Saksframlegg. Førstegangsbehandling - Detaljregulering for Strandområdet Vaglen brygge - Plan ID

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: L13 Saksmappe: 2015/ /2016 Saksbehandler: Daniel Holm Dato: Saksframlegg Førstegangsbehandling - Detaljregulering for Strandområdet Vaglen brygge - Plan ID Utv.saksnr Utvalg Møtedato 23/17 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 12-10, legges forslag til detaljregulering for Strandområde Vaglen brygge (plan ID ) ut på offentlig ettersyn og høring. Før utleggelse endres planbestemmelser og planbeskrivelse slik at parkeringsbehovet skal løses gjennom opparbeidelse av parkeringshuset eller anlegg under bakken. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak. Nestleder Monstad (MDG) fremmet forslag: Planen avvises. Etablering av ytterligere båtplasser bør skje ved utvidelse av eksisterende båthavn. En eventuell reguleringsplan bør omfatte hele båthavnområdet for å sikre gode vurderinger av parkering, samt samlet belastning på naturområdet jfr. Naturmangfoldsloven 10. Nestleder Monstad (MDG) fremmet tilleggsforslag til rådmannens forslag: Der det er mulig skal fjellskjæringer skrås og tildekkes med jord og vegetasjon Parkeringshuset tildekkes med beplantning mot sjøen Det foretas en konsekvensutredning av forurensningsproblematikken, samt samlet belastning på truede arter Votering: Det ble votert i følgende rekkefølge: Rådmannens forslag satt opp mot forslag fra MDG

2 Tilleggsforslag fra MDG punktvis avstemning Rådmannens forslag til vedtak vedtatt med 5 mot 4 stemmer (MDG,V,AP) Tilleggsforslag fra MDG punkt 1 og 2: enstemmig vedtatt. Punkt 3: vedtatt med 5 mot 4 stemmer (H, FRP). Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 12-10, legges forslag til detaljregulering for Strandområde Vaglen brygge (plan ID ) ut på offentlig ettersyn og høring. Før utleggelse endres planbestemmelser og planbeskrivelse slik at parkeringsbehovet skal løses gjennom opparbeidelse av parkeringshuset eller anlegg under bakken. Der det er mulig skal fjellskjæringer skrås og tildekkes med jord og vegetasjon Parkeringshuset tildekkes med beplantning mot sjøen Det foretas en konsekvensutredning av forurensningsproblematikken, samt samlet belastning på truede arter Bakgrunn for saken: Arkitektkontoret Sverre Halvorsen AS har på vegne av Morten Bentsen og Helge Røsstad utarbeidet forslag til detaljregulering på strekningen Torvefjordkrysset og fram til eksisterende båthavn i Torvefjorden. Formålet med planen er etablering av ei ny båthavn ved siden av eksisterende båthavn i Torvefjorden, samt oppgradering av Amfenesveien på strekningen. Dagens situasjon og planstatus: Planområdet innbefatter dagens vei ut til Amfeneset og areal for etablering av ny gang- og sykkelvei. I planområdet inngår Vaglebrygga og Lillevaglen.

3 For de sydligste delene gjelder kommuneplanens arealdel hvor området er avsatt byggeområde som en utvidelse av eksisterende båthavn. Foruten kommuneplanen gjelder reguleringsplan for Småbåthavn Torvefjorden, vedtatt Reguleringsplanen regulerer eksisterende båthavn og en rekke andre forhold: Utbedring av eksisterende vei ut mot Amfeneset (forskyvninger og breddeutvidelser av dagens vei) Gang- og sykkelvei/turvei langs sjøen som medfører at dagens båtutsetningsrampe og store deler av steinsettingen rundt Lillevaglen forutsettes fjernet. Det er avsatt byggeområde/tomt for maritime organisasjoner/foreninger/lag rett sør for Vaglebrygga (kommunal grunn). Vaglebrygga er uendret i gjeldende plan, men kan bygges vendehammer. Øvrige områder mellom veien og sjøen er avsatt til friluftsformål.

4 Kartutsnitt: Deler av gjeldende reguleringsplan i transparent. I kartutsnitt til venstre vises Lillevaglen og Vaglebrygga. Til høyre vises deler av eksisterende båthavn og arealet som nå ønskes benyttet til ny båthavn. Om planforslaget: Planforslaget legger i likhet med gjeldende plan opp til at veien skal bredde utvides med tilhørende gang- og sykkevei. Dagens kryss i Torvefjorden forslås opprettholdt tilnærmet uendret. På strekningen mellom Torvefjordkrysset og båthavna foreslås veien forskjøvet østover. Forskyvningene varierer på strekningen, men er helt opp til 8 meter fra dagens veilinje. Eksempel ved Lillevaglen forskyves veien opptil 4 meter som gjør at gang- og sykkelveien blir liggende der dagens vei nå ligger. Det er store høydeforskjeller på enkelte partier som vil gi terrengendringer/fjellskjæringer på opptil 7-8 meter. Kartutsnitt 1: Viser den største veiforskyvningen med Vaglen. Dagens vei vises i fiolett over planforslaget.

5 Veiforskyvningen gjør at Lillevaglen med dagens båtutsettingsrampe kan opprettholdes. I området sør for Vaglebrygga er det forskyvninger av veien helt opp til 8 meter. Forskyvningene er nødvendig for å få plass til både parkeringsanlegget, gang- og sykkelveien og veien. I planforslaget er Vaglebrygga foreslått opprettholdt, men bruken rundt vil endre seg. Den kommunale tomta som er regulert til maritime funksjoner for lag/foreninger/organisasjoner foreslås omregulert til et parkeringsanlegg (SPH) sammen med en mindre del av friluftsformålet (utgjør ca. 1 mål). Til arealet SPH er det knyttet bestemmelser som angir at det kan bygges parkeringshus med parkeringsplasser i to plan. Planen åpner for at det det både kan bygges parkeringsplass og parkeringshus på arealet. En mindre del av arealet avsatt til parkering (helt i sørvest) går ut i sjøen (ca. 5 meter). Mellom parkeringsarealet og sjøen er gangforbindelsen til den nye båthavna regulert. Gangforbindelsen vises med en bredde på 2,5 meter. På et punkt går gangveien ut i sjøarealet langs land og blir derfor liggende under småbåthavnområdet (VS). Gangveien er da vist med linjesymboler i plankartet. Forslagsstiller vil her legge gangforbindelsen på flytelementer for å redusere behovet for terrenginngrep. Som det delvis fremkommer av kartutsnittet ovenfor, er terrenget spesielt kupert fra det innregulerte parkeringsområdet og sørover mot Torvefjorden båthavn. Gangforbindelsen er vist helt fram til eiendomsgrensen mot Torvefjorden båthavn, ettersom forslagsstiller ser for seg at den en gang i fremtiden kan fungere som en kyststi som er åpen for allmennheten. Det forutsetter da at kyststien videreføres gjennom eksisterende båthavn som planforslaget ikke omhandler. Innenfor arealet avsatt til småbåthavn tillates etablert båtanlegg som flytebrygger/pirer, utriggere og bølgedempere. Bestemmelsene åpner for at det kan etableres inntil 200 nye båtplasser. Byggegrensen i plankartet viser hvor nært det er lov å anlegge tiltak i sjøen mot eksisterende båthavn. Torvefjorden båtforening har forutsatt at det minst må være 37 meter mellom pirene dersom den nye båthavna skal ha båter opp i størrelsesorden 27 fot. Skal det legge til større båter må avstanden økes ytterligere. Arealet syd for byggegrensen skal brukes som manøvreringsareal for begge båthavnene.

6 Saksutredning: Ny båthavn eller utvidelse av Torvefjorden båthavn: Saken har ikke tidligere blitt lagt fram eller drøftet i Plan- og miljøutvalget, og forslaget er i uoverensstemmelse med en del forutsetninger som følger av kommuneplanprosessen. Det gjelder ikke i forhold til det avsatte arealbruksformål (med unntak av landarealer), men det at arealet har vært tiltenkt en utvidelse av eksisterende båthavn, ikke en ny selvstendig båthavn. Administrasjonen viser blant annet til Fylkesmannens innspill om at det var en konfliktfylt prosess å få avsatt arealet, og at rekkefølgekravet i kommuneplanen 4 tredje ledd som angir at det er tale om en utvidelse av «Torvefjorden småbåthavn». Et sentralt spørsmål er derfor om det er en hensiktsmessig med ei ny båthavn helt opp til et område som allerede har båthavn, eller om arealbruken bør sees i sammenheng. Fordelen med å utvikle arealet sammen med eksisterende båthavn er først og fremst sambruk og mulighet for tilpasninger i den etablerte bruken for å få en bedre samlet utnyttelse. Med utvikling arealet som en utvidelse vil det eksempelvis kunne bygges parkeringshus på eksisterende parkeringsplasser og sånn sett slippe inngrep i nye områder. Det samme gjelder driftsbygninger o.l. nødvendigheter i båthavner. Ettersom sjøarealer og sjønære arealer er en begrenset ressurs er det spesielt viktig at de blir utnyttet på en god måte. Det å se hele arealet under ett kan gi mulighet for å justere bruken av sjøarealene til eksisterende havn. For å illustrere dette har eksisterende båthavn de største båtene sine mot nord (opptil 45 fot). Det medfører at et forholdsvis stort manøvreringsareal mellom eksisterende og ny båthavn må avsettes om dagens båthavn skal opprettholde sin bruk uendret. Om området hadde blitt utviklet under ett, ville en kunne vurdert flytting av den nordligste båtraden (eksempel helt nord innenfor det nye arealet), og slik sett fått en bedre utnyttelse. Et annet eksempel er at kyststien ville kunne fått en mer naturlig avslutning. I praksis vil kyststien kun fungere som en gangadkomst til den nye båthavna.

7 Oppsummert mener administrasjonen at det er del forhold som kan tyde på at kommunen kan oppnå en bedre arealbruk (mer helhetlige løsninger) om arealet ble utviklet samlet. Administrasjonen går nå over til å vurdere forslaget konkret uavhengig av overforstående vurderinger. Vurdering av det konkrete forslaget: Administrasjonen vil trekke frem at forslaget har en god del positive elementer og løsninger. Eksempel i form av å foreslå flytelementer til gangforbindelsen for å redusere tunge terreng inngrep i strandsonen. Landarealene er mindre egnet til utbyggingsformål og det gjør det enda viktigere å velge gode løsninger. Parkeringshuset vil om det bygges som illustrert bli et flott byggverk i strandsonen. Etter administrasjonens syn fremstår bygget estetisk tiltalende og godt tilpasset landskapet ut fra forholdene på stedet. Dette er viktige momenter om det skal åpnes for nye tiltak i strandsonen. Tidligere i planprosessen har administrasjonen blitt forespeilet at parkeringshuset var en forutsetning for den planlagte utbyggingen. I det siste utkastet til plan har man forlatt det som et premiss hvor det åpnes for at det heller kan bygges en ordinær parkeringsplass på arealet. Administrasjon finner grunn til å bemerke at det er opptil 12 meter høydeforskjell innenfor det avsatte parkeringsanleggområdet som har en bredde på ca. 18 meter. Det å anlegge en ordinær parkeringsplass på et areal med slike høydeforskjeller vil gi uforholdsmessig tunge og synlige terrenginngrep. Fordelen med et parkeringshus er at meste parten av terrenginngrepene vil bli skjult bak bygget. Et tiltalende bygg kan derfor bidra til å avbøte de negative virkingene. Av den grunn ønsker administrasjonen å opprettholde tidligere forutsetninger om parkeringshus. Alternativt at hele parkeringsanlegget etableres under bakken. Administrasjonen vil også bemerke at om det først anlegges et parkeringshus på et areal som er regulert til allmennyttig formål, helt opptil et offentlig bryggeanlegg, på kommunal grunn bør det være et krav om en betydelig andel parkeringsplasser til offentlig/allmennyttig bruk. Det kan også nevnes forslaget har en ulempe i at den private båthavna kommer veldig tett på det offentlige anlegget Vaglebrygga. Det er da knyttet en viss risiko til at de offentlige arealene på sikt vil bli brukt og inngå som en del av det private anlegget. Administrasjonen er ellers noe tvilende til om det faktisk er plass til 200 (ordinære) båtplasser innenfor sjøarealet som er på 16 mål. Arealet skal romme både båtanlegg, manøvreringsarealer og atkomst/leie inn og ut av havna. Ettersom antallet kun er ment som en øvre grense er det antagelig mindre problematisk om det er satt noe høyt. Forslag til endringer: Administrasjonen ønsker å opprettholde tidligere forutsetning om etablering av parkeringshus eller anlegg under bakken. Utbygger ønsker ikke dette, og mener alternativt at kravet da kan slå inn ved bygde 50 båtplasser. Det vil si en løsning der det kan bygges parkeringsplass for de første 50 båtplassene.

8 Administrasjonen mener at det ikke antallet båtplasser som er vurdert problematisk. Det er de tunge terrenginngrepene som oppstår i umiddelbar nærhet til sjøen som gjør det nødvendig. Problemet oppstår samtidig som behovet for parkering utløses. Det er grunn til å nevne at det utbygger på eget initiativ som har valgt å gå i gang med planarbeidet på et areal som i utgangspunktet ikke er egnet til formålet. Det er videre grunn til å påpeke at det er nettopp her planen er i uoverensstemmelse med det som er forutsatt tidligere, og med hensyn til arealbruk i gjeldende regulering (arealbruksformål). Hadde bruken av sjøarealene skjedd som ledd i en utvidelse av Torvefjorden båthavn ville problemstillingen antagelig ikke kommet opp. Når kommunen åpner for at det kan sees på andre løsninger til dels i konflikt med overordnet plan og gjeldende regulering, må det kunne forventes at løsningene ikke blir dårligere. Oppsummert finner administrasjonen ingen grunn til at det som er vurdert som en betydelig kvalitet i prosjektet nå skal tas ut. Administrasjonen foreslår derfor at planen endres slik at det er krav om etablering av parkeringshus eller parkeringsanlegg under bakken uavhengig av antall båtplasser. Konklusjon: Administrasjonen ønsker å høre forslaget før man konkluderer i spørsmålet om det bør etableres ny båthavn eller om arealet bør utvikles under ett sammen med eksisterende båthavn. Om kommunen etter høringen skulle komme fram til at arealet bør utvikles som en utvidelse av eksisterende båthavn, må det antagelig skje i samråd med Torvefjorden båthavn. Administrasjonen har ikke drøftet saken med båtforeningen særskilt. Av den grunn er det av interesse å få innspill fra Torvefjorden båtforening på akkurat dette punktet i saken. Vedlegg: Plankart Bestemmelser Planbeskrivelse med ROS-analyse Illustrasjoner av parkeringshus Innkommende merknader