Bespisning kl 16:30 på Haugestad. Vennligst gi beskjed dersom du ikke skal spise.

Transkript

1 Lier kommune Politisk sekretariat INNKALLING TIL MØTE I Helse-, sosial- og omsorgsutvalget Kl 18:00 på Haugestad Bespisning kl 16:30 på Haugestad. Vennligst gi beskjed dersom du ikke skal spise. Gruppemøter fra kl 17:00. Eventuelt forfall meldes til Servicetorget, telefon eller servicetorg@lier.kommune.no Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. For rådmannen møter: Kommunalsjef Synnøve Tovsrud Før møtet settes gis publikum anledning til å stille spørsmål. TEMAMØTE KL.15:30 16:30 Helse, omsorg og velferdsplanen presentasjon av tjenesteanalyse velferd mm. 1

2 SAKSLISTE: Saksnr 9/2017 Godkjenning av protokoll fra møte /2017 Nye retningslinjer startlån og tilskudd etablering 11/2017 Meldinger 8/2017 Helse, omsorg og velferdsplan Lier kommune tjenesteanalyse velferd 9/2017 Salgs- og skjenkebevillinger /2017 Bruk av Husbankmidler for /2017 Prosjekt rettighetsavklaring i NAV 12/2017 Eldrerådet - Protokoll fra møte /2017 Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne - Protokoll fra møte

3 Lier kommune SAKSFREMLEGG Sak nr. Saksmappe nr: 2017/509 Arkiv: 033/&17 Saksbehandler: Silje Aardal Reberg Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 9/2017 Helse-, sosial- og omsorgsutvalget Godkjenning av protokoll fra møte Forslag til vedtak: Protokoll fra møte godkjennes. Rådmannens saksutredning: Vedlegg: Protokoll fra møte Utredning: 3

4 Lier kommune Møteprotokoll Utvalg: Helse-, sosial- og omsorgsutvalget Møtested Haugestad Dato: Tidspunkt: 18:00 19:00 Følgende medlemmer møtte: Navn Funksjon Repr Vara Reidar Lauritsen Leder H Laila Margrethe Tryde Nestleder SP Per Werrum Medlem H Hanne Myhre Gravdal Medlem H Daniel Erik Nielsen Medlem A Ann Heidi Romundset Svorstøl Medlem A Wivi Abelsen Varamedlem SV Petter Enrique Dreier (A) Mette Irene Hansen Medlem FRP Mats Harjo Skaar Medlem KRF Følgende fra administrasjonen møtte: Navn Stilling Synnøve Tovsrud Kommunalsjef Sissel Karin Haavaag Velferdssjef Diverse tatt opp under møtet: Temamøte: Fra kl ble det avholdt temamøte om helse- og omsorgssituasjonen. Rådgiver fra økonomienheten, virksomhetsledere fra Hjemmetjenesten og Fosshagen, og representanter fra Fagforbundet og Norsk sykepleierforbund ga en orientering etterfulgt av spørsmål og dialog med HSO-utvalget. 4

5 Spørsmål fra publikum: Åse Karin Killingberg Brørvik, HTV og leder av Fagforbundet i Lier, hadde merknader til sak nr. 5. Silje Aardal Reberg Utvalgssekretær 5

6 SAKSLISTE: Saksnr 4/2017 Godkjenning av protokoll fra møte /2017 Innsparing i bofellesskap for enslige mindreårige flyktninger 6/2017 Helse- og omsorg - status og utfordringer 7/2017 Vold i nære relasjoner 8/2017 Meldinger 4/2017 Status ungdomshjelpa 5/2017 Lier Frivilligsentral - Årsrapport /2017 Eldrerådet - Protokoll fra møte /2017 Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne - Protokoll fra møte

7 4/2017 Godkjenning av protokoll fra møte Helse-, sosial- og omsorgsutvalgets vedtak: Protokoll fra møte godkjennes. Helse-, sosial- og omsorgsutvalgets behandling: Protokoll fra møte ble godkjent enstemmig. 5/2017 Innsparing i bofellesskap for enslige mindreårige flyktninger Helse-, sosial- og omsorgsutvalgets vedtak: Lier kommune avvikler et bofellesskap (alternativ 3 i saksframstillingen). Samtidig styrkes et bofellesskap noe. Helse-, sosial- og omsorgsutvalgets behandling: Rådmannens forslag til vedtak ble fremmet og vedtatt med 8 stemmer (3H,2AP,FRP,KRF,SP) mot 1 stemme (SV). 6/2017 Helse- og omsorg - status og utfordringer Helse-, sosial- og omsorgsutvalgets vedtak: Saken sendes tilbake til administrasjonen. Helse-, sosial- og omsorgsutvalgets behandling: Ann Heidi Svorstøl (AP) fremmet følgende forslag på vegne av AP og SV om å sende saken tilbake til administrasjonen: «Ber om at saken sendes tilbake for å få en bedre utredning, og at den kommer tilbake med forslag til konkrete tiltak og hvordan administrasjonen har tenkt å løse utfordringene som reises og som var bakgrunn for saken.» Forslaget ble enstemmig vedtatt. 7/2017 Vold i nære relasjoner Helse-, sosial- og omsorgsutvalgets vedtak: 1. Lier kommune avslutter samarbeidet med Stiftelsen Alternativ til vold (ATV). 2. Lier kommune styrker arbeidet mot vold og overgrep ved å ansette en psykolog 3. Tiltaket finansieres ved bruk av avsatte midler (jfr. pkt 1) og søknad om tilskuddsmidler avsatt i Statsbudsjettet 7

8 Helse-, sosial- og omsorgsutvalgets behandling: Rådmannens forslag til vedtak ble fremmet og enstemmig vedtatt. 8/2017 Meldinger 4/2017 Status ungdomshjelpa Helse-, sosial- og omsorgsutvalgets vedtak: Melding nr. 4: Status ungdomshjelpa, tas til orientering. Helse-, sosial- og omsorgsutvalgets behandling: Før behandling av meldingen ga Sissel Karin Haavaag en orientering om prosjektet Ungdomshjelpa etter godkjenning fra alle medlemmer i utvalget. Meldingen ble tatt til orientering. 5/2017 Lier Frivilligsentral - Årsrapport 2016 Helse-, sosial- og omsorgsutvalgets vedtak: Melding nr. 5: Lier Frivilligsentral - Årsrapport 2016, tas til orientering. Helse-, sosial- og omsorgsutvalgets behandling: Meldingen ble tatt til orientering. 6/2017 Eldrerådet - Protokoll fra møte Helse-, sosial- og omsorgsutvalgets vedtak: Melding nr. 6: Eldrerådet - Protokoll fra møte , tas til orientering. Helse-, sosial- og omsorgsutvalgets behandling: Meldingen ble tatt til orientering med følgende merknad: Etter forslag fra Reidar Lauritsen (H) sender HSO-utvalget Eldrerådets forslag til reglement til behandling hos evalueringsutvalget. Det ble også presisert at både Eldrerådet og Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne skal ha likelydende reglement. 7/2017 Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne - Protokoll fra møte Helse-, sosial- og omsorgsutvalgets vedtak: Melding nr. 7: Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne - Protokoll fra møte , tas til orientering. Helse-, sosial- og omsorgsutvalgets behandling: Meldingen ble tatt til orientering. 8

9 Lier kommune SAKSFREMLEGG Sak nr. Saksmappe nr: 2016/3449 Arkiv: L70 Saksbehandler: Stine Riser Til behandling i: Saksnr Utvalg Møtedato 10/2017 Helse-, sosial- og omsorgsutvalget /2017 Formannskapet Kommunestyret Nye retningslinjer startlån og tilskudd etablering Rådmannens forslag til vedtak: 1. Rammen for opptak av formidlingslån / startlån vurderes økt fra Lånetiden økes fra 20 til 30 år, med avdragsfrihet første 5 år som i dag. 2. Lier kommune følger Husbankens forskrifter og Veileder for saksbehandling av startlån og tilskudd til etablering (HB 7.C.17) og i tillegg har Lier kommune følgende egne retningslinjer: 2.1Søkere må være bosatt i, eller ha nær tilknytning til Lier kommune 2.2 Boligen må ligge i Lier kommune 2.3 Lier kommune behandler kun søknader om startlån direkte fra søker og ikke via private finansrådgivere 2.4 Startlån til utenlandske borgere: Finansieringen med startlån gis kun ved permanent oppholdstillatelse / varig oppholdsbevis for EØS borgere, herunder også ektefelle/samboer og barn. Søkerne må ha norsk fødsels- og personnummer. Det må foreligge selvangivelse/ligningsutskrift før lån kan innvilges. Bolig i hjemlandet forutsettes solgt, og egenkapital skal benyttes til kjøp av bolig. 2.5 Søknader som kommer gjentatte ganger uten nye opplysninger vil bli avvist 2.6 Forhåndsgodkjenning gis for inntil 6 måneder, med mulighet for forlengelse i spesielle situasjoner 2.7 Egenkapital ut over må benyttes til boligkjøpet 2.8 Boligen skal godkjennes av boligrådgiver før deltakelse i budrunde 9

10 2.9 Refinansiering gis kun en gang. Det vil være rom for unntak i særlige situasjoner 2.10 Sikkerhet skal stilles innen 100 % av kjøpesum inkl. omkostninger 2.11 Lier kommune beregner ikke over- eller underkurs ved brudd på fastrenteavtale Rådmannens saksutredning: Sammendrag: Vi ser et behov for å øke lånerammen for tildeling av startlån slik at den samsvarer bedre med dagens boligpriser i Lier. Ved å øke lånerammen vil vi kunne bistå flere til å eie sin egen bolig, som er et av målene i vår boligsosiale handlingsplan, og vår programavtale med Husbanken. Rammen ble fastsatt i HP og vurderingen om ytterligere økning bør tas der. Det legges fram to alernativ for vurdering: 1) Øke rammen fra 35 mill til 45 mill, men ta formelt stilling til dette i 1. tertial. 2) Fastholde rammen på 35 mill og fremme forslag om ytterligere økning med en opptrappingsplan i HP De nåværende retningslinjene for startlån ble vedtatt i Kommunestyret Lier kommune har sett behov av å ha egne kommunale retningslinjer da overordnede føringer i form av Forskrift og veiledere fra Husbanken har vært vage og åpne for skjønn. Etter at vi vedtok retningslinjene våre har det kommet nye forskrifter til startlån og tilskudd (se vedlegg). I tillegg kom det en helt ny «Veileder for saksbehandling av startlån og tilskudd til etablering» i november 2016 (HB 7.C.17). Slik våre retningslinjer er i dag er det noen punkter som ikke er oppdatert i forhold til endringer i forskrift og Husbankens veileder. Vi så derfor et behov for å gjøre endringer slik at våre retningslinjer følger endringer gitt av Husbanken. Når vi gjorde dette så vi at vi kan forenkle kommunens retningslinjer, og ellers følge Veilederen til Husbanken. Ved å gjøre det vil vi i ennå større grad enn i dag kunne vise til Husbanken hjemmesider dersom søkere har spørsmål om de er i målgruppen, hva de kan få finansiering til etc. Det vil være enklere både for kommunen og søkere å holde seg oppdatert når vi til enhver tid følger Husbankens retningslinjer, fremfor å ha egne som må endres hver gang Husbanken endrer sine. Vi har erfart at noen av begrensningene vi hadde lagt i våre retningslinjer, har vært med på å vanskeliggjøre boligkjøp for startlånsmottakere. Videre ser vi at noen av de egne retningslinjene for Lier kommune har virket etter intensjonen og vi ønsker å videreføre disse. Vedlegg: 1. Veileder for saksbehandling av startlån og tilskudd til etablering (HB 7.C.17) 2. Gjeldende retningslinjer for startlån i Lier kommune 3. Forslag til nye retningslinjer for startlån i Lier kommune 4. Forskrift om startlån fra Husbanken 5. Forskrift om tilskudd til etablering og tilpasning av bolig, med mer Utredning: Formålet med saken 10

11 Saken skal gi et grunnlag for fastsettelse av nye kommunale retningslinjer for startlån og boligtilskudd til etablering. I tillegg vurderes en økning av låneopptaket for formidlingslån for 2017 fra 35 til 45 millioner kroner, dvs. utover det som ligger i HP. Opptak av formidlingslån / startlån 2017 I Boligsosial handlingsplan (KS sak 101 / 2015) ble det vedtatt å avsette 5 mill. kroner til brukere i målgruppen for «leie til eie» og rammen for formidlingslånet ble økt fra 25 til 30 mill. kroner. Bakgrunnen var ønske om: Å gi flere bistand til å kjøpe bolig, herunder flere personer fra «leie til eie». Utfra stadig økende boligpriser følger også behovet for å øke låneopptaket for å oppfylle målet om å gi flere en mulighet. Ved vår deltakelse i Husbankens kommuneprogram er vi prioritert for Husbankens virkemidler. Det er en klar forventning også fra Husbanken at programkommunene øker sine låneopptak. Som eksempel kan vi nevne at Drammen har en låneramme på formidlingslån på 300 millioner. Ved å øke lånerammen kan vi bistå flere vanskeligstilte til å bli boligeiere. Dette henger også sammen med forslaget i nye retningslinjer for kommunen, hvor vi foreslår å fjerne maks kjøpesum, da vi ser at mange ikke får kjøpt en egnet bolig innen for den prisen. Vi forslår å endre tilbakebetalingen av startlån til inntil 30 år. Vi ser det da som naturlig å endre kommunens tilbakebetaling til Husbanken tilsvarende. Som deltaker i Husbankens kommuneprogram er en av tiltakene at Husbanken raskt ønsker oversikt over behovet for å kunne betjene kommunen bedre. Lier kommune har sendt inn behovsmelding (januar 2017) til Husbanken hvor vi har søkt om 45 mill. i låneopptak og 30 års tilbakebetalingstid. Dette gir oss en mulighet til å være mer offensive, men her står kommunestyret fritt til å holde fast ved opprinnelig ramme på 35 mill eller øke til 45 mill. Fortsatt gjenstår å se hva Husbanken innvilger Lier kommune. Husbankens låne- og tilskuddsordninger Startlån, som forvaltes av kommunen på vegne av Husbanken, skal bidra til at personer med langvarige boligfinansieringsproblemer kan skaffe seg en egnet bolig og beholde denne. Lånet retter seg mot dem som ikke kan finansiere et boligkjøp gjennom ordinære kredittinstitusjoner. Startlån er ikke en lovpålagt ordning, men de aller fleste kommunene bruker startlån i dag. Som prinsipp legger Husbanken til grunn at jo mer vanskeligstilt husstanden er, jo større andel av finansieringen bør være startlån. Det har de siste årene skjedd en dreining av målgruppen for startlån, og man skal i dag være langvarig vanskeligstilt på boligmarkedet for å være i målgruppen. Videre har det vært stort fokus på å bidra at flere skal kunne eie sin egen bolig. I Norge er eielinja stor, 8 av 10 eier sin egen bolig (Nasjonal strategi for boligsosialt arbeid s. 30) og det ligger store økonomiske fordeler ved å eie egen bolig. De som aldri kommer i den situasjonen blir fratatt mulighet til å bedre sin økonomi ved å eie boligen, i tillegg til tryggheten det gir ved at man får en mer langvarig og sikker bosituasjon. I forbindelse med dette har Forskrift om startlån fra Husbanken (vedlegg 4) og Veileder til saksbehandling (vedlegg 1) blitt endret, og har blant annet løsnet opp i forhold til krav til inntekt, økt tilbakebetalingstiden og gir mulighet for en langvarig fastrenteavtale. Flere kommuner har iverksatt ulike «leie til eie» prosjekter hvor man har vurdert eiepotensialet til leietakere i kommunale boliger. Ved å godta mer midlertidige inntekter, og ha mulighet til økt lånetid og ha lang fastrenteavtale, har flere husstander blitt i stand til å eie sin egen bolig. 11

12 I Lier har vi vedtatt å innføre «leie til eie», og i den forbindelse så vi behov for å endre retningslinjene våre slik at vi har større rom for å godta midlertidige inntekter, øke lånetiden og gi fastrente tilbud på opptil 20 år. Videre har vi erfart at noen av begrensingene i våre retningslinjer har vært med på å begrense husstandenes mulighet til å kjøpe bolig. Når vi vurderer å gi lån, både til «leie til eie», men også ordinære lånesøkere, skal vi ha fokus på at boligen skal være egnet over tid. Det å begrense kjøpesum til 2.5 mill. har ført til at barnefamilier ikke har fått mulighet til å kjøpe en egnet bolig, da boliger i denne prisklassen i liten grad er stor nok til en familie med flere barn. Utdrag fra Husbankens veileder for saksbehandling av startlån og tilskudd etablering Startlån skal bidra til at personer med langvarige boligfinansieringsproblemer kan skaffe seg en egnet bolig og beholde den. Langvarigheten må vurderes, men man kan ta utgangspunkt i at 5 år er langvarig. Lånet tildeles til kommuner for videre utlån til enkeltpersoner til boligformål. Lånet skal være et finansieringstilbud for personer som ikke får lån, eller tilstrekkelig lån, i ordinære kredittinstitusjoner. Startlån er behovsprøvd og det skal vektlegges om søker har langvarige finansieringsproblemer og om de har benyttet mulighet til sparing. Videre må de være i stand til å betjene lånet over tid. Uavhengig av 2. ledd kan kommunen gi startlån i alle disse situasjonene: - husstander med barn, eller særlige sosiale eller helsemessige utfordringer - refinansiering som kan bidra til å beholde bolig - boligsituasjonen hindrer mulighet for opprettholdelse av arbeidsforhold - lånet bidrar til bedre utnyttelse av kommunalt disponerte utleieboliger Hva som ligger i «særlige sosiale eller helsemessige utfordringer «må vurderes, men kan for eksempel omfatte personer med nedsatt funksjonsevne som har lav inntekt og små muligheter for å påvirke sin boligsituasjon de nærmeste årene. Kommunen kan bruke startlånet til å fullfinansiere boligen eller som topplån der det private eller Husbanken gir grunnfinansiering. Som prinsipp kan kommunen legge til grunn at jo mer vanskeligstilt husstanden er, jo større andel av finansieringen bør være startlån. For særlig vanskeligstilte husstander kan startlånet brukes i kombinasjon med tilskudd til etablering og tilpasning av bolig. Boligen skal være egnet for husstanden, rimelig og nøktern i forhold til prisnivået på stedet. Tilskudd til etablering Tilskudd til etablering gis til enkeltpersoner/husstander med varig lav inntekt og som ikke er i stand til å betjene fullt lån til egnet bolig. Ordningen er sterkt behovsprøvd og bare de aller mest vanskeligstilte kan regne med å få tilskudd. Dette vil være tilfeller hvor husstanden ikke klarer å betjene et tilstrekkelig stort startlån, når mulighet for fastrente og lang nedbetalingstid er godt nok utnyttet. Tilskuddet kan også gis til refinansiering. Tilskudd til tilpasning Tilskudd til å tilpasse boligen kan gis etter søkers behov dersom han/hun har nedsatt funksjonsevne. Å tilpasse en bolig innebærer å gjøre den bedre egnet til å ivareta spesielle 12

13 behov for personer med nedsatt funksjonsevne, eller eldre som trenger tilpasning for å kunne fortsette å bo hjemme. Ordningen er behovsprøvd både etter nedsatt funksjonsevne og økonomi. Det finnes også tilskudd til utredning og prosjektering. Dette er tilskudd som tildeles direkte fra Husbanken. Endringer i nåværende kommunale retningslinjer, som blir ivaretatt i Husbankens veileder for saksbehandling: - Ta bort unge i etableringsfasen fra målgruppa - Mulighet for å godta mer midlertidige inntekter i spesielle tilfeller (refinansieringer, leie til eie) - Øke tilbakebetalingstiden til inntil 30 år, med mulighet for 50 år i særlige tilfeller. - Kunne gi opptil 8 års avdragsfrihet i helt spesielle tilfeller Unge i etableringsfasen I dagens kommunale retningslinjer står det at unge i etableringsfasen kan være i målgruppen, dette har endret seg siden våre retningslinjer ble lagd og Husbanken er i dag svært tydelige på at de ikke er i målgruppen. Dette presiseres også på Husbankens hjemmesider, hvor de skriver at ungdom i etableringsfasen ikke er i målgruppa for startlån. Krav til inntekt Når vi beregner betjeningsevne legger vi som hovedregel fast inntekt til grunn, dvs fast lønnsinntekt, uføre- alders- eller etterlattepensjon. Med lønnsinntekt menes fast lønn etter prøvetid, uten bonus og overtid, og søker må kunne dokumentere at lånet kan betjenes over tid. Det har skjedd en dreining i hva som blir lagt til grunn for varig inntekt de siste årene. Flere og flere kommuner har iverksatt ulike «leie til eie» prosjekter, hvor målet er at de med eie potensiale skal få mulighet til å kjøpe og eie sin egen bolig. Hovedmålgruppe er leietaker i kommunale utleieboliger, som får tilbud om å kjøpe boligen de leier. I forbindelse med dette har kommuner godtatt mer midlertidige og variable inntekter, for eksempel Drammen hvor introduksjonsstønad regnes som varig inntekt, og i Asker hvor de også godtar at søker har supplerende sosialhjelp når de beregner betjeningsevne. I Lier har vi valgt at disse mer midlertidige inntektene som hovedregel bare godtas ved refinansieringer eller «leie til eie» brukere. Vi legger imidlertid ikke økonomisk sosialhjelp eller introduksjonsstønad til grunn som varig inntekt. Midlertidige inntekter som stønad for enslige forsørgere, dagpenger og arbeidsavklaringspenger kan godkjennes i særlige tilfeller. Dette kan være refinansiering for å beholde eksisterende bolig og/ eller for å hindre tvangssalg, eller for personer som er i målgruppen for leie til eie. Nedbetalingstid og avdragsfrihet Hovedregelen når de gjeldende retningslinjene ble vedtatt var at startlån nedbetales over 25 år med mulighet til 5 år avdragsfritt. Husbanken har imidlertid endret sin forskrift og retningslinjer og åpnet for løpetid opptil 50 år, med mulighet for 8 års avdragsfrihet i særskilte situasjoner. 13

14 I dag er hovedregel at startlånet nedbetales inntil 30 år, uten avdragsfrihet. Vi har gitt lån med lengre nedbetalingstid, men vil at retningslinjene også skal si noe om dette. Ved å utnytte Husbankens mulighet til nedbetalingstid og fastrente, vil flere husstander kunne betjene høyere lån og vil ha mindre behov for tilskudd. Det vil igjen føre til at flere husstander kan få tilskudd og kommunen kan hjelpe flere vanskeligstilte på boligmarkedet til å bli boligeiere. Etter rådmannens vurdering bør hovedregelen være nedtalingstid på inntil 30 år, men at det i helt spesielle tilfeller kan gis 8 år avdragsfrihet og løpetiden være inntil 50 år der hvor kjøpet er fullfinansiert med startlån. Nåværende kommunale retningslinjer som vi ser behov av å fjerne: - Begrensning i kjøpesum - Begrensing i 15 % over prisantydning Maksimal kjøpesum 2, 5 mill. kroner Startlån er behovsprøvd og skal gis til personer med langvarig boligfinansieringsproblemer. I de gjeldende retningslinjene var unge i etableringsfasen en del av målgruppen og vi vurderte at det var hensiktsmessig å sette et tak for kjøpesum. Dette var for å tydeliggjøre at det ikke å ha tilstrekkelig egenkapital eller tilleggssikkerhet, ikke var i målgruppa for å få startlån som toppfinansiering. Ved kjøp av den første boligen eller dersom en anses som vanskeligstilt vil det ikke være grunnlag for å kjøpe en stor enebolig eller drømmeboligen ved første boligkjøp. Prisnivået på boliger i Lier er relativt høyt og vi ser at det å sette begrensninger til kjøpesum vanskeliggjør boligkjøp for startlånssøkere. For en familie vil man ikke kunne få en egnet bolig til 2,5 millioner og det blir nærmest uetisk å innvilge lån til å kjøpe en bolig som ikke vil være egnet for husstanden. Etter rådmannens vurdering bør vi ikke ha begrensninger til maksimal kjøpesum, men vurdere lån utfra hva som vil være en nøktern og god bolig i hver konkrete sak. Kjøpesum maksimalt 15 % over prisantydning I dagens retningslinjer har vi satt krav om at kjøpesummen maksimalt ikke bør være mer enn 15 % over prisantydning, under forutsetning av at summen er innenfor maksimal lånesum. Erfaringene våre ved å ha satt dette kravet er at startlånsmottakere ofte taper budrunder og har liten sjans til å få kjøpt seg bolig. Det har vært et viktig prinsipp for kommunen at vi ikke skal bidra til prisøkning i markedet, men vi ser at mange av de som er vanskeligstilte vil fortsette å være det dersom vi ikke lar de være med i budrunder i større grad enn i dag. Etter rådmannens vurdering bør vi fjerne kravet om maksimalt 15 % over kjøpesum, men søker skal holde seg innenfor lånebeløp, det vil si at økonomien vil tåle de totale utgiftene og ha nok igjen til livsopphold. Behovet for fortsatt å ha egne retningslinjer: Vi erfarer at noen av presiseringen vi gjorde sist, har gitt den effekten vi har ønsket i forhold til at det er færre som søker som er utenfor målgruppen, og vi bruker mindre tid på saksbehandling fordi vi kan avvise saker jfr retningslinjene. Vi tenker da spesielt på tydeliggjøringene rundt: Startlån til utenlandske borgere 14

15 Søkere fra andre kommuner Søknader må komme direkte fra bruker Gjentatte søknader uten ny dokumentasjon kan avvises Disse ønsker vi å beholde i de nye forenklede kommunale retningslinjene. Forslag til nye kommunale retningslinjer med begrunnelse: 1. Bosatt i Lier kommune/ha nær tilknytting til kommunen I retningslinjene våre har vi krav til at søkere må bo, eller ha nær tilknytning til Lier kommune. Bakgrunn for dette er at vi ønsker å prioritere egne innbyggere, og vår boligrådgiver ved NAV kontoret erfarte at fikk mange søkere fra andre kommuner, spesielt fra Asker, Bærum og Oslo, fordi boligene er rimeligere i Lier. Dette bidro til å skyve mange av Liers egne innbyggere ut av markedet, noe vi ikke ønsket. Ved at vi har satt krav til å være bosatt / ha nær tilknytning, har vi erfart at antall søknader har gått ned og saksbehandlingen på de som søker kan avslås med henvisning til retningslinjen. 2. Boligen må ligge i Lier kommune Lier kommune har alltid hatt krav om dette og det anbefales fra Husbanken. Vi ser ingen grunn til å endre på denne praksisen. 3. Lier kommune behandler kun søknader om startlån direkte fra søker og ikke via private finansrådgivere. Før vi fikk denne endringen i 2013, mottok kommunen en del søknader via private finansrådgivere. Vi erfarte at noen av disse gav feil råd og veiledning til sine kunder, i tillegg til at det kostet en del å bruke disse. Det skal ikke være nødvendig å bruke finansrådgivere da man kan få veiledning fra saksbehandler i kommunen og ved å lese informasjon som finnes på Husbanken.no / Lier.kommune.no. Etter at vi innførte denne regelen har vi mottatt færre slike saker og vi vurderer at vi med denne regelen bistår til at husstander med vanskelig økonomi ikke bruker unødige penger på å kjøpe tjenester fra finansrådgivere. 4. Startlån til utenlandske borgere Lier kommune har relativt mange arbeidsinnvandrer og vi opplevde tidligere å motta søknad om startlån etter kort tids opphold i Norge. Vi har vurdert at de som hovedregel faller utenfor målgruppen og at startlån først kan vurderes når de har bodd her over tid. Vi har definert det til å ha permanent oppholdstillatelse, eller varig registreringsbevis for EØS borgere. 5. Søknader som kommer gjentatt ganger uten nye opplysninger vil bli avvist. Vi ønsker fortsatt å ha denne regelen. Tidligere erfarte vi at en del søkere ikke aksepterte avslaget sitt og sendte gjentatte nye søknader, uten at situasjonen var endret fra avslagstidspunktet. Ved å kunne avvise disse i stedet for å realitetsbehandle de, sparer vi mye tid på saksbehandling. I tillegg er det tydelig for søkere at det ikke har noen hensikt å søke gang på gang, så fremt ikke husstandens situasjon har endret seg merkbart fra avslagstidspunktet. Dersom en søker er uenig i avslaget bør avslaget påklages fremfor å søke på nytt med samme opplysninger. 6. Forhåndsgodkjenning gis for inntil 6 mnd, med mulighet for forlengelse i spesielle situasjoner Dette har vi praktisert i flere år og vi ser det hensiktsmessig å fortsette med det. I Husbankens veileder anbefaler de inntil 3 mnd i første omgang, med mulighet for forlengelse. Vi har erfart at det ofte tar tid å effektuere et boligkjøp og lånemottakerne har ofte benyttet disse 6 mnd før de har funnet en egnet bolig. Ved å gi forhåndsgodkjenningen på 6 mnd i første omgang 15

16 sparer vi saksbehandler ressurser ved å måtte behandle mange forlengelser, som erfaringsmessig ville blitt konsekvensen ved å gi for en kortere periode. 7. Egenkapital utover kroner må benyttes til boligkjøpet Vi tenker det er viktig å presisere dette da vi av og til opplever at søkere ønsker å «spare» egenkapitalen sin, i tilfelle de vil pusse opp eller lignende etter hvert. Vi vurderer at det er rimelig at de kan «spare» til kostnader i forbindelse med kjøp / flytting, men at resterende oppsparte midler skal brukes til boligkjøpet. 8. Boligen skal godkjennes av boligrådgiver før deltakelse i budrunde For å sikre Lier kommunes pant og at det er en god bolig for søkeren, skal boligen etter rådmannens vurdering godkjennes av boligrådgiver før bud legges inn. Oppussingsobjekter bør vanligvis ikke godkjennes da kostnadene er vanskelig å forutsi og det kan få store økonomisk konsekvenser for søkeren. 9. Refinansiering gis i utgangspunktet kun 1 gang. Det vil være rom for unntak i særlige situasjoner For å kunne beholde en egnet bolig kan det være aktuelt å innvilge refinansiering. I forbindelse med det gis det økonomisk rådgivning og det kan tilbys, eller kreves, forvaltning av inntekt, for å forhindre at husstanden kommer i samme situasjon en gang til. Med bakgrunn i dette vurderer vi at hovedregelen er at refinansiering kan tilbys 1 gang, og at det skal svært sterke grunner til for å få dette to ganger. 10. Sikkerhet skal stilles innenfor 100 % av kjøpesum inkl. omkostninger Vi ser behov for å presisere dette slik at det er tydelig at øvrig gjeld, feks forbruksgjeld og billån, ikke kan medregnes i en startslånsfinansiering dersom de kommer over 100 % av kjøpesum. 11. Lier kommune beregner ikke over- eller underkurs ved brudd på fastrenteavtale Det vil etter all sannsynlighet være svært få situasjoner hvor dette blir aktuelt. Startlån gis til økonomisk vanskeligstilte og bakgrunn for å binde renta er å ha en forutsigbar økonomi, gjerne over tid. Ved å inngå en langvarig fastrenteavtale (gjøres i spesielle tilfelle) vil søkere, som ikke ellers hadde hatt råd til det, ha mulighet til å få lån. Dersom en husstand skulle komme i en situasjon hvor det blir aktuelt å bryte fastrenteavtalen vil det sannsynligvis være med bakgrunn i spesielle omstendigheter og grunnlag for å slippe å betale over- eller underkurs. Klageadgang Det er anledning til å klage på kommunens vedtak om tildeling, utmåling, avvisning og avslag på lån. Klagen må være skriftlig og sendes NAV Lier v / boligrådgiver. Klagen må begrunnes og skal nevne det vedtaket det klages over og hvilken endring som ønskes. Klagefristen er tre uker fra underretning om vedtaket er kommet frem. Hvis klagen ikke gis medhold, sendes den til kommunens klagenemd. Hvordan søke Det er kun ett søknadsskjema for alle ordningene, hvor man krysser av for hva man søker. Søknadskjema kan skrives ut fra / hentes på Lier kommunes Servicetorg eller på NAV Lier. Man kan også søke elektronisk med elektronisk id. Dette kan gjøres via link på kommunens hjemmeside, eller gå direkte til Papirsøknader med dokumentasjon leveres eller sendes Lier kommune. 16

17 Rådmannens vurdering: Når det gjelder økning av rammen foreligger det to alternative forslag: A) Øke rammen fra 35 mill til 45 mill i 2017, men ta formelt stilling til dette i 1. tertial. B) Fastholde rammen fra HP 2017 på 35 mill og fremme forslag om ytterligere økning med en evt opptrappingsplan i HP Rådmannen mener det er gode argumenter for å øke rammen nå samtidig som det ikke er greit å ta slike beslutninger utenom HP-arbeidet. Videre anbefales det å øke tilbakebetalingstiden til 30 år, i samsvar med tilbakebetalingstid for lånemottakere. I saksbehandling av startlån og tilskudd anbefaler rådmannen at Lier kommune supplerer Husbanken regler og retningslinjer (Husbankens «Veileder for saksbehandling av startlån og tilskudd til etablering» (HB 7.C.17)) med egne retningslinjer jfr. ovenstående12 punkter. 17

18 HB 7.C.17 Veileder for saksbehandling av startlån og tilskudd til etablering Alle skal bo godt og trygt 18

19 2 Innhold SIDE Innledning 3 1. Generelt om startlån og tilskudd til etablering 1.1 Formål Hvem kan få startlån og tilskudd til etablering Hva gis det startlån og tilskudd til etablering til Oversikt over saksgangen Taushetsplikt og fullmakt 6 2. Beregning av betjeningsevne/låneutmåling 2.1 Søknadsbehandling Beregning av betjeningsevne Kjøp og finansiering av bolig Behov for egenkapital/tilskudd Kredittsjekk Frarådningsplikt Øvrige vilkår/krav til dokumentasjon 3.1 Selvangivelse/likningsutskrift Arbeidsforhold og inntekt Gjeld og andre utgifter Takst/verdivurdering Felleskostnader Festekontrakt Annen dokumentasjon Sikkerhet for lånet Reguleringsforhold (vei, vann og kloakk) Forsikring Vedtak Klageandgang Oppfølging og kontroll Definisjoner og begreper Mer informasjon og lenker finner du på husbanken.no 18 19

20 INNLEDNING Denne veilederen skal være en hjelp for kommuner i saksbehanling av søknader om startlån og tilskudd til etablering i egen bolig for vanskeligstilte på boligmarkedet. Veilederen gir en oversikt over de forhold som bør vurderes ved behandling av søknader, men gir fortsatt kommunene rom til å finne den beste løsningen i den enkelte sak. Veilederen følger søknadsprosessen og er inndelt i tre hoveddeler: > > Del en inneholder opplysninger om tildelingskriterier, hvem som kan få startlån og hva det kan gis startlån til. > > Del to tar for seg saksbehandlingen og vurderingene knyttet til beregning av betjeningsevne. > > Del tre omhandler dokumentbehandling knyttet til utsendelse av lånedokumenter, aksept og mottak av lånedokumenter i retur, samt prosedyrer i forbindelse med sikkerhetsstillelse og utbetaling. Aktuelle punkter i forskriftene er gjengitt i farget boks ved innledningen til hvert kapittel. Veiledningsteksten utfyller forskriften og er til hjelp i forståelsen av regelverket. For å innhente mer kunnskap og nyttig informasjon anbefaler vi lenkene som finnes i nettutgaven av veilederen på Husbanken.no. Der får du mer informasjon som kan bidra til at arbeidet med saksbehandlingen blir enklere. Hele veilederen med lenker finner du i nettutgave på 20 Alle skal bo godt og trygt 3

21 4 1. Generelt om startlån og tilskudd til etablering 1.1 Formål 1 (Forskrift om startlån) Startlån skal bidra til at personer med langvarige boligfinansieringsproblemer kan skaffe seg en egnet bolig og beholde den. 1 (Forskift om tilskudd til etablering) Tilskudd skal bidra til etablering i egen bolig og til å sikre egnede boliger for vanskeligstilte på boligmarkedet. Startlån og tilskudd til etablering skal være et tilbud om finansiering til boligformål som det vanligvis ikke gis lån til i ordinære kredittinstitusjoner. Startlån og tilskudd kan gis til > > anskaffelse av bolig til topp, eller fullfinansiering > > refinansiering av dyre lån for å beholde boligen > > utbedring og tilpasning av bolig > > personer som ikke klarer å betjene et startlån som er stort nok til å finansiere en egnet bolig, kan få tilskudd til etablering Formålet med finansieringen er at det skal bidra til gode løsninger for personer som er langvarig vanskeligstilte på boligmarkedet slik at disse kan få et trygt og godt boforhold. Hvor mye tilskudd som blir gitt avhenger av husstandens økonomi og hvor stort startlån husstanden kan betjene. 1.2 Hvem kan få lån og tilskudd til etablering? Startlån og tilskudd til etablering gis til kommuner for videre utlån til enkeltpersoner til boligformål, jf. 2 i begge forskrifter 3 (Forskrift om startlån) Kommunen kan gi startlån til personer som ikke får lån eller tilstrekkelig lånebeløp i ordinære kredittinstitusjoner. Startlån skal tildeles etter en behovsprøving. I vurderingen skal kommunen legge vekt på om søkeren: a) forventes å ha langvarige problemer med å finansiere eid bolig og b) har benyttet mulighetene til sparing innenfor de økonomiske mulighetene søkerens inntekter og nødvendige utgifter til livsopphold gir. Søkeren må ha evne til å betjene lånet over tid og fortsatt ha nødvendige midler igjen til livsopphold. Uavhengig av vurderingene etter annet ledd kan kommunen gi startlån i alle disse situasjonene: a) husstanden har barn eller særlige sosiale eller helsemessige utfordringer, og hensynet til å sikre en trygg, god og stabil bosituasjon innen kort tid taler for det b) husstanden har problemer med å dekke boutgiftene, og refinansiering med startlån kan bidra til at husstanden kan bli boende i boligen sin c) boligsituasjonen hindrer mulighetene for å opprettholde et arbeidsforhold, eller hindrer utviklingen av det lokale næringslivet eller d) lånet bidrar til bedre utnyttelse av kommunalt disponerte boliger. 2 (Forskrift om tilskudd til etablering) Husbanken kan gi tilskudd til kommuner som kan videretildele tilskudd til enkeltpersoner til etablering i egen bolig og til tilpasning av bolig for personer med nedsatt funksjonsevne. Tildeling fra kommunene gjøres etter en økonomisk behovsprøving. Kommunen skal gjøre en individuell vurdering av lånsøkers behov for startlån og eventuelt tilskudd til etablering. Tilskudd gis til husstander som ikke klarer å betjene et tilstrekkelig stort startlån. I vurderingen skal det blant annet legges vekt på om muligheten for fast rente og lang nedbetalingstid er godt nok utnyttet. Kommunen må foreta en bevisst prioritering innenfor sin ramme av lån og tilskudd slik at de mest vanskeligstilte prioriteres først. Det forutsettes at lånsøker forventes å ha langvarige problemer med å finansiere bolig. Med 21

22 langvarig menes «noen år». Dette vil vanligvis være mer enn ett par år, og ca 5 år kan være et utgangspunkt. Dette må imidlertid avgjøres i det enkelte tilfelle. I tillegg forutsettes det at lånsøker har utnyttet sitt sparepotensial. Det innebærer at saksbehandler må ta stilling til om lånsøker har hatt mulighet for å spare opp egenkapital i tiden som har gått, og eventuelt hvor mye. Hvis sparepotensialet ikke er utnyttet, bør lånsøkeren oppfordres til å spare. Sparepotensialet kan beregnes ved å ta netto inntekt og trekke fra løpende boutgifter og nødvendig utgifter til livsopphold. Noen har ikke mulighet for å spare. Dette kan skyldes lav inntekt og/eller høye boutgifter. Barnefamilier som leier bolig har ofte ikke muligheter for å spare. For disse vil startlån og eventuelt tilskudd være eneste mulighet for å bli boligeiere. Krav til langvarighet og utnyttelse av sparepotensialet er hovedregelen ved definisjon av målgruppen for startlån. Unntak gjøres for husstander som har barn, eller særlige sosiale eller helsemessige utfordringer, og hensynet til å sikre en trygg, god og stabil bosituasjon innen kort tid taler for det. Hva som ligger i begrepet «særlige sosiale eller helsemessige utfordringer» må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Dette kan f.eks. omfatte personer med nedsatt funksjonsevne, som har lav inntekt og små muligheter for å påvirke sin egen boligsituasjon de nærmeste årene. Unntak fra krav om langvarighet og utnyttelse av sparepotensial kan også gjøres for personer som bor i kommunal bolig. Dette for å oppnår større gjennomstrømning og fristillelse av kommunale utleieboliger. Unntak kan også gjøres der kjøp av bolig vurderes som eneste mulighet for å opprettholde lånsøkers arbeidsforhold, f.eks. ved stor avstand mellom jobb og bolig, eller der tilbud om startlån er den eneste muligheten for å sikre tilgang til nødvendig arbeidskraft. En eventuell refinansiering med startlån og tilskudd kan omfatte alle typer lån. Samlet lånebeløp må ikke overstige boligens verdi. Dersom husstandens totale gjeld overstiger boligens verdi bør husstanden søke gjeldsordning. Kommunene kan fastsette eget regelverk i samsvar med forskriften. Kommunale retningslinjer skal sendes Husbanken til orientering. Begrensninger som følge av krav om botid i kommunen og regler som er til hinder for å finne gode løsninger tilpasset den enkeltes behov vurderes ikke å være i tråd med formålet for startlånordningen. > > Startlån og tilskudd til etablering skal kun gis til privatpersoner. > > Juridiske personer som stiftelser, selskaper, foreninger, borettslag og liknende, kan ikke få startlån og tilskudd. > > Det er ikke et krav at søkeren skal ha norsk statsborgerskap for å få lån. > > Personer med varig oppholdstillatelse må vurderes på lik linje med norske søkere. STARTLÅN TIL EØS-BORGERE OG NORDISKE BORGERE Når søker har lovlig opphold i Norge, er kravene de samme som ellers for å gi startlån. Arbeidsinnvandrere kan møte særlige utfordringer på boligmarkedet. Kommunen bør vurdere om startlån er et godt virkemiddel til å sikre en egnet bolig. Kommunen bør også vurdere om søker har behov for å eie egen bolig i Norge, eller om leiebolig er et bedre alternativ. Vurderingene vil på mange måter være de samme som gjøres ved søknad fra en norsk borger. Alle EØS-borgere har rett til å oppholde seg/ arbeide i Norge når de registrerer seg hos rette myndighet. Registreringsbeviset gjelder for en ubegrenset periode. Bestemmelsene om registrering trådte i kraft 1. oktober Nordiske borgere er unntatt fra registreringskravet. Etter tre år vil det kunne søkes om varig oppholdstillatelse i Norge Fra er det innført varig oppholdsrett for EØS-borgere og deres familiemedlemmer. Dette gjelder etter fem år med rett til opphold i Norge uansett statsborgerskap. STARTLÅN TIL ANDRE ARBEIDSINNVANDRERE Arbeidsinnvandrere som ikke er nordiske borgere eller EØS-borgere, må søke om oppholdstillatelse. Oppholdstillatelse gir som 22 Alle skal bo godt og trygt 5

23 6 hovedregel rett til arbeid. Dersom oppholdstillatelsen gjelder for ett år må kommunen vurdere om det er behov for å etablere seg i egen bolig. Med en oppholdstillatelse på 5 år vil situasjonen være annerledes. Det er da større mulighet for at oppholdet blir varig, og at det vil bli søkt om permanent oppholdstillatelse. Det kan gis lån til denne gruppen. I disse tilfellene bør det tas ekstra hensyn til sikkerhet, da det kan være vanskeligere å innkreve et restkrav etter tvangssalg hvis personen flytter tilbake til sitt opprinnelige hjemland. 1.3 Hva det kan gis lån og tilskudd til etablering til 4 (Forskrift om startlån) Kommunen kan gi lån til a) kjøp av bolig b) utbedring og tilpasning av bolig c) oppføring av ny bolig og d) refinansiering av dyre lån dersom det bidrar til at husstanden kan bli boende i boligen Boligen skal være egnet for husstanden, nøktern og rimelig sammenliknet med prisnivået på stedet. Kommunen kan bruke startlånet til å fullfinansiere boligen eller som topplån der private eller Husbanken gir grunnfinansiering. Kommunen skal vurdere om samfinansiering kan oppnås. Kommunen kan bruke startlånet til å fullfinansiere boligen eller som topplån der det private eller Husbanken gir grunnfinansiering. Som prinsipp kan kommunen legge til grunn at jo mer vanskeligstilt husstanden er, jo større andel av finansieringen bør være startlån. For særlig vanskeligstilte husstander kan startlånet brukes i kombinasjon med tilskudd til etablering. Dette er tilfeller der husstanden ikke klarer å betjene et tilstrekkelig stort startlån, når mulighetene for fast rente og lang nedbetalingstid er godt nok utnyttet. Lånet kan benyttes til kjøp av selveide helårsboliger og andre typer bygg som etter utbedring skal nyttes til bolig. For boliger i borettslag vil både kjøpesum og andel fellesgjeld bli lagt til grunn for vurderingen. Kombinasjonen, kjøp og utbedring, kan være et godt alternativ for enkelte husstander, dersom dette er den rimeligste løsningen. I så fall blir kostnadene både for kjøp og utbedring lagt til grunn ved vurderingen. FORHÅNDSGODKJENNING (FINANSIERINGSBEVIS) Kommunen kan gi en skriftlig godkjenning om at lånesøker vil få startlån hvis søker finner en egnet bolig. Forskjellige typer eierformer: > > frittstående selveierbolig > > selveierbolig i seksjonssameie > > borettslagsleiligheter > > aksjeleiligheter De forskjellige eierformene kjennetegnes ved at eier har ulike rettigheter og plikter. Saksbehandler bør informere lånsøkere om hva de forskjellige eierformer innebærer. Mer informasjon om de forskjellige eierformene finner du på husbanken.no. LANDBRUKSEIENDOM Landbrukseiendom er en næringseiendom hvor boligen bare er en del av eiendommen. Som hovedregel vil derfor lån til landbrukseiendom falle utenfor formålet med startlån og tilskudd. Unntaket fra dette kan være dersom det gjelder et småbruk hvor prisen på eiendommen ikke er høyere enn for en tilsvarende nøktern bolig i distriktet. 1.4 Oversikt over saksgangen > > Søker fyller ut søknadsskjemaet og sender det /leverer det til kommunen sammen med nødvendige dokumentasjon. Mer om dette finner du i kapittel 3.«Øvrige vilkår/ krav til dokumentasjon» > > Søknaden behandles. Mer om det finner du i kapittel 2.«Beregning av betjeningsevne/låneutmåling» Når saken er ferdig behandlet, sendes skriftlig vedtak til søker. > > Det bør avholdes et møte mellom lånsøker og saksbehandler etter at søker har fått alle dokumentene. Det gis muntlig råd og informeres om forutsetninger som ligger til grunn for tilsagnet, og hva dette medfører for låntaker. Lånedokumentene undertegnes, se punkt > > Utbetaling, se punkt Taushetsplikt og fullmakt All saksbehandling av startlån er omfattet av 23

24 Forvaltningslovens bestemmelser om taushetsplikt 13 og Offentleglova 13. Saksbehandleren har taushetsplikt overfor andre instanser og andre personer som ber om opplysninger i saken uten fullmakt fra søker. Det anbefales å innhente kredittopplysninger om søkers betjeningsevne. Søker gir fullmakt til dette ved å skrive under på søknaden. 2. Beregning av betjeningsevne/ låneutmåling 2.1. Søknadsbehandling Formålet med saksbehandlingen er å vurdere den enkelte husstands mulighet for å etablere seg i egen egnet bolig basert på husstandens økonomiske betjeningsevne. Den økonomiske siden ved saksbehandlingen innebærer en vurdering av de ulike variablene i lånsøkers økonomi knyttet til inntekter og utgifter i nå- og fremtid. Vanligvis skal søkeren ha prøvd muligheten for finansiering i privat bank før det søkes om startlån. Dersom søker ikke får lån i annen bank, kan kommunen gi fullfinansiering til kjøp, utbedring, tilpasning eller refinansiering av bolig. Forutsetningen er at husstanden er i målgruppen for startlån og har betjeningsevne. Startlånet kan finansiere inntil 100 prosent av kjøpesum, utbedringskostnader og omkostninger. Av finansavtaleloven fremgår det at kredittgiveren har plikt til å vurdere forbrukerens kredittverdighet. Opplysninger om søkers økonomi fremkommer av innhentede selvangivelser, men bør også innhentes fra relevant database (f.eks. kredittsjekk, skatteetaten o.l.). Dette for å sikre opplysninger om eventuelle betalingsanmerkninger og krav som kan medføre krav om tvangssalg av boligen i framtiden. Dersom lånsøker kvalifiserer for startlån og det er behov for finansiering utover det beløpet lånsøker har betjeningsevne til, forutsettes det at denne delen blir finansiert med egenkapital og/eller tilskudd. Dersom lånsøker ikke har betjeningsevne, må søknaden avslås, se punkt Kommunen har innenfor sitt saksområde en alminnelig veiledningsplikt. Formålet med veiledningen skal være å gi søkeren adgang til å vareta sine interesser på best mulig måte. Verktøy til bruk i dialogen med søker for å vise beregning av betjeningsevne og månedlige utgifter finnes på Husbanken.no Dersom kommunen ikke kan besvare en søknad innen rimelig tid etter at den er mottatt, skal det så fort som mulig gis et foreløpig svar. I svaret skal det gjøres rede for grunnen til at henvendelsen ikke kan behandles tidligere, og såvidt mulig angis når svar kan ventes, jf. Forvaltningsloven Beregning av betjeningsevne Beregning av betjeningsevne kan gjøres etter følgende enkle modell: Inntekter - skatt - utgifter til livsopphold - andre utgifter / økonomiske forpliktelser = disponibelt til betjening av boutgifter - driftsutgifter i bolig: strøm, forsikring, vedlikehold, fellesutgifter (eiendomsskatt, kommunale utg.) = disponibelt til betjening av lån Modellen er tilgjengelig på Husbanken.no og kan blant annet benyttes i dialog med søker. Nedenfor følger en gjennomgang av de ulike elementene som inngår i beregningen, og hvordan disse påvirker størrelsen på startlånet som kan betjenes Inntekt Inntektsbegrepet omfatter > > lønn > > inntekt fra næringsvirksomhet > > trygd > > bidrag > > leieinntekt > > pensjoner > > andre stønader, som for eksempel bostøtte Beregning av betjeningsevne på grunnlag av midlertidige og variable inntekter kan være vanskelig. I noen tilfeller vil gjennomsnittsinntekten for en lengre periode kunne være et forsvarlig inntektsgrunnlag. I andre tilfeller vil forventede minimumsinntekter kunne danne grunnlag for et 24 Alle skal bo godt og trygt 7

25 8 forsvarlig inntektsgrunnlag. Noen inntekter er så midlertidige og usikre at de ikke bør medregnes. Som fast inntekt regnes varige trygdeytelser, og lønnsinntekter ved fast ansettelse. I mange tilfeller kan et midlertidig ansettelsesforhold innebære et inntektsgrunnlag som er tilnærmet like sikkert som et fast arbeidsforhold. Mer informasjon om forskjellige typer inntekt finner du på husbanken.no Skatt Opplysninger om skatt fremkommer på selvangivelsen og på lønnslippen eller trygdeutbetalingen. Riktig skattenivå kan beregnes ved hjelp av Skatteetatens enkle skattemodell. Skattereduksjon som følge av økte renteutgifter kan beregnes ved å redusere skatteinnbetalingen med 25 prosent av den forventede økningen i renteutgifter. Låntaker har selv ansvar for å endre skattekortet sitt, men kommunen bør informere om at den forventede skatten ikke er eksakt Utgifter til livsopphold Livsoppholdsutgifter omfatter det beløpet som husstanden skal ha til mat, klær, helse, fritid, reise, telefon, husholdningsartikler og lignende. Husbanken anbefaler at satsene fra Statens institutt for forbruksforskning (SIFO) benyttes som et utgangspunkt. SIFOs referansebudsjett oppdateres årlig. Referansebudsjettet fra SIFO er ett eksempel som viser hva det koster å leve på et rimelig forbruksnivå for det aktuelle husholdet. Med et rimelig forbruksnivå menes et forbruk som kan godtas av folk flest. Det oppfyller kravene til vanlige helse- og ernæringsstandarder og gjør det mulig for husholdets personer å delta i de mest vanlige fritidsaktivitetene på en fullverdig måte. Du kan lese mer om SIFOs referansebudsjett på sifo.no. Et alternativ til SIFO sine satser er å beregne husstandens reelle forbruk over en periode. Forbruket finner man ved å ta utgangspunkt i all inntekt etter skatt og trekke fra betalte boutgifter og eventuelle andre utgifter som fremkommer av lånsøkers budsjett for en gitt periode. Husk å ta hensyn til en eventuell økning i forbruksgjeld eller sparing i perioden. En slik fremgangsmåte bør baseres på en dialog med lånsøker. Beløpet til livsopphold skal være tilstrekkelig til at husstanden skal kunne leve av det over lengre tid Andre utgifter Andre utgifter kan bestå av > > forbruksgjeld > > studiegjeld > > bidrag > > utgifter til barnepass > > bilutgifter > > eventuelt annen gjeld eller økonomiske forpliktelser Forholdet omkring forbruks-/ kredittgjeld må være avklart før startlån innvilges til kjøp av ny bolig. Kommunen kan vurdere om det er en løsning å gi avdragsfrihet inntil gjelden er nedbetalt. I vanskelige tilfeller bør søker tilbys gjeldsrådgivning før startlån kan innvilges. All gjeld som skal løpe videre, må beregnes med de faktiske vilkårene som gjelder for lån med påslag for forventede renteøkninger. SIFO sine satser for bilhold kan være et utgangspunkt for å fastsette månedlige bilutgifter. For å få oversikt over lånsøkers forpliktelser og eventuelle ubetalte krav anbefales det å innhente kredittopplysninger. Vær oppmerksom på at inntekstsopplysninger og låneopplysninger som fremkommer inneholder kun data innhentet fra siste ligning. Nye låneopptak som er foretatt etter ligningsåret vil ikke vises Disponibelt til betjening av boutgifter Etter at utgifter til livsopphold, andre faste utgifter og terminbeløp til betjening av annen gjeld er trukket fra i beregningen, fremkommer det beløpet som viser hva lånsøker har disponibelt til betjening av boutgifter. Ved kjøp av bolig må dette beløpet være tilstrekkelig til å dekke både driftsutgiftene i boligen og kapitalutgifter som er renter og avdrag på boliglån Driftsutgifter Driftsutgifter i boligen kan bestå av > > utgifter til strøm/fyring > > kommunale avgifter > > eiendomsskatt > > festeavgift > > forsikringer 25

26 > > vedlikehold > > eventuelle vaktmestertjenester Felleskostnadene fastsettes på bakgrunn av boligselskapets driftsregnskap og budsjett. For boligselskaper som har tatt opp fellesgjeld, betjenes også denne gjennom de månedlige felleskostnadene. Ved kredittvurderinger bør fremtidig vedlikeholdsbehov i boligen vurderes. Klarer lånsøker å betjene et lån som omfattet fremtidige vedlikeholdsbehov? Videre bør boligselskapets økonomi, og forhold knyttet til størrelsen, nedbetalingstiden, eventuell avdragsfrihet og rente på fellesgjeld vurderes med tanke på risiko for renteoppgang og øvrige fremtidige forpliktelser. Eiere av frittstående selveide boliger mottar egne regninger på alle driftsutgifter. Boliger i boligselskap (sameier, borettslag og boligaksjeselskap) betaler disse utgiftene gjennom månedlige felleskostnader. Strøm til egen bolig dekkes normalt ikke av felleskostnadene Disponibelt til betjening av startlån/boliglån Etter at husstandens nettoinntekt er fratrukket livsoppholdsutgifter, andre faste utgifter og driftsutgifter i ny bolig, fremkommer det beløpet som søker har igjen til betjening av renter og avdrag på lån. Ved samfinansiering med annen bank må disponibelt beløp dekke renter og avdrag på begge lån. Hvor stort lån som kan betjenes med det disponible beløpet er avhengig av hvilke rentesats og hvor lang nedbetalingstid som legges til grunn. Størrelsen på det lånet som søkeren kan betjene med sitt disponible beløp avhenger av > > nedbetalingstid på lånet > > rentesats/kalkulasjonsrente som legges til grunn for beregningen Rente- og avdragsvilkår 6 (Forskrift om startlån) Rente- og avdragsvilkårene fastsettes i samsvar med forskrift av 25. mai 2011 nr. 550 om renteog avdragsvilkår for lån i Husbanken. Startlån fra kommunen skal tilbys med utgangspunkt i Husbankens rente- og avdragsvilkår. Startlån har en nedbetalingstid på inntil 30 år. I særlige tilfeller kan kommunene innvilge en nedbetalingstid på inntil 50 år. Det forutsettes da at: a) det dokumenteres at låntaker har varig lav inntekt, b) det sannsynliggjøres at boligen tilfredsstiller husstandens behov over lang tid, c) det sannsynliggjøres at tilgjengelige private leieboliger i området er uegnede og/eller innebærer en betydelig høyere utgift på lang sikt enn det aktuelle startlånet og d) det dokumenteres at kommunen ikke anser det som økonomisk forsvarlig å gi et lån med kortere nedbetalingstid. Vilkåret i annet ledd bokstav a kan fravikes dersom husstanden har barn eller står i fare for å miste boligen, og husstanden kan dokumentere lav, forutsigbar inntekt. Vilkårene i annet ledd bokstav b og c kan også fravikes dersom husstanden står i fare for å miste boligen. Kommunen gis anledning til å påplusse husbankrenten inntil 0,25 prosentpoeng til dekning av administrative kostnader. Dersom det dokumenteres at de faktiske utgiftene til administrasjon og forvaltning av låneordningen overstiger 0,25 prosentpoeng, kan kommunene i tillegg kreve gebyr for inndekning av det overskytende beløpet. Kommunene står fritt til å tilby gunstigere rente- og avdragsvilkår, blant annet andre nedbetalingsplaner. Slike avtaler endrer ikke lånevilkårene som gjelder mellom kommunen og Husbanken. Som hovedregel skal startlånet nedbetales over en periode på inntil 30 år. I særlige tilfeller, slik det er angitt i 6 andre ledd i forskriften, kan lånet nedbetales over inntil 50 år. Dette er i tilfeller hvor lånsøker oppfyller kravene til lån, men inntekter er for lave til å kunne betjene lånet innenfor normal nedbetalingstid når nødvendige utgifter til livsopphold er trukket fra. Det er en forutsetning at nedbetalingsplanen er tilpasset låntakerens økonomi. Lengre nedbetalingstid og bruk av fast rente 26 Alle skal bo godt og trygt 9

27 10 innebærer at lånsøker kan betjene et høyere lån. Dette reduserer behovet for tilskudd og medfører at den totale tilskuddsrammen kan hjelpe flere vanskeligstilte til å kjøpe egen bolig. God utnyttelse av mulighetene for lang nedbetalingstid og fast rente innebærer en mer effektiv utnyttelse av rammen for tilskudd. Når nedbetalingstiden forlenges, reduseres de månedlige låneutgiftene. Dette kan gi muligheter for å betjene et gitt lån med en lavere inntekt. Nivået fastsettes etter en individuell vurdering. Til å vurdere behov for nedbetalingstid, kan saksbehandler benytte en enkel kalkulator som finnes på Husbanken.no. Kalkulatoren «Beregne nedbetalingstid» viser hvor lang tid det tar å nedbetale lånet med et bestemt beløp tilgjengelig til låneutgifter. Dersom lånsøkers økonomi tilsier at lånet kan nedbetales innenfor en ramme på 30 år, skal ikke lånet ha lengre nedbetalingstid enn dette. Ved varig lav inntekt, for eksempel varig uførhet, kan lengre nedbetalingstid være nødvendig for å sikre kjøp av egnet bolig. Kravet til 30 års nedbetaling, kan fravikes dersom husstanden har barn eller står i fare for å miste boligen. Husstanden må dokumentere lav, forutsigbar inntekt. I disse tilfellene skal det sannsynliggjøres at leie av tilgjengelige private leieboliger i området ikke er egnede og/eller vil medføre betydelig høyere utgifter på sikt. Til å vurdere den alternative kostnaden ved å eie framfor å leie, kan saksbehandler benytte en enkel kalkulator som finnes på Husbanken.no Kalkulatoren «Beregne lånebeløp» viser hvor høyt boliglån som kan betjenes med det samme beløpet som alternativt brukes til husleie/ utgifter knyttet til et leieforhold. Ved lav avdragsbetaling på lånet er det ekstra viktig at boligen tilfredsstiller husstandens behov over lang tid. Lav avdragsbetaling øker risikoen for tap ved salg dersom boligen må selges etter kort tid i perioder med svak prisutvikling eller boligprisfall. Det er derfor viktig å legge et langsiktig boligbehov til grunn. Ved behov for lengre nedbetalingstid enn 30 år bør tilskudd vurderes. FAST ELLER FLYTENDE RENTE Valg mellom flytende og fast rente vil få konsekvenser for hvor stort lån lånsøker kan betjene. Jo lavere rente som benyttes som beregningsgrunnlag, jo høyere lån kan betjenes. Ved stram økonomi er det viktig at renten enten låses over lengre tid (10-20 år) på et nivå som låntaker er i stand til å betjene, eller at det tas høyde for renteoppgang ved låneutmåling(kalkulasjonsrente). Dersom lånet skal ha flytende rente anbefales det at kalkulasjonsrenten, som fastsettes av Husbanken, legges til grunn ved beregning av betjeningsevne. Kalkulasjonsrenten tar høyde for fremtidige renteøkninger og sikrer fremtidig betjeningsevne i tilfelle økt rentenivå. Tilskudd bør ikke kombineres med flytende rente på startlånet. Det er en forutsetning at behov for nedbetalingstid utover 30 år dokumenteres. Nedbetalingstiden kan beregnes ved hjelp av en kalkulator. Kalkulatoren viser hvor lang nedbetalingstid et lån vil ha når det legges inn en avtalt sum til betjening av boliglånet og lånets aktuelle rente. Kalkulatoren finnes på Husbanken.no. I tillegg må kommunen gjøre en skriftlig vurdering med anbefaling. Et alternativ til flytende rente er fast rente. Husbanken tilbyr fastrente med henholdsvis 3, 5, 10 og 20 års rentebinding. Lang rentebinding vil kunne være et risikodempende tiltak for å sikre lånsøker mot økte boutgifter ved fremtidig renteoppgang. De fleste kredittinstitusjoner anbefaler låntakere med svak økonomi å binde renta for hele eller deler av lånet. Hvis renta bindes for mange år vil det ikke være nødvendig å bruke kalkulasjonsrenten for å beregne søkers betjeningsevne. Den faste renta er normalt lavere enn kalkulasjonsrenten. Bruk av fast rente innebærer derfor at lånsøker kan betjene et høyere lån. Dette reduserer behovet for tilskudd og er grunnen til at fast rente anbefales ved utmåling av tilskudd. Saksbehandler må forsikre seg om at lånsøker er kjent med konsekvensene ved å velge henholdsvis flytende eller fast rente. Lånsøker må få tilstrekkelig informasjon om hva en eventuell fastrentekontrakt innebærer og fordeler og ulemper med denne. Mer informasjon om fast og flytende rente finnes på 27

28 Husbanken.no. AVDRAGSPROFIL Ved vurdering av søkers økonomi anbefales det at startlånet beregnes som annuitetslån uten avdragsfri periode. Avdragsfri periode i startfasen av låneforholdet kan være hensiktsmessig i noen tilfeller. Dette kan være i tilfeller der lånsøker har faste utgifter som avsluttes om kort tid, for eksempel annen gjeld eller utgifter til barnepass, eller at det er gode utsikter for inntektsøkning i nærmeste fremtid. Søkerens mulighet til å betjene et lån, er avhengig av om det gis > > fast eller flytende rente > > annuitets- eller serielån > > kort eller lang nedbetalingstid > > avdragsfrihet eller ikke Ved annuitetslån betales det samme terminbeløpet (avdrag + renter) gjennom hele lånets løpetid dersom renten er uforandret. Etter hvert som lånet nedbetales, utgjør avdragene en større andel av totalbeløpet. Ved serielån betales det høyere terminbeløp (avdrag + renter) i starten. Avdragene er like store gjennom hele låneperioden, mens terminbeløpet reduseres etter hvert som det betales mindre renter. For husstander med svak økonomi vil annuitetslån normalt være det mest hensiktsmessige. 2,5 prosent av kjøpesummen til staten i tillegg til tinglysingsgebyr. For borettslagsleiligheter og aksjeleiligheter betales normalt et overdragelsesgebyr til forretningsfører sammen med tinglysingsgebyr for borettslagsleiligheter og/eller noteringsgebyr for aksjeleiligheter. Les mer om de forskjellige eierformer på Husbanken.no. 2.4 Behov for egenkapital/tilskudd Behovet for egenkapital/tilskudd vil være forskjellen mellom det lånebeløpet som vurderes gitt og den totale prisen på boligen. Ved manglende betjeningsevne bør muligheten for å gi tilskudd vurderes, jf. retningslinjer om tilskudd til etablering og tilpasning av bolig, med mer. Før det blir gitt avslag på søknaden, eller tilskuddsbeløpet fastsettes, bør det gjøres en nøye vurdering av hvilke beløp som er lagt til grunn for livsopphold, og hvilken rente og nedbetalingstid som er benyttet. Disse variablene har stor betydning for beregning av økonomisk betjeningsevne. Inngåelse av en langvarig fastrenteavtale vil for eksempel innebære at det ikke er behov for å benytte en kalkulasjonsrente som «buffer» for fremtidig renteoppgang. For beregning av betjeningsevne, se lånekalkulatorer på Husbanken.no. GEBYRER Administrative kostnader kan blant annet være kostnader til post, saksbehandling og liknende. I tillegg kan det kreves gebyr for de kostnader som forvaltning av lånet medfører. Slike kostnader er blant annet årsgebyr til ekstern låneforvalter, kostnader for depot og liknende. Gebyret som kreves av låntaker skal gjenspeile de faktiske kostnader som kommunen har i forbindelse med forvaltning av lånet. Gebyret kan kreves enten som et engangsbeløp eller i kombinasjon med termingebyret. 2.3 Kjøp og finansiering av bolig Beregning av behov for egenkapital/tilskudd: Kjøpesum - Lån fra private banker - Startlån, som kan betjenes 28 Alle skal bo godt og trygt 11

29 Kredittsjekk Kredittsjekk er i utgangspunktet et verktøy for finansinstitusjoner som skal gi lån, og derfor ønsker å få et innblikk i sine potensielle kunders økonomiske situasjon. Kredittopplysningsbyråer samler inn opplysninger fra Folkeregisteret, Brønnøysundregistrene, Grunnbok, og erfaringer fra inkassosaker og dommer i pengekravsaker. Selskapene foretar ofte også en scoring av kunden som blant annet baseres på > > registrert utleggspant/tvangspant i noen eiendeler > > registrert konkurs eller offentlig gjeldsordning > > betalingsanmerkninger > > aldersgruppe søkeren tilhører > > næringsinteresse > > stabilitet i inntekt > > inntektsutvikling over tid > > forholdet mellom skatt og inntekt Kommunen bør ikke basere sine vurderinger kun på scorings resultat, men foreta egne vurderinger på bakgrunn av fakta og opplysninger som fremkommer i en slik kredittsjekk. Om nødvendig bør kommunen ta kontakt med søker for å få avklart saken. Har søker betalingsanmerkninger, må det vises varsomhet med å innvilge lån. Vurderingen bør likevel sees i sammenheng med formålet med ordningen, som er å hjelpe husstander med boligetableringsproblemer. Mislighold og tvangssalgsbegjæringer vil ofte være direkte årsak til at lånene må refinansieres. Dersom søker har betalingsanmerkninger bør saksbehandleren forsikre seg om at misligholdet vil bli gjort opp. Dette er viktig for å sikre at gamle krav ikke senere kan true låntakers betjeningsevne, eller at kreditorer kan ta pant i boligen. 2.6 Frarådningsplikt > > Kommunen skal råde lånsøkerne til ikke å inngå en kredittavtale hvis det på avtaletidspunktet må antas at søkeren ikke har økonomisk evne til å betjene lånet. > > Når likviditetsberegning for søkeren viser manglende betjeningsevne, skal søker alltid rådes fra å ta opp tilbudt lån. > > Låneopptak bør frarådes i tvilstilfeller, jf. Finansavtaleloven 47. Kommunen må gi frarådning der man antar at den økonomiske evnen eller andre forhold tilsier at søker bør avstå fra å ta opp lån. Det vil være nødvendig med frarådning, selv om kommunen mener at det kan være forsvarlig å gi et lån under visse forutsetninger: > > I møte med lånsøker er det viktig at saksbehandler går grundig gjennom økonomien og følgene av et eventuelt låneopptak. > > Frarådningsbrevet, som ikke er et avslag, sendes til søkeren sammen med tilsagnsbrevet. Ved et eventuelt låneopptak må søkeren skriftlig bekrefte at han har mottatt frarådingsbrevet og at han harforstått det. > > Dersom lånsøkers betalingsevne vurderes som klart utilstrekkelig for å betjene et lån, skal søknaden avslås, se punkt Frarådning skal skje skriftlig. Dersom det er mulig skal det også gis muntlig frarådning. 3. Øvrige vilkår/krav til dokumentasjon Krav til dokumentasjon > > Det fremgår av søknadskjemaet hvilke vedlegg som skal følge søknaden. > > Krav til dokumentasjon gjelder alle husstandsmedlemmer som er påført søknaden om startlån / tilskudd. 3.1 Selvangivelse/ligningsutskrift Selvangivelsen er viktig for å avdekke gjeld og formue. Kommunen må kontrollere gjeld som er oppgitt i søknaden opp mot gjelden som er oppført i selvangivelsen. Er gjelden som dokumenteres av søker redusert mer enn normal nedbetaling, bør dette dokumenteres nærmere. Endringer i gjeld/ formue etter at selvangivelsen ble utsted må gjøres tydelig. 3.2 Arbeidsforhold og inntekt Arbeidsforhold og all inntekt skal dokumenteres med kopi av utbetalinger. Vær oppmerksom på at lønns- og trygdeutbetalinger også viser eventuelle 29

30 påleggstrekk. Dersom inntekten varierer bør et gjennomsnitt over en viss periode legges til grunn, se for eksempel på hva som er oppgitt som lønn hittil i år på siste lønnsslipp. 3.3 Gjeld og andre utgifter Det skal fremlegges dokumentasjon på all gjeld. Opplysninger som skal dokumenteres er > > saldo > > rentesats > > terminbeløp > > fast eller flytende rente, > > løpetid og eventuell avdragsfrihet (nedbetalingsplan) Dersom søkeren har gjeldsordning, skal gjeldsordningsavtalen legges ved. Dette gjelder både frivillig- og tvungen gjeldsordning. Utgifter til barnepass, bidrag og eventuelt andre økonomiske forpliktelser må dokumenteres. 3.4 Takst /verdi vurdering > > Ved kjøp, overtakelse, refinansiering av konkret bolig eller ved utbedring av bolig, må det foreligge dokumentasjon som viser eiendommens verdi og dens tilstand. > > Ved nyoppført bolig vurderes de totale kostnadene. > > Ved refinansiering må det foreligge en pantattest som viser hvilke heftelser som påhviler eiendommen og hvilke prioritet heftelsene har. > > Ved utbedring av boligen må det foreligge kostnadsoverslag for utbedringen og eventuelt relevante tegninger. 3.5 Felleskostnader Dokumentasjon på felleskostnader bør legges fram dersom dette ikke vises i takst eller salgsoppgave. 3.6 Festekontrakt Hvis eiendommen er en festet tomt, skal festekontrakten vare lenger enn låneforholdet. Dette fordi kommunen da vil ha en margin dersom lånet blir misligholdt eller løpetiden blir forlenget. Vi anbefaler at festekontrakten har en gyldighet som er 5 år lengere enn lånets løpetid. Å feste en tomt vil si å leie tomten. Når man bygger, eier man huset men ikke tomten. Loven gir den som fester en sterk stilling. Hvis en festeavtale er inngått etter er den ikke tidsbegrenset. Hvis festeavtalen er inngått mellom og , er den på minst 80 år. For avtaler som er inngått før 1976 gjelder det som er fastsatt i avtalen om festetid.festeforhold er regulert gjennom tomtefesteloven. 3.7 Annen dokumentasjon Alle forhold som er relevante for søknaden må dokumenteres. For eksempel dersom det søkes om lån og/eller tilskudd med bakgrunn i nedsatt funksjonsevne, kan det være relevant å kreve legeerklæring/sosial rapport. Dersom det søkes om refinansiering ved eierskifte eller overdragelse bør det kreves eierskifteerklæring. Jf. søknadsskjema for startlån og tilskudd. 3.8 Sikkerhet for lån 7 (Forskrift om startlån) Startlån fra kommunen skal sikres med pant i boligen, eller adkomstdokumentet til boligen. Lån fra kommune gis som gjeldsbrevlån. Dersom startlånet ikke er sikret, kan det skje at kommunen ikke får innfridd sitt lån ved salg av eiendommen. I tillegg kan kreditorer med usikrede krav ta utleggspant i eiendommen og kreve boligen tvangssolgt. Kommuner som ikke har sikret startlånet med pant i eiendommen, kan ikke benytte tapsfondet til dekning av sitt tap. De kan heller ikke dele eventuelle tap med Husbanken. I alle saker må kommunen ta stilling til hvilken prioritet (pantesikkerhet) kommunen skal ha, det vil si hvilke foranstående heftelser som kan godtas. Heftelser kan være > > pengeheftelser > > borett > > forkjøpsrett > > festekontrakt > > føderåd > > leierett 30 Alle skal bo godt og trygt 13

31 14 Heftelser registreres kronologisk. Det pantet som registreres sist, vil få lavest prioritet, med mindre foranstående heftelser viker prioritet for sist nevnte. Heftelser som er tinglyst på samme dag har lik prioritet hvis ikke annet er bestemt ved avtale. Når kommunen gir både startlån og tilskudd bør startlånet ha prioritert foran tilskuddet. For ytterligere opplysninger om tinglysing, se Statens Kartverk Etablering av sikkerhet for lån Ved kjøp av bolig vil eiendomsmegler/advokat garantere for at boligen overtas heftelsesfri og at pantedokumentet som skal sikre startlånet tinglyses med rett prioritet. Ved gjennomføring av oppgjør ved kjøp og salg av bolig har alle sertifiserte eiendomsmeglerforetak stilt garanti og har nødvendige forsikringer knyttet til økonomisk risiko. Dersom en advokat skal foreta oppgjøret er det viktig å forsikre seg at advokatfirma også har stilt nødvendige garantier for oppgjør. På denne måten har kjøper og kjøpers långiver sikkerhet for at oppgjøret foregår på riktig måte. Kjøper vil overta eiendommen fri for heftelser og långiver oppnår sikkerhet for sitt lån. Ved refinansiering, utbedring og tilpasning er det ofte ikke en megler eller advokat involvert. Kommunen selv eller kommunens forvalter må i slike tilfeller sende pantedokumentet for selveierboliger og borettslagsleiligheter til Statens Kartverk for tinglysing. Da må tinglysingsgebyr og gebyr for panteattest sendes vedlagt. For aksjeleiligheter sendes noteringsanmodning til forretningsfører med oppfordring til å bekrefte pantenoteringen skriftlig i en besittelseserklæring. 3.9 Reguleringsforhold (vei, vann og kloakk) I områder som ikke er regulert til boligformål, bør man sjekke om eiendommen har tinglyst rett til vei, vann og kloakk. Rettigheten bør være knyttet til eiendom og ikke til person. Rettigheten gis av eier av den eiendommen som vei, vann eller kloakk går over. Rettighetene fremgår av Grunnboken under Servitutter Forsikring Eiendommen/boligen må være fullverdiforsikret. Når pant etableres i selveiet bolig skal det innhentes bevis for at eiendommen er forsikret. Forsikringsattest er dokumentasjon fra forsikringsselskap på at eiendommen er fullverdiforsikret. I eneboliger er det eieren som skal tegne bygningsforsikring. Forsikringsattest innhentes for den enkelte bolig. I sameier er det sameiet som tegner fullverdiforsikringen. Opplysninger om forsikringsselskap og polisenummer kan innhentes hos forretningsfører. Borettslag og boligaksjeselskap tegner forsikring for hele eiendommen. Opplysninger om forsikringsselskapet og polisenummeret kan innhentes hos forretningsfører. Beboer sørger selv for innboforsikring Vedtak Forhåndsgodkjenning (Finansieringsbevis) Forhåndsgodkjenning er en bekreftelse på at søkeren vil få finansiering fra kommunen under forutsetningen av at boligen oppfyller visse vilkår. En forhåndsgodkjenning gir søkeren en forutsigbarhet med hensyn til hvilken bolig de har mulighet for å kjøpe. Husbanken anbefaler at kommunen tilbyr forhåndsgodkjenning av lånesøknader. Kommunene kan gi en skriftlig bekreftelse på at lånsøker vil få startlån hvis søker finner en egnet bolig. Lånsøker må vurdere kjøpsobjektet nøye og ha tett dialog med kommunen på om boligen oppfyller de forutsetningene som er gitt i forhåndsgodkjenningen. Gyldigheten av forhåndsgodkjenningen bør ikke være for kort. Søkeren må få tilstrekkelig tid til å finne seg en egnet bolig. Gyldigheten må heller ikke være for lang, slik at kommunen binder startlånsmidlene over for lang tid. Erfaringsmessig er det passe med en forhåndsgodkjenning med varighet på tre måneder. Kommunen kan etter tre måneder enten forlenge eller oppheve forhåndsgodkjenningen Tilsagn Tilsagn er en bekreftelse på finansiering fra kommunen knyttet til en bestemt bolig. Tilsagnet skal inneholde opplysninger om 31

32 > > låntakere > > lånebeløp og evt. tilskudd eller avslag på tilskudd > > rente (nominell/effektiv) > > nedbetalingstid, terminlengde, terminbeløp, terminomkostninger > > betalingsmåte og første forfallsdato > > etablerings- og tinglysingsgebyr > > sikkerhet og hjemmelsforhold > > anmodning om å bestille forsikringsattest (for frittstående oppført selveierbolig) > > varighet av tilsagn > > ev. forbehold og forutsetninger For nyoppførte boliger kreves ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse mottatt før lånet kan utbetales. Dette gjelder også større utbedringssaker som krever tillatelse fra kommunen. Sammen med tilsagn sendes følgende vedlegg: > > SEF-skjema (standardiserte europeiske opplysninger om forbrukerkreditt) i utfylt stand > > Informasjon om fast og flytende rente finner du på husbanken.no > > månedsbudsjett Sikkerhetsdokumenter for lån/tilskudd kan enten sendes sammen med tilsagnet, eller bli sendt etter at søker har akseptert lånebetingelsene. Dersom kommunen har avtale med en låneforvalter vil de stå for utsendelse av følgende sikkerhetsdokumenter: > > gjeldsbrev > > pantedokument (gjelder ikke for aksjeleiligheter) > > pantsettelseserklæring > > låneavtale/tilskuddsavtale > > utbetalingsfullmakt > > nedbetalingsplan Rådgivningsmøte med søker Det bør holdes et møte mellom lånsøker og saksbehandler etter at søker har mottatt tilsagnet og de tilhørende dokumentene. Lånsøker må få tilstrekkelig tid til å sette seg inn i all informasjonen før møtet. På møtet bør følgende punkter gjennomgås: > > Betingelser for lånet, slik at søkeren er i stand til å vurdere om den foreslåtte startlånsavtalen passer hans behov og økonomiske situasjon. > > Gjennomgå SEF-skjemaet. > > Gjennomgå månedsbudsjettet. Saksbehandler bør ta opp med søker muligheten til sparing for dekning av uforutsette utgifter > > Valg av fast- eller flytende rente > > Hvis søker vil ta opp lånet på de vilkårene som tilbys, undertegnes dokumentene. > > Hvis søker har mottatt frarådningsbrev, skal saksbehandleren også gi muntlig frarådning. Søker skal da bekrefte ved signatur at han/hun er kjent med at långiveren skriftlig og muntlig har frarådet låneopptaket Avslag Søknaden skal avslås dersom lånsøkers betalingsevne vurderes som klart utilstrekkelig til å betjene lånet, eller dersom han/hun ikke er i målgruppen. Det skal gis avslag på søknad om tilskudd dersom lånsøker har betjeningsevne til et tilstrekkelig stort lån. > > Det kan gis startlån til finansiering av bolig til personer som skal søke gjeldsordning. > > Det kan gis lån til søkere som er under en gjeldsordning, med unntak av de fire første månedene etter at gjeldsordningen er opprettet. > > Innvilges det startlån i gjeldsordningsperioden skal kreditorene orienteres. Boutgiftene bør ikke være høyere enn det som er satt av til dekning av boutgifter i gjeldsordningsavtalen. Startlånet skal kun rentebetjenes i gjeldsordningsperioden. Avslag er enkeltvedtak som skal begrunnes og kan påklages, jf. Forvaltningsloven Klageadgang 8 andre ledd (Forskrift om startlån) Det er klageadgang etter forvaltningslovens regler på kommunens vedtak om tildeling, utmåling av startlån og på avvisning av avslag på søknader om startlån. 32 Alle skal bo godt og trygt 15

33 16 10 Kommunens vedtak skal være skriftlig og må inneholde opplysninger om klageadgang på kommunale vedtak. Det kan klages på tildeling, utmåling, avvisning og avslag etter forvaltningslovens regler. Klagen skal sendes kommunen Oppfølging og kontroll 9, første ledd (Forskrift om startlån) Kommunen skal innhente og kontrollere opplysninger som er nødvendige for å behandle søknader om startlån og ved utbetaling av startlån Aksept, mottak og kontroll av lånedokumenter Når kommunen/låneforvalter har mottatt lånedokumenter, kontrolleres det at alle nødvendige dokumenter er mottatt og at de er riktig signert. Eventuelle forbehold og/eller forutsetninger i tilsagnet sjekkes ut. Sikkerhetsdokumentene skal oppbevares i eget depot Overføring av lån til ny bolig Startlån og tilskudd som ikke er avskrevet kan overføres til ny bolig der dette vurderes som hensiktsmessig, og formålet for ordningen og kravene til låntaker fortsatt er oppfylt. Dette er særlig aktuelt når lånet har fast rente og innfrielse av lånet innebærer krav om overkurs, les mer på Husbanken.no/renter. Dersom lånet har flytende rente vil det som regel være mer hensiktsmessig å behandle en ny søknad om startlån, og innfri gammelt lån i sin helhet ved salg av bolig Overføring av lån til ny låntaker Ved samlivsbrudd eller dødsfall kan startlån og eventuelt resttilskudd overføres til gjenværende husstandsmedlem/er Utbetaling av lån og tilskudd > > Lånet/tilskuddet utbetales til megler mot inneståelseserklæring. I inneståelseserklæringen garanteres det for at pantedokumentet vil bli tinglyst med riktig prioritet elle at det blir notert pant i adkomstdokumenter tilknyttet en andel eller et aksjebrev. > > Kommunen må senere få det tinglyste pantedokumentet i retur fra megler/advokat og må da kontrollere om deres pant har fått riktig prioritet. > > Ved pant i adkomstdokumenter til borettslagsleiligheter og aksjeleiligheter må det være utstedt en besittelseserklæring fra forretningsfører i boligselskapet. > > Startlånet kan delutbeatles, f.eks. ved utbedring av bolig. I disse tilfellene bør lånet delutbetales i henold til dokumentasjon på leverte/utførte tjenester. 33

34 4. Definisjoner og begreper Uttrykk Forklaring Utbedring Utbedringsarbeid som gir bygningen økt kvalitet i forhold til lover og forskrifter som gjaldt på det tidspunkt bygningen ble ferdigstilt Vedlikehold I NS 3454 Livssykluskostnader for byggverk defineres vedlikeholdsutgifter ved: «Utgifter i forbindelse med planlagte arbeider som er nødvendige for å opprettholde byggverket på et fastsatt kvalitetsnivå.» Rehabilitering Rehabilitering er istandsettelse av en bygning for nåtidig formål og/eller for å rette på forsømt vedlikehold. Hvis ikke hensikten er å best mulig ta vare på byggets antikvariske verdi, er utbedring et bedre begrep. Tilpasning Å tilpasse en bolig innebærer å gjøre den funksjonelt og bedre egnet til å ivareta spesielle behov, for eksempel funksjonshemming. Takst En tradisjonell takst inneholder en kortfattet beskrivelse av eiendommen slik takstmannen vurderer panteobjektet etter å ha foretatt en befaring. Det gjøres rede for boligens standard og konstruksjon, byggematerialer, areal og innredninger. Verdien på boligen blir redusert ut fra boligens alder og standard på det tidspunktet taksten blir fastsatt. Taksten skisserer boligens antatte markedsverdi. Relevansen av en takst avhenger av endringer som kan ha skjedd i markedet siden den ble avholdt og av eventuelle endringer på eiendommen. Takster eldre enn 6 måneder bør brukes med forsiktighet. Med verditakst/markedsverdi menes Det antatte beløp som takstmannen mener at eiendommen/boligen normalt kan omsettes for på takstdagen. Låneverdien er en forsiktig vurdert markedsverdi. Salgsoppgave Ved salg av bolig lager eiendomsmegler en salgsoppgave over eiendommen. Denne kan inneholde en takst og annen relevant informasjon om eiendommen. Megler er ansvarlig for de opplysningene som blir gitt i salgsoppgaven. Meglervurdering (meglertakst) En meglervurdering gir en antydning om eiendommens markedsverdi. Denne vurderingen er ifølge takseringsforbundet ufullstendig i forhold til hva en takst utført av en godkjent takstmann omfatter. Kommunen avgjør om en meglervurdering og en eventuell tilstandsrapport er tilstrekkelig for vurdering av pantesikkerhet. Tilstandsrapport Er basert på en grundigere undersøkelse av boligen. Undersøkelsen bør utføres av en takstmann med autorisasjon for tilstandsvurdering. Her kontrolleres fukt og råte, elektrisk anlegg, innvendig og utvendig panel, mulige vannskader eller lekkasje, sluk i gulv mv. Alle feil og mangler skal rapporteres. Det foreligger ikke noe krav om at selger må fremlegge en tilstandsrapport, men det anbefales at kjøper spør etter dette. I enkelte tilfeller foreligger det våtromrapporter, som en type tilstandsrapport som kun omhandler våtrom i boligen. Nøktern bolig Menes boliger som er nøktern i standard og størrelse. Dekker husstandens behov samtidig som den er rimelig i forhold til prisnivået på stedet. 34 Alle skal bo godt og trygt 17

35 18 Uttrykk Forklaring Besittelseserklæring Er en erklæring for pant i adkomstdokumenter. Med adkomstdokumenter menes andelsbrev, partialobligasjon og leierett til bolig. Dokumentenes form og pålydende vil være avhengig av på hvilken måte boligen er organisert (organisasjonsformer er betegnelsen på sameie, aksjeselskaper eller borettslag). Framgangsmåten og dokumentene er tilnærmet lik eksemplet med pant i fast eiendom, men her blir bare gjeldsbrev og pantsettelseserklæring utstedt. Tinglysingen (noteringen) blir foretatt av forretningsfører for boligselskapet. Ved lån til kjøp av borettslagsleiligheter er det vanlig at adkomstdokumenter til leiligheten blir stilt som sikkerhet for lån og oppbevart hos forretningsfører (håndpant). Långiver/ panthaver oppbevarer bare en erklæring (besittelseserklæring) fra borettslaget vedrørende det noterte pantet. Gjeldsforhandlingsperiode ROBEK Er et register over kommuner og fylkeskommuner som må ha godkjenning fra Kommunal- og regionaldepartementet for å kunne foreta gyldige vedtak om låneopptak eller langsiktige leieavtaler. Frivillig gjeldsordning Tvungen gjeldsordning Før de nye reglene i kommuneloven trådte i kraft i 2001, måtte alle kommuner og fylkeskommuner ha slik godkjenning fra departementet. Med de nye reglene ble godkjenningsordningen begrenset til å omfatte kommuner og fylkeskommuner med økonomisk ubalanse. Kommuneloven 60 ( 59 a) nr. 1 definerer hva økonomisk ubalanse innebærer. Dersom det åpnes gjeldsforhandlinger inntrer en gjeldsforhandlingsperiode på tre måneder. I denne perioden skal skyldneren forsøke å komme frem til en frivillig ordning med kreditorene. Dersom dette ikke lykkes, og skyldneren begjærer tvungen ordning, forlenges perioden med en måned. Dersom fristen løper ut uten at frivillig ordning er vedtatt eller tvungen ordning begjært, må imidlertid hele prosessen begynne på nytt igjen. Tremånedersfristen for å oppnå frivillig gjeldsordning er absolutt og kan ikke besluttes forlenget. Skyldneren kan ikke stifte ny gjeld uten etter fordringshavernes samtykke, eller foreta andre disposisjoner som er egnet til å skade kreditorenes interesser i gjeldsforhandlingsperioden. Er en frivillig avtale om nedbetaling av gjeld mellom skyldner og kreditorer. En frivillig gjeldsordning er vedtatt når alle kreditorene har akseptert det fremlagte forslaget til gjeldsordningsavtale. En frivillig avtale kan innebære betalingsutsettelse av hele eller deler av gjelden, at fordringshaverne helt eller delvis gir avkall på renter og omkostninger, eller at gjelden faller bort helt eller delvis med en gang eller etter utløpet av gjeldsordningsperioden. I og med at en frivillig gjeldsordning betinger at samtlige kreditorer har akseptert forslaget til avtale kan det i prinsipp avtales hva som helst. Det er imidlertid alltid en forutsetning at ordningen ikke er støtende for samfunnet og den alminnelige betalingsmoral blant andre skyldnere. En frivillig gjeldsordning strekker seg normalt over fem år. Hvis en eller flere kreditorer ikke vil godta forslaget til frivillig gjeldsordning kan det begjæres tvungen gjeldsordning til namsmannen innen utløpet av gjeldsforhandlingsperioden. Namsmannen oversender straks saken til tingretten. En tvungen gjeldsordning må oppfylle vilkårene i gjeldsordningsloven. Det er derfor ikke like stor avtalefrihet i en tvungen gjeldsordningsavtale som i en frivillig. Kalkulasjonsrente Rentesats som benyttes til beregning av betjeningsevne ved valg av flytende rente. Kalkulasjonsrenten tar høyde for fremtidige renteøkninger på startlånet. 35

36 5. Mer informasjon og lenker finner du på Husbanken.no For å innhente mer kunnskap og nyttig informasjon anbefales veilederen på husbanken.no. Her vil du i tillegg finne en rekke lenker som kan bidra til at arbeidet med planlegging og søknadsprosess blir enklere. Du vil blandt annet finne lenker til: > > Lånekalkulatorer > > Skatteetatens enkle skattemodell > > SIFO-satser fra Statens institutt for forbruksforskning > > Ulike eieformer > > Ulike typer inntekter > > Tapsdeling og tapsfond > > Finansavtaleloven > > Panteloven > > Gjeldsordningsloven > > Tomtefesteloven > > Forvaltningsloven > > Kommuneloven > > Offentlighetsloven 36 Alle skal bo godt og trygt 19

37 For ditt nærmeste regionkontor, ring HB7.C.17 Veileder for saksbehandling av startlån og tilskudd til etablering november

38 RETNINGSLINJER FOR STARTLÅN LIER KOMMUNE, Formål Startlån skal tildeles kommuner for videre utlån, og skal bidra til å skaffe og sikre egnede boliger for unge og vanskeligstilte på boligmarkedet. Lånet skal være et finansieringstilbud for boligtiltak som vanligvis ikke gis lån i ordinære kredittinstitusjoner. Startlån skal bidra til at varig vanskeligstilte husstander med boligetableringsproblemer skal få mulighet til å etablere seg og bli boende i nøkterne, rimelige og gode boliger. Husstander med etableringsproblemer er husstander som har behov for hel eller delvis finansiering fra kommunen. Finansieringen skal gi husstanden stabile boforhold. 2. Hvem kan få? Startlån er behovsprøvd og kan omfatte blant andre unge i etableringsfasen, barnefamilier, enslige, funksjonshemmede, flyktninger, personer med oppholdstillatelse på humanitært grunnlag og andre økonomisk vanskeligstilte husstander. Det er en forutsetning å ha søkt om boligfinansiering i bank før det søkes om startlån. Søkere må være bosatt i Lier kommune eller ha nær tilknytting til kommunen. Søker må ha fast inntekt: Søker må ha fast inntekt, dvs fast lønnsinntekt, uføre- alders- eller etterlattepensjon. Med lønnsinntekt menes fast lønn etter prøvetid, uten bonus og overtid. Søker må kunne dokumentere at lånet kan betjenes over tid. Midlertidige inntekter som stønad for enslige forsørgere, dagpenger og arbeidsavklaringspenger kan kun godkjennes dersom det vurderes refinansiering med startlån for å beholde eksisterende bolig og fare for tvangssalg. Lånesøker må legge ved dokumentasjon på sin økonomiske situasjon sammen med søknadsskjema. Kommunen bruker SIFO-satsen (Statens Institutt for forbruksforskning) til livsopphold for å beregne søkers betalingsevne. SIFO satsen benyttes som utgangspunkt, men kan i særskilte saker/tilfeller fravikes. Søknad om startlån vil bli avslått hvis kommunen vurderer at lånsøker ikke vil klare fremtidige betalingsforpliktelser. Det er ingen automatikk å få innvilget startlån, selv om man mangler egenkapital, eller tilleggssikkerhet på 15 % jmf Finanstilsynets krav. Søkere anses ikke som varig vanskeligstilte på boligmarkedet bare på bakgrunn av at de mangler egenkapitalen. Startlån innvilges i utgangspunktet 1 gang. Lier kommune behandler kun søknader om startlån direkte fra søker og ikke via private finansrådgivere. Søknader som kommer gjentatte ganger uten nye opplysninger vil bli avvist. 38

39 Startlån til utenlandske borgere: Finansieringen med startlån gis kun ved permanent oppholdstillatelse / varig oppholdsbevis for EØS borgere, herunder også ektefelle/samboer og barn. Søkerne må ha norsk fødsels- og personnummer. Det må foreligge selvangivelse/ligningsutskrift før lån kan innvilges. Bolig i hjemlandet forutsettes solgt, og egenkapital skal benyttes til kjøp av bolig. Ligningsutskrift fra hjemlandet må vedlegges søknaden 3. Hva kan det gis til? Startlån kan søkes både som forhåndsgodkjenning eller til konkret bolig. Boligen skal være egnet for husstanden, rimelig og nøktern i forhold til prisnivået på stedet. Det er en forutsetning at boligen ikke er dyrere enn at søker kan klare å betjene boutgiftene over tid og fortsatt ha nødvendige midler igjen til livsopphold. Kjøp av bolig Startlån kan gis til kjøp av bolig, enten som topp- eller fullfinansiering. Boligen skal godkjennes av Boligservicekontoret før bud legges inn. Omkostninger i forbindelse med kjøp av bolig skal dekkes av egenkapitalen, eller innenfor maks lånesum. Egenkapital utover kr må benyttes til boligkjøpet Utbedring av bolig Startlån kan brukes til utbedring av boligen. Oppføring av bolig Startlån kan brukes til toppfinansiering, sammen med grunnfinansiering fra Husbanken eller andre finansinstitusjoner. Refinansiering Startlån kan benyttes til refinansiering av dyre lån dersom det resulterer i at husstanden får en mulighet til å bli boende i boligen. Husstanden må stå i fare for å miste boligen på tvangssalg. Søknaden vil bli avslått dersom kommunen mener at lånesøker ikke vil klare framtidige betalingsforpliktelser. Lånet skal sikres med pant innenfor boligens verdi. Det innvilges lån til refinansiering kun 1 gang Det kan aksepteres inntekter som ikke er faste for å gi husstanden mulighet til å bli boende i boligen. Spesielt dersom det er barn i husstanden. Forhåndsgodkjenning Forhåndsgodkjenning vil si at lånesøker får en skriftlig bekreftelse på hvor mye han/hun kan kjøpe for. Forhåndsgodkjenning eller finansieringsbevis har en gyldighet på 6 måneder. Nærmere om boligen Boligen som skal finansieres må ligge i Lier. Boligen skal være rimelig og nøktern i forhold til prisnivået i Lier. Maks kjøpesum settes til kr For boliger i borettslag vil både kjøpesum og andel fellesgjeld bli lagt til grunn for vurderingen. 39

40 Kjøpesum kan maks være 15 % over prisantydning under forutsetning at summen er innenfor maks lånesum. Startlån må innfris hvis boligen selges, eller søker flytter. 4. Låneutmåling finansieringspakker Kommunen kan velge å bruke startlånet til å fullfinansiere boligen eller som topplån der det private eller Husbanken gir grunnfinansiering. Som prinsipp kan kommunen legge til grunn at jo mer vanskeligstilt husstanden er, jo større andel av finansieringen bør være startlån. For særlig vanskeligstilte husstander kan startlånet brukes i kombinasjon med tilskudd til etablering og tilpasning av bolig. Boligtilskudd skal bidra til å skaffe egnede boliger for vanskeligstilte på boligmarkedet. Tilskuddet skal også sikre at vanskeligstilte kan bli boende i en egnet bolig. Hvem kan få tilskudd til etablering? Tilskudd til etablering gis til enkeltpersoner/husstander med varig lav inntekt og som ikke er i stand til å betjene fullt lån til egnet bolig. Ordningen er sterkt behovsprøvd og bare de aller mest vanskeligstilte kan regne med å få tilskudd. Hvem kan få tilskudd til tilpasning? Tilskudd til å tilpasse boligen kan gis etter søkers behov dersom han/hun har nedsatt funksjonsevne. Å tilpasse en bolig innebærer å gjøre den bedre egnet til å ivareta spesielle behov for personer med nedsatt funksjonsevne. Ordningen er behovsprøvd både etter nedsatt funksjonsevne og økonomi. 5. Rente- og avdragsvilkår Startlån tilbys med utgangspunkt i Husbankens rente- og avdragsvilkår. Lånet gis som annuitetslån, med månedlige betalingsterminer. Hovedregel at startlån nedbetales over 25 år og uten avdragsfrihet. I helt spesielle tilfeller kan inntil 5 år avdragsfrihet gis. I ekstraordinære tilfeller kan 8 års avdragsfrihet vurderes. Der kjøpet kun finansieres med startlån kan løpetiden være inntil 30 år. Kalkulasjonsrente Når kommunen vurderer søknad om lån, legger vi til grunn en kalkulasjonsrente. Det benyttes samme kalkulasjonsrenten som Husbanken til enhver tid benytter. Flytende og fast rente Det er mulig for lånesøkerne å velge mellom flytende rente og fast rente. Det er mulig å ha fastrenteavtalen med 3, 5, 10 eller 20 år i Husbanken. Renten følger Husbankens rentefot, tillagt 0,25 %. Den tillagte prosentsatsen skal dekke kommunens administrasjon med startlånsordningen. Flytende rente betyr at renten svinger i takt med rentemarkedet. Fast rente betyr at du binder deg til å ha samme rente i hele fastrenteperioden (Følger Husbankens fastrente tilbud) Forvaltning av inngåtte startlån er satt til DNB Låneforvaltning. 40

41 Det er en egen avtale mellom Lier kommune og DNB om forvaltning av kommunens videreutlån. Denne ordningen har fungert fint i mange år og det er ingen grunn til at denne skal endres. Banken har gode rutiner for å sikre pant, utbetalinger og oppfølging. Restanselister/liste over misligholdte lån sendes kommunen hver måned. Saksbehandler i kommunene gjør vurderinger om det kan finnes løsninger for låntaker å komme ajour, eller om lånesaken overføres Kredinor for videre behandling, i henhold til inkassoavtalen mellom kommunen og Kredinor. 6. Sikkerhet for lånet Ved startlån fastsetter kommunen selv hvilken sikkerhet som skal kreves. Sikkerheten må være innenfor 100 % av boligens verdi / kjøpesum. 7. Klageadgang Det er anledning til å klage på kommunens vedtak om tildeling, utmåling, avvisning og avslag på lån. Klagen må være skriftlig og sendes NAV Lier v / boligservicekontoret. Klagen må begrunnes og skal nevne det vedtaket det klages over og hvilken endring som ønskes. Klagefristen er tre uker fra underretning om vedtaket er kommet frem. Hvis klagen ikke gis medhold, sendes den til kommunens klagenemd. Hvordan søke Det er kun ett søknadsskjema for alle ordningene, hvor man krysser av for hva man søker. Søknadskjema kan skrives ut fra / hentes på Lier kommunes Servicetorg eller på NAV Lier. Søknaden må leveres skriftlig med dokumentasjon til Servicekontoret i Lier kommune, eller sendes: Lier kommune, P.B. 205, 3401 Lier. Følgende kan leses på: Husbankens retningslinjer for startlån Husbanken retningslinjer om tilskudd til etablering og tilpasning av bolig, med mer Startlån til EØS-borgere og andre arbeidsinnvandrere Startlån fortsatt et viktig virkemiddel for kommunene Finanstilsynets rundskriv 29/

42 RETNINGSLINJER FOR STARTLÅN OG TILSKUDD ETABLERING LIER KOMMUNE Lier kommune følger Husbankens Veileder for saksbehandling av startlån og tilskudd til etablering (HB 7.C.17), men har følgende egne retningslinjer: 1. Søkere må være bosatt i, eller ha nær tilknytning til Lier kommune. 2. Boligen må ligge i Lier kommune. 3. Lier kommune behandler kun søknader om startlån direkte fra søker og ikke via private finansrådgivere. 4. Startlån til utenlandske borgere: Finansieringen med startlån gis kun ved permanent oppholdstillatelse / varig oppholdsbevis for EØS borgere, herunder også ektefelle/samboer og barn. Søkerne må ha norsk fødsels- og personnummer. Det må foreligge selvangivelse/ligningsutskrift før lån kan innvilges. Bolig i hjemlandet forutsettes solgt, og egenkapital skal benyttes til kjøp av bolig. 5. Søknader som kommer gjentatt ganger uten nye opplysninger vil bli avvist. 6. Forhåndsgodkjenning gis for inntil 6 måneder, med mulighet for forlengelse i spesielle situasjoner. 7. Egenkapital utover kroner må benyttes til boligkjøpet. 8. Boligen skal godkjennes av boligrådgiver før deltakelse i budrunde. 9. Refinansiering gis kun en gang. Det vil være rom for unntak i særlige situasjoner. 10. Sikkerhet skal stilles innen 100 % av kjøpesum inkl. omkostninger. 11. Lier kommune beregner ikke over- eller underkurs ved brudd på fastrenteavtale. 12. Det vil alltid kunne være unntak fra reglene og rom for å gjøre individuelle vurderinger. 13. Klageadgang Det er anledning til å klage på kommunens vedtak om tildeling, utmåling, avvisning og avslag på lån. Klagen må være skriftlig og sendes NAV Lier v / boligrådgiver. Klagen må begrunnes og skal nevne det vedtaket det klages over og hvilken endring som ønskes. Klagefristen er tre uker fra underretning om vedtaket er kommet frem. Hvis klagen ikke gis medhold, sendes den til kommunens klagenemd. 14. Hvordan søke Det er kun ett søknadsskjema for alle ordningene, hvor man krysser av for hva man søker. Søknadskjema kan skrives ut fra / hentes på Lier kommunes Servicetorg eller på NAV Lier. Du kan også søke elektronisk med elektronisk id. Dette kan gjøres via link på kommunens hjemmeside, eller gå direkte til Papirsøknader med dokumentasjon leveres til Servicekontoret i Lier kommune, eller sendes: Lier kommune, P.B 205, 3401 Lier. 42

43 Alternativt kan det leveres / sendes til: NAV Lier Dølasletta 3, 3408 Tranby / P.B. 28, 3407 Tranby. Mer om startlån kan leses på: 43

44 44

45 45

46 46

47 47

48 48

49 49

50 11/2017 Meldinger 50

51 Lier kommune MELDING Saksmappe nr: 2017/1032 Saksbehandler: Christina Møllebro 8/2017 Helse-, sosial- og omsorgsutvalget Helse, omsorg og velferdsplan Lier kommune tjenesteanalyse velferd Alt planarbeid trenger et godt kunnskapsgrunnlag som skal si noe om dagens situasjon, identifisere utfordringer og utviklingstrekk som har betydning for å opprettholde en trygg og god helse, omsorg og velferdstjeneste inn i framtida. Nye nasjonale reformer, planer og nytt lovverk medfører behov for endring. Befolkningsutviklingen, levekår og sosiale helseforskjeller representerer utfordringer i årene framover. For å møte utfordringene vil det være nødvendig å tenke nytt og utvikle gode strategier. Det vises for øvrig til gjennomgangen i forkant av HSO møte Fremdriftsplan for planarbeidet 1. Presentasjon av kunnskapsgrunnlaget i HSO 22. mars Status og utviklingstrekk. 2. Åpen medvirkningsmøte/innspill og workshop i planarbeidet april/mai Drøftingssak på ny HOV-plan (Utfordringer, strategier) etter sommerferien 4. Plan til 1. gangs behandling HSO/KS oktober 5. HOV-plan sendes ut på høring oktober/november 6. Medvirkning - åpent høringsmøte november 7. HOV plan til sluttbehandling - januar Tjenesteanalyse Velferd Det er gjennomført tjenesteanalyse for 8 virksomhetene innenfor Velferdsområdet: Barnevernstjenesten Flyktningtjenesten Helsetjenesten - barn og unge NAV Psykisk helse og rus - voksne Tjenester til barn og unge med funksjonsnedsettelser Tjenester til voksne med funksjonsnedsettelser Voksenopplæringen Innholdet i analysen er i hovedtrekk følgende: 51

52 Tjenesteanalysen gir en grundig beskrivelse av dagens situasjon og hvilke utfordringer virksomhetene opplever i dag og/eller ser for seg på sikt. Dette dokumenteres ved deres erfaringer og tallmateriale (konkrete data og statistikk). Analysen gjennomgår samarbeid på tvers av tjenester og peker på behovet for nye samarbeidsarenaer. I et folkehelseperspektiv og i tråd med kommunes egen folkehelsemelding (2013) har analysen sett på hvilke lavterskeltilbud virksomhetene bidrar med, erfaring med disse og eventuelle fremtidige behov for utvikling av bestående eller nye tilbud. Handlingsprogrammet peker på en rekke utfordringer for Velferdsområdet. Tjenesteanalysen viser hvilke tiltak man har iverksatt for å imøtegå utfordringene. Hovedelementene/funnen i denne meldingen er: 1. Barnevernstjenesten: Barnevernet i Lier undersøker en større andel av meldingene enn landsgjennomsnittet, og følger opp alle meldinger innen 7 dager og gjennomfører undersøkelser innen frist (100 %). Kommune har en lavere andel plasseringer av barn utenfor hjemmet enn sammenligningsgruppene: Landsdekkende undersøkelser fra Barne- og likestillingsdepartementet viser imidlertid at private barnehagene melder færre tilfeller til barnevernet enn kommunale barnehagene. Samarbeid mellom de private barnehagene og barnevernet i Lier må derfor intensiveres. Barnevernets lavterskeltilbud om veiledning til barnefamilier bør videreutvikles de nærmeste årene, og overtas av andre tjenester (se også pkt. 3: Helsetjenesten for barn og unge). Slike tilbud kan forebygge at familier kommer under egentlige barnevernstiltak. 2. Flyktningtjenesten: Hovedutfordringen er å skaffe nok egnede og rimelige boliger til flyktninger med bosettingsvedtak i Lier kommune. Prognosene for hvor mange som må bosettes rommer stor usikkerhet da flyktningestrømmen til Norge til stadighet endrer seg. Alle som har vedtak får bolig, men det er varierende hvor egnet boligen er, og særlig er det mangel på familieboliger. 52

53 Tabellen viser faktisk bosetting i Lier sammenliknet med anmodet antall bosettinger fra IMDi (der det bosettes færre enn vedtatt, har det kommet færre enn forventet): År Anmodet (IMDi) antall Vedtatt antall, Lier Bosatt antall Flyktninger er en ikke-homogen gruppe som har ulik utdannings-, kultur- og helsemessig bakgrunn, og derfor krever ulik oppfølgning. De med lite basiskompetanse nødvendiggjør betydelige ressurser, i form av økonomiske behov samt ekstra veiledning. Den mest omfattende oppgaven Flyktningtjenesten yter, er veiledning og oppfølging, i forhold til introduksjonsprogram og alle formelle og uformelle oppgaver. 3. Helsetjenesten - barn og unge: Lier kommunes helsetjeneste drives kostnadseffektivt. Tjenesten ligger under anbefalt norm når det gjelder grunnskolen men litt over normen på videregående skole. Tabellen under illustrerer avviket mellom dagens norm og bemanningen i Lier: Norm Bemanning 2016 Ant barn/elever Årsv norm* Ant barn/elever Årsv. Lier 2016 Jordmor Ingen norm 372 0, ,75 Avvik årsv Helsestasjon Antall barn født pr. årsv 65 4, ,85-0,4 Barneskole 6-12 år pr. årsv 300 8, ,30-3,8 Ungdomsskole år pr. årsv 550 2, ,60-0,8 Videregående år pr. årsv 800 0, ,40 0,6 Totalt 16,38 11,90-4,5 *Årsverk Lier må ha for å nå Helsedirektoratets normtall for bemanning av helsetjenesten. Det er en økning av barn/familier og unge med problemer knyttet til psykisk helse. I samarbeid med barnevernstjenesten ønsker man å utvikle lavterskeltilbud for småbarnsfamilier for å forbygge tyngre/egentlige barnevernstiltak. Dette arbeidet er i gang ved at familieveilederstilling er tilsatt våren 2017 (oppstart mai 2017). 4. NAV: Sosialhjelpsutbetalingene har økt merkbart i Lier, også i forhold til de kommuner vi normalt sammenlikner oss med. Det har skjedd en markert økning i utbetaling pr stønadsmottaker. Utbetalinger variere både i størrelse og antall uker/måneder i løpet av et år, med utgangspunkt i ulike behov og andre ytelser som mottaker får. Tabellen viser samlet utbetalt, brutto sosialhjelp som er delt med antall stønadsmottakere: Lier Røyken Øvre Eiker

54 Nedre Eiker Referansegjennomsnit Fremskrivninger fra statistisk sentralbyrå viser at det ventes størst sysselsettingsvekst innen helse- og omsorgsnæringen og bygg- og anleggsnæringen. Mangelen på arbeidskraft vil bli særlig stor i yrker som krever yrkesfaglig utdanning. Samtidig er det fortsatt nærmere 3 av 10 som ikke fullfører videregående skole, og frafallsandelen er enda høyere for yrkesfagene. Ufaglært ungdom og flyktninger med lite skolegang vil sannsynligvis bli særlig utsatte grupper på arbeidsmarkedet. Selv om unge faller ut av skolen, og står i fare for å bli arbeidsledige kunne NAV Lier registrere en positiv fremgang i ungdomsledigheten i kommunen for 2016 sammenliknet med 2015: 5. Psykisk helse og rus voksne: Befolkningsfremskrivning viser at man kan vente en betydelig økning av psykiske lidelser og behov for tjenester frem mot Tabellen viser økning av brukere med forløp 2 (middels syke) forløp og 3 (alvorlige syke) frem mot Andelen brukere pr. aldersgruppe og forløp Aldersgruppe Forløp 1 Forløp 2 Forløp 3 Totalsum Under 20 0,0 % 0,9 % 0,6 % 1,5 % "20-30 år" 4,3 % 11,4 % 5,8 % 21,5 % "30-39 år" 2,2 % 7,4 % 8,3 % 17,8 % "40-49 år" 3,1 % 16,6 % 9,8 % 29,5 % "50-59 år" 1,8 % 11,7 % 7,4 % 20,9 % "60-69 år" 1,2 % 2,8 % 4,0 % 8,0 % "70+ år" 0,0 % 0,3 % 0,3 % 0,6 % Totalsum 12,6 % 51,1 54% 36,3 % 100,0 % Virksomheten har en hovedvekt av brukere i forløp 2 og 3. Disse

55 brukerne trenger mye oppfølging og en slik fordeling går ut over ressursene til brukere med lettere lidelser (forløp 1). Primærforebyggende innsats som rettes mot generell befolkning, og skal forhindre at et problem, skade eller sykdom oppstår. Forebygging er en viktig del av kommunens folkehelsearbeid. Her er det behov for økt innsats. Økende behov for ettervern i egnet bolig, arbeid/aktivitet og nettverk, som hindrer tilbakefall. Det er mangel på egnede boliger til mennesker i aktiv rus, som for eksempel småhus, midlertidige boliger og bemannet bolig. Lier kommune kjøper i dag ettervernsplasser og døgnbemannete tjenester av private aktører når det gjelder psykiatri og rusplasser til avrusning, fra kortere omsorgstiltak til langvarige plasseringer. Det er stor pågang på døgnbemannede tjenester. Det er derfor ønskelig at kommunen utreder muligheter for å drifte slike tiltak selv. 5. Tjenester til barn og unge med funksjonsnedsettelser Det er ikke tilstrekkelig tilbud i kommunen til ungdom over 18 år med funksjonsnedsettelser. Det tilbys ikke døgnavlastning i avlastningsbolig for disse, og det er mangel på tilrettelagte boliger for gruppen. Særlig ungdommer mellom år vil trenge betydelig med ressurser i årene som kommer, både til bolig og bemanning og andre tiltak. 55

56 Totalt barn Tiltak i kategorien «omfattende» Antall Aldersgruppe 5-14 år år Totalt Vedtak tilsvarende årsverk Det er behov for å se på organiseringen av arbeidet og ansvaret for helsetjenester til denne målgruppen. Det er mangel på boliger som er tilrettelagt for overgangen mellom barn og voksen alder. Planlagt rehabilitering av Vestsideveien 100, skal imøtekomme behovet for egnet bolig på kort sikt, men det vil være behov for flere boliger på lengre sikt. Flertallet av brukerne innen tjenesten er mellom år.. 6. Tjenester til voksne med funksjonsnedsettelser: Et økende antall voksne med funksjonsnedsettelser vil ha behov for tjenester i årene fremover. Et større antall brukere i de yngre årsklasser (som i dag ivaretas av tjenester for barn/ungdom med funksjons-nedsettelser) - vil komme i årene fremover. Samtidig skal de som er der i dag ivaretas. Kun 8% av brukerne pr i dag (mars 2017) er over 70 år. Tabellen viser at 60 % av brukerne er under 40 år, samtidig med at det er få eldre. Det er behov for å vurdere avlastning for foreldre som har sine voksne barn boende hjemme. Det er mangel på boliger til mennesker med nedsatt funksjonsevne, både i forhold til lokaliteter, drift og tilretteleggelse for overgangen mellom barn/ungdom og voksen alder. Arbeidet med Gifstadbakken 9 og Vestsideveien 100 vil bidra til å løse noen av disse utfordringene. I Gifstadbakken 9 er tanken å bl.a. samle kompetanse for brukergruppen av voksne og ha en fysisk innredning som er tilpasset denne brukergruppen. I Vestsideveien skal boligene innredes og driftes med tanke på overgang fra barn/ungdom til voksen alder. 7. Voksenopplæringen (VO): Virksomheten ivaretar kommunens tilbud til voksne over 16 år som har lovfestet rett til opplæring i lov og forskrift. Lier Voksenopplæring (VO) gir totalt opplæring til 164 personer pr. januar 2017, herunder bl.a. 122 deltakere som får opplæring i norsk og samfunnskunnskap på dagtid (våren 2017), og 16 personer får spesialundervisning på voksenopplæringen i Lier (skoleåret 2016/17). 56

57 Høsten 2016 var 28 deltakere i introduksjonsprogram ute i språkpraksis, og flere har kommet seg i jobb etter å ha vært i ordinær praksis (4 personer fra jan-juni 2016). Elevutvikling: Deltakere totalt Deltakere i introduksjonsprogram. Grunnskole for voksne Skoleår Norskkurs Sp.ped 2014/ / / / / / Det er vanskelig å estimere antall deltakere i introduksjonsprogrammet i perioden da man ikke vet hvor mange som kommer i perioden og med rett til opplæring, men et forsiktig anslag ut i fra bosatte flyktninger i kommunen vil det være et sted mellom som deltar i introduksjonsprogrammet i årene frem til Voksenopplæringen er en virksomhet som stadig er i endring med nye deltakere med ulike behov for et fleksibelt og tilpasset opplæringstilbud for at de kan nyttiggjøre seg opplæringen og nå sine mål. Voksenopplæringen ser at et stadig større antall deltakere har liten eller ingen skolebakgrunn fra hjemlandet og har sakte progresjon (Spor1) i opplæringen. Flere har bruk for innlæring over lenger tid og flere undervisningstimer enn deltakere med normalprogresjon (spor 2 og spor 3), typisk i grunnleggende lese og skriveopplæring for voksne i tillegg til begrepsinnlæring. Man har man f.eks. iverksatt nivådifferensiering av undervisningen. Når mange av deltakerne krever høy grad av tilpasset opplæring som strekker seg over lang tid, medfører det en gruppe med deltakere som har rett til opplæring utover den perioden kommunen mottar norsktilskudd for vedkommende. På sikt bør rammen knyttet til tjenester utenom norskopplæringen imidlertid sikres slik at reduksjon i norsktilskuddet ikke rammer lovpålagte tjenester (som VO ikke mottar statlig tilskudd for). Organisering 57