Minde Allé as/gobo eiendom

Transkript

1 Minde Allé as/gobo eiendom ÅRSTAD, WERGELAND, GNR 13, BNR 140 M.FL.,, FANAHALLKVARTALET. PLANNR , SAK NR PRIVAT FORSLAG TIL REGULERINGSENDRING FORSLAGSTILLERS PLANBESKRIVELSE Datert: 1. november 2009

2 BERGEN KOMMUNE Årstad,, gnr 13 bnr 140 m.fl Fanahallkvartalet Plannr INNHOLDSFORTEGNELSE 21.0 PLANRAPPORT SAMMENDRAG NØKKELOPPLYSNINGER BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET PLANPROSESSEN GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) UTREDNINGER I HHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET UTTALELSER OG MERKNADER FORSLAGSSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTARER Side 2 av 53

3 1.0 PLANRAPPORT 1.1 SAMMENDRAG Bakgrunn Minde Allé 1 eier eiendommen med samme navn. Bygningen huser i dag BRAVI Eiendomsutvikling as og 3 andre firmaer. Det er også 7 stk. leiligheter i bygget. Gobo eiendom as eier Eikeveien 4 som er etablert som et borettslag med 24 stk leiligheter/ hybler. Planen fremmes i dialog med kommunen som vesentlig endring av den såkalte Mindereguleringen fra 1920, og innbefatter etter dette hele kvartalet Minde Allé Storetveitvegen Eikeveien. Kvartalets struktur blir som reguleringen viser i Planens øst- og sørgrense blir lik plangrensen for Bybanereguleringen ( ). Intensjonen fra forslagsstiller er å tilrettelegge for delvis transformasjon av kvartalet gjennom utbygging av boliger og næring i Minde Allé 1, samt påbygging og oppgradering med flere boliger i Eikeveien 4, i tråd med Kommuneplanen og Strategiprogram for Wergeland. Utbyggerne ønsker på denne måten å bidra til å realisere bybanebyen, dvs. fortetting langs Bybanen Sentrum Nesttun ved å tilrettelegge for både utbygging og vern. I planarbeidet var det i samarbeid med kommunen foreslått at nordre del av Eikeveien skulle reguleres som en miljøgate e.l. som strakk seg naturlig over til parken. Parken kunne sikres og siden oppgraderes - og det gamle sporveisbygget kunne kanskje få en ny utadvent funksjon. Med kommunens nye forslag til veiløsning i gjennom Eikeveien og parken faller dette - i hvert fall foreløpig - bort, og reguleringen må begrense seg til selve kvartalet, med tillegg av endring av løsning for fortau/buffersone og parkeringsløsning langs Eikeveien. Gamle Fanahallen kino bevares og de øvrige byggene i kvartalet opprettholdes slik de er i dag. Dette er også ønsket fra de som eier eiendommene i kvartalet. Minde Allé 1 vil bli et signalbygg (hjørnebygg) som vil tilpasses til kvartalet samtidig som det viser ny bebyggelse som møter gammel bebyggelse. Prosjektene vil til sammen gi ca m 2 boligareal BRA inkludert trapperom og fellesrom, 485 m 2 næringsareal BRA og 341 m areal for parkering med bilheis i kjeller for Minde Allé 1. Eikeveien 4 har et eksisterende boligareal BRA på 964 m 2. Nytt boligareal for Eikeveien 4 ved påbygging av en etasje vil bli ca 135 m 2. Det vil bli tilrettelagt med fellesarealer i form av takterrasser samt et leke- og oppholdsareal på opphevet lokk i gårdsrommet. Side 3 av 53

4 1.2 NØKKELOPPLYSNINGER Bydel Gårdsnavn (adresse i sentrum) Gårdsnr./bruksnr. Gjeldende planstatus (regulerings- /kommune(del)pl.) Forslagstiller Grunneiere (sentrale) Plankonsulent Årstad Minde Allé 1 m.fl. Gnr 13 bnr 140 m.fl. (evt. deler av:) (140, 193, 266, 382, 403, 425, 428, 429, 430, 460, 461, 465, 494, 495, 497, 517) Regulert i Mindereguleringen, dvs. R Strøket Minde Fjøsanger. Vedtak i kraft Regulert til murkvartal. Vist som senterområde/bybanestopp i Kommuneplanens arealdel. Minde Allé 1 as/gobo eiendom as Eiendommer som skal endres: Minde Allé 1 as/eikeveien 4. Norconsult AS Ny plans hovedformål Bolig. Næring (2 etg. Minde Allé 1) Trafikkområde. Planområdets areal i daa 2.5 daa Nytt næringsareal/ant. nye boenheter/ (BRA) Minde Allé 1: Sum ferdig utbygd ca 2315 m 2 BRA; Herav tilleggsareal (samlet areal av nytt bygg/påbygd bygg i parentes) - Næringsareal: Økning ca. 221 m 2 (503 m 2 ) - Parkering, 12 plasser i underetg. + bilheis, nytt ca 340 m 2 (340 m 2 ) - Nytt boligareal Minde Allé 1 inkl. boder/ganger; BRA økning ca m 2 Aktuelle problemstillinger Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) Konsekvensutredningsplikt (j/n) (1472 m 2 ) Eikeveien 4: økning ca. 138 m 2 boligareal BRA (1099 m 2 ). Fortette og muliggjøre fornying av byområde ved bybanestopp - i tråd med Kommuneplanen og Strategiprogram for Wergeland. Ivareta vernehensyn og beboerhensyn. Sikre atkomstsløsninger i området. Nei. Nei Kunngjøring oppstart, dato 5. oktober 2007 Fullstendig planforslag mottatt, dato 17. mars 2009 Informasjonsmøte avholdt.(j/n) Ja: 30. jan og 8. feb Offentlig ettersyn 29. mars april 2009 Side 4 av 53 Fig Trikkesløyfeparken sett mot sørvest

5 1.3 BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET Bakgrunn Minde Allé 1 as eier eiendommen med samme navn. Bygningen huser i dag BRAVI eiendomsutvikling as og 3 andre firmaer og 7 stk. leiligheter. Gobo eiendom as eier Eikeveien 4 som i dag er etablert som borettslag med 24 stk leiligheter. De to selskapene har vært i oppstartsmøter om byggesak for hver eiendom. Etter dette valgte en å slå sammen prosjektene for å fremme det som da ble sett på som en mindre vesentlig reguleringsendring. I undervegsmøte tilkjennega Etat for byggesak og private planer i Bergen kommune at de mente saken må behandles som vesentlig reguleringsendring. De foreslo også å ta med Eikeveien (gaten), og etter hvert også parken. Siden er dette frafalt pga. forslag om endret bruk av Eikevegen. Intensjonen med planforslaget Intensjonen fra forslagsstillers side er å tilrettelegge for delvis transformasjon av kvartalet ved utbygging av boliger og næring i Minde Allé 1 - og påbygging og oppgradering med flere boliger i Eikeveien 4. I tillegg å lage en plan som legger til rette for å ta vare på arkitektoniske kvaliteter i resten av kvartalet. Kvartalets struktur blir som reguleringen viser i Utbyggerne ønsker på denne måten å bidra til å realisere bybanebyen, dvs. fortetting langs Bybanen Sentrum Nesttun ved å tilrettelegge for både utbygging og vern. Denne Fanahallreguleringen er en av flere reguleringsplaner som samlet sett realiserer en betydelig del av den bystrukturen som vedtatt kommuneplan og (siden) eget Strategiprogram for Wergeland beskriver. Oppsummering: Kvartalsstrukturen i området blir i liten grad endret og reguleringen tilpasser seg derfor lett til bybanereguleringen og bestemmelsene for område S11 i Kommuneplanens arealdel. Side 5 av 53

6 1.4 PLANPROSESSEN Kunngjøring oppstart Oppstart av planarbeidet ble annonsert i BT og BA 5. oktober 2007, se fig Brev ble sendt naboer/grunneiere 4. oktober 2007 og offentlige og private instanser (kopi av varslingsbrev, og liste over mottakere følger i vedlegg). Møter: Det er avholdt følgende møter: - beboermøte for kvartalet 30/1-07 og 8/ Oppstartsmøte med Etat for byggesak og private planer - Undervegsmøte med Etat for byggesak og private planer Undervegsmøte/befaring med Etat for byggesak og private planer, Grønn etat og Samferdselsetaten Diverse møter og telefonsamtaler med Etat for byggesak og private planer 2008/ Annonse kunngjort i BA og BT. Offentlig ettersyn Planen ble kunngjort for offentlig ettersyn i perioden 29. mars 2009 til 28. april 2009 av Bergen kommune på Kommunetorget. Side 6 av 53

7 1.5 GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNETE RETNINGSLINJER Kommuneplanens arealdel Området er vist som senterområde S11- lokalsenter/bybanestopp, se utsnitt av kommuneplanens arealdel vist under. Det er ikke utarbeidet kommunedelplan for området, men derimot et Strategiprogram, se neste avsnitt. Fig Utdrag fra Kommuneplan for Bergen Planområdet i (hvit) oval. Fra Kommuneplanens bestemmelser: - om utnyttingsgrad og byggehøyder i senterområder sies det i 22 at lokalsentra og bybanestopp kan ha 3 5 etasjer, maksimalt 16 meter, %-TU = 250%. For bybanestopp mellom Danmarksplass og Paradis (S 11, 12, 12 b, 14, 15, 37) kan opptil 6 etasjer vurderes for enkeltbygg. - om uteareal sies det i 11 at leilighetsbygg og blokkbebyggelse i bydelssentra og i senterområder langs bybanen (sør t.o.m. S 21 Lagunen) kan ha privat utomhusareal på minimum 6 m 2 pr boenhet, og fellesareal på 15 m 2. I utfyllende retningslinjer om uteareal står det at i senterområder innenfor kommunedelplan sentrum, bydelssentra og langs bybanen (sør t.o.m. S 21 Lagunen) kan inntil 50% av fellesarealene dekkes av nærliggende offentlige arealer som park, gatetun eller tilsvarende med god og trafikksikker tilgjengelighet. I de samme senterområdene kan også inntil 50% av Side 7 av 53

8 fellesarealene dekkes av takterrasser med god tilgjengelighet. Summen av slike arealer kan maksimalt dekke 75% av arealkravet. - om parkering: I 17 sies det at Kommunens parkeringsvedtekt (bystyresak 219/06) skal oppfylles for alle byggetiltak der det ikke fastsettes andre krav gjennom planvedtak. Strategiprogram for Wergeland Det er utarbeidet et Strategiprogram for Wergeland. Fra saksfremstilling og vedtak sakses: Fig Kart Strategiprogram Wergeland Side 8 av 53

9 Hensikten med programmet er å etablere en tydelig visjon for et godt lokalsenter på Wergeland, for i tråd med bestemmelsene i kommuneplanens arealdel å utnytte transformasjonskraften som bybaneprosjektet medfører til å videreutvikle stedets lokale identitet og gi gode føringer for løsning av de utfordringer som framtidige endringer medfører. Strategiprogrammet forutsettes lagt til grunn for saksbehandling av private planforslag innenfor senterområdet og vil gi grunnlag for forutsigbar saksbehandling av plan- og prosjektforslag innenfor S 11, sikre at de enkelte private utbyggingsforslag bidrar til å etablere et godt lokalsenter samlet sett, og gi grunnlag for å gjennomføre vedtatte planer, for eksempel gjennom utbyggingsavtaler. ( ) Vedtak: De offentlige målsettingene for bybaneknutepunktet Wergeland (S 11) i kommuneplanens arealdel utdypes ved følgende strategiprogram: Senterområdet S 11 deles i fire områder (jfr vedlegg 1): ( ) d. Sentrumsområdet (W 4), videreutvikles som urbant sentrumsområde ved å komplettere allerede påbegynte urbane strukturer, ihht kommuneplanen 22. ( ) 3. Innenfor W 4 må det legges vekt på å utvikle en urban kontekst i byrommet som følger Inndalsvegen /Storetveitvegen, med spesiell vekt på det nye urbane sentrum mellom bybanestoppet og vestsiden av gaten med gode betingelser for fotgjengere som skal krysse dalen på dette punktet. 4. Alle utviklingsprosjekt innenfor senterområdet skal bidra forholdsmessig til etablering av ny, og oppgradering av eksisterende offentlig infrastruktur, herunder ny offentlig Wergelands plass ved bybanestoppet. Det må inntas rekkefølgebestemmelse om dette i alle reguleringsplaner innenfor S 11. Side 9 av 53

10 Reguleringsplan Planområdet inngår i gjeldende reguleringsplan: Plan nr. R Strøket Minde Fjøsanger. Vedtak i kraft: Planen har ikke bestemmelser. Kvartalet er vist som karré i mur. Fig Utdrag fra Reguleringsplan R Planområdet i (blå) oval. Side 10 av 53

11 - tilstøtende reguleringsplaner, vedtatte Planområdet grenser i øst og sør til reguleringsplan R Bergen kommune Årstad. Bybane i Bergen. Strekningen Bjørnsonsgaten Wergeland. Fig Utdrag fra Reguleringsplan R Planområdet i (blå) oval. Nord er her mot venstre. For evt. detaljer i plan i vises til Bergen kommmunes planarkiv, tilgjengelig fra Side 11 av 53

12 - reguleringsplaner under arbeid eller oppstart Det er flere reguleringsplaner under arbeid i naboområdene, bl.a.: - Wergeland Terrasse i øst/sørøst, se fig Wergeland Terrasse er et omfattende prosjekt som tilrettelegger for transformasjon av bl.a tidligere villaområde til område med lamellbygg med blandingsformål bolig/forretning/kontor øst for Bybanetraséen. I tillegg inneholde de et større, rent forretningsbygg samt barnehage/ballbane m.m. Fig Skisse fra prosjekt på tilstøtende areal i øst. For evt. detaljer i plan i vises til evt. foreløpige tegninger i Bergen kommmunes planarkiv, tilgjengelig fra - Wergeland Vest, sør for området, se under. Dette prosjektet er p.t kommet kortere enn det ovenstående, og formål og disponering er mindre kjent. Side 12 av 53 Fig Skisse fra prosjekekt på tilstøtende areal i sør

13 - Reguleringsplan for sentrale deler på Wergeland. Anbefalt oppstart av planarbeid. Følgende er hentet fra fagnotat fra Bergen kommune, Klima, miljø og byutvikling/plan og Geodata, datert 27. mars 2009: For å ivareta en helhetlig utvikling av senterområdet (S11 i Kommuneplanens arealdel for ) vedtok byrådet Strategiprogram for utvikling av lokalsenter på Wergeland den 6. februar 2008 i sak 1073/08 (omtalt annet sted i beskrivelsen). Av byrådsvedtakets punkt 2 fremgår: Wergelands allmenning utvikles som byrom som forbinder Wergeland sentrum på tvers av Storetveitvegen ved bybanens tunnellportal, (jfr. prinsippforslag i vedlegg 1). Endelig lokalisering og utforming av plassen fastlegges i reguleringsplan. Særlige offentlige interesser i sentrumsområdet er i tillegg knyttet til vei- og gangstrukturer: Wergeland er et viktig transportknutepunkt der hensynet til kapasitet og fremkommelighet må ivaretas. Attraktive og sikre ganglinjer og sykkeltraséer gjennom området er viktig for trafikksikkerhet og trygghetsfølelse. Det er viktige skoleveier gjennom området og tilkomsten til bybanestoppet skal fungere godt trafikalt og funksjonelt. Det anbefales å igangsette offentlig reguleringsplan for det sentrale området for å løse de nevnte oppgavene basert på føringene i kommuneplanens arealdel og i strategiprogrammet. Fig Plangrense Reguleringsplan for sentrale deler på Wergeland Side 13 av 53

14 1.6 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET OG DAGENS SITUASJON Beliggenhet Planområdet ligger midt i Bergensdalen, 4 km sør for Torgallmenningen. Den gamle bygrensen går igjennom planområdet, like nord for kvartalet den gamle grensesteinen er således bevart i parken. Den bebygde del av planområdet lå i sin tid i Fana kommune. Identitetsmessig ligger området på grensen mellom Løvstakksiden (Bergensdalen vest) og Landåssiden (Bergensdalen øst). Området ligger langs Inndalsveien - Storetveitveien - som inntil ca var hovedforbindelse mellom Bergen sentrum og Fana. I nyere tid har Fjøsangervegen overtatt hovedparten av det største trafikksegmentet nemlig biltrafikken. Bybanen som er under bygging vil styrke den posisjonen planområdet har i forhold til moderne kollektivkommunikasjon og redusere biltrafikken i Inndalsvegen mens tilsvarende trafikk øker i Minde Allé. Fig Kart over midtre del av Bergensdalen. Planområdet i (svart) sirkel. Bybanen omtrentlig inntegnet fra Kom.plan. Side 14 av 53

15 Fig Kart over nærområdet. Planområdet er omtrentlig avgrenset med svart, stiplet strek. Planområdet er omgitt av: - boligområder i nord på begge sider av Storetveitveien/Inndalsvegen - transformasjonsområder (fra villa til næring) i øst og i sørvest - næringsbebyggelse i sørvest (Mindemyren) - park- og idrettsområder (hhv. Leaparken og Haukelandbanene/Christieparken) er innen gangavstand Avgrensning Planområdet utgjøres av eiendommene gnr. 13, bnr. 140 m.fl.. Kvartalet er avgrenset av Minde Allé (sør), Storetveitvegen (øst), og Eikeveien (vest). Planområdets størrelse er litt mindre enn vist i annonsen på bakgrunn av diverse endringer i løpet av prosessen. Tilstøtende arealers bruk/status. Se punkt over. Side 15 av 53

16 Byform og bebyggelse (Sitat hentet fra Kulturminnegrunnlag som innspill til strategiprogram for lokalsenter S 11Wergeland. Byantikvaren, juni 2008): Innledning Wergeland utgjør den nordlige delen av Storetveit gård (gård nr 13) som fram til 1972 lå i Fana kommune med grense mot Bergen. Området er småkupert og fram til i dag preget avrelativt høye murer langs veifarene. Det flate området mellom Storetveitvegen, Bendixensvei og Fageråsveien var tidligere et vann kalt Rautjern, som på 1950-talet ble vannet fylt igjen og framstod mer som en myr. Dette området ble også i en periode benyttet til bosstømming. Kommunegrensen som gikk like gjennom n har vært konstituerende for utformingen av området. Området ligger i den sørlige delen av Mindedalen, like utenfor det området som ble utbygget etter den store reguleringsplanen fra 1922, utformet av arkitekt Schumann Olsen. Inndalsveien var planlagt og utført som en av hovedferdselsårene mellom sentrum og Fana. Storetveitveien ble anlagt som en fortsettelse av denne mot sør. I bebyggelsen kan man tydelig lese de ulike utbyggingsprisnsippene for de to kommunene.bergen med høy utnyttelse og blokkbebyggelse, - Fana med småskala bebyggelse og villaer. Wergelandområdet ble skilt ut fra bruk nr 1 i 1863 som bruk nr 5. På skiftekart fra 1859 vises området som ubebygd utmark. Ola Wergeland ( ) drev det 60 daa store området opp mot Tveitevannet, i kombinasjon med transportforretning, derav navnet Wergeland. Ola Wergeland fikk skøyte av faren i 1907 og fortsatte utparselleringen som hadde begynt allerede i 1890-årene. Wergelandsåsen ligger innenfor det området på Minde som ble regulert i 1918 av arkitekt Georg Greve til småhusbebyggelse. Tomtene karakteriseres av store hager og av usymmetrisk plassering av byggene innenfor eiendomsgrensen. Med etableringen av stasjon på Minde like før 1900 ble Vossabanen en viktig faktor forutviklingen av området. Villabebyggelsen skjøt fart både på Fanasiden av bygrensen og langs Svaneviksveien som lå i Bergen. Trikkeforbindelsen til Minde ble anlagt i n med sporveiskiosken er fremdeles inntakt og et viktig vitne på byens kommunikasjonshistorie. Side 16 av 53

17 3. Wergeland senter nord Delområde tar med seg n eller parkanlegget som delvis lå i Bergen kommune. Bergen kommune kjøpte dette området i 1924 med tanke på gjennomføring av veitrasè og trikkelinje mot sør. Kartet fra 1927 viser at det i dette området lå flere villaer, sannsynligvis fra tiårene før og etter Bygningen med adresse Minde Allè 1 står igjen som et vitne om disse. Bygningen er fra slutten av 1800-tallet og viser fremdeles spor etter sveitserstil, først og fremst i svalgangen på baksiden av huset. Ellers er huset sterkt ombygd og har opp gjennom en lang periode vært tilpasset ulike typer næring. Bygget skiller seg ut fra resten av kvartalet som i hovedsak er bygget i årene Fanahallen ble oppført i 1935, tegnet av arkitekt Johan Lindstrøm. Kinoen som var i drift fram til 1985 var en av to kinoer som før krigen lå utenfor Bergens grenser. Formspråket er sterkt preget av funksjonalismen og utvendig har bygget fremdeles bevart det arkitektoniske særpreget. Næringsbyggene ned mot n forteller om området som lokalsenter for et område under sterk vekst like før krigen. Formspråket er enkelt, men med detaljer i fasadene som vitner om 1930-tallets formspråk. Det er viktig å bevare eller tilbakeføre til opprinnelig vindusinndeling også i denne type bygg for å sikre de arkitektoniske kvalitetene. Bygget mot Eikeveien fra 1950-tallet er også tidstypisk for sin periode og sammen med næringsbygget på andre siden av gaten utgjør dette et interessant bygningsmiljø med arkitektoniske kvaliteter som det er verdt å ta vare på. Grensesteinen ved n som markerte skillet mellom Fana og Bergen kommune. Er flyttet noen meter nordover fra sin opprinnelige plass Side 17 av 53

18 I kvartalsbebyggelsen er det sammensatte funksjoner bolig næring og forsamlingslokale. Denne sammensatte bruken har også en stor del av den tilgrensende bebyggelsen. Unntak er kjøpesenteret på Wergeland. Villabebyggelsen - med kun boligfunksjoner - er i stor grad i ferd med å bli transformert til ny blandingsbebyggelse. Topografi/landskapstrekk Fanahallkvartalet ligger - i øst-vestlig - retning som en liten flate litt øst og opp for Bergensdalens lavpunkt (Kanalveien). I nord-sørlig retning ligger kvartalet i lavpunktet i lengdeprofilet mellom Bjørnsonsgaten og Slettebakken. Solforhold Planområdet har det vi vil vurdere som middels til gode solforhold. Det er ikke store bygnings- eller terrengmessige former som skaper slagskygge mot sør eller vest, og terrenget i kvartalet er svakt hellende og vestvendt. Samtidig stiger området mot øst og ligger i et lavpunkt i retning nord-syd. Vegetasjon, dyreliv og andre naturforhold Ikke aktuelt. Side 18 av 53

19 Grønne interesser turinteresser/overordnet grønnstruktur Fig Utsnitt fra temakart Grønnstruktur fra gjeldende Kommunedelplan for Bergen, planområdet i blå oval. Se fig og Utbyggingen berører ikke den overordnede grønnstrukturen i bydelen. Innen 150 m avstand finnes det lokal ballbane/lekeplass, innen 350 m når man Leaparken. Innen 600 m når man: - starten på friluftsområdene på Løvstakken i vest - sykkelrute sør ved Kristianborgvannet, - parken ved Tveitevannet i sørøst - tilsvarende ved Solheimsvannet i nord, - Brann stadion/haukelands-banene sistnevnte med kontakt med Christieparken og videre mot Ulriken i nordøst. Side 19 av 53

20 Fig Grønnstruktur i nærheten (kopi fra eldre byggesak) Leke-/oppholdsarealer innenfor planområdet I kvartalet er det ingen synlige tegn på lekeaktivitet i dag. Trikkesløyfeparken har benker og skiferplasser, plener og trær. Det er observert at parken brukes en del til opphold til tross for en del støy fra vegen. Side 20 av 53

21 Kulturminneverdier - enkeltobjekter Fra Kulturminnegrunnlag som innspill til strategiprogram for lokalsenter S 11Wergeland. Byantikvaren, juni Storetveitveien 5, gnr 13/bnr 193, "Fanahallen", ble oppført i 1935 tegnet av arkitekt Johan Lindstrøm i et funksjonalistisk stiluttrykk. Bygningen var i bruk som kino fra 1935 til Bygningen kan også sees i sammenheng med Forum Kino( ), av arkitekt Ole Landmark som også er et fremragende eksempel på den tidens kinoarkitektur. Fanahallen har høy antikvarisk og arkitektonisk verdi, og bør bevares for ettertiden. Storetveitveien 1, bygningen m karakteristisk bergenssvai på takavslutningen, oppført i En nokså sein variant av nyklassisismen. Kvartalet har en arkitektur med høye kvaliteter, både i form og materiale. "Torg" Eikeveien Dette området på Wergeland utgjør en urban struktur, bygningene er oppført på 1960-tallet i en stram funksjonalistiskt stiluttrykk. De to 60-tallsbygningene utgjør sammen med Fanahallen fra 1935 og sporveiskiosken et interessant byrom som har arkitektoniske kvaliteter som bør ivaretas. Side 21 av 53

22 Ferdselsårer Minde stasjon ble opprettet like før Fageråsveien som opprinnelig begynte i Fjøsangerveien og strakk seg helt opp til Slettebakken/Landås, gav grunnlag for et stoppested på Minde. Stoppestedet gav så igjen større grunnlag for at bosetning og villabebyggelsen vokste raskt fram i Wergeland området. Inndalsveien ble planlagt og anlagt etter reguleringsplanen for midtre Mindedalen fra Storetveitvegen, som fikk navnet vedtatt i 1927, ble anlagt som fortsettelse av Inndalsveien mot Paradis. Denne ferdselsåren fikk stor betydning for bebyggelsesstrukturen i dette området like utenfor bygrensen og videre mot Paradis. ( ) Eikevegen kan sees anlagt på plankart fra Generelle føringer på antikvarisk grunnlag Byantikvaren har pekt ut objekter som av antikvariske grunner bør bevares og danne utgangspunkt for videre planlegging i området. For å bevare Wergelandområdets kulturmiljøverdier og identitet, er det viktig at utpekte objekter og strukturer får en sentral rolle i utviklingen av området som lokalsenter. Ved regulering bør det i bestemmelsene framkomme at disse objektene ved endringer og utskiftinger av eksterne bygningsdeler og detaljer, skal tilbakeføres til opprinnelige preg. ( ) Byantikvaren har avmerket områder og strukturer som vi mener bør reguleres til spesialområde bevaring. Dette er strukturer som er spesielt viktige for bevaring av områdets identitet, og som er sårbar for store og små endringer. Regulering til spesialområde bevaring betyr imidlertid ikke en total frysing av objektene slik de står i dag. Innenfor kvartalet W4-Wergeland senter nord, vil Byantikvaren f.eks åpne for riving av Minde Allè 1, men på denne måten sikre at kvartalet som helhet bevarer sine kvaliteter. Regulering til spesialområde bevaring sikrer kulturminnevernet en sterkere rolle i utformingen av nye tiltak innenfor området. Det er viktig at man gjennom bestemmelsene spesifikt åpner for de endringene man planlegger å gjennomføre. ( ) Veiløpene har også betydning for områdets karakter. Utbyggingen skjedde i hovedsak langs de eksisterende og nye innfartsårene. Her fant også etablering av næringsstrukturer sted. Mindre veier kan også ha betydning for eiendomsstrukturen og bør bevares som ferdselsåre. Side 22 av 53

23 Vei og trafikkforhold Inndalsveien/Storetveitveien er riksvei og en del av hovedveisystemet i Bergensdalen. Etter at veianlegget på strekningen Hop Midttun ble åpnet, har trafikkmengden i Storetveitveien og Inndalsveien gått ned. Minde Allé er også riksvei og en viktig tverrforbindelse mellom Fjøsangerveien og Storetveitveien. Planområdet har i dag to atkomster, dels direkte fra Minde Álle, nemlig like øst for nr. 1, dels fra Eikeveien til parkeringsplasser i Eikeveien og på arealet til Minde Allé 1. Trafikkmengdene for 2015-nivå fremgår av nedstående figur hentet fra oppdrag utført av av Smedsvig landskapsarkitekter/helge Hopen på oppdrag av Bergensprogrammet. Fig Trafikktall i området Parkering Parkering for kvartalet skjer dels i dag på privat grunn i kvartalets bakgård, dels langs fasaden til Minde Allé 1, dels på offentlig parkering i Eikeveien. Kollektivtilgjengelighet Busstrafikken mellom Bergen sentrum og Nesttun går i all hovedsak gjennom Storetveitveien og Inndalsveien. Det er høy frekvens på bussavgangene på denne strekningen. På Wergeland er det holdeplass like sør for rundkjøringen i sørgående retning og like nord for krysset ved Minde Allé i nordgående retning. Når Bybanen er på plass vil kollektivdekningen bli betydelig bedre. Side 23 av 53

24 Vann og avløp Vannledninger går mellom Minde Allé 1 og Storetveitvegen 5, i Eikeveien og i Minde Allé. Avløpsledninger er etablert i planområdet fra Storetveitvegen og til Minde Allé, delvis som kanal under Minde Allé 1, samt at det er en mindre avløps-fellesledning på vestsiden av Storetveitvegen nr. 5 som går ut i Mindeveien. Dette skal kommunens VA etat nå legge om, se under beskrivelse. Det er ingen separate overvannsledninger i området. Kapasitet og nødvendige tiltak vil bli vurdert i byggefasen, gjennom rammeplan/detaljplan. Side 24 av 53

25 Støy Fig Støykart fra Bybanereguleringen Fremtidens støybelastning fra veger og bybane er synliggjort på kartet på forrige side, stilt til rådighet fra Bybanekontoret. Kartet er kommentert under beskrivelsen av tiltaket. Side 25 av 53

26 Energi Planområdet er innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. I Kommuneplanens arealdel heter det i bestemmelsenes 16 at en enten skal knytte seg til fjernvarme eller vurdere lavenergiog passivhusløsninger. Ved søknad om tiltak skal en redegjøre for de vurderinger som er gjort for å oppnå redusert energibruk og bruk av alternative, fornybare energikilder. Privat og offentlig servicetilbud - Nærmeste dagligvarehandel er i maks. 200m gangavstand - på Wergeland. - Skoler: Gimle ungdomsskole Minde barneskole Fig Fra Bergenskart.no: Tjenestekart Bergen kommune. Planområdet med svart oval. Tykk lilla strek er grense opptaksområde for ungdomsskole mens tynnere, rosa strek er opptaksgrense barneskole. Barneskole: Området sokner iflg. Bergen kommunes tjenestekart til Minde barneskole. Kapasitet Sitat e-post fra Oppvekstetaten i Bergen kommune: Ved 80% belastning kan skolen ta i mot 280 elever og ved 100% belastning 350 elever. Pr. i dag har skolen 296 elever. Prognosene tilsier et relativt stabilt elevtall med en topp i 2018 på ca. 315 elever. Det er planlagt en mindre utvidelse av skolearealet i Etter dette regner en med at maksbelastning vil være 362 elever og 290 elever vil utgjøre 80% belastning. Side 26 av 53

27 Skolevei mellom Minde Allé 1 og Minde skole: Skoleveien starter fra Minde Allé 1og følger Minde Allé til Kanalveien. Følger deretter Kanalveien til ny undergang (ikke åpnet ennå) som går under Fjøsangerveien. På andre side av undergangen forsetter skoleveien til Grønnestølsveien og Minde skole. Skoleveien er oversiktlig og har fortau eller separat gang-/sykkelvei. Fig Typiske bilder fra skoleveien Minde Allé 1 Minde skole, nedenfor Fjøsangerveien. Side 27 av 53

28 Ungdomsskole: Området sokner iflg. Bergen kommunes tjenestekart til Gimle Ungdomsskole. Kapasitet: Sitat e-post fra Oppvekstetaten i Bergen kommune: På Gimle skole skal det i deler av bygningsmassen etableres en barnehage. Tiltaket vil være gjennomført i En regner med at 230 m2 vil gå til dette formålet. Etter etableringen vil skoledelen ha en elevkapasitet på 487 elever ved 80% belastning og 611 elever ved 100% belastning. Pr i dag har skolen 544 elever. Elevtallet er ventet å gå noe ned de nærmeste årene, men vil så øke noe og etter prognosene fram mot 2019 få en topp i slutten av perioden på 585 elever. Skolevei mellom Minde Allé 1 og Gimle skole: Skoleveien starter fra Minde alle 1 - går gjennom parken krysser Inndalsveien og forsetter i Bendixens vei frem til Schweigårds vei. Deretter forsetter skoleveien på St. Olavs vei frem til Gimle skole. Foruten den skisserte ruten er det flere alternativer. Skoleveien fremstår som sikker i gater med fortau og gatetun. Fig Typiske bilder fra skoleveien Minde Allé 1 Gimle skole Side 28 av 53

29 - Barnehage/barnehagedekning: Årstad og Bergenhus har størst gap mellom behov og antall plasser iflg. Bystyresak 229/08. (Sitat:) I bydelene Bergenhus, Årstad, Fana og Laksevåg er utfordringene størst med å nå målet om å gi alle barn som ønsker det, tilbud om barnehageplass i egen bydel. Senere i dokumentet står det å lese: Gjennomføres utbyggingen slik den er planlagt, vil det være nok plasser til dekke den lovfestete retten til plass i barnehage i Risiko og sårbarhet - grunnforhold er i hovedsak leire - planområdet er ikke flomutsatt - planområdet ligger relativt lunt til for vind - grunnforurensning; ingen indikasjoner på slik forurensning ut over lekkasje fra kloakkledning i veit under Minde Allé 1 (Påklaget til kommunen i 2004). Dette er kun organisk forurensning som vil bli fjernet ved utgravning av byggetomt og omlegging av leding - luftforurensning: Etat for byggesak og private planer viser til en klassifikasjon som sier Aktsomhetsklasse 2 for luftforurensing. Vi har her foretatt følgende generelle vurdering av dette: Området ligger i inversjonsområde i Bergensdalen.Storetveitveien har et lavbrekk sør for kvartalet, fra dette lavbrekket leder Minde Allé nedover mot Kanalveien. Vi antar derfor at luften på de kaldeste dagene vil dreneres ned mot Kanalveien og ta med seg forurensningen. Lokket med fellesareal i gårdsrommet ligger i tillegg høyere enn gateplanet og vil derfor etter vår mening bli skånet for den lokale forurensningen som likevel siver inn i gårdsrommet. Vil annen luft bringe med seg forurensning som kommer inn i kvartalet, vil denne ha veger ut mellom bygningene. - det har ikke vært noe industri her etter det vi kjenner til. Har vært slakterforretning i kvartalet. - radon; Helsevernetaten opplyser ikke om at området er spesielt radonutsatt, men sier at bebyggelsen bør planlegges slik at høy konsentrasjon av radon i innemiljøet forebygges. - det er ingen kraftledninger over området - området er ikke i tilknytning til/nær evt. bombemål Privatrettslige bindinger Planområdet har ulike eiere, se eiendomsliste. 1.7 UTREDNINGER IHHT. FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER Ikke aktuelt. Side 29 av 53

30 1.8 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Innledning I tråd med forslagene i Wergeland Kulturminnegrunnlag som innspill til strategiprogram for kokalsenter S11 Wergeland tilrettelegger planen for vern av størstedelen av kvartalet. Dette gjelder gamle Fanahallen, øvrige bygninger i øst mot Storetveitvegen og de relativt lave bygningene i nord mot parken. For øvrig foreslår tiltakshaver å rive Minde Allé 1 og erstatte dette med nybygg, og å bygge på Eikeveien 4 med en etasje. Bygningen i Minde Allé 1 foreslås i inntil seks etasjer over parkeringskjeller. I gårdsrommet foreslås det i samråd med kommunen et overbygget parkeringsareal med felles uteoppholdsareal på tak over. Det er i tillegg parkeringsanlegg i kjeller på ca. 300 m 2 BRA, bodareal på ca. 70 m 2 og areal for bilheis og trapp/personheis. Over parkeringskjeller kommer første etasje med ca. 170 m 2 næring og fellesareal på om lag 65 m 2 BRA. Andre etasje inneholder næringsareal samlet på ca. 310 m 2 BRA pluss areal for trapp/personheis. Tredje, fjerde og femte etasje inneholder areal for leiligheter på ca. 340 m 2 BRA pluss areal for trapp/personheis på hvert plan. Sjette etasje innholder leilighetsareal på samlet ca. 150 m 2 BRA, samt felles takterrasse på 160 m 2. Gjennomsnittlig leilighetsstørrelse er satt til 40 m 2. Eikeveien 4 påbygges med en etasje som utgjør 138 m 2 BRA. Side 30 av 53

31 Fig Illustrasjon Parkeringsetasje kjeller Side 31 av 53

32 Fig Skisseplan 1. etasje med mulige parkeringsløsninger langs Eikeveien Side 32 av 53

33 Fig SKISSEPLAN 2. etasje Side 33 av 53

34 Fig SKISSEPLAN 3. etasje og 4. etasje. Side 34 av 53

35 Fig SKISSEPLAN 5. etasje Side 35 av 53

36 Fig Illustrasjon SKISSEPLAN 6. etasje Side 36 av 53

37 Reguleringsformål Reguleringsformål Størrelse BRA for nybygg/påbygg Bolig/forretning/kontor/bevertning 1193 m m 2 inkl parkeringskjeller Annet kombinert formål 608 m 2 Regulering i to plan: - fellesområde lek/opphold på lokk - felles parkering under lokk 426 m 2 * Offentlig kjøreveg 71 m 2 Fortau 282 m 2 Sum planområde 2580 m 2 - Herav Spesialområde bevaring 1306 m 2 Utnyttingsgrad og byggehøyder (*lokket er noe større enn parkeringsarealet, tils. 524m 2 - da det også dekker atkomsten) Det foreslås en utnyttelsesgrad i % BRA = 250 samlet sett for kvartalet, se beregning under. På plankartet er utnyttingen beregnet pr netto delfelt. Felles parkeringsanlegg i underetasjen skal inngå i beregningsgrunnlaget for % - BRA. Bygget er i inntil seks etasjer med parkeringskjeller.mønehøyden skal ikke overstige kote 47,0 moh på nybygg. Eventuelt teknisk rom/ventilasjonsrom kan bygges opp til 3,0 m høyere enn disse kotehøyder. I tabell i vedlegg 2.0 fremgår i detalj BRA-tall pr. eiendom, regnet både slik eiendommene er utformet i dag - med eiendommer som går inn i gårdsrommet (bruttotomter) - og slik de blir i foreslått ny form der de delene av eiendommene som går inn i gårdsrommet samles til ett fellesareal og tomtene vil stå igjen med bare bygningenes fotavtrykk (nettotomter). For å gjøre tallene færre og lettere å sammenligne har vi beskrevet BRA fordelt på de ulike delområdene, før og etter utbyggingen. Tabellen viser at selv om en får ulike og tilsynelatende høye utnyttingsgrader for enkeltområder, er utnyttingen for viste skisseprosjekt samlet sett tilsvarende TU = 250 som kommuneplanen angir (dette angis nå som % BRA). Ny % BRA samlet er beregnet av det samlete tomteareal for kvartalet (2219m 2 ). Dersom dette beregnes av nettoarealet ekskl. fellesarealet i gårdsrommet, er utnyttingen ca. % BRA 305. Delområde på Adresser Netto Netto BRA, Netto % BRA Ny BRA Ny Ny % BRA i dag, i dag, % reguleringsplanen i kvartalet tomteareal m2 m2 m2 BRA samlet 1 B/F/K/Bv 1 Minde Allé B/F/K/Bv 2 Eikev B/F/K/Bv 3 Eikev. 2 Storetv.v 1 og Annet kombinert f. Storetv.v Fellesområde Alle Summer Side 37 av 53

38 Antall leiligheter og areal til henholdsvis bolig, næring og parkering:bergen38 Prosjektene for Minde Allé 1 og Eikeveien 4 er beregnet slik: Eiendom Boliger inkl. boder Parkering i u.etg. + areal bilheis Næringsareal Antall lei- Eksisterende Økning Ant. leil. Areal Eksi- Areal i Areal etter i m2 areal,h i m2 utb. sterende BRA ligh. i dag BRA i ant. etter utb. BRA areal etter utb. i m2 BRA etter utbygging, Minde Allé Eikeveien Eikeveien Storetveitveien Storetveitveien Storetveitveien (delsum) 1572 (delsum) Sum Tall er framkommet gjennom fysisk opptelling og kontroll mot post/nabovarsler. Areatall i kursiv er beregnet med utgangspunkt i antatt gjennomsnittlig leilighetsstørrelse på 50m2. Fig Illustrasjon; lengdesnitt. Side 38 av 53

39 Uteoppholdsareal og universell tilgjengelighet Felles uteoppholdsareal er samlet på 292 m 2. Arealet fordeles med en 160 m 2 takterrasse, og et 132 m 2 dekke over parkering i bakgård + sykkelparkering tilhørende dette prosjektet. Lekeareal på dekke i bakgård vil bli tilgjengelig fra rampe mellom gamle Fanahallen og Minde Allé 1, og universelt tilgjengelig fra heis (3 leiligheter i Eikeveien 4 vil måtte nytte to heiser for å komme til). Arealet vil være flatt, trafikksikkert og skjermet mot vind. Uteareal, beregninger - Beregningsmåte A: Utbyggingsprosjekt Minde Allé 1 pluss nye leiligheter påbygd Eikeveien 4 I hht. kommuneplan kan ved bybanestopp inntil 50% av fellesareal dekkes i nærliggende off. areal (pkt. D under) og inntil 50% dekkes av takterrasser (pkt. B. under), men tils. maks 75% (B + D) A. Balkong, B. Tak- C. Lokk D. Trikke- SUM B+D innglasset terrasse bakgård sløyfeparken Privat uteareal for nye leiligheter pr. leil. 6 Felles uteareal 35 nye leiligheter, m 2 4,6 3,75 6,65 15,0 11,2 Prosent 30,5 25,1 44,4 100,0 74,9 Sum uteareal 35 nye leiligheter, m * 138,6 508,6 *+ sykkelparkering - Beregningsmåte B:"Rest" fellesareal etter utbygging - til eks. og fremtidige leiligheter A. Balkong, B. Tak- C. Lokk D. Trikke- innglasset terrasse bakgård sløyfeparken Maksimum for området, m Areal for eks. leil. utenom Minde Allé 1 og Eikev. 4 (12 leil.) ikke registrert Ikke registrert "Ledig" fellesareal for seinere utvikling, m 2 avh. av prosj. avh. av prosj Tilsvarer antall leil. etter samme arealfordeling: avh. av prosj. avh. av prosj. 66* 198 *minimumsfaktoren er her areal på "lokk bakgård" Solforhold/lys innen planområdet Vi viser til utarbeidet skyggediagram, i rapportvedlegg 1.4. Området har i utgangspunktet middels gode solforhold. Takterrassene som foreslås vil ha gode solforhold store deler av dag/kveld, det samme vil parken ha. Eikeveien vil ha gode solforhold på ettermiddag/kveld. Uteareal på lokk i gårdsrommet vil ha mer begrenset solmengde. Midtsommers vil solforholdene i gårdsrommet være gode midt på dagen, mens det ved vårog høstjevndøgn er mindre sol der. Utearealet på lokk vil fungere som et tilnærmet støyfritt lekealternativ, der det er lett å ta med lekekamerater for unger som er store nok til å gå dit på egen hånd. De aller minste Side 39 av 53

40 foretrekker ofte å leke i skygge, men foreldrene som er med dem vil ofte fortrekke sol for sin del. Det gjør at vi forventer at leke- og oppholdsarealet på lokk mest vil bli brukt i sommermånedene av småbarn med foreldre. Parkering/garasje(r) Det blir parkering for 11 biler i underetasjen. I tillegg blir det ca 10 plasser under dekke i bakgård. Herunder blir det satt av plass for funksjonshemmede, samt for noe sykkelparkering etter Bergen kommunes parkeringsnorm. Parkering Parkeringsnorm for Bergen kommune sier for dette området; - Boliger; 1,2 bilplasser og 2 sykkelplasser pr.100m2 BRA - Næring (kontor): 7 bilplasser og 7 sykkelplasser pr m2 BRA. Beregningsmåte A: Utbygging av Minde Allé 1, og nye leiligheter i Eikeveien 4: Forslag Nye boliger: (1608 m 2 ) Parkeringsnormen På gaten I parker- I gårds- På SUM Sum Sum bil- Sum sykkelingskjeller rom lokk Bilp. sykkel parkering parkering *bilparkeringsplasser *sykkelparkeringsplasser Nye næringsarealer: (503 m 2 ) *bilparkeringsplasser *sykkelparkeringsplasser SUM Beregningsmåte B: Hele kvartalet: Forslag Samtlige boliger: (3171 m 2 ) Parkeringsnormen På gaten I parker- I gårds- På SUM Sum Sum bil- Sum sykkelingskjeller rom lokk Bilp. sykkel parkering parkering *bilparkeringsplasser *sykkelparkeringsplasser Samtlige næringsarealer (2075 m 2 ) *bilparkeringsplasser *sykkelparkeringsplasser SUM For parkering er som en ser to beregningsmåter brukt: Beregningsmåte A: Parkering beregnet for de nye prosjektene, nemlig Minde Allé 1, samt påbygning med ca. 3 leil. på Eikeveien 4. Her viser beregningene etter parkeringsnormen behov for 24 parkeringsplasser, mens vi har funnet plass til 15 plasser (11 i parkeringskjeller, 4 i bakgård). Beregningsmåte B: Tall for hele Fanahallkvartalet. Her viser beregningene etter parkeringsnormen behov for 53 bilparkeringsplasser, mens det er funnet plass til 21 parkeringsplasser for bil totalt (11 i parkeringsplasser, 10 i bakgård). Parkeringsdekning for bil er derfor lavere enn normen. Bybanestoppet like ved gir meget god kollektivdekning og tilsier at parkeringsdekningen kan være lavere for biler i området enn normen. Side 40 av 53

41 Trafikkareal Type trafikkareal er: - offentlig kjøreveg - offentlig fortau - felles privat parkering i gårdsrom (delvis under lokk) - privat parkering i underetasje Minde Allé 1 Gangatkomst til bakgård vil være på rampe mellom Minde Allé 1 og nåværende sparebankbygg (gamle Fanahallen). Atkomstforhold/vegstandard. Atkomst for kvartalet blir flyttet til Eikeveien. Til parkeringsarealer i kjeller vil bli benyttet bilheis, med samme atkomst fra Eikeveien. Tilrettelegging for myke trafikanter: Dagens ferdselsmulighet på fortau beholdes, men vil måtte krysses av ny atkomst til kvartalet. Universell utforming. Barn og unges interesser. Fellesareal på lokk i bakgården blir universelt tilgjengelig via heis. Rampe mellom gamle Fanahallen og Minde Allé 1 vil gi enkel gangatkomst. Til tross for at arealet ikke har mye sol, vil det kunne åpne bakgården for unger til møte med unger fra gården. Bakgården er for så vidt åpen i dag, men parkering m.m. innbyr ikke til opphold. I tillegg vil barn i bygget kunne invitere andre barn med til felles takterrasse. Øvrige momenter som kan påvirke barns og unges interesser kan vi ikke se i området. Barns og unges interesser i området skulle derfor være minst like godt ivaretatt etter utbyggingen som i dag. Leiligheter og takterrasser skal ha universell tilgjengelighet via heis. Støytiltak Støykartet viser at de planlagte uteoppholdarealene inne i kvartalet ligger utenfor såkalt rød sone, noe som betyr at de har støybelastning under kravet til arealer for utendørs bruk. Det er normalt behov for støyisolering av bygg og av takterrasser. Detaljutførelse for dette vil bli utarbeidet ved et senere tidspunkt. Dersom kommunens nye forslag om å gjenåpne Eikeveiens nordlige del for gjennomgangs biltrafikk blir vedtatt, vil Eikeveien få økt støybelastning. Nye støyvurderinger vil på grunn av denne saken blir tatt i byggesaken, når vi kjenner bedre til forholdene i Eikeveien. Krav til dette tas inn i reguleringsbestemmelsene. Side 41 av 53

42 Avfallshåndtering/miljøstasjon I byggefasen vil det bli satt av areal til kildesortert avfall, evt. under tak. Miljøpunkt/bossug vurderes i byggefasen. Risiko og sårbarhet Det er ikke laget rapport for ras/rassikring eller flomfare. Det er ikke vist/framsatt krav til evt. tiltak for å skjerme seg mot kuldedrag, vind, luftforurensning, grunnforurensning, radonstråling, strålefare. VA Vi har mottatt kartet vist her i forbindelse med nabovarsling. Vi har vært i kontakt med AsplanViak som holder på med prosjektering av vann og avløp i området. Det har uttalt at det vil bli avsatt stikk til for vann og avløp til våre prosjekter. Videre arbeid med rammeplan/detaljplan vil komme i byggesaken. Se kart neste side. Side 42 av 53

43 Fig Hovedløsning VA Side 43 av 53

44 1.9 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Overordnede planer og vedtak Planområdet er, i samsvar med gjeldende kommuneplan, foreslått som byggeområde innenfor areal lagt ut til senterområde - lokalsenter/bybanestopp. Videre er dette etter vår forståelse et prosjekt som bygger direkte opp under prosjektet Fremtidens byer som Bergen deltar i p.t.. Beregningene under pkt. 1.8 viser at Kommuneplanens bestemmelser om utnyttingsgrad, byggehøyde og uteareal etter vår vurdering overholdes, og at det er potensielt fellesareal igjen til 66 nye leiligheter i kvartalet. Beregningene i pkt. 1.8 er også gjort i forhold til aktuelle bestemmelser i Kommuneplanens arealdel/parkeringsnormen. Normen overholdes vedrørende sykkelparkering, mens det foreslås færre parkeringsplasser for bil enn normen tilsier. Det siste begrunnes i umiddelbar nærhet til bybanestopp. Eksisterende reguleringsplaner Planområdet inngår i gjeldende reguleringsplan: Strøket Minde - Fjøsanger. Sept Plan nr. R Reguleringen viser karrébebyggelse i mur, og forslaget er i samsvar med denne i plan, men med større høyder enn de generelle i Plan- og bygningsloven. Reguleringsplaner under arbeid eller oppstart: Det er flere forslag til reguleringsplaner i naboområdene, bl.a. - Wergeland Terrasse i øst/sørøst - Wergeland Vest, sør for området - Reguleringsplan for sentrale deler på Wergeland. Anbefalt oppstart av planarbeid. Planområdene ligger slik til at vi ikke kan se at Fanahallreguleringen har særskilte konsekvenser for de to førstnevnte. Med hensyn til den sistnevnte Reguleringsplan for sentrale deler på Wergeland, så er dette arbeidet p.t. ikke startet opp. I samråd med Etat for byggesak og innsendte planer har tiltakshaver kommet fram til at eventuell motstrid gjelder kvaliteten på gatemiljøet i Eikeveien, ikke den foreslåtte bebyggelsen i seg selv, og at dette planforslaget kan fremmes tilstrekkelig uavhengig av nevnte reguleringsplan. Byform/estetikk/arkitektur Forslaget slutter kvartalet slik det er regulert i Mindereguleringen av 1920, samtidig som det tilrettelegger for å bevare kvalitetene i resten av kvartalet, inkludert Fanahallen-bygget og bygningsrekken mot parken. I tillegg tilfører forslaget et tidsmessig arkitektonisk uttrykk som uttrykker den transformasjonen som hele Minde/Wergelandsområdet er inne i - tilknyttet utbyggingen av Bybanen. Kvartalet ligger ved avslutningen av villaområdet som strekker seg fra Storetveit til Wergeland, med villabebyggelse fra 1900 frem til idag. Mot nord går bebyggelsen over til en Side 44 av 53

45 relativt høy utnyttelse i form av blokkbebyggelse, lameller, rekkehus og vertikaldelte tomannsboliger eller flerfamiliehus. Mot syd ligger næringsbyggene på Mindemyren, med store bygningsvolum opp til 6 etasjer. Kvartalet markerer med sin plassering således overgangen fra villaområde til bygård. Med det nye bybanestoppet vil området bli ytterligere markert som et bydelssenter, og en økt utnyttelse i dette punktet er således naturlig. Det er under planlegging en fortetting i nærområdene som en konsekvens av dette. Langs bybanestoppet mot nord (Wergelandsenter Øst) planlegges det for en høyde på 5 etasjer. I tillegg kommer høydeforskjellen fra bybanestoppet og opp til byggene. Ved avslutningen av villastrøket mot syd (Wergelandsenter vest) planlegges det en fortetting langs Minde Allé og Storetveitveien opp til 5-6 etasjer. Alle disse prosjektene i området som inngår i arbeidet med Strategiprogram Wergeland. Kvartalets omliggende veistruktur er under planlegging, og en endelig løsning er ikke vedtatt. Området mellom kvartalet og omliggende bygg oppfattes som romslig, og således er en økt høyde i kvartalstrukturen uproblematisk. Vårt planforslag omfatter bygningsmassen som ligger vendt mot sydvest. Her er gode solforhold, og vi ser det som naturlig at det tilrettelegges for boliger i de øvre etasjer. Kvartalet består av bygg fra forskjellige tidsepoker med varierende stil. Mest karakteristisk er Fanahallen fra 1935 tegnet av arkitekt Lindstrøm. Nybygget Minde Allé 1 vil ligge på sydvestlige hjørne av kvartalet og grense opp mot Fana Sparebank / Fanahallen mot øst og et tidligere næringsbygg mot nord som i dag er studentleiligheter. Begge byggene gjenspeiler sin tid gjennom sin stramme arkitektur. Hjørnet mot sydvest blir eksponert, og vi finner det naturlig at hjørnet har et definert uttrykk. Store deler av kvartalet har en etasjehøyde på 4 etasjer. I vårt framlegg stiller vi forslag om at kvartalet langs Eikeveien reguleres til 5 etasjer, samt at en del av bygget kan gå opp til 6 etasjer for å bryte opp fasaden og gi tilgang til en godt beskyttet takterrasse mot syd. 6 etasje er i revidert forslag trukket noe inn mot Fanahallen både for å trappe ned bygget, og for å gi bedre lysforhold på takterrasse/delvis på lokk i bakgård. Mot Fanahallen har vi søkt å avtrappe bygget for å få en mykere overgang til førstnevnte. Konsekvenser for naboer - Utsikt Vi kan ikke se at nabobebyggelsen vil ha vesentlig utsiktstap som følge av forslaget. - Innsyn Det vil bli kunne bli noe økt innsyn mellom boligene på hver side av Eikeveien på grunn av økt antall leiligheter. - Sol På formiddag vil den del av nabobebyggelsen som ligger mot Minde Allé få noe redusert solinnfall. Fra midt på dagen og utover vil bebyggelsen ikke påvirkes. Side 45 av 53

46 - Støy Økning i bilparkering som følge av prosjektet utgjør bare ca. 2 plasser. Ut over periodevis belastning i anleggsperioden mener vi at dette indikerer at prosjektet ikke vil føre med seg økt støybelastning i området Trafikk og parkeringsforhold i offentlig gate Dagens ferdselsmulighet på fortau beholdes. Etter ønske fra Samferdselsetaten brytes fortauet på reguleringsplanen av atkomsent. Ny atkomst til Eikeveien med bilheis vil kreve at ca. tre parkeringsplasser forsvinner. Dette er parkeringsplasser som vi uansett mener vil forsvinne som følge av at atkomsten må legges om etter etableringen av Bybanen, og som etter vår vurdering ville forsvinne enten Eikeveien skulle bli gjennomfartsåre eller miljøgate i fremtiden. Trafikk inn-/ut til bilheis i Minde Allé 1 og gårdsrom må planlegges mer i detalj i byggesak. Dette må vurderes mot siktbehov, fotgjengertrafikk og estetisk løsning for fortau. Kulturminner Byantikvaren har lagt fram et kulturminnegrunnlag for området. Byantkivaren godtar at Minde Allé 1 rives. I telefonsamtale med Marianne Knudsen hos Byantikvaren er det kommet fram at de som utgangspunkt ikke vil motsette seg påbygging av Eikevegen 4. Byantikvaren har tidligere meddelt at følgende dokumentasjon bør gjøres: Relativt detaljert fotodokumentasjon fra alle sider av Minde Allé 1, se rapportvedlegg. Friluftsaktivitet, naturområder, barn og unges interesser i nærmiljøet Forslaget tilrettelegger for felles lekeareal i bakgården. Dette bidrar i en viss grad til å styrke barn og unges interesser i nærmiljøet Privat og offentlige servicetilbud - Skole Med gjennomsnitts leilighetsstørrelse på 40 m 2 i dette prosjektet er det trolig relativt få barn som vil bo i kvartalet. I samråd med Norconsults Skoleseksjon har vi kommet fram til et anslag for antall skolebarn som ny bebyggelse vil antas å skape på inntil 4 barn til barneskolen på Minde og inntil 3 barn til Gimle ungdomsskole. Dette gir ikke overbelegg på verken Minde eller Gimle. - Barnehage I forhold til opplysningene i kommunale saksdokumenter vil ferdigstillelse av bygg på Minde Allé 1 og Eikevegen 4 neppe vil finne sted før Bergen kommunes barnehagemål er oppfylt. Dette skulle tilsi at barnehagedekning ikke vil bli noe problem. I tillegg er prosjektet relativt lite og med små leiligheter - det tas sikte på ca. 35 nye, små leiligheter som i liten grad er beregnet på barn, samt at området ligger veldig bra til i forhold til kollektivdekning/bybanen. Nærmeste barnehage er på Wergeland. Forslaget gir økt næringsareal og boligareal i strøket. Side 46 av 53