Årstad, gnr. 158, bnr. 74 m.fl., Damsgårdsundet Sør, Plannummer Forslag til vesentlig reguleringsendring, offentlig ettersyn.

Transkript

1 REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: /4 Emnekode: BBY 5121 Saksbeh.: LSEN Dato: Årstad, gnr. 158, bnr. 74 m.fl., Damsgårdsundet Sør, Plannummer Forslag til vesentlig reguleringsendring, offentlig ettersyn. Sammendrag Bergen og omegn boligbyggelag fremmer et forslag til vesentlig reguleringsendring av plan nr Damsgårdsundet Sør. Planområdet Planområdet ligger sør i Damsgårdsundet og er på ca 45 daa. Planområdet innebefatter ca 600 nye boenheter og ca m² næring. I tillegg omfatter det en havnepromende langs hele sjøfronten samt Markusplassen, et offentlig torg som skal etableres i tilknytning til den nye gang- og sykkelbroen over Damsgårdsundet. Hovedprinsippene ved den gjeldende planen er opprettholdt ved dette forslaget til endring. Hovedtrekk som reguleringsformål, grad av utnyttelse og byggehøyder er de samme. Endringen er i stor grad en omfordeling og tilpasning ved valg av arkitektur og økt detaljeringsgrad i forkant av utbygging. Hovedtema for forslaget til reguleringsendring har vært: endret utforming for havnepromenade redusert størrelse på offentlig torg (Markusplassen) redusert utstrekning av gatetun endret bebyggelsesstruktur for felt 6 og 11 endret reguleringsformål for felt 10 og 11

2 Grad av utnytting vurderes også å være et viktig tema da den ble beregnet ut fra et annet grunnlag og med andre betegnelser da gjeldende reguleringsplan ble vedtatt i 2004 enn hva tilfellet er i dag. For å sikre sammenlikningsgrunnlaget med andre planer anses det nødvendig å oppdatere tallmaterialet slik at det er i samsvar med gjeldende bestemmelser. Videre har forslagsstiller diverse forslag hva angår trafikk og parkering. Blant annet foreslås det redusert parkeringsdekning i forhold til de krav som følger av vedtatt parkeringsnorm, hvilket fagetaten ikke kan gi sin tilslutning til. Forslagsstiller foreslår også endringer i rekkefølgebestemmelsene i tilknytning til opparbeidelse av kryssene Michael Krohns gate Damsgårdsveien og Michael Krohns gate Lotheveien. Disse forslagene ønsker fagetaten tilbakemeldinger på gjennom offentlig ettersyn. Gjeldende plan åpner for barnehage i felt 8 og 11. Fagetaten er positiv til formålet i seg selv, men er usikker på om det er mulig å tilfredsstille de ulike kvalitetskravene som gjelder for etablering av barnehager. Ingen av feltene har direkte tilkomst til egne utearealer på terreng, men innehar kun arealer på dekke/tak. Dette er i seg selv et moment fagetaten er sterkt kritisk til og ønsker en diskusjon rundt, og synspunkter på, ved offentlig ettersyn. Samtidig kan ikke fagetaten se at tilkomstsonene med bringing/henting og parkeringsforholdene er gode nok. Forslagsstiller ønsker å supplere de to allerede godkjente småtbåthavnene med en mellomliggende tredje. Dette er fagetaten negativ til da den vil virke privatiserende på havnepromenaden og medvirke til å redusere tilgjengeligheten til - og kvaliteten på det å ha en variert tilkomst til sjø ved havnepromenaden. Til kunngjøring om oppstart av planarbeidet kom det 7 forhåndsuttalelser fra offentlige instanser og 3 private merknader. Nærmiljøet er særlig opptatt av forhold vedrørende grønne arealer, Markusplassen, parkeringsdekning og byggehøyde. Forhold som universell utforming er denne styrket gjennom forslaget til reguleringsendring. Forannevnte utgjør fagetatens foreløpige vurdering av planforslaget, og på dette grunnlaget vedtas planforslaget utlagt til offentlig ettersyn. Fagetatens endelige innstilling vil fremkomme av fagnotatet til 2. gangs behandling (politisk behandling), der bl.a. mottatte uttalelser og merknader etter offentlig ettersyn vil bli vurdert. Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2, første ledd, første punktum, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til vesentlig reguleringsendring ut til offentlig ettersyn: Årstad, gnr. 158, bnr. 74 m.fl., Damsgårdsundet Sør, Plannummer , vist på plankart sist datert Tilhørende bestemmelser datert/revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Finn Wetteland Seksjonsleder

3 SAKSUTREDNING 1 Nøkkelopplysninger Bydel Årstad Gårdsnavn (adresse i sentrum) Damsgårdsveien og Gårdsnr./bruksnr. 158/74 m.fl. Gjeldende planstatus (regulerings-/kommune(del)pl.) Senterområde S8 i KPA Bolig- og blandet sentrumsformål (kontor, forretning, bevertning, barnehage, idrett, kultur og offentlig service med tilhørende anlegg) i R Damsgårdsundet Sør Forslagsstiller Grunneiere (sentrale) Plankonsulent Ny plans hovedformål Planområdets areal i daa Ant. nye boenheter/ nytt næringsareal (BRA) Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o. l.) Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) Konsekvensutredningsplikt (j/n) Bergen og Omegn Boligbyggelag (BOB) Bergen og Omegn Boligbyggelag (BOB) Kompas AS Bolig/næring med tilhørende anlegg Ca 45 daa Ca 600 boenheter, ca m² næring Byggelinjer, reguleringsbestemmelser Nei Nei Kunngjøring oppstart, dato Fullstendig planforslag mottatt, dato Informasjonsmøte avholdt.(j/n) Nei 2 Bakgrunn for planarbeidet Bakgrunn Bergen og omegn boligbyggelag, BOB, fremmer med dette forslag til vesentlig reguleringsendring for planområdet Damsgårdsundet Sør, plan nr Forslag til vesentlig endring omfatter i hovedsak følgende endringer i forhold til gjeldende plan: - Endret utforming for havnepromenade - Redusert størrelse på offentlig torg (Markusplassen) - Redusertt utstrekning av gatetun - Endret bebyggelsesstruktur for felt 6 og felt 11 - Endrede reguleringsformål felt 10 og 11 - Diverse endringer i reguleringsbestemmelser Endringsforslaget er for en stor del basert på gjeldende plan, og mange forhold vil være belyst gjennom forberedelsene til gjeldende plan. Der forslag til vesentlig endring innebærer endringer i forutsetninger og forhold til naboer etc er dette søkt drøftet/belyst i planbeskrivelsen som er utarbeidet i forbindelse med endringsforslaget. Innledning BOB samarbeider for tiden med Bergen kommune om prosjektet Ny energi rundt Damsgårdsundet. På bakgrunn av dette prosjektet har BOB utarbeidet et kvalitetsprogram for utbyggingen i Damsgårdsundet Sør. Hensikten med kvalitetsprogrammet har vært å sikre en helhetlig områdeutvikling, og samtidig sikre arkitektonisk mangfold og gi området særpreg og identitet. Til dette kvalitetsprogrammet har BOB engasjert både lokale og nordiske

4 arkitektkontor. Kvalitetsprogrammet er støttet av Husbanken som også har deltatt i gjennomføringen. Kvalitetsprogrammet har ingen formell status gjennom plan- og bygningsloven, men skal være retningsgivende. Kvalitetsprogrammet konkluderte med at gjeldende reguleringsplan for Damsgårdsundet Sør ikke gir tilstrekkelig rom for arkitektonisk mangfold eller bidrar til å gi området det særpreg og identitet som ønskes fra BOB og Bergen kommune sin side. En samlet arkitektgruppe foreslo blant annet å justere bebyggelsesstrukturen noe, ved å øke bebyggelsen (TU) for feltene mot sjøen, mot tilsvarende reduksjon av bebyggelsen (TU) i feltene mellom Damsgårdsveien og Michael Krohns gate. En del av endringsforslagene er allerede forankret i kommunale vedtak, herunder foreslåtte endringer knyttet til havnepromenaden, prinsipplan for opparbeidelse av Damsgårdsveien og mindre vesentlige reguleringsendringer for feltene 4.1, 4.3, 5 og 9. Disse vedtakene er basert på de prinsipper som fremkommer av Kvalitetsprogram for Damsgårdsundet Sør, etappe 1, og stadfester prinsipper for takform og omfordeling av utbyggingsarealer mellom delfelt innenfor planområdet. Også for felt 1 er endret gjennom en mindre vesentlig reguleringsendring. De øvrige endringene innenfor planområdet å anse som vesentlige endringer i forhold til gjeldende plan og samlet i denne søknad. Påfølgende redegjørelse belyser den enkelte endring samt hvordan endringen vil bidra til forbedringer i planen og øke gjennomføringsevnen for prosjektet. Det understrekes at forslag til vesentlig endring i all hovedsak baserer seg på gjeldende reguleringsplan, og at de foreslåtte endringene ikke endrer de overordnede plangrepene og intensjonene i gjeldende plan. 3 Planprosessen Kunngjøring oppstart Oppstart av planarbeidet ble kunngjort i Bergensavisen og Bergens Tidende Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet med brev sendt og Høringsfrist Medvirkning i planarbeidet Det har ikke vært avholdt noe informasjonsmøte eller liknende for å sikre en medvirkning i planarbeidet ut over lovens minstekrav. Behandling av forslag til vesentlig endring Fullstendig planforslag ble mottatt Offentlig ettersyn kunngjøres i dagspressen. Grunneiere, naboer og høringsinstanser varsles ved brev. Etter offentlig ettersyn vil innkomne merknader og uttalelser bli behandlet, og eventuelle endringer innarbeidet. Saken vil så bli oversendt byrådsavdelingen, med fagetatens endelige innstilling, for politisk behandling (2. gangs behandling). 4 Gjeldende planstatus og overordnete retningslinjer Kommuneplanen (2025) Det fremkommer av planen at det aktuelle planområdet ligger innenfor senterområde S8.

5 Reguleringsstatus Reguleringsplan for Damsgårdsundet Sør, plan nr , ble vedtatt september Området er regulert til Bolig- og blandet sentrumsformål (kontor, forretning, bevertning, barnehage, idrett, kultur og offentlig service med tilhørende anlegg). Planer under arbeid Kommunedelplan Kommunedelplan for Puddefjorden er under utarbeidelse, men ikke politisk behandlet. 5 Planbeskrivelsen Planbeskrivelsen følger som bilag C og innholder beskrivelse av planområdet og forslag til vesentlig endring, oppsummering og kommentarer til forhåndsuttalelsene/merknadene m.m. Beskrivelsen er gjennomgått av fagetaten og i og for seg funnet dekkende nok til å legges til grunn for offentlig ettersyn, men den bør kvalitetssikres før saken fremmes for 2. gangs behandling. Det presiseres at forslagsstiller har det fulle ansvaret for planbeskrivelsen. 6 Beskrivelse av planområdet med omgivelser (dagens situasjon) Planområdet ligger i transformasjonsbeltet som strekker seg langs hele Puddefjorden fra Solheimsviken til Puddefjordsbroen. Området preges av de pågående endringer. Den tidligere industrien er i ferd med å forsvinne og erstattes i stor grad av nye boliger med næring på gateplan. Arealet mellom Michael Krohns gate og Damsgårdsveien heller sterkt ned mot sistnevnte. Mellom Damsgårdsveien og den fremtidige havnepromenaden fremstår området tilnærmet flatt, men gaten ligger 1-2 m høyere enn kaifronten. Planområdet har nærhet til sentrum, god utsikt mot fjorden, Møhlenpris og byfjellene og gode solforhold når solen ikke skjuler seg bak Løvstakken. # # # # #S #S #Y # # # # #Y #Y #Y #S # # #S #S # #S #S # # # Nærmeste barne- og ungdomskole er Ny Krohnborg skole. Skolen har ledig kapasitet, men det vurderes å være en underdekning av barnehager, felleslokaler og ulike idretts- og fritidstilbud i området. Barnehage Offentlige lekeplasser Private lekeplasser Skoler Vist avgrensning forholder seg til KDP Puddefjorden Skoleveien går på lokalveisystemet. Tiltak for bedre trafikksikkerhet på skoleveien inngår i forslag til kommunedelplan. Disse tiltakene, sammen med en opprustning av Damsgårdsveien, vil bidra til en mer trafikksikker skolevei.

6 7 Utredninger i henhold til forskrift om konsekvensutredninger Bergen kommune. Byggesak og bydeler Saksnr /4 Tiltaket er vurdert å ikke falle inn under bestemmelsene som utløser krav om utredninger i henhold til forskrift om konsekvensutredninger. 8 Planforslaget For en mer utfyllende beskrivelse av planområdet vises til forslagsstillers planbeskrivelse samt den beskrivelse som ble utarbeidet i forbindelse med gjeldende plan, jf snr , dok 162 datert Reguleringsformål Reguleringsformålet er i hovedsak sammenfallende med gjeldende plan, dvs at området er regulert for boligbebyggelse med tilhørende anlegg, samt næringsarealer og blandet sentrumsformål. Blandet sentrumsformål er i gjeldende plan definert som følger: I byggeområder som reguleres til blandet sentrumsformål tillates kontor, forretning, bevertning, barnehage, idrett, kultur og offentlig service med tilhørende anlegg. Nedenstående tabell viser oversikt over utbyggingsfeltene i planområdet, samt tomteareal, regulert bruksareal og grad av utnytting. Utnyttelsesgraden er oppgitt både som %-TU som angitt i gjeldende plan, og som %-BRA i henhold til gjeldende retningslinjer i Bergen kommune. Kolonnen med %-BRA er komplettert av fagetaten der dette ikke er opplyst/kjent for forslagsstiller. For egne felt har forslagsstiller endret utnyttelsesgraden fra %TU til %-BRA i tråd med det faktum at tomteutnyttelse TU ble et historisk begrep ved en forskriftsendring iverksatt Ved omregning er arealoppstillingen i planrapport av lagt til grunn. Feltene innenfor forslagsstillers interesseområde er vist med skygge: Felt Tomteareal (daa) Bruksareal (m²) %-TU Jf gjeldende plan (u/underetasjer) %-BRA Inkl alt areal under bakken F1- Hotell 1, ² (275 ³) F2 Bolig/ forretning / kontor / 1, industri F3 Bolig/blandet sentrum 0, F4-1 Bolig / blandet sentrum 235 ¹ 320 ² (275 ³) F4-2 Bolig / blandet sentrum 235 ¹ F4-3 - Bolig 0, ¹ 255 ² F5 Bolig / blandet sentrum 1, ² F6 Bolig / blandet sentrum 3, F7 Kontor/lager 0, F8 Bolig / blandet sentrum 5, F9 Bolig / blandet sentrum 3, ² (225 ³) F10 Bolig / blandet sentrum/ 2, undervisning F11- Bolig / blandet sentrum/ 2, undervisning F12 Bolig 2,6 som eksisterende F13 Bolig / kontor 3, F14 Kontor 1, ¹ Samlet utnyttelse for felt 4 ² Godkjent gjennom mindre vesentlig reguleringsendring ³ Eksklusiv areal under terreng 4 Fagetatens forslag Side 6 av 28

7 8.2 Byggeområder Planområdet består av 14 (hoved)felt som kan bygges ut uavhengig av hverandre. I feltene kan det etableres boliger, blandet sentrumsformål og småindustri. 5 felt har det siste året vært gjenstand for mindre vesentlige endringer. Bebyggelsen skal gis et moderne uttrykk og en tidsmessig utforming som skal sikre området særpreg og egenart. Materialbruken skal bygge opp under den arkitektoniske og byromsmessige utformingen av prosjektet. Langs sjøen skal det anlegges en offentlig havnepromenade. Området rundt offentlig torg T1 - Markusplassen - ønskes utviklet til et tyngdepunkt i den nye bydelen. I feltene rundt torget, samt i 1-2 etasje langs deler av Damsgårdsveien er i gjeldende plan regulert til blandet sentrumsformål med forretninger, kontor, bevertning, offentlig service og kultur. Kvalitetsprogram for Damsgårdsundet Sør - etappe 1 konkluderte med å justere byggehøyder for feltene langs sjøen, slik at byggene langs sjøfronten får 4 etasjer mot Damsgårdsveien og 5 etasjer mot sjøen. Dette prinsippet er lagt til grunn for de mindre vesentlige reguleringsendringene i felt 4.1, 4.3, 5 og 9 som allerede er vedtatt. Maksimal byggehøyde mot fjorden/gaten er nå kote + 22/ +17. Maksimal byggehøyde er ikke endret. F1 Område for hotell I plan R Damsgårdsundet Sør var feltet regulert til bolig/kontor. Formålet ble godkjent endret til hotell med tilhørende infrastruktur gjennom en mindre vesentlig reguleringsendring. Feltet ligger utenfor forslagsstillers interesseområde og er ikke gjenstand for forslag om nye endringer. F2 Område for bolig/kontor/forretning/industri Feltet ligger utenfor forslagsstillers interesseområde, mellom sjøen og Damsgårdsveien. Reguleringsformål og utnyttelse er videreført fra gjeldende plan. For felt 2 foreslås følgende viktige justeringer: - Formålsgrense flyttes 5 m inn på Torget T1for å bevare eksisterende kontorbygg Endringen innebærer at torget T1 blir noe redusert i størrelse i forhold til gjeldende plan. Bakgrunnen for endringen er at gjeldende plan forutsetter at deler av eksisterende kontorbygg rives. Dette er i ettertid vurdert som unødvendig i forhold til å sikre nok areal til brofeste og torget sin funksjon. F3 Område for boliger/blandet sentrumsformål Felt 3 var sentralt i forbindelse med utarbeidelse av Kvalitetsprogram for Damsgårdsundet Sør Etappe 1 og ligger mellom Damsgårdsveien og sjøen. Det foreslås følgende endringer: - Feltet foreslås utbygget med to lameller, som i gjeldende plan, men med takform som for tilstøtende felt F4-1. Dette innebærer 5 etasjer mot sjøen og 4 etasjer mot Damsgårdsveien. Maksimal byggehøyde mot fjorden blir 20 meter/kote +22 og mot Damsgårdsveien 15 meter/kote Bebyggelsen foreslås å krage ut over havnepromenaden tilsvarende som for felt Lamellene foreslås sammenbygget i 1. etasje, for å gi bedre mulighet for blandet sentrumsformål på gateplan. De øvrige etasjene kan benyttes til boligformål - Maksimal byggehøyde for 1. etasje settes til kote +7,5 Side 7 av 28

8 Forslaget til maksimal byggehøyde kote + 7,5 for 1. etasje begrunnes ut fra ønske om å sikre tilstrekkelig høyde for næringsarealer samtidig som det kan etableres grønn takhage over sokkelbygget (mellombygget). Selve byggehøyden foreslås til 4,9 m, mens utvendig gatehøyde er kote + 2,6. Dette gir mulighet for en etasjehøyde på inntil 3,8 m, samt dekketykkelse (30 cm), isolasjon (40 cm) og jordlag (40 cm) for grøntanlegg. Modellskisse av felt 3 F4 Område for boliger/blandet sentrumsformål Feltet er delt opp i 3 delfelt, hvor 4.1 og 4.3 har vært gjenstand for mindre vesentlige reguleringsendringer. Det første med vedtak og det siste med vedtak Felt 4.2 ligger utenfor forslagsstillers interesseområde og er ikke gjenstand for forslag om vesentlige endringer. F5 Område for bolig Feltet ligger utenfor forslagsstillers interesseområde og er ikke gjenstand for ytterligere endringer ut over dem som allerede er behandlet som en mindre vesentlig endring. F6 Område for blandet sentrumsformål /bolig/spesialområde bevaring Feltet ligger mellom sjøen og Damsgårdsveien. Her forslås etablert bygg for bolig- og/eller blandet sentrumsformål. Eksisterende teglsteinshus i Damsgårdsveien nr 37 har antikvarisk verdi og planlegges innlemmet i den nye bebyggelsen. Gjeldende plan legger opp til volumer langs sjølinjen med byggehøyde koke +23, dvs 6-7 etasjer opp fra havnepromenaden. En slik bebyggelsesstruktur hindrer mulighetene for utsikt mot sjøen for bakenforliggende bebyggelse i felt 11, samt deler av bebyggelsen i Lien. Side 8 av 28

9 Modellfoto felt 6 gjeldende plan Volumstudie felt 6, 5 og 4.3(foran), 11 og 10 (bak) For felt 6 foreslås følgende utbygging/endringer: - Det foreslås å etablere en sokkel i to etasjer (høyden til bevaringsverdig bygg), tilsvarende som for gjeldende plan - Etablere en ny struktur oppå denne sokkelen; tre lameller med varierende etasjehøyder, 4 etasjer mot sjøen (samme høyde som i gjeldende plan) og henholdsvis 2, 4 og 8 etasjer mot Damsgårdsveien (Totalt 4, 6 og 10 etasjer fra nord mot sør) - Sokkeletasjer kan nyttes til blandet sentrumsformål, samt parkeringsanlegg. Byggehøydene tilsvarer maksimalhøyder for de enkelte bygg/soner i gjeldende plan - Eksisterende høyhus i nr 35 foreslås revet for oppføring av nybygg med samme byggehøyde. Dette skyldes at eksisterende bygg har uhensiktsmessige planløsninger og bæresystem, som vanskeliggjør fremtidsmessig arealutnyttelse og universelt utformede løsninger. Den foreslåtte endringen innebærer at maksimal byggehøyde opprettholdes som i gjeldende plan. Nybygget reduseres i bredde fra 22 til 15 meter, mens dets lengde mellom Damsgårdsveien og sjøen økes fra 17 til 25 meter. På denne måten opprettholdes byggets grunnflate på 375 m². Endringen gir vesentlige bedre siktforhold for bakenforliggende bebyggelse, samtidig som gjennomgang sikres for felt 11 Perspektiv av ny gjennomgang via felt 6 og 11 F7 Område for kontor og lager /spesialområde bevaring Det er ikke foreslått endringer for felt 7 i forhold til gjeldende plan.

10 F8 Område for boliger, blandet sentrumsformål og offentlig friområde med gangvei / spesialområde bevaring Feltet ligger mellom Damsgårdsveien og Michael Krohns gate. I dag står en bevaringsverdig industribygning i teglstein på tomten. Også felt 8 var sentralt i forbindelse med utarbeidelse av Kvalitetsprogram for Damsgårdsundet Sør Etappe 1. Fasaden på teglsteinsbygningen foreslås bevart i tråd med gjeldende plan og inngår i en basebygning i 3-4 etasjer, med sentrumsfunksjoner og parkeringsanlegg. Parkeringsanlegget planlegges med inn- og utkjøring fra Lotheveien, i tråd med gjeldende plan. Oppå basen, i nivå med Michael Krohns gate planlegges et fellesområde og 4 boligblokker, i tråd med gjeldende plan. Det etableres gangvei gjennom friområdet med offentlig trapp/heis ned til Damsgårdsveien. For felt 8 foreslås følgende endringer: - Plassering av gangveien er justert i forhold til gjeldende plan, og er tilpasset trappeløp/heisplassering i foreslått bebyggelsesstruktur. - Bebyggelsen er oppretthold i tråd med gjeldende plan, med unntak for lamell langs Damsgårdsveien. Her foreslås høyden økt med en etasje, slik at bygget får 2 etasjer mot gårdsrommet. Begrunnelsen for endringer er at forslagsstiller ønsker å tilrettelegge for familieboliger i to etasjer - Plankartet oppdatert med bygg for barnehage mot Michael Krohns gate, slik gjeldende reguleringsbestemmelser åpner for - Næringsbygg (barnehagebygg) foreslås å krage utover fasade mot Damsgårdsveien, et grep som gir mulighet for spennende arkitektur. Forslaget er tidligere tatt opp med Byantikvaren, som har stilt seg positiv til grepet Side 10 av 28 Fotomodell. Foreslått bebyggelse i felt 8 F9 Område for boliger Feltet er ikke omfattet av vesentlig reguleringsendring, men behandlet i egen sak som mindre vesentlig reguleringsendring. F10 Område for bolig, blandet sentrumsformål og undervisning Feltet ligger mellom Damsgårdsveien og Michael Krohns gate og hovedformålet er boliger. I samsvar med konklusjonene i Kvalitetsprogram for Damsgårdsundet Sør Etappe 1 foreslås følgende endringer: - Formål foreslås justert til også å omfatte blandet sentrumsformål og undervisning - Bebyggelsen planlegges i tråd med gjeldende plan, men for å bevare eksisterende lønnetre i gangvei 8 foreslås byggegrensene justert ved at bebyggelsen forskyves mot felt 11 - Byggegrense i nordøstre hjørne justeres noe for å sikre at foreslåtte balkonger kommer innenfor byggelinje

11 - Fotomodell Foreslått bebyggelse i felt 10 F11 Område for bolig, blandet sentrumsformål og undervisning Feltet ligger mellom Damsgårdsveien og Michael Krohns gate og hovedformålet er boliger. Gjeldende plan gir mulighet for boliger eller sentrumsfunksjoner samt parkering i nivået under Michael Krohns gate (2-3 etasjer). Oppå denne basen er det forutsatt boligbebyggelse rundt et kvartal i 2-5 etasjer regnet fra Michael Krohns gate. Det kan videre etableres barnehage med uteområde i feltet, evt kan uteområde for barnehagen kombineres med offentlig bruk av FRI1 For felt 11 foreslås følgende endringer: - Formål foreslås justert til også å omfatte blandet sentrumsformål og undervisning i hele feltet, i tillegg til bolig - Bebyggelsen foreslås justert i forhold til gjeldende plan, for å skape en ny tverrforbindelse mellom Michael Krohns gate og sjøen via felt 6. Dette innebærer: o 1-etasjers bygg mot Damsgårdsveien utgår o Byggehøyde for bygning langs Michael Krohns gate settes til kote +23 for hele bygget, dvs 3 etasjer (i gjeldende plan er 1/3-del av lengden gitt byggehøyde kote +20) o Ny skråstilt lamell med byggehøyde kote +23, dvs 3 etasjer Side 11 av 28 Volumstudie felt 6 og 11 (bak)

12 Endringene har positive konsekvenser for utsiktsforhold i bakenforliggende bebyggelse, ved at det etableres en ny siktlinje fra Lien ned til sjøen. Ingen eksisterende bygninger for dårligere utsiktsforhold i forhold til planlagt utbygging etter gjeldende plan. Den valgte bebyggelsesstrukturen tilpasser seg eksisterende bebyggelse i Michael Krohns gate, samtidig som de tverrstilte lamellene får gode sol- og utsiktsforhold. F12 Område for boliger /spesialområde bevaring Feltet ligger mellom Damsgårdsveien og Michael Krohns gate og omfatter eksisterende boligbebyggelse. Det planlegges ikke endringer i forhold til gjeldende plan. F13 Område for bolig og kontor Feltet som ligger mellom Damsgårdsveien og Michael Krohns gate, er utenfor forslagsstillers interesseområde. Det planlegges ikke endringer i forhold til gjeldende plan. F14 Område for kontor Feltet ligger på hjørnet mellom Damsgårdsveien og Michael Krohns gate. I bestemmelsene er det lagt inn krav om bebyggelsesplan. I feltet ønsker forslagsstiller å plasseres sentralt anlegg for bossug for hele Damsgårdsundet i byggets underetasje, i tillegg til parkering. De øvrige etasjene foreslås som kontorer. Forslagsstiller ønsker å øke byggehøyden til 5 etasjer fra Michael Krohns gate (med tilsvarende økning av %-BRA) dersom sentralt anlegg for bossug plasseres i feltet. Dersom anlegg for bossug ikke plasseres i feltet, opprettholdes byggehøyden på 4 etasjer fra Michael Krohns gate. 8.3 Lek/uteoppholdsareal Forslag til vesentlig endring opprettholder all grønnstruktur og rekreasjonsarealer som er omfattet av gjeldende plan. Det legges opp til private og halvprivate uteoppholdsarealer i det enkelte felt i form av private balkonger/uteplasser og private fellesarealer på tak mellom bebyggelsen. Fellesarealene vil bli tilrettelagt for lek i trygge omgivelser. I tillegg etableres det flere offentlig tilgjengelige uteoppholdsarealer i området, blant annet offentlig torg (Markusplassen T1), offentlig friområde (FRI1), offentlige allmenninger mellom feltene (gangveier/ tverrforbindelser mellom Michael Krohns gate og sjøen) og havnepromenaden. Illustrasjonsplan som viser private felles- uteoppholdsarealer innenfor det enkelte felt (markert med grønt)

13 Side 13 av 28 Bergen kommune. Byggesak og bydeler Saksnr /4 Når offentlige friområder og torg samt halvprivate uteoppholdsarealer summeres, inneholder forslag til vesentlig endring ca 14,7 daa uteoppholdsarealer. I tillegg kommer private uteoppholdsarealer på balkonger. Dersom det legges til grunn at balkongstørrelser vil være ca 8 m² pr 100 m² bolig, vil 14,7 daa uteoppholdsarealer gi mulighet for utbygging av ca m² bolig og næring innenfor BOB sitt interesseområde. Dette er vesentlig mer enn det eksisterende utbyggingspotensial. Alle arealer for lek i feltene 6, 8, 9, 10 og 11 vil være spesielt godt beskyttet ved at de etableres på takhagene, uten trafikk og støy fra gatene. En slik løsning sikrer også full tilgjengelighet til arealene for alle grupper, med trappefri adkomst fra de ulike etasjene i feltet. Alle boliger vil i tillegg til felles uteoppholdsarealer også få egne private utearealer i form av balkong eller uteplass på terreng på minst 6 m². Oppstilling over uteoppholdsareal pr felt, samt krav til MUA i hht bestemmelser MUA i felt - inkl takterrasser Felt Areal bolig/næring MUA-krav Ubygd I tillegg kommer private balkonger Tilgjengelig MUA utenfor felt T1 inkl. gatetun FRI I tillegg kommer havnepromenade og gangveier Samlet uteoppholdsareal i BOB sin del av planområdet Behov for MUA utenfor felt Det aller meste av utearealer i planområdet vil ha gode solforhold kl , både ved jevndøgn og midtsommer. Spesielt vil den foreslåtte endringen for felt 6 og 11 gi meget gode solforhold for disse feltene. FRI1 Syd for felt 11 videreføres gjeldende plan for det offentlige friarealet, FRI1. Forslag til vesentlig endring innebærer ingen endring i forhold til gjeldende plan.

14 Torget T1 Torget T1 (Markusplassen) foreslås redusert noe i bredde, for å tilpasse seg eksisterende bebyggelse i felt F2. Endringen innebærer at eksisterende lagerbygg rives, mens eksisterende kontorbygg opprettholdes. Totalt reduseres T1 med ca 125 m². Sammen med den del av gatetunet som ligger i tilknytning til plassen, vil samlet areal være ca 2 daa. Plassen vil være det naturlige samlingspunkt i den nye bydelen. Tilstøtende bebyggelse i felt 3 og 8 vil få publikumsrettede arealer mot plassen. I tillegg vil plassen henvede seg til sjøen og havnepromenaden, og være brohode for gangbro over til Marineholmen. Plassen vil få meget gode solforhold store deler av året. Etablering av torg T1 forutsetter erverv av arealet fra private hjemmelshavere. Havnepromenaden Innenfor planområdet foreslås det å utvide bredden på havnepromenaden. Reguleringsbestemmelsenes minstekrav til bredde er 4 m og står uforandret, men kaifronten foreslås flyttet lenger ut i sjøen, noe som gir mulighet for en større bredde på deler av strekningen (bygges med bredde ca 5,6 m langs felt 4 og 5). I tillegg foreslås promenaden lagt ut i sjøen foran felt 3, noe som også innebærer at havnepromenaden utvides. I overgangen mellom felt 3 og 4 har promenaden en bredde på 4 m. Det samme vil være tilfellet der promenaden møter torget (T1). Videre foreslås det å legge deler av havnepromenaden ut i sjøen som en pir for sikre gode solforhold. Det legges også til rette for et fremtidig badeanlegg. Videre etableres et indre basseng som tilrettelegges for kajakk og kano etc. Den planlagte havnepromenaden vil fortsatt være offentlig. Byrådet vedtok i møte Kvalitetsprogram for Damsgårdsundet havnepromenade, som retningsgivende for videreutvikling av promenaden rundt Damsgårdsundet. Der havnepromenaden og tversgående gangforbindelser møtes, introduseres knutepunkt med ulik identitet. Disse punktene er utformet som trapp ned mot sjøen, som i forlengelsen av gangvei 2, og en pir/brygge ut i sjøen i enden av gangvei 4. Plassdannelser og et varierende uttrykk gjør havnepromenaden til et spennende område å ferdes i. Langs kaiene skal det ikke være hindringer for den offentlige ferdsel. For å understreke promenadens offentlige karakter er alle de halvprivate uteområdene mellom bebyggelsen hevet opp 0,8 m. Ved boligbygging vil 1. etasje dermed bli liggende høyere enn promenaden, mens det ved etablering av næringsvirksomhet blir mulig å etablere høye 1. etasjer i nivå med promenaden. På denne måten søkes å unngå en privatisering av områdene langs bygningskroppene. 8.4 Småbåthavn Forslagsstiller ønsker å regulere inn en småbåthavn S3 mellom de to småbåthavnene S1 og S2 som allerede er godkjent gjennom gjeldende plan. Båthavnenes kaianlegg skal være offentlig tilgjengelig, og vil dermed inngå som en naturlig del av havnepromenaden og gi anledning til å komme ned til vannet og ut i sundet. Plasseringen av S3 vil ikke påvirke ferdselen i sundet. Båtplassene er tenkt forbeholdt beboere i området, slik at de ikke utløser behov for ekstra transport og parkeringsplasser. 8.5 Trafikkareal I forslag til vesentlig endring er det lagt opp til at Damsgårdsveien vil være hovedatkomst til største delen av planområdet (felt F4-F6 og F9-F14, med ca 500 av de 600 planlagte boligene i planområdet), mens Lotheveien vil være tilkomst til parkeringsanlegg i felt 8. Side 14 av 28

15 I gjeldende plan er Damsgårdsveien regulert som gatetun på strekningen F3-F6 og F8-F11, uten gjennomgangstrafikk. Kryss Michael Krohns gate - Damsgårdsveien. Krysset Damsgårdsveien Michael Krohns gate er i dag utformet som et vikepliktsregulert T- kryss med et meter langt venstresvingefelt i Michael Krohns gate og et 10 meter langt høyresvingefelt i Damsgårdsveien. Slik krysset er utformet har det kapasitet på ca kjt/t. Dette tilsvarer omtrent dagens trafikktall. Trafikkvurderinger utført i forbindelse med tidligere planarbeider viser at kapasitetsgrensen med dagens kryssutforming vil være nådd ved ca ÅDT. I henhold til gjeldende plan skal det etableres gatetun i Damsgårdsveien. Dette innebærer at det i fremtiden ikke vil være gjennomkjøring i Damsgårdsveien, og at krysset Damsgårdsveien Michael Krohns gate kun vil ivareta lokal trafikk til den nye bydelen ved Damsgårdsundet. En trafikkanalyse utført av Asplan Viak viser at utbygging av den nye bydelen vil gi en trafikk på ÅDT i krysset, altså samsvarende med kapasiteten til dagens kryssløsning. Forslagsstiller mener således at det ikke vil være behov for en oppgradering av krysset Damsgårdsveien Michael Krohns gate som følge av utbyggingen av den nye bydelen i Damsgårdsundet. På bakgrunn av ovenstående foreslås følgende endring: - Rekkefølgebestemmelse knyttet til opparbeidelse av krysset Damsgårdsveien Michael Krohns gate utgår. Kryss Michael Krohns gate x Lotheveien. I henhold til gjeldende reguleringsplan skal det for krysset Michael Krohns gate - Lotheveien foreligge godkjent reguleringsplan, og krysset være ferdig opparbeidet før 3. byggefelt kan tas i bruk. Ny kryssløsning for Michael Krohns gate Lotheveien ble godkjent i forbindelse med reguleringsplanen for Damsgårdsundet Nord, plan nr , vedtatt av Bergen bystyre høsten Ved etablering av gatetun i Damsgårdsveien vil utbygging av feltene F4-F6 og F9-F14 ikke ha noen innvirkning på krysset Michael Krohns gate Lotheveien da alle disse feltene vil få parkeringsløsninger med inn- og utkjøring via krysset Damsgårdsveien Michael Krohns gate. På bakgrunn av ovenstående foreslås følgende endring: Krysset Michael Krohns gate - Lotheveien skal være opparbeidet i henhold til reguleringsplan for damsgårdsundet Nord, plan nr , før parkeringsanlegg i felt F8 kan tas i bruk. Ovenstående endring innebærer at utbygging av felt som får sine parkeringsplasser i felt 8 ikke kan finne sted før krysset Lotheveien Michael Krohns gate er utbygget i henhold til vedtatt reguleringsplan for Damsgårdsundet Nord. Dermed ivaretas intensjonen for rekkefølgebestemmelsen i gjeldende plan. Gatetun I henhold til gjeldende plan skal Damsgårdsveien opparbeides som gatetun fra felt 6 til felt 8. Gatetunet er i forslag til vesentlig endring opprettholdt, men foreslås redusert i utstrekning for å sikre tilfredsstillende atkomst for varelevering til næringsarealene på gateplan, samt ivareta trafikk til og fra parkeringsanlegg i F9, og i en periode også i F8-3 da forslagsstiller har søkt Side 15 av 28

16 om midlertidig bruksendring for midlertidig parkeringsanlegg i første etasje i de gamle hallene i felt 8. Dette parkeringsanlegget er tenkt benyttet frem til parkeringsanlegget i felt 10 er klart til bruk, hvilket er anslått å bli rundt årsskiftet 2012/2013. Foreslått utstrekning innebærer at Damsgårdsveien fortsatt stenges for gjennomkjøring. Parkering I gjeldende plan er det forutsatt parkeringsanlegg i sokkeletasjer (mørke arealer) i felt Innkjøring er forutsatt i hver ende (felt 8 og 11), og parkeringsanleggene i henholdsvis felt 8 og 9, samt felt 10 og 11, bygges sammen. Samtidig angir rekkefølgebestemmelsene at feltene 4, 5, 9 og 10 skal bygges før øvrige felter i planområdet. Dette gir en situasjon hvor de gitte rekkefølgebestemmelser og forutsetninger for parkeringsanlegg ikke samsvarer. Ved bygging av felt 9, inkludert parkeringsanlegg, vil det ikke være mulig med utkjøring via felt 8. Eksisterende fasade i felt 8 er verneverdig. Parkeringsanlegg i felt 9 må derfor ha egen avkjørsel direkte fra Damsgårdsveien. Tilsvarende er situasjonen for felt 10, som skal bygges før felt 11. På bakgrunn av dette foreslår forslagsstiller følgende endringer for parkeringsanleggene i felt 8-11: - Parkeringsanlegg i felt 9 bygges separat, og får inn- og utkjørsel via Damsgårdsveien vedtatt i mindre vesentlig endring - Parkeringsanlegg i felt 10 og 11 gis felles innkjørsel i felt 10 og felles utkjørsel fra felt 11 - Parkeringsanlegg i felt 8 bygges separat og får inn- og utkjøring via Lotheveien. I gjeldende plan er det lagt opp til at gjeldende parkeringsnorm for Bergen kommune, sone indre by, skal være retningsgivende. Forslagsstiller ønsker å senke parkeringskravet til tilsvarende sone sentrum. Dette begrunnes med at i etterkant av vedtaket av september 2004 er nå arbeidet med Bybanen igangsatt. Den planlagte utbyggingen av nye arbeidsplasser i Solheimsviken og på Marineholmen gjør det sannsynlig at en rekke av beboerne i den nye bebyggelsen i Damsgårdsundet vil ha sine arbeidsplasser i nærområdet, noe som vil redusere behovet for bruk av bil. Videre tilsier et miljøperspektiv en mer restriktiv parkeringsdekning i området. Antall parkeringsplasser for de ulike felt foreslås derfor beregnet etter krav for sone sentrum i forslag til parkeringsnorm for Bergen. En slik restriktiv parkeringsdekning foreslås for at utbyggingen av Damsgårdsundet sør ikke skal ha negativ innvirkning på trafikkavviklingen i bydelen. Det foreslås følgende minimumskrav til parkeringsdekning: For bolig pr 100 m²: 1 plass For kontor pr m²: 5 plasser For forretning pr m² 10 plasser For verksted pr m² 2 plasser For lager pr m² 1 plass I vedtatt plan er det forutsatt at det etableres parkeringsanlegg i de mørke arealene mellom Damsgårdsveien og Michael Krohns gate. Dersom det under prosjekteringen av området viser seg at det er mer hensiktsmessig å legge noe parkering i/under feltene ut mot sjøen, ønsker forslagsstiller å åpne for dette i F1, F2 og F6. Den endelige fordelingen av areal til ulike formål innen planområdet er ikke fastlagt i detalj. Endelig antall parkeringsplasser i området vil derfor ikke bli avklart før ved rammesøknad. Det er ikke lagt opp til parkering i gatene eller på de nye plassene/torgene. Side 16 av 28

17 Side 17 av 28 Bergen kommune. Byggesak og bydeler Saksnr /4 8.6 Universell utforming Det er et langt større oppmerksomhet rundt universell utforming i dag enn da gjeldende plan ble vedtatt i Dette gjenspeiles i forslag til vesentlig endring på følgende måte: - Havnepromenaden tilrettelegges i tråd med Retningslinjer for universell utforming Damsgårdsundet - Damsgårdsveien inkl gatetun, krysningssoner (tverrforbindelser) og fortaussoner tilrettelegges i tråd med prinsippene for universell utforming - Nedre del av friområdet FRI1 utformes i tråd med prinsippene for universell utforming - Tverrforbindelse gjennom felt 8 tilrettelegges med heisforbindelse mellom Michael Krohns gate og T1 (Markusplassen) - Tverrforbindelse gjennom felt 6 og 11 tilrettelegges med heisforbindelse mellom Michael Krohns gate og havnepromenaden - Alle bygg i planområdet utformes i tråd med prinsippene for universell utforming - Alle uteoppholdsarealer for felles opphold/lek utformes i tråd med prinsippene for universell utforming, med følgende unntak: - Takterrasser kan, av arkitektoniske hensyn utformes i ulike nivåer, men minst 50% av arealet skal utformes i tråd med prinsippene for universell utforming 8.7 Avfallshåndtering Gjeldende plan fastslår at det skal bygges bossug i planområdet. Forslagsstiller arbeider med planer om et sentralt anlegg for bossug. 8.8 Risiko og sårbarhet Forslag til vesentlig endring innebærer ingen endringer i forhold til rassikring, flomfare, kuldedrag, vind, luftforurensning, grunnforurensning, radonstråling eller strålefare i forhold til gjeldende plan. For å redusere faren for flom legges det opp til åpen overvannshåndtering, med avrenning direkte til sjø. Det er registrert forurensede masser i planområdet. Plan for håndtering av forurensede masser utarbeides i forbindelse med utbygging av det enkelte felt, og skal godkjennes av myndighetene før igangsettingstillatelse for feltet kan gis. 8.9 Utbyggingsrekkefølge/rekkefølgebestemmelser Gjeldende plan har rekkefølgebestemmelser knyttet til blant annet utbyggingsrekkefølge, opparbeidelse av gatetun og infrastruktur, kryssløsninger m.m. Rekkefølgebestemmelsene i gjeldende plan er videreført med følgende unntak: - Rekkefølgebestemmelse for kryss Damsgårdsveien Michael Krohns gate er fjernet, se pkt Rekkefølgebestemmelse for kryss Lotheveien - Michael Krohns gate er endret, se pkt Fjernvarme I henhold til gjeldende plan skal alle nye bygg installeres med vannbåren varme. Kommunen kan stille krav om tilknytning til fjernvarme. Forslagsstiller har ved utbygging av felt 4.1 satset på bygging av lavenergiboliger (ref. Husbankens definisjon). Lavenergiboliger har lite behov for energi til romoppvarming. Erfaringer fra utbygging av felt 4.1 viser at kostnadene ved installasjon av vannbåren romoppvarming (radiator i oppholdsrom og gulvvarme på bad) er uforholdsmessig kostbart i

18 forhold til energibehovet til slik oppvarming. Forslagsstiller foreslår derfor at det gis fritak fra krav om installasjon av vannbårent oppvarmingssystem dersom utbyggeren velger å bygge lavenergiboliger som tilfredsstiller Husbankens definisjon. Det skal alltid stilles krav om installasjon av oppvarmingssystem for varmt forbruksvann basert på tilknytning til fjernvarme. Forslaget sikrer at nærmere 80% av potensiell energi fra fjernvarme utnyttes (dvs at BKK Varme får levert 80% av energiforbruket), samtidig som boligkjøper unngår uhensiktsmessig høye kostnader til system for romoppvarming. 9 Forhåndsuttalelser/merknader Til kunngjøring om oppstart av planarbeidet kom det 7 forhåndsuttalelser fra offentlige instanser og 3 private merknader. En nesten fullstendig omtale av uttalelsene og merknadene er utarbeidet av forslagsstiller og inntatt i planbeskrivelsen og i all hovedsak funnet dekkende, jf bilag C. Dette gjelder alle merknadene foruten en fra Bergen Brannvesen som ikke er medtatt eller oppsummert. Nærmiljøet er særlig opptatt av forhold vedrørende grønne arealer, Markusplassen, parkeringsdekning, byggehøyde, luft, lys og innsyn. Foruten tekniske forhold knyttet opp mot sine respektive fagfelt fokuserer høringsinstansene hovedsakelig på forhold i forbindelse med kryssløsning ved Damsgårdsveien/ Michael Krohns gate, barnehage og forhold til sjø. For fagetatens vurderinger vises til etterfølgende kapittel Fagetatens foreløpige vurdering. 10 Fagetatens foreløpige vurdering Nedenfor følger fagetatens vurdering av et utvalg sentrale tema Generelt Fagetaten har flere ganger i løpet av prosessen frem mot innlevering av dette forslaget til vesentlig reguleringsendring presisert at forslaget også må inkorporere de mindre vesentlige endringene i området som eventuelt måtte være godkjent innen forslaget til vesentlig reguleringsendring har fått sitt endelige vedtak. Begrunnelsen for dette er at det må sikres en felles forståelse for helheten og sikre en øvre grense for tomteutnyttelse for hele planområdet sett under ett; dette i samsvar med noen av grunnideene bak den reguleringsplan det nå foreslås å endre. Dette er for så vidt også til dels gjort i det mottatte materialet, men planmaterialet er noe motstridende på dette punktet. Kunngjøringsteksten i forbindelse med kunngjøring av oppstart av planarbeidet sier noe; dette videreføres til dels av mottatt planbeskrivelse, mens mottatt forslag til plankart med tilhørende bestemmelser er mer i samsvar med de krav fagetaten har stilt. Kart og bestemmelser er dog ikke oppdatert på alle plan. Målsettingen er å få opphevet gjeldende planer gjennom vedtak av dette forslaget til reguleringsendring. Grad av utnytting må beregnes i samsvar med flertallsmerknad i Bergen bystyre, sak 64-09, før en 2. gangs behandling for alle delfelt. Utnyttelsesgraden er en av hovedproblemstillingene ved planen, og fagetaten ser ingen særlig grunn til å fravike fra dette kravet. Dette innebærer at alt areal under bakken skal være oppgitt, og inngå i beregningene av grad av utnytting. Denne skal oppgis i %-BRA. Side 18 av 28

19 Forslaget til kommunedelplan for Puddefjorden - Damsgårdsundet legger opp til en områdeutnyttelse på 280 %-BRA når det gjelder områder avsatt til boligformål og 350 %-BRA i områder med blandet sentrumsformål og næring. Dette er inklusiv eventuelt areal under bakkeplan. Det fremkommer ikke av mottatt materiale hva områdeutnyttelsen er for de ulike områdene definert i forslaget til kommunedelplan. Det er kun utnyttelsesgraden for de enkelte felt som fremkommer av tabellen i kapittel 8.1. Relativt høye tall for de enkelte felt innebærer ikke nødvendigvis at byggevolumet er foreslått økt. Økningen skyldes vel så mye en omfordeling av areal, jf godkjente mindre vesentlige endringer, og det forhold at alt areal under bakken skal inkluderes i %-BRA. Like fullt stilles det spørsmål ved noen av de foreslåtte volumøkninger. De kan medføre en økning i områdets utnyttelse som ikke er ønskelig. Utnyttelsen for de i forslaget til kommunedelplan definerte områder må avklares før saken fremmes til 2. gangs behandling. Til tross for at fagetaten har bedt forslagsstiller å forholde seg til alle feltene innenfor planområdet, synes det å ha vært lite samarbeid/koordinering med de andre interessentene innenfor planområdet. Nevnte tabell i tilknytning til kapittel 8.1 forholder seg i hovedsak til forslagsstillers egne interesseområder. Fagetaten har imidlertid komplettert tabellen der de ulike tallstørrelsene har vært kjent. Fagetaten anmoder om at tabellen kvalitetssikres frem mot 2. gangs behandling og at de ulike interessentene er sine interesser bevisst Byggeområder Felt 1 Endringene som er godkjent gjennom mindre vesentlig reguleringsendring, må innarbeides i plankartet med tilhørende bestemmelser. Felt 2 Fagetaten har ingen spesielle merknader til de foreslåtte endringer som følger som en naturlig konsekvens av at det er bestemt at deler av eksisterende bebyggelse på nordsiden av Markusplassen kan bli stående, samtidig som brohodet til den nye gang- og sykkelbroen over Damsgårdsundet er flyttet sørover, jf bystyrets vedtak i plan Marineholmen. For øvrig vises til fagetatens vurderinger i tilknytning til Torget T1. Felt 3 Fagetaten er positiv til det overordnede grepet ved felt 3. Feltet må sees i sammenheng med felt 4 og foreslås gitt mye av de samme preget. Felt 4 (delfelt 4.1, 4.2 og 4.3) I ettertid er feltet splittet opp i delfelt. Endringene for delfeltene 4.1 og 4.3 som er godkjent gjennom mindre vesentlig reguleringsendring, må innarbeides i plankartet med tilhørende bestemmelser. Felt 5 Endringene som er godkjent gjennom mindre vesentlig reguleringsendring, må innarbeides i plankartet med tilhørende bestemmelser. Side 19 av 28

20 Felt 6 Fagetaten forutsetter at bebyggelsen i delfelt F6.1 i gjeldende plan forblir regulert til spesialområde bevaring, og at dette fremkommer av plankartet som fremmes til 2. gangs behandling. Det er på nåværende tidspunkt ingen spesielle innvendinger mot riving av eksisterende bebyggelse innenfor delfelt F6.2, men det forutsettes at dette også er avklart med kulturminnemyndighetene innen saken fremmes for 2. gangs behandling. Det minnes i denne forbindelse om bestemmelse 14 i kommuneplanens arealdel hvor det stilles krav om kulturminnedokumentasjon (dersom denne ikke alt er utført). Fagetaten er positiv til grepet med utearealer som knytter sammen F11, F6 og havnepromenaden. Dette vil kunne være et supplement til offentlige utearealer som vil være universelt tilgjengelige, og med på å tilføre området positive og særegne kvaliteter. Dersom de aktuelle utearealene skal være offentlig tilgjengelige, fordrer dette en visualisering i plankartet. Det må fremgå entydig hvilket areal som eventuelt skal være offentlig tilgjengelig. Dette kan gjøres enten ved å innføre et nytt kombinert formål hvor offentlig trafikkareal i form av gangvei/torg eller liknende inngår, eller ved hjelp av et kartutsnitt som viser det aktuelle området regulert i flere plan/nivå. Fagetaten er skeptisk til å tillate parkeringsfasade ned mot havnepromenaden. Om dette viser seg å være den beste løsningen med henhold til plassering av parkeringsarealene skal denne fasaden utføres med slike estetiske og arkitektoniske kvaliteter at det ikke vil være til sjenanse eller ha noen form for negativ innvirkning på havnepromenaden. Felt 7 Deler av felt 7-1 (gnr 158 bnr 77) er omregulert gjennom R Damsgårdsundet Nord, vedtatt i Bergen bystyre Den aktuelle eiendommen bør utgå fra nærværende planforslag og plangrensen for nærværende planforslag tilpasses plangrensen for R Damsgårdsundet Nord. Sett i relasjon til at store deler av det gjenværende arealet er regulert til spesialområde bevaring (gnr 158 bnr 76), anbefaler fagetaten at grad av utnytting settes lik 230 %-BRA, hvilket tilsvarer tomteutnyttelsen i gjeldende plan. Ut over dette har fagetaten ingen spesielle kommentarer på nåværende tidspunkt. Felt 8 (delfelt 8.1, 8.2 og 8.3) Feltet er i beskrivelsen omtalt som Område for boliger, blandet sentrumsformål og offentlig friområde med gangvei/spesialområde bevaring. Offentlig friområde fremkommer ikke av plankartet. Fagetaten kan heller ikke se at det er noe areal innenfor planområdet som kan defineres som friområde. Eventuelt alternativ er felles grøntareal. Gangveien mellom delfelt 8.1 og 8.2 må få eget formål både i kart og tilhørende tegnforklaring, eventuelt i kombinasjon med andre formål dersom dette er aktuelt. Det synes ikke å være samsvar mellom kart og tilhørende tegnforklaring på dette punktet. Fagetaten er positiv til en utkraging av bygget mot Damsgårdsveien. Dette kan gi en spennende arkitektur. Dette forutsetter imidlertid at byantikvaren ikke har innvendinger mot dette. Fagetaten er imidlertid negativ til forslaget om å øke byggehøyden med én etasje mot Damsgårdsveien. Dette primært fordi feltets foreslåtte grad av utnytting langt overstiger den anbefalte utnyttelse på 350 %-BRA som følger av forslaget til kommunedelplan for Puddefjorden - Damsgårdsundet. Side 20 av 28

21 For kommentarer vedrørende barnehage; se eget avsnitt under. Side 21 av 28 Bergen kommune. Byggesak og bydeler Saksnr /4 Felt 9 Endringene som er godkjent gjennom mindre vesentlig reguleringsendring, må innarbeides i plankartet med tilhørende bestemmelser. Felt 10 Fagetaten er skeptisk til en funksjonsblanding (bolig/undervisning) i både felt 10 og 11. Etaten er i utgangspunktet åpen for formålet undervisning, men formålet bør begrenses til å gjelde kun ett av feltene. Undervisning faller for så vidt inn under begrepet kontor, men fagetaten anbefaler at det benyttes allmennyttig formål - undervisning. Etter fagetatens vurdering er det uheldig å spre funksjonen undervisning over flere felt; dette blant annet av hensyn til de øvrige funksjonene innenfor feltene. Det tenkes i denne forbindelse ikke minst på boligene og krav til felles uteoppholdsarealer. En foreslått grad av utnytting på 486 %-BRA ligger langt over anbefalingen som følger av forslaget til kommunedelplan og kan ikke anbefales. Utnyttelsen må reduserers. Felt 11 Fagetaten er positiv til hovedgrepene ved dette feltet, men også her vurderes forslaget om en grad av utnytting på 427 %-BRA å være for høyt og må derfor reduseres. Formål undervisning skal som nevnt under felt 10 begrenses til å gjelde ett av feltene 10 eller 11. Fagetaten er skeptisk til å kombinere formål undervisning og barnehage når arealene - og da ikke minst utearealene - er så begrenset som i dette tilfellet. En barnehage medfører en betraktelig mengde støy, noe som ikke vurderes å være forenlig med undervisningsformål. Dette dog med det forbehold at fagetaten ikke er kjent med hvilken type undervisning det her tenkes på. For utfyllende kommentarer vedrørende barnehage vises til eget avsnitt. Felt 14 Fagetaten kan ikke se at en miljøstasjon med boss-suganlegg tilsier økt antall etasjer og derigjennom økt grad av utnytting ut over den tilpasning som følger av at alt areal under bakken nå skal medtas i beregningsgrunnlaget for %-BRA. Fagetaten foreslår derfor at grad av utnytting begrenses oppad til 350 %-BRA, jf områdebetraktningene i forslag til kommunedelplan. Miljøstasjon/boss-sug bør vurderes fremstilt som eget reguleringsformål, eksempelvis kommunalteknisk anlegg Lek/uteoppholdsareal Det er viktig å benytte de korrekte begrepene vedrørende de ulike uteoppholdsarealene. Forslagsstiller har benyttet noe som kalles halvprivat friområde Dette er en selvmotsigelse i seg selv, da et friområde per definisjon skal være offentlig. Fagetaten har tolket dette til å være fellesområder. Fagetaten gjør oppmerksom på at uteoppholdsarealer på tak/dekker skal tilrettelegges og beplantes med en god fagmessig utforming. Store trær vil kreve brønner, mens resten av arealene som skal ha lettere type beplantning må tilpasses dette. Når så store deler av uteoppholdsarealer er lagt til tak/dekker er det ekstra viktig at disse innehar gode kvaliteter. Fagetaten krever derfor at utomhusplaner som viser beplantning skal være godkjente før igangsettingstillatelse gis. Arealene skal også opparbeides med lekeområder tilpasset barn med ulike aldre.