Gjøvik kommune reguleringsplan Røverdalen studentboliger og parkeringshus høring

Transkript

1 Gjøvik kommune Postboks Gjøvik Deres referanse 17/ / AIFK Dato Vår referanse 2017/ STO Saksbehandler Gaute Gangås, tlf Gjøvik kommune reguleringsplan Røverdalen studentboliger og parkeringshus høring Fylkesmannen ser positivt på at planforslaget tilrettelegger for fortetting med sentrumsnære studentboliger, men påpeker viktigheten av gode arkitektoniske løsninger. Planområdet har potensiale og planen har intensjoner om å tilføre nærområdet kvaliteter i form av uteoppholdsarealer og tilrettelegging av gang- og sykkelmuligheter. Det er imidlertid en utfordring at mange sentrale elementer ikke sikres i planen men skyves frem i tid, til egne situasjons- og utomhusplaner, som skal utarbeides i etterkant av planarbeidet. Fylkesmannen har innsigelse til reguleringsplanen inntil den ivaretar hensynet til gående og syklende på en bedre måte. Det er avdekket forurenset grunn i planområdet, og Fylkesmannen har derfor også innsigelse til planen på grunn av ufullstendig ROS-analyse og mangelfull ivaretakelse av samfunnssikkerhet. Fylkesmannen oppfordrer til å løse innsigelsene lokalt og samarbeider gjerne med kommunen om dette. Vi viser til oversendelse 13. september 2017 med høring av detaljregulering for Røverdalen studentboliger og parkeringshus, samt til vår uttalelse ved varsel om oppstart. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for bygging av ca. 250 studenthybler fordelt på to studentboligblokker i 9 og 11 etasjer på et lokk over et parkeringsanlegg. Parkeringsanlegget under lokket skal være i ca. 3 etasjer og skal kunne gi plass til ca. 300 biloppstillingsplasser. Parkeringshuset skal utformes som en del av forplassen til Gjøvik Olympiske fjellhall. Planarbeidet er omfattende og berører svært sentrale deler av Gjøvik by. Fylkesmannen ser positivt på at planforslaget tilrettelegger for fortetting med sentrumsnære studentboliger. Å utnytte eksisterende overflateparkering i dette området til en kombinasjon av parkeringsareal under tak og studentblokker, er etter Fylkesmannens vurdering i tråd med nasjonal politikk, og vil være et godt bidrag i kommunens strategi med å utvikle Gjøvik til en attraktiv og god by å studere i. Forutsetningen for at en slik transformasjon av området skal være et positivt bidrag til byutviklingen, er oppfølging med høy kvalitet på bygg, nærtrafikkløsninger og uteområder. Ved transformasjon og fortetting av byer i vekst, bør målet være økt kvalitet for alle. Større fortettingsprosjekter bør ha som mål å «gi noe tilbake til byen». Allment tilgjengelige uteområder og gang- og sykkelpassasjer I forbindelse med oppstart av planarbeidet, er det gitt en rekke konkrete innspill om tiltak som kan bidra til å øke kvaliteten på området for beboere i nærområdet, spesielt barn og unge. Dette gjelder utvikling av uteoppholdsarealer som attraktiv møteplass for beboere i området samt besøkende, Besøksadresse: Gudbrandsdalsvegen 186, 2619 Lillehammer Postadresse: Postboks 987, 2604 Lillehammer Telefon: Telefaks: E-post: fmoppost@fylkesmannen.no Org.nr:

2 tilrettelegging for trygge og belyste passasjer og snarveg som skoleveg for barn samt universell utforming. Dette er sentrale og viktige elementer i detaljplanleggingen, som i størst mulig grad bør avklares og stadfestes i reguleringsplanen. I plandokumentene vises det til flere positive konsekvenser av utbyggingen, med henvisning til at utbyggingen vil kunne bedre forholdene for barn og unge som bor i området. Dette ved at det nå gjennom planer og utbygging blir satt fokus på skoleveg, leke og uteoppholdsarealer og belysning. Dette er positivt. Det er også satt rekkefølgekrav som sikrer samtidig ferdigstilling av utbygging og utearealer, jf. reguleringsbestemmelsene Ifølge planbeskrivelsen legger planforslaget opp til romslighet for endelig utforming, noe som gir fleksibilitet for utbygger. Det er en planmessig utfordring at reguleringsplanen ikke avklarer og fastsetter juridisk, viktige detaljer som bidrar til kvaliteter i området og for de som bor rundt. Planforslaget har utstrakt bruk av fellesbestemmelser og rekkefølgebestemmelser, der det er krav om ulike typer planer som skal avklare detaljer. Eksempler på dette er utomhusplan, belysningsplan, situasjonsplan og helhetlig plan for trafikksituasjon. Det vises også til at løsninger skal være forankret i hovedprinsippene i notatet «Detaljregulering for Røverdalen Estetisk utforming som legg i byutviklingen». Dette er ikke juridisk bindende planer og sikrer dermed ikke at utbyggingen følger opp nasjonal politikk på området. Planbestemmelsene fastsetter at utearealene skal være offentlig tilgjengelige. Dette vurderer Fylkesmannen som et viktig premiss for planarbeidet, og det er positivt at dette er nedfelt i planbestemmelsene. Fylkesmannen mener imidlertid at planen i større grad kunne vært mer konkret og presis på hvilken måte arealene skal tilrettelegges. Videre kunne planen gitt klarere føringer for hvordan arealene kan utformes og tilrettelegges for å ivareta hensynet til både studenter og allmenheten på en best mulig måte. I planbeskrivelsen vises det til at det skal etableres snarveg/gangforbindelse gjennom området, og dette skal inn i plankartet før sluttbehandling. Dette er også innarbeidet i planbestemmelsene, men uten rekkefølgekrav. Det vises til at det før sluttbehandling skal avgjøres om det skal stilles rekkefølgekrav til utbygging av gang- og sykkelvegforbindelser gjennom planområdet. Fylkesmannen mener både snarveg/gangpassasje samt gang- og sykkelforbindelse gjennom planområdet er svært sentrale elementer i en såpass omfattende utbygging, og er tiltak som vil ha stor betydning for nærområdene. Det står i planbeskrivelsen at viste gang- og sykkelveger er stadfesting av eksisterende arealbruk. Vi er usikre på om dette gjelder planavklarte traseer eller allerede utbygde. Vi finner heller ikke o_gs2 som det vises til i planbestemmelsene, på kartet. Dette må ryddes opp i. I Statlig planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging heter det: «Planleggingen skal bidra til å styrke sykkel og gange som transportform. I større by- og tettstedsområder der økt bruk av sykkel og gange kan bidra til effektive løsninger for transportsystemet, bør det utarbeides planer for et sammenhengende gang- og sykkelvegnett med høy kvalitet». Fylkesmannen fremmer innsigelse til planforslaget inntil det er sørget for samsvar mellom planbestemmelser og kart på dette området og det er innarbeidet rekkefølgekrav som sikrer samtidig ferdigstilling av bygg og gangpassasje samt de gang-/sykkelvegene som ikke allerede er utbygde. Grunnlaget for innsigelsen ligger i Rikspolitiske retningslinjene for barn og planlegging, Statlig planretningslinje for bolig- areal og transportplanlegging samt Nasjonale forventninger til kommunal og regional planlegging. Parkering Planforslaget utfordrer Gjøvik kommunes egne føringer i langsiktig parkeringsstrategi, der hovedstrategien er å etablere større parkeringslokaliseringer i utkanten av sentrum. Dette er vurdert og kommentert i plandokumentene, og Fylkesmannen tar kommunens konklusjoner til etterretning. 2

3 Landskap Det er vedlagt skisser som viser fjernvirkning av maksimal utbygging i planområdet. En utbygging i tråd med disse skissene vil sette sitt preg på både nærområdene og sentrale deler av byen, og være en viktig premiss for videre byutvikling. I plandokumentene vises det til viktigheten av gode arkitektoniske løsninger for en så stor utbygging. Fylkesmannen mener derfor det er en svakhet ved planarbeidet at planen er såpass fleksibel, og ikke tar stilling til vesentlige detaljer som vil kunne ha stor betydning både for nærområde og større områder av byen. Vi tar kommunens vurderinger om omfang og utforming til etterretning, og forutsetter størst mulig grad av medvirkning også i videre detaljutforming av planområdet. Forurenset grunn I våre digitale databaser er det ikke lagt inn registreringer over forurenset grunn i planområdet. Gjennom planprosessen er det imidlertid avdekket at dette forekommer. Fylkesmannen vil gi positive tilbakemeldinger om at det er tatt initiativ til en slik kartlegging. Vedlagt i høringen er rapporten «miljøteknisk grunnundersøkelse og tiltaksplan, datert ». Krav knyttet til kartlegging og håndtering av forurensede masser er regulert gjennom Forskrift om begrensning av forurensning (forurensningsforskriften), del 1, forurenset grunn og sedimenter, kapittel 2. Opprydding i forurenset grunn ved bygge- og gravearbeider. Det er kommunen som er myndighet for denne delen av forskriften. Rapporten «Miljøteknisk grunnundersøkelse og tiltaksplan, Røverdalen, Gjøvik» gir en grundig beskrivelse og dokumentasjon av graden av forurensning i grunnen. Gjennom dette arbeidet mener Fylkesmannen forskriftens 2-4, Krav om undersøkelser, er oppfylt. Forkriftens 2-6 setter krav til at det skal utarbeides tiltaksplan for terrenginngrep i forurenset grunn. Rapporten «Miljøteknisk grunnundersøkelse og tiltaksplan», viser til bestilling av oppdrag, som er miljøteknisk grunnundersøkelse. Rapporten inneholder et eget kapittel om videre arbeid, som gir noen klare krav om hva som må følges opp og flere faglige vurdering om mulige måter å håndtere problemstillingen på videre. Fylkesmannen mener at denne rapporten ikke tilfredsstiller kravene til tiltaksplan gitt i forskriftens 2-6. I planbestemmelsens 4.2.1, Detaljplaner og rekkefølge før rammetillatelse eller igangsettingstillatelse, er forurenset grunn innarbeidet i punkt h): Før igangsettingstilltatelse kan gis skal det dokumenteres at krav som framkommer i rapporten «Miljøteknisk grunnundersøkelse og tiltaksplan for Røverdalen», datert er fulgt og/eller skal følges opp. Fylkesmannen mener rapporten det vises til i bestemmelsene ikke er tilstrekkelig konkret til at den kan fungere som en henvisning i bestemmelsene. Slik vi tolker kapittel 4.3 i rapporten, er det kun kravet om at det må gjennomføres en risikovurdering med hensyn på spredning og helse, som kan tolkes absolutt. Andre forhold angis med betegnelsene «bør» og «kan være aktuelt», og gir ingen juridisk bindende føringer for videre arbeid. Fylkesmannen mener også det er uheldig å innarbeide rekkefølgebestemmelser for en såpass sentral problemstilling, med krav om dokumentasjon før igangsettingstillatelse kan gis. En forsvarlig håndtering av forurenset grunn er etter vår mening en forutsetning for gjennomføring av tiltaket, og det bør derfor i reguleringsfasen dokumenteres at tiltaket kan la seg gjennomføre innenfor rammene til forurensningsforskriften 2-1. Samfunnssikkerhet Det er utarbeidet en ROS-analyse for planområdet, som er utført etter DSBs nye veileder «Samfunnssikkerhet i arealplanlegging». Det er svært bra. Fylkesmannen har ingen innvendinger til de seks første hendelsene som er vurdert i analysen. 3

4 Hendelse/tema nr. sju forurensning i grunnen, er mangelfullt utredet i ROS-analysen. Analysen er koblet til Norconsults miljøtekniske rapport, men det er ikke foretatt noen sårbarhetsvurderinger mht. konsekvenser for liv og helse i analysen. Det antas at det ikke har helsemessige konsekvenser for fremtidige boliger. Det er ikke vurdert helsemessige konsekvenser for beboere utenfor planområdet, altså nedstrøms for utbyggingsområdet, mht. eksponering av miljøgifter i grunnen/grunnvann. Det er et krav til ROS-analyser (kapittel 3 i veilederen) om at det skal vurderes om tiltak i planområdet har konsekvenser for liv og helse utenfor planområdet. ROS-analysen er vag mht. oppfølgingstiltak i planen, og lener seg på Norconsults rapport som også er utydelig. I ROS-analysen heter det at «Avhengig av hvordan man planlegger å gjennomføre tiltaket bør det tas supplerende prøver for å enten avgrense forurensning mens man graver ut massene, eller gjøre en mer omfattende undersøkelse av spredningspotensiale for å kartlegge faren ved å la forurensningen ligge.» I ROS-analysen konkluderes det også med at ROS-analysen ikke kan ferdigstilles før dette er endelig vurdert. Etter vår vurdering må det videre arbeidet innbefatte en risikovurdering av spredningspotensialet ved å la massene ligge, en faglig avveining av om det er tilrådelig å la massene ligge eller om de må fjernes, samt tiltaksplan for avgrensning av forurensningsfare under anleggsperioden. I dette tilfellet er det også naturlig å vurdere eventuelle endringer i risiko- og sårbarhetsforholdene som følge av planlagt utbygging. På grunn av ufullstendig ROS-analyse vedrørende forurensning i grunnen, fremmer Fylkesmannen innsigelse til reguleringsplanen. Grunnlaget for innsigelsen er DSBs retningslinjer for Fylkesmannens bruk av innsigelse for å ivareta samfunnssikkerhet i arealplanleggingen, ref. kapittel 4. Kriterier for innsigelse reguleringsplaner. Innsigelsen kan imøtekommes ved at spredningspotensialet kartlegges i planfasen, og at det ikke åpnes for tiltak før det er dokumentert at det ikke er spredningsfare fra planområdet. Status for forurensede masser må innarbeides i en fullstendig ROS-analyse, med beskrivelse av eventuelle avbøtende tiltak. Klima I referatet fra oppstartsmøtet oppfordres det til fokus på energi og klima i planarbeidet. Bruk av tre som byggemateriale blir trukket frem som en mulig satsning. Fylkesmannen mener klima i liten grad er vektlagt i planarbeidet. I plandokumentene vises det til stramme kostnadsrammer som ligger til grunn for at byggeprosjektet skal kunne få tilskudd fra Husbanken. Den tekniske utviklingen når det gjelder byggeløsninger som kan ha positiv virkning på klimafotavtrykket, er i rask utvikling. Disse er i dag både tilgjengelig og priskonkurrerende på en helt annen måte enn for bare et år siden. Dette er en utvikling som trolig vil fortsette. God bestillerkompetanse og gode og gjennomtenkte prinsipielle valg på plannivå er avgjørende faktorer for å få implementert gode klimaløsninger i nye bygg. Nye bygg vil bidra med sitt klimaavtrykk i hele byggets levetid, og det der derfor viktig at de riktige grepene blir gjort ved planlegging og prosjektering. Dette må sees i sammenheng med kommunens ambisjoner fastsatt i egen energi- og klimaplan. Dette konkrete byggprosjektet har potensiale til å fremstå som et forbildeprosjekt for gode og fremtidsrettede klimaløsninger i student-, kunnskaps- og teknologibyen Gjøvik, og bli et godt eksempel på hvordan klima og teknologi kan sees i sammenheng. Fylkesmannen oppfordrer kommunen, i samarbeid med tiltakshaver, til på nytt å se på planens totale klimaambisjon, og vurdere om det er grunnlag for å legge føringer for fremtidig utvikling som både 4

5 imøtekommer kommunens klimaambisjoner og samtidig kan løfte utbyggingsplanene opp som et foregangseksempel i bruk av klimagunstige løsninger. Innlandet har vedtatt en trestrategi, med ambisjon om å fremme bruk av tre i størst mulig grad. Dette er sentralt i regionens omstilling til det «grønne skiftet», og er forsterket med regionens treindustris egen ambisjon om å bli ledende i bruk av tre. Bruk av sol som energikilde, både til oppvarming av vann og produksjon av strøm, er teknologier som er i rivende utvikling, også i vår region. Passivhusstandarden er etter hvert blitt godt innarbeidet i byggebransjen, og det er i dag flere eksempler på studentkomplekser som er etablert i tråd med denne standarden. Vi minner også om at det er en rekke støtteordninger for byggprosjekter som strekker seg ut over gjeldene teknisk standard i klimaløsninger. Husbanken er en av de institusjonene som har slike støtteordninger, sammen med bl.a. Enova. Konklusjon og innsigelsesforsøket Fylkesmannen viser til merknadene og innsigelsene over, og ber kommunen følge dem opp. Som ledd i innsigelsesforsøket (se kommer statlige innsigelser samordnet fra Fylkesmannen. I dette tilfellet er det ingen andre statlige myndigheter som har fremmet innsigelse og samordning er dermed ikke nødvendig. Innsigelsesforsøket oppfordrer til å finne løsninger lokalt og Fylkesmannen bidrar gjerne til dette. Med hilsen Sigurd Tremoen Runa Bø fagdirektør Etter våre rutiner er dette brevet godkjent og sendt uten underskrift. Kopi til: Oppland fylkeskommune Postboks Lillehammer 5