Midtre Namdal samkommune

Transkript

1 Midtre Namdal samkommune Miljø og landbruk Saksmappe: 2011/251-5 Saksbehandler: Elin Skard Øien Saksframlegg Søknad om konsesjon for erverv av ideell 1/2-part av eiendommen gnr 157 bnr 3 i Namdalseid kommune - Stein Borkmo Utvalg Utvalgssak Møtedato Midtre Namdal samkommunestyre Administrasjonssjefens innstilling: Søknad fra Stein Borkmo om konsesjon for erverv av ideell halvpart av eiendommen gnr 157 bnr 3 i Namdalseid kommune avslås. Begrunnelse for vedtaket: Avslaget begrunnes i konsesjonslovens 1 og ønsket om en tjenlig eierstruktur når det gjelder landbrukseiendommer. Sameie er ikke en ønsket eierform på en eiendom av en slik størrelse og en slik produksjonsform, da det er sannsynlig at sameie kan medføre problemer i forhold til beslutninger om planlegging, drift og administrasjon, samt usikkerhet i forhold til avvikling, jfr Ot.prp. nr.79 ( ). Videre er det ikke ønskelig at samme person eier flere selvstendige landbrukseiendommer. Dette ut fra hensynene bak den personlige boplikten og ønsket om å unngå kapitalplassering og spekulasjon i landbrukseiendommer.

2 Vedlegg 1 Søknad om konsesjon på eiendommen 2 Kjøpekontrakt 3 Sameieavtale vedr. eiendommen Bratli Gård 4 Takst Jon Rannem1 5 Takst Jon Rannem2 Saksopplysninger Stein Borkmo søker om konsesjon for erverv av ideell halvpart av eiendommen gnr 157 bnr 3 i Namdalseid kommune. Sondre Jerpstad søker om konsesjon for den andre ideelle halvparten. Omsøkte eiendoms arealressurser I følge skog+landskap består eiendommen av totalt daa, derav 302 daa fulldyrka jord, 26 daa beite, daa produktiv skog og daa anna areal. Eiendommen har fram til siste år vært drevet med melkeproduksjon i samdrift. Eiendommen selges på tvangssalg. Omsøkte eiendoms bygninger Bygningene på bruket består i følge søknad og takst av: - enebolig bygd i 1974/2004, 120 m2 grunnflate i 1 etg, god teknisk tilstand - fjøs bygd i 1973/1980/2004, 2 etg, god teknisk tilstand - redskapshus bygd i 1980, 270 m2 grunnflate i 1 etg, middels teknisk tilstand - kårbolig bygd i 1986, 90 m2 grunnflate i 1 etg, middels teknisk tilstand Omsøkte eiendoms beliggenhet Eiendommen ligger like sør for Sjøåsen. Formålet med ervervet I følge søknaden er planen å drive med melk- og kjøttproduksjon i samdrift, samt videre utvikling av skog og utmarksressurser. Kjøpers kvalifikasjoner Kjøper eier en skogeiendom i Sverige, samt annen landbrukseiendom i Namdalseid kommune. Kjøpesum Kjøpesum for ideell halvpart er i følge kjøpekontrakt kr Bosettingshensyn Bosettingen i kommunen er synkende. Sameieavtale Søker har lagt ved en sameieavtale med kjøper av andre ideelle halvpart av eiendommen. Avtalen inneholder bl.a. følgende punkter:

3 Driftsmessige forhold Eiendommens melkekvote, dyrka mark og driftsbygning går inn i en samdriftsavtale med eksisterende samdrift på naboeiendommer. Beslutninger om drift Det skal hvert år i forbindelse med at regnskapet er ferdig, avholdes et eiermøte mellom sameierne. Møtet skal avgjøre hvordan årets regnskapsresultat skal disponeres, vedta et budsjett og driftsopplegg for kommende år, samt beslutte alle investeringer som skal foretas inneværende år utover en ramme på kr I tillegg skal det når noen av sameierne krever det, avholdes eiermøte hvor alle beslutninger som ikke er avklart i årets budsjett og driftsopplegg skal avgjøres. Disponering av våningshusene på eiendommen Eneboligen på eiendommen skal disponeres av Sondre Jerpstad, som forplikter seg til å oppfylle boplikten på eiendommen. Nåværende kårtakere på eiendommen skal ha leierett til eksisterende kårbolig på eiendommen. Odelsrett Ingen av sameierne har odel til eiendommen. Partene forplikter seg til å inngå nødvendige avtaler og erklæringer som sikrer at det ikke vil bli opparbeidet noen odel til eiendommen av nåværende eiere. Gjensidig forkjøpsrett Sameierne har gjensidig forkjøpsrett til den andre part sin ideelle halvpart dersom en ønsker å selge. Fremtidig eierskap av eiendommen Det er partene sin intensjon at eiendommen over tid skal samles på en eier, og ikke at den enkelte sameiepart skal overføres til andre enn den andre sameier. Dersom en av sameierne ønsker å selge sin ideelle halvpart, og den andre ikke ønsker å benytte seg av sin forkjøpsrett skal partene før et evt salg blir gjennomført, avgjøre om hele eiendommen skal selges samlet. Løsning av konflikter Dersom det oppstår uoverensstemmelser mellom sameierne omkring forståelsen av sameieravtalen eller spørsmål om sameiet, skal en i første omgang prøve å komme til enighet ved megling, gjerne ved hjelp av en rådgiver. Dersom dette ikke fører fram, avgjøres uoverensstemmelsen med endelig og bindende virkning ved voldgift etter bestemmelsene i tvistemålsloven kapittel 32. Lovgrunnlaget Saken skal behandles etter Lov av 28.november 2003 om konsesjon for erverv av fast eiendom mm. I lovens 1 (formålsparagrafen) står det at: Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet. Av 9 (særlige forhold for landbrukseiendommer) går det fram at: Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det legges særlig vekt på: 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling 2. om erververens formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området

4 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet.... Konsesjon skal i alminnelighet ikke gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen, eller antallet sameiere økes. Vurdering Samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling I følge Rundskriv M-3/2002 skal følgende prinsipper legges til grunn for vurdering av priser på landbrukseiendommer ved konsesjon: - for jord og skog nyttes avkastningsverdi - for bygninger nyttes kostnadsverdi (nedskrevet gjenanskaffelsesverdi) - for rettigheter og andre ressurser som hører eiendommen til nyttes enten avkastningsverdi eller kostnadsverdi alt etter rettighetens eller ressursens art Beregnet høyeste konsesjonsverdi (med utgangspunkt i opplysninger gitt i søknad, takst, skogbruksplan og erfaringstall for området): Fulldyrka jord (avkastningsverdi): Forutsetninger: - avlingsnivå 400 FEM/daa - pris pr FE kr 2.40, AK-tilskudd kr 400/daa - produksjonskostnader pr daa: - variable kr faste (maskin/redskap) kr 450, arbeid kr 450 Jordverdi: (2.40 x 400) ( ) rentefot 4% = Avkastningsverdi fulldyrka jord: kr 3 500/daa x 302 daa = kr Beite (avkastningsverdi): Tar utgangspunkt i avkastningsverdi på 40% i forhold til fulldyrka jord: kr Skog (avkastningsverdi): Det er kalkulert at all hogstmoden tilgjengelig skog er hogd. Med bakgrunn i Skogbruksplan fra 1990 er skogen gruppert i 2-3 aldersgrupper pr bonitetsgruppe. Med bakgrunn i heftet Vurdering av skog ved ekspropriasjon er det beregnet venteverdier for aldersgruppene. Kun en aldersgruppe vurderes å ha realisasjonsverdi. Det gjelder 102 daa med 65 år gammel skog i bonitet 14. For bonitet 8 er det brukt grunnverdi for alt areal. Benyttede priser er kr 450 for sagtømmer, kr 300 for slip og kr 3,- i netto plantekostnader etter fradrag for tilskudd. Det antas at det er 60% sagtømmer og 40% slip i uttaket når skogen blir hogstmoden.

5 Tabell over verdiberegning av skogen Bonitet Alder (år) Areal (daa) Verdi (kr) Grunnverdi Realisasjonsv erdi 102 daa bon år : 20 m3/daa Totalt Avkastningsverdi for skog: kr Jakt (avkastningsverdi): 3 dyr à kr = kr , rentefot 4% kr Fiske (avkastningsverdi): Årlig inntekt kr , rentefot 4% kr Bygninger (nedskrevet gjenanskaffelsesverdi, ut fra takst): Enebolig: kr Fjøs: kr Redskapshus: kr Kårbolig: kr Totalt kr Høyeste konsesjonspris er beregnet til kr Kjøpesummen tilgodeser hensynet til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Hensynet til bosettingen i området Det er et ønske om å opprettholde bosettingen i området. Dette kan sikres ved vilkår om at en av eierne oppfyller personlig boplikt i den ene boenheten, og at den andre boplikten til enhver tid leies ut. Driftsmessig god løsning Planen er å drive eiendommen med samme produksjon som selger. Overdragelse vil gi en driftsmessig god løsning. Skikkethet til å drive eiendommen Søker anses å være skikket til å drive eiendommen.

6 Hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet Planen er å fortsette å drive eiendommen med produksjon av melk og kjøtt. Hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet vil bli ivaretatt gjennom planene for drift av eiendommen. Sameie I Ot.prp.nr.79 ( ) Om lov om konsesjon ved erverv av fast eiendom (konsesjonsloven) mm vises det til at erfaringer viser at sameie kan være uheldig av hensyn til driften av eiendommen. Det dreier seg om ulemper knyttet til administrering og planlegging. Det kan f.eks. være treg beslutningsprosess i forhold til investeringer, sameierne har vanskelig for å bli enige, det kan dreie seg om dårlig kommunikasjon mellom sameierne, eller ineffektiv organisering pga uklare ansvarsforhold i sameiet. Andre ulemper kan dreie seg om lavere aktivitet som fører til dårligere drift og mindre investeringer enn i eneeie-tilfellene. Sameieformen gjør det også vanskeligere å få til eierskifter, noe som kan være uheldig når det går mot generasjonsskifter. I sameieavtalen mellom Jerpstad og Borkmo er beslutninger i forbindelse med administrering, planlegging og investeringer regulert. Det er også beskrevet hvordan evt konflikter mellom eierne skal løses. Avtalen er imidlertid ingen garanti for at eierne skal være enige. Som nevnt ovenfor viser erfaringer over tid at sameie kan gi uheldige resultat for drifta av eiendommen, og for målene i landbrukspolitikken. Planen er at eiendommen skal gå inn i en eksisterende samdrift, noe som vil involvere flere aktører, og dermed kunne komplisere beslutningsprosessene. Når det gjelder disponering av boligene på eiendommen, presiseres det at begge søkere i utgangspunktet har boplikt. Sameieavtalen beskriver også forholdet til salg og avvikling av eiendommen. En gjensidig forkjøpsrett betinger at den andre part har anledning og økonomi til å kjøpe resten av eiendommen. Verken forkjøpsrett eller intensjoner om å beholde eiendommen på en eierhånd gir noen sikkerhet for videre eierskap. Sameie er ut fra dette ingen ønsket eierform for omsøkte eiendom. Videre står det i Rundskriv M-2/2009 Konsesjon og boplikt fra Landbruks- og matdepartementet: Dersom erverver allerede eier en landbrukseiendom og kjøper ytterligere eiendom med det formål å opprettholde denne som et selvstendig bruk, blir imidlertid vurderingen en annen. Flere hensyn tilsier at en bør være tilbakeholden med å gi konsesjon, bl.a. hensynene bak den personlige boplikten og ønsket om å unngå kapitalplassering og spekulasjon i landbrukseiendommer. Søker fikk i 2010 konsesjon for erverv av annen landbrukseiendom i Namdalseid kommune, under vilkår av tilflytting til eiendommen etter at leieperioden for tidligere eier går ut. Formålet med konsesjonsloven er å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet. Dvs en eierstruktur som også gagner de som har yrket sitt i landbruket.

7 Kjøper av ideell halvpart av eiendommen gnr 157 bnr 3 har som formål å opprettholde den som et selvstendig bruk. I hht ovennevnte rundskriv er det ikke ønskelig at kjøper eier flere selvstendige landbrukseiendommer. Innstilling Søknad fra Stein Borkmo om erverv av ideell halvpart av eiendommen gnr 157 bnr 3 i Namdalseid kommune avslås. Avslaget begrunnes i konsesjonslovens 1 og ønsket om en tjenlig eierstruktur når det gjelder landbrukseiendommer. Sameie er ikke en ønsket eierform på en eiendom av en slik størrelse og en slik produksjonsform, da erfaringer tilsier at sameie kan medføre problemer i forhold til beslutninger om planlegging, drift og administrasjon, samt usikkerhet i forhold til avvikling, jfr Ot.prp. nr.79 ( ). Videre er det ikke ønskelig at samme person eier flere selvstendige landbrukseiendommer. Dette ut fra hensynene bak den personlige boplikten og ønsket om å unngå kapitalplassering og spekulasjon i landbrukseiendommer.