Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Alexandra Altermark / Dir. tlf.:

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Svein Erik Lund Arkitekter As Strandgaten BERGEN Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Alexandra Altermark / Dir. tlf.: AVSLAG PÅ SØKNAD Eiendom : Gnr 106 Bnr 73 Adresse : Mildevegen 20 Tiltakshaver Tiltaket : Jens Dankert Ekeland : Hovedombygging bolig Vi viser til søknad mottatt og tilleggsdokumentasjon mottatt , , og Det ble den avholdt møte med tiltakshaver i forbindelse med kommunens saksbehandling. 1. Søknaden gjelder: Hovedombygging av eksisterende bolig, i form av Ombygging av plan 2 Påbygg på eksisterende garasje / utvidelse av plan 2 Tilbygg i plan 1 Fasadeendringer av samtlige vegg,- og takflater Legalisering av stikkledning for vann, tilknyttet kommunalt vann-nett. Legalisering av biovak og etablering av borhull for spillvann til resipent Eksisterende areal er oppgitt til ca. 277 m 2 BRA. Ombygget areal i plan 2 utgjør til sammen 206 m 2 BRA, mens det i plan 1 er vist nytt areal på ca. 26,5 m 2 BRA. Det er oppgitt at tiltaket vil ha et samlet areal på 313,0 m 2 BRA, og at eiendommen vil ha en utnyttelse på 4,6%BRA etter endt ombygging. Tiltaket krever dispensasjon fra kommunedelplanens punkt 4.1 med hensyn til byggegrense mot sjø. Det er søkt om en slik dispensasjon. Tiltaket krever dispensasjon fra kommunedelplanens punkt 13 med hensyn til støy. Det er ikke søkt om en slik dispensasjon. Tiltakshaver ble orientert om kommuneplanens bestemmelser under møtet den , bygningsmyndigheten har følgelig ikke etterspurt en slik dispensasjonssøknad i forkant av vedtaket.

2 Det er videre søkt om fravik fra teknisk forskrift for romhøyde i plan 1, da oppholdsrom holder en høyde under 2,4 meter. Det er også søkt om fravik fra energikrav satt i forskrift, søker oppgir at det enkelte steder ikke er mulig å tilleggsisolere bygningsdeler, og at det kan oppstår enkelte kuldebroer. Bygningsmyndigheten tolker beskrivelsene som fravik fra TEK Krav til rom og oppholdsareal og 14-3 Minimumskrav til energieffektivitet. 2. VEDTAK Søknad om tillatelse til omsøkte hovedombygging avslås, jf. plan,- og bygningslovens 28-1 Krav til byggetomta og ubebygd areal. Omsøkte hovedombygging avslås videre med hjemmel i kommuneplanens arealdel 13 Støy, samt kommuneplanens arealdel 4.1 Byggegrense mot sjø Dispensasjoner Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 4.1 vedr. byggegrense mot sjø avslås, jf. plan- og bygningsloven Unntak fra byggteknisk forskrift Omsøkte fravik fra teknisk forskrift er ikke realitetsbehandlet i vedtaket da tiltaket avslås Ansvarsretter Følgende foretak godkjennes med ansvarsrett: Foretak Org.nr Godkjent Funksjon - tiltaksklasse Ansvarsområde SVEIN ERIK LUND ARKITEKTER AS Sentral SØK Tiltakslasse1 Ansvarlig søker 3. BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET 3.1. Planstatus Eiendommen er ikke regulert. I kommunedelplan for YTREBYGDA. KDP MILDEHALVØYA er eiendommen vist som boligområde, i byggerestriksjonssone mot sjø. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som bebyggelse og anlegg, og den ligger innenfor hensynssone for landskap / funksjonell strandsone, samt gul flystøysone Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og bekrefter at det ikke er mottatt noen merknader Krav til eksisterende byggverk, tiltaket vurdert forhold til pbl 31-2 Ombyggingsarbeidene søkes utført på en enebolig med sokkelleilighet. Bygningsmyndigheten har ikke lykkes i å gjenfinne dokumentasjon på bygget. Det er i søknaden oppgitt at bygget ble oppført i ca. 1938, bygget er senere utvidet og ombygget ved flere anledninger. Med unntak av tilbygg for garasje synes arbeider å ha funnet sted primært før Side 2 av 7

3 Det er ikke søkt om å etablere flere boenheter på eiendommen, omsøkte hovedombygging medfører i så måte ingen endring i forhold til dagens bruk. Plan,- og bygningslovens 31-2 sier imidlertid at ; På byggverk som er, eller brukes, i strid med senere vedtatt plan, kan hovedombygging ( ) bare tillates når det er i samsvar med planen. I utgangspunktet gjelder alle krav i lov, forskrift og arealplan med bestemmelser for tiltak etter pbl Forarbeidene til loven angir imidlertid at kravene gjelder så langt de er relevante. For hovedombygging kan dette utvides til å gjelde hele tiltaket, der lovens krav til bla. sikkerhet mot naturpåkjenning, uteareal og plassering må vurderes. (refr. H-1/10 pkt 16.2) Plan,- og bygningslovens 31-2 fjerde ledd åpner for å gi tillatelse også der det ikke er mulig å tilfredsstille de tekniske kravene i byggteknisk forskrift. Pbl 31-2 fjerde ledd adresseres ikke til forholdet mellom et omsøkt tiltak og bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan,- og bygningsloven. Tiltak som strider mot overordet plan må følgelig omsøkes med dispensasjon Støy Eiendommen ligger i gul flystøysone. Ansvarlig søker har fremlagt støyrapport fra Sweco datert Rapporten konkluderer med at boligen overholder krav til innvendig støy forutsatt at anvisninger gitt i rapporten følges opp under videre prosjektering og utførelse. Utendørs støy er beregnet til L den = 55,4dB. Gjeldende kommuneplan fastslår at utendørs oppholdsareal for bolig ikke skal ha støynivå over L den = 55dB. Hovedhensynet bak kommuneplanens bestemmelse punkt 13 er å forebygge helsemessige plager som følge av bl.a. flystøy. Kvalitetskrav til utearealer, herunder støyverdier, vil også gjelde i de tilfeller der eldre bygg rives og erstattes av nye, eller i sin helhet endres og oppgraderes gjennom en hovedombygging. Bestemmelsen skal sikre at fremtidens bygningsmasse, og samfunnsmessige investeringer i tilknytning til disse, anlegges på arealer der bl.a. fare for helseplager kan unngås. At man har anlagt støyfølsom bebyggelse i det aktuelle området i tidligere tider kan ikke åpne opp for at man fortsetter å gjøre dette også etter at faren for helsemessige plager er gjort kjent Krav til byggetomten og forholdet til pbl 28-1 Jfr plan,- og bygningslovens 28-1 kan byggegrunn bare bebygges dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur,- eller miljøforhold. Eiendommen er vist i kommunens aktsomhetskart med et beregnet ekstrem vannstandsnivå på 2,5-3,5 m.o.h. Det er søkt om hovedombygging i et bygg med innvendig gulv på kote +2,4. Krav til sikkerhet mot naturpåkjenning ved utvidelse og endring av eksisterende bebyggelse er de samme som for nybygg. Søknaden er følgelig supplert med flomrapport utarbeidet av rådgivende arkitekt. Det er anført at boligen er fundamentert på fjell, at sokkeletasjen er oppført med støpte gulv, og at boligens sokkeletasje trolig er beboelig om 100 år. Det er i flomrapporten ikke angitt sikkerhetsklasse for flom, jfr TEK andre ledd. Flomrapporten mangler også dokumentasjon på at største nominelle årlige sannsynlighet i tabell jfr. TEK andre ledd, ikke overskrides. Side 3 av 7

4 Bygningsmyndigheten kan ikke se at krav satt i TEK er tilstrekkelig dokumentert, og avslår følgelig tiltaket med hjemmel i pbl Vannforsyning og avløp Boligens to boenhetene er tilknyttet kommunalt vann-nett og slamavskiller med utslipp til resipent. Det foreligger tidligere uttaler fra VA-etaten i forbindelse med disse, refr. saksnummer , og Tiltakene er ikke fulgt opp med søknad etter plan,- og bygningsloven, det er følgelig søkt legalisering av stikkledning for vann, biovak og etablering av borhull for spillvann til resipent i foreliggende sak. Det er innhentet ny forhåndsuttalelse er datert med saksnummer Det er ikke mottatt tegninger som viser plassering av omsøkte anlegg i byggesaken, bygningsmyndigheten kan følgelig ikke realitetsbehandle anlegget. Ved en eventuell ny søknad må det vedlegges tegninger for plassering av VA-anlegget. Det vil også være en forutsetning av det foreligger private rettigheter dersom anlegget krysser annen manns grunn Andre uttalelser eller vedtak Grønn etat har gitt uttalelse datert Deres uttale går som følger; Vurdering Boligen ligger på en del av eiendommen som allerede er sterkt privatisert. Omsøkt ombygging vil basere seg på eksisterende bolig og vil ikke medføre at graden av privatisering vil endres. Vi kan heller ikke se at ombyggingen vil medføre konsekvenser for natur eller miljø. Det er for øvrig ingen spesielle registreringer i grøntkartet, Artskart, eller Naturbase. Konklusjon Tiltaket er i strid med det generelle byggeforbudet langs sjø. For å få dispensasjon er det krav om at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. PBL Etat for byggesak og private planer må ta stilling til om det her foreligger en overvekt av grunner som taler for at dispensasjon kan gis. Grønn etat vil ut fra grøntfaglige vurderinger, ikke frarå at det gis dispensasjon for det omsøkte tilbygget. Søknaden er sendt Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland Fylkeskommunen for uttalelse, det er ikke mottatt noen tilbakemelding. Vi gjør oppmerksom på at høringspartene kun har fått oversendt omsøkte dispensasjon fra KPA 4.1 Byggegrense mot sjø til uttale. Saken må følgelig oversendes på nytt under en eventuell klagebehandling Dispensasjon Tiltaket kommer i strid med kommuneplanens arealdel punkt 4.1 med hensyn til byggegrense mot sjø, det søkes om hovedombygging av en eksisterende bolig, inkludert tilbygg nærmere sjø enn 25 meter. Dispensasjon kan bare gis dersom verken hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Side 4 av 7

5 Hovedhensynet bak byggeforbudet langs sjø og vassdrag er å verne strandsonen mot byggetiltak og terrenginngrep for å sikre natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmennhetens interesser, samt å hindre at tilgjengeligheten til sjø og vassdrag reduseres. Byggegrense mot sjø er også satt med tanket på å sikre bebyggelse mot fare og ulempe som følge av naturpåkjenninger. Det følger av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven at plan og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for samfunnet, likeverd og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av omgivelsene. Søker begrunner søknad om dispensasjon med at eiendommen allerede er bebygget, det omsøkte arbeider knyttes til en generell oppgradering av eksisterende bygningsmasse. Tiltakene vil ikke endre graden av privatisering eller tilgang til sjø, og har følgelig ingen praktisk betydning for allmenheten. I denne konkrete saken er omsøkte dispensasjon vurdert opp mot krav satt i pbl 31-2; På byggverk som er, eller brukes, i strid med senere vedtatt plan, kan hovedombygging ( ) bare tillates når det er i samsvar med planen, samt lovens formålsparagraf 1-1 ; ( )Planlegging etter loven skal bidra til å samordne statlige, regionale og kommunale oppgaver og gi grunnlag for vedtak om bruk og vern av ressurser, til beste for den enkelte, samfunnet og fremtidige generasjoner. ( ) Omsøkte hovedombygging medfører i praksis et tilnærmet nytt bygg på ca. 300 m 2 BRA, plassert 0 meter fra sjø. Tiltaket vil videreføre en privatisering i strandsonen der det etter gjeldende lov skal tas særlig hensyn til natur,/ og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Det er ikke tilstrekkelig dokumentert at byggegrunnen har tilstrekkelig sikkerhet mot flomfare. Tiltaket vurderes til å vesentlig tilsidesette de hensyn bestemmelsene og lovens formålsparagraf skal ivareta. Fordelene ved å dispensere fra bestemmelsen vurderes til at eksisterende bygg i all hovedsak blir oppgradert ihht dagens energikrav. Dagens bygg vurderes også å få en bedre og mer samlet visuell fremtoning etter omsøkte hovedombygging. Ulempene vil være at det åpnes opp for vesentlige bygningsmessige investeringer i et område som etter gjeldende plan er vurdert uønsket, og potensielt uegnet, for byggetiltak. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene være klart større enn ulempene. 4. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Alexandra Altermark - saksbehandler Trond Haugen - gruppeleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Side 5 av 7

6 Kopi: Jens Dankert Ekeland, Mildevegen 20, 5259 HJELLESTAD Hordaland Fylkeskommune Regionalavdelinga, Postboks 7900, 5020 BERGEN Fylkesmannen i Hordaland, Postboks 7310, 5020 BERGEN Side 6 av 7

7 Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 7 av 7