Kongsberg kommune - gnr 76/1 - omgjøring av konsesjonsvedtak

Transkript

1 Vår dato: Vår referanse: 2016/7964 Arkivnr.: Deres referanse: Saksbehandler: Ingebjørg Haug Kongsberg kommune Postboks Kongsberg Innvalgstelefon: Kongsberg kommune - gnr 76/1 - omgjøring av konsesjonsvedtak VEDTAK Fylkesmannen omgjør Kongsberg kommunes vedtak av 14. november Søknad om konsesjon avslås da den avtalte prisen er for høy, jf konsesjonsloven 9 første ledd nr. 1, jf forvaltningsloven 35 tredje ledd. Fylkesmannens vedtak kan påklages til Landbruksdirektoratet innen tre uker. Klagen sendes Fylkesmannen. Det vises til Fylkesmannens brev av 2. desember 2016 med orientering om at Fylkesmannen vurderer omgjøring av konsesjonsvedtak. Fylkesmannen er blitt kjent med vedtaket bl.a. gjennom oppslag i media. Sakens bakgrunn Tor Magne og Mette Fløysvik søkte 27. september 2016 om konsesjon for erverv av landbrukseiendommen Haugnes, gnr. 76 bnr.1 i Kongsberg kommune. Konsesjonssøker ervervet eiendommen ved kjøpekontrakt datert 21. september Selgere av eiendommen er Teddy og Louise Lykke Bisgaard. Avtalt salgspris er ifølge kjøpekontrakten kr ,- I følge Gårdskart er eiendommen på totalt 957 dekar, hvorav 83,9 dekar er fulldyrka jord, 705 dekar er produktiv skog og 168 dekar er annet areal. Bebyggelsen består av våningshus, bryggerhus/sidebygning, stabbur, driftsbygning og et lite hønsehus beliggende på tunet. I tillegg består bebyggelsen av skogshusvære lokalisert ved Vesle Ognevannet i skogteigen og seterbu på Nes-setra. I landbrukstakst datert 19. august 2016, utført av takstmann Per Ståle Tjentland på oppdrag av selgerne, er eiendommen verdsatt til kr ,-. Telefon sentralbord: Postadresse: Postboks 1604, 3007 Drammen Internett: fax: Besøksadresse: Statens Hus, Grønland 32, Drammen Organisasjonsnr.: E-post: fmbupost@fylkesmannen.no

2 Side 2 av 7 Konsesjonssøknaden ble behandlet av Utvalg for miljø og utvikling i møte 14. november 2016, sak 87/16 hvor det ble fattet slikt vedtak: «Kongsberg kommune gir i henhold til søknad konsesjon til Tor Magne og Mette Fløysvik for erverv av Haugnes gnr 76 bnr. 1, Kongsberg kommune. Vedtaket er fattet med hjemmel, 1 og 11, lov om konsesjon ved erverv av fast eiendom av Begrunnelse: I henhold til konsesjonsloven er kommunen pålagt å vurdere følgende forhold: 1) Erverver anses skikket til a) Drive eiendommen b) Om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning c) Om erververs formål vil ivareta hensyn til bosetting i området d) Om ervervet ivaretar hensyn til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskap. e) Om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Vi mener at prisforskjellen i dette tilfellet ikke bør være avgjørende i og med at det utfylles majoriteten av de foregående punktene» Ved brev av 2. desember 2016 informerte Fylkesmannen Kongsberg kommune om at vi vurderte å omgjøre kommunens vedtak etter forvaltningsloven 35 tredje ledd og ba om å få oversendt sakens dokumenter. Kommunen oversendte dokumentene 6. desember Ved brev av 2. desember 2016 varslet Fylkesmannen konsesjonssøker om at vi vurderte å omgjøre Kongsberg kommunes vedtak etter forvaltningsloven 35 tredje ledd fordi den avtalte prisen var for høy. Selger er ikke part i konsesjonssaken og er derfor ikke tilskrevet direkte. Selgerne av eiendommen Teddy og Louise Lykke Bisgaard kontaktet Fylkesmannen og etter selgers ønske ble det avholdt møte 12. desember Tilstede var Teddy og Louise Lykke Bisgaard samt fungerende avdelingsdirektør Otto Galleberg og seniorrådgiver Ingebjørg Haug fra Fylkesmannen i Buskerud. Fylkesmannen har mottatt e-post av 13. desember 2016 fra selger av eiendommen, Teddy og Louise Lykke Bisgaard, hvor det heter: I rådmannens verdivurdering av våningshuset vektlegges det at «eiendommen ligger et godt stykke unna offentlig tilbud som skole og barnehage, og ikke i et område man forventer vekst i fremtiden i henhold til kommuneplanen» Til dette ønsker vi at tilføye at eiendommen nettopp ligger i et populært område med attraktive arbeidsplasser i Teknologibyen Kongsberg som i tillegg har et stort antall innpendlere. En videre kan nevnes kort avstand til Efteløt skole med tilbud om skolebuss og i nærhet til Sandsvær barnehage. Barnehagen vurderer løpende muligheten for at bygge ut slik at den kan imøtekomme etterspørselen - vi sto selv på venteliste i 10 måneder før vi fikk plass. I tillegg har Kongsberg Tomteselskap regulert et boligfelt ved skolen hvor det også vil komme en Kiwi butikk. Eiendommen ligger i Hvambsida som er sydvendt og det er åpnet for spredt boligbygging i kommuneplanen. Da rådmannen var på befaring så de kun overfladisk på eiendommen og var ikke interessert i våningshuset. Teddy måtte insistere på at de ble med ind og så våningshuset, men de gikk blot

3 Side 3 av 7 hurtig gjennom og stilte ingen spørsmål til verken materialvalg eller andre ting. Rådmannens verdivurdering av våningshuset bygger ikke på husets faktiske verdi men på hva et standard hus av samme størrelse og normal god standard etter dagens krav ville koste at bygge. Dette mener vi er veldig uheldig i og med at det er husets verdi det er så stor uenighet om. Vi mener også det er problematisk at sammenligne vårt våningshus med en bolig på Lafteråsen da det er to forskjellige beliggenheter som tiltrekker forskjellige mennesker. Samme takstmann har utarbeidet landbrukstaksten da vi overtok Haugnes og nå da vi solgte. Dette var et bevisst valg da vi mente at vedkommende som var kjent med gårdens standard før vår renovering var best egnet til at vurdere eiendommen på nytt etter forvandlingen. Haugnes gård er med sine 83,9 da fulldyrka jord en eiendom hvor landbruksdriften gir liten økonomisk avkastning slik at man er avhengig av inntekter utenfor gården. Gården har tvert om en stor og flott bygningsmasse som er over normal god standard og i tillegg lokalisert i narturskjønne omgivelser omkranset av Laagendalselven, slik det er reflektert i salgsprisen. Eiendommens plassering i forhold til naturen gir stort potensiale for utvikling av tilleggsnæring i form av diverse friluftsaktiviteter. I hele den tiden vi har eid Haugnes har vi leid ut jorda til naboen for kr. 290 per da, tilsammen kr per år og begge har vært i full jobb utenfor hjemmet. Rådmannen vurderte driftsbygningen til en lavere verdi nå enn da vi kjøpte eiendommen i 2013 på tross av gennemgribende forbedringer, nye el-installasjoner både inne og ute samt at hele låven er nymalt i Det vil si at en høyere verdi på driftsbygningen ble godtatt av kommunen ved godkjenning av konsesjon i Som vi forklarte på møtet mandag så var Haugnes gård i ekstrem dårlig stand da vi kjøpte den i 2013 og en gjennomfattende renovering var nødvendig for at en familie kunne trives her på sikt. Det var skjeve gulv/tak, utett tak, fukt/sopp på badet, dårlig isolering som var delvis spist opp av mus, 5 ulike nivå på gulvet i underetasjen i tillegg til at gulvet var dårlig/feil isolert slik det var en konstant kuldebro opp fra bakken for bare at nevne et par ting som måtte utbedres. Videre viste en prøve av drikkevannet høye verdier av blant annet e-koli. Det tok oss 1,5 år at renske opp i brønnen før teknologisk institutt ville anbefale vannet som drikkevann. Med andre ord - det var en eiendom som trengte en gjennomfattende renovering, noe vi har investert betydelig summer i. Vår renovering av eiendommen har forlenget levetiden betydelig og da vi la eiendommen ut for salg var interessen veldig stor.» Fylkesmannen har videre mottatt uttalelse fra konsesjonssøker i e-post av 14. desember 2016, hvor det heter: «Vi er gjort kjent med brevet Teddy og Louise Lykke Bisgaard har sendt til Fylkesmannens kontor i anledning konsesjon for erverv av eiendommen Haugnes gnr 76 bnr 1 i Kongsberg kommune. Brevets innhold tar opp de vesentlige punkter som vi mener er relevante for vedtaket om konsesjon gitt av Kongsberg kommune. Vi har solgt vårt hus i Oslo, og må straks over nyåret overlevere det til de nye eierne. Sakens utfall vil derfor ha store konsekvenser. Våre forventninger har virkelig blitt satt på prøve ved at ventetiden, i sakens anledning, nærmes har vært uutholdelig. Det har vært en 4 måneders «berg og dal bane» - opplevelser i følelser. Vi håper derfor på forståelse for at saken får prioritet og behandles hurtig.» Fylkesmannens merknader Konsesjonsloven, jf. 1 har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, bl.a. for å tilgodese:

4 Side 4 av 7 1. framtidige generasjoners behov. 2. landbruksnæringen. 3. behovet for utbyggingsgrunn. 4. hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser. 5. hensynet til bosettingen. Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det i henhold til konsesjonsloven 9 legges særlig vekt på: 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området, 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen, 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. I henhold til rundskriv M-2/2009 Konsesjon og boplikt skal konsesjonsvurderingen ta utgangspunkt i søkers formål med ervervet. Formålet skal vurderes etter de samfunnsinteresser som gjør seg gjeldende i saken. Om en søknad skal innvilges eller ikke, beror på en individuell og konkret vurdering. Ingen har krav på å få konsesjon, men konsesjon skal gis med mindre det er saklig grunn til å avslå. Kongsberg kommunes vedtak Kongsberg kommune v/ Utvalg for miljø og utvikling innvilget søknaden om konsesjon i vedtak 14. november 2016, sak 86/16. I utvalgets begrunnelse er det vist til at prisforskjellen i dette tilfelle ikke bør være avgjørende i og med at det utfylles av majoriteten av de foregående punktene. Fylkesmannen vil vise til at Utvalget må hensynta alle momentene i konsesjonslovens 9 ved behandling av konsesjonssøknader. Rådmannen hadde i sitt forslag til vedtak innstilt på avslag fordi den avtalte prisen var for høy, jf konsesjonsloven 9 første ledd nr. 1. Under avsnittet konklusjon i rådmannens saksfremlegg heter det: «Den driftsmessige løsningen vil ikke endre seg i forhold til dagens, og erverver ønsker å drive eiendommen innenfor det arealet er regulert til i kommuneplanens arealdel. Ervervet vil ikke føre til sameie. Erverver ønsker å flytte til eiendommen og dermed oppfylle boplikta. Den avtalte prisen er betydelig høyere enn det kommunen har beregnet som landbruksverdi for eiendommen. Det er pris på boligen (inkludert tun) og driftsbygning som er priset ulikt. I tillegg er avtalt kjøpesum kroner over landsbrukstaksten. Søknaden avslås da prisen ikke er i tråd med de hensyn konsesjonsloven er satt il å ivareta.» Kommunen har lagt til grunn at de øvrige momentene i 9 første ledd taler for å gi konsesjon for ervervet. Erververne vurderes å være skikket til å drive eiendommen. Etter kommunens vurdering vil det omsøkte ervervet gi en like god driftsmessig løsning som dagens. Erverver ønsker å tilflytte eiendommen og dermed oppfylle boplikta. Det er ikke elementer i søknaden som tilsier at hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet ikke vil bli ivaretatt. Fylkesmannen viser til ovennevnte og finner i likhet med kommunen at hensynene i konsesjonsloven 9 første ledd nr. 2 til nr. 5 taler for å imøtekomme søknaden om konsesjon.

5 Side 5 av 7 Spørsmålet om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling I brev av 4. desember 2013 til alle kommuner, fylkesmenn og Statens landbruksforvaltning (nå Landbruksdirektoratet) skriver LMD at det «henstiller om at prisen partene har avtalt, ikke blir tillagt avgjørende vekt ved vurderingen av om det skal gis konsesjon». I innst.153 L ( ) står det at «Stortinget ber regjeringen presisere overfor landbruksforvaltningen, fylkesmannsembetet, kommunene og fylkeskommunene at konsesjonslovens bestemmelser om priskontroll skal følges». I rundskriv M-2/2016 står det at «Stortingsbehandlingen innebærer at priskontrollen skal følges. Henstillingen i brev av 4. desember 2013 om ikke å legge avgjørende vekt på pris ved konsesjonsvurderingen mens forslaget om å oppheve priskontrollen var til behandling, vil med dette bortfalle.» Landbruksmyndighetene skal dermed legge særlig vekt på om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, jf konsesjonsloven 9 første ledd nr. 1. I følge «Forskrift av 8. desember 2006 nr om saksbehandling i kommunene mv i saker etter konsesjonsloven, jordloven, odelsloven og skogbruksloven» skal det i kommunens vedtak om konsesjon vises hvordan prisvurderingen er foretatt i forhold til eiendommens enkelte deler, jf forskriftens 1 annet ledd. I Utvalg for miljø og utvikling sitt vedtak av 14. november 2016 foreligger det ingen verdivurdering av eiendommens enkeltkomponenter og ingen vurdering av om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, jf kravene i konsesjonsloven 9. I rundskriv M-3/2002 uttaler Landbruksdepartementet følgende under pkt. 6 - Om samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling: «For landbrukseiendommer som fortsatt skal nyttes til landbruk, må samfunnsmessig forsvarlig pris forstås som en pris som bidrar til å realisere mål i landbrukspolitikken. Det gjelder bl.a. mål som å sikre rekruttering av aktive yrkesutøvere til næringen og legge til rette for eierskap til landbrukseiendommer som gir grunnlag for langsiktige god ressursforvaltning. Videre er det et mål å legge til rette for inntektsmuligheter og sosiale forhold som skaper stabile heltids- og deltidsarbeidsplasser i landbruket. Skal landbrukspolitiske mål nås, er det nødvendig at bl.a. prisnivået på landbrukseiendommer ikke er høyere enn det som reflekterer verdien av eiendommens driftsgrunnlag og den verdi eiendommen har som bosted, samtidig som det ikke stilles krav om urimelig høy egenkapital. Hensikten med kontroll av prisene på landbrukseiendommer ved konsesjon er imidlertid ikke å fryse fast prisene, jf bl.a. hensynet til eiendommens funksjon som kredittgrunnlag.» I rådmannens saksfremlegg er konsesjonseiendommen verdsatt til kr ,-. Differansen avtalt kjøpesum kommunens prisvurdering er da kr ,-.

6 Side 6 av 7 Kommunens prisvurdering er 23,6 % lavere enn det som er avtalt ifølge kjøpekontrakten. Differansen mellom takst er størst på bolighus, tun og driftsbygning. I tillegg er kjøpesummen ,- kr. over landbrukstakst. Fylkesmannen slutter seg til den verdivurdering som er gitt i rådmannens saksfremlegg til Utvalg for miljø og utvikling. Fylkesmannen anser at kommuneadministrasjonens verdivurdering er i samsvar med retningslinjer for prisvurdering av landbrukseiendommer gitt av Landbruksdepartementet i rundskriv M- 3/2002 med senere endringer. Når det gjelder verdivurderingen av skog og utmark samt jordbruksarealer er det i hovedsak samsvar mellom selgers landbrukstakst og kommunes verdivurdering. Verdien av skog og jakt er noe høyere i kommunens verdivurdering. Når det gjelder våningshuset er det i rådmannens verdivurdering gjort en korrigering av kostnadsverdien med grunnlag i at huset ligger over normal standard. Det vises her til rundskriv M-3/2002 hvor det under pkt heter: «Det kan være aktuelt å korrigere kostnadsverdien på våningshuset (hovedbolig) i tilfelle bygningen klart ligger over normal stor og god boligstandard på en landbrukseiendom. Godkjenning av bolignivå ut over normal god standard vil gi høye kostandsverdier, som kan føre til tilsvarende økning av kjøpesummen for eiendommene. Det kan medføre en uheldig innskrenkning av aktuell og ønskelig kjøpegruppe til landbrukseiendommer.» Når det gjelder tunet vises det til rådmannens vurdering der det heter: «I taksten er tunet verdsatt til kroner. Dette er inklusive etablert frukthage, plattinger, lekestue, sandkasse, belysning på aktuelle punkter i terrasse/hageanlegget. Denne frukthagen er etablert øst for bolighuset og dette arealet er en del av jordveien til eiendommen der det også er driveplikt etter jordlova. Slik Rådmannen ser det skal derfor eplehagen verdsettes som dyrka mark. Slik vil vi også vurdere kjøkkenhagen. Rådmannen har skjønnsmessig vurdert arealet med 46 epletrær, bærbusker og kjøkkenhage til samme verdi som resten av dyrka marka. Resten av det som er trukket frem i denne komponenten har etter Rådmannens vurdering liten bruksverdi for en landbrukseiendom og Rådmannen har skjønnsmessig lagt inn kroner inn i vurderingen av boligen. Driftsbygningen er også gitt lavere verdi i rådmannens verdivurdering enn i landbrukstaksten. Ny anskaffelsesverdi for en bygning av samme størrelse er anslått til å være kr ,- i kostnader på materialer og arbeid. Med bakgrunn i bygningens alder (oppført i 1970) nedskrives verdien med 10 % og total verdi for driftsbygning blir kr ,-. Når det gjelder øvrige bygninger ligger verdivurderingen av skogshusvære høyere i kommunens vurdering, seterhus er gitt samme verdi, mens hønsehus noe lavere. Med henvisning til ovennevnte finner Fylkesmannen at den avtale prisen på kr ,- ligger klart over den prisen som tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Skal landbrukspolitiske mål nås, er det nødvendig at bl.a. prisnivået på landbrukseiendommer ikke er høyere enn det som reflekterer verdien av eiendommens driftsgrunnlag og den verdi eiendommen har som bosted, samtidig som det ikke stilles krav om urimelig høy egenkapital. I henhold til forvaltningsloven 35 tredje ledd kan klageinstans eller overordnet organ omgjøre underordnet organs vedtak til skade for den som vedtaket retter seg mot eller direkte tilgodeser dersom hensynet til bl.a. offentlige interesser tilsier det. Det er i praksis lagt til

7 grunn at dersom vedtaket er egnet til å dreie praksis i klart uheldig retning er det rettslig grunnlag for å omgjøre. Side 7 av 7 Konklusjon Fylkesmannen omgjør Kongsberg kommunes vedtak 14. november Søknad om konsesjon avslås da den avtalte prisen er for høy, jf konsesjonsloven 9 første ledd nr. 1, jf forvaltningsloven 35 tredje ledd. Fylkesmannens vedtak kan påklages til Landbruksdirektoratet innen tre uker. Klagen sendes Fylkesmannen. Etter fullmakt Otto Galleberg fung. avdelingsdirektør Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrift Kopi til: Tor Magne og Mette Fløysvik Sørbyhaugen OSLO Teddy og Louise Lykke Bisgaard Ingebjørg Haug