Saksbehandler: Marit Elise Mølstre Arkiv: 252 &00 Arkivsaksnr.: 15/1287. Formannskapet Kommunestyret

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Marit Elise Mølstre Arkiv: 252 &00 Arkivsaksnr.: 15/1287 Sign: Dato: Utvalg: Formannskapet Kommunestyret REVIDERING AV RETNINGSLINJER FOR TILDELING AV STARTLÅN KARMØY KOMMUNE Rådmannens forslag til vedtak: 1. Kommunale retningslinjer for startlån godkjennes. 2. Fortløpende saksbehandling starter fra Rådmannen gis fullmakt til å foreta mindre justeringer i retningslinjene. 4. Rådmannen gis fullmakt til å søke om midler til tapsfond.

2 SAKSFRAMSTILLING Sammendrag av saken: Regjeringen har kommet med en ny forskrift for startlån fra Husbanken. Forskriften innebærer at startlånordningen blir målrettet mot husstander med langvarige boligfinansieringsproblemer. Endringen medfører at førstegangsetablerere med god økonomi eller gode økonomiske framtidsutsikter, men som mangler egenkapital, ikke lenger er i målgruppen for startlån. Samtidig åpner forskriften for at det i særskilte tilfeller kan innvilges inntil 50 års nedbetalingstid, for at startlån skal kunne gjøres tilgjengelig for flere med lav, men stabil inntekt. De kommunale retningslinjene foreslås derfor revidert for å være i tråd med den nye forskriften. Fakta/saksopplysninger: Bakgrunn for saken Regjeringen har fastsatt ny forskrift om startlån fra Husbanken. Den nye forskriften var gjeldene fra 01. april og innebærer at ordningen målrettes mot husstander med langvarige boligfinansieringsproblemer. Kommunene kan fastsette egne retningslinjer i samsvar med forskrift om startlån fra Husbanken. Kommunale retningslinjer for startlån og boligtilskudd for etablering ble vedtatt i kst.sak 10/03 i møte 25. mars For boligtilskudd brukes Husbanken sine retningslinjer. Retningslinjer og praktisering av startlånordningen idag. Ansvaret for behandling av søknader om startlån i Karmøy kommune er lagt til eiendomsavdelingen. I dag har en et tildelingsutvalg der en fra regnskapskontoret og en fra økonomisk/gjelds rådgiving er med i tillegg til saksbehandler i eiendomsavdelingen Vi har søknadsfrister for alle lån og tilskuddssøknader som er den 15.januar 15.mars 15.mai 15.august 15.oktober og 15. desember. Svarbrev for alle lån og tilskuddssøknader som er innkommet innen fristen, skal være utsendt innen 15.februar 15.april 15.juni 15.september 15.november og 15.januar. Forvalting av lånene ligger hos ekstern forvalter. Startlån kan gis som topplån i samfinansiering med vanlig banklån eller som fullfinansiering av bolig evt. samfinansiering med boligtilskudd. Det kan gis lån til kjøp og bygging av bolig, samt til refinansiering, tilpasning og utbedring av bolig.

3 Utvikling og status i bruk av startlån. Karmøy kommune har i flere år hatt en årlig ramme på kr ,- for tildeling av startlån. De reelle utlånene har variert til dels mye de siste årene, fra kr i 2010, kr i 2011, kr i 2012 og kr i og kr i I tillegg er det gitt forhåndstilsagn på kr som ikke er gått til utbetaling i Karmøy sin satsting på startlån er liten i forhold til andre kommuner. Beløp per innbygger i startlån videre tildelt av kommunen: Årstall Karmøy kommune KOSTRA gruppe 13 Rogaland Landet 2013 Kr.701,- Kr.1232,- Kr.1598,- Kr Kr. 292,- Kr.1174,- Kr.1811,- Kr. 1175,- Et av hovedmålene i Boligsosial handlingsplan som ble vedtatt i mai 2014 er å øke rammen for startlån til 40 millioner i løpet av planperioden. Startlån skal etter de nye forskriftene gis til personer med varig vanskeligheter med å finansiere egen bolig. Lånet kan gis enten som et topplån der private banker står for hovedfinansieringen, eller det kan gis som fullfinansiering. Karmøy har hovedsakelig gitt små lån. De siste årene fordeler utlånene seg som følger: Antall I % Antall I % Antall Andel i % Antal l Andel i % Det framgår av tabellen at i snitt er 97 % av utlånene mindre enn kr de siste tre årene. Det vil si at det i det stort sett dreier seg om toppfinansiering. Tap Erfaringsmessig er tap på startlån vært små. Dette må ses i sammenheng med at vi i Norge har hatt en lang periode med lave renter, boligvekst og godt arbeidsmarked. Dette er faktorer som har redusert tapsrisikoen for kommunen. Ordningen har også i stor utstrekning blitt brukt til toppfinansiering for relativt sett bedre stilte grupper enn den målgruppen som ordningen nå sikter mot. Kommunen må dekke inntil 25 % av et eventuelt tap på startlån.. Kommunen har tapsrisikoen for de første 25 prosent av gjenstående hovedstol samt forfalte renter og omkostninger før

4 realisering av pantet. Denne andelen regnes av opprinnelige lånebeløp. Forsinkelsesrenter tas ikke med i tapsdeling. Tapsdeling skal skje når det er konstatert tap ved realisering av pantobjektet eller gjennomført gjeldsordning. Det må forventes at kommunen i de fleste tilfeller vil måtte ta alt eller det meste av tapet. Tap på lån som er gitt i samsvar med husbankens retningslinjer skal belastes kommunens tapsfond. Tapsfondet består i dag av midler som kommunen har mottatt fra staten. Karmøy kommune mottok kr ,- i Kommunen har hatt realiserte tap på til sammen kr ,- siden I tillegg til de allerede realiserte tapene, har kommunen en rekke saker til oppfølging. Lindorff, som forvalter startlån på vegne av kommunen, driver manuell oppfølging av en del saker som har kommet lenger enn inkasso, der det er fare for tvangssalg og også der tvangssalg er foretatt med underdekning av lånesaldo. Sakene deles i to kategorier: Løpende saker og Overvåking, der løpende saker er av nyere dato mens saker til overvåking er av eldre dato (det eldste lånet er tilbake til 1997). Totalt er det pr saker til oppfølging som nevnt, med en utestående saldo (rest hovedstol) på kr ,10. I 4 av nevnte saker har kommunen fortsatt pant i bolig. I resterende saker er bolig solgt og pantet realisert med underdekning. Dette er altså saker hvor kommunen ikke har avsluttet forsøk på innfordring og har derfor ikke avskrevet sakene som tapt. I realiteten er dette likevel saker hvor innfordring ikke har lyktes så langt, og hvor kommunen i kanskje må anse fordringene som tap i stor grad. Utestående beløp, som i stor grad må forventes tapt, vil kunne bli høyere enn det beløpet som kommunen har på tapsfond per i dag. Tapsfondet er i dag ca kroner. Dette er svært lite sammenlignet med volumet en har av utlån. Kommunen har pr et utlån på startlån på til sammen kr ,96. Tapsfondet utgjør altså i underkant av 0,88 prosent av samlet utlån. Startlån med ny målgruppe kan gi økt risiko og flere fullfinansieringslån enn tidligere, slik at enkellånene blir større. Boligprisene har steget mer enn reallønnsveksten de siste årene spesielt i pressområder, men også Karmøy har merket prisveksten. Nå ser det ut som at boligprisene flater mer ut og vi ser en økende arbeidsledighet. Per 2008 hadde 32 % av kommunene et tapsfond p mindre enn 1 prosent, mens 45 % av kommunene hadde et tapsfond på over 2 prosent, hvorav 16 av disses hadde tapsfond på minst 5 prosent. Kommunen er gitt anledning til å søke Husbanken om å avsette deler av tilskudd til tapsfond for startlån. Dette bør vurderes. Vurdering: Endringen i retningslinjene er i tråd med vår boligsosiale handlingsplan som var vedtatt i mars For at søkerne skal få snarere svar på søknadene blir det: 1) innført fortløpende saksbehandling fra 15. september 2015.

5 Det vil fortsatt være eiendomsavdelingen som har ansvar for saksbehandlingen. Når det er behov vil en rådføre seg med de som har kompetanse på området inn regnskap, økonomi/gjeldsrådgiving i kommunen og med Husbanken. 2) Husbanken sin start-sak system, blir tatt i bruk så snart en har fått opplæring i dette. Det blir viktig i større grad å vurdere å bruke frarådingsplikten i 47 Finansavtaleloven, da det er husstander med langvarige boligfinansieringsproblemer som er målgruppen for startlån. 47 sier: hvis långiveren tror at lånesøkers økonomiske evne eller andre forhold tilsier at han/hun bør overveie å avstå fra å ta opp lån, skal långiver skriftlig fraråde låneopptaket. Hvis låneavtalen likevel blir inngått, skal låntakeren undertegne en bekreftelse på at han/hun har blitt frarådet låneopptaket. Dersom frarådingsplikten ikke er blitt overholdt fra kommunen sin side kan det medføre at Husbanken ikke vik dekke noen del av tapet, og det heller ikke kan benyttes tapsfond. Kommunens krav vil også kunne få dårligere dekning enn andre krav ved gjeldsordning, dersom lånene åpenbart skulle vært frarådet. Det vil ikke være behov for øvre prisgrenser ettersom målgruppen etter forskriften i første rekke vil være husstander som i liten grad vil ha økonomisk mulighet til å betjene høye lån. En skjønnsmessig vurdering av nøkternhet vil være tilstrekkelig. Arbeidsavklaringspenger(AAP) og overgangsstønad inkluderes i vurderingen av søknaden. Dette med bakgrunn i at vi skal vurdere å gi lån til de med langvarige boligfinansieringsproblemer. Saksbehandler må imidlertid ta hensyn til varigheten av slike inntekter. Det er flere kommuner som regner arbeidsavklaringspenger(aap) som» inntekt» god nok i startlånsammenheng. I følge Proba samfunnsanalyse(2012) er det 68 % av kommunene som inkluderer AAP. Det betyr å ta en større risiko da AAP ikke er en langvarig ytelse og kan få ulikt utfall for den enkelte. Noen begynner å jobbe igjen, noen går over på uføretrygd, men andre igjen havner på sosialhjelp. Risikoen ved å inkludere AAP er i henhold til dette ikke nevneverdig stor. Samtidig vet vi at laveste satsen på AAP er for lav til å kunne søke Startlån som enslige personer. Ved å åpne for AAP, kan det hjelpe par der den ene parten har AAP slik at alt av inntekt blir inkludert i totalbudsjettet. Når det gjelder overgangsstønaden så gjelder det enslige med barn, så en må vurdere om det er mulig ut fra utdanning og framtidsutsikter. Behov for å øke rammene? Da vi ikke brukte opp midlene i 2014, og vi har fått 85 % av omsøkte 20 millioner for 2015, er det ikke aktuelt å øke rammen for 2015 pr nå.

6 Administrasjonen ser for seg at det blir færre søknader, men mer omfattende saksbehandling i de aktuelle sakene. For å nå aktuelle grupper må der ut informasjon til de ansatte som jobber direkte mot brukerne. Rådmannen vil vurdere behovet for endring i rammene i budsjettsammenheng. Rådmannens konklusjon: I den nye forskriften om startlån fra Husbanken er målgruppen endret til husstander med langvarige boligfinansieringsproblemer. Det legges til grunn at flere førstegangsetablerere må spare opp egenkapital før kjøp av egen bolig. Intensjonen er at startlånsordningen i første rekke skal innrettes mot mer varig økonomisk vanskeligstilte husstander. Med vanskeligstilte menes blant annet bostedsløse, rusmiddelavhengige, personer med nedsatt funksjonsevne samt unge og barnefamilier med bolig- og finansieringsproblemer. Dette er og i tråd med den boligsosialhandlingsplanen kapittel fire som var vedtatt i K-sak 27/14, den De kommunale retningslinjene for startlån foreslås endret for å være i tråd med den nye forskriften. Tilskudd til etablering og tilpasning av bolig, her bruker kommunen Husbanken sine retningslinjer. Rådmannen mener endringen i forskriftene øker risikoen for tap i ordningen. Det er derfor viktig å søke Husbanken om mer midler til tapsfondet for å øke det til minimum 2 prosent av utlånet. Ved å bygge opp et forsvarlig tapsfond, mener rådmannen at ordningen innebærer en forsvarlig og lav risiko for kommunen. Dette forutsetter at frarådingsplikten overholdes i hver enkelt sak. Rådmannen vil avvente å søke om nye lån og tilskudd fra Husbanken inntil tapsfondet når minimum 2 prosent av utlånsvolumet, og vil inntil videre praktisere en restriktiv tolkning av retningslinjene. Rådmannen i Karmøy, Sigurd Eikje sign. Oversikt over vedlegg: Reviderte retningslinjer Forskrift om startlån fra Husbanken, gjeldene fra

7

8 Retningslinjer for startlån i Karmøy kommune. INNLEDNING Retningslinjene bygger på forskrift om startlån fra Husbanken sist endret 1. april 2014 (FOR ). FORMÅL Startlån skal bidra til at husstander med langvarige boligfinansieringsproblemer skal få mulighet til å etablere seg og bli boende i nøkterne og egnede boliger. Med vanskeligstilte på boligmarkedet menes personer som ikke har mulighet til å skaffe seg og /eller opprettholde en rimelig og nøktern bosituasjon på egenhånd. Dette er husstander som har behov for hel eller delvis finansiering, og som normalt ikke får lån i vanlig bank eller andre kredittinstitusjoner. MÅLGRUPPE Personer med nedsatt funksjonsevne Vanskeligstilte på boligmarkedet som av ulike årsaker som økonomi, helsemessige og/eller sosiale problemer strever med å skaffe seg bolig på egenhånd Er det barn i husstanden, eller særlige sosiale eller helsemessige utfordringer, skal kommunen også ta hensyn til dette i vurderingen. Søkere må ha fylt 18 år og bosatt i Karmøy kommune. Utenlandske borgere, både innenfor og utenfor EØS-avtalen, må framlegge dokumentasjon på varig oppholdstillatelse før søknaden kan behandles. HVA KAN DET GIS LÅN TIL Startlån kan gis til kjøp/oppføring av bolig, enten som del/toppfinansiering eller full finansiering eller samfinansiering. Startlån kan benyttes til refinansiering av dyre lån, dersom det resulterer i at husstanden får mulighet å bli boende i boligen, i slike søknader skal først innhentes uttalelse fra økonomisk rådgiver i kommunen. Startlån kan gis til nødvendig utbedring av boligen. Med nødvendig utbedring av boligen, menes tiltak som gir boligen en ny kvalitet som er påkrevd for at søker skal kunne bli boende i boligen. INNTEKTS OG BETALINGSEVNE Søker må ha inntekt og evne til å betjene lånet og andre faste utgifter. I utgangspunktet må søker ha fast varig inntekt som lønnsinntekt eller uføretrygd for å få søke om startlån, men midlertidig inntekt som overgangsstønad og arbeidsavklaringspenger skal medregnes i vurderingen. Økonomisk stønad (økonomisk sosialhjelp, kvalifiseringsstønad), individstønad og introduksjonsstønad regnes ikke som inntekt.

9 Startlånsøknaden vurderes ut fra husstandens samlede økonomi. I dette ligger også en gjennomgang av husstandens forbruk og øvrige faktorer som spiller inni en totalvurdering. SIFO-satser og individuelt skjønn legges til grunn ved vurdering av låntakeres betjeningsevne. Søkeren må ha benyttet muligheten til sparing innenfor de økonomiske mulighetene søkers inntekter og utgifter til livsopphold gir. Søkers eventuelle formue som overstiger kr ,- skal benyttes som egenkapital ved finansiering av boligen. For særlig vanskeligstilte husstander kan startlånet brukes i kombinasjon med tilskudd til etablering og tilpasning av bolig. Se Husbankens retningslinjer for bruk av tilskuddene. Frarådingsplikten i 47 i Finansavtaleloven må vurderes i hvert enkelt tilfelle. Disse vurderingene skal dokumenteres og følge saken. FORHÅNDSGODKJENNING Kommunen kan gi skriftlig bekreftelse på at lånsøker vil få startlån hvis søker finner en egnet bolig. Boligen skal være rimelig og nøktern i forhold til prisnivå på stedet. Akseptabel kjøpesum kan derfor variere noe fra sted til sted. Kommunen vil vurdere hvilket behov husstanden har, både med hensyn til bolig og finansiering. Valg av bolig og finansieringsløsning forutsetter at husstanden kan bli boende i boligen. Uansett er det en forutsetning at boligen ikke er dyrere enn at søker kan klare å betjene boutgiftene over tid og fortsatt ha nødvendige midler til livsopphold. Forhåndsgodkjenningen er gyldig i seks måneder fra vedtaksdato. SIKKERHET FOR LÅN Lånet skal sikres med pantobligasjon i fast eiendom, eller borettslag, som tinglyses på eiendommen/andelslaget. Gebyret blir belastet låntaker i.f.m. utbetaling av lånet. Ved samfinansiering kan det aksepters at pantet har prioritet etter lån til grunnfinansiering. RENTE OG AVDRAGSVILKÅR Låntakeren kan velge mellom fast eller flytende rente. Renten er til enhver tid i tråd med Husbankens rentevilkår. Karmøy kommune legger på 0,25% på lånerenten til dekking av administrative kostnader. Startlånansvarlig informerer låntaker om konsekvensene ved valg av rentebetingelse Låntaker som kan dokumentere inntektsøkning eller reduksjon i utgifter i løpet av de neste årene (for eksempel ved at utestående gjeld vil være nedbetalt), kan få avdragsfrihet i inntil 5 år. Avdragsfrihet med inntil 8 år kan benyttes for de som er særskilt vanskeligstilte på boligmarkedet. Startlån gis normalt som annuitetslån med inntil 30 års nedbetalingstid fordelt på månedlige terminer. For de mest vanskeligstilte på boligmarkedet kan det i særlige tilfeller gis en nedbetalingstid på 50 år. OVERFØRING AV LÅN

10 Dersom søker kan dokumentere nødvendigheten av å flytte fra boligen, kan lånet tas med til en annen bolig. Dette kan normalt bare gjøres en gang. Startlån gis normalt bare en gang, men ved re-etablering (samlivsbrudd eller andre tungtveiende grunner) kan det søkes om startlån på nytt. KLAGE Klage på vedtak i.f.m. tildeling, utmåling og avslag må sendes kommunen innen 3 uker. Klagen må begrunnes for feil i forhold til sentrale retningslinjer for tildelingen. Hvis klagen ikke gis medhold, sendes klagen til kommunens Klagenemnd, (formannskapet).

11

12

13

14 SAKSPROTOKOLL - REVIDERING AV RETNINGSLINJER FOR TILDELING AV STARTLÅN KARMØY KOMMUNE Formannskapet behandlet saken den , saksnr. 76/15 Behandling: Innstillingen enstemmig vedtatt. Vedtak: 1. Kommunale retningslinjer for startlån godkjennes. 2. Fortløpende saksbehandling starter fra Rådmannen gis fullmakt til å foreta mindre justeringer i retningslinjene. 4. Rådmannen gis fullmakt til å søke om midler til tapsfond.