FORSLAGSTILLERS PLANBESKRIVELSE Datert: Revidert

Transkript

1 arkitektkontoret ABO as FORSLAGSTILLERS PLANBESKRIVELSE Datert: Revidert REGULERINGSPLAN FOR Breiviksveien/Ellerhusens vei, gnr 168 bnr 1121, 1125, 1126, 1127 og 1128 BERGEN KOMMUNE Bergenhus bydel, Ytre Sandviken,

2 INNHOLDSFORTEGNELSE 1. SAMMENDRAG 3 2. NØKKELOPPLYSNINGER 4 3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET 4 4. PLANPROSESSEN 5 5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER 6 6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) 8 7. UTREDNING I HHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET UTTALELSER OG MERKNADER FORSLAGSSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR 35 Side 2 av 35

3 1. SAMMENDRAG Planområdet ligger i Ytre Sandviken i Bergenhus bydel. Planområdet er ca. 52 daa og gjelder Merinobygget og næringseiendommene langs Breiviksveien og Ellerhusens vei, frem til vegkrysset mellom Fagernes og Ellerhusens vei. Hensikten med planen er å omdisponere eldre industri- og /næringsområde til kombinert formål bolig/næring der næringsformål blir opprettholdt i de nederste etasjene. I tillegg tilrettelegger planforslaget for en offentlig allmenning fra Merinobygget og sør til det verneverdige Pudretthuset og sjøkanten i Breiviken. Planen kan gjennomføres i flere byggetrinn. Krysset Helleveien/Breiviksbakken må imidlertid utbedres med eget venstresvingefelt i Helleveien. Tiltaket ligger utenfor planområdet men må være på plass før gjennomføringen av planen/deler av planen. Beboerparkering skal skje i underetasje/under bakkenivå og i parkeringsanlegg i fjell. Eksisterende grøntområder skal i all hovedsak bevares. Grøntområdet som strekker seg til sjøen, sør for veien Fagernes er regulert til friområde. I kommuneplanens arealdel er planområdet avsatt til senterområde og byggeområde. Merinobygget og området sør for dette inngår ellers i kommunedelplan for Sandviken Fjellsiden Nord. Merinobygget og parkeringsplassen sør for bygget er avsatt til offentlig formål. Området lenger sør er avsatt til næring og veg/gangareal. Grøntområdet sør for vegen Fagernes er avsatt til friområde, og det er vist grønnkorridor fra friområdet og mot øst. I reguleringsutkastet er Merinobygget regulert til kombinert formål bolig/næring/offentlig. De øvrige byggeområdene er kombinert formål bolig/næring. På tross av nevnte forskjeller må en kunne si at foreliggende planforslag viderefører intensjonene i kommunedelplanen. Naboeiendommene sør for planområdet blir i dag benyttet til industri/næring. Det ble av grunneier startet opp et separat reguleringsarbeid for denne eiendommen, med formål bolig evt. i kombinasjon med næring. Dette arbeidet er senere avsluttet i det grunneier ønsker å videre næringsdriften på eiendommen. På østsiden av Breiviken grenser planen til Jæger Brygge. På høydedraget øst for planen ligger Norges Handelshøyskole samt noe boligbebyggelse og Biskopshavn Kirke. På høydedraget på Fagernes er det boligbebyggelse. Planområdet ligger i et dalsøkk mellom høydedraget på Fagernes og området til NHH. Området er lite eksponert, men sees ovenfra fra tilgrensende høydedrag og i en viss grad fra Byfjorden sør for Breiviken. I området vest for Fagernes og Biskopshavn, er det i dag ikke mulig å se noen av næringsbyggene i Breiviken. Planforslaget legger opp til sanering av noen avkjørsler i Breiviksveien, Ellerhusens vei og vegen Fagernes. I dag har bnr og 1127 adkomt både fra Ellerhusens vei og Fagernes. I reguleringsforslaget utgår avkjørslene til vegen Fagernes. Det vil fremdeles bli tillatt noe kantparkering langs Breiviksveien, der forholdene og planen legger til rette for dette. For området nord for Merinobygget tillates bygg på 3 og 4 etasjer. Byggene vil trappe seg nedover mot Breiviken i samsvar med gjeldende terreng. Merinobygget er planlagt med 7 etasjer, mot 5 i dag. De to nye byggene sør for Merinobygget mot sjøen er planlagt med henholdsvis 6 og 7 etasjer, der det laveste ligger nærmest sjøen. Ytre Sandviken kloakkrenseanlegget ligger i fjellet under høydedraget ved NHH. Fra renseanlegget krysser det ledningsanlegg fram til utslippsarrangement ved sjøen. Utslippsarrangementet er lagt inn i reguleringsplanen som spesialområde (S1). Plasseringen av byggeområdene er innpasset i forhold til utslippsledninger fra renseanlegget. Side 3 av 35

4 I planforslaget som ble lagt ut til offentlig ettersyn var det medtatt ny barnehage i vestfløyen i Merinobygget med uteområdet til barnehagen i grøntområdet på Fagernes. Etter nye opplysninger fra fagetaten, er det ikke lengre ønskelig å etablere en barnehage innefor planområdet. Barnehagen er derfor tatt ut av planen og deler av tidligere byggeområde ved Merinobygget er nå omdisponert som del av offentlig friområde ved at friområdet er utvidet. 2. NØKKELOPPLYSNINGER Bydel Bergenhus Gårdsnavn (adresse i sentrum) Breiviksveien / Ellerhusensvei Gårdsnr./bruksnr. 168/1119, 1121, 1122, 1125, 1126, 1127, 1128 og 1150 Gjeldende planstatus (regulerings- /kommune(del)pl.) Kommunedelplan for Sandviken og Fjellsiden Nord Forslagstiller Grunneiere (sentrale) Plankonsulent Ny plans hovedformål Planområdets areal i daa Ant. nye boenheter/ nytt næringsareal (BRA) Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o. l.) Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) Konsekvensutredningsplikt (j/n) Strand AS Bergen kommune, Breiviken 2 KS, Breiviken Eiendom AS, Breiviksveien 44 AS, Norsk stålpress AS, Breiviken 12 AS ABO Plan & Arkitektur Bolig/Næring/Offentlig formål, friområde ca. 50 daa. 291 nye boenheter, hvorav ca. 130 hybler Omregulering av tidligere nærings- /industriareal til kombinert formål bolig/kontor/lager. Miljø- og trafikkforhold. nei nei Kunngjøring oppstart, dato Fullstendig planforslag mottatt, dato Informasjonsmøte avholdt.(j/n) nei 3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET Bakgrunn Arbeidet er startet opp etter ønske fra grunneierne om å omdisponere eksisterende næringslokaler til boliger i kombinasjon med næring og offentlig formål. Dette fordi det meste av tidligere næringsvirksomheter nå er opphørt eller flyttet til mer egnede lokaliteter. Intensjonen med planforslaget Målsettingen med planforslaget er å utvikle de gamle næringslokalene i Breiviksveien og Ellerhusens vei til boligformål kombinert med lettere næringsformål (kontor/lager), samt etablere noen nybygg. Eksisterende grøntområde sørvest i planområdet vil bli bevart. Størstedelen er foreslått regulert til friområde, mens nordre del inngår i byggeområdet og er Side 4 av 35

5 foreslått som felles uteområde for nye boliger. Eksisterende areal som grenser til sjøen innerst i Breiviken, vil bli opparbeidet til en allmenning som avsluttes mot sjøen i en kaifront. Det må utarbeides detaljplan for dette området i samarbeid med Grønn Etat. Innenfor dette området ligger den gamle Pudrethuset, som er et teknisk kulturminne. Pudretthuset er foreslått regulert til allmennyttig formål/bevaring av bygning, og kan for eksempel benyttes til forsamlingshus for nærområdet. Breiviksveien er vist som tofeltsveg med langsgående parkering og krysset Breiviksveien/Breiviksbakken/Ellerhusens vei er strammet opp i forhold til dagens situasjon. Fra Merinobygget er det vist gangbro over Breiviksveien som videreføres inn i fjellet fram til en vertikal kommunikasjonsakse som fører opp til handelshøyskolen. Det er under planlegging ny bybane mellom Bergen sentrum og Åsane sentrale deler. Det foreligger to aktuelle trasèalternativ som berører nærområdet til Breiviken. Det ene alternativet ligger delvis i tunnel og noe i dagen i hellingen vest for NHH. Det andre alternativet ligger i tunnel under NHH. I begge alternativ er det vist bybanestopp like nord for NHH. Førstnevnte trasèalternativ på vestsiden av NHH, krysser nevnte gangtunnel/gangforbindelse til NHH med en overdekning på ca. 6-8 meter fjell i forhold til taket i gangtunnelen. 4. PLANPROSESSEN Planarbeidet ble varslet ved brev av og annonse i BT og BA av samme dato. Ved fristens utløp den er det rettidig mottatt 15 merknader fra offentlige instanser og 11 private merknader. I etterkant av fristen er det mottatt to merknader i tillegg fra offentlige instanser. Et planforslag datert har vært til vurdering hos kommunens fagetat, Etat for byggesak og private planer. Forslaget er bearbeidet en del som følge av de innspill som fagetaten har oversendt i sitt brev av Blant annet er et byggeområde (tidligere B/N-1) - i grense mot bnr. 1123, tatt ut av planen i det dette området ikke kan bebygges så lenge nåværende industriell virksomhet opprettholdes på bnr (lagring av kjemikalier etc). Det har gjennom den lange planprosessen ikke lykkes å finne realiserbare planløsninger som fagetaten har kunnet sluttet seg til. I fagnotatet i forbindelse med behandling av planforslaget 1. Gang, mener fagetaten at forslagstiller ikke har problematisert og diskutert langt nok plangrepet om transformasjon og anbefaler av den grunn ikke å utlegges saken til offentlig ettersyn. Etter krav fra forslagstiller og tiltakshavere i området, ble fagnotatet og sakens dokumenter lagt frem for Byråd for byggesak og bydeler som den behandlet saken administrativt og fattet følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2, første ledd, første punktum, legges følgende forslag til vesentlig reguleringsendring ut til offentlig ettersyn: - Bergenhus bydel; Breiviken/Ellerhusensvei, gnr. 168, bnr. 1121, 1125, 1126, 1127 m.fl. Plan nr , vist på plankart sist datert Tilhørende bestemmelser sist datert Planforslaget lå deretter ute til offentlig ettersyn i tiden Det kom da inn 17 uttalelser fra offentlige instanser og 16 private merknader. En oppsummering av merknadene med forslagstillers kommentarer, fremgår av eget notat Etter den offentlige høringer er flere forhold endret i planforslaget og bestemmelsene til planen. På bakgrunn av dette ble den avholdt merknadsmøte hvor både merknader og forslag til endringer i planforslaget ble gjennomgått. I etterkant av dette er det mottatt referat fra Side 5 av 35

6 merknadsmøtet med fagetatens konklusjoner på fremlagt planmateriell. Kort oppsummert er etatens konklusjon som følger: A): Fagetaten er positiv til: o transformasjon av området fra offentlig formål og næring(kontor/lager/industri) til formålene næring og bolig. o at forhold mellom bolig/næring i revidert planforslag synes å dreie seg mot en overvekt av næring. o at høyder på flere av byggene nå er redusert. Fagetaten mener likevel fortsatt at planprosessen ennå ikke har funnet de rette svar for dette området. Vi finner at planforslaget ikke tar nok hensyn til overordnet grønnstruktur i området eller ivaretar i stor nok grad barns og unges interesser. B): Før endelig forslag kan behandles med positiv anbefaling må følgende, eller fagetatens vurdering, være på plass: Høyder: Etasjeantallet på Merinobygget må reduseres med 1 etasje. Etasjeantall/høyder på mellombyggene, a) mellom B/K 1 og B/K 2 og b) mellom B/K 1- B/K/L-1, må reduseres til 2 etasjer. Gjennom denne reduksjonen ønsker vi en ytterligere dreining mot næring. Uteareal: Fagetaten vil ikke kunne anbefale en plan som går ut over kriteriene til S8; maks utnytting % Tu =200, maks 5 etasjer og maks høyde 16 meter. Muligheten for å bruke offentlige områder som erstatning for private fellesareal ligger ikke umiddelbart i kriteriene for S8. Barnehage: Fagetaten vurderer barnehagebehovet pr i dag, uten ytterligere utbygging, til å være tilfredsstillende dekket i dette området. Med den utbygging som her er vist mener vi at potensialet som ligger i de eksisterende barnehagene ivaretar behovet. Barns interesser, barnehageformål og overordnet grønnstruktur: Barnehageformålet versus friområde; Det grønne arealet vest for Merinobygget ønsker fagetaten omdisponert til Friområde, Barnehagen tas ut av planen. Offentlig torg: Fagetaten kan ikke se at diskusjon rundt torget (OT 1-3 og B/K/F 1 og 2) er ferdig avklart mht omfanget. Gangbroforbindelse til NHH: Viste situasjon kommer i konflikt med fremtidig bybane. Fagetaten ser et potensial i et fremtidsperspektiv. Her må det avklares mot både NHH og bybanen. Gang-/sykkelforbindelse Fagernes/Breiviksveien: Denne må sikres i plan. Fagetaten mener det ikke lengre er nødvendig å innpasse en barnehage i dette planområde. Dette har ført til endringer i planforslaget. Deler av barnehagetomten er nå omdisponert til friområde i samsvar med fagetaten anbefaling; men mesteparten inngår fortsatt som byggeområde. Det er heller ikke gjennomført ytterligere reduksjoner i byggehøyder; men gangforbindelsen Fagernes / Breiviksveien er sikret i planen og bestemmelsene. Tiltakshavere og forslagstiller ønsker planforslaget lagt fram til 2. gangs behandling på dette grunnlaget. 5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER Området er i gjeldende arealdel til kommuneplan disponert til senterområde (gjelder området fra Breiviken til og med Merinobygget) og nåværende byggeområde. Sydligste del av planområdet fra og med Merinobygget, inngår også i kommunedelplan for Sandviken og Fjellsiden nord (plannr ). Denne er meldt oppstart for en rullering av planen. Dette arbeidet er så langt vi vet ikke videreført i særlig grad. I gjeldende kommunedelplan, er Merinobygget og eksisterende parkeringsareal sør for bygget Side 6 av 35

7 avsatt til offentlig formål. Området lenger sør er avsatt til næringsformål. Arealet som grenser til sjøen innerst i Breiviken, er vist som vei-/gangareal og det gamle pudretthuset har status som verneverdig bygning. Grøntområdet er vist som friområde. Området nord for Merinobygget er uregulert. I kommunedelplanarbeidet for Bergen Indre havn inngikk Breiviken innledningsvis. I det vedtatte planforslaget er imidlertid ikke området i Breiviken medtatt. Plangrensen for denne kommunedelplanen, inkluderer og avsluttes ved Nyhavn. Det finnes en reguleringsplan for planområdet fra Denne er ikke egnet for videre utvikling av området. Reguleringsforslaget grenser til stadfestet reguleringsplan for Breiviken 1 (Jæger brygge, plannr ), som er regulert til boligformål. Utsnitt fra Kommunedelplan, Sandviken Fjellsiden Nord. Side 7 av 35

8 6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) Planområdet er på ca. 50 daa og gjelder del av kommunale eiendommer nederst i Breiviken, Merinobygget og næringseiendommene langs Breiviksveien og Ellerhusens vei frem til veikrysset mellom Fagernes og Ellerhusens vei. Eiendommene brukes i dag til næringsformål av ulik art. Det er 5 hovedbygg innenfor planområdet: 1. Ellerhusens vei 6, gnr 168, bnr Bygget har vært brukt som lagerbygning og kontorlokaler for Til Bords-kjeden. Virksomheten er flyttet.. Adkomst for varetransport fra Ellerhusens vei, mens adkomst til kontordel er fra veien Fagernes Fagernes Ellerhusens vei 2, gnr. 168, bnr Industribygg med adkomst for varetransport både fra veien Fagernes og Ellerhusens vei. Produksjon er flyttet til utlandet. 3. Breiviksveien 44, gnr. 168, bnr Industribygg med parkering på tak. Adkomst fra Breiviksveien. Bygget er tidligere godkjent i 4 etasjer + underetasje. Benyttes i dag til parkering og bilsalg. 4. Breiviksveien 42, gnr. 168, bnr Næringsbygg med adkomst fra Breiviksveien. Store deler av bygget er disponert til lagerhotell 5. Breiviksveien 40 (Merinobygget), gnr. 168, bnr Lager og kontorbygg som bl.a brukes av Handelshøyskolen.. Adkomst fra Breiviksveien og Breiviken. Sør for Merinobygget er det i dag parkeringsplass og et noe uryddig areal mot sjøen innerst i Breiviken. Arealet eies av Bergen kommune. På dette området står det verneverdige Pudretthuset Skråfoto som viser nærområdet. Beliggenhet Området ligger i Bergenhus bydel, i Ytre Sandviken, like vest og nedenfor Norges Handelshøyskole, og omfatter arealene fra Breiviken, Merinobygget og tilgrensende næringseiendommer langs Breiviksveien og Ellerhusens vei. Boligområdet Jæger Brygge grenser til planområdet i sør. Eksisterende eiendommer gnr. 168, bnr og 1124 (Halfdan Solberg AS) inngår ikke i planområdet. Side 8 av 35

9 Avgrensning I sør grenser planområdet til eksisterende industri- og næringsareal, gnr. 168, bnr og Videre grenser området til gjeldende reguleringsplan for boligblokkene Jæger Brygge, som er utbygget. I øst inkluderer planområdet Breiviksveien og Ellerhusensvei, frem til krysset Fagernes/Ellerhusensvei nord i planområdet. Derfra følger plangrensen østre veikant for Fagernes sørover til de kommunale grøntarealene på Fagernes som også inngår i planen. Tilstøtende arealers bruk/status Naboeiendommen i sørvest blir i dag benyttet til industri/nærings formål innskiping, lagring og distribusjon av kjemikalier. I sørøst grenser området til boligblokkene Jæger Brygge. Øst for Breiviksvegen ligger Norges Handelshøyskolen, samt noe boligbebyggelse i hellingen opp mot handelshøyskolen (Gamle Breiviksvei). Biskopshavn kirke ligger langs østsiden av Ellerhusens vei. Nord og vest for planområdet er det boligformål med tre markante boligblokker på høydedraget på Fagernes, samt noen ene- og flermannsboliger. Eksisterende bebyggelse Bebyggelsen innenfor planområdet består av eldre næringsbygg. I sør dominerer Merinobygget. Dette er et 5 etasjers murhus med store dimensjoner. Fasadene er blitt modernisert med nye aluminiumsvinduer, bortsett fra vestfasaden. Bygningen brukes i dag hovedsakelig til kontorer og undervisning med NHH som hovedleietaker. Nord for Merinobygget ligger Breiviken Eiendom, et murhus i 2 og 3 etasjer med et mindre tilbygg på en etasje i vest. Bygget brukes til næringsvirksomhet. Breiviken 44 er et næringsbygg i betong med parkering på taket og adkomstveg langs begge langfasadene. Naboeiendommen nordenfor eies av Norsk Stålpress som har flyttet sin produksjon til utlandet. Bygningen er et industribygg i mur i 3 etasjer. Arkitekturen er karakteristisk med en klar rytme og vindusoppdeling. Lengst nord i planområdet ligger et lager- og kontorbygg som tidligere ble nyttet av varekjeden Til bords. Tidligere virksomhet er fraflyttet. Bygget har fasadeplater av stål/aluminium. Side 9 av 35

10 Vest for planområdet ligger tre karakteristiske boligblokker på 7 og 9 etasjer og øst i Breiviken ligger boligblokkene Jæger Brygge. Øvrig boligbebyggelse er ene- og flerhusbebyggelse. På høyde-draget øst for planområdet ligger Norges Handelshøyskole. På høydedraget i nordøst ligger Biskopshavn Kirke. Topografi/landskapstrekk Planområdet ligger i et dalsøkk i retning sørøst nordvest. Søndre del av planområdet, som grenser til sjøen i Breiviken, ligger nedenfor fjellskrent mot høydedraget på Fagernes og høydedraget der Handelshøyskolen ligger. Planområdet har således liten fjernvirkning, men sees både ovenfra og på bakkenivå fra nærområdet. Det er derfor viktig at også takoppbygg for heis og ventilasjonsanlegg gis en arkitektonisk utforming slik at de utgjør en helhetlig del av byggets takform. Foto av Breiviken sett fra sjøen Solforhold Solforholdene er noe varierende for de enkelte bygg. De fleste bygg har hovedfasaderetning sør/nord. Dette gjør mellomliggende arealer lett tilgjengelig for vestsolen. Vegetasjon, dyreliv og andre naturforhold Området som søkes til byggeområde, blir i dag benyttet til næringsformål, samt parkering og kaiareal. Mellom Merinobygget og Breivikensveien 42 ligger en kolle med skog. Sørvest i planområdet ligger et større naturområde med randsone mot sjø. Disse områdene er delvis bevokst med skog, hvor en del trær er bevaringsverdige. Helt nord i planområdet finnes et lite grøntområde med store furutrær. Side 10 av 35

11 Grønne interesser Grøntområdet ytterst på Fagernes og sørvest for Merinobygget er mye brukt av beboerne i området, og har gode kvaliteter. Området er barnevennlig og lett tilgjengelig. I Grøntområdet mellom Merinobygget og veien Fagernes er det en del større trær som er bevaringsverdige. Øvrige deler av planområdet er i dag ikke i bruk av barn, da dette er et nærings- og industriområde. Nærmeste ballplass finnes i tilknytting til skolen, ca. 200 m fra planområdet. Stemmemyren idrettspark med fotballbaner, idrettshall etc. ligger ca. 700 meter fra planområdet ved Eidsvågtunnelen/Øyoren. Kulturminneverdier Byantikvaren har utført arkeologisk registrering i planområdet. Det er påvist en steinalderlokalitet rett øst for Merinobygget. Lokaliteten inngår likevel ikke i planområdet. Pudretthuset er bevaringsverdig jfr. kommunedelplanen. Huset er bygget på 1880 tallet. I tidligere tider var det en åpen hop innerst i Breiviken, som ble fylt igjen med sprengstein fra Ytre Sandviken renseanlegg som er bygget under fjellryggen hvor NHH ligger. Pudretthuset og den tilhørende havnehopen ble brukt til utskiping av kaggekloakk fra byens befolkning. Kloakken ble benyttet av strilene til gjødsel. Alle eksisterende bygg er nærmere dokumentert i eget vedlegg Kulturminnedokumentasjon. Foruten Pudretthuset er det Merinobygget som har kulturminneverdi. Merinobygget er tidstypisk og har i all hovedsak sin opprinnelige utforming. Merinobygget og de øvrige byggene nordover er bygget etter en reguleringsplan fra Så lang vi vet er denne ikke opphevet og er således å regne som gjeldende. Vei og trafikkforhold Breiviksveien og Ellerhusens vei ligger innenfor planområdet. Breiviksveien har i dag en bredde på 7 m med langsgående parkering og fortau. Stigningsforholdet er 1/16. Ellerhusensvei er envegsregulert mellom Fagernes og Breiviksveien/Breiviksbakken. Vegen har en vegbredde på 6 m pluss fortau. Vegen har gode stigningsforhold - 1/20. Skiltet hastighet på begge veiene er 50 km/t. Veien Fagernes som grenser til planområdet i vest, har ikke fortau. Denne veien blir ikke belastet med ny trafikk fra planområdet. De øvrige veiene i nærområdet og fram til Hellen skole har fortau. Kapasiteten på de berørte veiene er i dagens situasjon rimelig god, men krysset Helleveien/ Breiviksbakken nordøst for planområdet har i dag liten kapasitetsreserve. Det er gjennom dette krysset hovedandelen av trafikken til området vil komme. Støy Planområdet er i dagens situasjon ikke utsatt for støy. Det drives i dag ikke lenger industriell virksomhet i næringslokalene. Offentlig kommunikasjon/ kollektivdekning Planområdet har svært god kollektivdekning for buss. I Helleveien, ca 300 m fra planområdet går det buss til Bergen sentrum og nordover til Åsane, med avgang hvert minutt. Side 11 av 35

12 Foto fra en vinterdag i Breiviksveien - mye kantparkering langs veien Energi Området ligger ikke innefor konsesjonsområde for fjernvarme i Bergen. Privat og offentlig servicetilbud Området hører til Hellen barneskole. Fra planområdet til Hellen skole er det ca. 200 m. Hellen skole har liten plass i dag, og det er forventet større kapasitetsproblem i fremtiden pga. ny boligbygging. Den nest nærmeste barneskolen er Eventyrskogen skole, som er en grendaskole til Krohnengen skole. Disse skolene har god kapasitet. Breiviken hører til Rothaugen ungdomsskole, som har god kapasitet. Nærmeste barnehage er Biskopshavn kirkes barnehage, som ligger i tilknytting til Biskopshavn kirke like ved Hellen skole Dette er en privat barnehage. Andre barnehager i nærområdet er Hellemyren barnehage (privat) og Solbakken barnehage (offentlig). Planområdet ligger like nedenfor Norges Handelshøyskole. Bergen Røde Kors Sykehjem ligger like ved Hellen skole. Nærmeste nærbutikk ligger i Helleveien, ca. 400 m fra planområdet. Side 12 av 35

13 Eksisterende gangvegsystem. Vann og avløp Sørøst for planområdet - i fjellmassivet under Norges Handelshøyskole, ligger Ytre Sandviken avløpsrenseanlegg. Dette er et av de største renseanleggene i Bergen kommune, og avløp fra sentrum i sør til Eidsvågneset i nord, ledes til dette anlegget. Innenfor planområdet ligger svært mange offentlige vann- og avløpsledninger bl.a utløpsledninger fra renseanlegget, off. vann og avløpsledninger i veiene Ellerhusensvei og Side 13 av 35

14 Fagernesveien, offentlig kloakkpumpestasjon v/breiviken 3, samt avløpstunnell under friområdet på Fagernes. Planområdet kan knyttes til offentlig ledningsnett. Risiko og sårbarhet Grunnforholdene varierer mellom fjell og utfylte sprengsteinsmasser. Området er ikke flomutsatt. Området er heller ikke utsatt for inversjon. Som en følge av tidligere virksomheters aktivitet innenfor planområdet er det påvist at grunnen er forurenset. Cowi AS har foretatt Miljøteknisk grunnundersøkelse i Breiviken.. I fagrapporten konkluderes det med at: Løsmassene i det undersøkte området er delvis forurenset i forhold til normverdier for mest følsomt arealbruk. Forurensingen er særlig knyttet til et tynt lag overflatejord. Dypere jordlag er kun forurenset i området mellom Merinobygget og sjøen. I forhold til dagens arealbruk antas forurensingen å utgjøre en liten risiko. Ved omgjøring til boligområder må normverdier for mest følsomt arealbruk legges til grunn. Det må utarbeides tiltaksplaner for inngrep både på land og i strandsonen. Området er ikke utsatt for radonstråling. Innenfor planområdet går det nedgravde høgspentkabler, lavspentkabler og lavspentlinjer og nettstasjoner. Det finnes ingen høgspentlinjer i luftspenn. Tilgrensende eiendommer sør for planområdet, gnr 168, bnr og 1124, eies av Halfdan Solberg, som driver firmaet Halfdan Solberg AS, med lagring av kjemikalier, næringsmiddel og teknisk agentur. De har bl.a. tankanlegg for natronlut, saltsyre, svovelsyre, maursyre, natriumhypokloritt og ensilox. I tillegg leier firmaet General Diesel & Filter Service AS lokaler til sin virksomhet med service og reparasjon av motorer og yrkesbåter. Halfdan Solberg har selv engasjert konsulentfirmaet Opticonsult for å starte planarbeid for sin eiendom. Formålet med planarbeidet er å regulere til kombinert formål bolig/næring, offentlig tilgang til sjø og marina i Breiviken. Privatrettslige bindinger Planen fremmes med bakgrunn i en samarbeidsavtale mellom grunneierne innenfor planområdet. 7. UTREDNINGER I HHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER Ikke aktuelt. Se for øvrig oppsummering etter offentlig ettersyn med kommentarer datert Side 14 av 35

15 8. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Innledning Kommuneplanens bestemmelser er styrende for forslag til arealbruk, byggehøyder og utnyttelse. Disse bestemmelsene sier blant annet følgende (utdrag som har relevans for foreliggende planområde): Nye bygg og tiltak skal utformes bevisst i forhold til terreng og bygde omgivelser. God arkitektur og estetisk kvalitet skal vektlegges. Byggehøyden i senterområder skal tilpasses høydene i eksisterende bebyggelse og være maksimalt 10 m høyere enn tilgrensende bebyggelse, og samtidig varieres innenfor hvert enkelt prosjekt. Innenfor disse rammene gjelder følgende maksimale byggehøyder (inkl. takoppbygg) og arealutnyttelse: Sjøfronten ( Kom.delplan Sandviken - Fjellsiden Nord): 5 etasjer, 16 meter, %-TU = 200% Som forsterking av eksisterende landskapstrekk kan det vurderes høyere bebyggelse innenfor enkelte senterområder. I områder som omfattes av kommunedelplan gjelder kommunedelplanens rammer for arealutnyttelse. Følgende forutsetninger skal legges til grunn for arealplanlegging og søknad om tiltak i senterområder: Reguleringsplaner skal omfatte alle tilstøtende byrom (plasser, allmenninger, gater og parker). Bebyggelsen skal gis en urban utforming med klart definerte byrom og ha sammenhengende fasadeliv. Byrommene skal ha god sammenheng med eksisterende og planlagt bystruktur, kollektivholdeplasser, historiske strukturer og kulturminner, oppholdsareal langs sjø og vassdrag og ta utgangspunkt i viktige utsyn eller siktlinjer til omgivelsene. Der byrom møter sjøen skal tilliggende tomter bebygges med spesiell omtanke for bakenforliggende bebyggelse og allmenn tilgjengelighet. Byromsnettet skal være finmasket og områdetilpasset, kvartalslengdene kan maksimalt være 70 m. Gesimshøyde skal være maksimalt 110% av byrommenes bredde. I bebyggelsen mot byrommene skal minimum 10% av fasadelengden tilrettelegges for publikumsrettet virksomhet med stor etasjehøyde, maksimalt vindusareal og adkomst direkte fra gateplan. Nye boliger med fasade mot byrommene skal ha gjennomsnittlig golvnivå 1 m over gateplan. Dersom dette ikke kan forenes med universell tilrettelegging skal ulike kompromisser vurderes. Parkeringsplasser skal legges i underjordiske anlegg, kjellere eller i bygg som ikke har fasade mot byrom. Det skal legges vekt på god sykkelparkering. Utforming og plassering må ikke begrense framkommeligheten i offentlige rom (jf. prinsipper om universell utforming). Nye leiligheter skal ikke være mindre enn 25m2 BRA + bodareal. Planens formål og intensjon er å transformere det omsøkte området fra offentlig byggeformål og industri til en blanding av næringsformål og boliger. Kun de sydligste delene av området omfattes av bestemmelsene som er gjengitt ovenfor. Isolert sett for området er det unaturlig å vurdere transformasjon og utvikling av området uten at det sees som et hele. Planområdet har relativt sett en liten sjønær del som grenser til Breiviken. Størsteparten av området ligger i et nord- sørgående drag begrenset av Fagernes i vest og høydedreget med NHH mot øst. Som tidligere beskrevet (se også foto) er det kun en begrenset del som er synlig fra sjøsiden. Kommuneplanens grenser for byggehøyder i sjøfronten mot Byfjorden, har derfor begrenset relevans og vil medvirke til en lite hensiktsmessig tilpassing i de stedlige byggehøyder og terrengforhold. Planforslaget fraviker derfor nevnte begrensninger på blant annet byggehøyder på en del punkt. Dette er nærmere beskrevet i den etterfølgende beskrivelsen av planområdet. Se for øvrig oppsummering etter offentlig ettersyn med kommentarer, datert Side 15 av 35

16 Arealdisponering Reguleringsforslaget tilrettelegger for en omdisponering av eksisterende industri/næringslokaler til kombinert formål bolig/næringsformål, samt etablering av noen nye bygg også med kombinert byggeformål. Søndre del av eksisterende grøntområde sørvest samt en mindre del av eksisterende tomt tilhørende Merinobygget, er i planen foreslått regulert til friområde i samsvar med kommuneplanens og kommunedelplanens arealdisponering. Langs vestsiden av Breivikstorget, viser planforslaget byggeområde for to nybygg. Disse disponeres også til kombinert byggeformål bolig/kontor/foretning - jfr. illustrasjonsplan datert Breivikstorget er foreslått disponert til offentlig torg. Torget strekker seg helt fram til strandsonen i Breiviken (OT-1 og OT-3) kun avbrutt av en nødvendig kjørevegforbindelse mellom Breiviksveien og virksomhetene vest for Breivikstorget. Breivikstorget forutsettes opparbeidet som en offentlig plass med ulike innebygde elementer som styrker plassens funksjon som en offentlig møteplass. Relativt sentralt i dette området ligger Pudrethuset som et historiebeskrivende element. Bygningen er disponert til allmennyttig formål og tenkes opprustet til fellesbygg for områdets beboere etc. Fotoillustrasjon av planområdet etter utbygging sett fra sør illustrasjonen er ikke à jour med endelig planforslag (byggehøyder er senere redusert) Alternative utbyggingsmodeller Fra Breivikstorget og nordover til Ellerhusens vei og Fagernes, er det vurdert alternative utbyggingsmodeller som del av beslutningsgrunnlaget for foreliggende planforslag. De viktigste faktorer som er styrende for utforming og valg av plangrep: Overordnede planer gjeldende kommuneplan og kommunedelplan. I dette ligger krav til arealbruk, utnyttelse, byggehøyder, grønnstrukturer etc. Eksiterende hovedvegnett Breiviksveien, Ellerhusens vei og Fagernes. Interne veger Side 16 av 35

17 anses mindre bindende for framtidig utbyggingsmønster; men adkomstforholdene til Halfdan Solberg & Co AS og adkomst til kommunens utslippsarrangement på Fagernes, er forhold som må tas vare på gjennom et evt. justert vegnett. Eksisterende eiendomsforhold har betydning for gjennomføringen av valgt planforslag. Kulturminneverdier i eksisterende bebyggelse - Merinobygget og Pudretthuset. Teknisk kvalitet og økonomisk verdi i eksisterende bebyggelse. Med bakgrunn i ovennevnte er det vurdert to hovedalternativ: Alternativ 1 basert på en videreutvikling av eksisterende bebyggelse og eiendomsstruktur fordi disse representerer en vesentlig verdi hvor ny reguleringsplan skal bidra til en videreutvikling av eiendommene for de neste år. I tillegg inneholder dette planalternativet en opprusting av de sjønære arealene sør for Merinobygget hvor disse arealene får et mer offentlig preg og hvor parkering får en mindre fremtredende rolle. Alternativ 2 hvor det er vurdert en total nedrivning av eksisterende bygg fra Merinobygget og nord til avkjørselen til Fagernes. En slik utbygging kunne baseres på nye punkthus som kunne resultert i et åpnere plangrep. På den annen side er løsningen helt avhengig av at grunneierne/tiltakshaverne må samhandle hva angår arealdisponering over tomtegrensene og tidspunkt for gjennomføring. I tillegg inneholder også dette planalternativet en opprusting av de sjønære arealene sør for Merinobygget hvor disse arealene får et mer offentlig preg. Alternativ 2 er avhengig av en vesentlig høyere utnyttelse for å kunne forsvare en sanering av eksisterende bebyggelse. En har derfor ansett dette som et mulig men urealistisk alternativ. Reguleringsformål Konfr. forslag til reguleringsplan datert FORMÅL FELT AREAL (m2) Byggeområder: Almennyttig A1 327 (forsamlingslokale) Off. trafikkområder: Veg Annet trafikkareal 58 Gang-/sykkelveg, fortau Torgareal/allmenning OT Torgareal/allmenning OT Torgareal/allmenning OT Off. friområder: Friområde Fr Spesialområder: Kommunalteknisk anlegg S1 498 Fellesområder: Felles avkjørsel Fe1 Fe5 745 Felles gangveg Fe6 132 TILLATT % BRA Side 17 av 35

18 Kombinert formål: Bolig/kontor/forretning B/K/F % Bolig/kontor/forretning B/K/F % Bolig/kontor B/K % Bolig/kontor B/K % Bolig/kontor/lager B/K/L % Bolig/kontor/lager B/K/L % Bolig/kontor/forretning/offentlig B/K/F/O % HELE PLANEN Byggeformål Det skal oppføres blokkbebyggelse innenfor planområdet. Eksisterende bygningsmasse ligger til grunn for omfang og utbyggingsform. Det meste av eksisterende bebyggelse er i god bygningsteknisk stand og representerer derfor en betydelig verdi for grunneierne/tiltakshaverne. Området ligger i et dalsøkk, og er lite eksponert. Omkringliggende bebyggelse ligger stort sett høyere i terrenget enn i dette planområdet. Til grunn for fastsetting av byggeområder og byggegrenser er ideutkast til ny bruk av eksisterende bebyggelse. Byggegrensene er hovedsakelig lagt helt inn til eksisterende bygningskropp og planlagte nye bygg. Eksisterende næringseiendommer omdisponeres i planforslaget til kombinert byggeområde. Det forutsettes at deler av bygningsmassen beholdes/disponeres til et eller flere næringsformål - for eksempel forretning, kontor eller lager. Andre deler av bebyggelsen disponeres til boliger. Planen tilrettelegger også for at deler av Merinobygget fortsatt kan benyttes til undervisningsformål tilknyttet NHH. Planen tilrettelegger for at det kan etableres en vesentlig bedret gangforbindelse mellom NHH og Merinobygget. Denne kan om mulig være i konflikt med et av de aktuelle trasèalternativene for ny bybaneforbindelse mellom sentrum og Åsane sentrale deler. Utnyttingsgrad og byggehøyder Byggehøydene er fastsatt med utgangspunkt i stedlige forhold, det vil si eksisterende byggehøyder, eksisterende terrengforhold, utsiktsforhold for bakenforliggende bebyggelse og eksponering/fjerntvirkning av bebyggelsen mot blant annet Byfjorden. Det er utarbeidet 7 stk tverrsnitt merket A, B, C, D, E, F og G. Disse illustrerer eksisterende og ny bebyggelse i planområdet, sett i forhold til terreng og bebyggelse på hver side (mot vest og øst ) samt et lendesnitt G-G som illustrerer planlagte byggehøyder fra sjøen i Breiviken til øverst i vegkrysset mellom Ellerhusens vei og Fagernes. Planlagte byggehøyder avviker flere steder i forhold til kommuneplanens bestemmelse om maks 5 etasjer i strandsonen. Men som nevnt tidligere, mener vi forslag til bebyggelse har liten grad har relasjoner med strandsonen mot Byfjorden å gjøre. Pr. dato er det bare Merinobygget som er synlig fra sjøsiden jf-. foto. Planens forslag til påbygging av Merinobygget med 2 tilbaketrukne etasjer, vil ikke endre dette forholdet. Den nye bebyggelsen på vestsiden av Breivikstorget, forholder seg først og fremst til friområdet på Fagernes og understreker Merinobyggets fondvirkning for Breivikstorget. Den nye bebyggelsen vil også bli et motsvar til Jæger Brygge og medvirke til en mye sterkere urban karakter av området i Breiviken. I tillegg vil den viste plasseringen av byggene, understreke Breivikstorgets funksjon som en åpen sjønær og solvendt plass. Jf. snitt A og fotoillustrasjonen på side 16. Bebyggelsen nord for Merinobygget, er tverrstilte bygninger med plassdannelser som åpner seg mot vest og dermed gir forholdsvis gode solforhold mellom byggene. Jf. egne soldiagrammer Side 18 av 35

19 som viser sol/skyggeforhold på ulike tider av året og døgnet. Planforslaget tilrettelegger for en noe høyere bebyggelse enn i dag. Dette mener vi i liten grad vil ha konsekvenser for eksisterende boliger på østsiden av Breiviksveien. Disse boligene ligger allerede en god del høyere i terrenget enn planområdet. Jf. snitt C og D. Byggehøydene er imidlertid endret etter at planforslaget lå til offentlig ettersyn. Med bakgrunn i ovennevnte og vedlagte tegningsdokumenter, legger planforslaget til rette for følgende tomteutnyttelser og byggehøyder. I tillegg angir tabellen mulige etasjetall basert på den angitte fordeling mellom næringsarealer (noe større etasjehøyde) og boligdelen. BYGGEOMRÅDE UTNYTTINGS -GRAD %BRA MIN % - DEL NÆRINGS- FORMÅL BYGGEHØYDE Over gj.snitt terreng (meter) KOTEHØYDE MØNE/GESIMS (moh) ANTALL ETASJER Allmennyttig (A1) (Felleshus/grendehus) Som eksisterende bygg Bolig/Kontor/Foretning 150 %*) 35 % 17,0 23,0 6 (B/K/F-1) Bolig/Kontor/Foretning 200 % **) 40 % 20,5 26,0 7 (B/K/F-2) Bolig/kontor/Foretning 215 % **) 48 % 24,0 29,0 7 /Offentlig (B/K/F/O-1) Bolig/Kontor/Lager 195 % 50 % 13,5 32,0 3 (B/K/L-1) Bolig/Kontor (B/K-1) 185 % 35 % 13, Bolig/Kontor (B/K-2) 200 % 25 % 15,0 38,5 4 Bolig/Kontor/Lager (B/K/L-2) 165 % 40 % 38,2 4 *) OT-2 er medregnet som tomteareal ved beregning av utnyttelse for B/K/F-1. **) OT-1 er forholdsmessig for delt mellom B/K/F-2 (1114 m 2 )og B/K/F/O-1 (2400 m 2 ) og medregnet som tomteareal ved beregning av utnyttelse for disse byggeområdene. Solforhold Det er utarbeidet sol/skyggediagram for vår/høstjevndøgn samt 1. juni. Diagrammene fremgår av vedlagte utskrifter fra en datamodell som beregner skygge av terreng og beyggelse på de angitte tidspunkt på dagen. Solforholdene er som en ser, noe varierende for de enkelte bygg. De fleste bygg har hovedfasaderetning sør/nord. Dette gjør mellomliggende arealer lett tilgjengelig for vestsolen. Alle arealer som er disponert til felles uteoppholdsareal, har tilfredsstillende solforhold. Lek/uteoppholdsareal Illustrasjonsplanen datert viser offentlige friområder og felles grønne områder og uteoppholdsareal. Felles uteoppholdsareal for boligene skal opparbeides med nærlekeplass og universell utforming skal legges til grunn for utformingen. Av sol/skyggediagrammer er det dokumentert at arealene mellom lamellbygningene gir relativt solrike arealer gjennom hele dagen gjennom hele sommerhalvåret (vårjevndøgn høstjevndøgn). Riktignok vil arealene mellom nevnte bygninger, ligge på dekker over garasjekjellere. Men disse dekkene kan utformes slik at det oppleves å være på bakkenivå. I vest vil dekkearealene komme i kontakt med eksisterende naturterreng. Dekkene kan møbleres med sittegrupper og utstyr til barns lek og dermed bli velegnet og representere en kvalitet for beboerne. Jf. Illustrasjonsplanen. Eksisterende grøntområde på Fagerneset i sørvest, er regulert til friområde. Dette området brukes aktivt i dag av tilgrensende boligområde, og har gode kvaliteter. Området skal beholdes som naturområde. Tiltak som er med på å styrke friområdets funksjon mht lek, sport og rekreasjon tillates. Slike tiltak skal utarbeides i samarbeid med Grønn etat og søkes godkjent i samsvar med plan- og bygningsloven. Side 19 av 35

20 Området fra Merinobygget og sør til sjølinjen i Breiviken, disponeres i all hovedsak til offentlige torgarealer Breivikstorget. Adkomstvegen til eksisterende virksomheter på vestsiden av Breiviken, må likevel opprettholdes. Innenfor disse torgarealene ligger Pudretthuset, et gammelt verneverdig hus som skal settes i stand og kan benyttes til fellesbygg for området. Mellom de to nye byggeområder B/K/F-1 og B/K/F-2 er det lagt inn en grønn adkomstkorridor mellom Breivikstorget og friområdet på Fagernes. Denne korridoren inngår også som en del av en ønsket kystveg jfr. kommunedelplan for Ytre Sandviken og Fjellsiden Nord. Området foran Merinobygget B/K/F/O-1 skal opparbeides til torg - Breivikstorget. Dette blir et tilrettelagt uteoppholdsareal på taket av en underjordisk parkeringskjeller (1 etasje). Området skal tilrettelegges som et attraktivt og åpent uteområde med beplanting og gode oppholdskvaliteter. 50% av dette arealet er medregnet som uteoppholdsareal for boligene i B/K/F-1 og B/K/F-2 samt B/K/F/O-1. Området er i gjeldende kommuneplan disponert til senterområde med krav til min. 25 m2 felles uteoppholdsareal pr. boenhet. Nord for Merinobygget ligger en kolle med skog. Dette grønne området er bindeleddet til de langt større naturområdene på Fagernes og områdene omkring NHH Handelshøyskolen. Nevnte grøntområde søkes opprettholdt og bevart som naturområde, jfr. illustrasjonsplanen. Felles uteoppholdsareal for lek og opphold skal opparbeides til gårdsplasser med nærlekeplass i tilknytting til bebyggelsen i områdene. Dette gjelder særlig for B/K/L-1, B/K-1 og B/K-2. For områdene B/K/F-1, B/K/F-2 og B/K/F/O-1, er det forutsatt at disse kan benytte del av opparbeidede torgarealer til felles lek og opphold samt noen fellesarealer i form av takterrasser. Eksisterende grøntområde helt nord i planområdet, innenfor B/K/L-2, har fine kvaliteter med store furutrær som vil bli bevart som felles uteområde. Kravet til uteoppholdsareal gjelder foran grad av utnytting og hvor mye av bebyggelsen som kan nyttes til boligformål. Barnehage I samsvar med gjeldende kommuneplanbestemmelser var det inneldeningsvis, innarbeidet en barnehage i området. Etter siste merknadsmøtet den har imidlertid fagetaten kommet til at det ikke er nødvendig å innarbeide ny barnehage i dette planområdet. Det finnes allerede tilstrekkelig kapasitet i eksisterende barnehager i området. Barnehagen er derfor tatt ut av planforslaget. Parkering/garasje(r) Parkering skal i all hovedsak skje i felles parkeringsanlegg under bebyggelsen eller under bakken. Det er lagt vekt på å løse parkeringsbehovet slik at fellesarealene på bakkeplan kan opparbeides til uteoppholdsareal med gode kvaliteter. Lokaliseringen av parkeringsplassene fremgår av egen figur på plankartet. I området ved B/K/F-1 og B/K/F-2 samt Merinobygget B/K/F/O-1, er det forutsatt etablert parkeringsgarasje under Breivikstorget foran Merinobygget. I tillegg er det planlagt et parkeringsanlegg i fjell i tilknytning til eksisterende tilfluktsrom i fjellmassivet under friområdet på Fagernes. (Disse parkeringsarealene inngår i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting, fordelt forholdsmessig på B/K/F-1, B/K/F-2 og B/K/F/O-1.) Langs Breiviksveien er det vist noe langsgående parkering. Side 20 av 35

21 I henhold til nye parkeringsnormer for Bergen kommune, går grensen mellom Indre by og Ytre by gjennom planområdet. Dette innebærer at Merinobygget og bebyggelsen sør for dette, skal beregnes etter krav for indre by, mens resten av planområdet beregnes etter krav for Ytre by. I planforslaget har en lagt parkeringsnorm for Indre by til grunn for hele planområdet på grunn av at det er naturlig å se hele planområdet under ett. Øvre del av planområdet, der norm for Ytre by gjelder, ligger dessuten nærmere kollektivtrafikk og tilførselsveg til Bergen enn området lengst sør i planen. Området ligger ellers nær til Norges Handelshøyskole, og en betydelig del av planens boliger er velegnet for studenter som normalt har et mindre behov for privatbil. Det skal i tillegg opparbeides sykkelparkering i hht. gjeldende norm. Sykkelparkeringsplasser kan legges i parkeringskjeller og noen steder opparbeides på bakkeplan. Dette skal redegjøres for ved søknad om rammetillatelse. Trafikkareal Deler av Ellerhusens vei og Breiviksveien inngår i planforslaget. Begge veiene er i dag kommunale veger, og er foreslått regulert som offentlige veger, med en bredde på 5,5 meter inkl. skulder. I tillegg er det vist langsgående parkering langs deler av Breiviksveien, men det forutsettes at fortauenes utforming regulerer hvor slik kantparkering tillates. Stigningsforholdene blir uendret i forhold til dagens situasjon. Breiviksveien har tilfredsstillende stigningsforhold på 1/16. Ellerhusensvei har gode stigningsforhold på 1/20. Krysset Ellerhusens vei/breiviksbakken/breiviksveien er strammet opp noe i utformingen for å øke trafikksikkerheten i forhold til dagens situasjon. Det er fortau langs alle vegene. Prinsippet om universell utforming skal legges til grunn for utforming av gang- og sykkelveger og fortau og de kjøreveger som kommer i kontakt med disse anlegg. Trafikkavvikling i området Statens vegvesen har i sin merknad ved oppstart av planarbeidet pekt på at det ved flere anledninger har vært uttrykt bekymring for utviklingen av trafikksituasjonen i Sandviken ved videre utbygging i området. For å dokumentere hvilke konsekvenser foreliggende plan har for trafikkutviklingen i området, er det som del av planarbeidet utarbeidet en kapasitetsvurdering av vegkrysset Breiviksbakken/Helleveien - se notat datert utarbeidet av siv.ing. Helge Hopen A/S. I tillegg er det utarbeidet en kapasitetsvurdering av hovedkrysset E39/Helleveien v/nhh se notat datert også utarbeidet av siv.ing. Helge Hopen AS Vegkrysset Breiviksveien/Helleveien: Analysen viser at trafikkavviklingen i dagens situasjon er relativt bra, men trafikken fra sentrum begynner å nærme seg praktisk kapasitetsgrense på 0,85. Manglende venstresvingsfelt for avsvingende trafikk fra sentrum mot Breiviken som venter på ledig tidsluke, blokkerer nordgående trafikk i Helleveien. Krysset er i dag signallysregulert. Anlegget er trafikkstyrt slik at krysset er godt utnyttet. Det ble heller ikke registrert kødannelser under trafikktellingene som ligger til grunn for kapasitetsvurderingen. Trafikkavviklingskapasiteten er i foreliggende notat vurdert med bakgrunn i en utbygging i Breiviken som langt på veg forutsetter en total konvertering av eksisterende bygningsmasse til boliger. Det er derfor lagt til grunn et totalt boligtall på 529 stk hvorav 140 hybler. Selv om dette i foreliggende planforslag er redusert til 396 boliger hvorav 131 er hybler, vil likevel belastningsgraden for nevnte trafikk øke til over 1,0 det vil si overstige kapasitetsgrensen og det vil danne seg køer særlig i Helleveien. I foreliggende planforslag er boligtallet nå redusert til 291 boenheter hvorav ca 130 hybler. Nevnte forhold med kapasitetsproblem kan kompenseres ved at det etableres eget Side 21 av 35

22 venstresvingsfelt i Helleveien og i Breiviksbakken. Dersom dette ikke kan løses innenfor eksisterende vegarealer i Helleveien/Breiviksbakken, kan dette først gjennomføres etter at det er gjort avtale om erverv av nødvendig grunn. I ytterste konsekvens kan dette utløse krav om egen reguleringssak. Det er imidlertid knyttet rekkefølgebestemmelse om at krysset skal være utbygget før det kan gies midlertidig brukstillatelse for nye boliger innenfor planområdet. Hovedkrysset E39/Helleveien v/nhh: Fagetaten har bedt forslagstiller også dokumentere hvilke konsekvenser utbyggingen i Breiviken vil få for trafikkavviklingen ved hovedkrysset mellom E39/Helleveien v/nhh. I dagens situasjon er det registrert god kapasitet og flyt i trafikkavviklingen i forhold til avkjøringsrampene og signalanlegget i planet under hovedinnfartsåren. Det som er kritisk i forhold til trafikkavviklingen, er påkjøringsrampen mot sentrum i forhold til den trafikkbelastningen som er på nordre innfartsåre. Også denne kapasitetsvurderingen er gjennomført med bakgrunn i en utbygging/ombygging som i alt inneholder 529 boliger hvorav 140 hybler. Det er forutsatt at 70% av trafikken som disse skaper er sentrumsrettet. Dette vil gi en øket trafikk på 90 kjt/time på tilfartsrampen mot sentrum i morgenrushet, tilsvarende en økning på 14% i forhold til dagens trafikk. Med bakgrunn i dette er vurdert som ikke sannsynlig at dette vil ha vesentlig innvirkning på den praktiske trafikkavviklingen i hovedkrysset. Kapasiteten ved bomstasjonen på Helleveien er imidlertid i dag fullt utnyttet med kødannelser og saktegående trafikk fra kryssområdet ved NHH. I denne situasjonen er det rimelig lett å slippe inn i hovedfeltet fra påkjøringsrampen. Som allerede nevnt er antallet boliger i planområdet nå redusert til 291 stk hvorav ca 130 hybler. Trafikkøkningen på grunn av en utbygging i Breiviken på i alt 529 boenheter, vil ta opp 2 3% av den praktiske kapasiteten på nordre innfartsåre. Denne vil bort imot halveres ved det endelige boligtallet på 291 enheter. Det er likevel grunn til å tro at dette vil gi en mindre økning i forsinkelsene for hovedtrafikken fra Åsane. Støytiltak Området er i liten grad utsatt for støy. Veiene er lokalveger til området med trafikkmengder såpass lave at trafikkstøy ikke regnes som noe problem. Avfallshåndtering/miljøstasjon Til håndtering av husholdningsavfall og restavfall skal det benyttes bossug. Adkomstveger/ snuhammer er dimensjonert for renovasjonsbil. Sør i planområdet, ved Pudretthuset, er det regulert inn område for miljøstasjon (S2). Miljøstasjonen skal benyttes til samlingsplass for kildesortering av plast og glass/metall etc. Samlingsplassen skal skjermes/overbygges ut i fra estetiske og forurensningsmessige forhold. Miljøstasjonen er åpen for alle, og driftes/vedlikeholdes av BIR. Dette er sikret gjennom bestemmelsene til planen. Risiko og sårbarhet Området er i utgangspunktet ikke utsatt for ras og flom. Ved bygging i områdene B/K/F-1 og B/K/F-2 må fjellskrenten i bakkant av byggene sikres mot steinsprang. I forbindelse med søknad om byggetillatelse skal det innsendes situasjonsplan og skriftlig redegjørelse som viser hvordan bestemmelsenes krav er oppfylt, samt arrondering av tomtene. Som en følge av tidligere virksomheters aktivitet innenfor planområdet er det påvist at grunnen er forurenset. Cowi AS har har foretatt Miljøteknisk grunnundersøkelse i Breiviken, Bergen. I fagrapporten konkluderes det med at: Løsmassene i det undersøkte området er delvis forurenset i forhold til normverdier for mest Side 22 av 35