Saksframlegg. Saksnr. Utvalg Møtedato 21/2018 Utvalg for Samfunnsutvikling

Transkript

1 Arkiv: PLANID , FA L13 JournalpostID: 18/5330 Saksbehandlar: Gunn Elin Rudi Dato: Saksframlegg Saksnr. Utvalg Møtedato 21/2018 Utvalg for Samfunnsutvikling Andregangsbehandling av detaljregulering for Røverdalen studentboligblokker og parkeringsanlegg Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan og bygningslovens legger Gjøvik kommune forslag til detaljreguleringsplan for Røverdalen studentboligblokker og parkeringsanlegg ut til nytt offentlig ettersyn, slik det framgår av plankart, planbestemmelser og planbeskrivelse datert 12. mars Planen erstatter deler av reguleringsplanene for: Reguleringsplan for Fjellhallens uteområder mm, godkjent 5. november 1992 Reguleringsplan for Fjellhallens uteområde Haugtun, godkjent 17. desember 1998 Vedlegg i saken: Plankart, datert Planbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Risiko og sårbarhetsanalyse, revidert Merknader ved planoppstart Merknader ved førstegangs offentlig ettersyn Støyrapport, Feste NordØst as datert Grunnundersøkelser analyserapport, Norconsult Grunnundersøkelser datarapport, Norconsult Grunnundersøkelser miljørisikovurdering, Norconsult Grunnundersøkelser miljøteknisk grunundersøkelse, Norconsult Trafikk trafikkberegninger, Sweco Trafikk trafikkvurderinger grunnlag, Norconsult Trafikk trafikkvurderinger, Norconsult Trafikk tekniske vegtegninger, Norconsult VA plan, Sweco Visualiseringer tidlig skisseprosjekt, Code Arkitektur Visualiseringer fjernvirkninger, Code Arkitektur Visualiseringer foreløpige snitt og plantegninger, Code Arkitektur Visualiseringer sol skyggestudie, Code Arkitektur Visualiseringer nærvirkninger, Code Arkitektur Visualisering Landskapsplan, Bar Bakke

2 Notat detaljregulering Røverdalen, Sit og Code Arkitektur datert Estetisk utforming som ledd i byutvikling, Gjøvik kommune Utvalg for Samfunnsutvikling : Behandling: Forslag fra SV om følgende tillegg til rådmannens forslag: Gjøvik kommune vil oppfordre utbygger i den videre prosessen om å ivareta bærekraftsperspektivet bedre gjennom økt bruk av fornybare materialer med lavt CO2 fotavtrykk, eksempelvis gjennom bruk av trebaserte konstruksjoner. Rådmannens innstilling samt tilleggsforslaget fra SV enstemmig vedtatt. SAM 21/2018 Vedtak: I medhold av plan og bygningslovens legger Gjøvik kommune forslag til detaljreguleringsplan for Røverdalen studentboligblokker og parkeringsanlegg ut til nytt offentlig ettersyn, slik det framgår av plankart, planbestemmelser og planbeskrivelse datert 12. mars Planen erstatter deler av reguleringsplanene for: Reguleringsplan for Fjellhallens uteområder mm, godkjent 5. november 1992 Reguleringsplan for Fjellhallens uteområde Haugtun, godkjent 17. desember 1998 Gjøvik kommune vil oppfordre utbygger i den videre prosessen om å ivareta bærekraftsperspektivet bedre gjennom økt bruk av fornybare materialer med lavt CO2 fotavtrykk, eksempelvis gjennom bruk av trebaserte konstruksjoner. 1. Fakta 1.1 Planområdet Planområdet ligger i Røverdalen i Gjøvik by, med en avgrensing som i store trekk følger Heimdals gate i sør og øst, den bratte skråningen mot Hans Mustads gate i vest og nordover mot Furubakken.

3 Figur 1. Kartutsnitt som viser planområdet 1.2 Hensikten med reguleringsplanen Feste Kapp AS har på vegne av Sit, Studentsamskipnaden i Trondheim, fremmet forslag til detaljregulering for Røverdalen studentboligblokker og parkeringsanlegg. Hovedhensikten med planarbeidet er å legge til rette for å kunne bygge to studentboligblokker (tårn) over et parkeringsanlegg (p anlegg) på kommunal eiendom. Det er behov for studentboliger i Gjøvik som følge av det økte antallet studenter etter sammenslåingen mellom Høgskolen i Gjøvik, Høgskolen i Ålesund og NTNU i Trondheim. P anlegget har plass til ca. 210 biloppstillingsplasser. Underveis i planprosessen har prosjektet i Røverdalen utviklet seg stadig mer i retning av å bli et svært viktig og omfattende byutviklingstiltak. Å sikre gode kvaliteter på studentboligbyggene, p anlegget, uteområdene, gatene og overgangssonene mellom studentboligblokkene og Olympiaparken, har vært sentrale oppgaver å løse. Dette har etter hvert framstått som en tydelig tredje grunnpilar i planarbeidet i tillegg til studentboligene og p anlegget. Løsningene og kvalitetene som nå er lagt inn i planen er solide bidrag for å få kunne gjennomføre et områdeløft for lokalmiljøet i Heimdals gate. Sit skal være byggherre for hele byggeprosjektet. De har gjennomført en entreprenørkonkurranse (design og priskonkurranse) der tilbudsfristen var satt til slutten av august Styret i Sit har ennå ikke besluttet om de vil bygge ett eller to tårn. Dette skal de etter planen gjøre tidlig i mai Planprosessen Det ble holdt oppstartsmøte for planprosessen mellom Gjøvik kommune, Sit, JAF arkitektkontor AS og Feste Kapp den 21. april Det ble varslet planoppstart i perioden 3. mai 5. juni Feste Kapp AS mottok åtte innspill i denne fasen. Kommunen mottok deretter et planforslag den 28. juni og komplett planforslag den 21. august Gjøvik kommune ved Utvalg for Samfunnsutvikling vedtok den 31. august 2017 (sak 71/2017) å legge detaljregulering for Røverdalen studentboligblokker og parkeringsanlegg ut til offentlig ettersyn. Offentlig ettersyn ble formelt varslet den 13. september 2017 og annonsert i Gjøviks Blad samme dag. Høringsfristen var 25. oktober Den 18. oktober 2017 ble det holdt åpent møte i Fjellhallen om planarbeidet. I forbindelse med høringen kom det to innsigelser fra Fylkesmannen på grunn av mangelfull risiko og sårbarhetsanayse (grunnforurensning) og sikring av gangpassasjer. Tiden etter høringsfristen gikk ut, har blitt brukt til å bearbeide planmaterialet slik at det imøtekommer kravene til Fylkesmannen. I tillegg er det lagt ned et betydelig arbeid for å heve kvaliteten spesielt på overgangsfasen mellom p anlegget og Olympiaplassen, og illustrere løsningene og konsekvensene av

4 dem på en tilfredsstillende måte. 1.4 Planstatus og rammebetingelser Innenfor planområdet er det to gjeldende reguleringsplaner som delvis blir erstattet av den nye planen: Reguleringsplan for Fjellhallens uteområder mm, godkjent 5. november 1992 Reguleringsplan for Fjellhallens uteområde Haugtun, godkjent 17. desember 1998 I kommuneplanen er området i Røverdalen avsatt til bolig, sentrumsformål, annen bebyggelse (inngangspartiet til Fjellhallen), grønnstruktur og diverse samferdselsformål. I tillegg er det hensynssoner for infrastruktur, støy langs Storgata og Hans Mustads gate, og en detaljeringssone der eldre reguleringsplaner skal gjelde foran kommuneplanen. Figur 2. Utsnitt av kommuneplanens arealdel Planforslaget Plankartet bekrefter grunnprinsippene i eksisterende arealbruk og foreslår området regulert til kombinerte byggeformål, boligblokkbebyggelse, offentlig idrettsanlegg (fjellhallen) og offentlig energianlegg. I tillegg er større områder regulert til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, grønnstruktur og hensynssoner. Samferdselsformålene og grønnstrukturen sikrer arealer og gode løsninger for gående og syklende, og i nødvendig grad for kjørende i Heimdals gate og Øvre Torvgate. Det viktigste enkeltelementet i reguleringsplanforslaget, er arealet avsatt til kombinert boligblokkbebyggelse/p anlegg (BB/PA). Arealet er på 4,5 daa og er eid av Gjøvik kommune. Her er det planlagt to studentboligblokker (tårn) på et lokk over et p anlegg i tre etasjer. Tilgrensende eiendom i vest er på 1 daa og har kombinert byggeformål p anlegg/ telekommunikasjon (PA/TK). Olympiaplassen ligger i overgangssonen mellom p anlegget og bysentrum, og dette er et særs viktig offentlig rom skal ivareta mange forskjellige funksjoner og hensyn. Området er delt i to (o_gt1 og o_gt3) og foreslått regulert til offentlig gatetun sammen med øvre del av Heimdals gate (o_gt2). Olympiaplassen med parkområdet ned og over Øvre Torvgate retning Storgata (o_park1 og 2) er et

5 område der kommunen etter hvert må vurdere å sette i gang et eget byrom /parkprosjekt. Planforslaget er detaljert beskrevet i planbeskrivelsen. 1.6 Konsekvensutredning (KU) utredningsplikten Ny forskrift om konsekvensutredning trådte i kraft 1. juli I overgangsbestemmelsen 39, heter det at planer som ikke var omfattet av den gamle forskriften ikke er omfattet av den nye så lenge saksbehandlingen av planen ble startet før den nye forskriften trådte i kraft. Det ble formelt varslet oppstart om detaljreguleringen for Røverdalen studentboligblokker og parkeringsanlegg i mai 2017, og vurderingen av KU plikt er gjort etter den gamle KU forskriften. Forslagsstilleren har i planbeskrivelsen kap. 2.3 vurdert at planen ikke utløser krav til konsekvensutredning etter KU forskriften. Rådmannen er enig i denne vurderingen. 2. Merknadsbehandling offentlig ettersyn Det har kommet inn elleve uttalelser i forbindelse med offentlig ettersyn. Dette inkluderer to innsigelser fra Fylkesmannen i Oppland når det gjelder risiko og sårbarhetsanalyse/grunnforurensing og det å sikre gangpassasjer. Telenor har uttalt seg på ulike tidspunkt under og etter offentlig ettersyn. Disse uttalelsene fra Telenor er også tatt inn i merknadsbehandlingen. Utover dette har forslagsstiller Sit sammen med Code Arkitektur gjort egne vurderinger underveis og i etterkant av offentlig ettersyn. Disse er lagt inn i kap. 3 i saksframlegget og er sammen med høringsuttalelsene underlag for kommunens egenvurdering i saksframleggets kap. 4. Det er foreslått å endre planforslaget som følge av høringsuttalelsene og vurderinger gjort i prosessen etter at planen var på førstegangshøring. Endringene går fram i saksframleggets kap Fylkesmannen i Oppland, datert 26. oktober 2017 Planprosjektet Planarbeidet er omfattende og berører svært sentrale deler av Gjøvik by. Fylkesmannen ser positivt på at forslaget tilrettelegger for å fortette med sentrumsnære studentboliger. Å utnytte eksisterende overflateparkering i dette området til en kombinasjon av parkeringsareal under tak og studentblokker, er etter Fylkesmannens vurdering i tråd med nasjonal politikk, og vil være et godt bidrag i kommunens strategi med å utvikle Gjøvik til en attraktiv og god by å studere i. Forutsetningen for at en slik transformasjon av området skal være et positivt bidrag til byutviklingen, er oppfølging med høy kvalitet på bygg, nærtrafikkløsninger og uteområder. Ved transformasjon og fortetting av byer i vekst, bør målet være økt kvalitet for alle. Større fortettingsprosjekter bør ha som mål å «gi noe tilbake til byen». Overordnet fremstår planforslaget nå mer helhetlig, og det er spisset som følge av at konkurransen som den første gjennomføringen av tiltaket bygger på er gjennomført. Forslagsstiller mener planforslaget slik det foreligger nå er et vesentlig bedre beslutningsgrunnlag både for Fylkesmannen og øvrige involverte. Utbyggingsprosjektet i Røverdalen har en svært god beliggenhet mellom bykjernen og Campus, langs hovedaksen for gående og syklende mellom disse to målpunktene. P anlegget nederst med studentboligblokker oppå, utnytter terrengformasjonen godt. Det er etter første gangs offentlig ettersyn jobbet med høyder, plassering og løsninger/kvaliteter for studentboligprosjektet nettopp fordi dette er et særs viktig byutviklingstiltak i Gjøvik sentrum. Dette er nå godt illustrert i skisseprosjekt fra Code Arkitektur datert Rådmannen kommer tilbake med vurderinger av høyder, plasseringer og virkninger av dette i saksframleggets kap.4. Allment tilgjengelige uteområder og gang og sykkelpassasjer

6 I forbindelse med oppstart av planarbeidet, er det gitt en rekke konkrete innspill om tiltak som kan bidra til å øke kvaliteten på området for beboere i nærområdet, spesielt barn og unge. Dette gjelder utvikling av uteoppholdsarealer som attraktiv møteplass for beboere i området samt besøkende, tilrettelegge for trygge og belyste passasjer og snarveg som skoleveg for barn samt universell utforming. Dette er sentrale og viktige elementer i detaljplanleggingen, som i størst mulig grad bør være avklart og stadfestet i reguleringsplanen. I plandokumentene er det vist til flere positive konsekvenser av utbyggingen, med henvisning til at den vil kunne bedre forholdene for barn og unge som bor i området. Dette ved at det gjennom planer og utbygging blir satt fokus på skoleveg, leke og uteoppholdsarealer og belysning. Dette er positivt. Det er også satt rekkefølgekrav som sikrer samtidig ferdigstilling av utbygging og utearealer, jf. reguleringsbestemmelsene Ifølge planbeskrivelsen legger planforslaget opp til romslighet for endelig utforming, noe som gir fleksibilitet for utbygger. Det er en planmessig utfordring at reguleringsplanen ikke avklarer og fastsetter juridisk, viktige detaljer som bidrar til kvaliteter i området og for de som bor rundt. Planforslaget har utstrakt bruk av fellesbestemmelser og rekkefølgebestemmelser, der det er krav om ulike typer planer som skal avklare detaljer. Eksempler på dette er utomhusplan, belysningsplan, situasjonsplan og helhetlig plan for trafikksituasjon. Det er vist til at løsningene skal være forankret i hovedprinsippene i notatet «Detaljregulering for Røverdalen Estetisk utforming som ledd i byutviklingen». Dette er ikke juridisk bindende planer og sikrer dermed ikke at utbyggingen følger opp nasjonal politikk på området. Planbestemmelsene fastsetter at utearealene skal være offentlig tilgjengelige. Dette vurderer Fylkesmannen som et viktig premiss for planarbeidet, og det er positivt at dette er nedfelt i planbestemmelsene. Fylkesmannen mener imidlertid at planen i større grad kunne vært mer konkret og presis på hvilken måte arealene skal være tilrettelagt. Videre kunne planen gitt klarere føringer for hvordan arealene kan utformes og tilrettelegges for å ivareta hensynet til både studenter og allmenheten på en best mulig måte. I planbeskrivelsen vises det til at det skal etableres snarveg/gangforbindelse gjennom området, og dette skal inn i plankartet før sluttbehandling. Dette er også innarbeidet i planbestemmelsene, men uten rekkefølgekrav. Før sluttbehandling skal det tas stilling til rekkefølgekrav til utbygging av gangog sykkelvegforbindelser gjennom planområdet. Fylkesmannen mener både snarveg/gangpassasje samt gang og sykkelforbindelse gjennom planområdet er svært sentrale elementer i en såpass omfattende utbygging, og er tiltak som vil ha stor betydning for nærområdene. Det står i planbeskrivelsen at viste gang og sykkelveger er stadfesting av eksisterende arealbruk. Fylkesmannen er usikker på om dette gjelder planavklarte traseer eller allerede utbygde. Fylkesmannen finner heller ikke o_gs2 som det er vist til i planbestemmelsene, på kartet. Dette må ryddes opp i. I Statlig planretningslinjer for samordnet bolig, areal og transportplanlegging heter det: «Planleggingen skal bidra til å styrke sykkel og gange som transportform. I større by og tettstedsområder der økt bruk av sykkel og gange kan bidra til effektive løsninger for transportsystemet, bør det utarbeides planer for et sammenhengende gang og sykkelvegnett med høy kvalitet». Fylkesmannen fremmer innsigelse til planforslaget inntil det er sørget for samsvar mellom planbestemmelser og kart på dette området og det er innarbeidet rekkefølgekrav som sikrer samtidig ferdigstilling av bygg og gangpassasje samt de gang /sykkelvegene som ikke allerede er utbygde. Grunnlaget for innsigelsen ligger i Rikspolitiske retningslinjene for barn og planlegging, Statlig planretningslinje for bolig areal og transportplanlegging samt Nasjonale forventninger til kommunal og regional planlegging.

7 Det er utarbeidet helhetlige planer for hvordan planforslaget skal styrke vegsystemet i området. Det etableres inntil flere nye ferdselsårer som vil bedre forholdene for barn, ungdom, studenter og byen for øvrig. I etterkant av førstegangs offentlig ettersyn er det gjort trafikkvurderinger i Røverdalen for å følge opp merknadene til Fylkesmannen. Med dette som grunnlag blir det nå foreslått å endre plankartet slik at arealer for gang og sykkelveger, fortau, gangveger, «kiss and ride» og turveger i kombinasjon med rekkefølgebestemmelser sikrer ferdigstillelse for mange av disse anleggene parallelt med brukstillatelse/ferdigattest for studentboligblokkene. Gang og sykkelvegene ligger mellom Storgata og Hans Mustads gate helt sørvest i planområdet (o_gs1) og som forlengelse av Heimdals gate (o_gs2). Dette er eksisterende traséer sammen med gangvegene o_gv1 og o_gv2 og fortauene o_f2, 3, 4, 5, 8 og 9. Det er lagt inn fortausløsninger langs Heimdals gate, delvis på begge sider, for å sikre sammenhengende og funksjonelle løsninger (o_f1, 6, 7). Deler av o_f7 finnes, men krever noe større bredde og standardheving. Fortauet o_f1 ligger på nordsiden av en «kiss and ride» løsning langs nedre del av Heimdals gate. Disse fortauene foreslår rådmannen å sette rekkefølgekrav til. Det samme gjelder turvegene o_t2 og o_t3 som vil måtte bli trappeløsninger på grunn av bratt terreng. O_T 2 er en snarveg mellom Hans Mustads gate og Heimdals gate, mens o_t3 binder sammen Heimdals gate med lokket på p anlegget. I tillegg er det lagt inn en turveg o_t1 i plankartet, som på sikt kan binde sammen Heimdals gate, lokket på p huset og eksisterende gangveg bak Furubakken (BB1). Rådmannen ser det er et kvalitetsgrep å sikre en gangpassasje fra o_t3 over p lokket og ned via trappeløsninger i østfasaden på p anlegget og til Olympiaplassen. Dette blir tydeliggjort i rekkefølgebestemmelsene Figur 3. Trappeløsning på p anleggets østfasade, Code Arkitektur Parkering Planforslaget utfordrer Gjøvik kommunes egne føringer i langsiktig parkeringsstrategi, der hovedstrategien er å etablere større parkeringslokaliseringer i utkanten av sentrum. Dette er vurdert og kommentert i plandokumentene, og Fylkesmannen tar kommunens konklusjoner til etterretning.

8 Ingen. Ett av målene i parkeringsstrategien for Gjøvik sentrum med revidert handlingsprogram vedtatt 2018 er å redusere behovet for gate og flateareal til parkering i sentrum ved å legge til rette for å parkere i parkeringshus. Et av hovedgrepene er at ett eller flere p anlegg blir bygd tett inntil sentrum ved innfartsveger og ved hovedgatesystem. Røverdalen ligger i enden av gågata og tett på sentrum, men ikke i sentrum. Rådmannen mener likevel at planforslaget til en viss grad bidrar til å nå mål i parkeringsstrategien om å etablere p anlegg tett inntil sentrum. Etablering av nye p anlegg i Røverdalen vil kunne bidra til å frigjøre kantparkeringsplasser som i dag blir brukt til heldagsparkering slik at disse i større grad blir frigjort til besøkende og kortere stopp. Dette vil sikre omløp på kantparkeringsplassene og slik bidra til å gjøre sentrum mer tilgjengelig for besøkende. Slik prosjektet i Røverdalen nå er illustrert, er det ca. 210 parkeringsplasser i det planlagte anlegget. Overkant parkeringsdekke ligger på høydekurve 159,5 moh. med tre parkeringsplan under. Innkjøring til anlegget er via Heimdals gate ved Olympiaplassen. Antallet parkeringsplasser er justert ned i løpet av prosjektjobbingen med bakgrunn i at kommunen har ønsket bedre kvalitet på de arkitektoniske og landskapsmessige løsningene noe som går på bekostning av antallet p plasser. Landskap Det er vedlagt skisser som viser fjernvirkning av maksimal utbygging i planområdet. En utbygging i tråd med disse skissene vil sette sitt preg på både nærområdene og sentrale deler av byen, og være en viktig premiss for videre byutvikling. I plandokumentene er det vist til viktigheten av gode arkitektoniske løsninger for en så stor utbygging. Fylkesmannen mener derfor det er en svakhet ved planarbeidet at planen er såpass fleksibel, og ikke tar stilling til vesentlige detaljer som vil kunne ha stor betydning både for nærområde og større områder av byen. Fylkesmannen tar kommunens vurderinger om omfang og utforming til etterretning, og forutsetter størst mulig grad av medvirkning også i videre detaljutforming av planområdet. Skisseforslaget vedlagt planen skal ligge til grunn for byggesaksbehandlingen, og det er gjennom dette i stor grad av forutsigbarhet for hva reguleringen vil innebære. I etterkant av førstegangshøring er det arbeidet videre med å plassere studentboligblokkene og heve kvalitetene ved overgangssonen mellom p anlegget og Olympiaplassen. Dette for å optimalisere avstandene mellom eksisterende blokkbebyggelse i Heimdals gate og studentboligblokkene, knytte eksisterende og framtidige gangakser bedre sammen og ha god kvalitet på løsningene der fremre studentboligblokk/p anlegget møter byen. Når det gjelder utforming av overgangssonen, foreslår kommunen å sikre at denne blir bygd etter hovedprinsippene i skisseprosjektet utarbeidet av Code Arkitektur datert 21. februar 2018 ( 4 3 i planbestemmelsene). Det blir også lagt opp en binding mot skisseprosjektet i bestemmelsene 5 5 om kombinert blokkbebyggelse/parkeringsanlegg, BB/PA. Forurenset grunn og samfunnssikkerhet I Fylkesmannens digitale databaser er det ikke lagt inn registreringer over forurenset grunn i planområdet. Gjennom planprosessen er det avdekket at dette forekommer. Fylkesmannen gir positive tilbakemeldinger om at det er tatt initiativ til en slik kartlegging. Vedlagt i høringen er rapporten «miljøteknisk grunnundersøkelse og tiltaksplan, datert 7. juli 2017». Krav knyttet til kartlegging og håndtering av forurensede masser er regulert gjennom Forskrift om begrensning av forurensning (forurensningsforskriften), del 1, forurenset grunn og sedimenter,

9 kapittel 2. Opprydding i forurenset grunn ved bygge og gravearbeider. Det er kommunen som er myndighet for denne delen av forskriften. Rapporten «Miljøteknisk grunnundersøkelse og tiltaksplan, Røverdalen, Gjøvik» gir en grundig beskrivelse og dokumentasjon av graden av forurensning i grunnen. Gjennom dette arbeidet mener Fylkesmannen forskriftens 2 4, Krav om undersøkelser, er oppfylt. Forskriften 2 6 setter krav til at det skal utarbeides tiltaksplan for terrenginngrep i forurenset grunn. Rapporten «Miljøteknisk grunnundersøkelse og tiltaksplan», viser til bestilling av oppdrag, som er miljøteknisk grunnundersøkelse. Rapporten inneholder et eget kapittel om videre arbeid, som gir noen klare krav om hva som må følges opp og flere faglige vurdering om mulige måter å håndtere problemstillingen på videre. Fylkesmannen mener at denne rapporten ikke tilfredsstiller kravene til tiltaksplan gitt i forskriftens 2 6. I planbestemmelsens 4.2.1, Detaljplaner og rekkefølge før rammetillatelse eller igangsettingstillatelse, er forurenset grunn innarbeidet i punkt h): Før igangsettingstillatelse kan gis skal det dokumenteres at krav som framkommer i rapporten «Miljøteknisk grunnundersøkelse og tiltaksplan for Røverdalen», datert er fulgt og/eller skal følges opp. Fylkesmannen mener rapporten det vises til i bestemmelsene ikke er tilstrekkelig konkret til at den kan fungere som en henvisning i bestemmelsene. Slik Fylkesmannen tolker kapittel 4.3 i rapporten, er det kun kravet om at det må gjennomføres en risikovurdering med hensyn på spredning og helse, som kan tolkes absolutt. Andre forhold angis med betegnelsene «bør» og «kan være aktuelt», og gir ingen juridisk bindende føringer for videre arbeid. Fylkesmannen mener også det er uheldig å innarbeide rekkefølgebestemmelser for en såpass sentral problemstilling, med krav om dokumentasjon før igangsettingstillatelse kan gis. En forsvarlig håndtering av forurenset grunn er etter vår mening en forutsetning for gjennomføring av tiltaket, og det bør derfor i reguleringsfasen dokumenteres at tiltaket kan la seg gjennomføre innenfor rammene til forurensningsforskriften 2 1. Det er utarbeidet en risiko og sårbarhetsanalyse (ROS analyse) for planområdet, som er utført etter DSBs nye veileder «Samfunnssikkerhet i arealplanlegging». Fylkesmannen har ingen innvendinger til de seks første hendelsene som er vurdert i analysen. Hendelse/tema nr. sju forurensning i grunnen, er mangelfullt utredet i ROS analysen. Analysen er koblet til Norconsults miljøtekniske rapport, men det er ikke foretatt noen sårbarhetsvurderinger mht. konsekvenser for liv og helse i analysen. Det antas at det ikke har helsemessige konsekvenser for fremtidige boliger. Det er ikke vurdert helsemessige konsekvenser for beboere utenfor planområdet, altså nedstrøms for utbyggingsområdet, mht. eksponering av miljøgifter i grunnen/grunnvann. Det er et krav til ROSanalyser om at det skal vurderes om tiltak i planområdet har konsekvenser for liv og helse utenfor planområdet. ROS analysen er vag mht. oppfølgingstiltak i planen, og lener seg på Norconsults rapport som også er utydelig. I ROS analysen heter det at «Avhengig av hvordan man planlegger å gjennomføre tiltaket bør det tas supplerende prøver for å enten avgrense forurensning mens man graver ut massene, eller gjøre en mer omfattende undersøkelse av spredningspotensiale for å kartlegge faren ved å la forurensningen ligge.» I ROS analysen konkluderes det også med at ROS analysen ikke kan ferdigstilles før dette er endelig vurdert. Etter Fylkesmannens vurdering må det videre arbeidet innbefatte en risikovurdering av spredningspotensialet ved å la massene ligge, en faglig avveining av om det er tilrådelig å la massene ligge eller om de må fjernes, samt tiltaksplan for avgrensning av forurensningsfare under anleggsperioden. I dette tilfellet er det også naturlig å vurdere eventuelle endringer i risiko og sårbarhetsforholdene som følge av planlagt utbygging. På grunn av ufullstendig ROS analyse vedrørende forurensning i grunnen, fremmer Fylkesmannen innsigelse til reguleringsplanen. Grunnlaget for innsigelsen er DSBs retningslinjer for Fylkesmannens bruk av innsigelse for å ivareta samfunnssikkerhet i arealplanleggingen, ref. kapittel 4. Kriterier for

10 innsigelse reguleringsplaner. Innsigelsen kan imøtekommes ved at spredningspotensialet kartlegges i planfasen, og at det ikke åpnes for tiltak før det er dokumentert at det ikke er spredningsfare fra planområdet. Status for forurensede masser må innarbeides i en fullstendig ROS analyse, med beskrivelse av eventuelle avbøtende tiltak. Forholdet til forurensing i grunnen med tilhørende innsigelse er avklart gjennom dialogmøte og etterfølgende oversending av revidert ROS analyse, der forslag til nye bestemmelser inngikk. Foreliggende planforslag bygger på tidligere omforent løsning, og kommenteres gjennom dette ikke nærmere. I etterkant av høringen har forslagsstiller og kommunen hatt god dialog med Fylkesmannen for å oppgradere ROS analysen, gjøre nødvendige sårbarhetsvurderinger og tydeliggjøre usikkerhet inn i rekkefølgebestemmelsene i planen. På plankartet er det foreslått å innarbeide hensynssone «Faresone forurenset grunn», H390_1 2 for å visuelt forbedre forståelsen av risikoforholdene. Dette gjelder fareområde H390_1 hvor det er påvist forurensing, og H390_2 hvor det er mistanke om spredning av forurensing. Forslagene til endringer i planbestemmelsene er konkret: h) endres fra: Før igangsettingstillatelse kan gis, skal det dokumenteres at krav som framkommer i rapporten «Miljøteknisk grunnundersøkelse og tiltaksplan for Røverdalen», datert er fulgt og/eller skal følges opp. Til: Før byggesøknad blir sendt kommunen, skal det innenfor hensynssone H390_1 (annen fare, forurenset grunn) foreligge en godkjent tiltaksplan, jfr. forurensingsforskriften 2 6 og 2 8. Tiltaksplanen skal dokumentere at tiltaket lar seg gjennomføre innenfor rammene til forurensingsforskriften kap. 2. Ny bestemmelse i) Før byggesøknad blir sendt kommunen, skal det innenfor hensynssone H390_2 (annen fare, forurenset grunn) foreligge miljøteknisk grunnundersøkelsen, jfr. forurensingsforskriften 2 4. Dersom undersøkelsen viser forurensning, er det krav til tiltaksplan etter forurensingsforskriften 2 6. Ny bestemmelse: 8.4 knyttet til ny faresone, forurenset grunn H390_ H390_1: Innenfor faresone H390_1 finnes forurenset grunn. Tiltak kan ikke gjennomføres før det foreligger godkjent tiltaksplan etter forurensingsforskriften, jf. planbestemmelse h). 2. H390_2: Innenfor faresone H390_2 er det mistanke om forurenset grunn. Tiltak kan ikke gjennomføres før kravene i forurensingsforskriften er oppfylt. 3. H390_1: Innenfor faresone H390_1 finnes forurenset grunn. Tiltak kan ikke gjennomføres før det foreligger godkjent tiltaksplan etter forurensingsforskriften, jf. planbestemmelse h). 4. H390_2: Innenfor faresone H390_2 er det mistanke om forurenset grunn. Tiltak kan ikke gjennomføres før kravene i forurensingsforskriften er oppfylt. Fylkesmannen har bekreftet at de formelt vil frafalle innsigelsen dersom disse endringene blir lagt inn i planen.

11 Det pågår arbeid med å kartlegge spredningsfaren fra forurenset grunn. Konklusjonene fra dette vil være klare i slutten av mars 2018, og danne grunnlaget for en tiltaksplan etter forurensningslovverket. Klima I referatet fra oppstartsmøtet er det oppfordret til å ha fokus på energi og klima i planarbeidet. Bruk av tre som byggemateriale blir trukket frem som en mulig satsning. Fylkesmannen mener klima i liten grad er vektlagt i planarbeidet. I plandokumentene vises det til stramme kostnadsrammer som ligger til grunn for at byggeprosjektet skal kunne få tilskudd fra Husbanken. Den tekniske utviklingen når det gjelder byggeløsninger som kan ha positiv virkning på klimafotavtrykket, er i rask utvikling. Disse er i dag både tilgjengelig og priskonkurrerende på en helt annen måte enn for bare et år siden. Dette er en utvikling som trolig vil fortsette. God bestillerkompetanse og gode og gjennomtenkte prinsipielle valg på plannivå er avgjørende faktorer for å få implementert gode klimaløsninger i nye bygg. Nye bygg vil bidra med sitt klimaavtrykk i hele byggets levetid, og det er derfor viktig at de riktige grepene blir gjort ved planlegging og prosjektering. Dette må sees i sammenheng med kommunens ambisjoner fastsatt i egen energi og klimaplan. Dette konkrete byggprosjektet har potensiale til å fremstå som et forbildeprosjekt for gode og fremtidsrettede klimaløsninger i student, kunnskaps og teknologibyen Gjøvik, og bli et godt eksempel på hvordan klima og teknologi kan sees i sammenheng. Fylkesmannen oppfordrer kommunen, i samarbeid med tiltakshaver, til på nytt å se på planens totale klimaambisjon, og vurdere om det er grunnlag for å legge føringer for fremtidig utvikling som både imøtekommer kommunens klimaambisjoner og samtidig kan løfte utbyggingsplanene opp som et foregangseksempel i bruk av klimagunstige løsninger. Innlandet har vedtatt en trestrategi, med ambisjon om å fremme bruk av tre i størst mulig grad. Dette er sentralt i regionens omstilling til det «grønne skiftet», og er forsterket med regionens treindustris egen ambisjon om å bli ledende i bruk av tre. Bruk av sol som energikilde, både til oppvarming av vann og produksjon av strøm, er teknologier som er i rivende utvikling, også i vår region. Passivhusstandarden er etter hvert blitt godt innarbeidet i byggebransjen, og det er i dag flere eksempler på studentkomplekser som er etablert i tråd med denne standarden. Fylkesmannen minner også om at det er en rekke støtteordninger for byggprosjekter som strekker seg ut over gjeldene teknisk standard i klimaløsninger. Husbanken er en av de institusjonene som har slike støtteordninger, sammen med bl.a. Enova. Ingen. Gjøvik kommune tar klimautfordringene samfunnet opplever og står overfor på alvor. Gjennom vedtatt kommunal planstrategi , er miljø, klima og energi «det grønne skiftet» pekt på som prioritert politikkområde. Kommunedelplan for klima , som er en oppfølger av kommunens første klimaplan fra 2006, har vært ute til offentlig ettersyn parallelt og vil trolig være vedtatt før detaljreguleringen for Røverdalen studentboligblokker og parkeringsanlegg. Kommunedelplanen er bygd opp som en handlingsplan for viktige klimatemaer med hensikt å gjennomføre tiltak som bidrar til å kutte klimagassutslippene. Sammen med Biri omsorgssenter vil Røverdalen være et av de første store investeringsprosjektene i Gjøvik der kommunen er en sentral aktør, og der den nye klimaplanen kan være et grunnlag for mer klimavennlige løsninger. Plasseringen av studentboligblokkene til Røverdalen er i seg selv et klimatiltak der det ligger i byen

12 med gåavstand til sentrum/skysstasjon og campus. Det stilles krav til lav parkeringsdekning for studentboligene (0,1 pr. bolig), men høye krav til sykkelparkering (minimum én pr. bolig). Disse skal være overbygd. I tillegg er det 0,2 gjesteplasser pr. bolig. Bestemmelsene sikrer at byggene innenfor planområdet skal være lokalisert og utformet for å sikre energieffektivitet og fleksible energiløsninger. Ny bebyggelse skal bygges med varmeanlegg slik at fjernvarme kan nyttes til oppvarming og varmt tappevann. Kommunen har diskutert bruk av massivtre med Sit. Tilbakemeldingen er Sit er i bindende kontrakt med Backe som entreprenør. Kontrakten, som bygger på Sits spesifikasjoner og tilbud fra Backe, forutsetter en annen byggemåte enn massivtre. Også spørsmålet om en mulighetsstudie om bruk av tre er tatt opp. Sit har ikke ønsket å støtte utarbeidelse av en mulighetsstudie for massivtre dersom påvirkning av prosjektet i Røverdalen var hensikten. Dette vil sette kontrakten mellom Backe og Sit og dermed prosjektet i fare. Det er forvaltningsmessig uheldig at det er inngått privatrettslige kontrakter parallelt med reguleringsplanprosessen som binder prosjektet. Slike kontrakter er i utgangspunktet planmyndigheten uvedkommende, men i denne saken ser rådmannen at det påvirker beslutningene i kommunen. Prosjektet i Røverdalen er ønsket, og god framdrift er essensielt. For å avbøte på manglende bruk av tre, mener rådmannen prosjektet ivaretar krav til nødvendig kvalitet ved de løsningene som ligger i skisseprosjektet fra Code Arkitektur datert 21. februar Oppland fylkeskommune, brev datert 26. oktober 2017 Innledningsvis Formålet med reguleringsplanen er i hovedsak i tråd med gjeldende kommuneplan, med unntak av at det nå blir lagt til rette for boligformål. Det er gjort en vurdering av om reguleringen utløser krav om konsekvensutredning og det er konkludert med at det ikke er tilfelle for denne planen. Planbeskrivelsen gir en grundig vurdering av virkninger av planforslaget. Fylkeskommunens merknader fra varsel om oppstart er vurdert, og i all hovedsak innarbeidet i planforslaget. Tas til orientering. Tas til orientering. Generelle merknader Planforslaget legger til rette for bygging av studentboliger sentrumsnært, og i kort avstand fra campus Gjøvik. Plasseringen er svært positiv med tanke på sentrumsutviklingen i Gjøvik, samtidig som dette er et hensiktsmessig område for studentboliger, med helårs gang og sykkelavstand til campusområdet. Etablering av studentboliger i Røverdalen vil imøtekomme føringer i Strategi for ny byutvikling samordnet areal og transportstrategi for Gjøvik og i Plan for utvikling av Gjøvik som universitets og studentby (Studentmelding2016). Bokvalitet og uteareal for eksisterende og nye boenheter i området har vært vektlagt i planprosessen. Planforslaget sikrer tilrettelagte uterom, som skal være allment tilgjengelige og som kan benyttes også av beboere i tilgrensende områder. Det skal blant annet etableres felles uteareal over parkeringsbygget. Ingen. Tas til orientering.

13 Gang og sykkeltrafikk gjennom området Det går flere etablerte ferdselslinjer for gående og syklende gjennom planområdet. Blant annet langs Heimdalsgata og videre opp mot Mustad og Campus, og en tverrforbindelse mellom Lundsgate og Hans Mustads gate som er beskrevet i barnetråkkregistreringene. Eksisterende gang/sykkeltraseer er innarbeidet i plankartet i tråd med dagens situasjon. I planbestemmelsene er det stilt krav om utarbeiding av en helhetlig situasjonsplan for trafikk, som skal synliggjøre sammenhengende traseer for kjørende, syklende og gående gjennom området ( 4 1). Denne skal også strekke seg utenfor planområdet der det er naturlig. Det er innarbeidet rekkefølgekrav om å utarbeide situasjonsplan før det kan gis rammetillatelse til nye bygge og anleggstiltak ( b). Det er en svakhet ved planforslaget at sammenhengende gang og sykkeltraseer ikke er innarbeidet i plankartet med egnet arealformål. Vi forutsetter at dette hensynet blir gjenstand for en grundig vurdering ved behandling av situasjonsplan for området, og at føringer i Gatebruksplan for Gjøvik sentrum og Plan for hovednett for sykkel i Gjøvik byområde legges til grunn. Tilbakemeldingen er sammenfallende med tidligere uttalelser fra Fylkesmannen og Statens vegvesen. Forslagsstiller viser til svaret på uttalelsen fra Fylkesmannen. Se rådmannens kommentarer til uttalelse fra Fylkesmannen, kap. 2.1 i saksframlegget. Kollektivtrafikk Planforslaget er forelagt Opplandstrafikk og de har ingen vesentlige merknader. Ingen. Heimdals gate opp mot Haugtun er dimensjonert som toveiskjørt gate med framkommelighet for buss. Fjernvirkning av bebyggelsen Reguleringsplanen legger til rette for å oppføre store bygg, som vil være godt synlige i bybildet. Det er utarbeidet 3D modeller og illustrasjoner som gir et godt grunnlag for å vurdere fjernvirkning av tiltakene. De planlagte byggene vil bli dominerende, men fylkeskommunen støtter kommunens synspunkt om at utforming av byggene vil være avgjørende for om dette blir et positivt innslag i bybildet eller ikke. I planbestemmelsene 5 5 er det stilt krav til estetisk utforming av byggene og til materialbruk. Fylkeskommunen ser at de økonomiske rammene som legges til grunn av Husbanken kan gi begrensninger når det gjelder påkostet materialbruk, men vil oppfordre kommunen til å stille klare krav til utbygger. Viser til Sit og Code Arkitektur sine vurderinger datert 26. februar Se for øvrig kap. 3 i saksframlegget. Se kommentarer til Fylkesmannens merknader i saksframleggets kap. 2.1 og egenvurderinger i kap. 4. Kulturminner Fylkeskommunen viser uttalelsen til varsel om oppstart, datert 7. juni 2017, hvor de ba om at

14 følgende tekst ble innarbeidet som en retningslinje til planens bestemmelser: Dersom det i forbindelse med tiltak i marka blir funnet automatisk fredete kulturminner som ikke er kjent, skal arbeidet straks stanses i den grad det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter, jf lov om kulturminner 8. Melding skal snarest sendes til kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune slik at vernemyndighetene kan gjennomføre en befaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og eventuelt vilkårene for dette. Fylkeskommunen oppfordrer forslagstiller til å innarbeide teksten i planbestemmelsene. Røverdalen har vært brukt som deponi, og det er avdekket forurensede masser i området, overdekt gjennom sprengstein fra anleggsfasen i Fjellhallen. Det er ikke påregnelig at det er kulturminner i dette området. Teksten er på bakgrunn av at den har gyldighet allikevel ikke inkludert i planbeskrivelsen. Kulturminneloven gjelder uavhengig av reguleringsplanen, og det er unødvendig å innlemme teksten i bestemmelsene. Området i Røverdalen er nedbygd og tilført store mengder masser som gjør at sannsynligheten for funn av kulturminner knapt er til stede. 2.3 Statens vegvesen, datert 16. oktober 2017 Statens vegvesen ser at stram framdrift med tanke på etablering av nye studentboliger gjør det påkrevet å få på plass en vedtatt reguleringsplan i høst. Norconsult sin gjennomgang belyser en del utfordringer som ikke er løst. Det vil bli mange, ulike trafikkstrømmer på svært begrenset areal. Det ville vært relevant å vurdere en ny veg inn til studentboliger og p hus fra Storgata mellom Heimdals gate 5 og 7 for å fordele ulike trafikkstrømmer. Planforslaget viser ikke nye, gjennomgående løsninger for gående og syklende gjennom området, men ifølge rådmannen skal dette på plass før sluttvedtak. Det er satt krav til situasjonsplan/ utomhusplaner som viser trafikkløsninger. I plankartet ligger vegbredder som muliggjør tilrettelegging for gående og syklende (GS). Det er satt rekkefølgekrav til GS løsninger som skal sees i sammenheng med areal utenfor planområdet. Det vil blant annet være parsell av Storgata fra Øvre Torvgate til Nybrua (som for øvrig og pr. i dag hverken omfattes av dette planområdet eller kommende områderegulering Ny adkomst frarv.4/hunton ). Som part i Sykkelbyen savner Statens vegvesen omtale av og/eller krav til nødvendig oppgradering og utvidelse av særskilt sykkelparkering knyttet til Fjellhallens inngangsparti (o_id 1/o_Gt 1) i plandokumentene. Tilbakemeldingen fra Statens vegvesen er i realiteten samsvarende med merknader fra Fylkesmannen. Forslagsstiller viser derfor til svar på denne. Dette er ikke innarbeidet oppgradering og utvidelse av sykkelparkering ved Fjellhallens inngangsparti på nåværende tidspunkt. Forslagsstiller legger til grunn at Gjøvik kommune både som indirekte eier av Fjellhallen, «med forslagsstiller» og saksbehandler, kan gjøre vurderinger av dette som en del av saksforberedelsen, og at eventuelle omforente tiltak innarbeides i planen før sluttvedtak. Krav til sykkelparkering pr. studentbolig er sikret i bestemmelsene Rådmannen mener planen også må kreve sykkelparkering ved inngangspartiet til Fjellhallen og at dette blir tatt inn i 6 3 om Gatetun o_gt1.

15 2.4 Norges vassdrags og energidirektorat (NVE), datert Plan og bygningsloven (pbl) og byggteknisk forskrift (TEK 17) setter tydelige krav til sikkerhet mot flom og skred ved ny utbygging. NVE har inntrykk av at kommunene i stor grad følger opp ansvaret for at fare for flom og skred er ivaretatt i arealplaner. Manglende uttalelse fra NVE Region Øst betyr kun at NVE ikke har vurdert planen. Kommunen må dermed selv ta ansvar for de vurderinger og vedtak som fattes. Dersom kommunen er usikker på om kravene i TEK 17 er ivaretatt, vil vi selvfølgelig bistå kommunen dersom vi får en konkret forespørsel om dette. Reguleringsplaner der det planlegges inngrep i vassdrag der allmenne interesser kan bli berørt må alltid sendes NVE for vurdering. NVE vurderer om tiltaket kan medføre skader eller ulemper for allmenne interesser på en slik måte at det oppstår konsesjonsplikt etter vannressursloven 8. Når reguleringsplan omfatter de hensyn som vannressursloven skal ivareta, kan reguleringsplan erstatte konsesjon etter vannressursloven 8, jf. 18 og 20. NVE ber om forståelse for at de i perioder ikke har anledning til å vurdere alle planer som sendes dem på høring, men de vil selvfølgelig hjelpe til i konkrete saker og gi veiledning pr telefon og e post slik som i dag. NVE har også vedlagt ei sjekkliste knyttet til NVEs ansvarsområder som kan benyttes i forbindelse med planarbeid. Sjekklista er ment brukt som et generelt hjelpemiddel for å sikre tilfredsstillende dokumentasjon av relevante forhold knyttet til faren for flom, erosjon eller skred. Det har etter forslagsstillers vurdering ikke blitt avdekket nye forhold av betydning for flom, erosjon og skred. Forslagsstiller viser derfor til merknad til NVE ved varsel om oppstart av planarbeid. Kommunen er lokal planmyndighet og har ansvaret for at det blir tatt hensyn til samfunnssikkerhet i planlegging etter plan og bygningsloven. Som lokal planmyndighet må kommunen legge til rette for en planlegging som verner seg mot og håndterer hendelser som truer grunnleggende verdier og funksjoner og setter liv og helse i fare. Slike hendelser kan være utløst av naturen, være utslag av tekniske eller menneskelige feil eller bevisste handlinger. Forslagsstiller har utarbeidet risiko og sårbarhetsanalyse basert på den nye veilederen til Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap som ble utgitt tidligere i år. Risikovurderingene av de hendelsene som er relevante for planarbeidet er ivaretatt fra ROS analysen og tatt inn i plandokumentene. 2.5 Forsvarsbygg, datert 13. september 2017 Forsvarsbygg kan ikke se at planen har konsekvenser for Forsvarets eiendommer, virksomhet eller arealbruksinteresser, og har derfor ingen merknader. Ingen. 2.6 Eidsiva Nett AS, datert 13. september 2017 Eidsiva nett har ingen kommentarer til høringen, bortsett fra det som ble sendt inn ved planoppstart. Her ble det opplyst at selskapet har nett i området som det må bli hensyntatt, og som kanskje må legges om når planene realiseres. Det er både lavspenningsnett og fibernett som forsyner kunder i nærheten. Tas til etterretning. Tas til etterretning.

16 2.7 NTNU, datert 20. oktober 2017 NTNU er positiv til at det foreslås bygget flere sentrumsnære studentboliger på Gjøvik og mener forslaget til regulering vil bidra til å styrke overgangen mellom sentrum av Gjøvik og NTNUs campus. 1. NTNU vil høsten 2017 starte opp arbeid med campusplan for Kallerud. Ett av temaene som de ønsker å se nærmere på, er hvordan man kan styrke sammenhengen mellom sentrum og Kallerud. Det er et mål å forenkle og forbedre tilgjengelighet til fots og med sykkel, og å redusere opplevd avstand mellom campus og bysentrum. NTNU ser det derfor som positivt at det blir bygget i Røverdalen, og byggetiltak i området kan forbedre opplevelsen av å gå gangvegen opp forbi området. Det bør derfor sikres at utformingen av sidearealene mellom parkeringshuset/studentboligene og Heimdals gate blir god, og får en urban løsning. 2. Trafikkbildet og lesbarheten av gang og sykkeltrafikk som skal til/fra Storgata og Øvre Torvgate og videre mot Heimdals gate er i dag uklar. Vegsystemet er utformet på bilistenes premisser og det er ikke umiddelbart enkelt eller forståelig hvordan myke trafikanter skal ta seg fram. Vi vil derfor anbefale at kommunen vurderer om det kan foretas grep som prioriterer gangtrafikken i større grad. 1. Det er lagt betydelig vekt på å få til gode overgangssoner mellom blokkene og vegnettet rundt. Dette viser revidert planforslag med tydelighet. Merknaden anses som ivaretatt. For ytterligere detaljer vises det til kapittel 5.2 i planbeskrivelsen. Plankartet med tilhørende bestemmelser viser nå i større grad enn ved tidligere oversendelse prinsippene for fremtidig utbedring av vegnettet på en bedre måte. 2. Merknaden må kommenteres av Gjøvik kommune som en del av saksbehandlingen. 1. Det å bygge studentboliger i Røverdalen er en ønsket utvikling som helt klart styrker sammenhengen mellom Campus og bysentrum. 2. Når det gjelder løsninger for gående og syklende er disse bearbeidet mye, og i positiv retning, etter høringen. Her viser rådmannen til kommentarene i kap. 2.1 i saksframlegget knyttet til høringsuttalelsen fra Fylkesmannen i Oppland. 2.8 Gunn Elisabeth Almås og Torgrim Kristoffersen, datert 24. oktober 2017 Almås og Kristoffersen er eiere av Hans Mustads gate 29 og de er sterkt imot den planlagte høyden på studentblokkene. Det er flere årsaker til dette. For det første vil blokkene hindre all utsikt fra eiendommen og samtidig hindre sollys inn til eiendommen flere timer i løpet av døgnet. Dette vil forringe både bokvaliteten sterkt og selve verdien på eiendommen. Dette gjelder for flere eiendommer i Hans Mustads gate. I tillegg er et annet argument selve estetikken i bybildet ved å sette opp to slike mastodonter av høyhus. Almås og Kristoffersen forstår ønsket om en fortetting i bybildet og selve det økonomiske aspektet ved å bygge så høyt og kostnadseffektivt. Men de mener sterkt at bybildet vil bli vesentlig forringet og ikke beriket av denne konstruksjonen med høyhus. Til slutt stusser de sterkt over saksbehandlingen av denne saken med bare en ukes frist for innvendinger fra det åpne møtet i Fjellhallen. De ønsker å forbeholde seg retten til å komme med ytterligere innspill under den videre saksbehandlingen. Det er utarbeidet en digital modell av bebyggelsen som både er brukt i saksforberedelsene, den kommunale planbehandlingen, og som vil være tilgjengelig for allmennheten ved nytt offentlig ettersyn. Det er ikke til å unngå at bebyggelse av denne størrelsen vil ha betydning for

17 landskapsbildet. Utarbeidet sol og skyggestudie viser at skyggevirkningene av blokkene er et mindre sentralt argument mot blokkene. Blokkene vil ikke beslaglegge solforhold i en urimelig grad. Det erkjennes at blokkene vil kunne endre det omkringliggende inntrykket, men heller ikke her mener vi bebyggelsen er urimelig. For en nærmere vurdering av disse forholdene vises det til kapittel 10, forslagsstillers egne vurderinger, samt kapitel 7.3 i planbeskrivelsen. Studentblokkene er isolert sterkt ønsket på denne lokaliseringen, også av Gjøvik kommune, fordi det bidrar til å knytte universitetet og byen sammen på en god måte. At det foreligger ulikt syn på dette må erkjennes. Det er lagt stor vekt på at blokkene i seg selv og omkringliggende uteområder skal være en berikelse til byen og reparere et lite attraktivt område. Dato for det åpne møtet ble lagt i samråd med Gjøvik kommune. Dato ble satt for å gi muligheter for saksforberedelse, også for publikum. Som følge av et endret planforslag vil reguleringen bli fremmet til nytt offentlig ettersyn. Kristoffersen og Almås inviteres til å kommentere prosjektet på nytt i denne sammenheng. Forslagsstiller har utarbeidet soldiagram for perioden 21. mars 21. juni som grunnlag for å vurdere konsekvenser for nabobebyggelse, herunder Hans Mustads gate 29. Disse viser at denne eiendommen i liten grad får skyggevirkninger som følge av den skisserte blokkbebyggelsen i Røverdalen. Forslagsstiller har i etterkant av høringen laget flere illustrasjoner for å visualisere konsekvenser av de nye bygningene. Disse viser at studentboligblokkene med sin høyde vil påvirke utsikten fra Hans Mustads gate, og at blokkene må være vesentlig lavere om de ikke skal synes. Vurderinger av høyder er kommentert til merknad fra Fylkesmannen i saksframleggets kap. 2.1 og i egenvurderingene i kap. 4. På hvilket tidspunkt man skal gjennomføre åpne møter, er et diskusjonstema. Noen ønsker at det skal være tidlig i høringsperioden for å benytte selve møtet til å sette seg inn i planmaterialet. Andre foretrekker å ha det senere, slik at man får god tid til å sette seg inn i dokumentene og forberede spørsmål i forkant av møtet. Men det er viktig som Almås og Kristoffersen påpeker at slike møter må bli holdt i god nok tid før høringsfristen. Et alternativ eller supplement til åpne møter, er å ha 1:1 kommunikasjon med berørte (f.eks. åpen kontordag). 2.9 Gjøvik Olympiske Anlegg AS (GOA), datert 25. oktober 2017 GOA er meget tilfreds med at dette prosjektet realiseres. Særlig med tanke på parkeringssituasjonen i Røverdalen, men også synergier knyttet til studentboliger. GOA har ingen kommentarer til selve planløsningen, kun til detaljer til denne knyttet til deres infrastruktur. Disse momentene er viktige for GOA: 1. Tunnelen som går fra Fjellhallen, forbi anlegget til Telenor, kalt Teletunnelen, er en av GOAs hovednødutganger. Det er av avgjørende betydning at det ivaretas god plass utenfor denne. 2. Det er meget viktig at det blir plass til å snu vogntog eller semitrailere på den del av P plassen som er nærmest Fjellhallen. Dette for å ivareta vårt varemottak, utlevering av utstyr og mottak av større produksjoner som for eksempel konserter. Dette er også omtalt av Norconsult og vi må kunne forvente at det blir slik. 3. Området som bærer navnet «Olympiaplassen», utenfor hovedinngangen til Fjellhallen omtales i et dokument som «grøntareal» og i Norconsult sin trafikkvurdering som «shared space» Dette arealet er det helt avgjørende for vår sikkerhetsinstruks at ikke «okkuperes» på noen måte. Norconsult sier i sin anbefaling at, sitat: «Hvis det skal legges til rette for «shared space» anbefales dette lagt til område Heimdals gate i området forbi Olympiaplassen og frem til og med avkjøring til parkeringshuset» sitat slutt. Dette er helt essensielt for oss av hensyn til sikkerhet og daglig drift.

18 4. Olympiaplassen er i dag utstyrt med to bommer, begge disse må opprettholdes for å ivareta det som er omtalt i forrige kulepunkt. 5. Fjellhallen har mellom 2000 og 2500 faste brukere hver uke fra august til april, noe mindre fra april til juli. For de daglige brukerne av hallen er det viktig med parkeringsmuligheter på kveldstid og helg. GOA ønsker derfor at man legger opp til et system hvor de som kjøper seg faste parkeringsplasser er tidsbasert, slik at disse ikke okkuperer «ledig» kapasitet. 6. I anleggsperioden vil det selvsagt by på utfordringer i forhold til parkering. For å tilrettelegge best mulig ønsker GOA at det åpnes for at enten Gjøvik Kommune eller GOA i egen regi gjør en avtale med Gjøvik skole om parkering på kveldstid og helg for våre brukere 7. Til slutt er det ønskelig at GOA, i prosessen, er en naturlig partner i den videre planlegging og i byggeperioden. Vi ønske å medvirke til at denne prosessen går knirkefritt og ser fram til ferdigstillelse, som vil være meget bra for byens utvikling. 1. I rapporten vedrørende trafikkvurderinger, utarbeidet av Norconsult, datert er under punkt 7.2 sporing inn til Telenors anlegg gjennomført. I rapporten fremkommer det at: «Sporing viser at en lastebil ikke kommer seg direkte inn gjennom porten til Telenor sitt anlegg slik parkeringshuset er plassert. Dette fordi porten inn til anlegget er smal og en lastebil må treffe vinkelrett på. Avstanden mellom inngangsporten og parkeringshuset er kun 10 m. Det anses at det er så små marginer her at vi anbefaler at man kjører en test ved å markere opp nytt p hus og prøvekjører dersom man skal gå videre med prosjektert løsning.» Forholdet vil måtte avklares nærmere parallelt med offentlig ettersyn. Omforent løsning må sikres i dialog med Gjøvik kommune før sluttbehandling. 2. Det legges opp til at Olympiaplassen i stor grad kan bli værende som i dag. GOA gis ny mulighet til å ta stilling til konkrete valg som er gjort gjennom nytt offentlig ettersyn. 3. Samme vurdering som over. 4. Reguleringen legger ikke opp til at disse skal endres. 5. Dette forholdet vil måtte bli avklart direkte med Gjøvik kommune som drifter av parkeringshuset. Forholdet kan ikke hjemles som en del av reguleringsplanen. 6. Samme vurdering som over. 7. GOA har vært innkalt til enkelte av forprosjektmøtene i etterkant av første gangs offentlig ettersyn. Med et nytt foreliggende offentlig ettersyn av revidert planmateriale er det en ny mulighet for medvirkning. Det legges til grunn at Gjøvik kommune som indirekte eier av Fjellhallen og Gjøvik kommune som planmyndighet «snakker sammen» i den påfølgende plansaken og byggesaksbehandlingen. 1. Som forslagsstiller skriver over, har Norconsult i rapporten «Trafikkvurdering» fra 6. februar 2018 gjort vurderinger av muligheten til å kjøre via Teletunnelen med lastebil. Rådmannen mener det er behov for å undersøke dette nærmere og vurdere evt. løsninger helt konkret i samarbeid med GOA i mens nytt offentlig ettersyn pågår. 2. Olympiaplassen ligger inne i planen som gatetun o_gt1. I henhold planbestemmelsene skal dette området bli brukt som forplass til Gjøvik olympiske anlegg. Detaljering av Olympiaplassen vil skje i en senere fase, og hensynet til driften og kjøring til og fra Fjellhallen må være en del av dette

19 detaljprosjekteringsarbeidet. 3. Se kommentar pkt Se i utgangspunktet kommentarer pkt. 2. Dersom kiss and ride løsning langs Heimdals gate vanskeliggjør inn og utkjøring for store biler via østre bom eller det ikke er mulig å flytte denne avkjørselen vestover, er det mulig å korte ned kiss and ride løsningen slik at det ikke er konflikt. 5. Dette forholdet vil bli avklart direkte med Gjøvik kommune som skal drifte parkeringshuset, og må være regulert i egne avtaler og ikke i reguleringsplanen. 6. Det å sikre parkeringsarealer i anleggsfasen må bli regulert i egne avtaler mellom GOA og Gjøvik kommune i god tid før utbyggingsfasen starter opp. 7. Reguleringsplanen blir nå lagt ut til nytt offentlig ettersyn. Både i den fasen, i detaljprosjekteringsfasen, byggesaksfasen og byggefasen er nødvendig å ha et eget samhandlingsløp mellom GOA og Gjøvik kommune for å sikre gode løsninger for driften av Fjellhallen Briskebyen borettslag, datert 25. oktober 2017 Overordnet påpeker borettslaget at de håper på en anerkjennelse av at de, som naboer, blir rammet av ulike virkninger av de nye byggene, og at forskjellen på student og permanent bolig er betydelig. Borettslaget tror likevel at det er mulig, gjennom ulike tilpasninger, å dempe og/eller kompensere for ulempene de nye byggene medfører for dagens beboere i området. Punktene under sammenfaller ikke med tilpasningene nevnt over. 1. Briskebyen borettslag har bekostet opparbeidelsen av 12 parkeringsplasser på kommunenes grunn og til gjengjeld fått disponere disse. Plassene utgjør en stor andel av parkeringsplassene borettslaget har, og hvis de fjernes vil det ramme hardt. De parkeringsplassene borettslaget mister, må kompenseres med gunstig plasserte reserverte plasser i nytt anlegg. Tilgangen til plasser i parkeringshuset må skje på gunstigst mulige vilkår, som tar hensyn til ulempen som er lidt. Fjerning av plassene ved starten av byggeprosessen, uten erstatningsplasser i nærheten, vil være svært problematisk. 2. Byggene må plasseres så langt inn mot åsen som absolutt mulig da området innenfor bebyggelsen lett blir liggende brakk. Ved å vri uteområdene mot Heimdals gate, henvender man seg til eksisterende blokker og andre brukere av området, og kan tilføre boområdet en ny kvalitet. Bygges blokkene opp mot Heimdals gate, snur de ryggen til. Ingen kommer til å oppsøke taket på parkeringshuset og uteområdene utenfra med byggene imellom. 3. Prosjektet må legge til rette for at akebakken og lek i gata kompenseres. 4. Fasaden til parkeringshuset må innpasses i terrenget, med en terrassert stigning fra Heimdals gate som kan brukes som uteområde, ikke en vegg rett opp fra gata. 5. Innkjøringen(e) til parkeringshuset fra Heimdals gate må plasseres til minst mulig sjenanse, altså tilpasses eksisterende bygg best mulig.

20 6. Eksisterende blokker har en høyde som står godt til hverandre. Selv om terrenget kompenserer noe for virkningen av de nye byggenes høyde på området, er forskjellen mellom høyden på eksisterende bygg og de nye byggene så stor at harmonien blant bebyggelsen i området forsvinner. De nye blokkene blir ruvende og påvirker bokvaliteten i byggene rundt negativt, og forringer kvaliteten på eksisterende uteområder. Toppen av den nye bebyggelsen må holdes jevnhøyt med toppen av de høyeste eksisterende. 7. Beboerne i Briskebyen borettslag er opptatt av de foreslåtte byggenes påvirkning på sol og skyggeforhold for deres terrasser og våre uteområder. I planforslaget går skyggestudien fram til kl. 16. Borettslaget imøteser at forholdene også ellers i de lyse timene av døgnet blir kartlagt, og at skyggestudien også tar høyde for forskjeller mellom vinter og sommerhalvår. 8. Byggeperioden vil påvirke vår bokvalitet, men mye kan gjøres for å begrense forstyrrelsene. Vi håper dette vil bli hensyntatt. Det er vanskelig for oss å skulle vite om alle hensyn som kan og bør tas, men vi vil nevne tre ting her: Støy: Det er ønskelig at de mest støyende delene av arbeidet legges til midt på dagen (09:00 16:00), og at de øvrige arbeidstidene er tydelig kunngjort og overholdes. Lys: Lysforurensning må unngås. Flombelysning av anleggsplassen på nattestid, må ikke være til sjenanse for naboene. Støv: I forbindelse med anleggsarbeidet vil det sannsynligvis oppstå masse svevestøv. Naboblokkene må få en bekostet rens av luftekanaler og fasadevask etter at byggearbeidet er ferdig. 1. Dette forholdet må bli avklart av Gjøvik kommune. Det legges til grunn at kommunen gjennom sin saksbehandling selvstendig kommenterer forholdet. 2. Endringene som er gjort i plankonseptet siden planen sist lå ute til offentlig ettersyn ivaretar i stor grad dette ønsket. Ved å flytte blokkene lenger mot nord, blir det bedre avstand mot eksisterende blokker, samt et mer attraktivt uteareal. 3. Det er usikkert hvilken akebakke det siktes til. Når det gjelder mulighetene for lek i gata, blir dette godt ivaretatt gjennom at øvre del av Heimdals gate skal utformes som gatetun. Dette vil si sambruksareal basert på myke trafikanters premisser. 4. Det lagt betydelig vekt på å ivareta dette forholdet, og Gjøvik kommune har delt borettslaget syn på at dette er en viktig overgang. Det vises til vedlagte skisser, samt kapittelet om konsekvenser av planforslaget for detaljer. Merknaden anses som godt ivaretatt. 5. Tidligere skisser viste muligheter for bruk av Heimdals gate som aktiv adkomst til p husets ulike plan. Dette konseptet er blitt valgt bort, til fordel for en felles innkjøring i front av p huset. Forholdet er derfor ikke lenger relevant i samme grad. 6. Ny bebyggelse vil bli høyere enn eksisterende blokker. For vurderinger rundt dette vises det til kapittelet om konsekvenser av planforslaget, samt forslagstillers egne vurderinger. 7. Sol forholdene er dokumentert gjennom en revidert analyse. Denne følger i sin helhet vedlagt planforslaget. Solforholdene er også kommentert under kapittel 7.3 i planbeskrivelsen.

21 8. Dette er forhold på detaljnivå som må ivaretas i en byggesaksfase, og som ikke kan konkretiseres i reguleringsplanen. 1. Det å sikre parkeringsarealer for borettslaget må bli regulert i egne avtaler mellom dem og Gjøvik kommune i god tid før utbyggingsfasen starter opp. 2. Blokkene er plassert på en slik måte at det dannes et godt uterom mellom de eksisterende blokkene i Heimdals gate og de nye studentboligene. Det blir lagt inn kvaliteter i Heimdals gate i form av gatetun/fortau og med muligheter for å krysse over parkeringslokket og ned mot Olympiaplassen. Rådmannen mener løsningene i planen nå legger til rette for et betydelig områdeløft for beboerne i Heimdals gate. 3. Det er fortsatt høydeforskjell mellom øvre del av Heimdals gate og lokket på p anlegget. Det er lagt opp til å oppgradere øvre del av Heimdals gate som et gatetun med sambruk for ulike trafikantgrupper. 4. Prosjektet legger opp til gode overganger mellom Heimdals gate og p lokket. Det er utarbeidet illustrasjoner som viser høydeforskjellene og mulige løsninger på arealene mellom Heimdals gate og p lokket. Løsningene legger opp til kvalitetsheving i dette randområdet til Heimdals gate. 5. Det er lagt opp til én innkjøring til p huset nede ved Olympiaplassen. 6. De nye blokkene er regulert med en maks. høyde som er høyere enn eksisterende blokker i Heimdals gate. Rådmannen mener at man må tåle høye bygg i en by, men at kvaliteten på byggene og utomhusarealene må være gode slik at prosjektet gir mye tilbake til byen og nærområdet. Se for øvrig kommentarer til Fylkesmannens høringsuttalelse i kap.2 i saksframlegget og egenvurderingen i kap Forslagsstiller har oppgradert soldiagrammet fram til kl. 19:00. Det viser at blokkene i Heimdals gate blir påvirket av de nye studentboligene sent på ettermiddagen i sommerhalvåret. 8. Dette er forhold som tilhører i bygge og anleggsfasen Thomas Bergli Føleide, datert 26. oktober 2017 Leiligheten til Bergli Føleide er i første etasje med balkong på det nord/vestlige hjørnet av bygget. Selv uten en komplett sol/skyggstudie er det ikke vanskelig å forstå at de planlagte studentboligene med sin høyde vil ha en betydelig negativ innvirkning på boforholdene hans og for mange av naboene. Såvidt Føleiede er kjent med var det ingen mulighet å forutse såpass store forandringer i nabolaget da han kjøpte leiligheten for et års tid siden. Bergli Føleide skjønner at det er et stort behov for nye studenthybler på Gjøvik, men han skulle ønske at de kunne vært utformet mer behagelig for naboene. Studentblokkene er vist plassert oppe på parkeringshuset og nærmest de eksisterende blokkene i Heimdals gate. Parkeringshusets grunnareal er mye større enn «fotavtrykket» for de to planlagte studentblokkene. Ved å utnytte mer av parkeringshusets grunnareal kan man redusere byggehøyden for studentblokkene og få samme antall studenthybler. Merknaden har samme innhold som brevet fra Briskebyen borettslag. Det vises til kommentarene til dette brevet. Forslagsstiller forstår at de nye blokkene vil utgjøre et skifte i omgivelsenes for eksisterende blokker. Studentblokker lokalisert tett på sentrum er imidlertid et bred politisk forankret prosjekt.

22 Dessverre anses ikke en slik løsning med større grunnflate og lavere bygg som ønskelig. For en vurdering av dette vises det til kapittel 5.2 i planbeskrivelsen der vurderinger knyttet til bygningens form inngår. Forslagsstiller har oppgradert soldiagrammet fram til kl. 19:00. Det viser at blokkene i Heimdals gate i blir påvirket av de nye studentboligene sent på ettermiddagen i sommerhalvåret. Når det gjelder høyder på byggene vises det til kommentarer til merknad fra Fylkesmannen i kap. 2.1 i saksframlegget og egenvurderingen i kap Telenor Holding Telenor opplyser at selskapet ikke fremmer en formell uttalelse, men trekker frem at kommunikasjonen undervegs danner grunnlaget for dere holdning til prosjektet. Det har vært dialog mellom Gjøvik kommune og Telenor, i tida etter offentlig ettersyn. Ved offentlig ettersyn viste forliggende planforslag muligheten for å inkludere deler av Telenors areal som parkeringshus. Selskapet motsatte seg dette med begrunnelse i at det ville begrense fremkommeligheten til eiendommen. Dette arealet er nå tatt ut av planen, og selskapet skriver i epost til kommunen at: «Dette løser problemet med bygging over eiendomsgrense og er sannsynligvis også bedre med tanke på adkomst for store kjøretøy. Vi er imidlertid fortsatt skeptisk til at et så massivt bygg skal kunne settes opp i eiendomsgrense med tanke på de begrensinger dette legger på naboeiendommen.» Videre uttaler selskapet at: «Landskapsplan fase 2 er ikke aktuell med de reguleringsbestemmelsene som er foreslått i detaljreguleringsplanen for formål BB/PA, da maks byggehøyde er satt til 159,0 m.o.h. og dermed hindrer en eventuell utbygging av arealet over lokket.» Primærhensynet til Telenor ansees som ivaretatt gjennom at planlagt bygg ikke strekker seg inn på deres eiendom, noe som også blir akseptert fra deres side. Selv om ikke landskapsplan fase 2 (sammenbinding av p lokk mot Fjellhallens sider) anses som relevant, er det ønskelig å planteknisk opprettholde denne muligheten dersom forutsetningene forandrer seg i fremtiden. Gjeldende bestemmelser sier nå 159,5 m.o.h. som maks byggehøyde for parkeringsdekket. Innkjøringen til Telenor sin eiendom blir sikret fra Olympiaplassen via PA/TK (jf. planbestemmelsene 5 5). Parkeringshuset kan bygges uten å være i konflikt med Telenor sin eiendom. Planen gir, som forslagsstiller også beskriver, en framtidig mulighet for å bygge lokk også over Telenors eiendom. Det legges inn rekkefølgekrav slik at innkjøringen til Telenor sin eiendom er ferdig opparbeidet før brukstillatelse kan gis innenfor BB/PA. 3. Sit/Code Arkitektur sine betraktninger på byggeprosjektet Betraktningene nedenfor er gjort av utbygger Sit og arkitektfirmaet Code arkitektur under og i etterkant av offentlig ettersyn. Dette er vurderinger de gjør seg om valg av løsninger og hvilke ønsker de har om å gjøre endringer i planmaterialet før et nytt offentlig ettersyn. Sammen med innkomne merknader (saksframleggets kap.2), er dette underlag for rådmannens vurderinger i saksframleggets kap. 4. Overordnet Det foreliggende prosjektet som er et resultat av omfattende utvikling og samarbeid, viser en god

23 synergieffekt av å utvikle studentboligene, parkeringsanlegget og uteområdene under ett. Prosjektet har høye arkitektoniske og byformmessige kvaliteter med hensyn til utforming, høyder, integrering i forhold til publikumsbruk og gangarealer og fasadekvaliteter. Basert på gode, normale arkitektoniske krav representerer den foreslåtte bebyggelsen en god samfunnsmessig utnyttelse av den ubebygde tomten. Det vises til vedlagte dokumentasjon, som viser at den foreslåtte bebyggelsen fremstår som en spennende utvikling godt tilpasset den naturlige topografien og store deler av den omkringliggende, eksisterende bebyggelsen. Sit er innforstått med at prosjektet, både med ett tårn eller med to tårn, er av et visst omfang visuelt og arkitektonisk. Prosjektet vil få virkninger både for de nærmeste omgivelsene og for bymiljøet. Omfanget alene uavhengig av utbyggingsform, enten det blir med ca. 130 boenheter eller med ca. 260 boenheter, tilsier at prosjektet vil gi virkninger, både positive og negative. Sit ser det som sin oppgave å søke å redusere de negative konsekvensene og fremme de positive i størst mulig grad, innenfor de rammene som er satt. Sits ambisjon er at prosjektet, når det er ferdig bygd, skal bli til glede for studentene og samfunnet. Økonomien i prosjektet er presset. Gjennomførbarhet i forhold til kostnadsrammen pr dato er ikke endelig verifisert. Eventuell verifikasjon vil komme som følge av den pågående prosjektutviklingen. Sit har av denne årsak pr dato ikke inngått kontrakt med entreprenør om selve gjennomføringen. Sit er klar over at økonomien i prosjektet kan bedres ved hjelp av flere etasjer og boenheter, og tilsvarende at økonomien forverres dersom antall etasjer og boenheter reduseres. Sit har imidlertid valgt å være lojale overfor kontrakt med entreprenør og entreprenørens forslag, og har ikke ønsket å åpne for en usikker og krevende omgjøring av kontrakten basert på «hva hvis man tar bort (alternativt: legger til) én etasje». Det er da derfor entreprenørens og fullt ut arkitektens forslag som ligger til grunn for planarbeidet. Forholdet til Storgateaksen I dokumentet Detaljregulering for Røverdalen Estetisk utforming som ledd i byutvikling er det beskrevet at studentboligblokkenes areal skal legges sørøst for Storgatas akse, og at det skal legges inn særlige estetiske vurderinger på hvordan p anleggets form og fasade møter enden av denne aksen. Sit oppfatter at hensikten med denne retningslinjen er å unngå at nybygg for studentboliger plasserer seg som et dominerende fondmotiv i enden av Storgata. Skisseprosjektet (datert ) har plassert de to bygningsvolumene med innerste hjørne omkring tre til fem meter nord for denne byggelinjen. Sit mener dette ikke bryter med intensjonen bak bestemmelsen da bygningene med en slik plassering riktignok vil tangere Storgateaksen, men heller ikke plassere seg som et fondmotiv i enden av Storgata. Sit anser dette tvert imot som en god plassering, med synlige studentboliger som antyder byens forlengelse mot universitetsområdet og slik sett er med å beskrive Gjøvik som universitetsby. Et annet moment som taler for skisseprosjektets plassering, er nærvirkningen; forholdet til nærmeste omkringliggende bebyggelse i Heimdals gate. Med utgangspunkt i plasseringen som er vist i reguleringsforslagets illustrasjonsprosjekt, mener Sit det er en vesentlig forbedring å plassere de to nybyggene lenger unna den eksisterende blokkbebyggelsen. Dette gir mer luft og rom rundt alle byggene, og gir langt mindre innsynsproblematikk enn opprinnelig plassering. Skisseprosjektets plassering ble også svært positivt mottatt på folkemøtet , og ble av beboerne i borettslaget i Heimdals gate omtalt som en forbedring av deres situasjon. Forholdet til bilparkering I forrige planforslag ble det etter vurdering fra Gjøvik kommune lagt inn i planbestemmelsene at det skulle sikres 0,1 parkeringsplass pr. boenhet. Dersom man regner hver hybelenhet (HE) som boenhet tilsier dette 26 plasser (to boligtårn). Iht Universell utforming skal minimum 5 % av p plassene være HC plasser, dette blir to HC plasser. Det reelle parkeringsbehovet for studentboligene vil være vesentlig lavere. Dette begrunnes med at

24 boligene ligger i bykjernen, og samtidig i umiddelbar nærhet til studiested. Det foreslås derfor at det ikke stilles krav om biloppstillingsplasser utover to plasser for bevegelseshemmede. Reguleringsplanforslaget er derfor endret i tråd med dette. De viktigste argumentene for å bygge studentboliger uten å anlegge parkering er miljø og folkehelsehensyn. Det er ikke ønskelig å oppmuntre til bilkjøring når studentene bor i bysentrum og i gangavstand til studiestedet. Studentsamskipnaden ønsker i stedet å oppmuntre til økt bruk av sykkel og kollektivreiser. Samskipnaden mener en riktig prioritering i stedet vil være å avsette et tilstrekkelig areal sykkeloppstillingsplasser med hensiktsmessig beliggenhet, for å gjøre det enklest mulig å benytte sykkel daglig. Løsningen skal signalisere og stimulere til at flere bruker sykkel som transportmiddel. Sit mener at studentens behov for parkeringsplasser skal løses ved at de tilbys å leie plasser i parkeringsanlegget på vanlige kommersielle vilkår for langtidsleie. Det kan inngå i leieavtalen mellom Røverdalen parkeringshus AS og Gjøvik kommune at studenter skal ha fortrinnsrett til å leie et visst antall plasser. Dette kan også gjelde HC plasser. Oppsummert fra Sit Tomten er unik i Gjøvik, beliggende innerst i dalen på skyggesiden av omkringliggende bebyggelse. Dette mener Sit tilsier at dette kanskje er det ene stedet i Gjøvik der man kan bygge så høyt som det legges opp til, uten at det har vesentlig negative konsekvenser for omgivelsene. Det vil heller ikke ha vesentlig negative konsekvenser å bygge begge tårnene lik høye. 4. Egenvurdering Det haster med å få bygd flere studenthybler, og målet til Sit er at (minimum) 125 studentboliger i Røverdalen skal være innflyttingsklare til studiestart høsten Hvorvidt Sit vil bygge ett eller to tårn, vil styret i Sit ta stilling til i begynnelsen av mai Planforslagets oppfølging av overordnede kommunale planer ATP Strategi for ny byutvikling I Gjøvik kommunes bystrategi er det et overordna mål at Gjøvik skal være en kompakt by med attraktive boliger, boligmiljøer og et pulserende byliv for folk i alle aldre. Viktige delmål er at det skal legges til rette for variert boligtilbud i Gjøvik sentrum. Byen skal bygges innover med fortetting og utfylling av ledige arealer. Sentrum skal ha vakre og trivelige gateløp, byrom og plasser. Planforslaget vil ved bygging av studentboligblokker fylle ut et ledig areal i sentrum og bidra til et mer variert boligtilbud her. En utbygging i Røverdalen åpner også for muligheten til å utvikle et særdeles viktig område for byen til et vakkert byrom med et pulserende liv for folk i alle aldre. Olympiaplassen danner inngangsporten til Gjøvik Olympiske Fjellhall, verdens største publikhumshall i fjell som rommer både ishockey, klatreanlegg, svømmehall med treningsstudio. Fjellhallen kan romme nesten 6000 mennesker og brukes aktivt til konserter, messer, store arrangement og er på mange måter byens storstue. For å nå kommunens mål om at sentrum skal ha vakre og trivelige gateløp, byrom og plasser, er det nødvendig med en helhetlig og felles detaljplanlegging av Olympiaplassen, p anlegg og studentboligblokker. Det er derfor stilt krav om helhetlige situasjonsplaner og utomhusplaner for planområdet i planbestemmelsene. I neste fase kan dette bli fulgt opp med et byromsprosjekt for «Olympiaparken» som da kan ta for seg arealet fra Olympiaplassen, over Øvre Torvgate og ned i Storgata. Med bakgrunn i dette mener rådmannen at forslaget til detaljregulering legger godt til rette for å oppfylle mål i kommunens bystrategi. Gatebruksplan for Gjøvik sentrum, 2017 I Gatebruksplan for Gjøvik sentrum er det satt som mål at gående skal sikres sammenhengende og

25 finmasket gangnett med vekt på framkommelighet, sikkerhet, attraktivitet og universell utforming. Mellom campus og sentrum bør strekningen Berghusvegen Heimdals gate Storgata utvikles. Utbedring av Berghusvegen vil gi slakere stigning og bredere fortau. Heimdals gate er bratt, uryddig og lite kjent som snarveg. Vil kreve god skilting og endring til enhetlig løsning i kombinasjon med tiltak for gåing og sykling. Planforslaget legger til rette for å oppnå disse målene satt i gatebruksplanen. Gang og sykkelvegforbindelsen mellom NTNU/Campus og Gjøvik sentrum er viktig og sett på som et ledd i å koble Campus Gjøvik og sentrum tettere sammen. I denne aksen mellom Campus og sentrum ligger Heimdals gate som skal legges bedre til rette for myke trafikanter i forbindelse med utbyggingen i Røverdalen. Det blir samtidig lagt opp til et mer sammenhengende nett med gangforbindelser som blir sikret både i plankartet og ved rekkefølgebestemmelser. Parkeringsstrategi for Gjøvik sentrum med handlingsplan, 2013, revidert handlingsprogram vedtatt Ett av målene i parkeringsstrategien er en reduksjon i behov for gate og flateareal til parkering i sentrum ved at det legges til rette gjennom parkering i parkeringshus. Ett av hovedgrepene er at ett eller flere p anlegg skal anlegges tett inntil sentrum ved innfartsveger og ved hovedgatesystem. Røverdalen ligger i enden av gågata og tett på sentrum, men ikke i sentrum. Rådmannen mener likevel at planforslaget til en viss grad bidrar til å nå mål i parkeringsstrategien om å etablere p anlegg tett inntil sentrum. Etablering av nye p anlegg i Røverdalen vil kunne bidra til å frigjøre kantparkeringsplasser som i dag opptas av heldagsparkering slik at disse i større grad kan frigjøres til besøkende og kortere stopp. Dette vil sikre omløp på kantparkeringsplassene og slik bidra til å gjøre sentrum mer tilgjengelig for besøkende. Se også rådmannens kommentar til vegvesenets merknader til varsel om oppstart. Det er ca. 10 minutter å gå fra Røverdalen til Campus og det gjør at det også kan være aktuelt å parkere i Røverdalen når en skal til Campus der det i dag er vanskelig å finne parkeringsplass. En annen positiv effekt av å ha p anlegg i Røverdalen er at en vil få flere som går gjennom sentrum til ulike aktiviteter som for eksempel jobb el. Dette gir økt aktivitet og økt handel i sentrum. Studentmelding Plan for utvikling av Gjøvik som universitets og studentby Planforslaget innfrir kommunens overordnede mål i studentmeldingen om å legge til rette for studentboliger i sentrum. Dette vil gjøre at studentene i større grad tar i bruk sentrum til handel og opphold og være et bidrag til mer liv i sentrum. 4.2 Byggeskikk, høyder og plassering av bygg I oppstartsmøte til planarbeidet ble det fremmet forslag om å bygge studentboligblokker på ca. åtte etasjer over lokket på et p anlegg på ca. tre etasjer. Gjennom planprosessen har Sit endret dette ønsket til å gjelde to studentboligblokker på elleve og ni etasjer over et p anlegg på tre etasjer. Den maksimale byggehøyden på bakre blokk var ved førstegangs offentlig ettersyn satt til 195 m.o.h, mens den fremre var noe lavere (maks høyde 189 m.o.h.). Dette for å kunne realisere en løsning med til sammen 125 boenheter med 12 hybelenheter pr. etasje i den høyeste blokken. Dette utgjør et bokollektiv med felles kjøkken, stue osv. Mindre trapperom/heis til tak var tillatt over den angitte høyden. Sit foreslår nå å øke den maksimale gesimshøyden til 199,6 m.o.h for begge blokkene.

26 Figur 5. Fasadetegning, Code Arkitektur For å kunne ta stilling til om kommunen bør tillate så høye bygg i Røverdalen, har Code Arkitektur i etterkant av høringen laget illustrasjoner og 3D modeller til hjelp i denne vurderingen. Illustrasjonene er lagt ved saken. Figur 6. Studentboligblokker i Røverdalen maks. gesimshøyde 199,6 m.o.h. Code Arkitektur. Illustrasjonene viser at blokkene blir godt synlig fra Storgata helt nede fra Jernbanetorget, Øvre Torvgate, Hans Mustads gate og andre steder i byen. Bygningene vil ligge ca. tretten meter høyere enn den øverste av de eksisterende blokkene i Heimdals gate. Ved førstegangs offentlig ettersyn var de nye byggene lavere og fremre blokk var trappet ned. Dette gjorde inntrykket mer dempet og bebyggelsens høyde tilpasset seg landskap, terrengformer og omkringliggende blokkbebyggelse på en noe bedre måte enn det forslaget fra Sit nå gjør. Blokkene i Røverdalen gir noe skyggevirkning nedover mot byen og Heimdals gate. Hovdetoppen er en positiv faktor i byen, men kaster også betydelig skygge nedover mot sentrum, noe som gjør sentrum sårbar for nye bygg som tilfører mer skygge. Rådmannen vektlegger at den nye bebyggelsen ligger i et område hvor det allerede er blokkbebyggelse. Det er ønskelig å konsentrere bygningsmassen til by og sentrumsområder for å samordne bolig, areal og transportplanleggingen, og få en miljøgevinst ved dette. Prosjektet i