SAKSFRAMLEGG. Sakshandsamar: Torbjørn Hasund Arkivsaksnr.: 06/381

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Torbjørn Hasund Arkivsaksnr.: 06/381 Arkiv: L12 REGULERINGSENDRING KVARTALET GRAVENSTEINSGATA HOVEVEGEN -LEITEVEGEN. 2. GONGS HANDSAMING * INNSTILLING: Kommunestyret i Sogndal vedtek reguleringsplan for Gravensteinsgata Hovevegen Leitevegen, dagsett , jfr. plan- og bygningslova 27-2 nr 1. Handsaming i forvaltningsutvalet den : Representantane Jarle Aarvoll (AP) og Astrid Hove (AP) var ugilde i saka og gjekk i frå. Som varamedlemar møtte Sverre Tufte Mundal og Norunn Finden Hellebø. Sverre Tufte Mundal la fram forslag til følgjande tillegg til rådmann si innstilling -tillegg til punkt 4: I samband med utbyggingsplan for BF1 skal det også vurderast endringar i område mellom senteret / F1 og Leitevegen som både sikrar ei god tilpassing av bustadbygging på BF 1 og dei bakanforliggande bygga, og vurdere utbygging av dette område, herunder vurdere spørsmål og ny reguleringsplan for dette området, for å sikre ei samla god utbygging av områda. -nytt punkt 2: Det skal leggjast avgjerande vekt på å koma fram til semje med grunneigarane om at dei har disposisjonsrett på overflata for BT1 dersom dei ønskjer det. Forslaget vart samrøystes vedteke. Sigurd Sætre (FrP) og Per Osvald Bøthun (KrF) la fram følgjande framlegg til vedtak: Kommunestyret i Sogndal vedtek reguleringsplan for Gravensteinsgata Hovevegen Leitevegen, dagsett , jfr. plan- og bygningslova 27-2 nr, alternativ 3. Før planen vert lagt fram for kommunestyret skal det gjerast følgjande endringar: Felles føresegner bustader. Tillegg til setninga som gjeld støy: Dette gjeld både inne og uteareal Byggjeområde for forretning / kjøpesenter F1: Bygningsmassen skal ikkje utvidast vesentleg nordover. 3. Det skal takast med i føresegnene 9 Trafikkområde av Gravensteinsgata kan senkast i miljølok. Det skal takast med i føresegnene for B1, B2 og B3 at det skal dokumenterast at støy (vegtrafikkstøy og annan støy) ligg innanfor krava i byggeforskriftene. 1

2 4. Det skal setjast krav i føresegnene for BT1 at det før utbygging av bustader skal utarbeidast utbyggingsplan. Utbyggingsplanen skal gjelde for BT1 og F2. Maks BYA skal vere 45 %. Uteplass tilknytt bustader kan anten skje på balkong/terasse minimum 1,5 x 2 meter eller bakkeplan minimum 3x3 meter. Uteplass på bakkeplan kan eventuelt utformast som fellesareal med tilsvarande storleik pr. bustad og minimum 100 m2, eventuelt oppdelt i areal på minimum 50 m2. Gesimshøgde maks 6 meter. Takform skal vurderast nærmare i byggeplan. Det skal leggast inn i planen eit 2 meter breitt fortau/gang-/sykkelveg på austsida av Hovevegen og strekket mellom Navarsetevegen og avkøyrsla mot Hovsmarki Før utlegging av planen skal det lagast ei skisse som viser korleis ein ser for seg ei mogeleg utnytting av areala T1 og T2. Føresegnene skal delast inn i kapittel etter om føremåla høyrer inn under proplemstillingar knytt til forretning/kontor eller trefikkområde og fellesområde (inkludert parkering) eller bustader (inkludert BT 1). Felles føresegner for alle føremåla skal trekkjast ut i eige kapittel. Det vert laga ein plan der Årvollhuset ikkje vert berørt. Parkering i aust i 2-3 etasjer, med eller uten parkering under Hovevegen. (sjå teikning. Storsenteret parekering plan og snitt ). Det vert ikkje opna for bygging på taket av senteret framfor område Brødrehjemmet Leights legat. Bygging på taket i aust i tilknyting til Leitevegen, kan tillatast. Parkeringskjellar må då ligge på same nivå som Posthusgarasjen. Ventilasjonsanlegg for ny del skal ligge under takflata. Det skal utarbeidast utbyggingsplan for den del av takflata som vert bebygd. Dei to alternativa vart sett opp mot kvarandre. Forslaget frå rådmann med tillegg fekk 5 røyster (3 SP, 2 AP). Forslaget frå Sigurd Sætre/Per Osvald Bøthun fekk 2 røyster (FrP/KrF). Tilråding: 1. Kommunestyret i Sogndal vedtek reguleringsplan for Gravensteinsgata Hovevegen Leitevegen, dagsett , jfr. plan- og bygningslova 27-2 nr 1. Forvaltningsutvalet tilrår alternativ 1. Før planen vert lagt fram for kommunestyret skal det gjerast følgjande endringar: Felles føresegner bustader. Tillegg til setninga som gjeld støy: Dette gjeld både inne og uteareal. 2. Det skal leggjast avgjerande vekt på å koma fram til semje med grunneigarane om at dei har disposisjonsrett på overflata for BT1 dersom dei ønskjer det. 2

3 3. Det skal i føresegnene for bygga i dei enkelte føremålsområda setjast gesimshøgder (kotehøgde). Dette gjeld og bustader i BF1 og BT Felles føresegner, om utbyggingsplan, skal det stå: Før utbygging av bustader i område BT1 og BF1 skal det utarbeidast utbyggingsplan for desse områda saman med takflata for områda F1 og F2. Areala kan delast opp i to separate planområde. Ein for områda BF1, F1 og den delen av F2 som ligg over Aabergebygget (avgrensa av føremålsgrense mot forretning/gang og sykkelveg ) og ein for BT1 og resten av F2. I samband med utbyggingsplan for BF1 skal det også vurderast endringar i område mellom senteret / F1 og Leitevegen som både sikrar ei god tilpassing av bustadbygging på BF 1 og dei bakanforliggande bygga, og vurdere utbygging av dette område, vurdere spørsmål og ny reguleringsplan for dette området, for å sikre ei samla god utbygging av området Byggjeområde forretning/kjøpesenter F1. Her skal det takast inn at det skal sikrast rett til gangveg til Brødrene huset på baksida av Sogningen. 6. Det skal leggjast avgjerande vekt på å koma fram til semje med grunneigarane om at dei har disposisjonsrett på overflata for BT1 dersom dei ønskjer det. Tilråding frå administrasjonen: 1. Kommunestyret i Sogndal vedtek reguleringsplan for Gravensteinsgata Hovevegen Leitevegen, dagsett , jfr. plan- og bygningslova 27-2 nr 1. Forvaltningsutvalet tilrår alternativ 1. Før planen vert lagt fram for kommunestyret skal det gjerast følgjande endringar: Felles føresegner bustader. Tillegg til setninga som gjeld støy: Dette gjeld både inne og uteareal Byggjeområde for forretning / kjøpesenter F1: Bygningsmassen skal ikkje utvidast vesentleg nordover. 3. Det skal i føresegnene for bygga i dei enkelte føremålsområda setjast gesimshøgder (kotehøgde). Dette gjeld og bustader i BF1 og BT Felles føresegner, om utbyggingsplan, skal det stå: Før utbygging av bustader i område BT1 og BF1 skal det utarbeidast utbyggingsplan for desse områda saman med takflata for områda F1 og F2. Areala kan delast opp i to separate planområde. Ein for områda BF1, F1 og den delen av F2 som ligg over Aabergebygget (avgrensa av føremålsgrense mot forretning/gang og sykkelveg ) og ein for BT1 og resten av F Byggjeområde forretning/kjøpesenter F1. Her skal det takast inn at det skal sikrast rett til gangveg til Brødrene huset på baksida av Sogningen. VEDLEGG: Tidlegare merknad Sameiget Aarvollvegen 6, dagsett Tidlegare merknad Jarle Aarvoll, dagsett Tidlegare merknad Jarle Aarvoll, dagsett med kartskisse Leighs legat, ønskje om tilleggsutgreiing, dagsett

4 FM Sogn og Fjordane, dagsett Jan Aarvoll, dagsett Jarle Aarvoll, dagsett Advokatfirmaet Harris for Leighs Legat, dagsett Sameiget Aarvollvegen 6 v/per Navarsete, dagsett Statens vegvesen, dagsett Sogn og Fjordane fylkeskommune, dagsett UPRENTA VEDLEGG Plan nr. 17 Aarvoll Hove Plan nr. 28 Kvartalet Gravensteinsgata - Hovevegen SAKSUTGREIING: Saka har lege ute til offentleg ettersyn i perioden Det har kome inn 7 merknader: 1. FM Sogn og Fjordane, dagsett Fylkesmannen kan ikkje sjå at omsynet til born og unge har vore vurdert. Fylkesmannen viser til Rikspolitiske retningsliner for å styrke born og unges interesser i planlegginga. Fylkesmannen stiller også spørsmål ved om tilgangen til og trongen for eigna leikeplassar i tilknyting til ny bustadbygging i planområdet er godt nok vurdert og ivareteke. Det er ikkje gjort støyutrekningar som grunnlag for planarbeidet. Fylkesmannen rår til å innarbeide krav om også utandørs støynivå i tråd med retningslinene, og om det er naudsynt å gjennomføre støyutrekningar. Ved utbygging av BF1, BT1 eller B1 skal det utarbeidast utbyggingsplan. I felles føresegner for bustadområda er det i planframlegget, alle alternativ, sett minimumskrav til storleik på uteplassar / fellesareal. Nærare utforming av uteplassar vil verte tema under utarbeiding av utbyggingsplan. Planen skal tilfredsstille universell utforming, og det vil verte vurdert om det er naudsynt å gjennomføre støyutrekningar. Innstilling 2-1 Felles føresegner, bustader. Tillegg til setninga som gjeld støy: Dette gjeld både inne- og uteareal. 2. Jan Aarvoll, dagsett Jan Aarvoll går sterkt i mot reguleringsframlegget, dette gjeld alle 3 alternativa, og er mot riving av Aarvollhuset. Jarle Aarvoll og han har tidlegare lagt fram alternativ som vil gje nok parkeringsplassar (brev dagsett ). Der er dei viljuge til å vurdere underjordisk parkering under eigedomane, og der dei sjølve vil disponere overflata. Det forslaget er ikkje med i desse 3 alternativa. Problemet med plassmangel for gåande i krysset Leitevegen Hovevegen og vidare i retning Navarsetevegen, bør la seg utbetre utan at desse 3 alternativa vert godkjent. Alternativ for parkeringsløysing i brev frå Jarle Aarvoll , vert vurdert her, jf også punkt i merknad til offentleg ettersyn frå Jarle Aarvoll. I møte i forvaltningsutvalet , sak 122/06 vart det gjort vedtak som inneheldt mellom anna krav om utgreiing av parkeringsanlegg under Hovevegen og parkering knytt til området F1, nærare vurdering av ramme for utbygging av bustader på taket, og siktliner for Velferdssenteret ved utbygging av bustader på taket. Med bakgrunn i denne ekstra utgreiinga gjorde forvaltningsutvalet , sak 140/06 vedtak om at planen skulle leggjast ut i 3 alternativ. For alternativa 1 og 2 er BT1 like, med 4

5 garasjeanlegg i plan 0, 1, og 2. Parkeringsanlegga er tenkt bygd bakover til under og bak der Aarvollhuset står i dag. Huset er føresett reve og det vert opna for bustader opp på garasjeanlegget. Terrenget kan fyllast opp til kote 23. Før området kan byggast ut med bustader skal det utarbeidast utbyggingsplan. For alternativ 3 gjeld at området rundt Aarvollhuset ikkje vert opna for parkeringsanlegg, og huset vert ikkje reve. Etter dette alternativet kan terrenget fyllast opp til kote 20 (terreng eller garasjeanlegg). Framlegget Aarvoll kom med i brev av er i hovudtrekk likt med område BT1 i alternativ 3. I anna merknad til planframlegga legg ikkje fylkeskommunen avgjerande vekt på verneverdien til Aarvollhuset. Dei seier huset og området rundt har lokal verneverdi. Fylkeskommunen opnar for at området kan byggjast ut dersom området vert bygd ut med like gode, nye kvalitetar. Gjennom utbyggingsplan, kan ein sikre at området vert utbygd med gode kvalitetar. Alternativ 1 og 2 gjev best grunnlag for den mest rasjonelle utbygginga av parkeringsanlegg. 3. Jarle Aarvoll, dagsett Jan Årvoll ber om at gjeldande reguleringsplan vert framlagt for forvaltningsutvalet. Han har gitt uttrykk til utbyggjar at underjordisk parkering på eigedomen kan vere aktuelt, men vil sjølv disponere overflata. Han meinar at sogningen storsenter ikkje kan med heimel i Oreigningslova overta eigedomen for sjølv å byggje parkeringshus med bustader på taket. Han ønskjer at denne problemstillinga vert oversendt fylkesmannen for vurdering. Han viser og til brev sendt Sogndal kommune 6. november Her skriv han at Aarvollhuset er spesielt og tidstypisk og at det er mogleg hovudhuset og tunet vil bli vurdert verna. Han har bedt tiltakshavar vurdere underjordisk parkering på hans eigedom. Han meiner og at tiltakshavar og framlegget ikkje har teke nok innover seg at dei var pålagt å leggje fram ulike alternativ med omsyn til utbyggingsmønster, og alternative måtar å dekkje parkeringstrongen. Om parkeringsløysing, sjå vår vurdering for merknad nr. 2. Jarle Årvoll, jf. også merknad frå Jan Årvoll, skriv at grunneigar kan akseptere parkeringsanlegg under bakken, men vil disponere arealet oppå bakken sjølv til bustadføremål. Dette inneber at arealet i reguleringsplanen vert regulert til begge desse føremåla, jf alternativ 1 og 2. Reguleringsplanen skal vise føremåla for området. Korleis denne kombinerte utbygginga kan gjennomførast vil gå fram av utbyggingsplan og byggjesak. Jarle Aarvoll ber om avklaring av oreigningsspørsmålet knytt til utnytting av areal i samsvar med det regulerte føremålet. Spørsmålet er ikkje sendt vidare til fylkesmannen. Dette er ei sak der fylkesmannen eventuelt vil vera klageinstans på reguleringsvedtaket og ev. seinare og til spørsmål knytt til oreigning. Ut frå det vil fylkesmannen sjeldan gå inn i saka på dette tidspunktet. Dette er og ein situasjon som ikkje kommunen kan avklara med ei førehandsuttale. Etter PBL 35 nr. 4 skal grunneigar ha høve til å utnytte regulert areal til enkelte tomter i samsvar med føremålet med ein rimeleg frist. Kommentarlitteraturen legg til grunn at når det er eit større område, fleire tomter under eitt, gjeld ikkje denne bestemmelsen. I dette høve er den faktiske situasjonen også meir komplisert med at det kan byggast eit underjordisk parkeringsanlegg som og går inn under denne tomten. Store delar av tomten vil då i samband med det verte utgraven og tomtearealet vil vera taket på anlegget. Det er utbyggjar som ev må søkja om at kommunen oreignar for deira rekning. Kommunen si interesse i saka er at reguleringsføremålet vert ivareteke. Den praktiske løysinga på problemstillinga er at det i ein slik situasjon vert avklara om partane sjølv kan koma fram til semje om ein felles avtale knytt til desse to byggjeføremåla. Ved usemje mellom partane må kommunen gjera ei vurdering av om reguleringsføremålet vert oppfylt med andre 5

6 løysingar. Partane må då kvar for seg sannsynleggjere korleis dette vil skje. Før kommunen gjer eit oreigningsvedtak skal partane etter PBL 35 nr. 3 jf oreigningslova ha høve til å uttala seg. Til vanleg er dette ein prosess der ein så langt mogleg drøftar seg fram til løysingar ev. som premiss for eit avtaleskjøn. Eit ev. oreigningsvedtak kan påklagast. Om det er høve til oreigning kan og vurderast av skjønsretten. 4. Advokatfirmaet Harris for Leighs Legat, dagsett I denne merknaden vert det peika på at utsyn frå senteret som heilheit og terrassen er eit svært viktig trivselselement, og viktig for verdien av eigedomen. Utbygging etter alle 3 alternativa vil påverke utsynet frå eigedomen i svært negativ lei. Mest utsyn vert tatt ved opning for bustadbygging på taket av senteret. Også dei to andre alternativa viser ei nær og ny høgd på garasjeanlegget som både tek sentralt utsyn og vert svært skjemmande. Bustadbygging på topplanet vil avskjere utsyn. Parkeringshusveggen til ei høgd 2 vil bli plassert rett framfor legatet sin eigedom. I tillegg er det for alle 3 reguleringsframlegga lagt inn ei byggegrense for dagens parkeringshus og arealet bakanfor på 4 meter frå reguleringsgrensa, og såleis alt for tett på Velferdsbygget. Rett nok har bygningslova eit krav på 4 meter til bygging mot nabogrense, men byggegrensa mellom reguleringsføremål av svært ulik art bør ta heilt andre omsyn enn eigedomsgrenser. Etter grunnkartet går reguleringsgrensa her litt inn på legatet sin eigedom. Legatet sitt hovudpoeng er at det av omsyn til miljøet ikkje skal byggast noko oppå dagens eksisterande parkeringshus. Ein vil og motsette seg at det vert opna for at området framfor Velferdsbygget vert opna for bruk til takplass og uteareal for eventuell bustadbygging eller forretning. Skal kvalitetane til dei tilgrensande eigedomane bak oppretthaldast, må det synlege omfanget av storsenteret verte som i dag. Om kommunen ønskjer å byggje til ulempe og skade for eigedomane bak bør ein og ta den konsekvensen av dette og regulere buffer mellom den kommersielle senterutviklinga og bustadområde bak, og t.d. tilby å løyse ut Velferdssenteret som ligg inne i denne buffersona. Reguleringsendring til monaleg forverring av tilhøva for omgjevnaden utan slikt tilbod, gjev ei løysing der kommune og utbyggjar legg miljømessig og økonomisk verditap på granneeigedom utan tilbod om å gjere opp. Legatet sitt standpunkt er at kommunen må forkaste reguleringsframlegga så langt det opnar for påbygging i høgda i høve til det eksisterande i alle høve kva gjeld areala som på plankarta er kalla høvesvis F1 og BF1 (alt. 1), F1 og F3 (alt 2.) og F3 og FT1 (alt. 3.) og som er til skade / ulempe for legatet sin eigedom. Alternativ 1. For legatet sin eigedom vert ei 2. høgd av parkeringshuset ekstra skjemmande, då ein ligg lågare enn grannane austafor. Ei utbygging må ikkje utførast slik det vert lagt opp til, då det vil føre til øydelegging av utsyn og nærføring av skjemmande garasjeanlegg. Alternativ 2.Reguleringskartet saman med framlegget til føresegner, reiser spørsmål om kvar i føresegnene ein har skildra reglane for kartområdet F1. Det må lagast ein anna parkeringsløysing enn påbygging med ny høgd på parkeringshuset i F1 (FT1 i føresegnene?) Parkeringsbygg / garasjeanlegg i ny høgd oppå dagens, er uakseptabelt for Velferdssenteret. Bustadområdet må og ut med mindre ein finn ei anna parkeringsløysing enn føresett garasjeanlegg framfor velferdsbygget. Alternativ 3. Alt. 3 legg opp til at arealet framfor legatet sin eigedom vert lagt ut til kombinert føremål forretning / felles garasjeanlegg. Bygningsmassen oppå dagens parkeringshus / garasjeanlegg vert trekt lenger vest enn på alternativ 1 og 2 slik at alternativet vert ennå verre for Velferdsbygget. 6

7 Dersom det vert valt eit alternativ med bustader på taket, er det aktuelt å bygge eit nytt garasjenivå på det flate taket på den vestlegaste delen av F1. Ein slik utbygging vil kome i høgde med 2. etasje i senteret (litt lågare). Det er ikkje trong for å opne for ei vesentleg utviding av bygningsmassen oppover mot Velferdssenteret, og tiltakshavar ønskjer ikkje ei vesentleg utviding her. Eventuell oppkøyringsrampe vil gå frå eksisterande parkeringsplass. Det er sett krav om utbyggingsplan for F1, F2, BF1 og BT1. Velferdssenteret vil ved bygging på dagens parkeringsboks få bygningsmasse i høgd med dagens 2. etasje i senteret nærare seg enn i dag og noko høgare trafikkbelastning då innkøyring til slik parkering må byggast i dette området. Bygget vil ikkje gje vesentleg dårlegare soltilhøve eller utsikt frå senteret. Bustader på taket vil kunne gje redusert sikt frå Velferdssenteret. Senteret ligg noko lågare i terrenget enn Dale-huset og Brødrene-huset. Samtidig ligg det litt lenger frå BF1 og er vendt meir mot vest. Før eventuell utbygging av BF1 og F1 skal det utarbeidast utbyggingsplan der ein vil søkje å finne løysingar som reduserer konsekvensane. Det vart i vedtak om utlegging sagt at bustader skal ha ei gesimshøgde på maksimum 6 meter. Denne er sett for å opne for 2 etasjar. Ut frå planframlegg med skisser er det vanskeleg å gjere ei endeleg vurdering av kor dominerande bygningar opp i 2 etasjar vert. Bustader med ulik etasjehøgd vil kunne bryte opp inntrykket. Det har vorte skissert bustader med varierande etasjehøgd og flatt eller skrått tak. Arkitektonisk vil truleg slike tak, og ikkje mønetak, passe best for ei utbygging det her er snakk om. Det skal utarbeidast utbyggingsplan for denne delen av planen. Ved utarbeiding av utbyggingsplan skal det leggjast vekt på å få til gode overgangar til eksisterande bustad bak senteret og løysingar som gjev minst mogleg støy og innsyn. Ein bør velje bustadformer som er til minst mogleg sjenanse for busetnad bak senteret. Utfordringa er ofte å få til gode uteareal. Utnytting av takflata må ikkje verte større enn at dette let seg realisere. Sjå også vår vurdering under punkt 1. og 6. For å få til ei mest mogleg fleksibel løysing i høve utbygging av takflata og BT1 for bustader kan det vere føremålstenleg å skilje områda opp i to utbyggingsplanar. Ein for områda BF1, F1 og den delen av F2 som ligg over Aabergebygget (avgrensa av føremålsgrense mot forretning/gang og sykkelveg) og ein for BT1 og resten av F2. Når det gjeld planen si avgrensing skal den følgje eigedomsgrensa mot velferdssenteret. Innstilling 3-2 Byggjeområde for forretning / kjøpesenter F1: Bygningsmassen skal ikkje utvidast vesentleg nordover. Det skal i føresegnene for bygga i dei enkelt føremålsområda setjast gesimshøgde (kotehøgde). Dette gjeld og bustader i BF1 og BT1 2-1 felles føresegner, om utbyggingsplan, skal det stå: Før utbygging av bustader i område BT1 og BF1 skal det utarbeidast utbyggingsplan for desse områda saman med takflata for områda F1 og F2. Areala kan delast opp i to separate planområde. Eit for områda BF1, F1 og den delen av F2 som ligg over Aabergebygget (avgrensa av føremålsgrense mot forretning/gang og sykkelveg ) og eit for BT1 og resten av F2. 5. Sameiget Aarvollvegen 6 v/per Navarsete Sameiget opprettheld sine merknader frå brev av Sameiget peikar på at skiljet Gravensteinsgata og Fjøra ikkje er bra for ei samla utvikling av bygda. Tida er no overmoden for å tenkje nytt og stort i høve dette. Senteret bør vidareutvikle seg mot Fjøra, slik at ein får eitt samanhengande sentrum, og grensa mellom handel og bustadområde vert sett langs Hovevegen. 7

8 Deira eigedom vert bakgard til eventuelle bustader forretning med kanalar / ventilasjon / kjølesystem inkludert støy tett opp mot eigedomen. Ei stor mengd parkeringsplassar for forretningar og bustader tett opp mot eigedomen vil føre til ureining og støy av store og uakseptable dimensjonar. Bustader på taket vil fullstendig øydeleggja det som er att av utsikt frå husværa. Det må på ein reel måte visast korleis situasjonen vert etter utbygging. Dei gjer i tillegg merksam på sin rett til gangveg frå baksida av Sogningen. Dei overordna vurderingane om utvikling av Sogndal sentrum er omtala i kommuneplanen og er og vurdert i samband med det pågåande revisjonsarbeidet av arealdelen i kommuneplanen. Ønske om å knytte området rundt Storsenteret og Fjøra nærare saman er lagd til grunn i samband med utbygging av sentrumsparken og i samband med ønskje om å leggja delar av Gravensteinsgata i miljølok. Det er ikkje føresett utandørs parkering i området. Oppkøyring til ei eventuell ny parkeringsetasje på vestre del av F1 kan gje noko auka trafikkbelastning i området. Bustader på taket vil gje redusert sikt frå Bødrene-huset, jf siktillustrasjonar. Før eventuell utbygging på BF1 og F1 skal det utarbeidast utbyggingsplan der ein vil søkje å finne løysingar som reduserer konsekvensane. I planframlegget er det noko avvik mellom plangrense og tomtegrensene til Dale-huset og Brødrene-huset. Det er naturleg at plangrensa følgjer tomtegrensene. Gangvegen bak senteret og mot Brødrene-huset skal oppretthaldast. Innstilling: 3-2 Byggjeområde forretning/kjøpesenter F1. Her skal det takast inn at det skal sikrast rett til gangveg til Brødrene-huset på baksida av Sogningen. 6. Statens vegvesen, dagsett Utbygginga vil føre til meir trafikk inn mot Sogningen. Om det vert større problem i krysset med Leighgota, kan ein regulere dette krysset slik at meir av trafikken går via rundkøyringa, som tåler den ekstra utbygginga ein vil få på grunn av utbygginga. Innspelet frå Statens vegvesen gjev ikkje grunnlag for å gjere endringar i planutkasta. 7. Sogn og Fjordane fylkeskommune (SFFK), dagsett Med dei føringane som ligg i planprogrammet og krav om utbyggingsplan for områda BT1, BF1 og områda F1 og F2 meiner SFFK at alternativ 1 kan bli eit spennande og attraktivt butilbod i sentrum dersom bustadene får lett tilgang på privat og felles uteareal og støyproblematikken vert løyst. Dei tilrår at dette vert sikra eller presisert betre i føresegnene til planen. SFFK vurderer at bygningsmiljøet bak senteret har ein lokal verneverdi i høve historisk identitet. Dei meiner likevel at bygningsstrukturen som Aarvollhuset og dei andre bygningane i same høgdedrag representerer, er eit naturleg skilje mellom sentrumsområdet på eitt terrengnivå og bustadområdet som ligg eit høgdedrag over. Dersom ein går inn med tiltak i området, der eldre bygningar går tapt, må eit føremål vere at ein tilfører området like gode, nye kvalitetar. For å gi framtidige bebuarar gode bukvalitetar, bør alle bueiningar ha eigen skjerma uteplass i direkte tilknyting til den einskilde bustad. I tillegg skal det vere ein eller fleire større felles opphaldsplassar ute som t.d. på F1 (jfr 2-4 B-F), av typen felles næropphaldsplass. Føresegnene 8

9 for bustadområde B2 og B3 er etter vårt syn ikkje tilstrekkeleg eintydige. Gjeldande utnyttingsgrad bør leggjast inn, eller områda vert tekne ut av planframlegget. Byggjeområde for forretning. Føresegnene bør setje krav til at utbyggjar skal dokumentere korleis nybygg/endring er formgjeve i høve sine omgjevnader / tettstadslandskapet. Bustadområde BT1. Med ein så høg utnyttingsgrad vil det vere vanskeleg å skape gode bukvalitetar, mellom anna i høve uteplass, innsyn, oppstillingsplass, gangsamband m.v. Bukvalitetskrava bør difor tydeleggjerast, slik at BYA 45% berre vert tillate dersom utbyggjar kan dokumentere at bukvaliteten er ivareteken. Leighgota. Auken av trafikken i området generelt, endring til berre ei utkjøring frå p-kjellar, gjer at kommunen bør vurdere realisering av fortau også på vestsida av Leighgota. Dette for å redusere fortgjengarkryssing i krysset mellom Skulevegen Leighgota - Hovevegen. Vi oppfattar fylkeskommunen slik at Aarvollhuset og resten av bygningsmiljøet i dette området har verdi, men av lokal karakter. Ved eventuell utbygging av BT1 skal det lagast utbyggingsplan. Det skal då leggjast vekt på å få ei utforming som tek omsyn til at området ligg i denne overgangen mellom bustadområde og butikk/senterområde. Buareal i BF1 / BT1 skal ha skjerma uteplassar direkte knytt til bustadene. Det er i føresegnene sett opp minimumsareal til slikt uteareal. I illustrasjonsplan er det skissert ei løysing med eit uteområde sentralt, som eit midtpunkt for bustadene, i tillegg til større ballbane / ballbinge utanfor sjølve husklynga. Rådmannen er einig i at utbygging på taket av eit forretningsbygg i eit sentrumsområde set spesielle krav til utforming, også til uteområde, og at dette må leggjast vekt på. I føresegnene for BT1 og BF1 er det sett ein BYA% på 45%. Så høg utnytting er ikkje uvanleg i sentrumsområde. Bustader på taket av forretningsbygg skil seg likevel ut frå annan type sentrumsnær utbygging av bustader. I tilknyting til Sogningen er det lite tilgjengeleg grøntareal. Det er difor særleg viktig at bustadene vert sikra gode uteareal. Også i høve bustader og velferdssenteret bak senteret bør det takast omsyn til dette. Uteareala, serleg dei som er felles for fleire bustader, bør skjermast frå omkringliggande bustader slik at dei ikkje vert belasta i for stor grad med støy og innsyn frå uteareal. Utnyttingsgraden for bustader må ikkje setjast høgare enn at også omsynet til omkringliggande bygg kan takast vare på. For forretningsområde F2 står det i føresegnene i planframlegget at byggjemeldinga skal billedgjere heile kvartalet sjølv om berre delar av det blir utbygd. Val av utforming og materialbruk skal grunngjevast i byggjemeldinga. Rådmannen meiner dette er tilstrekkjeleg for å få fram dokumentasjon på dei val som vert gjort i høve byggjeprosessen. Føresegnene for B2 og B3 tek utgangspunkt i reguleringsplan for Aarvoll Hove. Her er det ikkje nemnt utnyttingsgrad. I høve trafikk / mjuke trafikantar i Leighgota, sjå vurdering av merknad frå Statens vegvesen Jostein Aanestad rådmann Arthur Langeland tenesteleiar plan- og næring 9