Delegasjonsvedtak i plansak NR: FBR 1990/14

Transkript

1 Delegasjonsvedtak i plansak NR: FBR 1990/14 Vår saksbehandler Pål Berntzen -16 L12 oppgis ved alle henvendelser Deres referanse Dato Vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn av Odd Husbys veg 17, detaljregulering Byplansjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av Trondheim kommunes delegasjonsreglement, behandlet følgende sak og fattet slikt vedtak: VEDTAK Byplansjefen vedtar å legge forslag til detaljregulering av Odd Husbys veg 17 ut til offentlig ettersyn, samtidig som det sendes på høring. Planforslaget er vist på kart i målestokk 1:1000, merket Solem Arkitektur, datert , sist endret og i bestemmelser sist endret Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven SAKSFRAMSTILLING Sammendrag Hensikten med planen er fortetting på to boligtomter i området Ugla/Dalgård på Byåsen, nær Dalgård skole. Eksisterende bebyggelse tenkes revet. Forslaget er en endring av gjeldende reguleringsplan for Odd Husbys veg 17 og 17 A, som ble vedtatt Denne planen tok sikte på å bygge 9 nye leiligheter, i kombinasjon med å beholde den ene av de to eksisterende boligene. I forslaget til ny plan rives også den andre boligen, og det tillates bygd i alt 18 leiligheter. Endringer i den planlagte bebyggelsens ytre form gjelder i hovedsak der hvor eksisterende bolig rives og erstattes med nye leiligheter. All parkering legges under bakken, og det er ikke lenger Postadresse: TRONDHEIM KOMMUNE Postboks 2300 Sluppen 7004 TRONDHEIM Besøksadresse: Erling Skakkes gate 14 Telefon: Telefaks: Organisasjonsnummer: NO E-postadresse: byplan.postmottak@trondheim.kommune.no Internettadresse:

2 Side 2 behov for regulert felles adkomst og parkering på bakkeplan. Byplansjefens vurdering er at endringene som foreslås i planen som ble vedtatt i 2011 er akseptable. Det oppnås en høyere utnyttelse uten store endringer i de ytre rammene for prosjektet. Innledning Planforslaget er innsendt , og senere komplettert og endret. Planforslaget er utarbeidet av Solem Arkitektur AS som forslagstiller, på vegne av tiltakshaver Trondheim Panorama AS. Planforslaget gjelder to eldre boligeiendommer på til sammen ca 2 dekar. Gjeldende plan la til rette for å bygge 9 nye leiligheter i et vinkelbygg, og beholde den ene boligen på en redusert tomt. Liten interesse for de prosjekterte leilighetene har ført til at eiendommene er overtatt av nye eiere, og det ønskes nå å rive også det andre huset, og bygge i alt 18 leiligheter. Planbeskrivelse Forslagsstillers beskrivelse av forslaget til ny plan er gjengitt med enkelte redaksjonelle endringer og nedkortinger. Forholdet til overordnet plan Planforslaget er i samsvar med hovedtrekk og rammer i overordnet plan. I gjeldende kommuneplan er området vist som boligbebyggelse med parkering og uteromskrav for ytre sone. Planstatus Gjeldende reguleringsplan er detaljregulering av Odd Husbys veg 17 og 17 A, vedtatt Regulert fortau på siden mot Olav Duuns veg inngår nå i reguleringsplan for Olav Duuns veg, vedtatt Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Planområdet omfatter eiendommene gnr. 103, bnr. 164 og 671. Begge er eid av Trondheim Panorama AS. Planområdet ligger på Ugla/Dalgård på Byåsen. Området omkring er preget av boligtomter med variert størrelse i bygningsstrukturen, fra 1-etasjers villabebyggelse til 3-etasjers boligblokker. Området tilhører skolekrets Dalgård med Dalgård barneskole. Fram til barneskolen er det ca 300 meter. Skolevegen fører til kryssing av Odd Husbys veg (lysregulert fotgjengerfelt). Det er fortau/gang- og sykkelveg videre fram til barneskolen. Fram til Ugla ungdomsskole er det ca 600 meter. Det er gang- og sykkelveg langs Odd Husbys veg, mens siste strekningen fram til skolen langs Uglahaugstien ikke har fortau. Det er kort veg til flere barnehager i området. Ved Kystad barnehage, som ligger ca 350 meter fra planområdet, er et regulert friareal. Det er ca 600 meter til Dalgård idrettsanlegg med flere

3 Side 3 fotballbaner og løpebane, i tillegg til at det inntil anlegget er regulert friområder. Eiendommene har flatt terreng og har i dag adkomst til Olav Duuns veg som har fartsgrense på 30 km/t. Kommunen har igangsatt arbeid med utbedringstiltak for myke trafikanter langs Olav Duuns veg. Det er boligtomter i nord og øst for planområdet, mens Odd Husbys veg 17 i sør og vest grenser til kommunale veger. Det er kort avstand til bussholdeplass og dagligvarebutikk i Odd Husbys veg, og ca 700 meter til nærmeste trikkeholdeplass. Grunn- og arkeologiske forhold NGIs kvikkleirekart viser ikke kvikkleiresoner i området. Området ligger i en mulig flomveg fra terrenget ovenfor, dersom overvannssystemet ikke kan ta unna tilstrekkelig vann. Det bør tas hensyn til dette ved plassering av åpninger i kjellervegger og liknende. Det er tidligere utført grunnundersøkelser i Ugla-området av Trondheim kommune (R.205 (Kystadmyra), R.436 (Dalgård) og R.825 (Odd Husbys veg, Gamle Oslovei, General Bangs veg). Det er ifølge rapportene registrert liten dybde til fjell, 2 m på det dypeste. Løsmasser over fjell består av et tynt lag torv over mineralisk grunn (leire og silt). I følge askeladden.no (database for kulturminner) er det ikke registrert kulturminner innen det aktuelle planområdet. Det er ikke påvist forurensing i grunnen. Området er ikke eksponert for miljøbelastninger utover trafikken fra Odd Husbys veg. Vann- og avløpsnett Det går offentlig vannledning og avløpsledning både i Olav Duuns veg og inntil / i Odd Husbys veg. Det er tidligere vurdert behov for økning i kapasiteten i ledningsnettet for overflatevann og for spillvann. Det går ikke offentlige ledninger over eiendommene som skal utbygges. Fjernvarme Odd Husbys veg 17 ligger utenfor, men tett inntil planlagt utvidet område for konsesjon for fjernvarme. Naturverdier /andre miljøforhold Planområdet omfatter ikke områder som antas å ha spesielt verdifullt naturtype. Det er ikke gjennomført trafikktellinger langs Uglagjerdet, mens det i 2011 ble registrert ÅDT ca 5500 langs Odd Husbys veg, som har fartsgrense 40 km/t (kilde Vegkart / Statens vegvesen). Det er etablert støyskjerm langs Odd Husbys veg. I Olav Duuns veg er det registrert ÅDT ca 1500 i 2011, med fartsgrense 30 km /t. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det ble i forbindelse med vedtatt reguleringsplan i 2011 utarbeidet ROS-analyse. Analysen viste ingen spesiell risiko eller sårbarhet.

4 Side 4 Beskrivelse av planforslaget Planforslaget skal tilrettelegge for en fortetting av boligbebyggelsen i Odd Husbys veg 17 og 17A. Eksisterende bebyggelse i 17A skal rives, og de to eiendommene slås sammen. Endringer i forhold til vedtatt reguleringsplan. Ønsket utbygging vil, i tillegg til endrede omriss for planlagt bebyggelse, medføre følgende endringer i forhold til tidligere vedtatt plankart: Tema Vedtatt plankart Planlagt tiltak Arealbruk Felles parkeringsplass Felles parkeringsplass reguleres til boligformål og parkering legges til parkeringskjeller. Byggegrenser på terrengnivå Byggegrensen på terrengnivå er 9,0 meter fra regulert senterlinje i Olav Duuns veg og 4,0 meter fra formålsgrense for kjørevegen Uglagjerdet. Mot bebyggelsen i nordøst og nordvest er byggegrensen 4,0 meter. Byggegrensen er tilpasset siktforhold i vegkrysset og ved utkjøring fra boligtomtene. Byggegrenser settes henholdsvis 8,8 meter i nordøst og 4,7 meter i sørøst fra eiendomsgrense til Nyhagen boligfelt (Uglagjerdet 6-12). Ut over dette beholdes tidligere fastsatte byggegrenser. Byggehøgde Byggehøgde cote og 169.5, Trondheim lokal Byggehøgde cote og 168.7, Trondheim NN2000 Ønsket utbygging vil medføre følgende endringer i forhold til vedtatte planbestemmelser: Tema Vedtatte bestemmelser Planlagt tiltak Grad av utnytting, 4.1 Parkering, 3.2 Minimum 6 og maksimum 10 boenheter. Minimum 1,5 biloppstillingsplass pr boenhet / 70 m² BRA, i samsvar med gjeldende parkeringsbestemmelser for Trondheim kommune fastsatt i kommuneplanens arealdel Minimum 6 og maksimum 18 boenheter. Minimum 1,2 biloppstillingsplass pr boenhet / 70 m² BRA, i samsvar med gjeldende parkeringsbestemmelser for Trondheim kommune fastsatt i kommuneplanens arealdel

5 Side 5 Figur 1: Til venstre: gjeldende reguleringsplan (plan r ), vedtatt Til høgre: forslag til endret plankart (plan r ). I planforslaget er tatt med de arealer som var omfattet av plan r , med fratrekk av arealene som senere ble innlemmet i reguleringsplan for Olav Duuns veg (plan r ), vedtatt Figur 2: Utsnitt av reguleringsplan for Olav Duuns veg, plan r Ut over dette er det foretatt mindre justeringer i planbestemmelsene tilpasset endret planforslag. Plandata Arealbruksformål i planen Boligbebyggelse Samferdselsanlegg Sum grunnareal (totalt 2372 m²) 1983 m² 389 m² Utnytting planlagt bebyggelse (bygningsareal) Ca 600 m² BYA Ca 1300 m² BRA Areal på eksisterende bebyggelse 166 m² BYA som skal rives Antall boenheter Inntil 18 Bebyggelse - plassering og utforming Ny bebyggelse tenkes oppført med 2 etasjer mot Olav Duuns veg og 3 etasjer mot Uglagjerdet/Odd Husbys veg. Illlustrasjonsprosjektet har 18 boenheter fordelt på 2- og 3-roms leiligheter, med felles parkeringskjeller. Byggehøgden fastsatt i gjeldende reguleringsplan for eiendommene videreføres i ny

6 Side 6 reguleringsplan. Da forrige høgdefastsettelse var i Trondheim lokal, må det fra dette trekkes 0,8 meter når høgdefastsettelsen i ny reguleringsplan skal være Trondheim NN2000. Uteareal I henhold til gjeldende bestemmelser i kommuneplanens arealdel kreves det 50 m² uteareal pr boenhet / pr 100 m² BRA boligmasse. Av dette skal minimum 25 m² være fellesareal. En utbygging av 18 boenheter vil medføre et krav på ca 900 m² uteoppholdsareal. Planlagt bygg er trukket inn mot byggegrensen mot tilliggende veger i sørvest og sørøst for å få utnyttet bakenforliggende uteareal best mulig. Oversikt nedenfor over uteoppholdsarealet viser at det vil være tilgjengelig et tilfredsstillende uteareal på terrengnivå på ca 870 m². Beboerne vil i tillegg ha ca 180 m² på balkonger og terrasser, basert på ca 10 m² pr boenhet. Figur 3: Aktuelt uteoppholdsareal, vist med grønn farge. Aktuell ny bebyggelse vist med gul farge. Gårdsrommet mellom bebyggelsen vil utgjøre mesteparten av disponibelt uteoppholdsareal for beboerne. Deler av dette arealet vil ligge i skyggen til ulike tider av døgnet, men er samtidig godt skjermet mot innsyn m.m. fra omkringliggende veger. Ut mot Olav Duuns veg er det et område med svært gode solforhold. Siden tomta er flat, vil adkomst til området med bygninger og uteareal være gode. Et regulert friareal ved Kystad barnehage ligger ca 350 meter fra planområdet og kan nåes via Olav Duuns veg. Det er ca 700 meter til Haukvatnet som er en av flere innfallsporter til friluftsaktiviteter i bymarka. Ved Dalgård skole er det et nylig oppgradert uteområde, der ballbinge er inkludert. Det er ca 600 meter til Dalgård idrettsanlegg med flere fotballbaner og løpebane. Inntil idrettsanlegget finnes regulerte friområder. Ved rammesøknad skal det foreligge en utomhusplan som blant annet skal vise disponering av arealet som ikke skal bebygges med boliger.

7 Side 7 Adkomst og parkering Eiendommen vil ha adkomst fra Uglagjerdet. Krav til parkeringsplasser fastsettes i samsvar med bestemmelser i kommuneplanens arealdel, basert på minimum 1,2 oppstillingsplasser pr boenhet/70 m² BRA. For ny bebyggelse er det skissert 23 biloppstillingsplasser i parkeringskjeller, i tillegg til bodareal og sykkelparkering for samtlige leiligheter. Miljøforhold Bunntømte avfallscontainere er tenkt plassert ved adkomsten i nordøst slik at hentebil kan stå i Uglagjerdet når avfall skal hentes. Forholdet ble i forbindelse med gjeldende reguleringsplan avklart med Trondheim Renovasjon. Nedgravde containere vil ha et plassbehov på ca 5 meter x 1,5 meter for 3 stk containere (hver på 2 m 3 ). Ut over dette er det arealkrav til ferdsel rundt containerne. Endelig plassering fastsettes i utomhusplan. Ved utarbeidelse av reguleringsplan vedtatt i 2011 ble det gjennomført støyutredning som viste at ny bebyggelse ville ligge i gul sone på siden mot Odd Husbys veg. I støyrapporten ble det anbefalt at det i forbindelse med detaljprosjekteringen ble vurdert at eventuelle balkonger mot sørvest fikk tett rekkverk eller ble innbygget. Leiligheter i denne delen av bebyggelsen skal være gjennomgående slik at de kan få en stille side. Dette er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. Offentlige samferdselsanlegg. Det legges opp til adkomst til planområdet fra Uglagjerdet, og denne vegen vil ha samme linjeføring som i dag og i samsvar med gjeldende reguleringsplan, tilsvarende 4,5 meter bredde. Mellom kjørevegen og boligarealet videreføres tidligere regulert 1,5 meter bred skulder. Boligarealet grenser langs Olav Duuns veg til et 3.0 meter bredt fortau, regulert i plan r Området skal i denne bredden holdes åpent uten hindrende gjerde og beplantning. Eksisterende støyskjerm mellom Uglagjerdet og Odd Husbys veg er videreført i planforslaget. Gjennomføring Det er stilt rekkefølgekrav om ferdigstillelse av uteareal, samt krav om tilfredsstillende kapasitet på avløpsledninger. Det må utarbeides plan som viser gjennomføring og behov for avbøtende tiltak i anleggsfasen. Virkninger av planforslaget. Siden planforslaget i hovedsak viderefører dagens bruk av området, vil det ikke oppstå vesentlige nye virkninger og konsekvenser for miljø og samfunn enn de som i hovedsak allerede er kjent. Det legges opp til en økning av antall boenheter som kan etableres på eiendommene. Utbygging av nye boliger kan ikke godkjennes før det er dokumentert tilstrekkelig skolekapasitet. Utarbeidet sol- og skyggediagram viser at planlagt ny bebyggelse ved vår- og høstjevndøgn på deler av dagen vil påvirke solforholdene på omkringliggende eiendommer.

8 Side 8 Det legges opp til at eiendommene får endret adkomst fra Olav Duuns veg til adkomst fra Uglagjerdet. Denne vegen er adkomst til et avgrenset boområde med ca 25 boenheter og har lite trafikk. Det er ingen spesiell bruk av planområdet av barn og unge i dag. Planforslaget viser at det kan etableres tilfredsstillende oppholdsarealer for beboerne. Planområdet ligger forholdsvis nært opp til regulerte friområder som gir muligheter for friluftsliv på sammenhengende arealer. Tiltaket vil øke behovet for separering av deler av det offentlige avløpsnettet i området og det er aktuelt med avtale som vil forplikte kommunen og utbygger om en kostnadsfordeling. Økonomiske konsekvenser for kommunen Kostnader knyttet til økt belastning på det offentlige avløpsnettet i området behandles gjennom en egen avtale. Innspill til planforslaget Det ble gjennomført oppstartsmøte med byplankontoret i Trondheim kommune. Varsel om oppstart av planarbeid ble annonsert Berørte naboer og offentlige myndigheter ble informert gjennom brev datert og e-post datert Informasjon om tiltaket har vært tilgjengelig på i perioden I forbindelse med varsel om oppstart av regulering, er det mottatt 5 uttalelser. Nedenfor følger sammendrag av de enkelte innspillene og forslagsstillers kommentarer. Posten ( ): Viktig å komme tidlig i dialog med utbygger eller byggherre om plassering av postkasser. Når postkassene plasseres riktig, blir postombæring mer effektiv. Postkassene bør plasseres ved innkjørselen til boligfelt slik at det blir minst mulig kjøring inne på boligfeltet. Forslagstillers kommentar: Innspillet tas til etterretning. Plassering av postkasser kan vises i utomhusplan. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag ( ): Positivt at det legges opp til høg utnyttelsesgrad og at det planlegges parkeringskjeller. Viktig at det settes bestemmelser som sikrer at kommuneplanens minimumskrav til boligtetthet blir ivaretatt. Det må redegjøres for og dokumenteres støyforhold fra Olav Duuns veg. Forslagstillers kommentar: Innspillet tas til etterretning. Kommuneplanen fastsetter at i områder på 1,5 6 daa i eksisterende bebyggelse er det krav om arealutnyttelse på minimum 3 boliger pr daa. Dette er ivaretatt i gjeldende planbestemmelser og videreføres i nye planbestemmelser. I forbindelse med utarbeidelse av reguleringsplan i 2011ble det utarbeidet støyrapport. Sør-Trøndelag fylkeskommune ( ):

9 Side 9 Vurderer at det er liten risiko for at planen vil komme i konflikt med automatisk fredede kulturminner, men minner om den generelle aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven. Trøndelag brann- og redningstjeneste IKS ( ): Viser til forskrifter som mellom annet setter krav til bygninger, adkomstforhold og brannvannskapasitet. Vil presisere at det må leggest til rette for at brann- og redningstjenesten skal kunne utføre en effektiv rednings- og slokkeinnsats, uansett årstid. Peker på krav til avstand mellom bygninger, krav til at parkeringskjeller som går utenfor bygningskropper må tåle belastningen av utrykningskjøretøy, og økt risiko ved ladestasjoner for elbiler. Forslagstillers kommentar: Innspillet tas til etterretning. AtB ( ): Rute 8 betjener området og det er godt rutetilbud, med holdeplasser i umiddelbar nærhet. Byplansjefens vurdering og konklusjon Vurdering Gjeldende plan fra 2011 åpnet for bygging av 9 nye leiligheter i området, i tillegg til en eksisterende bolig. Forslaget til endret plan åpner for en økning av antallet boliger fra 10 til 18. Forslaget beholder likevel god kvalitet i utformingen, med samme høyder på bebyggelsen som i gjeldende plan. Dette er oppnådd ved at all parkering er lagt under bakken, og at også den gjenstående eneboligen erstattes av leiligheter. Bebyggelsen kommer noe nærmere nabobebyggelsen. Skisseprosjektet til nybygg er en illustrasjon, og kan bli endret innenfor rammene av reguleringsplanen. Kravene til tilstrekkelig parkering og uteareal gir imidlertid begrensete valgmuligheter. Før sluttbehandling kan det vurderes å øke minstekravet til antall boliger innenfor området, på grunn av beliggenheten nær servicetilbud og kollektivtrafikk. Minstekravet på 6 boliger er i samsvar med kommuneplanen, men kan virke lavt når planen gir mulighet for 18. Byplansjefens vurdering er at forslaget gir en høy utnyttelse med god kvalitet, på en tomt med sentral beliggenhet ved en hovedtrafikkåre over Byåsen. Planen følger opp målet om en gradvis fortetting av boligbebyggelsen.

10 Side 10 Konklusjon Planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. TRONDHEIM KOMMUNE Hilde Bøkestad byplansjef Pål Berntzen saksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Vedlegg Vedlegg 1: Reguleringskart Vedlegg 2: Reguleringsbestemmelser Vedlegg 3: Oversiktskart, med skoleveger Vedlegg 4: Illustrasjonsplan Vedlegg 5: Sol/skygge-studier Vedlegg 6: Prosjektillustrasjoner Vedlegg 7: Notat ang. støy (2011)