Kirstine Karlsaune

Transkript

1 Levanger kommune Sakspapir Hefte 2 Av /47/16 m.fl. - Reguleringsplan Bjørnang Saksbehandler: E-post: Tlf.: Kirstine Karlsaune kirstine.karlsaune@innherred-samkommune.no Arkivref: 2010/ /L12 Saksordfører: Siv By (SP) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /10 Levanger kommunestyre Rådmannens forslag til innstilling: Reguleringsplan for Bjørnang, datert og med bestemmelser revidert , vedtas i hht. plan- og bygningslovens Vedlegg: 1 Planbeskrivelse august Plankart datert Reguleringsbestemmelser revidert ROS Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Høringsuttalelser Saksopplysninger: Plan- og utviklingskomiteen i Levanger kommune vedtok i møte den 8. september 2010, sak 61/10, at forslag til reguleringsplan for Bjørnang, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens Følgende var også en del av vedtaket: Vegadkomst fra fylkesvegen må vurderes omlagt/oppjustert for å ta hensyn til biltrafikk og gående/syklende. Offentlig ettersyn ble kunngjort den , og berørte parter ble tilskrevet med brev av Høringsfristen var satt til Eldres råd og Rådet for likestilling av funksjonshemmede har fått frist fram til PUK-møtet med å gi høringsuttalelse. Følgende høringsuttalelser er mottatt: 01 Nord-Trøndelag Fylkeskommune, Sametinget, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Eldres Råd, Side 76 av 144

2 I det følgende er mottatte uttalelser oppsummert og kommentert: Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste 01 Nord-Trøndelag Fylkeskommune, Fylkeskommunen har ikke merknader til at eksisterende bebyggelse utvikles og bruksendres ut ifra foreliggende planforslag. Planen gir i tillegg rom for nybygging av boliger, uten at lokalisering av disse og intern infrastruktur framgår av planen. Det er stilt krav om situasjonsplan ved søknad om byggetillatelse. Situasjonsplanen skal vise disponering av gjenværende areal på tomta. Det er for oss uklart hva tomta her omfatter; da planområdet omfatter fire eiendommer. Vi har forståelse for at det er ønskelig at planen er åpen for utviklingsmuligheter som ennå ikke er avklart. Samtidig må en plan være forutsigbar for omgivelser, myndigheter og andre interessenter. For å sikre en god og helhetlig utnytting av hele planområdet er det viktig at en ikke foretar en bitvis utbygging av ubebygde arealer på en slik måte at det vil være til hinder for utviklingen av øvrige deler av planområdet. En situasjonsplan som viser infrastruktur og plassering av ny bebyggelse vil være nødvendig for å sikre en hensiktsmessig løsning for plassering av inntil nye boliger utenom eksisterende bebyggelse. Det bør presiseres at krav om situasjonsplan for hele planområdet må utløses samtidig med planer for nybygging (utenom eksisterende bebyggelse) innen planområdet. En situasjonsplan må og ta hensyn til sammenheng med utvikling av Brenne boligfelt. Reguleringsbestemmelsene stiller krav til maksimal høyde for garasjer og krav om at eksisterende bebyggelse ikke skal påbygges i høyde. For ny bebyggelse utenom dette vil dermed bygningslovens regler om byggehøyde gjelde. Kulturminner: Vi har undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) 3. (Denne uttalelsen gjelder automatisk freda kulturminner). Gjennom søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget finner vi at det ikke foreligger slik konflikt, jfr også KML 8.1. Vi har derfor ingen innvendinger til planen. Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet. Kommentar: Bestemmelsenes 2.1 andre ledd er supplert med følgende: Ved søknad om nybygg, utenom eksisterende bebyggelse, skal situasjonsplanen omfatte hele planområdet. Det er ikke tatt med i bestemmelsene at situasjonsplanen skal ta hensyn til sammenheng med utvikling av Brenne boligfelt, da det er usikkert om dette lar seg gjøre på aktuelt tidspunkt. Orientering vedrørende byggehøyder tas til etterretning. Aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminneloven forutsettes fulgt opp av tiltakshaver. Side 77 av 144

3 Se også vår kommentar til Sametingets uttalelse under. Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste 02 Sametinget, Det vises til Sametingets uttalelse datert Vi ber om at følgende setning innarbeides i reguleringsbestemmelsene: Skulle det under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes kulturminnevernet ved Sametinget og Nord-Trøndelag fylkeskommune omgående, jf. Lov av 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kulturminneloven) 8 annet ledd. Vi forutsetter at dette pålegg også formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken. Ingen øvrige merknader. Kommentar: Fellesbestemmelsene er supplert med 2.6 jfr. Sametingets anmodning ovenfor. Aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminneloven forutsettes fulgt opp av tiltakshaver. 03 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Landbruksavdelingen har ingen merknader til planforslaget beliggende i tilknytning til Brenne boligområde, nylig foreslått som framtidig boligområde i kommuneplanens arealdel. Miljøvernavdelingen har ingen merknader. Kommunal- og administrasjonsavdelingen: En reguleringsplan er et rettslig bindende dokument, og må derfor være klar og entydig. Vi tilrår derfor at ordet bestrebes i forslaget til bestemmelser 2.4 siste ledd og 3.1 tredje ledd blir erstattet med et ord/setning som er entydig. Videre tilrår vi at bør i forslagets 2.5 annet ledd blir erstattet med skal. I forslaget til bestemmelser 3.1 gis det bestemmelser om høyde på eksisterende bygninger og tilbygg til disse, men ingenting om de andre bygningene som planen hjemler. Vi gjør oppmerksom på at da vil det være høydebestemmelsene i plan- og bygningslovens 29-4 som gjelder. På det tilsendte plankartet er det inntegnet omriss av eksisterende bygninger. Det bør tas inn i kartet eller i bestemmelsene om dette er ment å være en rettslig bindende plassering. Dette vil kunne få betydning for eksempel ved gjenoppbygging etter brann. Kommentar: 2.4 siste ledd: Ordet tilstrebes er beholdt. En tilråding synes grei, men det kan synes urimelig å kreve at institusjon og restaurant skal ha felles parkeringsanlegg. 3.1 tredje ledd: Ordet tilstrebes er beholdt, da vi ikke anser dette som problematisk. 2.5 annet ledd: Ordet bør er endret til skal. 3.1: Orientering vedrørende byggehøyder tas til etterretning, men vi minner om at høyde for garasjer bl.a. er angitt. Side 78 av 144

4 3.1: Når det gjelder bebyggelse som inngår i planen er bestemmelsene supplert med følgende: Omriss av bebyggelse som inngår i planen viser eksisterende bebyggelse og er ikke juridisk bindende for eventuell gjenoppbygging. 04 Eldres Råd, Utbygging av nye boliger utenfor institusjonsbygget må skje etter godkjent bebyggelsesplan/situasjonsplan, jfr. bestemmelsenes 2-1. Eldres råd mener at andelen boliger med livsløpsstandard bør økes. Kommentar: Bebyggelsesplan er en utgått plantype, men det er krav om situasjonsplan i fbm. byggesaksbehandling. I bestemmelsenes 3.1 femte ledd er det angitt at min. 20 % av boenhetene skal ha livsløpsstandard samt at prinsippene for universell utforming skal legges til grunn for utformingen av bebyggelsen og utomhusarealene. Vi anser bestemmelsen som god nok. Sannsynligvis vil siste del bidra til at mer enn minimumskravet oppfylles. Endringer etter høring/offentlig ettersyn Tiltakshaver har ikke hatt synspunkter på høringsinnspillene, og administrasjonen har gjort følgende endringer i plandokumentene: Reguleringsbestemmelsene 2.1 andre ledd er supplert med: Ved søknad om nybygg, utenom eksisterende bebyggelse, skal situasjonsplanen omfatte hele planområdet. 2.4 siste ledd: Ordet tilstrebes er beholdt, men det er presisert at anmodningen om felles parkeringsanlegg gjelder institusjon og restaurant. 2.5 annet ledd: Ordet bør er endret til skal. 2.6 med henvisning til kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt er tilføyd. 3.1 er supplert med: Omriss av bebyggelse som inngår i planen viser eksisterende bebyggelse og er ikke juridisk bindende for eventuell gjenoppbygging. Vurdering sluttbehandling: Det er kun mottatt fire høringsuttalelser, og merknadene er i størst mulig grad hensyntatt. Vedrørende vedtaket om at: Vegadkomst fra fylkesvegen må vurderes omlagt/oppjustert for å ta hensyn til biltrafikk og gående/syklende. Reguleringsplan for busslomme Bjørnang, ble vedtatt den Planen ser ut til å være gjennomført. Planen viser også kryssløsningen mellom fylkesvegen og privat veg. Eventuell omlegging eller oppjustering omfattes ikke av denne reguleringsplanen. Konklusjon sluttbehandling Rådmannen tilrår at det innstilles på at planforslaget vedtas. Første gangs behandling PUK , sak 61/10 Rådmannens forslag til vedtak: Vedlagte forslag til reguleringsplan for Bjørnang sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens Side 79 av 144

5 Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Forslag i møte: Forslag til tillegg fra Siv By, SP: Vegadkomst fra fylkesvegen må vurderes omlagt/oppjustert for å ta hensyn til biltrafikk og gående/syklende. Saksordfører: Siv By, SP Avstemning: Bys forslag til tillegg enstemmig vedtatt. Rådmannens forslag til vedtak, med vedtak i møtet, enstemmig vedtatt. VEDTAK: Vedlagte forslag til reguleringsplan for Bjørnang sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i hht. plan- og bygningslovens Vegadkomst fra fylkesvegen må vurderes omlagt/oppjustert for å ta hensyn til biltrafikk og gående/syklende. Vedlegg: 1 Planbeskrivelse august Plankart datert Reguleringsbestemmelser udatert 4 Sjekkliste ROS, datert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Ingen Saksopplysninger: Bakgrunn Planforslaget er utarbeidet av RG-Prosjekt AS pva. Bjørnang Holding AS og Byggmester Grande AS. Formålet med planen er å legge til rette for utbygging av boliger på eiendommen. Det foreslås kombinert formål bolig/tjenesteyting, med mulighet for inntil 45 boliger. Bjørnang Rehabiliteringssenter i Skogn har drevet med rehabilitering og opptrening som følge av sykdom og/eller sykehusopphold siden Innenfor planområdet ligger også Villa Gerda, et selskapslokale og restaurant med plass for inntil 80 gjester. Rehabiliteringssenteret måtte legge ned driften og si opp 30 ansatte i februar etter at de mistet en større kontrakt om rehabiliteringstjenester for Helse Midt Norge. Eierne har etter dette måtte vurdere alternativ bruk av området, og en har kommet til at det kan være aktuelt å tilrettelegge for boligformål. I første omgang er det 3. etasje i rehabiliteringssenteret en planlegger å bygge om, men gjennom planprosessen ønsker en å få vurdert hele området for boligbygging. Formålet med planarbeidet er således å legge til rette for at en skal kunne bygge boliger på området. Utbygging og salg av boliger kan være et viktig bidrag for å kunne opprettholde et visst tilbud ved rehabiliteringssenteret. Side 80 av 144

6 Foreliggende plan vil ikke medføre vesentlige virkninger for miljø og samfunn, så det er ikke ansett behov for planprogram etter Plan- og bygningslovens (PBL) 4.1 og Det er heller ikke sett behov for konsekvensutredning etter PBL 4.2. Planområdet Bjørnang ligger ca. 5 km sør for Skogn sentrum mot Markabygda, og ca. 10 km fra Levanger sentrum. Planområdet er på ca. 19,3 daa og omfatter eiendommene gnr./bnr. 47/16, 47/25, 47/18 og 48/7. Det er 4-5 km til skole og andre sentrumsfunksjoner. Planområdet med blå prikk. Flyfoto fra Planområdet er skravert. Planområde ligger ca moh. Selve rehabiliteringssenteret ligger oppe på et platå på ca. kt Terrenget skråner herfra mot vest, nord-vest. Det er god utsikt mot Skogn sentrum, Trondheimsfjorden og flatbygdene rundt. Området framstår som solrikt og luftig. Det foreligger kun 5 meters høydekurver i planområdet. Deler av planområdet er bebygd. Rehabiliteringssenteret med ca m² grunnflate og 3 etasjer. Villa Gerda - restaurant med ca. 250 m² grunnflate og 2 etasjer. Ca m² er dekket av parkeringsareal. Øvrige arealer på platået er parkmessig opparbeidet. Skråningen nord i planområdet er skogbevokst med blandingsskog. Planstatus Planområdet er i kommuneplanens arealdel vist som landbruks-, natur- og friluftsområde. Planområdet omfattes ikke av noen reguleringsplan. Skråningen i nordre del av planområdet er foreslått omdisponert til boligformål i pågående kommuneplanprosess. Nordvest for planområdet, langs Bjørnangvegen, er det stadfestet 2 reguleringsplaner; Brennefeltet, stadfestet og Brenne boligfelt, stadfestet Innenfor disse planene er 9 tomter ubebygd, hvorav 6 mangler adkomst. Side 81 av 144

7 Utsnitt av gjeldende reguleringsplaner. Bjørnang planområde er skravert. Planforslaget Generelt I tillegg til institusjon og restaurant legger planforslaget til rette for inntil 45 nye boliger. I utgangspunktet ønsker en å bygge om 3. etasje av rehabiliteringssenteret til boliger, men på sikt ser en for seg å kunne utnytte også øvrige deler av tomta. Ved å bygge om 3. etasje, vil en kunne få til ca. 15 leiligheter. Bebyggelsen I område for bolig/tjenesteyting foreslås det maks %-BYA = 35 % inkludert parkeringsareal. Dette tilsvarer ca m², eller ca m² i tillegg til eksisterende bygningsmasse og parkering. Dersom hele dette arealet benyttes til boligareal i 2 etasjer, vil en ha et potensial på ca leiligheter i tillegg til leilighetene i rehabiliteringssenteret. Dette basert på at leilighetene i gjennomsnitt er på 100 m². Maksimalt bebygd areal for garasje/carport er satt til 50 m² pr. boenhet. Ifølge bestemmelsene skal garasjer/carporter ha maksimal mønehøyde 5,0 m over planert terreng foran høyeste fasade. Videre er det laget bestemmelser for evt. trapperom, heis m.m. For andre bygg gjelder at bygning med gesims- og mønehøyde over hhv. 8 og 9 meter bare kan føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12 (PBL 29-4). Planen legger ikke føringer for type bolighus eller takform, men ifølge bestemmelsene skal planlagt bebyggelse gis en arkitektonisk utforming, og skal tilpasses terreng og eksisterende bebyggelse for øvrig. Det skal tilstrebes at bebyggelsen innenfor området får beslektet utforming, material- og fargebruk. Det øvre platået er ansett som lett tilgjengelig for boligbygging, mens en utbygging i skråningen nord i planområdet vil kreve noe mer tilrettelegging. Biladkomst og forhold for myke trafikanter Adkomst til planområdet er fra privat veg (Bjørnangvegen) fra fv. 754 fra Skogn eller Markabygda. Vegen har grusdekke og betjener i dag ca. 30 boliger og en barnehage samt Bjørnang. I tillegg viser reguleringsplaner langs vegen ytterligere 9 boligtomter. Side 82 av 144

8 Vegbredden på Bjørnangvegen er ca. 5 m og tilsvarer vegklasse A1. Avstand fra Bjørnang til fv. 754 er ca. 700 m. Det er busslomme i kryss med fv Det er ikke spesielt tilbud for gående og syklende. I tillegg til de 45 boligene som det legges til rette for i denne planen er det i arealdelen foreslått et område på 65 daa til utvidelse av Brenne boligfelt. Det mangler gang-/sykkelveg mellom Bjørnang og Skogn skole/sentrum, men skolebarna har krav på skoleskyss. Det er ikke lagt inn noen forutsetning om gang-/sykkelveg i kommuneplanen. Gang-/sykkelveg er heller ikke prioritert verken i kommunen eller i Nasjonal Transportplan. Planen viser tre avkjørsler til planområdet fra Bjørnangvegen. Det antydes at evt. økt trafikk som følge av ca. 45 nye boliger vil bli marginal i forhold til en situasjon med full drift på rehabiliteringssenteret. Parkering I bestemmelsenes 2.4 er det for eneboliger og rekkehus foreslått 2 p-plasser pr. boenhet, for leiligheter og hybler hhv. 1,5 og 1 p-plass pr. enhet. Dette jfr. vedtekt. Vedtektene har ikke konkrete parkeringskrav for restaurant og institusjon. For restauranten er det foreslått en p-plass pr. 25 m 2 BRA, i samsvar med det som er foreslått ved revisjon av kommuneplanens arealdel. For institusjonen er det angitt 1 p-plass pr. 150 m2 BRA, basert på eksisterende parkeringsdekning. Tilstrekkelig parkeringsdekning i hht. bestemmelsene skal vises i situasjonsplan som vedlegges byggesøknad. Lek og uteopphold Det er foreslått bestemmelser som dekker kravene i dagens vedtekter og som også er i samsvar med det som er foreslått ved revisjon av kommuneplanens arealdel. Barnerepresentanten har heller ikke hatt merknader. Tilstrekkelig uteareal inkl. lekeplasser i hht. bestemmelsene skal vises i situasjonsplan som vedlegges byggesøknad. Universell utforming Det er angitt at minimum 20 % av boenhetene som oppføres skal ha livsløpsstandard. Videre at prinsippene for universell utforming skal legges til grunn for utformingen av bebyggelsen og utomhusarealene. Videre gir ny TEK føringer om universell utforming. Støy Det forventes ikke at den økte trafikkmengden vil føre til at grenseverdiene i T-1442 Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging overskrides. Det er gitt bestemmelser om støy. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det vises til vedlagte sjekkliste hvor potensielle risiko- og sårbarhetsforhold er vurdert. Grunnforhold: En er ikke kjent med at det er gjennomført grunnundersøkelser i planområdet. Ut fra NGU s løsmassekart ligger området på en moreneavsetning. Dette bekreftes av anleggsarbeider gjennomført på tomta, sist ved opparbeidelse av parkeringsplassene i øst, der det ble avdekket grus- og sandmasser. Det antas at avsetningen er den samme som i grustaket på Hynne. Avsetningen grenser mot en større hav- og fjordavsetning ved fv. 754, ca m fra planområdet. Nærmere geotekniske undersøkelser vil bli gjennomført i forbindelse med søknad om tillatelse for nye bygninger. Dette er anført i bestemmelsene. Side 83 av 144

9 I høringsversjonen av arealdelen er det stilt spørsmål ved om det finnes radon i området. Areal langs eksisterende høyspentlinje er foreslått som hensynssone. Kulturminner Gjennom forhåndsuttalelser har både fylkeskommunen og Sametinget ikke stilt krav om arkeologisk forundersøkelse. De viser til kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt. Biologisk mangfold Området er delvis utbygd og de ubebygde områdene består av blandingsskog. Det er ikke registrert biologisk mangfold som må ivaretas. Vann, avløp, strøm m.m. Bjørnang er tilknyttet vann fra Øvre Skogn vasslag, og er tilknyttet avløp fra Levanger kommune. NTE har anlegg for strømforsyning i området og Telenor har kabler for telefon. Utbyggingsavtale Evt. behov for avtale forutsettes vurdert av kommunalteknikk før sluttbehandling. Planprosess Medvirkning Forhåndskonferanse ble avholdt den 17. juni Berørte parter ble varslet om oppstart i brev av 5. juni Oppstart av planarbeidene ble kunngjort i Levangeravisa 6. juli 2010 og på kommunens internettsider. Forslagsstiller har mottatt 3 merknader: NVE har ingen innvendinger mot evt. ombygging av deler av rehabiliteringssenteret til boligformål. Anbefaler sterkt at det gjennomføres geotekniske vurderinger i forbindelse med regulering for videreutvikling av resten av området. Dette for å avklare om grunnforholdene tilfredsstiller klavetne i TEK og PBL. Nord Trøndelag fylkeskommune har ingen innvendinger mot foreslåtte omdisponering siden området i hovedsak allerede er bebygd. Anbefaler kombinert regulering som vil gi fleksibilitet i forhold til å tilpasse seg ulike muligheter i framtida. Fylkeskommunen har vurdert tiltaket til ikke å være i konflikt med Kulturminnelovens (KML) 3. Sametinget: Ikke kjent med automatisk freda samiske kulturminner i området ingen merknad til søknaden. I kommunen er planforslaget forelagt landbruk, kommunalteknikk, barnerepresentanten og helse/rehabilitering. Følgende uttalelser er mottatt: Barnerepresentanten, Ingen merknader. Landbruk, ) Når det gjelder ombygging/bruksendring av rekonvalesenthjemmet har ikke landbrukssjefen noen innvendinger. De forhold som blir berørt av dette har liten betydning for de landbruksmessige forhold i området. 2) Når det gjelder etablering av boliger, mener landbrukssjefen at dette burde sees i sammenheng med det pågående arbeidet med revidering av kommuneplanens arealdel. I det forslaget som er lagt ut til høring er det med en utvidelse av Side 84 av 144

10 boligfeltet nedenfor Bjørnang. Disse to feltene grenser sammen, og det synes å være naturlig å se dette samlet. Den delen av reguleringsplanen for Bjørnang, med gnr. 47/25, består av lauvskog, og er ikke egnet for oppdyrking. Mens en del av det arealet som er med i utvidelse av boligfeltet består av produktiv beitemark. Landbrukssjefen ser det som en mulighet at noe av dette beitearealet kan tas ut av planforslaget. Kommunalteknikk har meddelt at de ikke rekker å vurdere saken pga. kort frist. Helse/rehabilitering har også hatt svært kort frist. Enhetene vil ha ny mulighet til å uttale seg i høringsperioden. Vurdering: Planforslaget er ikke i samsvar med overordna plan (kommuneplanens arealdel), som viser LNF i dette området. Institusjon og restaurant er imidlertid i samsvar med eksisterende situasjon, men det er ikke boligformålet. I høringsforslag til revisjon av kommuneplanens arealdel er det foreslått en utvidelse av Brenne boligfelt, mens bebyggelsen på Bjørnang ligger innenfor LNFR. Gnr. 47/25 innenfor aktuelt planområde inngår imidlertid i det som er foreslått som framtidig boligområde i arealdelen. Landbruk mener planene må ses i sammenheng. Vi er noe betenkt da plankartet ikke viser interne grep, dvs. hvordan området skal disponeres mht. kjøreareal, parkering, lek og evt. lokalisering av framtidige eneboliger, rekkehus eller andre leilighetsbygg mv. Dette gir imidlertid stor fleksibilitet i forhold til framtidig bruk, men er samtidig noe uforutsigbart. Vi har i møte med forslagsstiller anmodet om tydeligere føringer for bruken av området, men pga. stor usikkerhet om framtidig utvikling ønsker de ikke å detaljregulere ytterligere. Bestemmelsene legger føringer for bl.a. uteareal, lek og parkering. Planforslaget anses ikke å medføre vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Intensjonen er at salg av leiligheter kan bidra til å opprettholde et visst tilbud ved rehabiliteringssenteret samt bidra til økt aktivitet og et større befolkningsgrunnlag i nærområdet. Konklusjon Planforslaget gir stor fleksibilitet i forhold til framtidig bruk, men er samtidig noe uforutsigbart i fht. nærmere lokalisering av ulike funksjoner innenfor området. Landbruk her antyder at planforslaget bør ses i sammenheng med det som allerede er foreslått som framtidig boligformål i arealdelen og at omdisponering av beiteareal (utenfor aktuelt planområde) evt. bør begrenses. Rådmannen tilrår likevel at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Side 85 av 144

11 BJØRNANG HOLDING AS REGULERINGSPLAN FOR BJØRNANG LEVANGER KOMMUNE Aug Side 86 av 144

12 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 FORORD 2 BAKGRUNN / PLANSTATUS 3 PLANPROSESS 4 PLANBESKRIVELSER 4.1 Planområdet 4.2 Grunnforhold 4.3 Adkomst 4.4 Vann og avløp, øvrig infrastruktur 4.5 Kombinert formål forretning/ industri 5 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 5.1 Generelt 5.2 Samfunnsmessige konsekvenser 5.3 Konsekvenser for miljø og naturresurser 5.4 ROS-analyse Vedlegg: Varsel av oppstart av planarbeidene Merknad fra Nord Trøndelag fylkeskommune Merknad fra Norges vassdrags- og energidirektorat Merknad fra Sametinget Sjekkliste for vurdering av potensielle risiko- og sårbarhetsforhold Reguleringsbestemmelser Plantegning Side 87 av 144

13 1. FORORD Det er utarbeidet forslag til reguleringsplan for Bjørnang i Levanger kommune. Formålet med planen er å legge til rette for utbygging av boliger på eiendommen. Planforslaget fremmes av Bjørnang Holding AS. Reguleringsplanen består av: - Planbeskrivelse - Reguleringsbestemmelser - Reguleringstegning Reguleringsplanen er utarbeidet av RG-prosjekt AS etter oppdrag fra Bjørnang Holding AS og Byggmester Grande AS. Saksbehandler hos RG-prosjekt AS har vært Håvar Brøndbo. 2. BAKGRUNN / PLANSTATUS Bjørnang Rehabiliteringssenter i Skogn har drevet med rehabilitering og opptrening som følge av sykdom og/eller sykehusopphold siden Innenfor planområdet ligger også Villa Gerda, et selskapslokale og restaurant med plass for inntil 80 gjester. Rehabiliteringssenteret måtte legge ned driften og si opp 30 ansatte i februar etter at de mistet en større kontrakt om rehabiliteringstjenester for Helse Midt Norge. Eierne har etter dette måtte vurdere alternativ bruk av området, og en har kommet til at det kan være aktuelt å tilrettelegge for boligformål. I første omgang er det 3. etasje i rehabiliteringssenteret en planlegger å bygge om, men gjennom planprosessen ønsker en å få vurdert hele området for boligbygging. Formålet med planarbeidet er således å legge til rette for at en skal kunne bygge boliger på området. Foreliggende plan vil ikke medføre vesentlige virkninger for miljø og samfunn, så det er ikke vurdert å være behov for planprogram etter Plan- og bygningslovens (PBL) 4.1 og Det er heller ikke vurdert å være behov for konsekvensutredning etter PBL 4.2. Planområdet er i kommuneplanens arealdel vist som LNF-område. Skråningen på nord side av planområdet er foreslått omdisponert til boligformål gjennom pågående kommuneplanprosess. Det foreligger ikke stadfestede reguleringsplaner for området eller deler av det. Langs Bjørnangvegen er det stadfestet 2 reguleringsplaner: Brennefeltet, stadfestet Planen viser 16 nye eneboligtomter, hovedsakelig på sør side av Bjørnangvegen, 2 av disse står ubebygd i dag Side 88 av 144

14 Brenne boligfelt, stadfestet Planen viser 10 nye eneboligtomter, hovedsakelig på nord side av Bjørnangvegen. Av disse er 6 ennå ikke bebygd. Kartgrunnlag er digitalt kart basert på ØK i målestokk 1 : PLANPROSESS Forhåndskonferanse ble avholdt med Innherred samkommune 17. juni Offentlige myndigheter og berørte naboer ble varslet om oppstart i brev datert 05. juni 2010 (se vedlegg 1). Videre ble oppstart av planarbeidene kunngjort i Levangeravisa 6. juli Kunngjøring av oppstart 6. juni Etter varsel om oppstart har det kommet inn 3 merknader: Fra Norges Vassdrags- og energidirektorat (vedlegg 2): Har ingen innvendinger mot evt. ombygging av deler av rehabiliteringssenteret til boligformål. Anbefaler sterkt at det gjennomføres geotekniske vurderinger i forbindelse med regulering for videreutvikling av resten av området. Dette for å avklare om grunnforholdene tilfredsstiller kravene i TEK og PBL. Fra Nord Trøndelag fylkeskommune (vedlegg 3): Ingen innvendinger mot foreslåtte omdisponering siden området i hovedsak allerede er bebygd. Anbefaler kombinert regulering som vil gi fleksibilitet i forhold til å tilpasse seg ulike muligheter i framtida. Fylkeskommunen har vurdert tiltaket til ikke å være i konflikt med Kulturminnelovens (KML) 3. Fra Sametinget (vedlegg 4): Ikke kjent med automatisk freda samiske kulturminner i området ingen merknad til søknaden. Videre planbehandling skjer i henhold til plan- og bygningslovens 12. Side 89 av 144

15 4. PLANBESKRIVELSE 4.1 Planområdet Bjørnang ligger 5 ca. km sør for Skogn sentrum mot Markabygda, og ca. 10 km fra Levanger sentrum. Planområdet består av følgende eiendommer: Gnr./bnr. 47/16 Gnr./bnr. 47/25 Gnr./bnr. 47/18 Gnr./bnr. 48/7 Planområde ligger ca moh. Selve rehabiliteringssenteret ligger oppe på et platå på ca. kt Terrenget skråner herfra mot vest, nord-vest. Det er god utsikt mot Skogn sentrum, Trondheimsfjorden og flatbygdene rundt. Området framstår som solrikt og luftig. Deler av området er bebygd. Bebyggelsen består av rehabiliteringssenteret med grunnflate på ca m² og restauranten Villa Gerda på ca. 250 m². Rehabiliteringssenteret er i 3 etasjer og Villa Gerda i 2 etasjer. Øvrige arealer på platået er parkmessig opparbeidet. Skråningen nord i planområdet er skogbevokst med blandingsskog. 4.2 Grunnforhold En er ikke kjent med at det er gjennomført grunnundersøkelser i planområdet. Ut fra NGU s løsmassekart ligger området på en moreneavsetning. Dette bekreftes av anleggsarbeider gjennomført på tomta, sist ved opparbeidelse av parkeringsplassene i øst, der det ble avdekket grus- og sandmasser. Det antas at avsetningen er den samme som i grustaket på Hynne. Avsetningen grenser mot en større hav- og fjordavsetning ved fv. 254, ca m fra planområdet. Nærmere geotekniske undersøkelser vil bli gjennomført i forbindelse med søknad om tillatelse for nye bygninger. Side 90 av 144

16 4.3 Adkomst Adkomst til planområdet er fra privat veg (Bjørnangvegen) fra fv. 754 fra Skogn eller Markabygda. Vegen har grusdekke og betjener i dag ca. 30 boliger og en barnehage samt Bjørnang. I tillegg er det godkjent 2 reguleringsplaner langs vegen som åpner for ytterligere 9 eneboliger. Disse ligger ned mot fv Vegbredden på Bjørnangvegen er ca. 5 m og tilsvarer vegklasse A1. Avstand fra Bjørnang til fv. 754 er ca. 700m. Det er nylig bygd busslomme i kryss med fv Det er ikke spesielt tilbud for gående og syklende. 4.4 Vann og avløp, øvrig infrastruktur Bjørnang er tilknyttet vann fra Øvre Skogn vasslag, og er tilknyttet avløp fra Levanger kommune. NTE har anlegg for strømforsyning i området og Telenor har kabler for telefon. 4.5 Kombinert formål bolig / tjenesteyting Planområdet er ca. 19,3 daa, og det ligger i dag 2 bygninger her: Rehabiliteringssenteret med ca m² grunnflate og 3 etasjer Villa Gerda, restaurant med ca. 250 m² grunnflate og 2 etasjer I tillegg er ca m² dekket av parkeringsareal. I utgangspunktet ønsker en å bygge om 3. etasje av rehabiliteringssenteret til boliger, men på sikt ser en for seg å kunne utnytte også øvrige deler tomta. Ved å bygge om 3. etasje, vil en kunne få til ca. 15 leiligheter. Det øvre platået hvor eksisterende bygningsmasse ligger er ca. 14 daa stort. Dette området er lett tilgjengelig for boligbygging. Skråningen nord i planområdet har en helning på opp mot 1 : 3. Her vil en utbygging kreve noe mer tilrettelegging. I bestemmelsene er det satt krav om BYA-% på 35 % inkludert parkeringsareal. Dette tilsvarer totalt ca m², eller ca m² i tillegg til eksisterende bygningsmasse og parkering. Dersom hele dette arealet benyttes til boligareal i 2 etasjer, vil en ha et potensial på ca leiligheter i tillegg til leilighetene i rehabiliteringssenteret. Dette basert på at leilighetene i gjennomsnitt er på 100 m². Området ligger høyt til og er eksponert for omgivelsene. Forslagsstiller ønsker derfor å legge vekt på god arkitektonisk utforming og terrengtilpassing. Parkeringsdekning for institusjon og restaurant er beregnet ut fra dagens situasjon. Side 91 av 144

17 5. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 5.1 Generelt Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste Planforslaget legger opp til en utbygging av inntil 45 nye boliger i området. Deler av planområdet er allerede utbygd, og det er etablert nødvendig infrastruktur. Adkomst til området går forbi eksisterende boliger, og det vil være viktig å begrense de negative konsekvensene for disse og for nærmiljøet for øvrig. 5.2 Samfunnsmessige konsekvenser For Bjørnang Rehabiliteringssenter AS vil planlagte utbygging kunne være med å sikre framtidig drift. Etter at senteret måtte si opp 30 ansatte i vinter har en jobbet med å finne alternative løsninger. Utbygging og salg av boliger vil kunne være et viktig bidrag for å kunne opprettholde et visst tilbud. Dette vil også bidra til økt aktivitet og et større befolkningsgrunnlag i nærområdet. Flere boliger i området vil medføre mere trafikk på Bjørnangvegen. Samtidig har en god del trafikk forsvunnet etter at rehabiliteringssenteret ble nedlagt. Med ca. 45 nye boliger vil likevel en eventuell økning i trafikk bli marginal i forhold til en situasjon med full drift på rehabiliteringssenteret. Geometrien på Bjørnangvegen er i hovedsak i tråd med gjeldende standard for adkomstveger etter Vegvesenets håndbok 017. Det er ikke aktuelt å benytte området eller deler av det til jord- eller skogbruksformål. 5.3 Konsekvenser for miljø og naturforhold Det aktuelle området er delvis utbygd fra før. De ubebygde områdene består av blandingsskog. En er ikke kjent med spesielle verdifulle eller unike naturforekomster innenfor planområdet. En utbygging som planlagt på Bjørnang vil få små eller ingen konsekvenser i forhold til solforhold, utsikt og innsyn for eksisterende bebyggelse i området. Det forventes ikke at den økte trafikkmengden vil føre til at grenseverdiene i T 1442 Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging overskrides. En legger for øvrig til grunn at planforslaget ikke vil bidra til andre forurensninger eller utslipp som vil medføre negative konsekvenser for miljøet. 5.4 ROS-analyse I plandelen til Plan- og bygningsloven er det i 4.3 stilt krav om at det i planer for utbygging skal gjennomføres en risiko og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse). ROSanalysen skal avdekke eventuelle risikomomenter for å forebygge uønskede hendelser med fare for liv og helse, miljø, økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner. Potensielle risiko- og sårbarhetsforhold er vurdert i forhold til sjekkliste hentet fra hjemmesida til Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap. Vedlagt følger sjekkliste for vurdering av potensielle risiko- og sårbarhetsforhold. Side 92 av 144

18 Side 93 av 144

19 Reguleringsplan BJØRNANG levanger kommune REGULERINGSBESTEMMELSER Bestemmelsene er revidert den Saksbehandling: 1. gang Det faste utvalg for plansaker (FUP) , sak 61/10 Utlagt til offentlig ettersyn gang Det faste utvalg for plansaker Godkjent kommunestyret GENERELT Bestemmelsene gjelder for området avgrenset med reguleringsgrense på plankartet. Planområdet er ca. 19,3 daa. Planområdet er regulert til følgende reguleringsformål: - Bebyggelse og anlegg: Bolig / tjenesteyting Følgende hensynssoner er regulert inn: - Faresoner: Høyspenningsanlegg (inkludert høyspenningskabler) 2 FELLESBESTEMMELSER 2.1 KRAV OM NÆRMERE DOKUMENTASJON Utbygger kan søke direkte om byggetillatelse forutsatt at planene for prosjektene er i samsvar med reguleringsplanen. Sammen med søknad om byggetillatelse skal det leveres situasjonsplan i bestemt målestokk som viser bebyggelsens plassering og utforming, gesims-/mønehøyder, adkomstforhold, garasje/parkeringsløsning, opparbeidelse av lekeplasser, utearealer og renovasjonsenhet. Situasjonsplanen skal også vise disponering av gjenværende areal på tomta. Ved søknad om nybygg, utenom eksisterende bebyggelse, skal situasjonsplanen omfatte hele planområdet. Ved søknad om oppførelse av nybygg i planområdet skal det legges ved rapport fra geotekniske undersøkelser som dokumenterer tilstrekkelig sikkerhet jfr. gjeldende krav i Side 94 av 144

20 teknisk forskrift og plan- og bygningsloven. Levanger kommune Plan- og utviklingskomiteen Sakliste Plan- og bygningsmyndighetene kan kreve supplerende materiale i form av snitt, oppriss og 3-dimensjonal framstilling (modell, aksonometri) som belyser planlagte tiltak i forhold til naboskap. 2.2 REKKEFØLGEBESTEMMELSER Nødvendige adkomstveger samt parkeringsplasser og leke- og uteoppholdsarealer skal være opparbeidet i henhold til planbestemmelsenes 2.3 og 2.4 før boligene tas i bruk. 2.3 LEKE-/OPPHOLDSAREAL I boligområdene skal det etableres minimum 50 m 2 felles eller offentlig uteareal pr. boenhet. Utearealene skal utstyres med benker og lekeapparater. Boligområder med 5 eller flere enheter skal innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen, sikres sammenhengende areal til småbarnslekeplass på minimum 150 m². Boligområder med 25 eller flere enheter skal innenfor en avstand på 250 m fra boligbebyggelsen, sikres sammenhengende areal til områdelekeplass på minimum 1,5 dekar. 2.4 PARKERING OG MANØVRERINGSAREAL For eneboliger og rekkehus kreves 2 parkeringsplasser per boenhet, hvorav 1 plass skal kunne være i carport/garasje. For leiligheter kreves 1,5 plass pr. enhet. For hybler kreves 1,0 plass per enhet. I tillegg skal parkeringsarealet dimensjoneres for minimum 1 bil pr. 150 m² bruksareal institusjon og 1 bil pr. 25 m² bruksareal restaurant. Løsninger med felles parkeringsanlegg for institusjon og restaurant skal tilstrebes. 2.5 STØY Støynivå innendørs og for utendørs oppholdsarealer skal ikke overstige Miljøverndepartementets retningslinjer. Støynivået innendørs skal tilfredsstille kravene i teknisk forskrift/ns8175 klasse C. Der det gjøres tiltak på bolig skal støykravene innendørs være tilfredsstilt med de krav til ventilasjon/ luftutskiftning som følger av teknisk forskrift. 2.6 KULTURMINNER Skulle det under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes kulturminnevernet ved Sametinget og Nord-Trøndelag fylkeskommune omgående, jf. Lov av 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kulturminneloven) 8 annet ledd. Side 95 av 144

21 3. BEBYGGELSE OG ANLEGG 3.1 OMRÅDE FOR BOLIGER / TJENESTEYTING, B/T På området kan oppføres boliger samt bebyggelse for institusjon og restaurant. Det kan etableres inntil 45 nye boligenheter i planområdet. Totalt bebygd areal (%-BYA) skal være maksimum 35 % av tomtearealet. Planlagt bebyggelse skal gis arkitektonisk utforming, og skal tilpasses terreng og eksisterende bebyggelse for øvrig. Det skal tilstrebes at bebyggelsen innenfor området får beslektet utforming, material- og fargebruk. Eksisterende bebyggelse skal ikke påbygges i høyden, og eventuelle tilbygg skal ikke bygges høyere enn eksisterende bebyggelse. Eventuelle trapperom, heissjakt eller tekniske installasjoner kan oppføres til 3 m over eksisterende taknivå i maksimalt 10 % av takflaten dersom det gis en utforming som er integrert i den arkitektoniske helheten. Minimum 20 % av boenhetene som oppføres skal ha livsløpsstandard. Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn for utformingen av bebyggelsen og utomhusarealene. Garasjer eller carporter skal ha maksimal mønehøyde 5,0 m over planert terreng foran høyeste fasade. Maksimalt bebygd areal for garasje/carport er 50 m² pr. boenhet. Garasjer/carporter skal være tilpasset bolighuset i form, materialvalg, detaljer og farger. Omriss av bebyggelse som inngår i planen viser eksisterende bebyggelse og er ikke juridisk bindende for eventuell gjenoppbygging. 3.2 AVKJØRSLER Avkjørsler er vist på plankartet der dette er planlagt. 4 HENSYNSSONER 4.1 FARESONER Områdene er eksisterende høyspent luftspenn og reguleres til Faresone, Høyspenningsanlegg. Side 96 av 144

22 Side 97 av 144

23 Levanger kommune Sakspapir 1719/242/8 - Vidar Undlien - Fradeling av tilleggsareal fra eiendommen Undlien nordre Saksbehandler: E-post: Tlf.: Brit Alvhild Haugan brit.alvhild.haugan@innherred-samkommune.no Arkivref: 2009/ /1719/242/8 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /10 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 7 gis det ikke dispensasjon for søknad om fradelig av tilleggsareal til fritidseiendom innenfor LNF-området og 100-metersbeltet langs sjø. Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er 3 ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtak. Vedlegg: 1 Vedrørende fradeling av parsell av eiendommen 1719/242/8 2 Søknad om fradeling av parsell til fritidsformål på eiendommen 1719/242/8 - Klage Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknad om deling av eiendom, mottatt Høringsbrev av gangs jordlovsbehandling, sak 24/09, vedtak av Klage over vedtak fra Innherred samkommune, brev av gangs jordlovsbehandling, sak 14/10, Fylkesmannens uttalelse til dispensasjonssøknaden, brev av Nord- Trøndelag fylkeskommune uttalelse, brev av Saksopplysninger: Vidar Undlien har i rekvisisjon av søkt om fradeling av parsell fra eiendommen Undlien nedre, gnr. 242 bnr. 8 i Åsenfjorden, Levanger kommune. Søknaden: Søknaden gjelder fradeling av en ubebygd parsell på ca 1200 m 2 av eiendommen Undlien nordre. Omsøkte parsell søkes fradelt som tilleggsareal for fritidseiendommen gnr. 242 bnr. 26. Side 98 av 144

24 Forhold mellom gammel- og ny Plan- og bygningslov: Den delen av plan- og bygningsloven som omhandler planer, dispensasjoner og 100- metersbeltet trådte i kraft , mens bygningsdelen som også omhandler fradelingssøknader trådte i kraft Søknaden er framsatt den altså før ny lov er trådd i kraft, og dispensasjonssøknaden behandles i henhold til plan- og bygningslov av Planstatus: Området ligger tett opp til et område som i kommuneplanens arealdel for Levangerer avsatt som planlagt fritidsbebyggelse, men parsellen ligger i sin helhet innenfor LNFområdet i kommuneplanens arealdel for Levanger, vedtatt Fradeling av eiendommen er i strid med planen. Side 99 av 144

25 Omsøkte parsell ligger i sin helhet innenfor 100-metersbeltet langs sjø, hvor det generelt er et bygge- og delingsforbud etter Plan- og bygningslovens 17-2 (1985). Tiltaket krever dispensasjon fra Plan- og bygningslovens 17-2(1985) samt omdisponering av areal innenfor LNF-området i kommuneplanens arealdel. Overordnede myndigheter: Fradelingssøknaden er oversendt Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Nord-Trøndelag fylkeskommune samt Innherred samkommunes enhet for Landbruk for uttalelse og behandling etter annet lovverk. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin Landbruksavdeling viser til kommunen behandling etter jordlovens bestemmelser. Fylkesmannens miljøvernavdeling fraråder dispensasjon som omsøkt. De begrunner dette med at fradelinga gjelder areal som ligger mellom eksisterende fritidseiendom og strandlinja. Da Lofjorden har mange fritidsboliger og utbyggingspresset på strandlinja er relativt stor, mener de at kommunen bør være restriktiv til slike fradelinger og unngå fradeling av areal helt ned til strandlinja. Nord-Trøndelag fylkeskommune har ingen planfaglige innvendinger ut fra regionale hensyn. Det er ikke kjente fredete kulturminner fra tiden før 1537 i området og det er dermed ingen innvendinger i forhold til Kulturminneloven. Det kan likevel være ukjente kulturminner i området, og minner om aktsomhets- og meldeplikten dersom noen kommer over slike under de videre plan- eller byggearbeidene. Innherred samkommunes enhet for Landbruk behandlet saken etter Jordloven. I vedtak fattet ble søknaden avslått. Vedtaket ble deretter påklaget, det ble fattet nytt vedtak i saken av hvor tidligere vedtak ble opprettholdt. Vedtaket ble deretter oversendt Fylkesmannen i Nord- Trøndelag for endelig klagebehandling. Landbruksdirektøren tar i brev av klagen til følge og kommunens vedtak etter jordloven er opphevet med følgende konklusjon: Med hjemmel i jordloven 12 jfr. 1 samtykker Fylkesmannen i Nord-Trøndelag i fradeling av parsell på ca. 1,2 da utmark på eiendommen Undlien nordre 242/8 i Levanger slik som omsøkt og til angitt formål. Nabovarsel: Det er kommet inn merknad fra hjemmelshavere på gbnr. 242/8. Merknaden går på at det skraverte området som søkes fradelt synes å gå over grensen til eiendom gnr. 242 bnr. 18. De ber om at søker foretar en oppmåling mot felles grense slik at den blir korrekt. Vurdering: Omsøkte parsell betinger at det blir gitt dispensasjon både fra LNF-formålet i kommuneplanen samt bygge- og deleforbudet innenfor 100-metersbeltet langs sjø. Fylkesmannens miljøvernavdeling fraråder kommunen å gi dispensasjon i denne saken som omsøkt. Side 100 av 144

26 Landbruksavdelinga i kommunen har fått avvist sitt avslag etter Jordloven. Dispensasjon: I henhold til plan- og bygningslovens 7(1985) må det foreligge særlige grunner for at det skal gis dispensasjon. Loven definerer ikke selv hva som ligger i uttrykket særlige grunner, men det betyr ikke at kommunene står helt fritt i å dispensere etter eget skjønn. Plan- og bygningslovens forarbeider, særlig Ot. prop. nr. 56 ( ) s. 101 utdyper hovedprinsippene. Lovens krav er at hver søknad skal behandles på en slik måte at det fremgår at det har vært foretatt en reell og konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. I hver eneste dispensasjonssak må den plan/ bestemmelse som skal fravikes vurderes, herunder de formål som planen skal ivareta, og veies konkret opp mot de argumenter som søker har anført i sin dispensasjonssøknad. Bare i de tilfeller der det foreligger en overvekt av grunner som taler for dispensasjon, er lovens krav til særlige grunner oppfylt. Ut fra nyere rettspraksis legges til grunn at vurderingen av om det foreligger særlige grunner hører inn under kommunens frie skjønn, jfr. dom av Høyesterett av Retten la til grunn at det ikke var omtvistet at det er undergitt bygningsmyndighetenes frie skjønn om dispensasjon skal gis og at ingen dermed har rettskrav på dispensasjon. Søker har i sin begrunnelse for dispensasjon anført at den omsøkte parsell ikke har driftsmessige eller annen vesentlig betydning for gjenværende eiendom. Den etablerte sti over parsellen som benyttes for de øvrige fritidseiendommer vil være uberørt av fradelingen. I brev fra Adnor Advokat av er de særlige grunner for tiltaket utdypet. Det er blant annet anført at dette området i starten av reguleringsplanarbeidene for Undlien i 2002 forelå planer for det omsøkte området. Dette området ble senere trukket ut av planen og reguleringsplan med ny hyttebebyggelse for Undlien nordre vedtatt omfatter ikke omsøkte område. Det påpekes at fradelingen vil ha en hensiktsmessig arrondering. Tiltaket vil ikke ha innvirkning på den landbruksmessige driften av eiendommen. En overføring/salg gir imidlertid eieren av bruket mulighet til å foreta andre og nødvendige investeringer i forhold til landbruksvirksomheten på eiendommen, noe som på sikt styrker brukets avkastning og overlevelsesevne. Fra Innherred samkommunens side er det i Jordlovsbehandlingen påpekt at den nye fritidseiendommen blir på ca m 2 og at eiendommen dermed blir for stor. Adnor Advokat anmerker at dette er vinkling som ikke har avgjørende betydning. Da det ikke foreligger lovmessig krav eller forskrift om at fritidseiendommer skal ha en bestemt størrelse. De påpeker at tillegget her vil være en fornuftig arrondering og at en fradeling ikke vil føre til privatisering av strandlinja eller vanskeliggjøre adkomst til sjøen. Dette har også som det underbygges med bilder sammenheng med de naturlige beskaffen heter idet fradelingsparsellen faller meget bratt ned i sjøen i form av en bergskrent. Side 101 av 144

27 Argumenter for dispensasjon kan oppsummeres med følgende: Parsellen har ingen driftsmessig betydning for bruket, da arealet ikke har betydning for eiendommens avkastning. Parsellen har en hensiktsmessig arrondering for området, og etablert sti opprettholdes. I klage på jordlovevedtak ble følgende tilføyd: Parsellen har liten tilgang for allmennheten. Parsellen inngikk tidligere i framlegg til reguleringsplan for fritidsbebyggelse. Salg av parsell vil være av økonomisk betydning for grunneier. Andre argumenter kan være: Arealet som ønskes fradelt er frigitt i forhold til argumentasjon i Jordlovsvedtaket fra Fylkesmannen i Nord Trøndelag. Argumenter mot å gi dispensasjon kan være: Omsøkte fradeling er i strid med LNF-formålet i kommuneplanens arealdel. Da det omdisponeres til fritidsformål. Omsøkte fradeling er i strid med bygge- og deleforbudet i 100-meters langs sjø, jfr. Plan- og bygningsloven 17-2 (1985). Intensjonene bak bygge- og delingsforbudet er ikke bare å sikre allmennheten adgang til strandsonen, men også å sørge for at det ikke kommer ytterligere inngrep i strandsonen av hensyn til både verneinteresser og landskap. I henhold til arrondering ligger fritidseiendommen 242/26 som søker om dette areal som tilleggsareal, på en forhøyning i terrenget hvor adkomststien deler det omsøkte tilleggsareal til den nåværende fritidseiendommen. Arealet har ingen naturlig tilknytning til eksisterende fritidseiendom. Levanger kommune har i tidligere fradelingssaker hatt en bevisst holdning og praksis til størrelsen av fritidseiendommer. Plan- og byggesakssjefen vil påpeke at den nåværende fritidseiendommen er på 1800 m 2, noe som tidligere er betraktet som en akseptabel størrelse på en fritidseiendom. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger har tidligere behandlet saker om fradeling av tilleggsareal på fritidseiendommer hvor det er gitt avslag til dispensasjon fra reguleringsplan. En vil betrakte denne saken i sammenheng med de tidligere sakene hvor tomtestørrelser på henholdsvis ca m 2 og 2500 m 2 er betraktet som tilstrekkelige areal for en fritidseiendom. En omdisponering av arealer med den omsøkte størrelsen vil være saker som bør vurderes gjennom en planendring fremfor en dispensasjon. Plan- og byggesakssjefen har vurdert alle momenter for en dispensasjonsbehandling og har kommet til at intensjonene bak bygge- og deleforbudet i 100-metersbeltet langs sjø (Plan- og bygningslovens 17-2 (1985)) blir vesentlig tilsidesatt, og at det for denne saken ikke foreligger særlige grunner som kan tilsi en dispensasjon fra loven. Side 102 av 144

28 Side 103 av 144

29 Side 104 av 144

30 Side 105 av 144

31 Side 106 av 144

32 Side 107 av 144

33 Side 108 av 144

34 Levanger kommune Sakspapir 1719/6/5/2 - Ingebrikt Fjerdingen - Naust/garasje - Vikan - klage på vedtak Saksbehandler: E-post: Tlf.: Oddvar Govasmark oddvar.govasmark@innherred-samkommune.no Arkivref: 2008/ /1719/6/5/2 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /10 Rådmannens forslag til vedtak: Plan- og utviklingskomiteen kan ikke se at det er framkommet nye argumenter i klagen som skulle tilsi at vedtak med avslag datert bør endres eller oppheves. Vedtaket anses for å være i tråd med gjeldende regelverk og kommunens praksis. Klagen sendes til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag som klageinstans for endelig behandling. Hjemmel/bakgrunn for saken: Søknad om dispensasjon for bygging av kombinert bygg for naust og garasje på fritidseiendommen gnr. 6, bnr. 5 fnr. 2 på Nesset i Levanger kommune er avslått i administrativt vedtak datert Vedtaket påklages i brev datert Klagen fremmes til behandling i PUK før den eventuelt oversendes til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag som klageinstans. Vedlegg: 1 Klage på vedtak datert Vedtak med avslag på søknad om dispensasjon datert Søknad med begrunnelse datert Foreløpig svar datert Fylkesmannens uttalelse datert Foreløpg svar datert Byggemelding datert Søknad om dispensasjon datert Situasjonsplan 10 Tegninger 11 Oversiktskart Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Byggemelding med vedlegg mottatt Side 109 av 144

35 2. Kommunens svar på byggemelding med retur av meldingen på grunn av manglende dokumentasjon datert Brev fra kommunen til høringsinstansene datert Høringssvar fra lokal landbruksmyndighet datert Høringssvar fra Fylkeskommunen datert Saksopplysninger: Planstatus: Fritidseiendommen gnr.6, bnr.5, fnr. 2 ligger i et område som omfattes av kommunedelplanen for Levanger sentrum. Planen ble vedtatt den I plankartet er tomta markert som LNF område (landbruks- natur og friluftsområde). I bestemmelsene til planen er det anført om slike områder: Innen landbruks- natur og friluftsområde er det ikke tillatt med annen bygge- og anleggsvirksomhet enn den som har direkte tilknytning til stedbunden næring. Tiltaket er derfor vurdert til å være i strid med kommunedelplanen. Avstand til sjø: Omsøkte bygning ligger nærmere sjøen enn 100 meter. Søknaden er derfor også i strid med plan- og bygningslovens bestemmelser om bygge- og delingsforbudet i strandsonen. Søknaden: Ingebrigt Fjerdingen søker om dispensasjon for oppføring av kombinert bygg for garasje og naust på fritidseiendommen gnr. 6, bnr. 5, fnr. 2 på Nesset i Levanger kommune. Bygget har ei grunnflate på 37 m 2, er i en etasje og har saltak med takvinkel 22 grader. Som begrunnelse for dispensasjon anføres det i korthet: Likebehandling sammenlignet med andre tillatelser, det vises til tre konkrete saker på Børøya der det er gitt dispensasjoner/tillatelser til hytter med henholdsvis 111m 2, 117m 2 og 148 m 2 grunnflate. Plassering av bil i garasje båndlegger strandsonen for allmennheten mindre enn om den står på åpen parkeringsplass. Alternativet til naust vil bli at båten i kortere eller lengre perioder vil være mer tilfeldig plassert utendørs og tildekket med presenning eller lignende, som vil være mer skjemmende. Bygget skulle gi plass for vedopplag under tak. Alternativet vil være utendørs lagring, tilfeldig plassert og delvis tildekket med presenning. Det er behov for litt plass til trygg oppbevaring av redskaper og verktøy i bygget. Det bør være av betydning for saken at ei gammel uthusbygning ved hytta er revet. Ved plassering av det nye bygget er det lagt stor vekt på at det skal være mest mulig tilbaketrukket og diskret plassert i terrenget. Eksisterende hytte har et grunnareal (innvendig kvadrat) på 64,4 m 2, og omsøkt tilbygg med 20,9 m 2, dvs. betydelig mindre enn hver enkelt av de tre hyttene på Børøya som det er gitt dispensasjon for. Kommunen har nærmest overprøvd Fylkesmannen faglige skjønn, det vises til Fylkesmannens uttalelse. Side 110 av 144

36 Begrunnelse med at saken kan skape presedens kunne blitt forstått derom det ikke var for dispensasjoner for langt større bygg i områder som kommunen selv har vist til som sammenlignbare. Det går fram av Fylkesmannens vurdering at det ikke er reelle grunner for å avslå dispensasjon. Avslaget synes kun å være redsel for presedens for andre saker. Men hva med de tillatelser som er gitt i de tre forannevnte bygg på Børøya? I brev datert er det også anført som begrunnelse at det skal rives et gammelt skur slik at den samlete bebyggelsen blir som før. Det vises også til at bygget vil beskytte materielle verdier mot både vær og tyverier. Andre myndigheter og høringsuttalelser: Søknad om dispensasjon har vært på høring til Fylkesmannen og Fylkeskommunen og lokal landbruksmyndighet. Hverken Fylkeskommunen eller lokal landbruksmyndighet har merknad til saken. Fylkesmannen ved miljøvernavdelingen har gitt sin vurdering og konkluderer slik: Miljøvernavdelingen har ingen merknader til dispensasjon, men vil tilråde at kommunen foretar en vurdering av tiltaket i forhold til tillatt bebygd areal og presedens for senere saker. Om eksisterende bebyggelse: I vedtak med avslag på søknad om dispensasjon datert er størrelsen på bebyggelsen satt opp slik: I følge våre arkiver består eksisterende bebyggelse av: Hytte 69 m 2 bruksareal og 84 m 2 bebygd areal Uthus/anneks 21 m 2 bruksareal og 28 m 2 bebygd areal I tillegg kommer uthus som skal rives (og skulle rives i 2001) med ukjent størrelse. I klage datert er det anført at uthus som skulle rives i 2001 ble revet umiddelbart etter oppføring av nytt uthus/anneks den gangen. Samlet bruksareal inkludert omsøkte garasje/naust skulle dermed bli 125 m 2 og samlet bebygd areal 149 m 2. Vedtak med avslag på søknad om dispensasjon: Søknad om dispensasjon ble avslått i administrativt vedtak datert I korthet ble det som begrunnelse for avslaget vist til: Kommunens praksis er at det ikke godkjennes større samlet bebyggelse på fritidseiendommer enn 100 m 2. Denne praksisen har blitt til gradvis, men særlig gjennom de tre til fire siste år. Etter kommunens skjønn er de fleste oppgitte grunner å regne som generelle. Dette gjlder for eksempel at det er behov for mer plass, både for biler, utstyr, ved, båter, verktøy etc. Det vil si at alle kan synes å ha behov for mer plass til slikt. Statlige og regionale rammer og mål skal tillegges særlig vekt. Det er som kjent et statlig mål at det fortrinnsvis skal bygges minst mulig i strandsonen. Side 111 av 144

37 Konklusjonen i vurderingen ble slik: Vi kan heller ikke se at fordelene med å innvilge dispensasjon er vesentlig større enn ulempene, fritidseiendommen kan utmerket godt fungere uten garasje/naust som det søkes dispensasjon for. Ulempene er først og fremst at en dispensasjon kan føre til presedens og at strandsonen dermed blir ytterligere nedbygget. Klage på vedtak: Klage på vedtaket er framført i brev datert Klagen gjengis i sin helhet: Saksgang. Melding om oppføring av naust/garasje, mottatt i samkommunen Samkommunens svar på meldingen, datert Søknad om dispensasjon, mottatt i samkommunen Samkommunens svar (avslag) på søknad om dispensasjon, datert Ny søknad om dispensasjon, datert , mottatt i samkommunen Samkommunens svar (avslag), datert , mottatt av meg Jeg bemerker at jeg fikk svar på sistnevnte søknad over 4 måneder etter at den ble mottatt i samkommunen, og da først etter at jeg besøkte kontoret i Verdal for å etterlyse saken. La meg hermed understreke at her har samkommunen forsømt seg, jfr. Forvaltningslovens lla, 3. ledd: I saker som gjelder enkeltvedtak, skal det gis foreløpig svar etter annet ledd dersom en henvendelse ikke kan besvares i løpet av en måned etter at den er mottatt. Eksisterende bebyggelse. Hytte, 69,64 kvm bruksareal (fra 2000). Uthus/anneks 20,9 kvm bruksareal (fra 2001). Ved søknad av 2008 ble det benyttet samme kartbilag som i 2000/01, hvor det var angitt at det gamle uthuset skulle rives. Dette uthuset ble overflødig da nytt uthus ble oppført i 2001, og ble revet umiddelbart etterpå. Beklageligvis ble ikke dette korrigert på situasjonskartet. Tilleggsopplysning. I forbindelse med min henvendelse i 2008 orienterte jeg saksbehandler om at jeg har en eldre garasje i Elvegata (ved gjerde mot jernbanen), og at det den gang fra kommunalt hold verserte luftige planer om å fjerne garasjerekka for å gi plass til veiutvidelse. Jeg fikk da antydet at dette muligens kunne være til fordel for meg ved kommunens behandling av min søknad. Begrunnelse for avslaget. Søknad om dispensasjon har vært på høring hos Fylkesmannen, Fylkeskommunen og lokal landbruksmyndighet, uten at disse har hatt innvendinger mot dispensasjon. Fylkesmannens miljøvernavdeling har konkludert slik: Miljovernavdelingen har ingen merknader til dispensasjon, men vil tilråde at kommunen foretar en vurdering av tiltaket i forhold til tillatt bebygd areal og presedens for senere saker. Side 112 av 144

38 Min søknad av 2008 ble ikke imøtekommet, begrunnet med at det nye bygget vil føre til at allmennheten vil få redusert tilgang til strandområdet, og at dispensasjon vil kunne danne presedens for tilsvarende saker. Jeg har i min søknad av beskrevet nærmere de fordeler jeg vil ha med ny bygning, men også om estetiske fordeler og ikke minst ved å påvise at planlagt bygg ikke vil redusere men heller øke allmennhetens tilgang til strandområder. Sammenligning med andre saker. Av pressen ser jeg at det i andre deler av kommunen finnes en rekke eksempler på byggevirksomhet i strandsonen, uten at kommunen reagerer på dette. Blant disse sakene er det også snakk om større byggverk som øker eiendommens omsetningsverdi, og med beliggenhet som eliminerer allmennhetens tilgang til strandområder, uten noen som helst søknad, tillatelse eller dispensasjon. Det er sårt for meg som lovlydig borger å bli utsatt for en slik forskjellsbehandling. Gunnar Løvås er nestleder i Levangers Plan- og utviklingskomite, og tar i Trønder-Avisa et kraftig oppgjør med kommunens praktisering på nettopp dette punkt: Det er lett å ta de ressurssvake, men det vises unnfallenhet når det gjelder de ressurssterke - - (!) Jeg vil langtfra påberope meg å være ressurssvak. Men det er iøyenfallende at det er de lovlydige som i denne sammenheng kan betegnes som "ressurssvake". I saksgjennomgangen blir det også erkjent at det er gitt godkjenning av større bebyggelse enn 100 kvm på de 3 eiendommer jeg har vist til. Saksbehandler bekrefter dette: Dette er riktig, og det gjelder helt sikkert flere fritidseiendommer andre steder i kommunen enn de tre som det er vist til. Like fullt påberopes det at jeg ikke er utsatt for "usaklig forskjellsbehandling". Samkommunens begrunnelse for avslag. I henhold til forvaltningsloven skal avslaget begrunnes, og dette gjøres slik: Som begrunnelse for avslaget vises det til vurdering med konklusjon over. Jeg har gått gjennom disse vurderingene punkt for punkt, og finner ingen konkrete grunner ut over engstelse for at dispensasjon kan danne presedens. Her vil jeg påpeke det faktum som ligger i innrømmelsen av at det i en rekke tilfeller er gitt tillatelse til bebyggelse ut over 100 kvm. Befaring. Før saken behandles på nytt, står jeg fast på min invitasjon til besøk på stedet (jfr. mitt brev av ). Konklusjon. I henhold til forvaltningslovens 27 anmoder jeg kommunen om å endre sitt avslag på søknad om dispensasjon for oppføring av naust/garasje på gnr. 6 br.nr. 5. Jeg vil kreve at et eventuelt avslag skal inneholde konkrete begrunnelser, og at behandlingen skal være i samsvar med det som har vært og er kommunens praksis ved andre saker. Side 113 av 144

39 Vurdering: Klageadgang og klagefrist: Vedtak med avslag på søknad om dispensasjon anses som et enkeltvedtak etter forvaltningslovens 28. Klagefrist er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet fram til vedkommende part i samsvar med forvaltningslovens 29. I dette tilfellet er vedtaket datert og klagen ble mottatt den Med henvisning til det over anses det slik at Ingebrigt Fjerdingen har klageadgang og at klagen er fremmet i rett tid. Vurdering av klagen: I klagen vises det til at det ikke er gitt foreløpig svar dersom det vil ta uforholdsmessig lang tid før en henvendelse kan besvares slik forvaltningslovens 11a. I dette tilfellet er det gitt foreløpige svar, jfr brev datert og Det er imidlertid ikke gitt foreløpig svar mellom siste innkomne søknad med begrunnelse datert og vedtaket datert Denne tiden kan regnes som uforholdsmessig lang og dermed skulle det blitt sendt et foreløpig svar. Dette forholdet kan kritiseres, men det vil ikke få betydning for avgjørelsen i saken og heller ikke for behandlingen av klagen. Enkelte saker har tidsfrister etter plan- og bygningsloven som får slik konsekvens at søknaden skal anses som gitt ved overskridelse av tidsfristen. Dette er ikke et slikt tilfelle ettersom søknaden er i strid med kommuneplan og bestemmelse i plan- og bygningsloven. Det vises til forskrift om saksbehandling og kontroll 23. I klagen vises det til at søker har en eldre garasje som står i Elvegata i Levanger sentrum og at denne garasjen ble omtalt muntlig i møte mellom søker og kommunens saksbehandler. Det ble fra søker side antydet at kommunen kunne komme til å kreve denne garasjen fjernet. Det ble, som søker anfører, svart at et slikt tilfelle muligens kunne være et moment som kunne tale for dispensasjon for å få flyttet garasjen til annen eiendom som søker disponerer. Dette forholdet er imidlertid ikke framført som argumentasjon i dispensasjonssøknad, og heller ikke vurdert i sak med vedtak om avslag. Dette forholdet må derfor anses som nytt moment i saken. Vi antar at omtalte garasje er en av de som står ved Jernbanegata langs jernbanelinja. I reguleringsplanen for Levanger sentrum er det arealet som garasjene står på regulert til offentlig trafikkområde med underformål kjøreveg, parkering. Vi må derfor anta at det er reguleringsplanen som omtales som luftige planer om å fjerne garasjerekka for å gi plass til veiutvidelse. Vi kjenner ikke til at det er tatt skritt for å få flyttet/revet garasjene for å få gjennomført reguleringsplanen. Det vil si at garasjene er lovlige selv om plasseringen ikke stemmer med reguleringsplanen. Gjennomføring av en reguleringsplan kan ta lang tid. Vi anser det derfor slik at reguleringsplanen for Levanger sentrum for det området som gjelder garasjerekka, ikke har slik virkning at spørsmålet om dispensasjon for ny garasje på hyttetomta bør vurderes på annen måte enn det som er gjort i vedtak med avslag. Side 114 av 144

40 De andre momentene i klagen som begrunnelse, uttalelse fra andre myndigheter, sammenligning med andre saker/kommunens praksis og begrunnelse for vedtak med avslag er vurdert i vedtaket datert Konklusjon: Vi kan ikke se at det er framkommet nye argumenter i klagen som skulle tilsi at vedtak med avslag datert bør endres eller oppheves. Vedtaket anses for å være i tråd med gjeldende regelverk og kommunens praksis. Side 115 av 144

41 Side 116 av 144

42 Side 117 av 144

43 Side 118 av 144

44 Ingebrikt Fjerdingen Sjøgata Levanger Deres ref: Vår ref: ODGO 2008/1050 Dato: Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 6/5/2/0 Saksnr: 1719/6/5/2 - Ingebrikt Fjerdingen - Søknad om dispensasjon for oppføring av Naust/garasje - Vikan - avslag Vi viser til Deres melding om oppføring av for oppføring av naust/garasje mottatt her den , vårt svar på meldingen datert , søknad om dispensasjon mottatt , vårt svar på søknad om dispensasjon datert og endelig til ny argumentasjon for dispensasjon mottatt Tiltaket: Søknaden gjelder dispensasjon for oppføring av et bygg som skal benyttes til garasje/naust. Bygget har grunnflate med 37 m 2, en etasje og saltak med takvinkel 22 grader. Det anføres også at et eksisterende uthus skal rives. Dette gjelder uthuset som skulle rives i 2001 i forbindelse med godkjenning av nytt uthus/anneks anført med 21/28 m 2 nedenfor. Eksisterende bebyggelse: I følge våre arkiver består eksisterende bebyggelse av: Hytte 69 m 2 bruksareal og 84 m 2 bebygd areal (fra 2000) Uthus/anneks 21 m 2 bruksareal og 28 m 2 bebygd areal (fra 2001) I tillegg kommer uthus som skal rives (og skulle rives i 2001) med ukjent størrelse. Gammel/ny plan- og bygningslov: Saken startet i 2008 og siste søknad om dispensasjon ble mottatt i mai Det betyr at saken behandles ut fra det regelverket som gjaldt på søknadstidspunktet, det vil si før Planforhold: Tomta omfattes av kommunedelplanen for Levanger sentrum. Planen ble vedtatt den I plankartet er tomta markert som LNF område (landbruks- natur og friluftsområde). I bestemmelsene til planen er det anført om slike områder: Innen landbruks- natur og friluftsområde er det ikke tillatt med annen bygge- og anleggsvirksomhet enn den som har direkte tilknytning til stedbunden næring. Det over betyr at oppføring av garasje/naust på fritidstomt er i strid med planen samt plan- og bygningslovens bestemmelse om virkning av kommunedelplanen. Omsøkte bygning ligger nærmere sjøen enn 100 meter. Søknaden er derfor også i strid med plan- og bygningslovens bestemmelser om bygge- og delingsforbudet i strandsonen. Søknad om dispensasjon: Side 119 av 144

45 Søknad om dispensasjon med begrunnelse er anført i to omganger, først i brev datert og senere i brev datert Begrunnelsene er i korthet slik: Eiendommen ligger utsatt til, direkte ved fjorden. Det er behov for garasje/naust for å beskytte materielle verdier både mot uvær og tyverier. Bygget blir plassert inn i terrenget der det er en naturlig grop. Det vil derved ligge ganske skjult for omgivelsene og vil inngå som en naturlig del av bebyggelsen på eiendommen. Gammelt skur skal rives. Den samlede bebyggelsen blir dermed som før. Tiltaket vil ikke være til sjenanse for naboer eller for sjøfarende. Åpen bilplassering legger i praksis beslag på langt større areal enn selve bilen, og demonstrerer at det er folk på hytta. Tilfeldig besøkende til stranda er vant med å ta hensyn til dette, og allmennhetens adgang reduseres deretter. Bil i garasje legger ikke så sterke bånd. Alternativet til naust vil være at båten i kortere eller lengre perioder vil være mer tilfeldig plassert utendørs og tildekket med presenning eller lignende, noe som nok vil være mer skjemmende. Det er også en fordel for meg som båteier å ha naust slik at noe båtpuss kan foregå innomhus og uavhengig av værforhold. Det var meningen å ha plass for vedopplag under tak, for viderebehandling og tørk. En stor del av veden er fra trær på egen tomt. Dessuten samler jeg en del rekved, som av estetiske grunner bør lagres innendørs. Alternativet vil være utendørs vedopplag, tilfeldig plassert og delvis tildekket med presenning. Det er også behov for litt plass til trygg oppbevaring av redskaper og verktøy i bygget. Jeg ber om at saken blir tatt opp til ny vurdering. Dette fordi jeg i ettertid har fått opplysninger som tyder på at det er gitt dispensasjon for i alle fall tre byggesaker på Børøya, og alle tre angår bygninger med langt større arealer og konsekvenser for allmennheten. (Jeg har fra kommunalt hold fått oppgitt at det gjelder hytter med 111, 117 og 148 kvm grunnflate). Det bør være av betydning for saken at ei gammel uthusbygning ved hytta er revet. Ved plassering av det nye bygget har jeg lagt vekt på at det skal være mest mulig tilbaketrukket og diskret plassert i terrenget. Eksisterende hytte har et grunnareal (innvendig kvadrat) på 64,6 kvm, og omsøkt tilbygg med 20,9 kvm, til sammen 85,5 kvm. Det vil si betydelig mindre enn hver enkelt av de tre hyttene på Børøya som det er gitt dispensasjon for. Andre myndigheter: Søknad om dispensasjon har vært på høring til Fylkesmannen og Fylkeskommunen og lokal landbruksmyndighet tidligere. Hverken Fylkeskommunen eller lokal landbruksmyndighet har merknad til saken. Fylkesmannen ved miljøvernavdelingen har gitt sin vurdering og konkluderer slik: Miljøvernavdelingen har ingen merknader til dispensasjon, men vil tilråde at kommunen foretar en vurdering av tiltaket i forhold til tillatt bebygd areal og presedens for senere saker. Side 120 av 144

46 Vurdering av dispensasjon: I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av plan- og bygningsloven. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt regional eller statlig myndighet har uttalt seg negativt om søknaden. Etter kommunens skjønn er de fleste oppgitte grunner som generelle å regne. For eksempel at det er behov for mer plass, både for biler, utstyr, ved, båter, verktøy etc må være å betrakte som generelle grunner. Det vil si at alle kan synes å ha behov for mer plass til slikt. Det vises også til at nybygget ikke vil være til sjenanse for andre. Det kan være slik at et enkelt bygg eller tiltak ikke vil være til sjenanse for allmennheten, mens summen av alle byggerier og tiltak i strandsonen til slutt gir en begrensning for allmennhetens bruk av strandsonen og friluftsområder. Hensynet bak plan- og bygningslovens forbud mot bygging i 100-metersbeltet mot sjø er satt blant annet for å holde strandsonen mest mulig fri for bebyggelse og privatiserende tiltak. Kommunens praksis for utvidelser av fritidseiendommer, med både sekundærbygg og tilbygg, er blitt til gjennom enkeltsaker og plansaker. Praksisen er at det ikke godkjennes større samlet bebyggelse på eiendommen enn 100 m 2. Denne praksisen har blitt til gradvis, men særlig gjennom de tre til fire siste år. Vi mener at denne praksisen er fulgt strengt. I søknaden vises det til at kommunen har godkjent større bebyggelse enn 100 m 2 på tre fritidseiendommer som ligger på Børøya. Dette er riktig, og det gjelder helt sikkert flere fritidseiendommer andre steder i kommunen enn de tre som det er vist til. Vi mener likevel at en nektelse av dispensasjon som det søkes om her, ikke kan anses som urimelig eller usaklig forskjellsbehandling. Årsaken til det er at praksisen med å ikke godkjenne fritidsbebyggelse med mer enn samlet areal enn 100 m 2 er nyere enn bebyggelsen på de tre eiendommene som det vises til. De tre eiendommene på Børøya som det vises til antar vi gjelder gårdsnummer 276 med bruksnumrene 33, 34 og 35. De ble behandlet og godkjent henholdsvis i 2003, 2004 og Med henvisning til det over anser vi det slik at en innvilgelse av dispensasjonssøknaden vil være i strid med kommunens praksis og at en nektelse ikke medfører en usaklig forskjellsbehandling. Side 121 av 144

47 Statlige og regionale rammer og mål skal tillegges særlig vekt, det er som kjent et statlig mål at det fortrinnsvis skal bygges minst mulig i strandsonen. Vi kan heller ikke se at fordelene med å innvilge dispensasjon er vesentlig større enn ulempene, fritidseiendommen kan utmerket godt fungere uten garasje/naust som det søkes dispensasjon for. Ulempene er først og fremst at en dispensasjon kan føre til presedens og at strandsonen dermed blir ytterligere nedbygget. VEDTAK: Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, plan- og bygningslovens 11-6 (rettsvirkning av kommuneplanens arealdel) samt plan- og bygningslovens 1-8 (forbud mot tiltak mv langs sjø og vassdrag) etter plan- og bygningslovens 19 innvilges ikke. Som begrunnelse for avslaget vises det til vurdering med konklusjon over. Merknader/orientering: Vedtaket kan påklages innen 3 uker. Det vises til forvaltningslovens kapittel VI om klage og klagefrister. Skjema med orientering om klageadgang vedlegges. Med hilsen Oddvar Govasmark ingeniør Vedlegg: Skjema med orientering om klageadgang Side 122 av 144

48 Side 123 av 144

49 Side 124 av 144

50 Ingebrikt Fjerdingen Sjøgata Levanger Deres ref: Vår ref: ODGO 2008/1050 Dato: /6/5/2 - Ingebrikt Fjerdingen - søknad om dispensasjon og oppføring av garasje/naust - foreløpig svar Viser til søknad om dispensasjon fra plan- og bygningslovens 17-2 (byggeforbud i 100-metersbeltet mot sjø) og 20-6 (virkninger av kommuneplan), til søknad/melding om oppføring av garasje/naust samt til telefonsamtale den I søknaden framgår det at eksisterende uthus skal rives. Vi har derfor forstått det slik at det nye bygget skulle erstatte det gamle. På den måten ville totalt areal ikke øke vesentlig og antall bygninger ville blitt uendret. Høringsuttalelsen fra Fylkesmannen er også basert på denne opplysningen. Imidlertid ser vi fra vårt arkiv at samme forutsetninger lå til grunn da det ble godkjent oppført uthus/anneks i Det vil si at nytt uthus med 20 m 2 ble godkjent ettersom gammelt uthus skulle rives. I områder som er regulert til LNF-områder i kommuneplan, slik det er her, er det i utgangspunktet ikke tillatt med byggetiltak med unntak for det som er nødvendig for stedbunden næring. Stedbunden næring er vanligvis landbruksvirksomhet. Det kan innvilges dispensasjon for mindre tiltak. I henhold til kommunens praksis blir det vanligvis ikke gitt tillatelse til større bebyggelse på fritidseiendommer enn 100 m 2 til sammen. Slik praksis er blitt til gjennom utarbeidelse av arealplaner og enkeltvedtak. I følge vårt arkiv består eksisterende bebyggelse av: - hytte med 73 m 2 - Uthus med 23 m 2 Det vil si at eiendommen er bebygd med 96 m 2. I tillegg kommer uthus som var forutsatt revet i Etter vår foreløpige vurdering blir det feil å bruke riving av eksisterende skur som moment for dispensasjon ettersom samme argument lå til grunn for dispensasjon og utbygging av uthus/anneks i Uttalelsen fra andre myndigheter er basert på dette argumentet. Med henvisning til det over og til telefonsamtale den , ber vi om å bli varslet dersom det er andre momenter som skulle tilsi at det foreligger særlige grunner for dispensasjon. Alternativt om saken skal behandles med de argumenter som foreligger. Uansett må søknaden sendes på ny høring til andre myndigheter på grunn av nye opplysninger vedrørende sak i 2001 og dennes forutsetninger om riving av gammelt skur. Ta gjerne kontakt hit om det ønskes veiledning i saken. Side 125 av 144

51 Med hilsen Oddvar Govasmark ingeniør Side 126 av 144

52 Side 127 av 144

53 Side 128 av 144

54 Ingebrikt Fjerdingen Sjøgata Levanger Deres ref: Vår ref: ODGO 2008/1050 Dato: /6/5/2 - Ingebrikt Fjerdingen - melding om oppføring av naust/garasje - foreløpig svar Viser til melding om oppføring av naust/garasje og til søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel samt byggeforbudet i 100-metersbeltet mot sjø mottatt Vi varsler med dette at vår frist for å svare på meldingen (3 uker ) først løper etter at eventuell dispensasjon er innvilget. Det vil si at meldingen behandles som søknad i samsvar med forskrift om saksbehandling og kontroll 21. Søknad om dispensasjon blir nå sendt på høring til andre myndigheter i samsvar med plan- og bygningslovens 7 og 95. Svarfristen blir satt til 4 uker, jfr forskrift om saksbehandling og kontroll 23. Med hilsen Oddvar Govasmark ingeniør Side 129 av 144

55 Side 130 av 144

56 Side 131 av 144

57 Side 132 av 144

58 Side 133 av 144

59 Side 134 av 144

60 Side 135 av 144

61 Levanger kommune Sakspapir 1719/3/220 - Siw Engstrøm/ Roger Fjelldal - Søknad om veranda Saksbehandler: E-post: Tlf.: Brit Alvhild Haugan brit.alvhild.haugan@innherred-samkommune.no Arkivref: 2010/ /1719/3/220 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /10 Rådmannens forslag til vedtak: I samsvar med vurderinger gjort i dette saksframlegg og i sak 848/10 opprettholdes vedtak i sak 848/10, for søknad om dispensasjon for oppføring av veranda nærmere enn 4 meter fra nabogrense i Brages veg 23. Klage fra Eva Sofie Brøndbo tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Vedlegg: Ingen Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Søknad om oppføring av veranda, mottatt Merknad til oppføring av veranda av Søknad om dispensasjon fra Siw Engstrøm og Roger Fjelldal, mottatt Administrativt vedtak, sak 848/10 Klage på vedtak fra Eva Sofie Brøndbo, mottatt Kommentar til klage på vedtak, Siw Engstrøm og Roger Fjelldal, mottatt Saksopplysninger: I henhold til søknad omfatter tiltaket riving av eksisterende veranda med oppføring av ny veranda på samme sted av eiere av Brages veg 23, Siv Engstrøm og Roger Fjelldal. Søknaden om oppføring av veranda ble fremmet sammen med søknad om dispensasjon for plassering nærmere enn 4m, jfr. Plan- og bygningslovens 70 pkt.2. Side 136 av 144

62 Forhold mellom gammel- og ny Plan- og bygningslov: Ny plan- og bygningslov som blant annet omhandler dispensasjoner trådte i kraft , mens bygningsdelen trådte i kraft Søknaden er komplett mottatt den Dispensasjonssøknaden skal behandles i henhold til plandelen i ny lov, mens de bygningstekniske bestemmelser etter gammel lov. Administrativt vedtak sak 848/10 av Det gis dispensasjon fra avstand til nabogrense i henhold til plan- og bygningsloven 70 pkt.2. En forutsetning for at dispensasjon kan gis er at tiltaket utføres i henhold til teknisk forskrift. Klage på vedtak: Vedtaket er påklaget av nabo i Brages veg 21, Eva Sofie Brøndbo, i brev mottatt Klagen omfatter to forhold: Arealutvidelse av eksisterende veranda mot min eiendom. Brannteknisk sikring, avstand, brennbart materiale. Det anføres at verandaen har økt i bredde slik at avstand til felles grense nå er 1,4 m. Samt at høyde på rekkverk er endret og medfører fasadeendring. Det vises til at tilbygg fra 1979 i Brages veg 21 er bygd med A10-vegg som brannteknisk sikringstiltak. Det anmerkes at det både under veranda og i selve verandaen er treverk som er bygd til husets trevegg og de konsekvenser dette måtte ha som smittefare ved brann. Sammen med dette at verandadør svekker brannsikkerheten. Side 137 av 144

63 Branntekniske sikringstiltak savnes og må vurderes på nytt. Ansvaret for brannsikkerhet og sikringstiltak ligger hos eier av Brages veg 23. Kommentar til klage Roger Fjelldal, eier av Brages veg 23, har følgende momenter til klagen: Det vises til at ny veranda er i henhold til de oppmålinger som ble gjort av den gamle veranda, både når det gjelder høyder av rekkverk samt størrelsen av veranda. Det påpekes at veranda var med i kommunens branntekniske vurdering også ved tilbygg i Brages veg 21 i 1989, da det av plankart fra 1989 kan sees inntegnet en veranda på boligen i Brages veg 23. Det treverket som er under terrassen er ingen fasadeendring. Vurdering: Det administrative vedtak av er i det vesentlige påklaget med bakgrunn i de branntekniske sikringstiltak. Klager har i sine merknader også påpekt at størrelsen av veranda er endret etter renoveringen med endring av høyder på rekkverk. Søknaden er fremmet som melding om tiltak i henhold til plan- og bygningslovens 86 a. (Mindre tiltak på bebygd eiendom). Søknadsvurderingen vil i det vesentlige være uavhengig av den gamle terrassen da det her søkes om en ny terrasse. Ut fra størrelsen av den omsøkte veranda kan meldingssystemet her benyttes. De forhold som klager påpeker med glissent treverk vil ikke være av vesentlig betydning for saken da det de ikke kan se å ha konsekvenser for den branntekniske vurdering, størrelsen av tiltaket eller fasademessige forhold. Kommunen vil her redegjøre for de branntekniske forhold på nytt. Tiltaket betinger at det blir gitt dispensasjon fra plan- og bygningslovens 70 pkt. 2 som lyder som følger: Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kap. VI eller VII, skal bygning ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til bygningens halve høyde og ikke under 4 meter. Kommunen kan godkjenne at bygning plasseres nærmere enn nevnte i første ledd eller i nabogrense a) når eier av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre bygning. Plan- og bygningslovens 70 pkt. 2 er satt med bakgrunn i de branntekniske bestemmelser i teknisk forskrift kapittel 7. I henhold til TEK 7-26 er det gitt følgende forutsetninger: Mellom lave byggverk skal det være minst 8 meter innbyrdes avstand, med mindre det er truffet tiltak for å hindre spredning av brann mellom byggverkene i løpet av den tid som kreves for rømning og redning i det andre byggverket. Når slike byggverk oppføres med mindre avstand enn hovedregelen kan brannspredning forebygges ved at det benyttes skillekonstruksjoner med tilstrekkelig brannmotstand. Side 138 av 144

64 Litra a i pbl`s 70 gjelder samtykke fra eier av naboeiendommen om at bygning kan plasseres i mindre avstand fra nabogrensen enn lovens hovedregel fastsetter. Slikt samtykke om mindre avstand kan gjelde enhver bygning uansett art og omfang. Kommunen har praktisert en streng holdning vedrørende dispensasjoner fra avstandsbestemmelsen da mindre avstand kan medføre økte omkostninger for en eller begge partene. Men dersom naboene ikke blir enige om å fravike avstandsbestemmelse, kan byggherren søke om dispensasjon etter plan- og bygningslovens I henhold til plan- og bygningslovens 19-1 må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Kommunen har i sin vurdering funnet at hensynet bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra eller hensynet i lovens formålsbestemmelse ikke ble vesentlig tilsidesatt som følge av tiltaket, og funnet at fordelen ved å gi dispensasjon var klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vi har i denne saken vært i kontakt med Statens Bygningstekniske etat for spørsmål til brannkrav i slike tilfeller. Det anbefales her at det forutsettes at gavl og terrassedør er utført som branncellebegrensende bygningsdel i brannklasse 1 i henhold til TEK I henhold til de eventuelle økonomiske krav er det at de nødvendige branntekniske forutsetninger blir tillagt den part som har nytte av tiltaket, her tiltakshaver. Det er en forutsetning at de branntekniske bestemmelser er og blir overholdt også for denne saken. Plan- og byggesakssjefen har vurdert klagen og kan ikke se at den inneholder noe nytt som ikke var kjent ved tidligere behandling av saken. Plan- og byggesakssjefen anbefaler at plan- og utviklingskomiteen i Levanger opprettholder vedtak i sak 848/10. Side 139 av 144

65 Levanger kommune Sakspapir Søknad om dispensasjon for overtakelse av naust /267/40 - Terje Witsøe Saksbehandler: E-post: Tlf.: Torbjørn Sirum tsi@innherred-samkommune.no Arkivref: 2010/ /1719/267/40 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger /10 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 11-2 (rettsvirkning av kommuneplanens arealdel) avslås søknad om dispensasjon fra kommunedelplanen for Levanger sentrum for overtakelse av naust. Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. Vedlegg: Ingen Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknad om dispensasjon for overtakelse av naust ved gnr. 267 bnr Uttalelser fra Fylkesmannen, Nord- Trøndelag Fylkeskommune og Innherred samkommune v/ enhet for landbruk. 3. Delegert byggesak 516/10, Kenneth Arntzen søknad om riving av eksisterende naust og bygging av nytt naust. Saksopplysninger: Vi har den mottatt søknad om dispensasjon for overtakelse av naust ved eiendommen gnr. 267 bnr. 40 fra Terje Witsøe. Side 140 av 144

66 Oversiktskart Detaljkart I følge kommunedelplanen for Levanger sentrum ligger eksisterende naust i et område som er avsatt til LNF- område. I bestemmelsene til planen står følgende om bygging i LNF- område: Innen landbruks- natur- og friluftsområder er det ikke tillatt med annen bygge- og anleggsvirksomhet enn den som har direkte tilknytting til stedbunden næring. Og videre står følgende om bygging i 100 metersbeltet langs sjø og vassdrag: For områder avsatt til utbyggingsformål og for områder langs sjø og vassdrag inntil 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved gjennomsnittlig flomvannstand kan arbeid og tiltiltak nevnt i plan- og bygningslovens 81, 84, 86 a, 86 b og 93 (paragrafene referer til den gamle plan- og bygningsloven) samt fradeling til slike formål ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan. Dispensasjonssøknaden datert begrunnes med bl.a. følgende: Vi viser til tidligere samtale ang. overtakelse av naust tilhørende Kenneth Arntzen. Arntzen har etter det vi har fått opplyst fått godkjent flytting av naustet. Vi søker herved om dispensasjon for at det gamle naustet kan beholdes av oss. Arntzen vil gjerne selge det til oss, og grunneier Jostein Forbord er svært positiv til at vi får overta naustet. Naustet er satt oppført på 60 tallet, ligger i en stor grop i terrenget med busker trær rundt. Det har derfor en meget usjenert plassering. Må det rives, blir det en stygg grop i terrenget ved vår tomt. Håper på forståelse for at det er veldig greit med en plass til båten, samt at naustet faktisk ser tilhørende ut til eiendommen. I henhold til kapitell 19 i plan- og bygningsloven ble søknaden om dispensasjon i brev datert oversendt Fylkesmannen i Nord- Trøndelag v/ miljøvernavdelingen, Nord- Trøndelag Fylkeskommune v/ avd. for samfunnsutvikling og miljø, og Innherred samkommune v/ enhet for landbruk til uttalelse/ behandling. Nord- Trøndelag fylkeskommune har i brev datert svart følgende: Levanger - Søknad om dispensasjon for overtakelse av naust på gnr 267 bnr 40 - Søker Terje Witsø Side 141 av 144