FORSLAGSTILLERS PLANBESKRIVELSE Datert: Revidert Sist revidert

Transkript

1 FORSLAGSTILLERS PLANBESKRIVELSE Datert: Revidert Sist revidert REGULERINGSPLAN FOR Breiviksveien/Ellerhusens vei, gnr 168 bnr 1121, 1125, 1126, 1127 og 1128 BERGEN KOMMUNE Bergenhus bydel, Ytre Sandviken, gnr 168 bnr 1121, 1125, 1126, 1127 og 1128 Bergenhus (Plan ID ), Saksnr

2 Historikk Reguleringsplan for Bergenhus, gnr. 168 bnr. 1121, 1125, 1126, 1127 og 1128 ble vedtatt av Bergen kommune v/bystyret Dette vedtaket ble opphevet av Fylkesmannen i Hordaland Det ble stilt krav om ny høring av planen. Planforslaget låg ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Bystyret vedtok planen med flere endringer i forhold til det planforslaget som ble sendt på høring Vedtatt plan ble påklaget av flere naboer. Planforslaget har lagt ute på ny høring i tidsrommet med de endringer som ble gjort i forbindelse med 2. gangs behandling av planen. Endringene består hovedsakelig i at formålene kontor og forretning i områdene B/K/F-1 og B/K/F-2 utgår og erstattes med rent boligformål, B-1 og B-2. B-2 er redusert med 1366 m 2. Friområdet er utvidet med dette arealet. Området sør for Merinobygget er endret fra offentlig torg til fellesareal (Fa) for boligene i B-1, B-2 og B/K/F/O. Gangbroen over Breiviksveien er fjernet og den tversgående veien gjennom B/K/F/O er nå regulert til offentlig gang- og sykkelveg med adgang til nødvendig varetransport. Byggehøydene er justert for fire av byggeområdene. Område B-1 er redusert med 5 meter til kote + 18 m, B-2 er redusert med 4 meter til kote + 22 m. Dette innebærer en reduksjon på en etasje for begge områdene. Byggehøydene i område B/K/L-2 er justert ned 1 meter til kote + 37,2 meter og økt med 4 meter i B/K-1 til kote I kommuneplanen er planområdet delt mellom to formål, senterområde S8 og byggeområde. Fagetaten har imidlertid akseptert at hele planområdet kan betraktes som senterområde S8 og byrådet har gitt sin tilslutning til dette. Begrunnelsen for å vurdere hele område som senterområde er at planområdet, ut i fra struktur, topografi og beliggenhet, framstår som en naturlig enhet. I overenstemmelse med fagetaten er planforslaget videreført etter gammel plan- og bygningslov. Planen ble lagt ut til offentlig ettersyn før ny lov trådet i kraft, og kan derfor ferdigbehandles etter de reglene som gjaldt da planen ble lagt ut, jf pbl ledd. Planomtalen er oppdatert i samsvar med revidert planforslag. Side 2 av 33

3 INNHOLDSFORTEGNELSE 1. SAMMENDRAG NØKKELOPPLYSNINGER BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET PLANPROSESSEN GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) UTREDNINGER I HHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET UTTALELSER OG MERKNADER FORSLAGSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR Side 3 av 33

4 1. SAMMENDRAG Planområdet ligger i Ytre Sandviken i Bergenhus bydel. Planområdet er ca. 52 daa og gjelder Merinobygget og næringseiendommene langs Breiviksveien og Ellerhusens vei, frem til vegkrysset mellom Fagernes og Ellerhusens vei. Hensikten med planen er å omdisponere eldre industri- og /næringsområde til kombinert formål bolig/næring der næringsformål blir opprettholdt i de nederste etasjene. Lengst sør i planområdet åpnes det for rene boligområder. I tillegg tilrettelegger planforslaget for en offentlig allmenning rundt det verneverdige Pudretthuset og sjøkanten i Breiviken. Planen kan gjennomføres i flere byggetrinn. Krysset Helleveien/Breiviksbakken må imidlertid utbedres med eget venstresvingefelt i Helleveien. Tiltaket ligger utenfor planområdet men må være på plass før gjennomføringen av planen/deler av planen. Beboerparkering skal skje i underetasje/under bakkenivå og i parkeringsanlegg i fjell. Eksisterende grøntområder skal i all hovedsak bevares. Grøntområdet som strekker seg til sjøen, sør for veien Fagernes er regulert til friområde. I kommuneplanens arealdel er planområdet avsatt til senterområde og byggeområde. Merinobygget og området sør for dette inngår ellers i kommunedelplan for Sandviken Fjellsiden Nord. Merinobygget og parkeringsplassen sør for bygget er avsatt til offentlig formål. Området lenger sør er avsatt til næring og veg/gangareal. Grøntområdet sør for vegen Fagernes er avsatt til friområde, og det er vist grønnkorridor fra friområdet og mot øst. I reguleringsutkastet er Merinobygget regulert til kombinert formål bolig/næring/offentlig. De to sørligste områdene er regulert til bolig. De øvrige byggeområdene er kombinert formål bolig/næring. På tross av nevnte forskjeller må en kunne si at foreliggende planforslag viderefører intensjonene i kommunedelplanen. Naboeiendommene sør for planområdet blir i dag benyttet til industri/næring. Det ble av grunneier startet opp et separat reguleringsarbeid for denne eiendommen, med formål bolig evt. i kombinasjon med næring. Dette arbeidet er senere avsluttet i det grunneier ønsker å videreføre næringsdriften på eiendommen. På østsiden av Breiviken grenser planen til Jæger Brygge. På høydedraget øst for planen ligger Norges Handelshøyskole samt noe boligbebyggelse og Biskopshavn Kirke. På høydedraget på Fagernes er det boligbebyggelse. Planområdet ligger i et dalsøkk mellom høydedraget på Fagernes og området til NHH. Området er lite eksponert, men sees ovenfra fra tilgrensende høydedrag og i en viss grad fra Byfjorden sør for Breiviken. I området vest for Fagernes og Biskopshavn, er det i dag ikke mulig å se noen av næringsbyggene i Breiviken. Planforslaget legger opp til sanering av noen avkjørsler i Breiviksveien, Ellerhusens vei og vegen Fagernes. I dag har bnr og 1127 adkomt både fra Ellerhusens vei og Fagernes. Det vil fremdeles bli tillatt noe kantparkering langs Breiviksveien, der forholdene og planen legger til rette for dette. For området nord for Merinobygget tillates bygg på 3 og 4 etasjer. Byggene vil trappe seg nedover mot Breiviken i samsvar med gjeldende terreng. Merinobygget er planlagt med 7 etasjer, mot 5 i dag. De to nye byggene sør for Merinobygget mot sjøen er planlagt med henholdsvis 5 og 6 etasjer, der det laveste ligger nærmest sjøen. Ytre Sandviken kloakkrenseanlegget ligger i fjellet under høydedraget ved NHH. Fra renseanlegget krysser det ledningsanlegg fram til utslippsarrangement ved sjøen. Utslippsarrangementet er lagt inn i reguleringsplanen som spesialområde (S). Plasseringen av Side 4 av 33

5 byggeområdene er innpasset i forhold til utslippsledninger fra renseanlegget. I planforslaget som ble lagt ut til offentlig ettersyn var det medtatt ny barnehage i vestfløyen i Merinobygget med uteområdet til barnehagen i grøntområdet på Fagernes. Etter nye opplysninger fra fagetaten, er det ikke lengre ønskelig å etablere en barnehage innefor planområdet. Barnehagen er derfor tatt ut av planen og deler av tidligere byggeområde ved Merinobygget er nå omdisponert som del av offentlig friområde ved at friområdet er utvidet. I tillegg var det vist en gangbro fra Merinobygget over Breiviksveien med videreføring inn i fjellet fram til en vertikal kommunikasjonsakse som førte opp til handelshøyskolen. Denne er likevel ikke aktuell og er derfor tatt ut av planen. 2. NØKKELOPPLYSNINGER Bydel Bergenhus Gårdsnavn (adresse i sentrum) Breiviksveien / Ellerhusensvei Gårdsnr./bruksnr. 168/1119, 1121, 1122, 1125, 1126, 1127, 1128 og 1150 Gjeldende planstatus (regulerings- /kommune(del)pl.) Kommunedelplan for Sandviken og Fjellsiden Nord Forslagstiller Grunneiere (sentrale) Plankonsulent Strand AS Bergen kommune, Breiviken 2 KS, Breiviken Eiendom AS, Breiviksveien 44 AS, Norsk stålpress AS, Breiviken 12 AS ABO Plan & Arkitektur Ny plans hovedformål Bolig/Næring/Offentlig formål, friområde Planområdets areal i daa ca. 50 daa. Ant. nye boenheter/ nytt næringsareal (BRA) 367 nye boenheter, hvorav ca. 140 hybler/studioleiligheter Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o. Omregulering av tidligere næringsl.) /industriareal til kombinert formål bolig/kontor/lager. Miljø- og trafikkforhold. Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) nei Konsekvensutredningsplikt (j/n) nei Kunngjøring oppstart, dato Fullstendig planforslag mottatt, dato Informasjonsmøte avholdt.(j/n) Ja med noen av naboene Side 5 av 33

6 3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET Bakgrunn Arbeidet er startet opp etter ønske fra grunneierne om å omdisponere eksisterende næringslokaler til boliger i kombinasjon med næring og offentlig formål. Dette fordi det meste av tidligere næringsvirksomheter nå er opphørt eller flyttet til mer egnede lokaliteter. Intensjonen med planforslaget Målsettingen med planforslaget er å utvikle de gamle næringslokalene i Breiviksveien og Ellerhusens vei til boligformål kombinert med lettere næringsformål (kontor/lager), samt etablere noen nybygg. Eksisterende grøntområde sørvest i planområdet vil bli bevart. Størstedelen er foreslått regulert til friområde, mens nordre del inngår i byggeområdet og er foreslått som felles uteområde for nye boliger. Eksisterende areal som grenser til sjøen innerst i Breiviken, vil bli opparbeidet til en allmenning som avsluttes mot sjøen i en kaifront. Det må utarbeides detaljplan for dette området i samarbeid med Grønn Etat. Innenfor dette området ligger den gamle Pudrethuset, som er et teknisk kulturminne. Pudretthuset er foreslått regulert til allmennyttig formål/bevaring av bygning, og kan for eksempel benyttes til forsamlingshus for nærområdet. Breiviksveien er vist som tofeltsveg med langsgående parkering og krysset Breiviksveien/Breiviksbakken/Ellerhusens vei er strammet opp i forhold til dagens situasjon. Det er under planlegging ny bybane mellom Bergen sentrum og Åsane sentrale deler. Det foreligger to aktuelle trasèalternativ som berører nærområdet til Breiviken. Det ene alternativet ligger delvis i tunnel og noe i dagen i hellingen vest for NHH. Det andre alternativet ligger i tunnel under NHH. I begge alternativ er det vist bybanestopp like nord for NHH. 4. PLANPROSESSEN Planarbeidet ble varslet ved brev av og annonse i BT og BA av samme dato. Ved fristens utløp den er det rettidig mottatt 15 merknader fra offentlige instanser og 11 private merknader. I etterkant av fristen er det mottatt to merknader i tillegg fra offentlige instanser. Et planforslag datert var til vurdering hos kommunens fagetat, Etat for byggesak og private planer. Forslaget ble bearbeidet en del som følge av de innspill som fagetaten har oversendt i sitt brev av Blant annet er et byggeområde (tidligere B/N-1) - i grense mot bnr. 1123, tatt ut av planen i det dette området ikke kan bebygges så lenge nåværende industriell virksomhet opprettholdes på bnr (lagring av kjemikalier etc). Det har gjennom den lange planprosessen ikke lykkes å finne realiserbare planløsninger som fagetaten har kunnet sluttet seg til. I fagnotatet i forbindelse med behandling av planforslaget 1. gang, mener fagetaten at forslagstiller ikke har problematisert og diskutert langt nok plangrepet om transformasjon og anbefaler av den grunn ikke å utlegges saken til offentlig ettersyn. Etter krav fra forslagstiller og tiltakshavere i området, ble fagnotatet og sakens dokumenter lagt frem for Byråd for byggesak og bydeler som den behandlet saken administrativt og fattet følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2, første ledd, første punktum, legges følgende forslag til vesentlig reguleringsendring ut til offentlig ettersyn: - Bergenhus bydel; Breiviken/Ellerhusensvei, gnr. 168, bnr. 1121, 1125, 1126, 1127 m.fl. Side 6 av 33

7 Plan nr , vist på plankart sist datert Tilhørende bestemmelser sist datert Planforslaget låg deretter ute til offentlig ettersyn i tiden Det kom da inn 17 uttalelser fra offentlige instanser og 16 private merknader. En oppsummering av merknadene med forslagstillers kommentarer, fremgår av eget notat Etter den offentlige høringen er flere forhold endret i planforslaget og bestemmelsene til planen. På bakgrunn av dette ble den avholdt merknadsmøte hvor både merknader og forslag til endringer i planforslaget ble gjennomgått. I etterkant av dette er det mottatt referat fra merknadsmøtet med fagetatens konklusjoner på fremlagt planmateriell. Kort oppsummert er etatens konklusjon som følger: A): Fagetaten er positiv til: o transformasjon av området fra offentlig formål og næring(kontor/lager/industri) til formålene næring og bolig. o at forhold mellom bolig/næring i revidert planforslag synes å dreie seg mot en overvekt av næring. o at høyder på flere av byggene nå er redusert. Fagetaten mener likevel fortsatt at planprosessen ennå ikke har funnet de rette svar for dette området. Vi finner at planforslaget ikke tar nok hensyn til overordnet grønnstruktur i området eller ivaretar i stor nok grad barns og unges interesser. B): Før endelig forslag kan behandles med positiv anbefaling må følgende, eller fagetatens vurdering, være på plass: Høyder: Etasjeantallet på Merinobygget må reduseres med 1 etasje. Etasjeantall/høyder på mellombyggene, a) mellom B/K 1 og B/K 2 og b) mellom B/K 1- B/K/L-1, må reduseres til 2 etasjer. Gjennom denne reduksjonen ønsker vi en ytterligere dreining mot næring. Uteareal: Fagetaten vil ikke kunne anbefale en plan som går ut over kriteriene til S8; maks utnytting % Tu =200, maks 5 etasjer og maks høyde 16 meter. Muligheten for å bruke offentlige områder som erstatning for private fellesareal ligger ikke umiddelbart i kriteriene for S8. Barnehage: Fagetaten vurderer barnehagebehovet pr i dag, uten ytterligere utbygging, til å være tilfredsstillende dekket i dette området. Med den utbygging som her er vist mener vi at potensialet som ligger i de eksisterende barnehagene ivaretar behovet. Barns interesser, barnehageformål og overordnet grønnstruktur: Barnehageformålet versus friområde; Det grønne arealet vest for Merinobygget ønsker fagetaten omdisponert til Friområde, Barnehagen tas ut av planen. Offentlig torg: Fagetaten kan ikke se at diskusjon rundt torget (OT 1-3 og B/K/F 1 og 2) er ferdig avklart mht omfanget. Gangbroforbindelse til NHH: Viste situasjon kommer i konflikt med fremtidig bybane. Fagetaten ser et potensial i et fremtidsperspektiv. Her må det avklares mot både NHH og bybanen. Gang-/sykkelforbindelse Fagernes/Breiviksveien: Denne må sikres i plan. Fagetaten mente det ikke lenger var nødvendig å innpasse en barnehage i dette planområde. Dette førte til endringer i planforslaget. Deler av barnehagetomten ble omdisponert til friområde i samsvar med fagetaten anbefaling; men mesteparten inngår fortsatt som byggeområde. Det ble ikke gjennomført ytterligere reduksjoner i byggehøyder; men gangforbindelsen Fagernes / Breiviksveien ble sikret i planen og bestemmelsene. I samsvar med tiltakshavere og forslagstiller ønske ble planforslaget lagt fram til 2. gangs behandling på dette grunnlaget. I forbindelse med 2. gangs behandling ble det gjort nye endringer av planforslaget. Side 7 av 33

8 Endringene består hovedsakelig i at formålene kontor og forretning i områdene B/K/F-1 og B/K/F-2 utgår og erstattet med rent boligformål, B-1 og B-2. Friområdet er utvidet og området sør for Merinobygget er endret fra offentlig torg til fellesareal (FA) for boligene i B-1, B-2 og B/K/F/O. I tillegg er byggehøydene justert for fire av byggeområdene. Endringene er nærmere beskrevet under kap 8. Beskrivelse av planforslaget. Bystyret vedtok planen med de omtalte endringene. Dette vedtaket ble påklaget av naboer og siden opphevet av Fylkesmannen i Hordaland med krav om at planen måtte legge ut på ny høring. 5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER Området er i gjeldende arealdel til kommuneplan disponert til senterområde (gjelder området fra Breiviken til og med Merinobygget) og nåværende byggeområde. I kommuneplanen er planområdet delt mellom to formål, senterområde S8 og byggeområde. Fagetaten har imidlertid akseptert at hele planområdet kan betraktes som senterområde S8 og byrådet har gitt sin tilslutning til dette. Begrunnelsen for å vurdere hele område som senterområde er at planområdet, ut i fra struktur, topografi og beliggenhet, fremstår som en naturlig enhet. Utsnitt kommuneplanens arealdel 2010 Sydligste del av planområdet fra og med Merinobygget, inngår også i kommunedelplan for Sandviken og Fjellsiden nord (plannr ). Denne er meldt oppstart for en rullering av planen. Dette arbeidet er så langt vi vet ikke videreført i særlig grad. I gjeldende kommunedelplan, er Merinobygget og eksisterende parkeringsareal sør for bygget avsatt til offentlig formål. Området lenger sør er avsatt til næringsformål. Arealet som grenser til sjøen innerst i Breiviken, er vist som vei-/gangareal og det gamle pudretthuset har status som verneverdig bygning. Grøntområdet er vist som friområde. Området nord for Merinobygget er uregulert. I kommunedelplanarbeidet for Bergen Indre havn inngikk Breiviken innledningsvis. I det vedtatte planforslaget er imidlertid ikke området i Breiviken medtatt. Plangrensen for denne kommunedelplanen, inkluderer og avsluttes ved Nyhavn. Side 8 av 33

9 Det finnes en reguleringsplan for planområdet fra Denne er ikke egnet for videre utvikling av området. Reguleringsforslaget grenser til stadfestet reguleringsplan for Breiviken 1 (Jæger brygge, plannr ), som er regulert til boligformål. Utsnitt fra Kommunedelplan, Sandviken Fjellsiden Nord. Side 9 av 33

10 6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) Planområdet er på ca. 50 daa og gjelder del av kommunale eiendommer nederst i Breiviken, Merinobygget og næringseiendommene langs Breiviksveien og Ellerhusens vei frem til veikrysset mellom Fagernes og Ellerhusens vei. Eiendommene brukes i dag til næringsformål av ulik art. Det er 5 hovedbygg innenfor planområdet: 1. Ellerhusens vei 6 / Fagernes 4 gnr 168, bnr Bygget har vært brukt som lagerbygning og kontorlokaler for Til Bords-kjeden. Virksomheten er flyttet. Ny eier viderefører bruken av bygget som et rent næringsbygg. Adkomst for varetransport fra Ellerhusens vei, mens adkomst til kontordel - Fagernes 4, er fra veien Fagernes. 2. Ellerhusens vei 2, gnr. 168, bnr Industribygg med adkomst for varetransport både fra veien Fagernes og Ellerhusens vei. Produksjon er flyttet til utlandet. 3. Breiviksveien 44, gnr. 168, bnr Industribygg med parkering på tak. Adkomst fra Breiviksveien. Bygget er tidligere godkjent i 4 etasjer + underetasje. Benyttes i dag til parkering og bilsalg. 4. Breiviksveien 42, gnr. 168, bnr Næringsbygg med adkomst fra Breiviksveien. Store deler av bygget er disponert til lagerhotell 5. Breiviksveien 40 (Merinobygget), gnr. 168, bnr Lager og kontorbygg som bl.a har vært brukt av Handelshøyskolen. Adkomst fra Breiviksveien og Breiviken. Sør for Merinobygget er det i dag parkeringsplass og et noe uryddig areal mot sjøen innerst i Breiviken. Arealet eies av Bergen kommune. På dette området står det verneverdige Pudretthuset Skråfoto som viser nærområdet. Beliggenhet Området ligger i Bergenhus bydel, i Ytre Sandviken, like vest og nedenfor Norges Handelshøyskole, og omfatter arealene fra Breiviken, Merinobygget og tilgrensende næringseiendommer langs Breiviksveien og Ellerhusens vei. Boligområdet Jæger Brygge grenser til planområdet i sør. Eksisterende eiendommer gnr. 168, bnr og 1124 Side 10 av 33

11 (Halfdan Solberg AS) inngår ikke i planområdet. Avgrensning I sør grenser planområdet til eksisterende industri- og næringsareal, gnr. 168, bnr og Videre grenser området til gjeldende reguleringsplan for boligblokkene Jæger Brygge, som er utbygget i 6 etasjer. I øst inkluderer planområdet Breiviksveien og Ellerhusensvei, frem til krysset Fagernes/Ellerhusensvei nord i planområdet. Derfra følger plangrensen østre veikant for Fagernes sørover til de kommunale grøntarealene på Fagernes som også inngår i planen. Tilstøtende arealers bruk/status Naboeiendommen i sørvest blir i dag benyttet til industri/nærings formål innskiping, lagring og distribusjon av kjemikalier. I sørøst grenser området til boligblokkene Jæger Brygge. Øst for Breiviksvegen ligger Norges Handelshøyskolen, samt noe boligbebyggelse i hellingen opp mot handelshøyskolen (Gamle Breiviksvei). Biskopshavn kirke ligger langs østsiden av Ellerhusens vei. Nord og vest for planområdet er det boligformål med tre markante boligblokker på høydedraget på Fagernes, samt noen ene- og flermannsboliger. Eksisterende bebyggelse Bebyggelsen innenfor planområdet består av eldre næringsbygg. I sør dominerer Merinobygget. Dette er et 5 etasjers murhus med store dimensjoner. Fasadene er blitt modernisert med nye aluminiumsvinduer, bortsett fra vestfasaden. Bygningen brukes i dag hovedsakelig til kontorer og undervisning med NHH som hovedleietaker. Nord for Merinobygget ligger Breiviken Eiendom, et murhus i 2 og 3 etasjer med et mindre tilbygg på en etasje i vest. Bygget brukes til næringsvirksomhet. Breiviken 44 er et næringsbygg i betong med parkering på taket og adkomstveg langs begge langfasadene. Naboeiendommen nordenfor eies av Norsk Stålpress som har flyttet sin produksjon til utlandet. Bygningen er et industribygg i mur i 3 etasjer. Arkitekturen er karakteristisk med en klar rytme og vindusoppdeling. Lengst nord i planområdet ligger et lager- og kontorbygg som tidligere ble nyttet av varekjeden Til bords. Tidligere Side 11 av 33

12 virksomhet er fraflyttet. Ny eier viderefører bruken av bygget som et rent næringsbygg (lager og kontor). Bygget har fasadeplater av stål/aluminium. Vest for planområdet ligger tre karakteristiske boligblokker på 7 og 9 etasjer og øst i Breiviken ligger boligblokkene Jæger Brygge. Øvrig boligbebyggelse er ene- og flerhusbebyggelse. På høyde-draget øst for planområdet ligger Norges Handelshøyskole. På høydedraget i nordøst ligger Biskopshavn Kirke. Topografi/landskapstrekk Planområdet ligger i et dalsøkk i retning sørøst nordvest. Søndre del av planområdet, som grenser til sjøen i Breiviken, ligger nedenfor fjellskrent mot høydedraget på Fagernes og høydedraget der Handelshøyskolen ligger. Planområdet har således liten fjernvirkning, men sees både ovenfra og på bakkenivå fra nærområdet. Det er derfor viktig at også takoppbygg for heis og ventilasjonsanlegg gis en arkitektonisk utforming slik at de utgjør en helhetlig del av byggets takform. Foto av Breiviken sett fra sjøen Solforhold Solforholdene er noe varierende for de enkelte bygg. De fleste bygg har hovedfasaderetning sør/nord. Dette gjør mellomliggende arealer lett tilgjengelig for vestsolen. Vegetasjon, dyreliv og andre naturforhold Området som søkes til byggeområde, blir i dag benyttet til næringsformål, samt parkering og kaiareal. Mellom Merinobygget og Breivikensveien 42 ligger en kolle med skog. Sørvest i planområdet ligger et større naturområde med randsone mot sjø. Disse områdene er delvis bevokst med skog, hvor en del trær er bevaringsverdige. Helt nord i planområdet finnes et lite grøntområde med store furutrær. Side 12 av 33

13 Grønne interesser Grøntområdet ytterst på Fagernes og sørvest for Merinobygget er mye brukt av beboerne i området, og har gode kvaliteter. Området er barnevennlig og lett tilgjengelig. I Grøntområdet mellom Merinobygget og veien Fagernes er det en del større trær som er bevaringsverdige. Øvrige deler av planområdet er i dag ikke i bruk av barn, da dette er et nærings- og industriområde. Nærmeste ballplass finnes i tilknytting til skolen, ca. 200 m fra planområdet. Stemmemyren idrettspark med fotballbaner, idrettshall etc. ligger ca. 700 meter fra planområdet ved Eidsvågtunnelen/Øyoren. Kulturminneverdier Byantikvaren har utført arkeologisk registrering i planområdet. Det er påvist en steinalderlokalitet rett øst for Merinobygget. Lokaliteten inngår likevel ikke i planområdet. Pudretthuset er bevaringsverdig jfr. kommunedelplanen. Huset er bygget på 1880 tallet. I tidligere tider var det en åpen hop innerst i Breiviken, som ble fylt igjen med sprengstein fra Ytre Sandviken renseanlegg som er bygget under fjellryggen hvor NHH ligger. Pudretthuset og den tilhørende havnehopen ble brukt til utskiping av kaggekloakk fra byens befolkning. Kloakken ble benyttet av strilene til gjødsel. Alle eksisterende bygg er nærmere dokumentert i eget vedlegg Kulturminnedokumentasjon. Foruten Pudretthuset er det Merinobygget som har kulturminneverdi. Merinobygget er tidstypisk og har i all hovedsak sin opprinnelige utforming. Merinobygget og de øvrige byggene nordover er bygget etter en reguleringsplan fra Så lang vi vet er denne ikke opphevet og er således å regne som gjeldende. Vei og trafikkforhold Breiviksveien og Ellerhusens vei ligger innenfor planområdet. Breiviksveien har i dag en bredde på 7 m med langsgående parkering og fortau. Stigningsforholdet er 1/16. Ellerhusensvei er envegsregulert mellom Fagernes og Breiviksveien/Breiviksbakken. Vegen har en vegbredde på 6 m pluss fortau. Vegen har gode stigningsforhold - 1/20. Skiltet hastighet på begge veiene er 50 km/t. Veien Fagernes som grenser til planområdet i vest, har ikke fortau. Denne veien blir ikke belastet med ny trafikk fra planområdet. De øvrige veiene i nærområdet og fram til Hellen skole har fortau. Kapasiteten på de berørte veiene er i dagens situasjon rimelig god, men krysset Helleveien/ Breiviksbakken nordøst for planområdet har i dag liten kapasitetsreserve. Det er gjennom dette krysset hovedandelen av trafikken til området vil komme. Støy Planområdet er i dagens situasjon ikke utsatt for støy. Det drives i dag ikke lenger industriell virksomhet i næringslokalene. Offentlig kommunikasjon/ kollektivdekning Planområdet har svært god kollektivdekning for buss. I Helleveien, ca 300 m fra planområdet går det buss til Bergen sentrum og nordover til Åsane, med avgang hvert minutt. Side 13 av 33

14 Foto fra en vinterdag i Breiviksveien - mye kantparkering langs veien Energi Området ligger ikke innenfor konsesjonsområde for fjernvarme i Bergen. Privat og offentlig servicetilbud Området hører til Hellen barneskole. Fra planområdet til Hellen skole er det ca. 200 m. Hellen skole har liten plass i dag, og det er forventet større kapasitetsproblem i fremtiden pga. ny boligbygging. Den nest nærmeste barneskolen er Eventyrskogen skole, som er en grendaskole til Krohnengen skole. Disse skolene har god kapasitet. Breiviken hører til Rothaugen ungdomsskole, som har god kapasitet. Nærmeste barnehage er Biskopshavn kirkes barnehage, som ligger i tilknytting til Biskopshavn kirke like ved Hellen skole Dette er en privat barnehage. Andre barnehager i nærområdet er Hellemyren barnehage (privat) og Solbakken barnehage (offentlig). Planområdet ligger like nedenfor Norges Handelshøyskole. Bergen Røde Kors Sykehjem ligger like ved Hellen skole. Nærmeste nærbutikk ligger i Helleveien, ca. 400 m fra planområdet. Side 14 av 33

15 Eksisterende gangvegsystem. Vann og avløp Sørøst for planområdet - i fjellmassivet under Norges Handelshøyskole, ligger Ytre Sandviken avløpsrenseanlegg. Dette er et av de største renseanleggene i Bergen kommune, og avløp fra sentrum i sør til Eidsvågneset i nord, ledes til dette anlegget. Innenfor planområdet ligger svært mange offentlige vann- og avløpsledninger bl.a utløpsledninger fra renseanlegget, off. vann og avløpsledninger i veiene Ellerhusensvei og Side 15 av 33

16 Fagernesveien, offentlig kloakkpumpestasjon v/breiviken 3, samt avløpstunnell under friområdet på Fagernes. Planområdet kan knyttes til offentlig ledningsnett. Risiko og sårbarhet Grunnforholdene varierer mellom fjell og utfylte sprengsteinsmasser. Området er ikke flomutsatt. Området er heller ikke utsatt for inversjon. Som en følge av tidligere virksomheters aktivitet innenfor planområdet er det påvist at grunnen er forurenset. Cowi AS har foretatt Miljøteknisk grunnundersøkelse i Breiviken.. I fagrapporten konkluderes det med at: Løsmassene i det undersøkte området er delvis forurenset i forhold til normverdier for mest følsomt arealbruk. Forurensingen er særlig knyttet til et tynt lag overflatejord. Dypere jordlag er kun forurenset i området mellom Merinobygget og sjøen. I forhold til dagens arealbruk antas forurensingen å utgjøre en liten risiko. Ved omgjøring til boligområder må normverdier for mest følsomt arealbruk legges til grunn. Det må utarbeides tiltaksplaner for inngrep både på land og i strandsonen. Området er ikke utsatt for radonstråling. Innenfor planområdet går det nedgravde høgspentkabler, lavspentkabler og lavspentlinjer og nettstasjoner. Det finnes ingen høgspentlinjer i luftspenn. Tilgrensende eiendommer sør for planområdet, gnr 168, bnr og 1124, eies av Halfdan Solberg, som driver firmaet Halfdan L Solberg AS, med lagring av kjemikalier, næringsmiddel og teknisk agentur. De har bl.a. tankanlegg for natronlut, saltsyre, svovelsyre, maursyre, natriumhypokloritt og ensilox. I tillegg leier firmaet General Diesel & Filter Service AS lokaler til sin virksomhet med service og reparasjon av motorer og yrkesbåter. Halfdan Solberg har engasjert konsulentfirmaet Opticonsult for å starte planarbeid for sin eiendom. Formålet med planarbeidet er å regulere til kombinert formål bolig/næring, offentlig tilgang til sjø og marina i Breiviken. Dette planarbeidet er imidlertid avsluttet fordi Solberg ønsker å videreføre virksomheten Halfdan L Solberg AS. Privatrettslige bindinger Planen fremmes med bakgrunn i en samarbeidsavtale mellom grunneierne innenfor planområdet. Side 16 av 33

17 7. UTREDNINGER I HHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER Forslagsstiller ser det slik at planforslaget med de beskrevne endringer i forhold til opprinnelig forslag ligger innenfor «hovedtrekk og rammer» i overordnet plan, jf pbl 12-3 tredje ledd. Det må ved denne vurdering ses hen til at Byrådet har akseptert at hele området omfattes av bestemmelsene som gjelder for senterområde S 8. Det er da naturlig at fordelingen mellom bolig/næring også vurderes ut fra planområdet sett under ett, mao at det ses bort fra overordnet arealformål for de enkelte «delområder» innenfor planen. At den sydlige del av planområdet er regulert til utelukkende bolig kan således, hensett at næringsdelen er ivaretatt i øvrige deler av planområdet, ikke anses som et «vesentlig avvik» fra overordnet plan. Selv om endringen til rent boligformål i den sydlige del av planområdet blir vurdert til å innebære et «vesentlig avvik» fra overordnet plan, vurderer forslagsstiller det slik at det likevel ikke utløses noe krav om konsekvensutredning, jf pbl 12-3 tredje ledd med videre henvisning til 4-2 annet ledd med tilhørende forskrift. Pbl 12-3 tredje ledd fastsetter at «ved vesentlige avvik gjelder kravene i 4-2 andre ledd». Det må ved denne henvisningen være helt på det rene at det skal foretas en vurdering i forhold til de nærmere vilkår fastsatt i forskrift om konsekvensutredning. Dette underbygges ytterligere av forskriften 1 som fastsetter at forskriften «inntar lovens bestemmelser om konsekvensutredninger», mao at forskriften skal anses uttømmende. Forslagsstiller har vurdert planforslaget iht. forskriftens 2 og 3. I forskriftens 2 angis planer og tiltak som alltid skal behandles etter forskriften. Iht. bokstav f angis at dette bla gjelder «reguleringsplaner som inneholder tiltak som nevnt i vedlegg I». Ingen av de beskrevne tiltak i vedlegg I er aktuelle i forhold til planforslaget. I forskriftens 3 angis planer og tiltak som skal vurderes etter forskriftens 4. Iht. bokstav b) gjelder dette bla «reguleringsplaner som inneholder tiltak nevnt i vedlegg II». Slik forslagstiller vurderer det er eneste aktuelle bestemmelse i vedlegg II bokstav 2 som omfatter «detaljregulering av hytte- og boligområder der planen avviker fra kommuneplan eller områdeplan». Videre fast-setter 3 bokstav d) gjelder «detaljreguleringer som innebærer endringer av kommuneplan eller områderegulering.» Ettersom foreliggende planforslag innebærer endring i arealbruk fastsatt i gjeldende kommuneplan, legges til grunn at det iht. denne bestemmelse skal foretas en vurdering etter forskriftens 4. Forslagstiller har vurdert det slik at eneste bestemmelse under 4 som kan ha betydning for plan-forslaget, er bokstav j som gjelder reguleringsplaner som «kan få vesentlige konsekvenser for befolkningens tilgjengelighet til uteområder, bygninger og tjenester». Forslagsstiller har i denne beskrivelsen redegjort for hvordan kravene til nødvendige fellesareal og uteområder er ivaretatt, samt hvordan tilgjengeligheten til uteområder og til friområde i sørvest er ivaretatt. Forslagsstiller kan på dette grunnlag ikke se at planen utløser krav om konsekvensutredning iht. forskriften 4 bokstav j. Etter at planforslaget er lagt ut på ny høring tidsrommet , er det blant merknadsstillerne fremsatt synspunkt om at planforslaget innebærer «vesentlig avvik» fra hovedtrekk og rammer i overordnet plan og at dette automatisk utløser krav om konsekvensutredning jfr. vedlagte merknadsskjema datert hvor marknadene er oppsummert og kommentert. Med bakgrunn i nevnte innspill, har advokatfirma Harris DA utarbeidet et eget skriv datert , jfr. vedlegg, hvor temaet er mer inngående drøftet. Skrivet er understøttet av egen uttalelse fra advokat Frode A. Innjord. Dette fordi merknadsstiller støtter sin rettslige argumentasjon på Innjords kommentarutgave til plan- og bygningsloven. Side 17 av 33

18 8. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Innledning Det er gjort endringer i planforslaget etter første gangs høring. Endringene består hovedsakelig i at formålene kontor og forretning i områdene B/K/F-1 og B/K/F-2 utgår og erstattes med rent boligformål, B-1 og B-2. B-2 er redusert med 1366 m 2. Friområdet er utvidet med dette arealet. Området sør for Merinobygget er endret fra offentlig torg til fellesareal (Fa) for boligene i B-1, B-2 og B/K/F/O. Gangbroen over Breiviksveien er fjernet og vegen gjennom B/K/F/O er nå regulert til offentlig gang- og sykkelveg med adgang for nødvendig varetransport. Byggehøydene er justert for fire av byggeområdene. Område B-1 er redusert med 5 meter til kote + 18 m, B-2 er redusert med 4 meter til kote + 22 m. Dette innebærer en reduksjon på en etasje for begge områdene. Byggehøydene i område B/K/L-2 er justert ned 1 meter til kote + 37,2 meter og økt med 4 meter i B/K-1 til kote Foreliggende planforslag blir nærmere beskrevet i det følgende. Kommuneplanens bestemmelser er styrende for forslag til arealbruk, byggehøyder og utnyttelse. Disse bestemmelsene sier blant annet følgende (utdrag som har relevans for foreliggende planområde): 20 Sentrumsformål Arealkategorien sentrumsformål omfatter samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, grønnstruktur og alle former for bebyggelse og anlegg med unntak av industri, lager, fritidsbebyggelse og råstoffutvinning. Nye bygg skal underordnes estetiske krav i pkt. 6. Bystyret avgjør om høyden på utbygging skal varieres innenfor hvert enkelt prosjekt. Innenfor disse rammene gjelder følgende maksimale byggehøyder (inkl. takoppbygg) og arealutnyttelse: Sjøfronten (S 8): 16 meter, %-BRA = 200% Nye boenheter skal ikke være mindre enn 35 m 2 B RA + bodareal. Følgende forutsetninger skal legges til grunn for arealplanlegging og søknad om tiltak i senterområdene (praktiseres som retningslinjer i lokalsenter type 1 og 2): 1. I nye senterområder og ved omfattende fornyelse skal det tilrettelegges for et sentralt møtested med høy fysisk og sosial kvalitet. 2. Reguleringsplaner skal omfatte alle tilstøtende byrom (plasser, allmenninger, gater og parker). 3. Bebyggelsen skal gis en urban utforming med klart definerte byrom og ha sammenhengende fasadeliv. 4. Ved alle byggeprosjekter skal det beskrives hvilke nye bruksmessige og visuelle kvaliteter som tilføres omgivelsene og tilstøtende byrom. 5. Byrommene skal ha god sammenheng med eksisterende og planlagt bystruktur, kollektivholdeplasser, historiske strukturer og kulturminner, oppholdsareal langs sjø og vassdrag og ta utgangspunkt i viktige utsyn eller siktlinjer til omgivelsene. Gangakser skal lede til og gjennom sentrale byrom. 6. Der byrom møter sjøen skal tilliggende tomter bebygges med spesiell omtanke for bakenforliggende bebyggelse og allmenn tilgjengelighet. 7. Byromsnettet skal være finmasket og områdetilpasset, kvartalslengdene kan maksimalt være 70 m. 8. Byrom skal reguleres til offentlig trafikkområde eller friområde eller på annen måte sikres Side 18 av 33

19 fullverdig og varig allmenn tilgjengelighet. 9. Gesimshøyde skal være maksimalt 110 % av byrommenes bredde. 10. Handel, service og arbeidsplasser skal lokaliseres inn til byrommene. Minimum 10 % av fasadelengden tilrettelegges for publikumsrettet virksomhet med stor etasjehøyde, maksimalt vindusareal og adkomst direkte fra gateplan. 11. Nye boliger med fasade mot byrommene skal ha gjennomsnittlig golvnivå 1 meter over gateplan. Dersom dette ikke kan forenes med krav til universell utforming skal alternative løsninger vurderes. 12. Parkeringsplasser skal legges i underjordisk anlegg, kjellere eller i bygg som ikke har fasade mot byrom. All parkering i henhold til kravene i gjeldende parkeringsnorm, også sykkelparkering, skal etableres i bebyggelsen, overflateparkering tillates ikke med unntak av HC-parkering. 13. Det skal legges vekt på god sykkelparkering. Utforming og plassering må ikke begrense fremkommeligheten i offentlige rom (jf. prinsipper om universell utforming). 14. Viktige gangforbindelser til bybanestopp og kollektivholdeplass skal identifiseres og om mulig gis formell status. Planens formål og intensjon er å transformere det omsøkte området fra offentlig byggeformål og industri til en blanding av næringsformål og boliger. Kun de sydligste delene av området omfattes av bestemmelsene som er gjengitt ovenfor. Isolert sett for området er det unaturlig å vurdere transformasjon og utvikling av området uten at det sees som et hele. Som tidligere nevnt har Bergen kommune gitt sin tilslutning til at hele området skal vurderes i forhold til bestemmelsene som gjelder for Senterområde S8. Planområdet har relativt sett en liten sjønær del som grenser til Breiviken. Størsteparten av området ligger i et nord- sørgående drag begrenset av Fagernes i vest og høydedraget med NHH mot øst. Som tidligere beskrevet (se også foto) er det kun en begrenset del som er synlig fra sjøsiden. Kommuneplanens grenser for byggehøyder i sjøfronten mot Byfjorden, har derfor begrenset relevans og vil medvirke til en lite hensiktsmessig tilpassing i de stedlige byggehøyder og terrengforhold. Planforslaget fraviker derfor nevnte begrensninger på blant annet byggehøyder på en del punkt. Dette er nærmere beskrevet i den etterfølgende beskrivelsen av planområdet. Se for øvrig oppsummering etter offentlig ettersyn med kommentarer, datert og merknadsskjema av etter nytt offentlig ettersyn. Arealdisponering Reguleringsforslaget tilrettelegger for en omdisponering av eksisterende industri/næringslokaler til kombinert formål bolig/næringsformål, samt etablering av noen nye bygg for bolig. Søndre del av eksisterende grøntområde i sørvest, samt en mindre del av eksisterende tomt tilhørende Merinobygget, er i planen foreslått regulert til friområde i samsvar med kommuneplanens og kommunedelplanens arealdisponering. Sør i planområdet viser planforslaget byggeområde for to nybygg. Disse disponeres til boligformål. Området nederst i Breiviken er best egnet til boligformål innenfor planområde. Her er det gode sol- og utsiktsforhold og leilighetene blir liggende nærme det opparbeidede offentlige torget som grenser til sjø. Planområdets beliggenhet i forhold til NHH gjør det velegnet for etablering av studenthybler. Nærheten til planlagt bybanestopp taler også for at området er egnet for bebyggelse. Området OT er foreslått disponert til offentlig torg. Torget strekker seg ned til strandsonen i Side 19 av 33

20 Breiviken. Breivikstorget forutsettes opparbeidet som en offentlig plass med ulike innebygde elementer som styrker plassens funksjon som en offentlig møteplass. Bestemmelsene stiller krav om at det i tilknytning til torget skal tilrettelegges for bademuligheter og utsettingsrampe for småbåter. Relativt sentralt i dette området ligger Pudrethuset som et historiebeskrivende element. Bygningen er disponert til allmennyttig formål og tenkes opprustet til fellesbygg for områdets beboere etc. Selve utformingen av torget skal detaljeres nærmere i en detaljplan som skal godkjennes av Samferdselsetaten og Grønn etat. Alternative utbyggingsmodeller Fra Breivikstorget og nordover til Ellerhusens vei og Fagernes, er det vurdert alternative utbyggingsmodeller som del av beslutningsgrunnlaget for foreliggende planforslag. De viktigste faktorer som er styrende for utforming og valg av plangrep: Overordnede planer gjeldende kommuneplan og kommunedelplan. I dette ligger krav til arealbruk, utnyttelse, byggehøyder, grønnstrukturer etc. Eksiterende hovedvegnett Breiviksveien, Ellerhusens vei og Fagernes. Interne veger anses mindre bindende for framtidig utbyggingsmønster; men adkomstforholdene til Halfdan Solberg & Co AS og adkomst til kommunens utslippsarrangement på Fagernes, er forhold som må tas vare på gjennom et evt. justert vegnett. Eksisterende eiendomsforhold har betydning for gjennomføringen av valgt planforslag. Kulturminneverdier i eksisterende bebyggelse - Merinobygget og Pudretthuset. Teknisk kvalitet og økonomisk verdi i eksisterende bebyggelse. Med bakgrunn i ovennevnte er det vurdert to hovedalternativ: Alternativ 1 basert på en videreutvikling av eksisterende bebyggelse og eiendomsstruktur fordi disse representerer en vesentlig verdi hvor ny reguleringsplan skal bidra til en videreutvikling av eiendommene for de neste år. I tillegg Side 20 av 33

21 inneholder dette planalternativet en opprusting av de sjønære arealene sør for Merinobygget hvor disse arealene får et mer offentlig preg og hvor parkering får en mindre fremtredende rolle. Alternativ 2 hvor det er vurdert en total nedrivning av eksisterende bygg fra Merinobygget og nord til avkjørselen til Fagernes. En slik utbygging kunne baseres på nye punkthus som kunne resultert i et åpnere plangrep. På den annen side er løsningen helt avhengig av at grunneierne/tiltakshaverne må samhandle hva angår arealdisponering over tomtegrensene og tidspunkt for gjennomføring. I tillegg inneholder også dette planalternativet en opprusting av de sjønære arealene sør for Merinobygget hvor disse arealene får et mer offentlig preg. Alternativ 2 er avhengig av en vesentlig høyere utnyttelse for å kunne forsvare en sanering av eksisterende bebyggelse. En har derfor ansett dette som et mulig men urealistisk alternativ. Reguleringsformål Konfr. forslag til reguleringsplan datert FORMÅL FELT AREAL (m 2 ) TILLATT % BRA Byggeområder: Allmennyttig A 327 (forsamlingslokale) Off. trafikkområder: Veg Annet trafikkareal 58 Gang-/sykkelveg, fortau Torgareal/allmenning OT Off. friområder: Friområde Fr Spesialområder: Kommunalteknisk anlegg S 497 Trafo 27 Fellesområder: Felles avkjørsel Fe1 Fe5 532 Felles gårdsplass Fa 3514 Kombinert formål: Bolig B % Bolig B % Bolig/kontor B/K % Bolig/kontor B/K % Bolig/kontor/lager B/K/L % Bolig/kontor/lager B/K/L % Bolig/kontor/forretning/offentlig B/K/F/O % HELE PLANEN Side 21 av 33

22 Byggeformål Det skal oppføres blokkbebyggelse innenfor planområdet. Eksisterende bygningsmasse ligger til grunn for omfang og utbyggingsform. Det meste av eksisterende bebyggelse er i god bygningsteknisk stand og representerer derfor en betydelig verdi for grunneierne/tiltakshaverne. Området ligger i et dalsøkk, og er lite eksponert. Omkringliggende bebyggelse ligger stort sett høyere i terrenget enn i dette planområdet. Til grunn for fastsetting av byggeområder og byggegrenser er ideutkast til ny bruk av eksisterende bebyggelse. Byggegrensene er hovedsakelig lagt helt inn til eksisterende bygningskropp og planlagte nye bygg. Eksisterende næringseiendommer omdisponeres i planforslaget til kombinert byggeområde. Det forutsettes at deler av bygningsmassen beholdes/disponeres til et eller flere næringsformål - for eksempel forretning, kontor eller lager. Andre deler av bebyggelsen disponeres til boliger. Planen tilrettelegger også for at deler av Merinobygget fortsatt kan benyttes til undervisningsformål tilknyttet NHH. Det er allerede overkapasitet på næringsarealer i Breiviken. Etter at NHH/AFF/SNF avsluttet sitt leieforhold i juni 2013 ble ca m 2 næringsarealer ledige, og det har så langt vært lav etterspørsel etter næringslokaler i Breiviken. For å kunne transformere og revitalisere området er det derfor avgjørende at en forholdsvis høy andel av eiendommene kan benyttes til bolig. Utnyttingsgrad og byggehøyder Byggehøydene er fastsatt med utgangspunkt i stedlige forhold, det vil si eksisterende byggehøyder, eksisterende terrengforhold, utsiktsforhold for bakenforliggende bebyggelse og eksponering/fjernvirkning av bebyggelsen mot blant annet Byfjorden. Det er utarbeidet 7 stk tverrsnitt merket A, B, C, D, E, F og G. Disse illustrerer eksisterende og ny bebyggelse i planområdet, sett i forhold til terreng og bebyggelse på hver side (mot vest og øst ) samt et lengdesnitt G-G som illustrerer planlagte byggehøyder fra sjøen i Breiviken til øverst i vegkrysset mellom Ellerhusens vei og Fagernes. Planlagte byggehøyder avviker flere steder i forhold til kommuneplanens bestemmelse om maks 16 meter. Men som nevnt tidligere, mener vi forslag til bebyggelse har liten grad har relasjoner med strandsonen mot Byfjorden å gjøre. Pr. dato er det bare Merinobygget som er synlig fra sjøsiden jf-. foto. Planens forslag til påbygging av Merinobygget med 2 tilbaketrukne etasjer, vil ikke endre dette forholdet. Merinobygget er bygget rundt et atrium. Sørfløyen på bygget er 5 etasjer, mens den nordre delen er kun 3 etasjer over bakken. Breiviksveien er høyere, og ved nordøstre hjørne av Merinobygget er det kun 2 etasjer over Breiviksveien. Breiviksveien faller nedover langs bygget, og ved hovedinngang fra Breiviksveien mot sør er det 3 etasjer over veien. Bygget er vurdert til å tåle en påbygning med 2 inntrukne etasjer på begge fløyene. Det er kun sørfløyen på bygget som vil få 7 etasjer. Ved å velge en løsning med inntrukne etasjer vil virkningen av disse dempes betydelig. Påbygg på begge fløyene vil større grad sikre en helhetlig arkitektur på bygget enn om en skulle valgt en løsning med påbygg kun på den nordre fløyen. Side 22 av 33

23 Den nye bebyggelsen på vestsiden av Breivikstorget, forholder seg først og fremst til friområdet på Fagernes og understreker Merinobyggets fondvirkning for Breivikstorget. Den nye bebyggelsen vil også bli et motsvar til de eksisterende 6 etasjers boligblokkene, Jæger Brygge, og medvirke til en mye sterkere urban karakter av området i Breiviken. I tillegg vil den viste plasseringen av byggene, understreke Breivikstorgets funksjon som en åpen sjønær og solvendt plass. Jf. snitt A og fotoillustrasjonen på side 20. Bebyggelsen nord for Merinobygget, er tverrstilte bygninger med plassdannelser som åpner seg mot vest og dermed gir forholdsvis gode solforhold mellom byggene. Jf. egne soldiagrammer som viser sol/skyggeforhold på ulike tider av året og døgnet. Planforslaget tilrettelegger for en noe høyere bebyggelse enn i dag. Dette mener vi i liten grad vil ha konsekvenser for eksisterende boliger på østsiden av Breiviksveien. Disse boligene ligger allerede en god del høyere i terrenget enn planområdet. Jf. snitt C og D. Byggehøydene er imidlertid endret etter at planforslaget lå til offentlig ettersyn. Område B-1 og B-2 er redusert med en etasje. For B-1, som ligger nederst i Breiviken, er maksimal kotehøyde satt til + 18 meter. Dette er 0,5 lavere enn boligblokkene på Jæger Brygge. Byggehøydene i område B/K/L-2 er justert ned 1 meter til kote + 37,2 meter og økt med 4 meter i B/K-1 til kote Med bakgrunn i ovennevnte og vedlagte tegningsdokumenter, legger planforslaget til rette for følgende tomteutnyttelser og byggehøyder. I tillegg angir tabellen mulige etasjetall basert på den angitte fordeling mellom næringsarealer (noe større etasjehøyde) og boligdelen. Side 23 av 33

24 BYGGEOMRÅDE UTNYTTINGS -GRAD % BRA MIN % - DEL NÆRINGS- FORMÅL BYGGEHØYDE Over gj.snitt terreng (meter) KOTEHØYDE MØNE/GESIMS (moh) ANTALL ETASJER Allmennyttig (A) (Felleshus/grendehus) Som eksisterende bygg Bolig/Kontor/Foretning 150 % 0 % 17,0 18,0 5 (B-1) Bolig/Kontor/Foretning 200 % *) 0 % 20,5 22,0 6 (B-2) Bolig/kontor/Foretning 215 % *) 30 % 24,0 29,0 7 /Offentlig (B/K/F/O) Bolig/Kontor/Lager 185 % 25 % 13,5 32,0 3 (B/K/L-1) Bolig/Kontor (B/K-1) 195 % 25 % 13, Bolig/Kontor (B/K-2) 190 % 25 % 15,0 38,5 4 Bolig/Kontor/Lager (B/K/L-2) 165 % 40 % 37,2 4 *) Fa er forholdsmessig fordelt mellom B-2 (1094 m 2 )og B/K/F/O (2400 m 2 ) og medregnet som tomteareal ved beregning av utnyttelse for disse byggeområdene. Det er kun område B/K/F/O som har høyrer utnyttelsesgrad enn kommuneplanens grense på 200 % BRA. Ser en imidlertid alle byggeområdene samlet er utnyttelsesgraden lavere enn 200 % BRA. Solforhold Det er utarbeidet sol/skyggediagram for vår/høstjevndøgn samt 1. juni. Diagrammene fremgår av vedlagte utskrifter fra en datamodell som beregner skygge av terreng og bebyggelse på de angitte tidspunkt på dagen. Solforholdene er som en ser, noe varierende for de enkelte bygg. De fleste bygg har hovedfasaderetning sør/nord. Dette gjør mellomliggende arealer lett tilgjengelig for vestsolen. Alle arealer som er disponert til felles uteoppholdsareal, har tilfredsstillende solforhold. Lek/uteoppholdsareal Illustrasjonsplanen datert viser offentlige friområder og felles grønne områder og uteoppholdsareal. Felles uteoppholdsareal for boligene skal opparbeides med nærlekeplass og universell utforming skal legges til grunn for utformingen. Av sol/skyggediagrammer er det dokumentert at arealene mellom lamellbygningene gir relativt solrike arealer gjennom hele dagen gjennom hele sommerhalvåret (vårjevndøgn høstjevndøgn). Riktignok vil arealene mellom nevnte bygninger, ligge på dekker over garasjekjellere. Men disse dekkene kan utformes slik at det oppleves å være på bakkenivå. I vest vil dekkearealene komme i kontakt med eksisterende naturterreng. Dekkene kan møbleres med sittegrupper og utstyr til barns lek og dermed bli velegnet og representere en kvalitet for beboerne. Jf. Illustrasjonsplanen. Eksisterende grøntområde på Fagerneset i sørvest, er regulert til friområde. Dette området brukes aktivt i dag av tilgrensende boligområde, og har gode kvaliteter. Området skal beholdes som naturområde. Tiltak som er med på å styrke friområdets funksjon mht lek, sport og rekreasjon tillates. Slike tiltak skal utarbeides i samarbeid med Grønn etat og søkes godkjent i samsvar med plan- og bygningsloven. Området fra adkomstveien og sør til sjølinjen i Breiviken (OT), disponeres i all hovedsak til offentlige torgarealer Breivikstorget. Adkomstvegen til eksisterende virksomheter på vestsiden av Breiviken, må opprettholdes. Innenfor OT ligger Pudretthuset, et gammelt verneverdig hus som skal settes i stand og kan benyttes til fellesbygg for området. Side 24 av 33

25 Mellom de to nye byggeområder B-1 og B-2 er det lagt inn en grønn adkomstkorridor mellom Breivikstorget og friområdet på Fagernes. Denne korridoren inngår også som en del av en ønsket kystveg jfr. kommunedelplan for Ytre Sandviken og Fjellsiden Nord. Området foran Merinobygget B/K/F/O skal opparbeides til fellesareal. Dette blir et tilrettelagt uteoppholdsareal på taket av en underjordisk parkeringskjeller (1 etasje). Området skal tilrettelegges som et attraktivt og åpent uteområde med beplanting og gode oppholdskvaliteter. Dette arealet skal fungere som uteoppholdsareal for boligene i B-1 og B-2 samt B/K/F/O. Nord for Merinobygget ligger en kolle med skog. Dette grønne området er bindeleddet til de langt større naturområdene på Fagernes og områdene omkring NHH Handelshøyskolen. Nevnte grøntområde søkes opprettholdt og bevart som naturområde, jfr. illustrasjonsplanen. Felles uteoppholdsareal for lek og opphold skal opparbeides til gårdsplasser med nærlekeplass i tilknytting til bebyggelsen i områdene. Dette gjelder særlig for B/K/L-1, B/K-1 og B/K-2. Fellesområde FA skal benyttes av områdene B-1, B-2 og B/K/F/O til felles lek og opphold, samt noen fellesarealer i form av takterrasser. Eksisterende grøntområde helt nord i planområdet, innenfor B/K/L-2, har fine kvaliteter med store furutrær som vil bli bevart som felles uteområde. Planområdet er i gjeldende kommuneplan disponert til senterområde med krav til min. 25 m 2 felles uteoppholdsareal pr. boenhet. Planforslaget legger opp til 367 nye boenheter. Dette gir ca 30 m 2 felles uteoppholdsareal på bakken pr. enhet. Se illustrasjon på neste side. Kravet til uteoppholdsareal gjelder foran grad av utnytting og hvor mye av bebyggelsen som kan nyttes til boligformål. Side 25 av 33

26 Side 26 av 33