventuelle fonndannelser bare i liten grad vil berøre leke- og oppholdsarealene. Tiltaket vil ikke bidra til å forverre trafikksikkerheten i området i en grad som krever ekstra tiltak ift. barn og unges interesser. Bygningskomplekset vil pga. sin størrelse og beliggenhet i begrenset grad bidra til å skjerme deler av lekearealene mot flystøy og trafikkstøy fra Olav V gate. Dette medfører en liten forbedring av støyforholdene på leke- og oppholdsarealene nord og øst for hotellet. Et stort konferansehotell vil kunne tiltrekke seg aktiviteter og tilbud som ellers ikke finnes for barn og unge i Bodødistriktet. Eksempler som kan nevnes er konferanser med temaer som angår barn og unges interesser, utstillinger, arrangementer og konkurranser mm. PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN - BODØ AIRPORT HOTEL - FRIDTJOF NANSENS VEI BODØ 20

21 Med referanse til gjeldende konvensjoner, retningslinjer og lover medfører det planlagte hotellkomplekset ingen konsekvenser av så alvorlig karakter at spesielle tiltak synes nødvendig. Ref. konsekvensutredning: Barn og unges interesser, vedlegg nr Sosial infrastruktur Utbygging av et hotell vil ikke utløse krav om opparbeidelse av offentlig infrastruktur eller sosiale tjenestetilbud slik som er vanlig ved større boligutbygginger. Infrastrukturen er allerede på plass og trafikkutredning viser at det ikke er behov for nye tiltak for å ta opp i seg den økte trafikkveksten. Tjenester knyttet til helse, omsorg og undervisning vil forbli uendret. Utbyggingen vil medføre en økning av folketallet i området med tanke på at tiltaket skaper mange nye arbeidsplasser. Ref. konsekvensutredning: Kommunal økonomi og tjenesteyting, vedlegg nr Universell tilgjengelighet Utbyggingen av området vil følge gjeldende lover og forskrifter for universell utforming og tilgjengelighet Energibehov - energibruk Energibehov og energibruk i den planlagte bebyggelsen vil følge gjeldende lover og forskrifter. Alternative energikilder vil bli vurdert. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme Risiko og sårbarhetsanalyse, ROS Risiko og sårbarhetsanalyse er utarbeidet og påviste forhold i ROS-analysen vil bli ivaretatt. Ref. ROS- analyse, vedlegg nr Geotekniske forhold Tiltaket forutsetter gjennomføring av geotekniske undersøkelser som vil kunne medføre konsekvenser for utbyggingen Støy Støyutredning viser at hotellet vil ha den vestre, sørlige og østlige fasaden delvis i rød og gul støysone fra vegtrafikk. PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN - BODØ AIRPORT HOTEL - FRIDTJOF NANSENS VEI BODØ 21

22 I 2012 vedtok stortinget at kampflybasen på Bodø Lufthavn skal legges ned og flyttes til Ørlandet. Dette har stor betydning for støysituasjonen rundt flyplassen, da trafikk med jagerfly vil på sikt forsvinne eller reduseres betydelig. Basert på støysonekart for flystøy med total trafikk er planområdet i rød flystøysone, men med en situasjon uten jagerfly vil planområdet ligge i gul flystøysone. Det er foretatt punktberegninger av vegtrafikk- og flystøy på utsatte fasader og videre beregninger av innendørs støynivå. Basert på disse beregningene er det spesifisert krav til vinduer i forskjellige romløsninger for å tilfredsstille kravene for innendørs støynivå fra utendørs støykilder fra NS:8175 for overnattingssteder. Ref. konsekvensutredning: Støy, vedlegg nr Teknisk infrastruktur Ift. kraftkabler må ny nettstasjon etableres, enten i bygg eller frittstående. I den forbindelse må en del kabler og rørtraséer legges om/flyttes. Ift telekabler er det et fordelingsskap inne på området som må flyttes og kabler og rør må legges om. Planområdet ligger innenfor det som er konsesjonsområde for fjernvarme i Bodø og hotellet kan knytte seg på fjernvarmenettet. Ref. krav til konsekvensutredning: Teknisk infrastruktur, vedlegg nr Økonomiske konsekvenser for Bodø kommune En etablering av et hotell med 270 rom og konferansesenter med plass til 1200 personer, vil gi betydelige sysselsettingseffekt i kommunen. Tiltaket forventes å generere rundt 120 fulltidsarbeidsplasser samt en rekke deltids arbeidsplasser i forbindelse med større konferanser mv. Virksomheten forventes også ha positiv synergieffekt mht. service og support for øvrig næringsliv i Bodø og omegn. Hotellvirksomheten vil bidra til større skatteinngang, som over tid vil oppveie investeringskostnadene. Ref. konsekvensutredning: Kommunal økonomi og tjenesteyting, Næringsliv og sysselsetting, vedlegg nr Konsekvenser for næringsinteresser Tiltaket omfatter hotellvirksomhet som vil generere nye heltidsarbeidsplasser samt en rekke deltidarbeidsplasser. Utbyggingen forventes å medføre positiv synergieffekt mht. service og support for øvrig næringsliv i Bodø og omegn og vil dermed å gi positive ringvirkninger ift. økonomisk aktivitet i Bodø sentrum. Hotellet vil kunne trekke nye og store arrangementer til byen og dermed gi andre hotell økt belegg under de store arrangementene. PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN - BODØ AIRPORT HOTEL - FRIDTJOF NANSENS VEI BODØ 22

23 Ref. konsekvensutredning: Næringsliv og sysselsetting, vedlegg nr. 6. Den sterke befolkningsveksten i Bodø kommune har skapt behov for flere og mer varierte boliger, som også vil påvirke etterspørselen etter hotellrom. Innbyggertallet passerte i juni 2014, og innen 2030 er kommunens uttalte mål å øke innbyggertallet til Bodø er i vekst og selv med en etablering av dette hotellet vil det være grunn til å tro at belegget i Bodø vil være relativt høyt også i fremtida, selv om det kan komme en liten nedgang rett etter etablering. Ref. konsekvensutredning: Næringsliv og sysselsetting, vedlegg nr Interessemotsetninger Endring av adkomst, infrastruktur, bygningshøyde og volum samt økt trafikk og flere mennesker i nabolaget kan også skape interessemotsetninger mellom utbygger og hjemmelshavere, beboere og brukere i omkringliggende områder. Videre vil det også kunne oppstå interessemotsetninger mellom naboskapet ifm. skygge, solforhold og klima. 9.0 INNKOMNE INNSPILL 9.1 Sammendrag av merknader Statens Vegvesen: Vegvesenet bemerker at i situasjonsplanen datert er det tegnet byggegrense 15 meter fra Olav V gate lengst fra rundkjøringen. Mellom gang- og sykkelvegen langs Olav V gate og hotelldelen må det avsettes tilstrekkelig areal til snøopplag både fra gang- og sykkelvegen og fra det kjørbare atkomstarealet. Det vil si at det ikke må legges opp til parkeringsplasser langs eller nær gangvegen. Veivesenet etterlyser en trafikkanalyse der trafikk og trafikkavvikling som følge av tiltaket skal utredes. Rundkjøringen i Olav V gate ligger innenfor influensområdet for dette tiltaket og trafikkanalysen må derfor også omfatte rundkjøringen. Kollektivtransport/bussruter må også inngå i trafikkanalysen slik at busslommer blir riktig plassert og dimensjonert ift fremtidig bruk. Videre påpeker vegvesenet at støy er et tema som skal konsekvensutredes. Her må spesielt vegtrafikkstøy fra Olav V gate beregnes og kravene i Miljøverndepartementets veileder T- 1442/2012 oppfylles. Ref. konsekvensutredning: Transport og Støy, vedlegg nr. 5 og 7. PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN - BODØ AIRPORT HOTEL - FRIDTJOF NANSENS VEI BODØ 23

24 9.1.2 Sametinget: Sametinget bemerker at en ikke kjenner til at det er registrert automatisk fredet samiske kulturminner i det omsøkte området. Tinget har derfor ingen spesielle kulturfaglige merknader til innspill Nordland fylkeskommune: Byform og estetikk Eventuell ny bebyggelse og rom mellom bebyggelsen må vise hensyn til de estetiske forhold, jfr. Plan- og bygningslovens bestemmelser. Det vil si at berørte parter i området må trekkes aktivt inn i prosessen. Sol- og skyggeforholdene rundt bygget må avklares og anskueliggjøres, spesielt gjelder dette slagskyggeforholdene på naboeiendommen. Fylkeskommunen uttrykker bekymring vedrørende byggets høyde, sol- og trafikkforholdene og at disse forholdene avklares. På reguleringsplannivået må utredningen gjøres med utgangspunkt i volum og høyder på planlagte tiltak. Kulturminner og kulturmiljøer Fylkeskommunen bemerker at planforslaget er sjekket mot deres arkiver og så langt en kjenner til er planforslaget ikke i konflikt med registrerte verneverdige kulturminner. Fylkeskommunen har derfor foreløpig ingen merknader til planarbeidet og vil avgi endelig utalses når planforlsaget foreligger. Naturmangfold Fylkeskommunen viser til naturmangfoldsloven 7 som gir prinsipper for offentlig beslutningstaking jfr. naturmangfoldsloven Transport og trafikk Fylkeskommunen har ingen spesielle merknader til at reguleringsarbeidet for Bodø Airport Hotel startes opp. Men dersom planlagt utbygging i reguleringsområdet vil kunne føre til endringer i trafikkmønster, sikkerhet og/eller fremkommelighet for kollektivtrafikk og passasjerer er dette forhold som må vurderes ifm reguleringsarbeidet. Fylkeskommunen forutsetter at deres samferdselsavdeling blir kontaktet ifm. planleggingen av det nye busstoppet som er skissert i tilknytning til konferansehotellet. Barn og unges interesser Fylkeskommunen ber om at man i planleggingen har fokus på sikring av områder der barn og unges ferdsel og tilstedeværelse kan utgjøre en særlig risiko for liv og helse. Videre pålegger nasjonal politikk kommunen å planlegge med tanke på en utforming som er tilrettelagt for alle grupper. PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN - BODØ AIRPORT HOTEL - FRIDTJOF NANSENS VEI BODØ 24

25 Lokalklima NFK bemerker at det bør tas hensyn til fremtidige klimaendringer i planlegging og utbygging. Dette er spesielt viktig i forhold til utbygginger, plassering og dimensjonering av viktig infrastruktur. Sårbarhet for klimaendringer skal vektlegges i kommunenes ROS-analyser. Alternative energikilder bør alltid vurderes. Det bes om at bygninger og tiltak oppføres mtp. fremtidige klimaendringer og mtp. å redusere energibehov og klimagassutslipp. Utslipp Nordland fylkeskommune er vannregionmyndighet i Nordland. Fylkeskommunen viser til vannforskriften paragraf 21 ansvar for og koordinere arbeidet med å gjennomføre oppgavene som følger av forskriften. Det utarbeides nå en forvaltningsplan med tiltaksprogram for perioden Målsettingen med denne forvaltningsplanen er at man skal oppnå minimum god miljøtilstand for alle vannforekomstene i fylket. Kommunen bes om å legge opp til en arealforvaltning med tanke på å sikre god vannkvalitet i sjøer, elver, grunnvann og kystvann. Ref. konsekvensutredning: Transport, Vind, Barn og unges interesser, Byform og estetikk, vedlegg nr. 5, 8, 9, Forslagsstillers kommentarer til merknadene Statens Vegvesen: Statens vegvesen sine kommentarer er innarbeidet i planforslaget. Mellom gang- og sykkelvegen langs Olav V gate og hotelldelen vil det bli avsatt tilstrekkelig areal til snøopplag både fra gang- og sykkelvegen og fra det kjørbare atkomstarealet. Det vil ikke legges opp til parkeringsplasser langs eller nær gangvegen. Det vil bli utført en trafikkanalyse, der konsekvensen av tiltaket ift sikkerhet og avvikling utredes. Utredningen gjøres på grunnlag av eksisterende trafikktellinger, evt. supplert med nye tellinger dersom tellingene er foreldet. Utredningen gjelder både trafikkavvikling på det offentlig vegnettet herunder rundkjøringen i Olav V gate, inn- og utkjøring og intern trafikkavvikling på tomta. Utredningen må belyse både gang- og sykkeltrafikk, biltrafikk, buss/drosjer til hotellet, varelevering og renovasjon samt kollektivtrafikk/kollektivdekning. Temaet skal belyses gjennom tall og tekstlig vurdering. Eventuelle avbøtende tiltak skal beskrives. Temaet støy vil bli konsekvensutredet, spesielt vegtrafikkstøy fra Olav V gate vil bli beregnet og være i henhold til gjeldende krav. På grunnlag av eksisterende støymålinger, eventuelt supplert med nye målinger, vurderes og beskrives bygningsmessige tiltak for å tilfredsstille bl.a. gjeldende krav til innendørs støy. Ref. konsekvensutredning: Transport, Støy, Vind, vedlegg nr. 5, 7, 8. PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN - BODØ AIRPORT HOTEL - FRIDTJOF NANSENS VEI BODØ 25

26 9.2.6 Sametinget: Sametinget har ingen merknader til innspill Nordland fylkeskommune: Fylkeskommunen sine kommentarer er innarbeidet i planforslaget. Sol- og skyggeforholdene rundt bygget vil bli avklart og anskueliggjort, spesielt gjelder dette slagskyggeforholdene på naboeiendommen. Konferansehotellet vil ha en høyde inntil 29 meter. Ifm. temaet transport og trafikk vises det til forslagsstillers kommentarer til vegvesenets merknader. Samferdselsavdelingen i NFK vil bli kontaktet ifm. planleggingen av nytt busstopp i tilknytning til konferansehotellet. Kulturminner og kulturmiljø vil bli behandlet iht. gjeldende lovverk. Naturmangfoldloven vil ligge til grunn for beslutninger knyttet til eventuelle naturverdier på tomta. Rikspolitiske retningslinjer for barn- og unges interesser og for universell utforming vil bli fulgt. Det vil bli utarbeidet vindanalyse og sol/skyggediagram som grunnlag for konsekvensvurderingstemaene og øvrig avklaring av virkningene av planforslaget. Fylkeskommunens anbefalinger om alltid å vurdere alternative energikilder og ta hensyn til fremtidige klimaendringer og til miljøet generelt i planlegging og utbygging, er tatt til følge. Prosjektet vil være i samsvar med kommunens forvaltningsplan om å sikre god vannkvalitet i for alle vannforekomstene i fylket. Ref. konsekvensutredning: Transport, Vind, Barn og unges interesser, vedlegg nr. 5, 8, 9. PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN - BODØ AIRPORT HOTEL - FRIDTJOF NANSENS VEI BODØ 26

27 10.0 PLANKART OG ILLUSTRASJONER Fig. 6 viser forslag til reguleringsplankart med innlagte reguleringsformål, byggegrenser og sikringssoner, vertikalnivå 2, dvs. terreng. Fig. 7 viser forslag til reguleringsplankart med innlagt reguleringsformål og byggegrenser, vertikalnivå 1, kjeller. Fig. 8 viser et tverrsnitt gjennom foreslått bygningsanlegg med etasjetall, byggehøyder og maksimalt kotenivå på tak/gesims. Fig. 9 viser foreslått bygningsanlegg sett fra Fridtjof Nansens vei, med forplass og hovedinngang. PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN - BODØ AIRPORT HOTEL - FRIDTJOF NANSENS VEI BODØ 27

28 Fig. 6: Reguleringskart, vertikalnivå 2 PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN - BODØ AIRPORT HOTEL - FRIDTJOF NANSENS VEI BODØ 28

29 Fig. 7: Reguleringskart, vertikalnivå 1 PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN - BODØ AIRPORT HOTEL - FRIDTJOF NANSENS VEI BODØ 29

30 Fig. 8: Snitt gjennom anlegget Fig. 9: Illustrasjonstegning: anlegget sett fra Fridtjof Nansens vei PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN - BODØ AIRPORT HOTEL - FRIDTJOF NANSENS VEI BODØ 30

31 11. VEDLEGG 1. Mottatte merknader i forbindelse med kunngjøring om oppstart planarbeid, 3 stk. 2. Reguleringsbestemmelser 3. Reguleringsplankart 4. Risiko og sårbarhetsanalyse 5. Konsekvensutredning 1 - Transport 6. Konsekvensutredning 2 - Teknisk infrastruktur, kommunal økonomi og tjenesteyting, næringsliv og sysselsetting. 7. Konsekvensutredning 3 - Støy 8. Konsekvensutredning 4 - Vind 9. Konsekvensutredning 6 - Barn og unges interesser 10. Konsekvensutredning 7 - Byform og estetikk Oslo Revidert den Finn Kleiva PLANBESKRIVELSE FOR DETALJREGULERINGSPLAN - BODØ AIRPORT HOTEL - FRIDTJOF NANSENS VEI BODØ 31