Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Kristoffer Brosvik Thorsen / Dir. tlf.:

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Ing K Dømbe Fanavegen 221C 5239 RÅDAL Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Kristoffer Brosvik Thorsen / Dir. tlf.: AVSLAG PÅ SØKNAD Eiendom : Gnr 287 Bnr 882 Adresse : Ådnavegen 27 Tiltakshaver Tiltaket : Arne Handelslag Ll : Bruksendring bolig Vi viser til søknad mottatt Søknaden gjelder: Bruksendring av kjeller fra boder til 1 ny boenhet. Bruksendring av første etasje fra næring til 1 ny boenhet. Det søkes ikke om fasadeendringer, men vedlagte tegninger og gatefoto viser at fasadene er endret. Den største fasadeendringen er på østfasaden. Tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplanens med hensyn til regulert arealformål i 1 etasje. Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelsene. 2. VEDTAK Søknad om tillatelse til bruksendring av kjeller og 1 etasje avslås, jf. reguleringsplanens Kombinert formål, bolig, forretning og kontor, plan- og bygningsloven 29-5 Tekniske krav, kommuneplanens arealdel 20 Sentrumsformål Dispensasjoner Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan nummer om arealformål i første etasje avslås, jf. plan- og bygningsloven BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET 2.2. Planstatus Eiendommen omfattes av reguleringsplan nummer , Arna, Indre Arna, gnr 287 bnr 5 m.fl. Ådnavegen 25 og 27. Næring og bolig, stadfestet og er regulert til Kombinert formål, bolig, forretning og kontor.

2 I kommunedelplan for Indre Arna er eiendommen vist som senterområde S-07. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som senterområde og den ligger innenfor hensynssonene gul trafikkstøysone jf 13 Støy Ansvarsretter Ansvarsrett for ansvarlig søker er journalført i tilhørende byggesak jf. plan- og bygningsloven 21-4 nytt andre ledd Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at tiltaket ikke er nabovarslet siden tiltaket ikke berører ytre endringer. Reguleringsplanen er nylig vedtatt og i reguleringsprosessen har grunneiere, naboer og andre berørte parter fått anledning til å fremme sitt syn til planen. En arealbruksendring som er i strid med det regulerte arealformålet anser vi at berører naboer og gjenboeres interesser. Søknaden må derfor varsles. Vi viser til plan- og bygningsloven Visuelle kvaliteter Et hvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. plan- og bygningsloven Det søkes kun om bruksendring, ikke om fasadeendringer. Etter vårt syn er de visuelle forhold ivaretatt i opprinnelig fasade Støy og uteoppholdsarealer Ansvarlig søker viser til utarbeidet støyrapport som fulgte reguleringsprosessen. Det vises til at uteoppholdsarealene er tilstrekkelige, og at arealene er plassert i det området som er avskjermet fra støy. Kravet til uteoppholdsareal i reguleringsbestemmelsene er 30 m2 / boenhet. Situasjonsplanen viser et areal på 120 m2 i arealformålet for felles leke og uteoppholdsareal for barn. Deler av situasjonsplanen viser et uteareal på nordsiden av eiendommen som ligger utenfor regulert arealformål for uteoppholdsareal. Det søkes om bruksendring som utgjør til sammen 3 boenheter på eiendommen. Hybler på loft regnes ikke med som fullverdige boenheter. Arealkravet utgjør 90 m2, og vi anser at kravet til uteoppholdsareal og utvendig støy er ivaretatt Andre uttalelser eller vedtak Etat for plan og geodata har gitt uttalelse datert : «Saken gjelder Vi har mottatt forespørsel om uttalelse til søknad om tillatelse til bruksendring til bolig for del av kjeller og fra næring til bolig i 1.etasje på eiendommen gnr 287 bnr 882, Ådnavegen 27. Søknaden viser til at tiltaket ikke medfører ytre endringer. Opprinnelige fasader fra 1955 er altså endret slik vist på søknadens tegninger. Skråfoto fra 2003 viser store fasadevinduer mot Ådnavegen, men foto fra 2006 viser nåværende fasade. Registreringer i matrikkelen viser 4 boenheter i bygget, men H0101 (1.etasje) er angitt som ikke godkjent. Side 2 av 6

3 Gjeldende reguleringsplan har i bestemmelse krav om at første etasje skal nyttes til næringsformål. Det søkes om dispensasjon fra dette kravet. Planfaglig uttalelse Eiendommen ligger innenfor sentrumsområde S30 i kommuneplanens arealdel. Bestemmelsene til formålet forutsetter blant annet at ved arealplanlegging og søknad om tiltak i senterområdene skal 10 % av fasadelengden tilrettelegges for publikumsrettet virksomhet, se 20 pkt 10. Planprogram for områdereguleringsplan for Indre Arna har mål om å styrke og utvikle de gamle sentrumsområdene langs Ådnavegen ved gamle Arna stasjon og del av Indre Arna-vegen, og knytte de tettere sammen med framtidig bymessig utvikling ved Arna stasjon og Øyrane Torg. Aktive og attraktive gateløp skal inneholde en blanding av bolig, handel og annen publikumsrettet virksomhet som sammen gir gode bo- og bykvaliteter. Planforslag forventes klar for høring første halvår Vi vil ikke anbefale dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Planen er forholdsvis ny (under 10 år), og eiendommen ligger sentralt i et interessant byutviklingsområde i pågående planarbeid. En eventuell bruksendring bør ses i sammenheng med konkrete muligheter og rammer for utvikling av eiendommene i Ådnavegen som vil følge av områdereguleringsplanen. Til saksbehandlingen er det i reguleringsplanens bestemmelse et rekkefølgekrav om at før handlingsprogram for områdeutvikling av bydelssentrene er vedtatt, skal rammesøknader behandles i komite for miljø og byutvikling. Det har ikke blitt igangsatt prosesser for handlingsprogram for områdeutvikling. Gjeldende KPA 2010 og planprogram for områdereguleringsplanen vurderer vi oppfyller rekkefølgekravet til saksbehandling. «2.8. Plan og bygningsloven 29-5 tekniske krav Ethvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det ferdige tiltaket oppfyller krav til sikkerhet, helse, miljø, energi og bærekraftighet, og slik at vern av liv og materielle verdier ivaretas. Bygning med oppholdsrom for mennesker skal prosjekteres og utføres slik at krav til forsvarlig energibruk, planløsning og innemiljø, herunder utsyn, lysforhold, isolasjon, oppvarming, ventilasjon og brannsikring mv., blir oppfylt. I den konkrete saken er det søkt om bruksendring av kjeller fra boder til en ny boenhet. Planløsningen viser en tilkomst til boenheten på vestfasade med trapp ned til boenheten. Planløsningen viser en todelt gang hvor man går gjennom disse for å komme til stuen. Via stuen er det dør inn til soverommet. Fra gangarealet er det dør inn til kjøkken. I kjøkkenet er det ikke utsyn eller dagslys og bad/ toalett ligger direkte inntil kjøkkenet. Fra gangarealet er det også tilgang på 4-5 boder. Vi anser den prosjekterte planløsningen som uforsvarlig. Det doble gangarealet og toalettløsning med direkte forbindelse med kjøkkenet skaper en mindre brukbar bolig og et dårlig innemiljø. Soverom med gjennomgang via stue anses ikke som en god løsning. Det er uklart om de fire bodene skal brukes som sportsboder til øvrige leiligheter, og om en av disse er tenkt som innvendig bod for den nye boenheten i kjeller. I nye boenheter er det krav til innvendig bod på 3 m2 og sportsbod på 5 m2. Disponibelt rom er ikke en rombenevnelse som er akseptabel, rombruken må benevnes Kommuneplanens arealdel 20 Sentrumsformål Handel, service og arbeidsplasser skal lokaliseres inn til byrommene. Minimum 10 % av fasadelengden tilrettelegges for publikumsrettet virksomhet med stor etasjehøyde, maksimalt vindusareal og adkomst direkte fra gateplan. Side 3 av 6

4 I den konkrete saken søkes det om å bruke første etasjeplan i bygget til boligformål istedenfor publikumsrettet virksomhet. Eiendommen ligger sentralt i Indre Arna og gjeldende reguleringsplan, kommuneplanen og pågående planarbeid har som mål å sikre blandet setrumsformål. Med bakgrunn i dette avslås søknaden med kommuneplanens Dispensasjon Tiltaket kommer i strid med reguleringsplanens med hensyn til regulert arealformål i første etasje. I bestemmelsen står det: «2.2.6 Første etasje skal nyttes til næringsformål.» Det søkes om bruksendring av første etasje fra næringsformål til boligformål. Dispensasjon kan bare gis dersom verken hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet til reguleringsplanen er å skal sikre bred, helhetlig og grundig vurdering av arealbruken i et bestemt område, hvor offentlige myndigheter, grunneiere og andre berørte får anledning til å fremme sine synspunkter i prosessen frem mot reguleringsvedtaket. Reguleringsplanen avklarer overordnede forhold som infrastruktur, grøntområder med mer, før utbygging tillates. Det følger av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven at plan og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for samfunnet, likeverd og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av omgivelsene. Søker begrunner søknad om dispensasjon med at handelsstrukturen i nærområdet er vesentlig endret ved etableringen av Øyrane torg, og at interessen for å drive næring i Ådnavegen er lav. Området er sentralt og godt egnet for boliger. Alternativet er at første etasje blir stående tom. I denne konkrete saken foreligger det en uttalelse fra Etat for plan og geodata som bearbeider pågående kommunedelplan for Indre Arna. I uttalelsen frarådes det å gi dispensasjon fra bestemmelsen. Frarådingen kommer av at reguleringsplanen er relativt ny, men også med hensyn til pågående planarbeid som har et mål om å styrke og utvikle de gamle senterområdene langs Ådnavegen. Gateløpene skal inneholde en blanding av bolig, handel og annen publikumsrettet virksomhet som skal gi et godt bomiljø med bypreg. Tiltaket vurderes til å vesentlig tilsidesette de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Fordelene ved å dispensere fra bestemmelsen vurderes til å dra nytte av et brukbart boligareal i byggets første etasje frem til markedssituasjonen har endret seg. Ulempene vil være å vesentlig tilsidesette arealformålet i reguleringsplanen og gå på tvers av pågående planprosess i Indre Arna. Reguleringsplanen styrer også hvordan fasadene innenfor planavgrensningen skal bevares og videreutvikles. Det antas at slike bestemmelser er kommet med i planprosessen fra antikvariske myndigheter som vil fremme vern og utvikling av det Side 4 av 6

5 gamle posthuset som et kulturminne. En bruksendring til boligformål vil kunne komme i konflikt med en bevaring og videreutvikling av det opprinnelige fasadeutrykket i første etasje. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene være klart større enn ulempene. 3. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Kristoffer Brosvik Thorsen - saksbehandler Glenn M. Kristensen - gruppeleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Arne Handelslag Ll, Postboks 43 Ytre Arna, 5889 BERGEN Side 5 av 6

6 Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 6 av 6