11/4 - Torp Nedre - søknad om konsesjon fra Anna Liljefjell

Transkript

1 Arkiv: 11/4 Arkivsaksnr: 2017/ Saksbehandler: Johan Forbord Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Formannskapet 11/4 - Torp Nedre - søknad om konsesjon fra Anna Liljefjell Rådmannens innstilling: Anna Liljefjell gis konsesjon på eiendommen Torp nedre, gnr. 11 bnr. 4, jf. konsesjonsloven av Konsesjonssøkeren må innen ett år flytte til eiendommen for så å bo på den i en sammenhengende periode på minst fem år, jf. konsesjonsloven 11. For øvrig vises det til det forvalteransvaret som eiere av landbrukseiendommer har etter jordloven 8 og skogbruksloven 4. Vedlegg: Vedlegg: 11/4 - Søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom etter konsesjonsloven - offentlig versjon 11/4 - Kjøpekontrakt - offentlig versjon 11/4 - Vedlegg pkt 16 11/4 - Vedlegg pkt 18 11/4 - Eiendomstakst Saksdokumenter (ikke vedlagt): Konsesjonsloven av 28. november 2003 nr. 98 Rundskriv M-2/2009 Leiekontrakt for jord og redskapshus Torp nedre Ansettelsesbevis Karl Albrecht Selmer Norsk landbruksrådgivning dekningsbidrag bringebær Norsk landbruksrådgivning Dekningsbidrag korn Plan A NLR Driftsplan Eiendomstakst

2 Brev fra Landbruksdirektoratet datert Saksopplysninger Anna Liljefjell har søkt konsesjon for erverv av eiendommen Torp nedre, gnr. 11 bnr. 4 (heretter kalt konsesjonseiendommen). Selger er Karl Albrecht Selmer, som oppgis å være søkers samboer. Kjøpesummen for den faste delen av eiendommen er kr Bakgrunnen for konsesjonssøknaden Karl Albrecht Selmer (selgeren) ervervet konsesjonseiendommen ved kjøpekontrakt datert Selgere var Anne Mari og Torbjørn Warø, og avtalt kjøpesum var kr ,-. Malvik kommune innvilget søknaden om konsesjon med vilkår om boplikt den som sak 48/15. Fylkesmannen omgjorde kommunens vedtak ved brev av fordi Fylkesmannen vurderte det slik at den avtalte prisen var for høy. Fylkesmannen sluttet seg til verdivurderingen i saksfremlegget for formannskapet i Malvik kommune. Fylkesmannen skriver at: «Konsesjonseiendommens driftsgrunnlag og planlagt driftsopplegg underbygger etter vår vurdering konklusjonen om en konsesjonspris på kroner På denne bakgrunnen finner vi at den avtalte kjøpesummen på kr er klart over det som kan aksepteres av priser på slike eiendommer.» Fylkesmannen fant at ingen andre momenter enn prisen talte mot å innvilge søknaden om konsesjon. Fylkesmannen mente det ville kunne bidra til å dreie forvaltningspraksis i en uheldig retning med tanke på prisnivået på landbrukseiendommer i denne kategorien dersom kommunens vedtak ble stående. Fylkesmannens vedtak ble påklaget ved brev av Fylkesmannen tok ikke klagen til følge, og oversendte saken til Landbruksdirektoratet for endelig klagebehandling ved brev av Landbruksdirektoratet vurderte prisen på eiendommen slik: Verdi av jord- og bygninger, bortsett fra bolighuset: Kr ,- Verdi av bolighus: Kr ,- Verdi totalt: Kr ,- Verdi på bolighuset ble av Landbruksdirektoratet oppjustert fra kr ,- i kommunens og fylkesmannens vurdering til kr ,-. Den avtalte prisen var altså kr ,- høyere enn Landbruksdirektoratets prisvurdering. Landbruksdirektoratet mente den avtalte prisen var klart høyere enn det som er samfunnsmessig forsvarlig. Landbruksdirektoratet fattet følgende vedtak, som er endelig og ikke kan påklages videre, jf. fvl. 28 tredje ledd: «Klagen tas ikke til følge. Landbruksdirektoratet stadfester Fylkesmannen i Sør -Trøndelag sitt vedtak av » Landbruksdirektoratet satte fristen for at konsesjonssøker sørger for at

3 overdragelsen blir omgjort eller at eiendommen blir overdratt til noen som kan få konsesjon eller som ikke trenger konsesjon til , jf. konsl. 18 første setning. Eiendommen ligger ved sjøen på Torp og er delt i tre teiger av jernbanen og fylkesvegen. Gårdstunet og ca. 33 dekar fulldyrka jord ligger mellom jernbanen og sjøen. Ca. 13 dekar jordbruksareal ligger mellom jernbanen og fylkesvegen og de øvrige jordbruksarealer ligger ovenfor fylkesvegen. Eiendommen har en flott utsikt over fjorden og ligger solrikt til. Den ligger meget idyllisk til nede ved sjøen, og hagearealet ved gårdstunet grenser ned til sjøen. Det er 18 km til sentrum av Trondheim, mens det er 3 km til grendesenteret Vikhammer med skole og butikk. Eiendommen har 50 meter privat veg frem til offentlig veg. Ifølge gårdskart fra Skog og landskap er eiendommens totale areal 216 dekar, derav 109 dekar fulldyrka jord og 17 dekar annet areal. Dyrkajorda er ifølge Skog og landskap av svært god og god kvalitet, og denne velegnet for blant annet produksjon av matkorn og hagebruksvekster. All gårdsbebyggelse er oppført etter Bygningene er jamt over i god teknisk tilstand. Det foreligger tilstandsrapport for våningshuset og salgsoppgave som gir en god beskrivelse av bygningene og eiendommen for øvrig. Virksomhetsleder Frank Johansen og saksbehandler Johan Forbord fra kommunen var på befaring på eiendommen sammen med Anne Mari Warø som daværende eier. Våningshus Oppført i 1983 i 2 etasjer samt en loftsetasje over deler av bygningen og BTA for bolighuset er 529 m 2. Underetasjen består av trapperom, bad, 1 soverom, grovkjøkken, vindfang, peisestue og 2 hobbyrom. 1.etasje (BTA 243 m 2 ) består av entre, kjøkken, stue, spisestue, vaskerom, gang, 2 bad, kontor og 3 soverom. 3. etasje (BTA 34 m 2 ) består av loftstue. Bygningen oppgis å ha teknisk god tilstand, og oppvarming er basert på vannbåren varme fra sjøvann. Av vedlagt tilstandsrapport fremgår at kjøkkeninnredning i hovedetasjen er fra opprinnelig byggeår. Både dette og grovkjøkkenet fungerer som tiltenkt. Vaskerom og begge bad er fra opprinnelig byggeår og har nådd forventet levetid og bruken bør i påvente av oppgradering ta hensyn til dette. Garasjebygg Oppført i 1983 og har en grunnflate på 80 m 2. Bygningen er uisolert med støpt golv og består av 1 etasje. Den ene delen av bygningen er innredet for to personbiler, mens den andre delen av bygningen har innkjøring fra et lavere nivå, er dimensjonert for traktor og fremstår som et verksted. Redskapshus med korntørke Oppført i Dette ligger ovenfor jernbanen og ca. 200 meter fra gårdstunet. Langs veg blir kjøreavstanden 1 km fra øvrig gårdsbebyggelse. Bygningen har en grunnflate på 260 m 2 og er oppført som et elementbygg. Den er uisolert med støpt golv og har innlagt strøm og vatn. Bygningen er dimensjonert for større maskiner og skurtresker med store porter. Bygningen er innredet med korntørke som har en kapasitet på ca. 125 tonn. Eiendomstakst Sivilagronom Jon Rannem har satt konsesjonseiendommens alminnelige omsetningsverdi til kroner ut fra en samlet vurdering. Denne taksten er ikke basert på noen tilstandsrapport på bygninger, men er en ren verdivurdering basert på eiendommen som

4 landbrukseiendom. Det er også opplyst at bygningenes størrelse og kapasitet bygger på opplysninger fra eieren som ikke er kontrollert. Verdiberegning utført av Rannem: Dyrka mark 109 daa a kr Garasje med verkstad kr x 70 % Redskapshus m/korntørke kr x 70 % Enebolig kr x 80 % inkl. botillegg Sum verdiberegning kr kr kr kr kr Konsesjonssøkeren og drift av eiendommen Konsesjonssøkeren er 35 år og samboer med Karl Albrecht Selmer (selgeren). Det er opplyst at de skal bosette seg og drive eiendommen sammen. Det er Karl Albrecht Selmer som skal ta seg av drifta av eiendommen, da han har den nødvendige kompetanse til å drive og administrere dette. Karl Albrecht Selmer er oppvokst på gårdsbruket Overvik på Ranheim. Dette er et stort gårdsbruk med mye leieareal og omfattende og variert driftsopplegg gjennom årene innen både husdyr- og planteproduksjon. Søkeren har bistått sin far i gårdsarbeidet hele tiden siden barndommen og delvis også vært ansatt på heltid. Gjennom oppveksten har han fått god opplæring i landbruksdrift og interesse og identitet rundt landbruk. Det er planlagt bærproduksjon på ca. 20 dekar, ettersom det er god erfaring med slik produksjon på konsesjonseiendommen. På det øvrige areal vil det bli drevet med kornproduksjon. Det legges opp til samarbeid om felles landbruksmaskiner med barndomsheimen på Ranheim og annen gårdbruker. Søknader om konsesjon behandles etter konsesjonsloven av 28. november 2003 nr. 98 med tilhørende forskrifter og rundskriv. Kommunen er vedtaksmyndighet, og denne myndigheten er delegert til formannskapet. Vedtaket kan påklages jf. forvaltningsloven kapittel VI, og klageorgan er fylkesmannen. Konsesjonsloven har til formål å regulere og kontrollere omsetning av fast eiendom. Ved vurdering av om konsesjon skal gis, skal det tas utgangspunkt i søkers formål med ervervet. Formålet skal vurderes i forhold til relevante samfunnsinteresser som gjør seg gjeldende i saka, jf. konsesjonsloven 1. Gjelder ervervet en landbrukseiendom, skal det etter konsesjonsloven 9 «legges særlig vekt på: 1. om den avtalte pris tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosetting i området, 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen, 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet». Etter konsesjonsloven 11 kan konsesjon gis på «slike vilkår som i hvert enkelt tilfelle finnes påkrevd av hensyn til de formål loven skal fremme». Vurdering I saker som berører naturmangfoldet skal en legge til grunn retningslinjene i naturmangfoldloven 8 til 12, jf. naturmangfoldloven 7. Vurderingene skal gå fram av vedtaket. Ut fra det som er opplyst er det ikke noe som tyder på at eierskifte vil påvirke

5 naturmangfoldet. Eiendommen ligger i kommuneplanens arealdel i landbruks-, natur- og friluftsområde. Etter rundskriv M-2/2009 er det ikke noe krav om formell landbruksutdanning, og «en skal vise varsomhet når en vurderer spørsmålet» om skikkethet. Det er samboer til konsesjonssøker som har rikelig landbrukserfaring og som skal drive landbrukseiendommen. Ut i fra dette anses konsesjonssøker med vekt på samboer Karl Albrecht Selmer absolutt å være skikket til å drive eiendommen. Det skal legges særlig vekt på hensynet til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Rundskrivene M-3/2002, M-7/2002, M-4/2004, M-1/2010 og M-2/2012 gir retningslinjer for hvordan pris skal vurderes. Kommunen har plikt til å vise hvordan prisvurderinga er foretatt for de enkelte delene av eiendommen, jf. forskrift om saksbehandling i saker etter blant annet konsesjonsloven. Av rundskriv M-3/2002 går det fram at «For landbrukseiendommer som fortsatt skal nyttes til landbruk, må samfunnsmessig forsvarlig pris forstås som en pris som bidrar til å realisere mål i landbrukspolitikken. Det gjelder bl.a. mål som å sikre rekruttering av aktive yrkesutøvere til næringen og legge til rette for eierskap til landbrukseiendommer som gir grunnlag for langsiktig god ressursforvaltning. Videre er det et mål å legge til rette for inntektsmuligheter og sosiale forhold som skaper stabile heltids- og deltidsarbeidsplasser i landbruket. Skal landbrukspolitiske mål nås, er det nødvendig at bl.a. prisnivået på landbrukseiendommer ikke er høyere enn det som reflekterer verdien av eiendommens driftsgrunnlag og den verdi eiendommen har som bosted, samtidig som det ikke stilles krav om urimelig høy egenkapital». For konsesjonseiendommen er det foretatt en grundig prisvurdering med Landbruksdirektoratets avgjørelse og verdivurdering til kr ,-. Ettersom konsesjonsprisen er oppgitt til kr ,-, og dermed lavere enn Landbruksdirektoratet sin prisvurdering, er det ingen grunn til nærmere prisvurdering i denne saken. Konsesjonseiendommen er stor nok til at det er en driftsmessig god løsning at den opprettholdes som eget bruk. Dermed taler alle momenter i 9 første ledd for å gi konsesjon for ervervet.