Eidsvoll kommune Kommunal forvaltning

Transkript

1 Eidsvoll kommune Kommunal forvaltning Arkivsak: 2014/ Arkiv: Saksbehandler: Odd J. Sandholt Dato: Saksframlegg Utv.saksnr Utvalg Møtedato Utvalg for næring, plan og miljø Kommunestyret Detaljreguleringsplan for Linnerudgården, Råholt - gbnr. 138/55 og 138/160 Rådmannens innstilling I medhold av plan- og bygningsloven vedtar Eidsvoll kommune detaljreguleringsplan for Linnerudgården, Råholt gbnr. 138/55 og 138/160. SAKSUTREDNING 1. Saksopplysninger Bakgrunn for saken Hensikten med planarbeidet er å omregulere eiendommene med gbnr. 138/55 og 160 til kombinasjon bolig/forretning/tjenesteyting for økt utnyttelse av eiendommene. I tillegg vil tilgrensende vegareal innlemmes i planen. Reguleringsplanforslaget legger til rette for høy arealutnyttelse. Planens samlede areal er ca. 5 daa, tiltakshaver er AMIBO Eiendom AS. Plankonsulent er Feste Kapp AS. Planområdet grenser i vest mot Fv.501 Trondheimsvegen, mot Bønsmovegen i sør og mot eksisterende boligbebyggelse i nord og øst. Planområdet består av et bygg for næring/tjenesteyting, et boligbygg samt en garasje/uthus. Store deler av planområdet er i nord benyttet til parkeringsareal. Vestsiden av Fv.501 Trondheimsvegen er i kommuneplanen avsatt til fremtidig forretnings-/sentrumsformål samt offentlig formål. Det er i dag adkomst til planområdet fra Bønsmovegen sør i planområdet, med tilknytning til Fv.501 Trondheimsvegen. Trondheimsvegen har fartsgrense 50 km/t og ÅDT på Bønsmovegen er relativt lite trafikkert da gjennomkjøring ikke er tillatt. I tillegg finnes det en gang- og sykkelveg langs fylkesvegen vest for planområdet. Dagens interne veg deler planområdet i to. Det er i forbindelse med Lensmannskontoret tidvis utrykning fra underetasjen på næringsbygget, men dette er i et meget begrenset omfang. Utrykningskjøretøyene kommer da direkte ut i vegbanen, som også benyttes av beboere innenfor og nord for planområdet. Det stipuleres at utrykning med bruk av varslingsutstyr skjer i snitt 2-3 ganger per uke.

2 Planstatus Kommuneplan: Utsnittet er hentet fra den gjeldende Kommuneplanen for Eidsvoll kommune, der planområdet er markert med rød linje. Gjeldende arealdel av kommuneplanen ble vedtatt Reguleringsplan: Det eksisterer en reguleringsplan fra 1986 Råholt sentrum, del 1, som i stor grad berøres av reguleringen. I tillegg finnes en reguleringsplan fra 2006 Hoberg, som i noen grad berøres av reguleringen. Formål som blir berørt i begge planene er nåværende boligbebyggelse, der ny reguleringsplan vil erstatte deler av disse. RP Hoberg Planområdet RP Råholt sentrum, del 1 2

3 Planområdet har en sentral plassering, og det er korte avstander både til barnehager, skoler og fritidsaktiviteter. Det finnes en rekke tilbud i nærmiljøet til planområdet. Råholthallen og Råholt Bad er lokalisert ca. 300 meter vest for planområdet. Det er gode bussmuligheter med avganger hver halvtime ca. 100 meter vest for planområdet. I tillegg ligger Eidsvoll Verk stasjon ca. 500 meter nord for planområdet, med flere avganger for både buss og tog. Fv. 501 Trondheimsvegen er en vesentlig støykilde. Planområdet befinner seg i tillegg innenfor Flystøysone I (50-60dBA). Det er utarbeidet en støyanalyse som viser at en betydelig del av planområdet ligger i gul støysone, samt at området mellom eksisterende bebyggelse og Fv.501 Trondheimsvegen ligger i rød støysone med dagens trafikk. Med framskrevet trafikk til 2033 og uten støydempende tiltak vil støybildet forverres noe. Det vil være behov for støydempende tiltak i form av støyvegg, som vil ha god effekt for uteoppholdsområder og bygg. For detaljer vises til vedlegg 6 Støyanalyse. Se også vedlegg 4, ROS-analyse. Planområdet befinner seg under marin grense og består av løsmasser i form av breelvavsetning. Det skal i forbindelse med utbygging/byggesak foretas en geoteknisk undersøkelse av grunnforholdene av fagkyndig. Dette i samsvar med krav i kommuneplanen. Eventuelle anbefalinger som følge av vurderingen skal etterfølges. Planprosessen Oppstartsmøte ble arrangert med Eidsvoll kommune Oppstarten ble varslet i aviser og til fylkeskommunale- og statlige etater Planforslaget ble behandlet i utvalg for næring, plan og miljø , og vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn. Grunneiere, naboer og offentlige instanser ble varslet ved brev, datert , og allmenheten gjort kjent med planforslaget ved annonse i lokalavisen. Frist for merknader var satt til Det kom inn 4 merknader, 3 fra offentlige instanser og 1 fellesuttalelse fra naboer: Statens vegvesen, Akershus fylkeskommune og Fylkesmannen i Oslo og Akershus hadde ingen innvendinger til planforslaget. Fellesuttalelsen fra naboer gir uttrykk for at man ikke ønsker en så stor utvidelse av næringsarealet, og heller ikke ønsker så høy boligbebyggelse som foreslått. Merknadene følger saksdokumentene. Kommentar: Utvidelsen av næringsarealet er i hovedsak begrunnet med økt arealbehov for lensmannskontoret, og en anser det som viktig at når det først er akseptert lokalisering på denne eiendommen, at forholdene legges best mulig til rette. Det vil bli en vesentlig bedring av trafikksikkerheten ved at planen nå inneholder fortau langs Bønsmovegen fram til avkjørselen. Planen legger også til rette for boliger i den sentrale delen av Råholt, med korte avstander til forretninger og kollektivtrafikk. Dette vil være i samsvar med de overordnede mål for utvikling av tettstedene i kommunen. Beskrivelse av planforslaget Det legges opp til ivaretakelse av eksisterende bygning for næring/tjenesteyting nordvest i planområdet. Den eksisterende bygningen benyttes i dag til tjenesteyting i form av lensmannskontor. Det resterende arealet planlegges benyttet til bolig og næringslokaler, samt nødvendig parkering. Nedenfor beskrives hovedtrekkene i planen: Parkering: Hoveddelen av parkering tilknyttet boenhetene skal dekkes gjennom parkeringskjeller, mens parkering tilknyttet lokaler for næring/tjenesteyting/forretning og besøkende vil etableres på terreng i nærhet av de respektive lokalene. Uteoppholdsareal: Planforslaget legger opp til at det skal avsettes minimum 25 m2 uteoppholdsareal per boenhet. Dette skal fordeles med minimum 6 m2 til privat uteopphold, og minimum 12 m2 til felles uteoppholdsareal. Av areal avsatt til felles uteopphold, skal det anlegges en felles uteplass på 3

4 minimum 50 m2 som inneholder lekeapparater og sittemøbler. Private uteoppholdsplasser kan dekkes gjennom balkonger/terrasser og/eller andre uteplasser på bakkenivå. Felles uteoppholdsareal kan løses ved etablering av takhager på ny bebyggelse dersom det ikke lar seg gjøre på bakkeplan eller i tillegg for den del. Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse (BK): BK reguleres til konsentrert småhusbebyggelse, hvor det tillates bebyggelse inntil 3 etasjer. For området er maksimal % BYA = 45 %, og minimum % BYA = 15 %. Kombinert bebyggelse og anleggsformål næring/tjenesteyting (N/T) N/T reguleres til bebyggelse benyttet til næring/tjenesteyting, og eksisterende bebyggelse i området planlegges ivaretatt. For området er maksimal % BYA = 50 %, og minimum % BYA = 15 %. Sentrumsformål(SE): SE reguleres til forretning/bolig/tjenesteyting, hvor det tillates bebyggelse inntil 3 etasjer med forretning/tjenesteyting i 1-etasje og boliger i etasjen/ene over. For området er maksimal % BYA = 50 % og minimum % BYA = 15 %. Det sikres god tilgjengelighet for alle, gjennom vektlegging av prinsipper for universell utforming ved planlegging og gjennomføring av tiltak. TEK 10 legges til grunn for planforslaget. Planforslaget vil medføre noe økt trafikk innad og til/fra planområdet. Intern atkomstveg oppgraderes i forbindelse med utbyggingen. Den eksisterende forbindelsen fra planområdet og til gang-sykkelvegen langs Fv. 501 Trondheimsvegen ivaretas og det skal i tillegg etableres fortau langs Bønsmovegen. Dette bidrar til å skape en tryggere og mer oversiktlig trafikksituasjon, noe som er spesielt viktig med hensyn til at vegen også vil benyttes ved utrykning fra Lensmannskontoret. I henhold til Rammeplan for avkjørsel, er Fv. 501 Trondheimsvegen registrert med holdningsklasse «streng». Utbygging av planområdet vil ikke medføre endring av fylkesvegen, men konsekvens i form av et noe økt antall brukere som følge av fortettingen. Siktforholdene for krysset Bønsmovegen/Tormod Knutsens veg og for krysset Fv.501/Bønsmovegen er ivaretatt gjennom planbestemmelsene og sikringssoner i plankartet. I forbindelse med utbygging av planområdet etableres støyvegg mot Fv.501 Trondheimsvegen, noe som bidrar til å forbedre støyforholdene innenfor planområdet betraktelig, både i forhold til dagens støysituasjon og fremskrevet støysituasjon for For ytterligere informasjon om planforslaget vises det til vedlagt planbeskrivelse. 2. Vurdering I henhold til kommunedelplan for Råholt-Sagmoen, skal det i boligområder avsettes felles utearealer for lek og opphold med min. 50 m2 per bolig, hvorav det innenfor en avstand på meter fra hver bolig skal anlegges en nærlekeplass på minimum 100 m2. I tillegg skal det avsettes 25 m2 per boenhet for leilighet til privat uteoppholdsareal. Planforslaget legger opp til høy utnyttelse av et allerede utbygget område med kort avstand til daglige gjøremål og kollektivtransport, i tråd med prinsippene i Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging (RPR SATP). En rekke krav for utvikling av et område skal sammenstilles i en slik prosess som dette, og kan gi begrensede muligheter for uteoppholdsarealer. Det er kort avstand både til lekearealer ved barnehager og skoler, samt tilgang til flerbrukshall, svømmehall og friluftsområde. Det vurderes derfor å ikke være behov for etablering av nærlekeplass innenfor planområdet. Grøntstruktur med tilhørende gangnett i tilknytning til Kjeldalsbekken, i underkant av 100 meter sør/sørvest for planområdet, samt kulturminner, SEFRAK bygninger og Pilegrimsleden ca. 150 vest for planområdet er rekreasjonsverdier i umiddelbar nærhet til planområdet. Nærheten til disse kvalitetene, samt korte avstander til barnehage og skole legger godt til rette for beboernes bruk av disse og således muliggjør et lavere krav til uteopphold enn det kommuneplanen krever. Eksisterende gang- og sykkelvegtraseer langs Fv. 501 Trondheimsvegen, etablering av nytt fortau langs Bønsmovegen samt nærhet til sentrumsformål og kollektivknutepunkt reduserer behovet for bil og virker positivt på folkehelsen. Ved ivaretakelse av den eksisterende atkomstvegen sikres enkel tilgang til eiendommer i nord, til næringsvirksomhet/tjenesteyting 4

5 samt ny boligbebyggelse. Det sikrer på samme tid størst mulig andel grøntstruktur innenfor planområdet, noe som gir en god overgang mellom eksisterende boligbebyggelse og lokaler til tjenesteyting/næring. Det skal også etableres fortau langs Bønsmovegen, noe som vil sikre trygg atkomst til planområdet samt bedre tilgjengelighet og sikkerhet for myke trafikanter. 3. Alternativer Andre alternativer er ikke vurdert. 4. Konklusjon Planforslaget synes godt gjennomarbeidet og legger til rette for en videreføring og nødvendig utvidelse av lensmannskontoret. Planen legger opp til ca 500m2 nye forretningslokaler og ca 2800m2 boligareal i den sentrale delen av Råholt. Det er positivt for Råholt at lensmannen holder til i sentrum både med tanke på tilstedeværelse og arbeidsplasser i sentrum. Rådmannen anbefaler at detaljreguleringsplanen vedtas. Vedlegg som følger saken: 1. Plankart 2. Reguleringsbestemmelser 3. Planbeskrivelse utarbeidet av Feste Kapp AS 4. Saksframlegg ved 1.gangs behandling 5. ROS-analyse 6. Vurdering av naturmangfold etter naturmangfoldsloven Støyfaglig vurdering 8. Innkomne merknader Utskrift av behandlet sak sendes til Feste Kapp AS 5