MØTEBOK. Saksgang. Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet /55 Kommunestyre /36

Transkript

1 MØTEBOK Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet /55 Kommunestyre /36 Arkivsaksnr: 2013/5096 Klassering: L13 Saksbehandler: Arne Ivar Kvistad REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) NORDSLETTÅSEN HYTTEFELT - LUSTADVATNET. SLUTTBEHANDLING. Trykte vedlegg: 1. Plankart, Allskog, datert Reguleringsbestemmelser, Allskog, datert Planbeskrivelse, Allskog, datert Ikke trykte vedlegg: 4. ROS-analyse, Allskog, udatert 5. Ledningsplan (kartskisse) for VA-anlegg, Sweco, datert Notat vedr. ledningsplan Sweco, datert Innkomne høringsuttalelser (7 stk.) Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens godkjenner formannskapet reguleringsplan for Nordslettåsen hyttefelt Lustadvatnet med følgende endringer: 2.1 i planbestemmelsene endres til: "Dersom det ved arbeider i marken blir påtruffet automatisk fredete kulturminner, jf. Kulturminneloven 3, må arbeidene straks stanses i den utstrekning de kan berøre kulturminnene. Tiltakshaver står ansvarlig for at Sametinget og kulturminnemyndighetene i Nord- Trøndelag fylkeskommune varsles umiddelbart, jf. lov om kulturminner 8 annet ledd. Kulturminnemyndighetene avgjør snarest mulig og senest innen 3 uker om arbeidene kan fortsette og vilkårene for det. Fristen kan under gitte forhold forlenges".

2 Rådmannens forslag til innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas reguleringsplan for Nordslettåsen hyttefelt - Lustadvatnet. Vedtaket er i samsvar med formannskapets vedtak i møtet den 4.mai Behandling i Formannskapet : Johannes Moen (MDG) foreslo følgende tillegg i planbestemmelsene: 2.6 naturmangfold Før utbygging starter skal det gjennomføres befaring med kartlegging av naturmangfold. Det skal dokumenteres gjennom rapport til kommunen at området ikke inneholder sårbar eller truet natur. Votering: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Moens tilleggsforslag fikk 1 stemme (1MDG) og falt. Rådmannens forslag til innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Formannskapet : Med hjemmel i plan- og bygningslovens godkjenner formannskapet reguleringsplan for Nordslettåsen hyttefelt Lustadvatnet med følgende endringer: 2.1 i planbestemmelsene endres til: "Dersom det ved arbeider i marken blir påtruffet automatisk fredete kulturminner, jf. Kulturminneloven 3, må arbeidene straks stanses i den utstrekning de kan berøre kulturminnene. Tiltakshaver står ansvarlig for at Sametinget og kulturminnemyndighetene i Nord- Trøndelag fylkeskommune varsles umiddelbart, jf. lov om kulturminner 8 annet ledd. Kulturminnemyndighetene avgjør snarest mulig og senest innen 3 uker om arbeidene kan fortsette og vilkårene for det. Fristen kan under gitte forhold forlenges". Innstilling i Formannskapet : Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas reguleringsplan for Nordslettåsen hyttefelt - Lustadvatnet. Vedtaket er i samsvar med formannskapets vedtak i møtet den 4.mai Behandling i Kommunestyre : Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Kommunestyre : Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas reguleringsplan for Nordslettåsen hyttefelt - Lustadvatnet. Vedtaket er i samsvar med formannskapets vedtak i møtet den 4.mai 2017.

3 Saksopplysninger: Innledning Forslaget til reguleringsplan for Nordslettåsen hyttefelt ved Lustadvatnet ble lagt ut til offentlig ettersyn den , med høringsfrist Høringsuttalelser fra private og offentlige instanser har innkommet i høringsperioden. Saksopplysninger i forbindelse med utlegging til offentlig ettersyn (i kursiv): På oppdrag fra grunneier av eiendom 156/4, Lillian Elvereng, har Allskog utarbeidet forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Nordslettåsen hyttefelt - Lustadvatnet. Oppstart av planarbeidet ble varslet i oktober Formålet med planen er å tilrettelegge for et nytt hytteområde ved Lustadvatnet i Steinkjer kommune, gjennom regulering av et nytt felt (166 daa) bestående av 20 nye hytter med mulighet for høy standard (strøm, vann og avløp, veg fram til hyttene). Hytteområdets beliggenhet er vist i fig.1 nedenfor. Figur 1. Lokalisering av hyttefeltet Nordslettåsen ved Lustadvatnet i Ogndalen (i rødt). Figur 2. Flyfoto over hyttefeltet med dagens nærområder. Tangen/Nausttangen i nordvest og Nordheim i sørøst.

4 Området ligger ca. 4 mil øst for Steinkjer sentrum og er preget av myr, tørre rabber og blandingsskog - hovedsakelig gran og bjørk, men med innslag av furu. Grunnen består i hovedsak av tynn morene og myr. Det er større myrområder rundt hele hyttefeltet med lite egnet infiltrasjonsevne. Terrenget er ganske flatt med en svak helning mot sørvest, og med noe utsikt ut over Lustadvatnet i nord. 4 eksisterende hytter ligger i dag spredt innenfor planområdet. Området er naturligvis i bruk av disse, foruten av Nordheim kurs- og konferansested (ca. 400 m i sørøst) som i perioder benyttes som leirskole. I nærheten ligger også Tangen camping/caravanplass (ca. 500 meter i nordvest) foruten private hytter i nærområdet langs Lustadvatnet. Alle disse må regnes som brukere av planområdet, selv om bruken i dag ikke er omfattende og ikke tilrettelagt på noen måte. Andre deler av nærområdet er nok i mer utstrakt bruk enn selve planområdet, blant annet gjelder dette Nausttangen ca. 500 meter i nord som med sin naustrekke, båtopptrekk/-utsett og muligheter for grilling utgjør et flott utfartsområde tilgjengelig for allmennheten (tilrettelagt av Steinkjer Kommuneskoger KF Ogndalsbruket). Rundt Lustadvatnet er det fra før ca. 170 hytter, mens det i Gaulstadområdet (inkl. Mokk, Lauvvatnet og området inn mot Skjækervatnet) er anslått ca. 400 hytter totalt. Planstatus og eierforhold Planområdet utgjør en del av B76 definert som framtidig hytteområde i kommuneplanens arealdel (2009). Etter avtale med Steinkjer Kommuneskoger Ogndalsbruket så deler de to grunneierne innenfor området B76 (40 nye hytter totalt) antallet hytter likt mellom seg, slik at denne planen kan romme inntil 20 nye hytter. Grunneier i området er tiltakshaver Lillian Elvereng (gnr/bnr 156/4). De eksisterende hyttene i området er i dag punktfester. Grunneier ønsker å fortsette denne praksisen, men ønsker samtidig å gi disse og nye hytteeiere muligheten til å kjøpe og skille ut tomta som egen eiendom. Tomtestørrelsene ligger på ca. 1 1,5 daa. Planlagt arealbruk Arealet er totalt på ca. 166 daa og inneholder følgende (se plankartet i vedlegg 1): 20 tomter (T1 T20) for frittliggende fritidsbebyggelse med størrelse ca. 1 1,5 daa. 4 eksisterende hytter på punktfester hvor konkrete tomtearealer er fastsatt (156/4/1, 2, 4, 5). Tilførselsveier internt i feltet (f_v2 f_v4). 4 parkeringsplasser (P1 P4). P1 er til felles bruk for alle i feltet og er samtidig ment som vinterparkering. P2 P4 er for de eksisterende hyttene. For øvrig parkerer de nye hyttene på egen tomt. Vann- og avløpsanlegg (renseanlegg og pumpestasjon). Faresone for høyspent. Resterende arealer mellom hyttene reguleres til LNFR (landbruk, natur, friluftsliv og reindrift). Adkomst Sving av fylkesveg 266 (Ogndalsvegen) til venstre 200 meter nord for Nordheim og følg kommunal veg Nausttangen et par hundre meter før avkjørsel til hyttefeltet og vinterparkering på venstre side. Interne adkomstveger fram til de nye hyttetomtene planlegges. Teknisk infrastruktur Det ble i fm. revisjonen av KPA i 2009 gitt tillatelse til å etablere et hyttefelt av relativt høy standard. Foruten veg fram til de enkelte hyttene, planlegges det med innlagt strøm og vatn. For de av hyttene som legger inn vatn setter kommunen krav om tilnærmet nullutslipp og full rensing av avløpet. En prinsipiell beskrivelse av VAanlegg og hvordan full rensing tenkes oppnådd er gitt i planbeskrivelsens kap.5.7 og i vedlagte ledningsplan med tilhørende notat. I tillegg beskriver reguleringsbestemmelsene 2.4 krav til drift- og servicerutiner for avløpsanlegget og 3.2 krav til hvordan et slikt VA-anlegg skal etableres. Bygging av 20 nye hytter som skal kunne tilknyttes strøm krever at det etableres en ny trafo innenfor planområdet. Høyspentlinje går i dag igjennom området og er vist som hensynssone i plankartet. Kapittel 5.7 i planbeskrivelsen viser en skisse over mulig plassering av trafoen.

5 Landbruk og reindrift Planområdet er innenfor vinter- og vårbeiteområdene for Skæhkeren sijte / Skjækerfjell reinbeitedistrikt, men området ble klarert som hytteområde i forrige revisjon av kommuneplanens arealdel som et kompromiss med reinbeitenæringa etter en beslutning fattet av miljøverndepartementet (2011). Deler av granskogen (verneskog) som i dag finnes innenfor planområdet er hogstmoden (middels høg bonitet), men området generelt er ansett som lite økonomisk drivverdig for nåværende eier da området er for lite isolert sett for skogbruk. Det finnes ingen MiS-figurer (miljøregistreringer i skog) innenfor planområdet. Myrområdene i sør er angitt som dyrkbar jord, men området anses som lite relevant å dyrke opp av både grunneier og landbruksmyndigheten ved kommunen. Uansett er området tidligere klarert som hytteområde gjennom overordnet plan. Naturmangfold Det er iht. fagsystemene Naturbasen eller Artsdatabanken ikke registrert viktige eller truede naturverdier innenfor planområdet. Det nye feltet ligger i sin helhet mer enn 100 meter fra vannkanten. Hytteområdet ligger innenfor nedbørsområdet til Ogna som er et varig verna vassdrag. Iht. verneplan III for vassdrag (1986) og forurensningsforskriften krever kommunen følgelig tilnærmet full rensing av evt. avløp fra hyttene. Utover dette medfører planen med dens arealbruk ikke risiko for skader på naturmangfoldet som krever tiltak. Planens forhold til 8-12 i Naturmangfoldloven er vurdert i planbeskrivelsens kapittel 5.4. Kulturminner Ingen funn registrert iht. fagsystemet Askeladden. Det er videre gjennomført arkeologisk befaring i området uten at funn er registrert. Dette gjelder også samiske kulturminner. Saksvurderinger i forbindelse med utlegging til offentlig ettersyn (i kursiv): Om hyttefelt B76 og høy standard Som nevnt innledningsvis legges det her opp til et hytteområde av relativ høy standard med muligheter for innlagt vann og avløp, strøm og vei helt fram til hyttene. Dette er en praksis som er ny i Steinkjer kommune for fjellnære områder - slik som ved Lustadvatnet. Dette ble avklart under behandlingen av kommuneplanens arealdel i 2009 (hyttefelt B76 i KPA), og reguleringsplanen er en oppfølging av den prosessen. Rådmannen kan ikke se at det er framkommet nye momenter som taler mot etablering av hyttefeltet i forhold til tidligere behandling av det i fm. revisjon av KPA. Rådmannen anser framlagte forslag til reguleringsplan som en god plan som vil bidra til å ivareta behovet for å realisere fjellnære hytter av høy standard i kommunen. Krav om rensing av avløp Kommunens administrasjon satte i oppstartsfasen krav om et tilnærmet nullutslipp fra feltet dersom det skulle legges vann inn i hyttene. Dette kravet har sammenheng med at feltet ligger i et fjellområde med myr på alle kanter (drenerer dårlig og har lav naturlig renseevne), og at det befinner seg innenfor Ognavassdragets nedbørsfelt (som for øvrig er et varig verna vassdrag). Før reguleringsplanen kunne godkjennes ble plankonsulenten derfor utfordret på å lage en overordnet VA-plan som beskriver løsningen på en prinsipiell måte og som sannsynliggjør at dette kravet kan overholdes. Rådmannen mener at det må settes samme krav om avløpsrensing til et hyttefelt av høy standard som det vil bli gjort i fm. etablering av et ordinært boligfelt i et tilsvarende område. Det er underveis i utarbeidelsen av reguleringsplanen gått mange runder med tiltakshaver og plankonsulenten for å få på plass en tilfredsstillende prinsipiell løsningsbeskrivelse av dette VA-anlegget. En slik beskrivelse følger nå planen, og denne sammen med avsatt areal for formålet i plankartet, og ikke minst klare bestemmelser for VA-anlegget ( 3.2) og dets drift- og servicerutiner ( 2.4), gjør at rådmannen mener at kravet om et tilnærmet nullutslipp er tilfredsstillende ivaretatt så langt det lar seg gjøre på dette stadiet av

6 prosjektet. Når et konkret forslag til VA-anlegg inkl. renseanlegg foreligger så skal dette fremlegges i en byggesøknad for kommunen og evt. godkjennes i tråd med forurensningsforskriften. Vegføring internt i hyttefeltet, hydrologi Det legges opp til veg helt fram til alle de nye hyttene i feltet. Da vi som nevnt ovenfor befinner oss i et område som i stor grad har myr på alle kanter er det svært viktig at hydrologien i området ivaretas på en god måte i fm. vegbyggingen også av hensyn til det biologiske mangfoldet i området. Områdene både innenfor og utenfor plangrensa skal i størst mulig grad forbli upåvirket av vegbyggingen, noe som betinger gode traséevalg og gode bestemmelser som sikrer den naturlige hydrologien i området. Rådmannen mener dette er noe mangelfullt ivaretatt i planbestemmelsene og foreslår derfor at følgende formulering tas inn i 2.2 som omhandler terrenginngrep: "Intern vegbygging skal ikke påvirke den naturlige hydrologien i området slik at eksisterende myrområder i eller utenfor planområdet tørrlegges eller påvirkes negativt på annen måte." Vegtraséene er ellers i størst mulig grad forsøkt lagt utenfor de bløteste myrområdene, og rådmannen mener dette er hensyntatt så langt det er mulig ut i fra en visuell kontroll av plankartet i forhold til flyfoto over området. Det er for øvrig lagt opp til regulering av en 2 meters sone som vegareal/grøntareal på begge sider av vegene internt for å muliggjøre en mer fleksibel vegføring og for å avsette areal for grøfter og tekniske ledningsanlegg. Justering av vegtraséer utover dette tillates ikke. Hensynet til reindrift Hyttefeltet ble grundig vurdert i behandlingen av kommuneplanens arealdel i 2009 (KPA), men også senere i 2011 i fm. Miljøverndepartementets behandling av den generelle innsigelsen reist av reindriftsmyndighetene i Nord-Trøndelag mot de foreslåtte hytteområdene i Øvre Ogndal. Hytteområdene B75 (Torengåsen) og B76 (Leirbekkbukta/Elvereng) ble da godkjent som framtidige hytteområder mens et tredje foreslått område ved Damtjønna (B78) ble tatt ut av kommuneplanens arealdel som et kompromiss. Så lenge det eksisterer en avtale mellom Elvereng og Steinkjer kommuneskoger Ogndalsbruket om å dele antall hytter likt i mellom seg så er det maksimale antallet hytter innenfor B76 i tråd med vedtatt KPA. Rådmannen mener at hensynet til reindrift er tilstrekkelig vurdert på dette punktet. Grunnforhold, ras og flom Ras i området anses som lite aktuelt på grunn av områdets beliggenhet i relativt flatt terreng og delvis på fjellgrunn. Det er ikke kvikkleire i eller i nærheten av planområdet da det i sin helhet ligger over marin grense. Flom anses lite aktuelt ut fra områdets topografi og helning. Rådmannen anser dette punktet som tilstrekkelig utredet. Kulturminner Det er foretatt kulturminneregistrering innenfor planområdet, men det ble ikke funnet automatisk fredede kulturminner. Rådmannen anser at det er gjort tilstrekkelige forundersøkelser mht. kulturminner i arbeidet med planen. Naturmangfold ( 8-12) Ivaretakelse av hydrologien og rensing av avløp av hensyn til naturmangfoldet er omtalt ovenfor og utdypes ikke nærmere her. Rådmannen kan ikke se at planen kommer i konflikt med noen av de temaer som skal vurderes iht. Naturmangfoldlovens 8 12, og mener at temaet for øvrig er utfyllende redegjort for i kapittel 5.4 av planbeskrivelsen. Punktet anses som tilstrekkelig utredet. Barn- og unges interesser

7 Hyttefeltet gir barn og unge god tilgang til naturområder og inviterer til et aktivt friluftsliv både i nærområdet, ved Lustadvatnet og i fjellområdene rundt. Rådmannen anser punktet som tilstrekkelig utredet. Andre kommunale instanser Planforslaget er diskutert med tjenesteenhet landbruk og kommunaltekniske enheter ved avdeling for samfunnsutvikling. Tilråding På grunnlag av ovenstående vurderinger tilrår Rådmannen at planen fremlegges for offentlig høring med de forslag til reguleringer som planen beskriver.

8 Innkomne høringsuttalelser: Høringsuttalelsene er nedenfor oppsummert hver for seg med de viktigste momenter satt opp punktvis. 1. Representanten for barn og unge, mottatt : Ingen merknader til planen. 2. Sametinget, mottatt : Sametinget har befart planområdet uten å finne noen samiske kulturminner, og har derfor ingen spesielle kulturminnefaglige innvendinger til planforslaget. Spesielt i dette området bør Sametinget nevnes eksplisitt som kulturminnemyndighet. Minner likevel om den generelle aktsomhetsplikten og om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda iht. lov om kulturminner. 3. Nord-Trøndelag Fylkeskommune (NTFK), datert : Planfaglig: Anbefaler at det vurderes om trase for framtidig kjørevei til de eksisterende hyttene også skal avklares i planen. Dette da det antas at vei helt frem til hytta også vil bli aktuelt for de eksisterende hyttene. Kulturminnefaglig: Viser til gjennomført overflateregistrering i planområdet, utført i Det ble ikke påvist nye automatisk freda kulturminner ved denne registreringen. 4. Steinkjer kommuneskoger - Ogndalsbruket, mottatt : Steinkjer kommuneskoger Ogndalsbruket KF deler i utgangspunktet hyttefelt B76 (kommuneplanens arealdel) med Lillian Elvereng (utbygger) med 20 hytter hver. Elvereng har valgt å bygge ut sin del av feltet ved Nordslettåsen og planlegger således 20 nye hytter her, Kommuneskogen prioriterte i 1. omgang å bygge ut Torengåsen hyttefelt B 75 (kommuneplanens arealdel) som nå er ferdig planlagt og utbyggingen er i gang. Steinkjer kommuneskoger Ogndalsbruket KF er godt kjent med planene i Nordslettåsen og har ingen innvendinger til reguleringsplanen. 5. Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne, mottatt : Ingen merknader til planen. 6. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag (FMNT), mottatt : Reindriftsavdelingen: Reguleringsplanen er i tråd med kommunens arealplan, men minner om at Skæhkere sijte (Skjækerfjell reinbeitedistrikt) har viktige vinter- og høstbeiter i tiltaksområdet, dette i tillegg til flere flyttveier. Det bes om at det tas hensyn til reindrifta i anleggsfasen. I tillegg vil det være svært viktig at det informeres om at det beiter rein i området, og hvordan man kan vise aktsomhet. Kommunalavdelingen: Flere av tomtene har ikke angitt byggegrense, og det fremgår ikke noe sted at denne da ligger i formålsgrensen. Dersom det er ønskelig med annen byggegrense enn 4 meter fra tomtegrensen, som vil følge av plan- og bygningslovens 29-4 når annet ikke er bestemt i plan, så må slik byggegrense reguleres inn. 7. Lustadvatnet Hytteeierforening, mottatt : Ingen merknader til planen.

9 Supplerende saksvurderinger: Generelt Rådmannen mener fortsatt at det framlagte forslaget til reguleringsplan representerer en god plan som vil bidra til å ivareta behovet for å realisere fjellnære hytter av høy standard i kommunen. Med bakgrunn i de innkomne høringsuttalelsene finner Rådmannen at det dog er hensiktsmessig å gjøre små endringer av planen slik det framgår av de enkelte tema vurdert nedenfor. Kulturminner Sametinget foreslår at de i tillegg til NTFK nevnes som varslingsmyndighet i planbestemmelsene for å ivareta hensynet til kulturminner. Rådmannen er enig og foreslår at følgende tekst erstatter 2.1 i planbestemmelsene: "Dersom det ved arbeider i marken blir påtruffet automatisk fredete kulturminner, jf. Kulturminneloven 3, må arbeidene straks stanses i den utstrekning de kan berøre kulturminnene. Tiltakshaver står ansvarlig for at Sametinget og kulturminnemyndighetene i Nord- Trøndelag fylkeskommune varsles umiddelbart, jf. lov om kulturminner 8 annet ledd. Kulturminnemyndighetene avgjør snarest mulig og senest innen 3 uker om arbeidene kan fortsette og vilkårene for det. Fristen kan under gitte forhold forlenges". Veg til eksisterende hytter? NTFK påpeker i sin uttalelse at det må vurderes om trasé for framtidig kjørevei til de eksisterende hyttene også skal etableres. Tiltakshavers plankonsulent har sjekket med de aktuelle eierne av eksisterende hytter i området og det er ikke ytret noe ønske om veg helt fram til disse hyttene fra noen av de berørte. Uansett blir det lettere adkomst til alle disse hyttene ved at det etableres veger gjennom området, og brukerne av de eksisterende hyttene vil også ha mulighet til å parkere internt i området på nærmere angitt plasser, jfr. planbestemmelse 4.2. Rådmannen anser punktet som tilstrekkelig utredet og vil ikke pålegge tiltakshaver å utrede dette ytterligere i planen. Byggegrenser FMNTs kommunalavdeling påpeker at flere av tomtene ikke har angitt byggegrenser. Det er bekreftet fra tiltakshavers side via plankonsulenten at det ikke er ønskelig med annen byggegrense enn hva som er ordinært fastsatt gjennom 29-4 i PBL, dvs. 4 meter fra tomtegrense. Tomtene hvor byggegrenser er inntegnet har andre hyttetomter som ligger helt inntil, og grensene er her inntegnet for å understreke at det er viktig at bygninger ikke må plasseres helt inn mot naboen på en slik måte at de hindrer utsikt, strider mot brannvernforskriftene etc. eller på annen måte forårsaker konflikt mellom naboer. For de frittliggende hyttetomtene anser rådmannen at dette ikke er like viktig å framheve selv om de samme regler i utgangspunktet også gjelder her. Rådmannen krever følgelig ikke at byggegrenser må tegnes inn for de av tomtene hvor de ikke er angitt. Anbefaling Rådmannen tilrår at reguleringsplanen for Nordslettåsen hyttefelt vedtas med de endringer som er skissert ovenfor.