Forslag til detaljregulering for Sandholt næringsbygg, Maura

Transkript

1 Nannestad kommune Forvaltning Arkivsak: 2013/ Arkiv: L12 Saksbehandlere: Anne Kathe Andresen og Anne Lise Koller Saksframlegg Utv.saksnr Utvalg Møtedato Plan- og utviklingsutvalget Forslag til detaljregulering for Sandholt næringsbygg, Maura Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til detaljregulering for Sandholt næringsbygg legges ut til offentlig ettersyn og høring i samsvar med Plan- og bygningsloven og 12-11, når følgende er innarbeidet i reguleringsbestemmelsene: a. Bestemmelse om minimumskrav om 2 etasjer for hele området i punkt 6.2. b. Bestemmelser vedrørende utforming av bygg og kvalitet på utearealer i punkt 4. Paul Glomsaker rådmann Rune Storstein kommunalsjef teknisk Vedlegg 1 Reguleringsplankart datert Reguleringsbestemmelser datert Planbeskrivelse 4 Risiko- og sårbarhetsanalyse 5 Diverse registreringer 6 Illustrasjonsplan 7 3D illustrasjon 8 3D bilde leiligheter - Sandholt Næringsbygg AS 8 3D bilde - Sandholt Næringsbygg AS 10 Innkommende merknader med kommentarer Andre dokumenter, som ikke er vedlagt Reguleringsplan for Maura sentrum: Varsel om planoppstart: Bakgrunn Kommunen mottok i september 2014 forslag til detaljregulering Sandholtgården, som er felt S04 i reguleringsplan for Maura sentrum. Planforslaget er utarbeidet av plankonsulent fra Romerike Arkitekter AS på vegne av forslagsstiller Sandholt Næringsbygg AS. Plan- og utviklingsutvalget vedtok å utsette saken i forrige møte , og ba samtidig administrasjonen om å komme med en innstilling i saken.

2 Forslagsstiller ønsker at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn og høring i uendret versjon. Saksutredning Forhold til gjeldende plandokumenter Området er avsatt til nåværende sentrumsformål og nåværende boligbebyggelse i kommuneplanen for Nannestad I gjeldende «Reguleringsplan for Maura sentrum», vedtatt , er området gitt betegnelsen S04 og regulert til bolig, forretning, kontor, med krav om detaljregulering (bebyggelsesplan). Fakta i saken Planområdet består av gnr.130, bnr.1, 4, 36, 54, 76, 82, 84, 127 og gnr.160, bnr.4. Planområdet er avgrenset av senterlinje fv.120 Mauravegen og senterlinje Holkebyvegen. Mot nordvest inngår hele Stensetgutua i planområdet. Størrelsen av planområdet er 16,2 daa. Eksisterende bebyggelse på planområdet består av en bensinstasjon (Esso Maura), ett næringsbygg i to etasjer (Sandholtgården), og to eneboliger. Topografi Den søndre delen av planområdet er flatt, C+207, mens den nordre delen har en svak stigning mot vest fra C+208 til C+210. Trafikk og adkomstforhold Hovedatkomsten til næringsdelen av området er fra fv. 120, Mauravegen. En sekundær adkomst/ avkjøring til bensinstasjonen går via Stensetgutua, og en tilsvarende sekundær adkomst for næringsbygget via Holkebyvegen. Boligeiendommene ligger begge med adkomst fra Stensetgutua. Hensikten med planen Formålet med detaljreguleringen er å legge til rette for et nytt næringsbygg i form av dagligvarehandel og bolig. Arealformål i planforslaget Bolig, bensinstasjon, forretning/ kontor/ tjenesteyting og forretning/ kontor/ tjenesteyting/ bolig. Illustrasjonsplan og illustrasjoner i 3D Vedlagte illustrasjonsplan, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viser en mulig utbygging innenfor rammer av uendret versjon av planforslaget. Illustrasjonsplanen viser i tillegg til eksisterende bensinstasjon og enebolig, nytt næringsbygg for dagligvarehandel plassert mot eksisterende kontorbygg og fortetning av boligområdet. Planprosessen Det ble avholdt oppstartsmøte Reguleringsarbeidene ble varslet i Romerikes Blad og Ullensaker Eidsvoll blad og lagt ut på kommunens hjemmeside. Varslingsbrevet til naboer og øvrige berørte parter ble sendt Frist for å komme med uttalelser til varsel om oppstart var I forbindelse med varsel om oppstart kom det 3 innspill fra offentlige instanser og 3 innspill fra naboer.

3 Vurdering Innkomne uttalelser til varsel om oppstart: Nedenfor gis en oppsummering av de enkelte uttalelser sammen med administrasjonens kommentarer. Forslagsstiller har kommentert de ulike uttalelsene i eget dokument (se vedlegg). Fylkesmannen i Oslo og Akershus, brev datert Uttalelsen viser til overordnede føringer, Fylkesmannens forventningsbrev av og «Nasjonale forventninger til kommunal og regional planlegging» av Administrasjonens kommentar: Administrasjonen mener at dette i hovedsak er ivaretatt i planforslaget. Akershus fylkeskommune, brev datert Denne tar for seg tema knyttet til medvirkning, samordnet areal og transportplanlegging, parkerings- og sykkelparkeringsbestemmelser, kulturminner, uteoppholdsareal, lekeplasser, barn og unges interesser i planlegging, ferdselsforbindelser for myke trafikanter og universell utforming. Administrasjonens kommentar: Administrasjonen mener punktene i hovedsak er svart ut, men registrerer at lekeplass er foreslått plassert rett nord for boligrekke på illustrasjonsplan. Statens vegvesen, brev datert Nevner det må gjøres en trafikkvurdering, vurdere avkjørselssanering, at frisiktsoner skal inn i planområdet og at det må være bestemmelser for tiltak som berører fylkesveg. Administrasjonens kommentar: Administrasjonen mener punktene er delvis svart ut. Grunneier av gnr. 130, bnr. 1 Hans E. Sundt, brev datert Nevner at Stensetgutua og en del arealer langs denne er del av eiendom gnr. 130, bnr. 1, dvs. hans eiendom. Administrasjonens kommentar: Stensetgutua er i dag privat og foreslås regulert til privat kjøreveg, dvs. en endring fra gjeldende reguleringsplan for Maura sentrum hvor denne vegen er regulert til offentlig kjøreveg. Grunneier av gnr. 130, bnr. 47 Tor Arne og Henny Moen, brev datert Er i dag allerede veldig plaget av støy fra Holkebyvegen. Ber om at det igangsettes støy- og svevestøvreduserende tiltak. Mener støv og støy vil øke betraktelig med butikk/ senter og ber derfor om dette blir tatt i betraktning i videre planlegging av utbygging. Administrasjonens kommentar: Administrasjonen mener at forslått tiltak ikke vil gi vesentlig økt trafikkbelastning på Holkebyvegen. Hovedatkomst til planområdet vil være fra fv.120. Grunneiere av gnr. 147, bnr. 14 M. Domarkas, gnr. 147, bnr. 209 F. Holstvold, gnr. 147, bnr. 219 M. Rødsrud og gnr. 147, bnr. 210 P. D. Danielsen, brev datert Representer de 4 nærmeste boligeiendommene som ligger på motsatt side av fv Er i utgangspunktet positive til utvidelse og fortetting som planlegges, forutsatt at tilknyttede eiendommer i tilstrekkelig grad skjermes for økt trafikk- og støybelastning. Har gjort en uoffisiell telling i 2009, som viser mer enn bevegelser per døgn. Nevner at områdene ved bensinstasjon og nærliggende parkeringsplasser også blir brukt til trimming av motorer og testing av løpskjøretøy, noe det er knyttet støy til, gjerne til langt etter midnatt. Administrasjonens kommentar: Tall fra Statens vegvesen viser at årsdøgntrafikk(ådt) for fv. 120 fra Maurakrysset og østover er på Støysonekart fra Statens vegvesen viser at boligene her ligger i gul støysone. Nordsiden av enebolig på gnr. 147, bnr. 14 ligger innenfor rød støysone.

4 Konsekvenser av planforslaget Konsekvenser i forhold til overordnede planer og mål: Arealformålene i planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel og reguleringsplan for Maura sentrum. I følge plankonsulent er plassering av dagligvaretilbud og fortetting av bolig gunstig ut fra RPR for samordnet areal- og transportplanlegging. Administrasjonen er delvis enig i dette. Plasseringen av tilbudet er godt, men utnyttelsen av området er lav. Å bygge næring i én etasje i et så sentrumsnært område må anses som lav fortetting og er derfor bare til dels i tråd med statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Planområdet er lokalisert i tilknytning til eksisterende og fremtidige sentrums- og boligområder. S04 har også en strategisk beliggenhet ved avkjøringen til Holkebyvegen fra Mauravegen. Utformingen av planen vil ha betydning for nærmiljøet og for helhetsinntrykket av Maura sentrum. Området S04 i «Reguleringsplan for Maura sentrum» har flere særegenheter: Det er innledningen/ avslutningen for sentrumsformål i gjeldende reguleringsplan Det har en strategisk plassering i krysset Mauravegen/ Holkebyvegen Det ligger sentralt med hensyn til offentlig kommunikasjon Det er allerede opparbeidet gang- og sykkelveger til planområdet fra Holkebylia og begge retninger langs fv Vedørende utnyttelse av området o BYA, bebygd areal, er «fotavtrykket» til byggene + parkering/ biloppstillingsplasser. Trafikkareal mellom biloppstillingsplassene inngår ikke i BYA. o TU, tomteutnyttelse, angir forhold mellom tillatt bruksareal og tomteareal. Denne betegnelsen brukes ikke lenger, men TU presenteres her, da den brukes i gjeldende reguleringsplan og den belyser utnyttelsen av området S04 har, jfr. reguleringsbestemmelsene for Maura Sentrum, et utbyggingspotensiale med; 1. Max BYA = 35 % 2. Max TU = 65 % 3. Max antall etasjehøyde = 3 Illustrasjonene til planforslaget legger opp til; 1. BYA = 54 %, gjennomsnittlig bebygd areal for hele S04 med parkering BYA = 39 %, gjennomsnittlig bebygd areal for hele S04, kun bygg uten parkering 2. TU = 53 % 3. Etasjehøyde = 1 for næringsdelen og 2 for boligene Beregningene over innebærer: 1. BYA overskrides med ca. 20 %. Plankonsulent har ikke synliggjort dette i planbeskrivelsen og det er heller ikke gjort noen vurderinger/ utredet konsekvensen av en så betydelig økning av % BYA. Administrasjonen ønsker å gjøre oppmerksom på at en så stor økning av % BYA innebærer at bygningsmasse og parkering beslaglegger en større andel av området enn reguleringsplanen for Maura sentrum legger opp til. Økningen av % BYA går på bekostning av andre formål som kan være viktig for et sentrumsområde; eksempelvis et lite torg, et lite grøntareal med rom for en benk, en møteplass osv. Dette er områder som får et sentrumsområde til å «leve», og ikke bare bestå av harde flater. Ved en eventuell påbygging av bygningsmassen, slik den er foreslått i illustrasjonsplanen, vil det ikke være rom for uteoppholdsarealer eller flere parkeringsplasser på bakkenivå. Dersom dagligvareforretningen bygges slik prosjektet er forelagt administrasjonen, vil det heller ikke i ettertid være mulig å bygge en parkeringskjeller.

5 2. TU i illustrasjonsplanen ligger 12 % under det tillatte i reguleringsplanen for Maura sentrum. Differansen tilsvarer ca m². Det vil si at det er tillatt å ha en større bygningsmasse i høyden og dermed utnytte området bedre. Administrasjonen mener at beliggenheten til S04 tilsier at området bør utnyttes bedre i høyden. Det vil da gis mulighet for større utvikling av for eksempel nærings- og kontorlokaler enn det illustrasjonsplanen legger opp til. Selv om bestemmelsene i planforslaget åpner for en bedre utnyttelse i høyden, er målet med reguleringen at dagligvareforretningen bygges slik illustrasjonsplanen viser, altså i 1-etasje. 3. Etasjeantall henger sammen med kulepunkt over, TU. Oppsummering Planområdet har en strategisk beliggenhet i forhold til utvikling i området, og utformingen vil ha betydning for nærmiljøet og helhetsinntrykket av Maura sentrum. I planforslaget åpner reguleringsbestemmelsene for maks byggehøyde på 11 m. Illustrasjonsplanen viser en 1-etasjes dagligvareforretning, slik at byggehøyden i så måte ikke vil bli utnyttet maksimalt. I ettertid vil det heller ikke være mulig å bygge på en etasje til, da konstruksjon ikke vil være beregnet for dette, samt at det vil være nødvendig med parkeringskjeller for å innfri parkeringsdekning ved en utvidelse. Administrasjonen mener derfor at det bør innarbeides reguleringsbestemmelse om minimumskrav om to etasjer for hele området i punkt 6.2. Dette vil gi en høyere tomteutnyttelse av området, og det kan muliggjøre et større tilbud til kommunens innbyggere, kanskje i form av et treningssenter, et spisested, en butikk og/eller kontor. Det kan ta lengre tid å få realisert dette, men administrasjonen mener Maura som tettsted vil være tjent med høyere tomteutnyttelse enn det illustrasjonsplanen legger opp til på et så attraktivt område. Administrasjonen vil også få frem at innsendt reguleringsforslag er vurdert til å ligge innenfor gjeldende lovkrav, kommuneplanens arealdel og formålene i gjeldende reguleringsplan for Maura sentrum. Plassering av dagligvaretilbud og fortetting av bolig er gunstig ut fra RPR for samordnet areal- og transportplanlegging, og plassering av tilbudet mener administrasjonen er god. Selv om utnyttelsen er lav, så er det å anse som innenfor gjeldende regelverk og planbestemmelser å legge planen ut på høring slik den foreligger fra plankonsulent. Et minimumskrav om å bygge i 2 etasjer er i så måte ikke noe man er pliktig til å vedta. Illustrasjonsplanen viser mange grå flater. Dette er generelt uheldig dersom man ønsker et «levende sentrum». Administrasjonen vurderer at det skal legges vekt på å skape gode uterom som skal innby til aktiv bruk, da det er bebyggelse som lager rammer og skaper uterom. Administrasjonen anbefaler derfor at det bør innarbeides reguleringsbestemmelse vedrørende estetikk som omhandler både bygg og uteområder. Dette bør gjøres ved å ta inn et nytt punkt under fellesbestemmelsene. Økonomiske konsekvenser