Saksframlegg. Førstegangsbehandling - Detaljregulering for GB 24/14 og GB 24/60 - Amfeneset Plan ID

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: L13 Saksmappe: 2015/ /2016 Saksbehandler: Daniel Holm Dato: Saksframlegg Førstegangsbehandling - Detaljregulering for GB 24/14 og GB 24/60 - Amfeneset Plan ID Utv.saksnr Utvalg Møtedato 51/16 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 12-10,12-11 legges privat forslag til detaljregulering for GB 24/14 og GB 24/60 Amfeneset ut på offentlig ettersyn og høring. I medhold av plan- og bygningsloven legges administrasjons alternative forslag ut på offentlig ettersyn og høring. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 12-10,12-11 legges privat forslag til detaljregulering for GB 24/14 og GB 24/60 Amfeneset ut på offentlig ettersyn og høring. I medhold av plan- og bygningsloven legges administrasjons alternative forslag ut på offentlig ettersyn og høring. Behandling: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Monstad (MDG) fremmet følgende tilleggspunkt til rådmannes forslag: Det bes om at det i høringen ses nærmere på rekkefølgekravet knyttet til gang- og sykkelvei. Det kan eksempelvis gjennomføres på delstrekning fram til båthavna. Votering Det ble bestemt å votere i følgende rekkefølge: 1. rådmannens forslag 2. MDG sitt tilleggsforslag

2 Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. MDG sitt tilleggsforslag ble vedtatt med 5 (MDG, KRF, V, AP) ) mot 4 (FRP, H) Innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven 12-10,12-11 legges privat forslag til detaljregulering for GB 24/14 og GB 24/60 Amfeneset ut på offentlig ettersyn og høring. I medhold av plan- og bygningsloven legges administrasjons alternative forslag ut på offentlig ettersyn og høring. Det bes om at det i høringen ses nærmere på rekkefølgekravet knyttet til gang- og sykkelvei. Det kan eksempelvis gjennomføres på delstrekning fram til båthavna. Bakgrunn for saken: Plankontoret Halvard Homme AS har på vegne av Leif Hübert fremmet forslag til detaljregulering for gnr 24. bnr. 14 og 60 på Amfeneset. Formålet med planarbeid er etablering av ei ny eneboligtomt med tilhørende brygge. Dagens situasjon: Illustrasjon: Viser planområdet i fiolett med skråfoto i nordlig retning. Den planlagte tomta ligger i Langviga sørvest på Amfeneset omkranset av 2 eksisterende eneboliger i vest, og 3 fritidsboliger i nord og østlig retning. Tomta er likhet med omkringliggende bebyggelse tilknyttet en privat vei som er koblet til den kommunale veien Amfenesveien. Planområdet er i dag utbygd og fungerer som grønnstruktur mellom eksisterende bebyggelse. Fra sjøen stiger terrenget bratt opp til et høydedrag som ligger på kote +20 før det går ned til kote +14 hvor veien ligger.

3 Bilde: Viser tomta fra sjøen (hentet fra planbeskrivelsen). Melding om oppstart: Det ble avholdt oppstartsmøte med kommunen den 29. mai Det ble varslet oppstart av planarbeid i Fædrelandsvennen og på kommunens nettside i juni Berørte grunneiere, offentlige instanser og organisasjoner er tilskrevet direkte i brev av 11. juni Det kommet 5 innspill til oppstart av planarbeid som alle er fra myndigheter. Innspillene er gjengitt og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Planens innhold: Planforslaget består av plankart (vedlegg 1), bestemmelser (vedlegg 2) og planbeskrivelse med tilhørende ROS-analyse (vedlegg 3), snitt av boligen i terrenget (vedlegg 4), 3D/visualisering av boligen fra sjøen (vedlegg 5), Situasjonsplan (vedlegg 6) og innspill fra varsel om planoppstart (vedlegg 7). Kartutsnitt: Viser forslag til plan.

4 Planforslaget legger opp til at det kan etableres én enebolig med integrert garasje på den innregulerte boligtomta BFS. Tomta er regulert til ca. 2,6 dekar og vil kunne ha et bebygd areal på inntil 1045m2 med 40 % BYA som foreslått. Bygget er planlagt nedfelt i terrenget over to etasjer. Fra sjøen vil bygget kun ha én synlig etasje. Illustrasjon: Snitt av bebyggelsen fra planbeskrivelsen med administrasjonen påtegninger av kote høyder i samsvar med planens bestemmelser. Bygget skal iht. bestemmelsene ha flatt eller pulttak med maksimal takvinkel på 5 grader. Fasader er betong eller mørk tegl i nøytrale farger som skal gjenspeile de naturgitte omgivelsene. Langs sjøen er det avsatt areal til småbåtanlegg/brygge på inntil 30m2 med 12 meters kaifront. Det vil være tillatt med utriggere på inntil 8 meter jf. bestemmelsene. I mellom småbåtanlegget og boligtomta er det avsatt et grønnstrukturbelte til naturområde. Innenfor dette arealet tillates etablert en gangforbindelse fra boligtomta ned til småbåtanlegget, samt lett skjøtsel av vegetasjon. Planstatus: Gjeldende plan er kommuneplanens arealdel der arealet er avsatt til landbruk, natur og friluftsområde. Kartutsnitt: Til venstre utsnitt fra kommuneplanens arealdel vedtatt av kommunestyret Til høyre utsnitt fra tidligere forslag til kommunedelplan for Amfeneset. Fylkesmannen og Fylkeskommunen hadde innsigelse til en rekke byggeområder på Amfeneset i prosessen ved utarbeidelse av kommuneplanens arealdel. I sluttfasen av prosessen frafalt myndighetene innsigelser under forutsetning at kommunen skulle oppdaterte plankartet i samsvar med tidligere forslag til KDP for Amfeneset. Fylkesmannen og Fylkeskommunen aksepterte arealbruken som vist i utsnittet over til høyre. Det medfører at arealene nærmest sjøen ikke skal nyttes til utbyggingsformål. Ved det som

5 antas å være en inkurie ble kommuneplankartet ikke oppdatert før planen ble vedtatt i kommunestyret den Derfor viser gjeldende kommuneplan arealet som LNF. I administrasjonens håndtering av saken har man lagt til grunn at kommunen har ment å avsette de nordligste delene av planområdet til boligbebyggelse med en forutsetning om god landskapstilpasning. Kommuneplanens arealdel har en særskilt rekkefølgebestemmelse for Amfeneset som lyder ( 4 fjerde ledd): «Før ny boligbygging tillates på Amfeneset skal atkomstveien være opprustet og gangog sykkelvei fra Torvekrysset til avkjørselen øst for GB 24/51 være opparbeidet» Administrasjonens vurdering av planforslaget: Administrasjonen stiller seg positiv til etablering av boligen som fremstår som godt terrengtilpasset, samtidig som man oppnår bokvaliteter som sjøutsikt og hovedfunksjoner på ett plan. Illustrasjon: Viser tomta fra sjøen med boligen inntegnet (hentet fra planbeskrivelsen). I forhold til det avsatte arealet til småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone er den planlagte bruken i konflikt med de rammer som er fastsatt gjennom kommuneplanen og den dialogen som har vært opp mot myndigheter i prosessen. De sjønære arealene er forutsatt å være inngrepsfrie og er derfor avsatt til LNF i overordnet plan etter konkrete vurderinger. Plasseringen som er i tilknytning til et nes gjør at brygge og båtanlegget vil få en høy grad av eksponering. Etablering av gangforbindelse ned til brygge vil også medføre vesentlige terrenginngrep ettersom terrenget stiger bratt fra sjøen opp til høydedraget der boligen er planlagt (se bilde over). Det resultatet man kom fram til i kommuneplanprosessen fremstår derfor som rimelig ut fra de hensyn kommunen skal ivareta gjennom plan- og bygningsloven 1-8 første ledd. jf. kongelig resolusjon av 25. mars 2011 statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. Det må og legges vekt på at kommunen og myndighetene etter en omfattende prosess kom fram til et omforent resultat som gjensidig forplikter. Myndighetene har derfor en berettiget forventing til at kommunen følger opp overordnet plan når det nå fremmes en detaljregulering. Med bakgrunn i overforstående fremmer administrasjonen et alternativt forslag hvor arealet til småbåtanlegg og gangforbindelse utgår (se vedlegg 8). Forslaget medfører videre at følgende

6 bestemmelser utgår: bokstav a-e (småbåtanlegg i og vassdrag med tilhørende strandsone), 8.4 bokstav b (gangforbindelse til brygga). Foruten tiltak i strandsonen er planen i konflikt med kommuneplanens rekkefølge bestemmelse om opprustning av vei og etablering av gang og sykkelvei på Amfenesveien før det kan tillates nye boliger på Amfeneset. Administrasjonen legger til grunn at en enkelt enebolig ikke være i stand til løse rekkefølgekravet alene ut fra et kostnadsperspektiv. Å vedta planen med kravet uten å ha noe klar formening om hvordan kravet skal løses fremstår som meningsløst, ettersom reguleringsplaner skal være mulig å gjennomføre innen rimelig tid (opprinnelig 5 år perspektiv, med siste lovendring 10 år). Om det forelå midler til å gjennomføre rekkefølgekravet vil veien og gang- og sykkelveien måtte reguleres før den kan utbedres. Det har derfor ikke tilstrekkelig å knytte rekkefølgekravet i reguleringsplanen. Skal rekkefølgekravet opprettholdes er det etter administrasjonen syn mer hensiktsmessig å avvise planforslaget med henstilling om at forslaget kan tas opp til ny behandling når det foreligger nærmere avklart løsning på hvordan kravet/vilkåret til kommunen skal løses. Alternativet i plansaker der kostnaden ved å realisere rekkefølgekravet blir for stort, er bruk av plan- og bygningsloven kap. 17 om utbyggingsavtaler. Eksempelvis ved at forslagsstiller innbetaler økonomisk bidrag (anleggsbidragsmodellen) hvor kommunen som motytelse påtar seg ansvaret for å realisere tiltaket. Søgne kommune bruker ikke denne modellen da det medfører økonomisk risiko og at kommunen ikke har ressurser eller kompetanse til å ta et slikt ansvar (se Formannskapets behandling av fortau på Pålsnes). Med bakgrunn i overforstående fremmes forslaget uten rekkefølgekravet innarbeidet. Om Planog miljøutvalget ikke ønsker å fravike rekkefølgekravet vil et alternativ vedtak kunne være: «I medhold av plan- og bygningsloven avvises privat detaljregulering for GB 24/14 og GB 24/60 - Amfeneset Plan ID Plan- og miljøutvalget er positiv til at forslaget fremmes på nytt når det foreligger en konkret løsning på hvordan rekkefølgekravet i kommuneplanen om krav til oppgradering av Amfenesveien med tilhørende gang- og sykkelvei skal løses.» I fremtidig kommuneplanarbeid bør det antagelig gjøres ei vurdering rundt rekkefølgekravet. Kommunen bør i utgangspunktet ikke ha rekkefølgekrav uten å ha klare formeninger om hvordan det skal løses. Et svar på problemstillingen vil kunne være at det ikke tillates fremmet enkeltsaker det vil si at planene må være av et så stort omfang at de er i stand løse kravene før de kan fremmes. Kommunen vil da måtte avvise mindre reguleringsplaner av denne typen som nå fremmes til behandling. Utover overstående har ikke administrasjonen spesielle merknader til saken. Det er ikke registrert sårbare eller truede arter eller naturtyper innenfor planområdet. Kunnskapsgrunnlaget vurderes som tilstrekkelig jf. naturmangfoldloven 8. Det anses ikke som nødvendig å foreta ytterligere vurderinger etter naturmangfoldloven Det er ikke registrert kulturminner innenfor planområdet. Konklusjon: Med bakgrunn i gjennomgangen over vil administrasjonen anbefale at to forslag til detaljregulering legges ut på offentlig ettersyn og høring.

7 Vedlegg 1 Forslag til plankart 2 Forslag til bestemmelser 3 Planbeskrivelse med ROS-analyse 4 Snitt av planlagt bolig i terrenget 5 Visualisering av boligen fra sjøen 6 Situasjonsplan 7 Innspill fra varsel om planoppstart 8 Administrasjonens alternative forslag til plankart