Saksframlegg Dato: Saksnummer: Deres ref.:

Transkript

1 Saksframlegg Dato: Saksnummer: Deres ref.: / Deres ref Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Kommunalstyret for byutvikling Stavanger Bystyre Plan 2575P - Detaljregulering Kvalebergveien 31 - Hillevåg bydel Forslag til vedtak: Planforslaget avvises, da det tilsidesetter vesentlige forhold i vedtatt Områdeprogram fra Hillevåg. Saken oversendes bystyret for endelig vedtak. Sammendrag Arkitektkontoret Vest AS fremmer på vegne av Køhlergruppen AS, forslag til detaljregulering for Kvalebergveien 31 m. fl. Planen forutsetter fjerning av eksisterende bebyggelse. Hovedhensikten med planen er å legge til rette for nye lokaler for byggvarehuset Monter, som må flytte for å få til utbygging av Hillevågsveien 24. Den utlagte planen viste også oppføring av et kontorbygg i søndre del av tomten. Planen er bearbeidet etter offentlig ettersyn. Kontorbygget er nå tatt ut av planen i tillegg til tilliggende boligeiendom gnr/bnr 21/453. Kryssing av gangveien (skoleveien) for varetransport er sløyfet, og grøntområdene langs gangveien er forbedret. Dette gir gangveien nord sør vesentlig friere og mer oversiktlige forhold. Boligbebyggelsen i øst får også bedre forhold. Foreslått formål og bebyggelse ivaretar en sentral del av siktsonen, slik den er definert i kommuneplanen. Intensjonene i kommunens vedtatte områdeprogram for Hillevåg, for bruk av området som et sentralt og grønt, offentlig rom, med muligheter for offentlig bruk som park-, leke- og idrettsformål, sosial infrastruktur eller bolig, er ikke ivaretatt i planforslaget. Områdeprogrammet, som ikke er en formell plan iht plan- og bygningsloven, ble utarbeidet for å gi anbefalinger til detaljreguleringer. Oppfølging av denne skal derfor tas ved behandling av reguleringsplanene. Når det gjelder denne planen, strider formål og siktsone med områdeprogrammet. Det har derfor vært en krevende planprosess, med flere innspill fra høringsinnstanser om ikke å vedta planen. Rådmannen har vurdert fordeler og ulemper ved planforslaget. Fordelen er en bedre løsning for området på kort sikt, som samtidig åpner for igangsetting av flere byggetrinn for Hillevågsveien 24. Ulempen er at prosjektet tilsidesetter viktige framtidige offentlige grep i områdeprogram for Hillevåg, som er uheldig i seg selv, og som vil skape presedens i nye saker. Etter en samlet vurdering anbefaler rådmannen at planforslaget avvises. 1

2 Innholdsfortegnelse 1 BAKGRUNN FOR PLANFORSLAGET GJELDENDE PLANER VARSEL AV PLANOPPSTART BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET PLANVURDERING OFFENTLIG ETTERSYN KONKLUSJON BAKGRUNN FOR PLANFORSLAGET Arkitektkontoret Vest as fremmer på vegne av Køhlergruppen AS forslag til detaljregulering for Kvalebergveien 31 m. fl. Planen forutsetter fjerning av eksisterende bebyggelse på Kvalebergveien 31, og tillater oppføring av byggvareforretning på 5850 m2 BRA, inklusive parkering på bakkeplan. Planen omfattet til 1.gangsbehandling også Kvalebergveien 23, gnr/bnr 21/453, og tillot oppføring av et kontorbygg med totalt 4550 m2 BRA. Kontorbygget er nå tatt ut av planen. Gnr/bnr 21/453 er nå også tatt ut av planen. Hensikten med planen er å legge til rette for nye lokaler for Monter som allerede er etablert i nærområdet. Etableringen er en relokalisering av eksisterende virksomhet. Monter holder i dag til i Hillevågsveien 24, men må nå flytte på grunn av transformasjon av området. Planforslaget omfattes ikke av forskrift om konsekvensutredning. 2 GJELDENDE PLANER Planområdet omfattes av reguleringsplan 1179, vedtatt av bystyret Området er i hovedsak vist som erverv med et parkbelte i nord mot tilgrensende boliger, mens søndre del av området er vist som bolig/forretning. Området inngår også i kommunedelplanen for Paradis og Hillevåg, vedtatt , som område H29. Det er her krav om ny regulering før utbygging. I ny plan må siktaksen fra Haugåsveien ivaretas. Videre er det retningslinjer for rekkefølgetiltak, som forutsettes endelig besluttet i forbindelse med de enkelte detaljplaner. 2

3 R egulering splan 1179, vedtatt I gjeldende kommuneplan, vedtatt , er retningslinjene for rekkefølgetiltak i Hillevåg oppdatert og justert. Området er disponert til næringsbebyggelse, omforming. Utsiktskravet i kommunedelplanen er nå konkretisert med en hensynssone på plankartet og retningslinjer. Største delen av områd et ligger innenfor hensynssonen landskap i kommuneplanen. Iht. tilhørende retningslinje bør det sikres et bredt utsyn fra Haugåsveien mot Gandsfjorden. I den sentrale delen skal bebyggelsen ikke overskride kote +22. En ny gangforbindelse (bro) til friområd et Hamnevika er vist på plankartet. Området er i ny kommuneplan vist som næringsbebyggelse - omforming. I henhold til kommuneplanens bestemmelser for etablering av handel, kan handel med plasskrevende varer, herunder trelast, etableres i områder vist som næringsbebyggelse. Ikke plasskrevende varer som naturlig tilhører aktuell varegruppe, tillates solgt på maksimalt 1 5% av salgsarealet, begrenset oppad til maksimalt 500 m2 BRA. 3

4 Kommuneplan for Stavanger Tomten markert med hvit strek. Utsnittet viser hensynssone landskap (siktsone). Rød strek viser framtidig gangbroforbindelse fra Kvalen til Hamnevika. Områdeprogram for Hillevåg Områdeprogrammet for Hillevåg, vedtatt av KBU , gir nærmere føringer for området og delfeltet. Anbefalingene i programmet er en viktig premiss for kommunalstyrets behandling av reguleringsplaner innenfor kommunedelplanen. Viktige grep fra programmet er forankret i gjeldende kommuneplan med hensynssoner og retningslinjer, samt i reviderte retningslinjer for rekkefølgetiltak i plan 116K. Områdeprogrammet har ikke vært på høring før det ble vedtatt, og er ikke en juridisk bindende plan iht. plan- og bygningsloven. Realitetsbehandling må følgelig foretas i forbindelse med foreliggende plan. Områdeprogrammet for Hillevåg har til hensikt å muliggjøre en høyere boligandel i Hillevåg, gjennom grep som skal sikre et godt bomiljø. Området har levekårsutfordringer, og for å hindre en fortsatt negativ trend i tiden fremover, er det viktig at tiltak som gir bomiljøet økte kvaliteter, prioriteres høyt. Fortetting av området må tilføre nye kvaliteter, og ikke gå på bekostning av grønnstruktur og andre kvaliteter. Hovedgrep som særlig angår denne reguleringsplanen: «En sentral siktlinje fra Haugåsveien sikres og ender opp i et sentralt og grønt, offentlig rom - fjordrommet. Tverrforbindelser som knytter området til resten av bydelen og til overordnet grønnstruktur.» Illustrasjonene viser områdeprogrammets hovedgrep og atkomstsystem. 4

5 Aksen mellom Ullandhaugtårnet og Hamnevika, gjennom Haugåsveien, er den viktigste siktaksen i Hillevåg, med mulighet for god kontakt til fjord og fjell. Planområdet ligger i denne siktaksen, som defineres som den viktigste å ivareta i området. Det er også den viktigste tverrforbindelsen for gående og syklende, og områdeprogrammet peker på viktigheten av å forbedre denne forbindelsen. Iht. områdeprogrammet har området mellom Haugåsveien og jernbanen også potensial til å bli en ny, samlende arena i Hillevåg, med grønne elementer, offentlige funksjoner/sosial infrastruktur og bolig. Dette styrkes av nærheten til bydelssenteret, og til nytt friområde i Hamnevika, og av at det er et viktig trafikalt knutepunkt for bil, buss, gående og syklende. Et parkdrag her vil styrke identiteten og gi kvaliteter til området. Området er et bindeledd mellom en ny offentlig park i Hillevågsveien 24, og parkveien i Bergsagelveien, og mellom Hillevågsområdet og Hamnevika. For å ivareta kontakten med fjord og fjell fra Haugåsveien og Hillevågsveien er det angitt en sone mot Hillevågsveien som forutsettes ubebygd. Ellers legges det begrensninger på byggehøyder innenfor samme felt. Den ubebygde sonen forutsettes tilrettelagt for plassdannelse med parkmessig preg. Resten av feltet vil da være godt egnet til bolig og offentlige formål, med mulighet for å innpasse lek- og idrettsformål, f.eks. på tak eller i lav bebyggelse. Områdeprogrammet gir nærmere føringer om siktkorridoren «fjordrommet», som er mer omfattende enn det som er lagt til grunn i senere vedtatt kommuneplan. Tilhørende transportnotat angir at krysset mellom Hillevågsveien og Kvalebergveien rettes opp, veiarmen forlenges og kobles på ny veistruktur. Områdeprogrammets illustrasjoner av fjordrommet og parkveien. 5

6 3 VARSEL AV PLANOPPSTART Planarbeidet ble varslet av forslagstiller ved brev til berørte datert , samt annonse i Stavanger Aftenblad , korrigert annonse, med frist for merknader satt til , forlenget til i ny annonse. Planvarselet har også blitt annonsert på Stavanger kommunes og Arkitektkontoret Vest sin hjemmeside i samme periode. I varslingsperioden har vi mottatt 11 kommentarer/merknader. Forslagstiller har resymert og kommentert innkomne merknader i eget vedlegg. 4 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Størrelse beliggenhet Planområdet, inklusive tilliggende veier og grøntarealer, var på ca. 11 da. Den delen det kunne bygges på var ca. 6.6 da. Etter at gnr/bnr 21/453 er tatt ut av planen er arealene henholdsvis 10.5 og 6.2 da. Planområdet ligger på østsiden av Hillevågsveien, like ovenfor krysset med Haugåsveien. I nord grenser området til Baneveien, og et lite felt med eldre boligbebyggelse. I øst mot næringsbebyggelse, og et lite eldre boligfelt. Området i sør er under transformering til bolig/næring. Planområdet ligger på nordsiden av Kvalebergveien. Oversiktsbilde Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Tomten er i dag bebygd med næringsareal av ulik karakter, verkstedhaller, lager og kontorbygg. Det står også ett par bolighus på tomten. All eksisterende bebyggelse forutsettes iht. planforslaget sanert. Tilgrensende arealer har variert bruk med bolig, forretning og kontorer. Stedets karakter Tomtens plassering gir føringer for bebyggelsen. Fra Haugåsveien skal det være en siktkorridor ut mot fjord og fjell. Dette medfører at bebyggelsen innenfor siktsektoren må holdes lav. 6

7 Topografi og landskap Området heller mot øst. Overflate på tomten er i hovedsak asfaltflater. Terrengforskjell, mellom Hillevågsveien og nabotomt i øst, varierer fra 4 8 m. Skråning i nord ned mot Baneveien er bevokst med busker og løvtrær. Solforhold Det er i hovedsak bygningene som foreslås som vil danne skygge inn på tomten. Terrenget stiger mot vest, og bebyggelsen vil kaste noe skygge inn på tomten på ettermiddagstid. Lokalklima Området er eksponert for vind fra nord. Om sommeren er den mest dominerende vindretning fra nordvest, mens det på vinteren er vind fra sørøst som er dominerende. Kulturminner og kulturmiljø Det finnes ikke registrerte kulturminner innenfor planområdet. Boligbebyggelse i nord og øst er i temakart for hensynssoner registrert som kulturmiljø og trehusbebyggelse. Trafikkforhold For gående er det kort vei til busstopp på bussveien i Hillevågsveien, ca. 120 m. Nærmeste togstasjon er Paradis, ca. 1 km lenger nord. Det er adkomst til planområdet fra Kvalebergveien. Gang- og sykkelvegtilknytting Hovedsykkelruten går langs jernbanen og det er adkomst fra denne via gang- og sykkelsti som går gjennom østlig del av planområdet. Det er også adkomst fra sykkelveinettet langs Hillevågsveien. Planområdet sett fra Haugåsveien mot øst. 7

8 Teknisk infrastruktur Det er en trafostasjon i planområdet. Denne er tenkt beholdt, kapasiteten på den må vurderes. I tillegg krysser en elektrisk kabel området. Det er begrenset når på året denne kabelen kan kobles ut, dette må avklares i god tid før en eventuell omlegging. Hovedtrasé for gass og fiber ligger i eksisterende gangvei. Det ligger også en lukket overvannstunnel nord for området, i Baneveien, og en lukket spillvannstunnel ligger diagonalt gjennom området. Disse har god kapasitet, men de må tas hensyn til i den videre planleggingen. Grunnforhold Grunnen består hovedsakelig av fjell og løsmasser. Støy Det må tas hensyn til støy fra biltrafikk i Hillevågsveien, og støy fra jernbanen i øst. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er utarbeidet egen ROS-analyse for planområdet. Tema som blir spesielt omhandlet her er: Naturrisiko Virksomhetsrisiko Samfunnssikkerhet Trafikk Eierforhold Utbyggingsområdet i planen omfattes av gnr/bnr 21/305, 21/433, 21/454, 21/1073 og 21/1124 som eies av Køhlergruppen, og gnr/bnr 21/453 som eies av Amdal as. Videre inngår i planområdet tilstøtende veier og friområde, som i hovedsak eies av Stavanger kommune, bortsett fra en parsell av gnr/bnr 21/202, som eies av sameiet Hillevåg næringspark. 5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Forslagstiller har beskrevet planforslaget mht. virkning og forhold til områdeprogrammet som følger, vist i kursiv, redigert, supplert og forkortet: Planlagt arealbruk Målsetningen med planen er å tilrettelegge for ny butikk for Monter. Det planlagte kontorbygget som var med til 1.gangsbehandling er tatt ut av planen. Det er et overordnet mål å utvikle et område som ivaretar sikkerheten rundt trelasthandelen, samtidig som området fremstår som ryddig, og som også ivaretar de miljømessige kravene i tettbebygde strøk. Områdeprogrammet for Hillevåg stiller krav om siktlinje mot fjord og fjell fra Haugåsveien. Denne sektoren setter begrensinger til bebyggelsen innenfor planområdet. 8

9 Siktsektor i prosjektet SIKTSEKTOR I PROSJEKTET Reguleringsformål Formålet med planen er å tilrettelegge for ulik næring på eiendommen. Planen reguleres til formål for trelast og større byggevarer med tilhørende veier, gangveier og parkeringsanlegg. Det legges opp til full utbygging i en engang. I tillegg reguleres det inn en gangvei som går gjennom området fra nord til sør. Dette er skolevei til Kvaleberg skole. Området langs gangveien reguleres til park og/eller grøntområde. Ett område i sør reguleres til lekeareal. Gangveien vil gå langs dette arealet. Tilkoblingspunktet for gangvei/bro til Kvalen vil også gå fra dette arealet. Endelig plassering av disse veiene vil Stavanger kommune fastsette i egen overordnet plan for grøntområdene. Gjennomgang av aktuelle reguleringsforhold Planforslaget er i henhold til gjeldende kommuneplan for Stavanger kommune innenfor formål. Området er vist som næring i nylig vedtatt kommuneplan. Formål for forretning deles opp i flere soner. Første etasje vil inneholde butikk og utebutikk for Monter. Denne deles inn i to områder med ulik høyde. Sør i utebutikken legges kontor tilhørende varehandelen. Garderober og teknisk rom legges under uteområdet i sør. Utendørs parkeringsanlegg vil være parkering for butikken, men arealet skal også betjene varelevering og utstilling. Vei for varelevering for større kjøretøy er ved revidert planforslag lagt gjennom kontordelen fra Kvalebergveien. Tidligere foreslått vareleveringsvei med kryssing av gangveienskoleveien er nå sløyfet. BEBYGGELSE Bebyggelsens plassering og utforming Hovedtyngden av bebyggelsen legges helt vest i planområdet. Innkjøring og utkjøring til butikken ligger i det nordvestre hjørnet. Halve tomten ligger innfor hensynssonen for siktsektor med krav til maks høyde. I denne sonen legges innebutikken for Montèr. Bygningen senkes i terrenget for å komme under kote 22. På grunn av dette må inngangen legges til østsiden av bygget. Utebutikken som krever mer høyde legges i sør, men også med inngang på øst/nordsiden av bygget. All tungtrafikk har innkjøring fra sør fra Kvalebergveien. 9

10 Kontorene til Montèr er lagt til 1.etasje på høyde med Kvalebergveien. Mellom kontordelen og boligeiendommen legges innkjøringen til Drive In. Snitt nord-sør A-A Arealoversikt BRA reguleringsmessig BRA forretning m2 BRA kontor m2 UTGÅR BRA kontor 2.byggetrinn m2 UTGÅR Maks BRA m2 BF BF BL Lager P1 Parkering Sum Arbeidsplasser Butikken i 1.etasje genererer ikke så mange arbeidsplasser, ca. 20 stk. vil ha sin arbeidsplass her. Utnyttelse Utnyttelsen som % av BRA = 5900/ 6,44 daa = 92 %. Områder som ligger langs det Kommuneplanen ( ) definerer som influensområder for bystrukturerende bussveitrasé skal ligge fra minimum %-BRA = %. På grunn av siktsektoren fra Haugåsveien som stiller krav til maks kotehøyde, vil utnyttelsen av tomten bli forholdsvis lav. Prosjektet trappes gradvis opp i høyde mot sør. Laveste del av butikken ligger under kote 22, den høye delen av butikken ligger under kote 25. Parkering Området ligger innenfor sone 1 for krav til parkeringsdekning. Planområdet ligger i knutepunkt for kollektivtransport. I følge kommuneplan for Stavanger kommune ligger planområdet i Sone 1. Kravene for sone 1 er som følger: Det kreves min. 0,5 maks 0,9 biloppstillingsplasser per 100 m2 BRA. 5% p-plasser skal være tilrettelagt for personer med nedsatt bevegelsesevne, og 5% p-plasser tilrettelagt for ladestasjoner. For sykkel krever kommuneplanen 3 plasser pr 100 m2. Parkering for butikken er løst på bakkeplan med åpen parkering utenfor butikk. Parkering for kunder vil være for kortere tid, og en vil derfor ha en stadig endring her. Noen ganger vil det være god plass, andre dager kan det være vanskelig å få plass. En antar at de fleste kundene kommer med bil, og vil lite benytte seg av kollektivtilbud. 10

11 Snitt nord-sør D-D Det etableres innendørs sykkelparkering og en antar en del vil benytte seg av sykkel som fremkomstmiddel. For Montér er det avsatt 0,5 plasser pr 100 m2. Begrunnelsen for dette er at en antar at de fleste kommer til butikken med bil. Montér er en trelasthandel for større byggevarer, og det er lite sannsynlig at mange kunder benytter seg av sykkel som fremkomstmiddel. Planområdet ligger også like ved høyverdig kollektivakse, med kort vei til buss-stopp. Det vil også være naturlig å benytte seg av kollektivtilbudet, spesielt da for ansatte. For fyldigere beskrivelse av trafikksituasjonen, se vedlagt Mobilitetsplan. Etter at mobilitetsplanen sist ble revidert er kontorbygget tatt ut av planen. Dette medfører at personturer for kontordelen faller bort. Tabell for tillatt parkering Areal m2 Faktor bil Bilparkering Faktor sykkel Sykkelparkering Butikk ,9 47 0,5 26 Tabell for parkering i prosjektet Areal m2 HCplasser Bilparkering Elplasser Sykkelparkering Butikk Samlet vil prosjektet nå få en parkeringsdekning på ca. 0.5 bilplasser pr 100 m2 BRA. Tilknytning til infrastruktur Planområdet ligger like ved høyverdig kollektivakse i Hillevågsveien. Det er ca. 100 m til nærmeste nordgående busstopp, og ca. 250 m til nærmeste sørgående. Nærmeste togstasjon er i Paradis, ca. 750 m i nordgående retning, ca. 15 min gangavstand. Planområdet er lett tilgjengelig fra to hovedsykkelruter. Det er egne sykkelfelt langs Hillevågsveien i nord/sørgående retning, og i Haugåsveien i øst/vestgående retning. I tillegg er området knyttet til sykkeltrasen langs dobbeltsporet i sør/nordgående retning. Trafikkløsning Biltrafikk for kunder og varelevering til trelasthandelen er delvis adskilt. Adkomst til Montér er fra nordvestre del av tomten. Dette er adkomst for kunder. For kunder vil dette punktet også være utkjøring, mens varetransport og kunder til trelasthandelen har innkjøring fra sør fra Kvalebergveien, men utkjøring i nord. For varetransport må vi legge opp til gjennomkjøring for å unngå rygging med store biler. Rygging inne på område kan fort føre til farlige situasjoner både for kunder og ansatte. Innkjøringen i sør vil bli regulert med bom, og stengt når butikken er stengt. 11

12 Det legges til rette for noe sykkelparkering utenfor ved inngangen, ellers skal denne løses innendørs. All biltrafikk knyttes til overordnet veinett via rundkjøringen i krysset mellom Hillevågsveien, Haugåsveien og Kvalebergveien. Langs hele planområdet i øst skal den eksisterende gang og sykkelsti opprettholdes. Dette er skolevei til Kvaleberg skole. Denne veien legges langs lekeområdet i sørøst. Hvor denne traséen skal gå endelig vil Stavanger kommune ta stilling til i egne planer for grøntstrukturen. Trafikkmønster Planlagte offentlige anlegg Gang- og sykkelveien vil være en offentlig vei. Grøntområdet nord for denne vil også være en del av grøntstrukturen, og være offentlig. Det opparbeides også fortau fra Baneveien, langs vest- og sørsiden av bygget, ned Kvalebergveien. Lekearealet i sørøst er også en del av grøntstrukturen, og vil være ett offentlig areal. Fra dette området vil en ny gangvei over til Kvalen knytte seg på. Utformingen av dette, og gangveien her, utformes endelig av Stavanger kommune. Miljøoppfølging - BGF Stavanger kommune stiller krav til at alle planer og byggetiltak skal sikre blågrønne kvaliteter i området, i henhold til kommunens til en hver tids gjeldende norm for Blågrønn faktor (BGF). Områdeprogrammet anbefaler at den til en hver tids høyeste faktor skal legges til grunn for Hillevåg. Denne er på 0,7 for Hillevåg bydel. For å sjekke blå-grønnfaktor er temaveileder for Oslo og Bærum lagt til grunn. Verdiene for eksisterende situasjon er lagt inn i regnearket. Vi får da en faktor på 0,37. 12

13 EKSISTERENDE SITUASJON For å bedre situasjonen ved nybygging har vi lagt til grunn grønne tak på hele bebyggelsen. I tillegg har vi planlagt grønne vegger på utelager, og på veggen til butikken som vender mot Hillevågsveien. Vi vil da få ca. 400 m2 med grønne vegger. Eksisterende grøntområde beholdes, det vil i tillegg bli plantet busker og trær i grønne rabatter. Med alle disse tiltakene vil vi oppnå en blå-grønn-faktor på ca. 0,53. Dette legger vi til grunn i bestemmelsene. PLANLAGT SITUASJON Universell utforming Det stilles krav til universell utforming for gang- og sykkelstien gjennom området. For å oppnå dette vil denne bli lagt om i forhold til eksisterende trasé. Gangveien vil starte i 13

14 nordvestre hjørne i planområdet, og legges inn i grønntdraget mot øst, for så å komme inn på eksisterende trasé øst i planområdet. Eksisterende gangvei benevnt som o_sgg2 på plankartet vil bli opprettholdt, men ikke være universell utformet. Internt i planområdet vil det anlegges universelt utformet parkeringsplass, knyttet til butikk og kontor. Minimum fem prosent av felles parkeringsplasser skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede. Uteoppholdsarealer Planforslaget inneholder område for park og lekeplass. Begge disse områdene er offentlige. I området park skal deler av eksisterende vegetasjon bevares, men det skal også plantes nytt. Langs området for lek skal det etableres gang- og sykkelsti. Mellom bygningene og Kvalebergveien legges det et felles grøntbelte som skal inneholde busker og trær og gress som dekke. Kollektivtilbud Planområdet ligger like ved høyverdig kollektivakse. Ny bussvei går gjennom Hillevågsveien. Fra planområdet er det ca. 100 m til nærmeste buss-stopp. Det vil gå buss forbi opptil 8 ganger i timen. Også natt-buss og ekspressbussen går forbi planområdet. Til nærmeste tog-stasjon er det ca. 15 min å gå. Kulturmiljø Det er ikke registrert kulturminner innenfor planområdet. Like nord for området ligger ett eldre felt med trehus. Disse er en del av trehusbebyggelsen i Stavanger, og vil være bevaringsverdig som kulturmiljø. Området er i kommuneplan for Stavanger vist som boligområde. Parken vil ligge som en buffer mellom næringsområdet og boligene. Næringsdelen som ligger nærmest, er senket i terrenget på grunn av siktlinjen mot fjord og fjell. Skraverte område = trehusbebyggelse Plan for vann- og avløp, samt tilknytning til offentlig nett VA-normens administrative bestemmelser har krav til VA-plan for utbyggingsområder. Planen skal vise prinsippløsninger for vann, avløp og overvannshåndtering, og skal vise sammenhengen med eksisterende vann- og avløpssystem. Området ved Kvalebergveien 31 er et knutepunkt for anleggene i den kommunale planen, og løsninger i den private utbyggingsplanen må tilpasses den overordnede planen. Det går to sentrale avløpstunneler i området. Disse må hensyntas i anleggsfasen. Nye anlegg dimensjoneres i utgangspunktet som konvensjonelle overvannsanlegg for hovedledninger, med oppsamling og bortleding av overflatevann. I henhold til kommuneplanen skal krav til blå-grønn faktor tilfredsstilles. Andel grøntareal er sterkt avgjørende for blå-grønn faktor. Området har begrenset grøntareal, og må benytte seg av 14

15 andre tiltak for å øke faktoren, slik som grønne tak og vegger, permeable dekker og økt beplantning. For mer utfyllende informasjon vises til vedlagt VA-plan. Plan for avfallshenting Monter har egen søppelsortering i containere. Papir blir komprimert i egen presse. Søppelbil vil ha samme adkomst som varebiler. Støy Ny næringsvirksomhet kan fremkalle noe støy internt på tomten ved lossing av varer. Denne virksomheten er begrenset til butikkens åpningstider. Bebyggelsen vil omkranse losseområdet, og vil være med på å skjerme omgivelsene for støy. Butikken er også en av de mindre, og det vil være begrenset hyppighet med leveranser av varer. ROS-analyse Ros-analyse er utarbeidet basert på utlagt planforslag, se vedlegg. Fem forhold er utredet: Teknisk infrastruktur - egen overordnet VA-plan er utarbeidet. Transport støy forskriftenes krav blir etterfulgt. Transport sikkerhet Vi får en konfliktsituasjon mellom syklende/gående og varetransport. Dette er forsøkt løst med bom ved utkjøring/kryssing av gangvei. Adkomst brann Oppstillingsplass for brannbil er vurdert. Området skal sikres tosidig vannforsyning. Tidligere bruk-forurensing Grunnen vil bli sjekket senest ved byggesak. Vi kjenner ikke alle virksomheter som har vært knyttet til området, men grunnen sjekkes ved byggestart. Tiltak for disse forholdene er beskrevet i Ros-analysen. Rekkefølgebestemmelser Rekkefølgebestemmelsene omhandler krav til nødvendige grunnundersøkelser ved oppstart av arbeidet. Grunnundersøkelsen skal kartlegge eventuelle forurensinger i grunnen. Dersom dette blir påvist skal det utarbeides tiltaksplan hvordan dette skal løses. Denne tiltaksplanen skal godkjennes av Stavanger kommune. I tillegg skal gang- og sykkelveien fra Baneveien til Kvalebergveien være ferdig opparbeidet, samt at tilliggende grøntarealer og rabatter skal være ferdig beplantet før brukstillatelse gis. Fortau fra innkjørsel fra Kvalebergveien, og frem til gangvei nord sør ved avkjørsel til Hillevåg næringssenter, skal også opparbeides. Retningslinjene for rekkefølgetiltak for Hillevåg Paradis, sist revidert , har følgende rekkefølgekrav knyttet til felt H29, planområdet: Tiltak som videreføres fra KDP 116K: 2. Reguleringsmessig sikring av grøntareal H45 med Hamnevika. Nye tiltak: A. Gang- og sykkelforbindelse mellom Hamneveien og Kvalebergveien. B. Gang- og sykkelforbindelse i Bergsagelveien. E. Oppgradering av Kvalebergparken. 15

16 H. Krav til uteoppholdsarealer iht. retningslinje i tilhørende tiltakskatalog. Tiltak A skal sikre en sikker skolevei til Kvaleberg skole. Dette er sikret i prosjektet ved at det blir opparbeidet en ny gangforbindelse fra Baneveien til Kvalebergveien. Denne går d elvis gjennom eksisterende grøntområde i nord. Det vil bli oppført grønne vegger på bygninge r for å forsterke grøntdraget. Gangveien og parkdraget innenfor planområdet skal være ferdig når bygningene tas i bruk, dette er sikret i bestemmelsene. Gang - og sy kkelveien blir viderefø rt langs lekeområdet i sørøst. P rosjektet sikrer overgang her. Tiltak 2, B, E og H vurderes å være knyttet opp til boligbyggingen og anses ikke relevant for denne planen som bare inneholder næringsformål. VIRKNINGER AV PLANFO RSLAG ET Overordnede planer Forslagstiller vurderer at ny plan forhold er seg til overordnede planer. I den nye kommuneplanen er området vist som næringsbebyggelse. Temakart landskap viser en siktsektor som går fra Haugåsveien østover mot fjord og fjell. Denne er tatt hensyn til i planforslaget. Landskap Planområdet ligger i det som i Områdeprogrammet er omhandlet som fjordrommet. Ved atkomst til Hillevåg, via Haugåsveien, skal det være siktlinje til fjord og fjell. Denne si ktsektoren setter høy debegrensinger på bebyggelsen. Planforslaget har tatt hensyn til denne sektoren. Eksisterende situasjon Stedets karakter Området består av bygninger av ulik karakter. På østsiden av Hillevågsveien er flere av tomtene under transform asjon. Dette bærer området preg av med flere tomme tomter langs Hillevågsveien. Eksisterende bygninger er blitt revet og nye har ikke blitt ført opp igjen. I Hamneveien har det i senere tid blitt oppført boligblokker. Området har også innslag av eldre treh usbebyggelse. Bebyggelsen rundt rundkjøringen mellom Hillevågsveien/Haugåsveien er i hovedsak næringseiendommer og forretninger. Langs Hillevågsveien på vestsiden ligger en boligblokk med næring i første etasje. Bebyggelsen er ellers av ulik høyde opp ti l fire etasjer. Den nedsenkede delen av Montérbutikken vil gi god utsikt til fjord og fjell når en kommer ned Haugåsveien. Med grønt tak på bygget vil dette fremstå som en gresslette i front av fjord og fjell. Fra fotgjengerovergangen nederst i Haugåsveie n som ligger på samme kote 16

17 som innebutikken, vil en i en øyenhøyde på 1,5 m se fjorden ca. på høyde med Marøy, når eksisterende bebyggelse rives. Planlagt situasjon Byform og estetikk Slik dagens situasjon er så virker det uryddig med den virksomheten som blir drevet på tomten nå. Den gir ikke noe tilskudd til høyverdig kollektivakse. Montèrbutikken vil heller ikke generere brukere til kollektivtransporten, da det er mest sannsynlig at kunder kommer i egen bil. Antallet ansatte er forholdsvis lavt. Kulturminner og kulturmiljø Den nye bebyggelsen vil i liten grad påvirke trehusbebyggelsen i nord. Den nye ebyggelsen som ligger nærmest, vil bli lavere enn eksisteren de bebyggelse. Soldiagra m viser tilfredsstillende solforhold på eiendommene. Forholdet til naturmangfold Den nye bebyggelse vil gi ett tilskudd til naturmangfoldet. Eksisterende grøntområde vil beholdes og det vil også utvides. Deler av bebyggelsen vil få grønne vegger, og hele bebyggelsen får grønne tak. Det vil bli plantet flere trær og busker i randsonen, og flere flater vil bli grønne. Blågrønn faktor viser en forbedring for området. Rekreasjonsinteresser Gang - og sykkelstien gjennom område t oppgraderes, og kan også være en fin turvei hvor en kan ferdes. Grøntområdet i nord, hvor gang - og sykkelveien går igjennom, vil bli oppgradert. Gang - og sykkelveien vil på sikt bli knyttet til ny turvei over til Hamnevika. 17

18 Gangveien sett mot sør Uteområder Forslags tiller forutsetter at l ekeplassen i sør vil bli planlagt og opparbeidet av Stavanger kommune. Denne er en del av grønnstrukturen og ligger i fjordrommet. Trafikkforhold Atkomsten til feltet vil bli som før. Hovedatkomsten til Montér er fra vest. Utkjør ingen er samme sted. Varetransport og kunder til trelasthandelen har adkomst fra sør, fra Kval e bergveien. Det er beregnet noe større trafikkbelastning total enn tidligere. Det er tre butikker i dag som genererer trafikk, Stavanger Dekkservice, Tveit as s alg av fritidsbåter, og butikk som selger verktøy spesielt til entreprenører. Spesielt er det de to første virksomhetene som nå skaper stor trafikk i perioder. Trafikkmønsteret blir noe endret med at større biler kjører inn fra sør. Denne innkjøringen vil være betjent med låsbar bom, og stengt med port når butikken er stengt. Vi vil nå få en større andel handlende/besøkende til Montèr. Alle trafikk til området er via rundkjøringen i Hillevågsveien som tidligere. Det er ikke beregnet at dette krysset vi l få mer belastning enn tidligere. ROS Den nye planen må legge til rette for sikker skolevei gjennom området. Gangveien skjermes mot Monter med gjerde, åpent mot nord og tett langs miljøstasjonen. I Ros - analysen har virksomhetsrisiko vært ett tema. Bakgrunn til dette er etablering av trelastopplag i tettbebygd strøk. Egen brannvurdering har sjekket ut tilkomst for brannvesenet og tilkoblingspunkter for slokkeutstyr. Denne vurderingen har kommet frem til at det er tilstrekkelig avstand til nabobebygge lse. Det må etableres vannforsyning fra to sider for brannvesenets slokkeutstyr. Teknisk infrastruktur Eksisterende trafo på området blir beholdt. Eventuell ombygging av denne vil bli tatt stilling til senere i prosjektet. VA - anlegget tilpasses ny bebygge lse. Overvannshåndtering løses på egen grunn. Vedlagt VA - plan viser dette mer detaljert. Området har i dag ensidig vannforsyning, dette må i de videre arbeidet endres til tosidig, for å sikre brannforsyning til brannvesenet. Konsekvenser for næringsinter esser Hele den nye bebyggelsen er næringseiendommer. Antall arbeidsplasser i nært sentrumsområde vil øke da den nye bebyggelsen inneholder noe flere arbeidsplasser enn 18

19 eksisterende virksomheter. Eksisterende eiendommer inneholder i stor grad lager, dette genererer få arbeidsplasser. FORHOLD TIL OMRÅDEPROGRAM Områdeprogrammet omhandler flere hovedgrep: En langsgående grøntstruktur En sentral siktlinje og et sentralt og grønt, offentlig rom Tverrforbindelser som knytter resten av bydelen til overordnet grønnstruktur En kvartalsstruktur med fordeling av bolig og næring Bygningstypologi og byggehøyder som muliggjør mest mulig bolig på de best egnede tomtene Prinsipp for lokalisering av sosial infrastruktur Prinsipplan for programmet Planområdet ligger midt i siktaksen mot fjordrommet. Denne siktaksen har vært sentral i utformingen av bebyggelsen. Den nordre del av bebyggelsen har blitt senket i terrenget og gitt et grønt tak. Når en kommer oppe fra Haugåsveien er sikten mot fjord og fjell beholdt, en har samtidig fått ett grønt teppe i bunnen på grunn av grønt tak og grønne vegger. Å omdanne fjordrommet til park vil bli en park uten trær i siktsektoren. For å bevare sikten må dette bli ei gresslette. Maks kotehøyde for siktsektoren ligger 2 meter over eksisterende terreng. Dersom sikten skal opprettholdes kan det ikke anlegges skjerming eller beplantninger som er over 2 m høye. Fjordrommet er også utsatt for støy da det ligger inneklemt mellom to store støykilder, Hillevågsveien og jernbanen. Avstanden i mellom disse er så liten at støysonene overlapper hverandre. Bygningene langs gang- og sykkelstien og fortau i vest vil bli utført med grønne vegger for å danne ett parkmessig preg. Gangveien går gjennom eksisterende grøntområde, dette vil i størst mulig grad forsøkt beholdt. Grøntområdet vil bli opparbeidet parkmessig med trær og busker. Hvor det er mulig opparbeides grønne rabatter med trær og busker. 19

20 Reguleringsbestemmelsene og plankartet har krav til høyder innenfor området, slik at en god siktsone blir sikret. 6 PLANVURDERING Områdeprogram for Hillevåg Siktaksen Siktaksen i forlengelse av Haugåsveien er delvis ivaretatt innenfor rammen av det som er definert i kommuneplanen. I den sentrale siktsonen er høyden på bebyggelsen senket 2 meter i forhold til eksisterende bebyggelse. Dette vil medføre at en fra fotgjengerovergangen nederst i Haugåsveien som ligger på samme kote som innebutikken, vil en i en øyenhøyde på 1,5 m se fjorden ca. på høyde med Marøy, når bebyggelsen senkes som foreslått. Det samme vil vi oppnå fra fortauet på østsiden av Fv44. Terrenget her ligger ca. 0.5 m lavere, men det kompenseres av kortere avstand til bebyggelsen. Den søndre del av siktsonen dekkes i dag av eksisterende bebyggelse i Hillevåg Næringspark, Kvalebergveien 21. Foreslått bebyggelse følger dette mønsteret, og trappes opp til kote 25 for utebutikken. Foreslått avkortning av denne mot sør åpner for en ny siktakse sør for eksisterende bebyggelse på Kvalebergveien 21. Denne siktaksen vil imidlertid begrenses av eksisterende boligbebyggelse her. Formål/bruk Det grønne preget har forslagstiller prøvd å ivareta ved krav om grønne tak, og grønne vegger i siktaksen. Det er imidlertid ikke lagt opp til et sentralt og grønt, offentlig rom i planforslaget. Det foreslås ikke offentlig bruk av takflaten, (f.eks. ved å innpasse lek- og idrettsformål eller park på tak), offentlig infrastruktur (eksempelvis barnehage) eller bolig, slik områdeprogrammet anbefaler. Det er til 2.gangsbehandling av planen utredet at kravet om siktkorridor gjør området mindre egnet for formål som fordrer støyskjerming. Se kap. 6 Planvurdering, avsnitt Formål utnyttelse støyforhold. Områdeprogrammet legger opp til at realitetsbehandling av plangrep skjer i forbindelse med detaljregulering. En annen bruk av området, som i større grad er i samsvar med områdeprogrammets anbefalinger, kan trolig kun sikres ved at det fremmes offentlig plan ev. områderegulering for et større område. Kommunen må da være forberedt på ev. krav om innløsning ved etablering av grøntarealer, som ikke kan knyttes til utbyggingspotensiale i resterende byggeområde. Etablering av byggvarebutikk tett opp til bussveien er heller ikke riktig formål for å bygge opp om denne. Gangforbindelser Øst- vestgående gangforbindelse går via undergang under Fv44, langs Kvalebergveien, og forutsettes videreført mot øst, via ny bro over jernbanen i området ved Kvalen. Nordre østvestgående gangforbindelse går via undergang under Fv44, langs Baneveien, og østover til friområdet i Hamnevika, via undergang under jernbanen i Hamneveien. Nord- sydgående gangforbindelse vil bli del av skolevei og en viktig forbindelse mellom en ny offentlig park på «TB-tomta» og parkveien i Bergsagelveien. Denne er vesentlig forbedret mht. stigningsforhold ved at det er lagt en ny gangvei i grøntområdet mot øvre del av Baneveien. Køhlergruppen har videre sikret videreføring av gangveien nordover her, ved oppkjøp av en boligeiendom. Foreslått gangvei-skolevei fra «TB-tomta» på østsiden av Kvalebergveien 31 vil medføre en «dump» på 2-3 m før en når Kvalebergveien på 20

21 sørsiden. Ved ev. å legge skoleveien på vestside av Kvalebergveien 31, vil en få tilsvarende høyde som må forseres. Det er begrenset med grøntarealer langs gangveien, men gangveien er bedre skjermet mot næringsområdet, enn i dagens situasjon, ved hjelp av grønne skjermer og vegger. Vestenforliggende vegg vil samtidig gi en skyggefull trase på ettermiddagen. Selve gangveien er ikke utvidet, men forslagstiller har nå til 2.gangsbehandling utvidet langsgående rabatt mot vest til 3,5 m, og sikret denne beplantet med en trerekke. Mulighetene til ytterligere forbedring av gangveien har vært begrenset pga. plassbehovet for Monter. Ved sist revidert planforslag er gnr/bnr 21/453 og kontorbygget tatt ut av planen. Gangveien nord sør har følgelig fått vesentlig romsligere og oversiktligere forhold. Gangveien har i dag en rabatt på 1 m mot øst. Ytterligere utvidelse av denne fordrer innløsning av etablert parkering til Hillevåg næringssenter. Formål utnyttelse - støyforhold Området er i kommuneplanen vist som næringsbebyggelse, omforming, som også åpner for boligformål. Området ligger i tilknytning til boligbebyggelse mot nord. Det åpnes også opp for bolig i område mot sør. Grøntområdene i boligbebyggelsen vil således også kunne være med på å forsterke grøntområdene langs nord-sydgående gangforbindelse. Østenforliggende eiendom, Hillevåg Næringssenter, er imidlertid en godt utnyttet eiendom bygget på 1980-tallet, og det forventes ikke at den omformes med det første. Eier har valgt å utnytte eiendommen til rent næringsformål, og reetableringen av Monter her er en viktig brikke i å kunne utvikle «TB-tomta» til boligformål. Vi finner å kunne akseptere at tomta utnyttes til rent næringsformål. Ved 1.gangsbehandling av planen anbefalte vi at kontordelen ble vurdert tatt ut av planen. Dette er nå gjort. Det vil ev. da være lettere å kunne transformere feltet på et senere tidspunkt, i tråd med områdeprogrammet. Det vil også gi mulighet for en bredere nord-sør-forbindelse med mer vegetasjon. Denne sentrale og synlige tomta er i utgangspunktet ikke en ønskelig lokalisering for en trevarehandel, bl.a. med tanke på biltrafikken som følger med denne typen handel. Den bygger heller ikke opp om bussveien, men høyere utnyttelse begrenses likevel av krav til siktakse. Samtidig ser vi at utbygger har behov for å relokalisere Monter, for å kunne realisere neste byggetrinn på «TB-tomta». Trelasthandel omfattes av en unntaksbestemmelse for handelsetableringer i kommuneplanen, og kan tillates etablert i næringsområder. Forslagstiller har til 2.gangsbehandling av planen foretatt en vurdering av bruk av området til næring opp mot bolig. Området hvor eventuelle boliger kan oppføres er noe begrenset på grunn av siktsektoren. Området ligger mellom to store støykilder, Hillevågsveien og jernbanen. Støynivået mot fasadene kan bli for høy. Se vedlagte støykart datert Sinus Forslagstillers konklusjon er at bolig og annen støyfølsom bruk egner seg dårlig på denne tomta, og at næring er en mer fornuftig bruk av området. Parkeringsdekningen er lagt på et minimum for å tvinge frem bruk av kollektivtransport. Et alternativ til områdeprogrammets anbefaling om et funksjonelt grøntdrag i siktaksen i forlengelse av Haugåsveien, kan derfor være å videreutvikle de to etablerte forbindelsene fra eksisterende underganger under Fv44 langs Baneveien og Kvalebergveien. Forbindelsen langs Kvalebergveien leder også direkte til kommuneplanens viste gangsykkelbro over jernbanen ned til Hamnevika. Forbindelsen til undergangen ligger på sørsiden av Kvalebergveien. Det er naturlig at denne videreføres langs sørsiden og at 21

22 forbindelsen til Hamnevika krysser Kvalebergveien rett øst for avkjørselen til Hillevåg næringssenter, i alle fall så lenge dagens bruk her opprettholdes. Når gnr/bnr 21/453 nå er tatt ut av planen er det mulig at denne eiendommen på sikt kan vurderes tatt inn i og forbedre grøntforbindelsene. Nå foreslått avkorting av utebutikken mot sør er også positivt mht å forbedre grøntforbindelsen her. Kommuneplanens generelle retningslinje om minimumsutnyttelse langs hovedkollektivakse, vil være underordnet den samme planens krav om etablering av siktaksen gjennom dette konkrete området. Lav utnyttelse må samtidig ses i sammenheng med handelsformålet med plasskrevende varer, og de behov en byggevarekjede har, med krav om utebutikk, bakkeparkering og alt på ett plan. Bebyggelse naboskap Planlagt bebyggelse trappes ned og ligger lavere enn nordenforliggende boligbebyggelse, som får gode solforhold. Planlagt kontorbygg var ved utlagt planforslag forutsatt i 2 byggetrinn. Hele kontorbygget er nå tatt ut av planen. Gnr/bnr 21/453 er også ved revidert planforslag tatt ut av planen. Gnr/bnr 21/453 vil også få bedre solforhold enn ved utlagt forslag, 1.byggetrinn, da kontorbygget i sin helhet nå er tatt ut av planen og utebutikken avkortet mot sør. Det var ved 1.gangsbehandling tatt inn bestemmelse fordeling av planskapt netto verdiøkning, urbant jordskifte. Dette er nå tatt ut av planen da det nå er kun en grunneier for planens byggeområder. Forslagsstiller foreslo til 1.gangsbehandling et kontorbygg i området. Kontorbygget er nå tatt ut og det gjenstår et relativt lavt bygg med hovedsakelig grønne tak, og i hovedsak grønne vegger mot vest og øst. Naboeiendommen, gnr/bnr 21/1288, Hillevåg Næringspark, var i utlagt planforslag berørt av varetransportadkomsten til Monter, regulert med bom. Denne er nå sløyfet Trafikk Planforslaget viderefører ikke anbefalinger i områdeprogrammets transportnotat, der det angis at krysset mellom Hillevågsveien og Kvalebergveien skal rettes opp, veiarmen forlenges og kobles på ny veistruktur. Dette ble også vurdert ved plan 2116, regulering for bussveien fra dette området og sørover, vedtatt av bystyret Det ble da vurdert at kostnadene med inngrepet var større enn nytteverdien. Statens vegvesen er nå i oppstart av regulering av bussveien videre nordover. Vi forutsatte ved høringen tilbakemelding fra Statens vegvesen, dersom de nå har endret oppfatning. Statens vegvesen hadde ved høringen ikke merknader til planforslaget. I henhold til mobilitetsplanen forutsatte utlagt forslag en femdobling av turproduksjonen til tomten, sammenlignet med beregnet trafikk fra dagens bruk. Men på grunn av begrenset parkering forutsettes en drastisk vridning over mot gang, sykkel og kollektivreiser. Parkeringsdekningen begrenset til 0.5 bilplasser pr 100m2 BRA. Videre er nå kryssing av skoleveien på østsiden av tomten sløyfet. Barn og unge Barn og unges forhold vil bli bedret som følge av forbedret gangforbindelse (skolevei) nord syd, og forbedring av regulert lekeplass som i dag er oppsplittet av adkomster til tilliggende boliger. Miljøoppfølging - BGF Iht. kommuneplanen bør Blågrønn faktor (BGF) være minimum 0,7 her. 22

23 Eksisterende situasjon gir en faktor på 0,38. I bestemmelsene er det sikret en blå-grønnfaktor på 0,5. Dette finner vi i dette tilfellet akseptabelt. Rekkefølgetiltak Rekkefølgetiltakene forutsetter opparbeidelse av infrastrukturen i planområdet parallelt med opparbeidelsen. Videre finner vi å kunne akseptere at retningslinjer for rekkefølgetiltak iht. kommunedelplanen tiltak 2, B, E og H i hovedsak vurderes å være knyttet opp til boligbyggingen, og ikke anses relevant for denne planen som bare inneholder næringsformål. Unntaket kunne evt. være tiltak B gang- og sykkelforbindelse i Bergsagelveien. Dette tiltaket er krav ved utbygging av TB-tomten, som da vil være et krav for Køhlergruppen. Vi finner det hensiktsmessig å ta dette kravet her, spesielt siden trafikken til Monter ikke lenger forutsettes å krysse skoleveien. Parkering Kommuneplanens parkeringsnorm er her min 0,5 og maks 0,9 bilparkeringsplasser, og 3 sykkelparkeringsplasser pr 100 m2 BRA. Parkeringsdekningen er iht. søkers planvurdering nå begrenset til 0,5 bilparkeringsplasser. Sykkelparkeringen for forretningen er imidlertid redusert til 0,5, noe vi kan akseptere. Dette unntaket er tatt inn i bestemmelsene. Ellers er det greit at det er den generelle normen som gjelder. ROS I forbindelse med brannvurderingen knyttet til trelastopplag i tettbebygd strøk er det i ROSanalysen konkludert med at det er tilstrekkelig avstand til eksisterende nabobebyggelse. Vi legger til grunn at det er tatt høyde for fremherskende vindretning fra sørøst vinterstid i disse vurderingene. Generelt Ellers finner vi den reviderte planen akseptabelt belyst med forslagstillers planvurdering, og vedlagt mobilitetsplan, kvalitetsprogram og ROS-analyse. 7 OFFENTLIG ETTERSYN Kommunalstyret for byutvikling behandlet saken i møte sak 123/16 Møtebehandling Kjartan Alexander Lunde (V) fremmet følgende alternative fellesforslag på vegne av Ap og V: «Planen avvises. Det må legges opp til en bruk som i større grad samsvarer med områdeprogrammet.» Kjartan Alexander Lunde (V) fremmet følgende oversendelsesforslag på vegne av Ap og V: «Stavanger kommune må se på muligheten for å fremme en offentlig plan for området slik at områdeprogrammet sine mål for området kan realiseres.» Votering Fellesforslag fikk 5 stemmer (Ap, V, MDG) Rådmannens innstilling vedtatt med 6 stemmer (H, FrP, FNB) Ap og V s oversendelsesforslag følger saken 23

24 Kommunalstyret for byutviklings flertallsvedtak: Privat forslag til detaljregulering for Kvalebergveien 31 med plankart, datert Arkitektkontoret Vest as , og tilhørende reguleringsbestemmelser sist datert , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven Kommentar: Vi har vurdert muligheten om å fremme en offentlig plan (områderegulering) for området, slik at områdeprogrammet sine mål for området kan realiseres, men det har til nå ikke vært mulig å sette av ressurser til dette. Det bør imidlertid fremmes områderegulering for deler av Hillevåg, for å sikre bokvaliteter og arealer til offentlige formål når Paradis-Hillevåg får mange nye boligprosjekter.vi har også fått støtte fra KMD for å arbeide videre med noen av de problemstillinger som områdeprogrammet har tatt opp, i prosjektet «Vi vil bo i Hillevåg». Arbeidet vil ha verdi for kommende planlegging. Forslagstiller har vurdert en annen bruk som i større grad samsvarer med områdeprogrammet, men kommet til at det også kan være problematisk, med f.eks boligformål for å ivareta sikt og støy. Tomten ble ervervet for å løse en ny lokalisering for byggvarehandelen, som i dag er etablert i Hillevågsveien 24. Denne må flyttes før neste byggetrinn kan realiseres. Høring: Saken har vært utlagt til offentlig ettersyn i tiden Informasjonsmøte ble avholdt Vi har mottatt 10 uttalelser med merknader. Merknadene er resymert og kommentert i eget vedlegg. Hovedpunktene i merknadene kan sammenfattes som følger: Bestemmelsene ang. formål plasskrevende varer må være mer presis, må bruke trelast. Det må spesifiseres hvor stor andel tilhørende detaljhandel som tillates innenfor forretningsformålet. Byggets materialvalg, beskrevet i planbeskrivelsen, må sikres i bestemmelsene. Området reguleres i samsvar med områdeprogrammet (bydelsutvalget) Kontorbygget må reduseres i høyde og volum, for å bedre tilpasse seg østenforliggende boligbebyggelse og dets solforhold Grøntbeltet langs nord sydgående gangvei bør utvides og vegetasjonen styrkes, sikres i bestemmelsene. Hensynssone frisikt bør tegnes inn på plankartet Vei O_SKV4 flyttes til eiendomsgrense. Gangvei bør legges langs kjørevei, og ikke i friområde-lekeplass Løsningen med låsbar bom for kryssing av gangveien for varelevering er uheldig og medfører problemer for naboene Fjordrommet bør vurderes bygget på dekke over byggevarehandel og parkeringsplass. Intensjonen med Fjordrommet bør opprettholdes Bydelsutvalget foreslår å avvise planen. Det må legges opp til en bruk som i større grad samsvarer med områdeprogrammet, både med hensyn til grøntstruktur hvor dette området er en del av det sentrale «Fjordrommet» - men også av hensyn til overordnede planer som definerer hvilken type virksomheter som ønskes etablert som en konsekvens av den vedtatte fortettingen langs bussveien 24

25 Forslagstiller har som følge av våre merknader og høringen foretatt følgende endringer i planforslaget: Det er i bestemmelsene presisert at handel begrenses til trelast og andre større byggevarer. Detaljhandel som naturlig hører sammen med trelasthandel begrenses til maksimalt 15% av salgsarealet og maksimalt 500 m 2 BRA i samsvar med kommuneplanens bestemmelser. Grøntbeltet mellom trelasthandelen og gangveien (skoleveien) utvides til 3,5 m, og vegetasjonen langs styrket og sikret opparbeidet. Tidligere foreslått kryssing av gangvei for varetransport er sløyfet, og er i stedet lagt fra Kvalebergveien gjennom utebutikk, som er utvidet tilsvarende mot øst. Utelager er trukket mot sør. Nord for denne er det innpasset miljøstasjon, skjermet mot gangveien med grønn skjerm med høyde 3m. Kontorbygget og gnr/bnr 21/453 er ved revidert planforslag tatt ut av planen. Bestemmelsene er revidert tilsvarende. Utebutikken er avkortet mot sør hvor det er innpasset et grøntområde. Bestemmelse om fordeling av planskapt netto verdiøkning, urbant jordskifte, er nå tatt ut av planen, da det nå kun er en grunneier for planens byggeområder. Vei o_skv4 er flyttet til eiendomsgrense. Det er kun kommunalt eide arealer som berøres av endringen. Endringen er i samsvar med tidligere oppmålte adkomstarealer for aktuelle eiendommer. Gangveien gjennom lekeområdet er flyttet ut mot vei. Gangvei nord/sør er lagt i eiendomsgrense mot gnr/bnr 21/453. Mellom gangvei og kjørevei er det blitt plass til 1 m rabatt. Fotgjengerovergang er flyttet ut mot Kvalebergveien. Frisiktsoner er vist på plankartet Merknaden fra Hillevåg bydelsutvalg om å avvise planforslaget er ikke fulgt opp ut fra ønsket om å etablere trelasthandel her fremfor andre formål. Kommentar: For en vurdering av bruk av området til næring opp mot bolig så har ikke forslagsstiller imøtekommet dette utfra formål utnyttelse støyforhold. Det er fremkommet at kravet om siktkorridor er vanskelig forenlig med en god støyskjerming av arealet, og vil begrense volumet på formål som krever støyskjermede utearealer som kan innpasses i Fjordrommet. Planen er langt på vei i tråd med gjeldende kommuneplan. Planen avviker fra områdeprogrammet. Det ville vært et viktig signal at vi nå ved behandling av de første planene klarer å ivareta de anbefalingene som ble vedtatt i områdeprogrammet. Selv om områdeprogrammet ikke har en juridisk forankring i plan- og bygningsloven må de anbefalingene som er vedtatt følges opp dersom det er mulig. I denne saken har det vært en avveining om formålet er så viktig at anbefalingene må vike. Det har derfor blitt jobbet frem et forslag som underordner seg omgivelsene (høyde, grønne flater) i størst mulig grad. 8 KONKLUSJON Alt ved førstegangsbehandling ga rådmannen uttrykk for utfordringene ved planforslagets åpenbare konflikt med områdeprogrammet. Planen ble lagt ut til offentlig ettersyn og høring for å få belyst om den kunne vedtas som omsøkt. Etter høring foreligger flere innspill fra høringsinnstanser om ikke å vedta planen. Planforslaget utfordrer og tilsidesetter langt på vei de viktigste offentlige grep i områdeprogrammet, da den legger et større volum og forretningsformål midt i området der 25