Plan 2162 Detaljregulering for tomt K2 Mobekkleira- sluttbehandling

Transkript

1 Arkiv: 0 Arkivsaksnr: 2016/ Saksbehandler: Hanne Marit Mikalsen Plan 2162 Detaljregulering for tomt K2 Mobekkleira- sluttbehandling Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for miljø, plan og ressurs 24/ Kommunestyret 33/ Saksprotokoll - Kommunestyret sak 33/17 Vedtak: 1. Plan 2162 Detaljregulering for tomt K2 Mobekkleira sist revidert vedtas, jf. plan- og bygningsloven Plan 2128 Detaljregulering for tomt K2 Mobekkleira, vedtatt , oppheves Votering: Det ble votert punktvis over innstillingen fra utvalg for miljø, plan og ressurs. 1. Punkt 1. Plan 2162 Detaljregulering for tomt K2 Mobekkleira sist revidert vedtas, jf. plan- og bygningsloven Enstemmig vedtatt (37-0)....med følgende endringer i # 3, Rekkefølgebestemmelser: 1. Grøntområder sjøfronten: punktet fjernes. Falt med 6 stemmer (SP og FrP). 2. Kvartalslekeplass: det tilføyes mellom " hotell" og "opparbeides: " restaurant eller kafe". Falt med 6 stemmer (SP og FrP). 3.Kulvert Mobekken endres til: " Før det gis ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for bygg mellom byggegrense BG 1 og BG 2 skal forlengelsen av kulvert over Mobekkens utløp være ferdigstilt. Mobekkens utløp flyttes ut til planavgrensningen og tildekkes. Overflatebehandling av tildekkingen skal utføres i tråd med prosjekt " Vi løfter sammen". Falt med 6 stemmer (SP og FrP). # 7, Grøntstruktur 1. Uteservering: endres til: " Dersom det etableres hotell, restaurant og/eller kafe inne på BKB kan det tillates etablert uteservering." Falt med 6 stemmer (SP og FrP). 2. Utløp Mobekken endres til: " Eksisterende kulvert tillates forlenget slik at utløpet ligger i planavgrensningen. Arealet tillates oppfylt slik at hovedstien langs sjøfronten kan legges ut på dette arealet. Avslutningen av tildekkingen skal flukte med bakenforliggende arealer og ha samme overflatefinish som det bakenforliggende område framstod sommeren 2016.

2 Overflatebehandlingen gjøres i tråd med prosjektet "Vi løfter sammen". Falt med 6 stemmer (SP og FrP). 3. Endring plankart. Bredde uteservering økes fra 4 meter til 6 meter. Dette innebærer at formålsgrensen mellom o_gp1 og o_gp2 flyttes 2 meter nærmere fjorden. Falt med 6 stemmer (SP og FrP). 2) Plan 2128 Detaljregulering for tomt K2 Mobekkleira, vedtatt , oppheves Vedtatt med 35 (AP, SV, R, KrF, H, FrP, V) mot 4 (SP) stemmer. Innstiling til Kommunestyret fra Utvalg for miljø, plan og ressurs sak 24/17 Vedtak: 3. Plan 2162 Detaljregulering for tomt K2 Mobekkleira sist revidert vedtas, jf. plan- og bygningsloven med følgende endringer i # 3, Rekkefølgebestemmelser: 1. Grøntområder sjøfronten: punktet fjernes. 2. Kvartalslekeplass: det tilføyes mellom " hotell" og "opparbeides: " restaurant eller kafe". 3.Kulvert Mobekken endres til: " Før det gis ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for bygg mellom byggegrense BG 1 og BG 2 skal forlengelsen av kulvert over Mobekkens utløp være ferdigstilt. Mobekkens utløp flyttes ut til planavgrensningen og tildekkes. Overflatebehandling av tildekkingen skal utføres i tråd med prosjekt " Vi løfter sammen". # 7, Grøntstruktur 1. Uteservering: endres til: " Dersom det etableres hotell, restaurant og/eller kafe inne på BKB kan det tillates etablert uteservering." 2. Utløp Mobekken endres til: " Eksisterende kulvert tillates forlenget slik at utløpet ligger i planavgrensningen. Arealet tillates oppfylt slik at hovedstien langs sjøfronten kan legges ut på dette arealet. Avslutningen av tildekkingen skal flukte med bakenforliggende arealer og ha samme overflatefinish som det bakenforliggende område framstod sommeren Overflatebehandlingen gjøres i tråd med prosjektet "Vi løfter sammen". 3. Endring plankart. Bredde uteservering økes fra 4 meter til 6 meter. Dette innebærer at formålsgrensen mellom o_gp1 og o_gp2 flyttes 2 meter nærmere fjorden. Utvalget ber administrasjonen vurdere dette fram til Kommunestyrets behandling. 4. Plan 2128 Detaljregulering for tomt K2 Mobekkleira, vedtatt , oppheves Side 2 av 12

3 Behandling: Tilleggsforslag fra repr. Knut Bjørgen (A): Tillegg til pkt 1 i rådmannens innstilling:...med følgende endringer i # 3, Rekkefølgebestemmelser: 1. Grøntområder sjøfronten: punktet fjernes. 2. Kvartalslekeplass: det tilføyes mellom " hotell" og "opparbeides: " restaurant eller kafe". 3.Kulvert Mobekken endres til: " Før det gis ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for bygg mellom byggegrense BG 1 og BG 2 skal forlengelsen av kulvert over Mobekkens utløp være ferdigstilt. Mobekkens utløp flyttes ut til planavgrensningen og tildekkes. Overflatebehandling av tildekkingen skal utføres i tråd med prosjekt " Vi løfter sammen". # 7, Grøntstruktur 1. Uteservering: endres til: " Dersom det etableres hotell, restaurant og/eller kafe inne på BKB kan det tillates etablert uteservering." 2. Utløp Mobekken endres til: " Eksisterende kulvert tillates forlenget slik at utløpet ligger i planavgrensningen. Arealet tillates oppfylt slik at hovedstien langs sjøfronten kan legges ut på dette arealet. Avslutningen av tildekkingen skal flukte med bakenforliggende arealer og ha samme overflatefinish som det bakenforliggende område framstod sommeren Overflatebehandlingen gjøres i tråd med prosjektet "Vi løfter sammen". 3. Endring plankart. Bredde uteservering økes fra 4 meter til 6 meter. Dette innebærer at formålsgrensen mellom o_gp1 og o_gp2 flyttes 2 meter nærmere fjorden. Utvalget ber administrasjonen vurdere dette fram til Kommunestyrets behandling. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt (11-0) Tilleggsforslag fra AP ble votert over punktvis. Pkt 1 Grøntområder - ble vedtatt med 8 stemmer (AP, Frp,SP) mot 3 stemmer (SV, V, H) Pkt 2 Kvartalslekeplass - ble vedtatt med 8 stemmer (AP, Frp,SP) mot 3 stemmer (SV, V, H) Pkt 3 Kulvert Mobekken - ble vedtatt med 8 stemmer (AP, Frp,SP) mot 3 stemmer (SV, V, H) 7 Grøntstruktur - ble vedtatt med 9 stemmer (AP, Frp,SP,V) mot 2 stemmer (SV, H) 2.Utløp Mobekken - ble vedtatt med 8 stemmer (AP, Frp,SP) mot 3 stemmer (SV, V, H) 3.Endring plankart Uteservering - ble vedtatt med 8 stemmer (AP, Frp,SP) mot 3 stemmer (SV, V, H) Vurdere behandling Enstemmig vedtatt (11-0) Side 3 av 12

4 Rådmannens innstilling 5. Plan 2162 Detaljregulering for tomt K2 Mobekkleira sist revidert vedtas, jf. plan- og bygningsloven Plan 2128 Detaljregulering for tomt K2 Mobekkleira, vedtatt , oppheves Sammendrag I gjeldende reguleringsplan nr «Tomt K2, Mobekkleira» (vedtatt ) er området regulert til hotell/ tjenesteyting/ kontor. Denne (reviderte) planen for tomt K2, plan nr. 2162, legger til rette for at også boligformål kan etableres her. Støy har vært et viktig tema i plansaken, og reguleringsplanen tar høyde for at de nødvendige, avbøtende tiltakene som kreves for å tilfredsstille støykravene blir gjennomført. Det er lagt til et krav om opparbeidelse av en stedstilpasset kvartalslekeplass dersom det bygges boliger innenfor tomt K2. Dette er en forutsetning for å tillate boliger i området. Saksopplysninger Endringer etter offentlig ettersyn - Det er lagt inn konkrete bestemmelser vedrørende støy for bebyggelsen og støy på uteoppholdsarealer slik at støyen holder seg innenfor grenseverdiene i støyforskriften - Det tillates takbokser (boareal) med utgang til takterrasser. Disse takboksene, inkludert takterrasseareal, skal være totalt 20 % av takflata. Takboksene og rekkverk skal være inntrukket minimum 3 meter fra veggliv/ byggegrense. - o_gp1 er redusert til en bredde på 4 m. Dersom det er ønskelig med en uteservering bredere enn 4 m, må areal innenfor BKB nyttes til dette - Grøntområdene o_gp1 og o_gp2 skal opparbeides parkmessig som en del av grøntarealet mot fjorden, uavhengig av hva som bygges på tomt K2. Rekkefølgebestemmelse er også tilføyd slik at kravet til opparbeidelsen av denne (ikke bare «midlertidig parkmessig behandling») slår inn ved bygging innenfor BG1- BG3 - Ved bygging av boliger innenfor BKB, må o_gp2 opparbeides til en stedstilpasset kvartalslekeplass - Reguleringsbestemmelse vedrørende restareal, kanter, grøfter o.l. er tilføyd - Følgende setning er tilføyd vedr. lekeplasser ved inngangen: Lekeplassen(e) skal etableres med en utforming, kvalitet og innhold som appellerer til bruk og opphold for barn og voksne. - Det er tilføyd en bestemmelse vedr. byggegrenser. Dette for å spesifisere at byggegrenser ikke tillates overskredet med balkonger/ altaner o.lign. Side 4 av 12

5 - Bestemmelser fra kommunedelplan for Mo og omegn som sikrer kvalitet på uteoppholdsarealene er lagt inn i bestemmelsene (disse ligger for øvrig nå inne i vår standard mal for nye reguleringsplaner, så det er ikke et urimelig krav) - Det er lagt inn en bestemmelse om at kontorbygg og bygg for tjenesteyting også skal ha tilfredsstillende uteoppholdsareal for ansatte og kunder Beskrivelse av planforslaget Se planbeskrivelse og/ eller saksframlegg ved offentlig ettersyn. Merknader ved offentlig ettersyn Kommunen mottok fem merknader ved offentlig ettersyn. Én av dem var fra tiltakshaver. Det er uvanlig at tiltakshaver kommer med merknader til sin egen plan. 1. Fylkesmannen i Nordland, datert Innhold (Utdrag) Fylkesmannen forutsetter at Rana kommune vurderer hvorvidt foreslått bestemmelse når det gjelder lekeplass sikrer at det blir opparbeidet arealer for lek og opphold som er store nok og egnet for lek og opphold. Kommunen må i alle fall ta inn en rekkefølgebestemmelse som sikrer at lekeplass(er) opparbeides før det gis ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse til tilhørende boliger. Uten en slik bestemmelse, er ikke barn og unge som blir boende i området sikret lekeareal i planområdet i det hele tatt. Kommunen har i sin vurdering av planforslaget sagt at det må vurderes å legge inn et krav til etablering av kvartalslekeplass innenfor K2-tomta dersom det skulle vise seg at tomta blir bebygd hovedsakelig med boliger. Forslagsstillers begrunnelse for ikke å ha med et slikt krav er at en per nå ikke har gjort konkrete vurderinger om hvilke formål som skal etableres, og at det ikke vil være naturlig å bruke av egen eiendom for å etablere en kvartalslekeplass dersom det ikke bygges boliger på tomta. Fylkesmannen finner det betenkelig dersom usikkerhet når det gjelder fremtidig bruk av området innebærer at en lar være å stille krav som skal ivareta barn og unges interesser. Vi forutsetter at kommunen ser til at det kommer inn krav om kvartalslekeplass dersom det etableres boliger i området. Det er i planbeskrivelsen og i kommunens vurdering av planen beskrevet at kombinasjonen hotell, kontor og bolig er utfordrende. Fylkesmannen forutsetter at kommunen ut fra barn og unges interesser vurderer hvorvidt en slik kombinasjon er ønskelig. Av planbeskrivelsen fremgår at det legges til grunn at det er impulstøy fra havnen, slik at grenseverdien for impulslyd i T-1442/2012 gjelder. Det er her satt grenseverdien på natt både for ekvivalentnivå, Lnight 45 db og for maksimalnivå, LAFmax 60 db. Det er i forslaget til reguleringsbestemmelser bare tatt grenseverdi for ekvivalentnivå. Kravet for maksimalt støynivå på natt gjelder der det er mer enn 10 hendelser per natt. Vi kan av sakens dokumenter ikke se det er foretatt noen begrunnelse for å utelate krav til maksimalt støynivå på natt. Vi forutsetter at kommunen i det videre planarbeidet vurderer å ta inn også grenseverdien for maksimalnivå. Forslaget til reguleringsbestemmelser sier at eventuelle avbøtende tiltak skal være planlagt/prosjektert og synliggjort i byggesaken. For å sikre at slike avbøtende tiltak blir gjennomført, må det tas inn i rekkefølgebestemmelsen at det ikke kan gis ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse før tiltakene er gjennomført. Bestemmelsen slik den er foreslått er ikke forpliktende nok til å sikre dette. Side 5 av 12

6 Forslagsstillers og tiltakshavers kommentarer: Lekeplass Vi er av den oppfatning at de bestemmelser som angir krav til uteoppholdsareal er gode nok for å sikre gode utearealer for barn og unge. Rekkefølge Det tas med i rekkefølge bestemmelsene at lekeplass(er) blir opparbeidet før det gis ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse til tilhørende boliger. Kvartalslekeplass Vi er av den oppfatning at etablering av en kvartalslekeplass i utkanten av et kvartal ikke er hensiktsmessig. Boligene som er etablert mellom jernbanen og sjøen har en utstrekning på ca. 600 meter. Innenfor dette området er det åpnet for etablering av en lekeplass meter nord for planområdet (K1-tomta, saksbeh. anm.). Det vil være fornuftig å benytte dette området som en kvartalslekeplass. Blandet formål Det er satt som krav i bestemmelsene at høyhuset kun kan benyttes til hotell. Dersom det er annen funksjon, dvs. boliger i denne bygningsmassen kan det ikke etableres hotell i bygget. Dersom det blir en utbygging innenfor planområdet som kombinerer bolig og hotell vil dette bli i «separate» volum. Om disse henger sammen eller er adskilt vil blandingen av formålene ikke gjøres inne i bygget. Etablering av hotell nært opp til boligbygg er ikke ukjent i Mo i Rana, ikke i andre byer i heller. På Mo er det fem hoteller hvor alle har boligbygg i umiddelbar nærhet. Vi kan ikke se at en blanding av formål innenfor en reguleringsplan skulle medføre at bokvaliteten skulle tilsi at en ikke burde etablere boliger innenfor området. Støy I planforslag som var lagt ut til offentlig ettersyn var Lnight satt til 45 db. Denne skulle vært satt til LAFmaks 60 db. Dette rettes opp slik at bestemmelsen blir i tråd med merknaden. Dette er også i tråd med en tidligere støyutredning som er utarbeidet for området. Tiltakshaver har i forbindelse med et tidligere utbyggingsprosjekt på tomta fått utarbeidet en støyvurdering. Det er Norconsult som gjorde denne jobben i Under følger bakgrunnen til denne rapporten. Denne rapporten tok utgangspunkt i konkrete byggeprosjekter slik at rådgiver hadde en reell mulighet til å gjennomføre støyvurdering. Ved vedtak av denne reguleringsplanen finnes det ingen konkrete byggetiltak som har formål som krever støyutredning. Dersom det etableres boliger på tomta, vil det utarbeides nye støyvurderinger, som skal følger byggesaken. Avbøtende tiltak Det tas med i rekkefølgebestemmelsene at avbøtende tiltak som blir beskrevet i en eventuell støyutreding skal være gjennomført før ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse gis. 2. Helgeland Kraft, udatert Innhold (Utdrag) I planbeskrivelsen av er det nevnt at «Det åpnes for i bestemmelsene at det kan etableres en trafo inne på planområdet, som et eget bygg eller inne i ny bygningsmasse.» Det er viktig at dette momentet tas med videre i prosessen, at det settes av areal til nettstasjon. Forslagsstillers og tiltakshavers kommentarer: Side 6 av 12

7 Ordlyd om at nettstasjon kan føres opp innenfor planområdet, som et eget bygg eller integrert i ny bygningsmasse anbefales videreført ved endelig vedtak av reguleringsplanen. Dette kan tas med som et eget punkt under Nordland fylkeskommune, datert Innhold (Utdrag) Planfaglig Så langt vi kan se vil dette tiltaket ikke være i strid med regional politikk slik det blant annet går fram av de arealpolitiske retningslinjene i Fylkesplan for Nordland Fylkeskommunen har derfor ingen vesentlige merknader til arealdisponeringen i planforslaget. Plandokumentene er etter fylkeskommunens vurdering klare og entydige og tjener etter vår vurdering formålet som både juridiske dokumenter og informasjon til publikum. Kulturminnefaglig Så langt vi kjenner til, er planforslaget ikke i konflikt med registrerte verneverdige kulturminner. Bestemmelse om varslingsplikt ved eventuelle funn av automatisk fredete kulturminner under markinngrep inngår i forslag til reguleringsbestemmelser. Avdelingen har ingen kulturminnefaglige merknader til planforslaget. Forslagsstillers og tiltakshavers kommentarer Tar merknaden til orientering. 4. Statens vegvesen, datert I denne saken uttaler vi oss som sektormyndighet innenfor vegtransport. Plankartet viser at avkjørselen til planområdet er tenkt fra Søndre gate. Det er viktig at siktkravet i avkjørselen oppfylles og det anbefales at siktlinjen vises på plankartet. Utforming av gang- og sykkelveg bør være i henhold til håndbok N100. Gangfelt ved rundkjøring bør trekkes 5-10 m bort fra sirkulasjonsarealet. Gangfeltene kan opphøyes eller markeres fysisk der det er mange gående eller fare for gjennomkjøring i høy fart. Rundkjøringen er ikke dimensjonert for større kjøretøy. Dersom det er behov for at rundkjøring skal kunne trafikkeres av større kjøretøy, bør den dimensjoneres for dette. Holdeplass/busslomme bør ikke ligge slik at bussen stanser nærmere enn 5 m foran et gangfelt. Det skal sikres sikt bakover fra bussens speil i en lengde lik 1,2 ganger stoppsikt. Utforming av holdeplass/busslomme for øvrig, bør være i henhold til håndbok N100. Forslagsstillers og tiltakshavers kommentarer Inntegning av rundkjøring med tilhørende trafikkformål er det Rana kommune som har innarbeidet i planforslaget som ble vedtatt Dette framkommer av brev av fra Rana kommune. Valg av størrelse på rundkjøring, lokalisering av gangfelt, utforming av bussholdeplass og frisikt til denne vil det være rett at kommunen kommenterer. Forslag til planendring vil kunne resultere i redusert biltrafikk på vegsystemet i området. Det gjøres ingen endringer på det offentlige vegsystemet ved denne planendringen, dvs. dette videreføres fra vedtatt reguleringsplan. 5. Merknad fra tiltakshaver, K2 Mo AS, datert Rundkjøring Tiltakshaver viser til at når man åpner opp for også å kunne bygge boliger på tomt K2, vil dette ikke medføre en økning i trafikken, men snarere en reduksjon av trafikken (i gjeldende plan tillates hotell/ tjenesteyting/ kontor). Tiltakshaver mener derfor det er urimelig at man ved Side 7 av 12

8 offentlig høring vurderte å stille krav om at rundkjøring skulle etableres før det kunne bygges på tomt K2. Kvartalslekeplass Tiltakshaver mener at kvartalslekeplass inne på K2 er feil lokalisering av et slikt tilbud. Dette er for «usentral» plassering på Mobekkleira. En plassering ved tomt K1 er en bedre plassering. Det er også uheldig å plassere en kvartalslekeplass i forbindelse med hotell/ restaurant med uteservering. Byggehøyde Tiltakshaver ønsker ved etablering av leiligheter i øverste etasje, at disse kan bruke deler av taket som uteareal. Det er også ønskelig at leilighetene skal gå over to etasjer. I forbindelse med utearealet kan det etableres boareal med en gitt maks størrelse. Dette vil være på linje med det som er godkjent i reguleringsplanen for tomt K1, Mobekkleira. Tiltakshaver foreslår å benytte samme ordlyd som i bestemmelsene for K1-planen: «slike oppbygg- til tekniske formål eller i form av takbokser med takterrasser- må være tilbaketrukket minimum 2 m fra fasadeliv/ byggelinje, og de skal samlet ikke kan utgjøre mer enn 20 % av takflaten». Maksimalt antall boenheter Tiltakshaver ønsker ikke å regulere inn et maksimalt antall boenheter/ leiligheter i planen, da det per i dag ikke foreligger noen konkrete byggeplaner på eiendommen når det gjelder boliger. Tiltakshaver mener at parkering og uteoppholdsareal vil være med på å legge føringer for antall enheter på tomta. Parkering i 1. etg. Tiltakshaver ønsker ikke et krav om at alle fasader i 1. etg skal være utadrettet. Men de har forståelse for at fasader mot offentlige rom skal være utadrettet. De foreslår derfor at fasadene mot sjøfronten og mot Søndre gate skal være utadrettet. Når det gjelder fasaden mot Mobekkbruaksen, foreslår tiltakshaver at 50 % av denne fasadestrekningen skal være utadrettet. Mobekkbruaksen De ønsker at bestemmelsen i gjeldende plan nr videreføres. Dette innebærer at denne gangog sykkelveien skal ligge sentrisk i et 10 meters tverrprofil med trerekke på begge sider. En gang- og sykkelvei med ordinær overflatebehandling, dvs asfalt, vil utbygger på tomt K2 opparbeide. Men dersom det skal være en annen overflatebehandling enn asfalt, mener tiltakshaver at dette er en kostnad som Rana kommune må ta. Sjøfronten/ kulvert Forlengelse av kulverten er det naturlig av utbygger på K2 utfører, mens overflatebehandlingen over kulverten må gjøres av kommunen samtidig som resten av sjøfronten sør for Havmannen opparbeides. Tiltakshaver mener det er urimelig at utbygger av K2 skal pålegges å opparbeide dette området i tråd med de planer som ligger i prosjektet «Vi løfter sammen». Tiltakshaver er kjent med at den delen av sjøfronten som er etablert, fra Havmannen og nordover, er etablert med offentlige midler. En slik strandpromenade er et kommunalt ansvar og må bekostes av det offentlige. Plankontorets vurderinger Byggegrenser/ bebyggelsens plassering/ uteservering Side 8 av 12

9 Byggegrensen ligger i formålsgrensen mellom byggeområde og park. Plankontoret ønsker å begrense mulig bruk av parkarealet til uteservering (o_gp1) slik at dette blir kun 4 meter, og ikke 10 m som tiltakshaver ønsker. Dette for at grøntareal/ park skal ha en minimumsbredde på 21 m, ikke 15 m slik tiltakshaver har foreslått. (Til sammenligning er avstanden til fjorden 45 m til bebyggelsen ved tomt K1.) Dersom det er behov for mer plass til uteservering, kan bebyggelse trekkes tilbake, og deler av BKB kan nyttes til areal for uteservering, evt. overbygget uteplass (som vil inngå som en del av BRA). Tomt K2 er delt inn i tre områder med byggegrenser. Ideelt sett burde det vært styrt hvor det skal være boliger, og hvor det skal være andre typer bygg. Type bygg er dog styrt noe ved at den høye delen av hotellet kun kan ligge mellom BG2 og BG3, og et hotellbygg kan ikke kombineres med boliger. Blandet formål (bolig/kontor/ tjenesteyting/ hotell) Tiltakshaver har ingen betenkeligheter med å blande boliger sammen med kontor/ tjenesteyting/ hotell. Fylkesmannen i Nordland forutsetter at kommunen ut fra barn og unges interesser vurderer hvorvidt en slik kombinasjon er ønskelig. En by med en kombinasjon av ulike formål er et godt utgangspunkt for å skape en levende og attraktiv by. Dette krever imidlertid at alle brukergrupper og formål har gode/ attraktive/ brukervennlige arealer både ute- og innendørs som gir gode forutsetninger for det gode bylivet. Tiltakshavers planforslag synes å være noe begrensende med tanke på størrelse og kvalitet på uteoppholdsarealer, lekeplasser og opparbeidelse av sjøfronten. Det mangler også vilje til å etablere en større kvartalslekeplass, noe som fylkesmannen i Nordland forutsetter at kommer på plass dersom man skal etablere boliger på tomt K2. Plankontoret aksepterer at det ikke settes begrensning i antall/ andel boliger under forutsetning av at det etableres en stedstilpasset kvartalslekeplass, se neste avsnitt. Stedstilpasset kvartalslekeplass Plankontoret er ikke enig med tiltakshaver om at en kvartalslekeplass inne på K2 er feil lokalisering av et slikt tilbud, og at den heller bør ligge ved tomt K1. Plankontoret mener at det med fordel kan være to litt større/ dypere grøntområder langs sjøfronten, både på tomt K1 og K2. Fylkesmannen i Nordland har forutsatt at for også å kunne bygge boliger på tomt K2, må det opparbeides en kvartalslekeplass. Plankontoret mener også helt klart at dersom utbygger skal kunne bygge innenfor tomt K2, må utbygger også bekoste en utvidelse av parkarealet/ stedstilpasset kvartalslekeplass som er en forutsetning for at man kan tillate bygging innenfor tomt K2. Grønnstruktur-området o_gp2 må derfor gis en utforming i form av en kvartalslekeplass. Det vil ikke være naturlig å legge en ballbane her, men mer en stedstilpasset kvartalslekeplass hvor det kan være aktiviteter som er tilpasset arealbruken på tomt K2 (f.eks sandvolleyballbane, bocciabane, stort sjakkspill, lekeplass med skulpturelle lekeelementer, kunstinstallasjoner som kan sittes på/ «henges» på, interaktive spill med lyder/ lys m.m. Her kan fantasien få fritt spillerom!) Tiltakshaver har i sin merknad ved offentlig ettersyn uttalt at en kvartalslekeplass i forbindelse med et hotell/ restaurant/ uteservering er en uheldig plassering. Plankontorets oppfatning er tvert i mot at en stedstilpasset kvartalslekeplass vil være et svært positivt element som hever kvaliteten og attraktiviteten på både hotell, kontorer og boliger på tomt K2. Gode uteoppholdsarealer for opphold, aktivitet og lek med høy estetisk kvalitet er viktig for folks trivsel! Side 9 av 12

10 For å gi denne kvartalslekeplassen tilstrekkelig dybde, må o_gp1 begrenses til en bredde på 4 meter (se avsnitt over). Byggehøyder I planforslaget som lå ute til offentlig ettersyn, var det kun tekniske installasjoner som var tillatt over de gitte kotehøydene innenfor de ulike byggegrensene. Tiltakshaver ønsker nå å kunne nytte noe av dette arealet til boareal for leiligheter, samt utgang til takterrasse. De henviser til bestemmelser for reguleringsplanen for tomt K1 (Plan 2136 Detaljregulering for K1 Mobekkleira). Tiltakshavers ønske om å kunne bruke takbokser med boareal og utgang til takterrasse er lagt inn i planen. Men: takbokser og rekkverk må trekkes 3 m inn fra veggliv/ byggegrenser, ikke 2 m som tiltakshaver har anført. Dette er for øvrig i tråd med andre planer under arbeid, f.eks i Kirkegata. Det er også presisert i bestemmelsene at takbokser, inkludert areal for takterrasser/ rekkverk, skal utgjøre maks 20 % av den totale takflaten. Utadrettede fasader Det er svært positivt at planbestemmelsene stiller krav om at det skal være utadrettede fasader mot offentlige arealer. Ved å legge noe av parkeringen inn i bygg, frigjøres mer areal på bakken. Nærlekeplasser Innhold og kvalitet, samt krav til opparbeidelse er sikret gjennom planbestemmelsene. Uteoppholdsarealer Uteoppholdsarealer med tilstrekkelig størrelse og kvalitet er svært viktig for bokvaliteten. I bynære områder, hvor folk bor relativt tett og hvor det er blandet arealbruk, er det desto viktigere å sikre at både private- og offentlige uteoppholdsarealer får den størrelsen og de kvalitetene som er nødvendig. I tiltakshavers planforslag var ikke bestemmelsene for uteoppholdsarealer tydelige nok for å sikre god nok kvalitet. Tiltakshaver hadde derimot sikret at størrelsen var stor nok (dog ikke mer enn et minimum med MUA= 20 % av boligens bruksareal). Plankontoret foreslår derfor å legge inn bestemmelser fra kommunedelplan for Mo og omegn som sikrer kvalitet på uteoppholdsarealene. Det er også tatt med en bestemmelse om at uteoppholdsarealer også skal etableres i forbindelse med kontor, hotell og bygg for tjenesteyting. Sjøfronten/ kulvert Kulverten over Mobekkens utløp må utvides dersom bygg skal plasseres mellom BG1 og BG2. Rekkefølgebestemmelser sikrer dette. Plan- og bygningsloven hjemler ikke muligheten til at en reguleringsplan pålegger hvem som skal utføre ulike tiltak i planen, kun når de ulike tiltakene skal være ferdigstilt (rekkefølgekrav). Tiltakshaver har i sitt planforslag lagt inn at utvidelse av kulvert og opparbeidelse av sti langs sjøfronten må være kommunens ansvar. Utvidelse av kulverten over Mobekkens utløp er ikke kommunens ønske eller behov, men der i mot tiltakshavers behov for å etablere et større og mer tilfredsstillende uteoppholdsareal. Støy Tiltakshaver fikk utarbeidet en støyutredning av Brekke Strand, datert Denne, sammen med et oppdatert planforslag med tanke på støy, ble sendt på en begrenset høring til fylkesmannen i Nordland for uttalelse. Dette ble kun sendt til fylkesmannen, da det var de som Side 10 av 12

11 ba om at støyutredningen ble gjennomført nå på plannivå, og ikke på byggesaksnivå slik som tiltakshaver først hadde anført. Fylkesmannen ga tilbakemelding på at planen nå ivaretok støyproblematikken på en tilfredsstillende måte, brev datert Plankontoret stiller seg bak denne vurderingen. Rekkefølgekrav Rekkefølgekravene er godt nyansert, og fordeler krav til bygging av diverse tiltak på de ulike byggetrinnene. Plankontoret har skjerpet inn kravene til opparbeidelse av grøntområdene ved sjøfronten og stedstilpasset kvartalslekeplass innenfor o_gp2 dersom det etableres boliger innenfor BKB. Dette er gjort for å sikre forutsetninger for at det skal kunne bygges (boliger) på tomt K2. Infrastruktur/ rundkjøring/ Rundkjøring fra gjeldende plan opprettholdes. Det er ingen endringer i kjøremønster eller prosentandel tunge kjøretøy siden 2013, og plankontoret anser rundkjøringen som god nok for tunge kjøretøy. Det er ikke ønskelig å dimensjonere rundkjøringen slik at den blir veldig gunstig for tunge kjøretøy, da man ikke ønsker unødvendig tungtrafikk gjennom Søndre gate. Mobekkbruaksen- gang- og sykkelvei En ordinær gang- og sykkelvei med asfalt anses som tilstrekkelig. Dette vil være en viktig forbindelse mellom sjøfronten og Søndre gate, og det er viktig at den etableres med èn gang det blir bygget innenfor BKB. Det er naturlig at denne kreves ferdigstilt før det gis ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for allerede omsøkt kontorbygg innenfor BKB. Dette er også anført i byggetillatelsen. Parkering Parkeringskrav er i hht kommunens standard. Det er positivt dersom noe av parkeringen kan legges inn i bygg, men det er samtidig viktig å beholde utadrettede fasader i stor nok utstrekning mot offentlige områder. Begge deler er sikret gjennom bestemmelsene. Plankontorets samlede vurdering Plankontoret har gjort noen justeringer og tilføyelser i etterkant av det offentlige ettersynet (se punktliste over endringer i starten av dette saksframlegget). Vi vurderer imidlertid ikke endringene å være av en slik art at det utløser behov for nytt offentlig ettersyn. Kommunens intensjon om å gjøre disse justeringene har vært kjent for tiltakshaver, og er kommentert av plankontoret under kapittelet «Plankontorets vurderinger» Det er svært positivt dersom tomt K2 blir bebygd med bygninger av høy arkitektonisk kvalitet, ulike funksjoner og uteområder som vil heve områdets kvalitet betydelig. Sjøfrontprosjektet «Vi løfter sammen» er planlagt videreført, i kommunens regi, fram til tomt K2. En videreføring av prosjektet over K2-tomta, -med en forbindelse til Søndre gate via gangog sykkelveien som skal etableres, vil skape en helhetlig og flott opparbeidet sjøfront. Per i dag har ikke Mo i Rana et uteserveringssted langs sjøfronten. Det finnes heller ikke mange steder langs fjorden hvor mennesker kan være i aktivitet/ leke/ drive med noe. Tomt K2 (og de andre tomtene på Mobekkleira) har flotte utsikts- og solforhold. Her har man virkelig muligheten til å skape et flott og unikt område mot fjorden (og mellom byggene) med rom for servering, opphold, aktivitet, lek, ro og rekreasjon! Vedlegg Side 11 av 12

12 1. Notat vurdering av tilleggsvedtak fra MPR, datert (lagt til etter beh. i MPR) 2. Plankart, sist rev Reguleringsbestemmelser, sist rev Planbeskrivelse, sist rev Dokument i våre arkiver, som er tilgjengelig ved behov: 1. Saksframlegg ved utlegging til offentlig ettersyn (arkivnr. 2016/930-7) 2. Fem innkomne merknader ved offentlig ettersyn (i sin helhet) Brev fra Fylkesmannen i Nordland med uttalelse etter oppdatert planforslag i hht støyforskriften, datert Støyutredning, utført av Brekke Strand, datert ROS-analyse, datert Sol/ skygge-analyse, datert Rana kommune, 1. mars 2017 Jan Erik Furunes Teknisk sjef Inger Blikra Plansjef Saksopplysninger Vurdering Side 12 av 12