FORSLAGSTILLERS PLANBESKRIVELSE Datert: Revidert:

Transkript

1 FORSLAGSTILLERS PLANBESKRIVELSE Datert: Revidert: BERGEN KOMMUNE Bergenhus, Gnr. 164, Bnr. 983, Sentralbadet, Reguleringsplan (PlanID 1201_ ) Saksnr: Side 1 av 40

2 Side 2 av 40

3 Historikk Forslag til reguleringsplan for Sentralbadet var på høring våren Planforslaget er etter 1. gangs høring revidert på bakgrunn av fagetatens vurderinger og innkomne merknader fra offentlige instanser og private personer. En hoved justering i forhold til opprinnelig planforslag er at muligheten for påbygg over svømmehallen er tatt ut. I revisjonsarbeidet er det utarbeidet nye skisser og fotomontasjer som viser forslag til løsning for påbygg på Sentralbadet. Planomtalen er oppdatert i samsvar med revidert plan. Planforslaget er i tillegg supplert med en mer utfyllende Kulturminnedokumentasjon. ABO Plan & Arkitektur AS Os, Side 3 av 40

4 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 SAMMENDRAG NØKKELOPPLYSNINGER BAKGRUNN OG INTENSJON FOR PLANARBEIDET PLANPROSESSEN GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) UTREDNINGER IHHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET MEDVIRKNING FORSLAGSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR Side 4 av 40

5 1 SAMMENDRAG Med bakgrunn i at det etableres nytt badeanlegg i Bergen og at eksisterende aktivitet i Sentralbadet skal flyttes ut ønsker Bergen kommune å avhende dette bygget. Bygningen som i dag er regulert til offentlig formål må da omreguleres til annet formål. Det vil samtidig bli vurdert om det er muligheter for en høyere utnyttelse av eiendommen ved en eventuell ombygging/påbygging av Sentralbadet. Bygningen har sterke verneverdier knyttet til seg slik at en eventuell ombygging/påbygging må ta hensyn til dette. Området blir regulert til forretning/næring/tjenesteyting. Planforslaget åpner for en økt utnyttelse av arealet ved å øke byggehøydene på Sentralbadet til kote + 37,0 i bestemmelsesområde #1. 2 NØKKELOPPLYSNINGER Bydel Bergenhus Gårdsnavn (adresse i sentrum) Teatergaten 37 Gårdsnr./bruksnr. 164/983 Gjeldende planstatus (regulerings- /kommune(del)pl.) Blandet sentrumsformål i kommunedelplan Bergen Sentrum. Senterområde i kommuneplanens arealdel. Forslagstiller Grunneiere (sentrale) Plankonsulent Bergen kommune, Etat for eiendom Bergen kommune ABO Plan & Arkitektur AS Ny plans hovedformål Forretning/næring/tjenesteyting Planområdets areal i daa 4 Grad av utnytting 360 % BRA Ant. nye boenheter/ nytt næringsareal (BRA) Ca m 2 nytt næringsareal Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o. Antikvarisk verdi av bygget, byggehøyder l.) Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) Nei Konsekvensutredningsplikt (j/n) Nei Kunngjøring oppstart, dato Fullstendig planforslag mottatt, dato Informasjonsmøte avholdt.(j/n) Nei Side 5 av 40

6 3 BAKGRUNN OG INTENSJON FOR PLANARBEIDET Med bakgrunn i etablering av nytt badeanlegg for Bergen er det vedtatt at Sentralbadet ikke lengre skal benyttes til offentlig formål. Bergen kommune ønsker å selge eiendommen. Eiendommen er i gjeldende reguleringsplan regulert til offentlig formål og før bygningen legges ut til salg, vurderes fremtidig bruk og utnyttelse av bygningen gjennom utarbeidelse av denne reguleringsplanen. Formålet med planarbeidet er å endre formål for eiendommen fra offentlig bad til kombinert formål forretning/næring/tjenesteyting. 4 PLANPROSESSEN Det ble holdt oppstartsmøte med Bergen kommune den Varsel om oppstart av planarbeid ble sendt naboer/ grunneiere og offentlige og private instanser og annonsert i BT Frist for å komme med merknader ble satt til 20. desember Det er videre avholdt undervegsmøte med Bergen kommune Varslet planområde 14. januar 2010 Planområdet i planframlegget er innskrenket til fortauskanten rundt Sentralbadet. Gateløpet rundt Sentralbadet er regulert i tidligere planer. Disse blir det gjort rede for under. Side 6 av 40

7 5 GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER 5.1 KOMMUNEDELPLAN FOR BERGEN SENTRUM Bygningen Sentralbadet er i kommunedelplan Sentrum satt av til Blandet sentrumsformål. Gatene rundt bygget er satt av til Gangarealer med byromsbruk. Utsnitt Kommunedelplan Sentrum, med planområde Reguleringsplan for Sentralbadet vist med rød ring. Av bestemmelsene fremgår det at: I området som på plankart 4 er vist med blandet sentrumsformål skal det både innen enkelte bygninger, i kvartaler og i området som helhet legges til rette for en blanding av funksjoner; handel, service, kontorer, boliger etc. Hovedprinsippet for funksjonsblandingen er publikumsrettede virksomheter på gateplan, kontorarbeidsplasser i mellometasjene og boliger i de øverste etasjene. Første etasje bør ha publikumsrettede funksjoner. Forretninger og varehus over 3000 kvm tillates ikke. Ved nybygg eller ved større ombygging bør boligandelen være på minimum 25 % av bygningens bruksareal. INFO: D. Nordnes vestside Fra å være et byområde der sjøfronten var preget av industri og lagervirksomhet er denne siden av Nordnes i ferd med å fremstå som et utviklingsområde der kulturbedrifter knyttet til tverrfaglige og samtidsorienterte kunstretninger og media på nye måter har satt Bergen på kartet. Området har som naboskap et attraktivt, verneverdig og opprustet boligområdet som i tillegg har fått nye og moderne boliger på Georgernes verft i sin forlengelse mot nord. Når større grunneiere i dag ønsker en videre utvikling av sine eiendommer mot sjøfronten, ligger det til Side 7 av 40

8 rette for en videreutvikling av dette området som et tyngdepunkt for utvikling av samtidskunst og kultur i Bergen og med de fordeler nærhet i lokalisering betyr for reelt samarbeid mellom ulike kunstretninger og aktører. Nøstegaten fremstår i dag fremdeles som en gate med industriprofil og har potensiale for opprustning som kan tjene både den verneverdige boligbebyggelsen og en ny profilering av ny bruk og bebyggelse mot sjøfronten. Nytt anlegg for Hurtigruteterminalen og en opprustning av Nøstetorget vil kunne forsterke dette og bidra til at Nøstet kan få en tydeligere rolle og oppgradering i sentrum. Aktuelle utfordringer: * Søke å bidra til at nybygging og bruksendring av industriarealene støtter opp under en videreutvikling av det vitale og eksperimentelle samtidskunstmiljøet som i dag er under utvikling i området. * Sikre gode sammenhenger mellom den verneverdige boligbebyggelsen, den øvrige bebyggelsen og de offentlige arealene mot sjøfronten. * Opprustning av Nøstegaten som en trygg og vakker bygate med publikumsattraktive funksjoner mot gateplan. Retningslinjer for utarbeidelse av plan for utviklingsområdet D. Nordnes vestside Det skal utarbeides forslag til opprustning av Nøstegaten med vekt på gode fotgjengerarealer og en god offentlig tilgjengelighet til kaiarealene mot vest og videre kontakt mot Georgernes verft. Formål i ny bebyggelse kan inneha en vesentlig del næring og bolig, samtidig som den bør støtte opp under området som et område for kultur, media og samtidskunst. Funksjoner inntil Nøstegaten eller offentlige kaiarealer skal i størst mulig grad inneholde publikumsattraktive funksjoner og medvirke til trygghet og opplevelse for fotgjengere. Ny bebyggelse skal på en god måte utnytte og forsterke naboskapet til den verneverdige bebyggelsen på Nøstet og Verftet. Når parkeringsanlegget på Hurtigrutekaien og Klostergarasjen er på plass, kan besøksparkering henvises til disse anleggene. Det skal legge tilrette for god kontakt for fotgjengere mellom Nøstet - Nøstegaten og det øvrige byområdet. Side 8 av 40

9 5.2 REGULERINGSPLANER Følgende reguleringsplaner er gjeldende i eller i nærhet av eiendommen: Plan nr Sentrum. Nøstet Vestre Nordnes. I kraft Sentralbadet er vist med rød ring. Planen er ikke gjeldende for selve Sentralbadet, men er gjeldende for naboeiendommer i Neumannsgate 1, og Teatergaten Side 9 av 40

10 Plan nr Bergenhus. Nøstetorget-Komediebakken omregulering av kvart tomt for Sentralbad. I kraft Sentralbadet er vist med rød ring. Dette er gjeldende reguleringsplan for selve bygningen Sentralbadet. Reguleringsplanen har ikke tegnforklaring men rødt område tolkes til å være offentlig byggeformål Sentralbad. For resterende deler av planen er det vanskelig å tolke formål. Side 10 av 40

11 Plan nr Sentrum. Nøstet, området mellom Nøstegaten Teatergaten. I kraft Sentralbadet er vist med rød ring. Rødt område er offentlig formål og omfatter Engensenteret. Side 11 av 40

12 Plan nr Bergenhus. Klosteret, Parkeringsanlegg. I kraft Sentralbadet er vist med rød ring. Planen er gjeldende for vegsystem i gatene rundt Sentralbadet, dvs. Komediebakken, Teatergaten og Håkonsgaten. Planen erstattes av annen reguleringsplan i Baneveien. Planen regulerer kjøreareal og fortau i de vedkommende gatene. Side 12 av 40

13 Plan nr Bergenhus. Gnr. 165 bnr. 159 m. fl. Jonsvollskvartalet. I kraft (til venstre) Plan nr Bergenhus. Gnr. 165 bnr. 158 m. fl. Jonsvollskvartalet. Under arbeid (til høyre) Sentralbadet er vist med rød ring. I gjeldende plan (til venstre over) er hele kvartalet satt av til kombinert formål boliger, forretninger, kontorer, plass/fortau m.v. Det er under utarbeiding ny reguleringsplan for Jonsvollskvartalet. Denne har lagt ute til offentlig ettersyn høsten 2009, der det ble fremmet innsigelse til planen fra Fylkesmannen i Hordaland. Planen er nå til behandling i Miljøverndepartementet. Planen viser nordre del av kvartalet regulert til kombinert formål forretning/kontor. Søndre del av kvartalet er regulert til forretning, kontor, hotell, bolig og ev. andre formål som hører inn under begrepet Sentrumsformål (jf. Kommuneplanen). Gatene rundt kvartalet er regulert til henholdsvis Baneveien offentlig kjøreveg og Jonsvollsgaten offentlig gågate. Maks byggehøyde i planen er satt til kote 40,7. Side 13 av 40

14 Plan nr Bergenhus. Gnr. 164 og 165, Dokken Nøstebukten. I kraft Sentralbadet er vist med rød ring. Planen regulerer Baneveien som offentlig kjøreveg, samt ny trase for en eventuell Nordnestunnel. Planen forutsetter rivning av trehusbebyggelse mellom Nøstegaten og Baneveien for fremføring av veg til tunnel. Etter at planen ble vedtatt kom det fram at trehusbebyggelsen i Nøstegaten 39 og 41 er fra før 1650 og automatisk fredet etter Kulturminneloven. Planen kan derfor ikke realiseres som forutsatt og er foreslått endret. Side 14 av 40

15 5.3 EVENTUELLE TEMAPLANER Grønn etat har utarbeidet idéskisser for opprusting av Nøstetorget. Det aktuelle området er regulert til offentlig trafikkområde - torg i gjeldende reguleringsplan, plannr I bestemmelsene til kommunedelplan for Bergen indre havn som nylig ble lagt ut til høring (1. gangs behandling), legges det opp til etablering av offentlig badeplass i tilknytning til kanal til Nøsteboden. Kanalen og bassenget ved Nøsteboden er opparbeidet i henhold til bebyggelsesplan for området, plannr Nøsteboden er regulert til spesialområde bevaringsverdig bebyggelse, forretning. Bergen kommune er grunneier i området. 5.4 RIKSPOLITISKE RETNINGSLINJER FOR SAMORDNET AREAL OG TRANSPORTPLANLEGGING Arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessig gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Det skal legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i planleggingen. Det skal legges vekt på å oppnå gode regionale helhetsløsninger på tvers av kommunegrensene. 5.5 RIKSPOLITISKE RETNINGSLINJER FOR UNIVERSELL UTFORMING I all planlegging skal følgende etterstrebes: a) I byer og tettsteder planlegges ny utbygging lokalisert til eksisterende sentra og knutepunkter i kollektivsystemet for å bedre tilgangen til aktiviteter og service. I planleggingen tas det særlig hensyn til den delen av befolkningen som har lavest mobilitet. b) Byggeområder planlegges utformet med tilfredsstillende atkomst til alle bygninger, og med veier og gangveier som gir god fremkommelighet for personer med nedsatt funksjonsevne. c) Utearealer, herunder felles utearealer i tilknytning til boligbygning, utearealer for skoler og barnehager, fellesområder, offentlige områder m.m., planlegges utformet med tilfredsstillende atkomst for alle, og slik at områdene er brukbare og gir aktivitetsmuligheter for alle. d) Arbeidsplasser, omsorgstilbud og boliger for grupper med behov for særlig tilrettelegging planlegges lokalisert på bakgrunn av en samlet vurdering av konsekvenser knyttet til brukbarhet, sosial inkludering, utbyggingsmønster, transport, lokalklima m.m. e) Transportinfrastruktur planlegges utformet og tilrettelagt slik at den kan brukes av alle, i så stor utstrekning som mulig. f) Nye og eksisterende friområder og friluftsområder planlegges utformet med tilfredsstillende atkomst for alle, og slik at områdene er brukbare og gir aktivitetsmuligheter for alle. Kommunen skal i sin planlegging legge vekt på å skape omgivelser som gir alle mennesker gode muligheter til å orientere seg. Belastninger for personer med astma og allergi skal unngås i størst mulig grad. Kommunen skal vurdere om det i planleggingen skal stilles andre krav enn det som fremgår av a-f som bidrar til å nå det nasjonale mål for universell utforming. Side 15 av 40

16 6 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) 6.1 BELIGGENHET Planområdet ligger i Bergen sentrum, ca. 500 m øst fra Torgallmenningen og ca. 250 m sørøst for Nøstet. Beliggenhet 6.2 AVGRENSNING Planområdet blir avgrenset av gatene Komediebakken, Baneveien, Håkonsgaten og Teatergaten og omfatter selve Sentralbadet og fortausarealet rundt bygningen. Kjørebanen er ikke omfattet av planarbeidet. 6.3 TILSTØTENDE AREALERS BRUK/STATUS Tilstøtende arealer er benyttet til blandede sentrumsformål. Bygningsmassen vis a vis Sentralbadet i Håkonsgaten 1 er en del av Engensenteret og blir benyttet til sykehjem og dagsenter. Bygg i Komediebakken er kombinert bolig, forretnings- og kontorbygg med butikker i første etasje. Bygningene rett overfor hovedinngangen til Sentralbadet inneholder hotell, kontor og kino. Langs Baneveien er det gatekjøkken og noe parkeringsareal. 6.4 EKSISTERENDE BEBYGGELSE Innenfor planområdet ligger Sentralbadet som sto ferdig i og blir benyttet til svømmehall og treningssenter mm. Bygget består av to bygningskropper med ulik høyde. Den delen av Sentralbadet som ligger vendt mot Teatergaten er oppført i 4 etasjer med en kotehøyde på 22,5 meter. Bygningskroppen som inneholder selve svømmehallen ligger noe lavere i terrenget med en kotehøyde på 16,8 meter. Det frittstående tårnet strekker seg til kote 28. Side 16 av 40

17 Utenfor planområdet er bebyggelsen i området sterkt varierende i alder og utforming. Etasjehøyde varierer fra 1 til 11etasjer. Byggehøyder omkringliggende bebyggelse Side 17 av 40

18 Bebyggelsen i området er tett, da det ligger i Bergen sentrum. Alderssammensetningen varierer fra bygg fra 1600-tallet til nyere bygg bygd på 1960-tallet. Alder på omkringliggende bebyggelse Side 18 av 40

19 Materialbruken i bygningene i området avspeiler alderen de er bygget. Den eldre bygningsmassen består primært av trehus. Bygninger oppført etter 1900 er oppført i mur, betong eller annet bygningsmateriale. Materialbruk omkringliggende bebyggelse Side 19 av 40

20 Norges eldste sammenhengende trehusrekke ligger øst for planområdet i Nøstegaten Den eldste bygningen er datert til før Bygningene har unngått bybranner gjennom 400 år og ble kun påført begrenset skade ved bombingen på Nøstet i Disse bygningene er automatisk fredet og består av ulike trehus i to og tre etasjer. Komediebakken er oppkalt etter Komediehuset (det gamle teater) som lå der Engen kino ligger i dag. Den Nationale Scene holdt til i Komediehuset fra det ble stiftet i 1876 og fram til nytt teater sto ferdig i Komediehuset gikk tapt under bombingen av Nøstet i Bygningsmassen i Komediebakken består i dag av tre ulike murbygninger i inntil 10 etasjer, oppført på 1960 tallet. Bygningene inneholder boliger, kontor og forretninger i første etasje. Bygningene inngår i Jonsvollskvartalet som er oppkalt etter Jonsklosteret som lå i Strandgaten. Det planlegges ny bebyggelse i Jonsvollskvartalet. Det planlagte bygget har varierende høyde. Hovedvolumet av bygget har sju etasjer over bakkeplan med en inntrukket 8. etasje. Mot Baneveien er bygget redusert til seks etasjer. Maksimal byggehøyde er satt til kote + 40,7. Bygg i Komediebakken Håkonsgaten 1 er en murbygning i 10 etasjer tegnet av arkitektkontoret Myklebust, Pedersen, Ege. Bygningen er i dag en del av Engensenteret som ligger i Håkonsgaten 1 og Teatergaten 41/43. Senteret ble tatt i bruk i 1992 som senter for helsetjenester og inneholder sykehjem, Side 20 av 40

21 dagsenter, serviceboliger, med tilhørende oppholdsrom, aktivitetsrom, kafe og storkjøkken. I tillegg er Sentrum helse og sosialstasjon med kontorer, avd. for pleie og omsorg, helsestasjon, tannklinikk og legesenter en del av senteret. Anlegget lukker et kvartal og har innlagt parkområde med gangveier og terrasser. Kvartalet har rommet helseinstitusjoner helt siden midten av 1700-tallet. Først Det Gamle sykehus og senere Dollhuset sykehus for sinnslidende. Håkonsgaten 1 tegnet av Arkitektkontoret Myklebust, Pedersen, Ege. Teatergaten ble i 1857 oppkalt etter Det Gamle Teater (Komediehuset). Bygningene vis a vis Sentralbadet i Teatergaten inneholder blant annet Bergen Kino og hotell. Hotellbygningen er på 9 etasjer og bygningen som rommer Bergen Kino i tillegg til kontorer er på 11 etasjer. Gatebilde i Teatergaten Side 21 av 40

22 Nøstebukten er en lomme av Puddefjorden mellom Sydnes og Nordnes. På 1600-tallet var det havn for byens fiskefartøyer her. Omkring 1700 var det bygd naust og pakkhus, mindre brygger og hoper (Sukkerhusbryggen). I 1880-årene ble de gamle trekaiene byttet ut med tidsmessige steinkaier. Inntil Skoltegrunnskaien ble tatt i bruk i 1917 hadde Nøstekaiene anløp av større fartøy. Terminal for Laksevågfergene ble nedlagt 1960 og Askøyfergene nedlagt i 1992 når hurtigbåtforbindelsen (Beinveien) mellom Bergen og Kleppestø ble opprettet. 6.5 TOPOGRAFI/LANDSKAPSTREKK Planområdet ligger i en svak helning ned mot sjøen ved Nøstet. Sentralbadet er omringet av høye bygninger på alle kanter bortsett fra vest, der bygningene er lavere, 2 til 3 etasjer. Dette fører til lav synlighet fra området rundt. Mot sjø vil synligheten være større på grunn av den lavere bebyggelsen i Baneveien og Nøstegaten. Sentralbadet ligger i et område registert som viktig møte mellom dal og sjø i kommunedelplanen. Selv om avstanden fra planområdet til sjøen er forholdsvis kort er likevel kontakten mot sjøen begrenset av sterkt trafikkerte veier og bebyggelse. 6.6 SOLFORHOLD Planområdet ligger i et forholdsvis flatt område, med en slak helning mot vest. Dette fører til gode solforhold, men høye bygninger rundt planområdet er med på å begrense solinnstrålingen. Ved vårjevndøgn er det sol på Sentralbadet fra kl til Ved sommersolverv er det sol fra kl til og ved vintersolverv er det begrenset med sol i perioden til VEGETASJON, DYRELIV OG ANDRE NATURFORHOLD Eneste vegetasjon i planområdet er åtte løvtrær og noen få busker øst for bygget. Det er ikke registrert vernet dyreliv i planområdet. Området har ikke tilknytning mot sjø, ferskvann/vassdrag. 6.8 GRØNNE INTERESSER Det er ikke registrert grønne interesser innenfor planområdet. 6.9 KULTURMINNEVERDIER Sentralbadet var Bergen sin første svømmehall, oppført etter tegninger av arkitekt Halfdan Grieg. Bygget sto ferdig i Sentralbadet har stor kulturminneverdi, og er av DOCOMOMO Norge vurdert som et av modernismens sentral verk. DOCOMOMO er en internasjonal uavhengig organisasjon som har som mål å sette søkelys på modernismens Side 22 av 40

23 arkitektur. Modernistisk arkitektur er i denne sammenhengen bygninger og anlegg som er oppført i perioden Innvendig ble Sentralbadet ombygget på 1980-tallet. Dette har ført til kulturminneverdien har tapt seg noe innvendig. Det finnes likevel fremdeles autentiske innvendige elementer i bygget i trappeoppgang og selve rommet til svømmehallen. Disse har en viktig historisk verdi og må ivaretas ved en ombygging av bygget. Sentralbadet ligger i et sammensatt kulturmiljø med bygninger og byrom fra 1600-talet og fram til i dag. Området har sterk historisk forankring og stor variasjon i utforming og byggehøyder. Historiske kart viser at utbyggingsstrukturen i området har endret seg mye fra 1880 og fram til i dag. Utbyggingsstruktur i 1880 Side 23 av 40

24 Utbyggingsstruktur 1913 Utbyggingsstruktur VEI OG TRAFIKKFORHOLD Baneveien og Håkonsgaten er kommunale veier, mens Teatergaten og Komediebakken er fylkesveg. Komediebakken og Teatergaten har et felt i hver retning med fortau på begge sider. Side 24 av 40

25 Det foregår for tiden et omfattende arbeid med omlegging og opprusting av vegsystemet mellom Engen og Nøstet bl.a. med forlengelse av Håkonsgaten til Nøstegaten. Jonsvollgaten skal stenges og trafikken blir flyttet til Komediebakken. Teatergaten, Komediebakken og den nye delen av Håkonsgaten vil bli en viktig del av hovedgatesystemet i den delen av Bergen sentrum. Fartsgrensen i Komediebakken, Banevegen og Håkonsgaten er 50 km/t og 30 km/t i Teatergaten. Teatergaten og Komediebakken er registrert hos Statens vegvesen med en trafikkmengde på ÅDT. Dagens ÅDT i planområdet (kilde: NVDB, Statens vegvesen) 6.11 STØY Innenfor planområdet går det fire veger med mye trafikk, noe som fører til at støynivået i planområdet er høyt OFFENTLIG KOMMUNIKASJON/ KOLLEKTIVDEKNING Planområdet ligger ca. 500 m fra Olav Kyrresgate der det går busser med stor frekvens til de fleste steder i Bergen og omegn. Rute nr 31 fra Varden til Lægdene passerer området Det er ca 1 km til Bystasjonen, der det også går busser til alle områder i Bergen og omegn med stor hyppighet. Det er ca. 550 m til endestoppet for bybanen, som går hvert min. Planområdet ligger ca 150 m fra Nøstet båtkai der det går hurtigbåt med ca. 20 avganger daglig over til Askøy VANN OG AVLØP Vannet i området leveres fra Svartediket vannbehandlingsanlegg. Statisk trykkhøyde på offentlig vannledningsnett i området er normalt maks 70 m o.h. Avløpet i området føres til Holden kommunale avløpsrenseanlegg. Området er godt tilrettelagt med vann og avløpsnett. Slukkevannsuttak er etablert flere steder ENERGI Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. Sentralbadet Bergen sentrum ble nådd med fjernvarme i Innenfor planområdet skal alle nye bygg, anlegg og hovedombygninger tilknyttes fjernvarme. Side 25 av 40

26 6.15 PRIVAT OG OFFENTLIG SERVICETILBUD I Komediebakken 9, vis a vis Sentralbadet, ligger dagligvarehandelen Bunnpris. Det finnes mange legekontor og helsetjenester innen en radius på 500 m. I Sentralbadet finnes også en hudklinikk og et treningssenter RISIKO OG SÅRBARHET Naturbasert risiko og sårbarhet Uønsket hendelse/forhold Potensiell risiko for: Menneske Miljø Økonomi Side 26 av 40 Vurdering Ekstremvær Sterk vind Planområdet hadde i fjor en gjennomsnittsvindstyrke på 2-3 m/s, med høyeste vindkast på 14,7 m/s. I rapport for ekstreme vindforhold i Bergen kommune er 50-års verdien av 3 sek vindkast m/sek. Området er derfor ikke spesielt vindutsatt. Sterk vind får sjelden konsekvenser for menneskers liv og helse, men kan føre til bygningsskade. Store nedbørsmengder Store nedbørsmengder kan ramme lokalt, men det er ikke målt større nedbørsmengder på ett døgn enn 156,5 mm i løpet av de 6 siste år. Dette er ikke vanlig, og har bare forekommet en gang i løpet av de 6 siste årene. Det er ventet en økning ekstrem nedbør på ca 10 % frem mot Det er ikke ventet at ekstremnedbør vil utløse skredhendelser som utgjør en potensiell fare for planlagte bebyggelse. Flomfare Flom i elver / bekker Det er ingen større elver eller bekker i planområdet. Flom i vassdrag/ innsjøer Planområdet grenser ikke til sjø eller vassdrag og er ikke vurdert som flomutsatt. Overvannshåndtering Terrenget i planområdet heller såpass mye og dekket består av asfalt eller brostein, noe som gjør av overvann renner godt nedover mot sjøen. Historisk flomnivå Ikke registrert Skredfare Kvikkleireskred Løsmasseskred Is og snøskred Steinras, steinsprang Historiske hendelser Byggegrunn Setninger Utglidinger Det er ikke registrert kvikkleire i planområdet. Løsmassedekket i planområdet er fyllmasse. Helningsvinkel og løsmassedekket i planområdet tilsier at løsmasseskred ikke vil være en potensiell risiko for planområdet. Planområdet er ikke vist som potensielt steinsprangfarlig område i NGU`s database skrednett. I tillegg tilsier klimaforhold og helningsvinkel i området at snøskred ikke vil være en potensiell risiko for planområdet. Planområdet er ikke vist som potensielt steinsprangfarlig område i NGU`s database skrednett. Det er ingen bratte skråninger eller bart fjell i området, steinsprang og steinras vil derfor ikke være en potensiell risiko for planområdet. Ingen registrerte Planområdet består hovedsakelig av antropogene fyllmasser. Setninger av byggegrunnen blir ikke ansett som en risiko for området Planområdet består hovedsakelig av antropogene fyllmasser. Utgliding av byggegrunnen blir ikke ansett som en risiko for området. Radon x Det er ikke foretatt radonmåling. Eksponering av radon kan føre til lungekreft. Plante og dyreliv Planter Dyr Fugler Andre uønskede hendelser Skog- og vegetasjonsbrann Jordskjelv Ingen registrerte sårbare arter. Ingen registrerte sårbare arter. Ingen registrerte sårbare arter. Det er kun åtte løvtrær og noen busker i planområdet, og noen få grønne lunger i nærheten. Skogbrann er ikke vurdert som en potensiell risiko for planområdet. Jordskjelvfaren i Norge er moderat. Det er bare registrert noen få historiske jordskjelv som har gitt skadevirkninger på

27 bygninger og infrastruktur. Virksomhetsbasert risiko og sårbarhet Uønsket hendelse/ forhold Brann/eksplosjon Potensiell risiko for: Menneske Miljø Økonomi Vurdering Brannfare Eksplosjonsfare Energitransport Sentralbadet er for det meste bygd i mur, og blir ikke vurdert som et sårbart brannobjekt. Det er ikke registrert eksplosjonsfarlige objekt i eller rundt planområdet. Høyspent x Det ligger høyspentkabler og lavspentkabler i planområdet. Gass Forurensing vann Drikkevannskilde Badevann, fiskevann, vassdrag o.l. Forurensning grunn Kjemikalieutslipp Forurensing - luft Det går ikke infrastruktur for transport av gass gjennom planområdet. Området er tilknyttet offentlig drikkevannskilde (Svartediket vannbehandlingsanlegg). Det er ingen potensiell risiko for forurensing av denne. Det er ikke vassdrag innenfor planområdet. Det er ikke registrert forurenset grunn i planområdet. Støv/partikler/røyk Støy Lukt Friluftsliv og tilgjengelighet til sjø Fri ferdsel langs sjø Friluftsliv Det er ikke registrert konsesjonsbelagt bedrifter med utslipp i eller i nærheten av planområdet. Det er ikke lokalisert støyende virksomheter i eller i tilknytning til planområdet. Det er ikke lokalisert virksomheter som forårsaker lukt i eller i nærheten av planområdet. Planområdet ligger ikke til sjø. Det er ingen friluftsområder i planområdet. Risiko og sårbarhet knyttet til infrastruktur Uønsket hendelse/ forhold Trafikkfare Potensiell risiko for: Menneske Miljø Økonomi Vurdering Trafikkulykker på veg x x Statens vegvesen har registrert en trafikkulykke med lettere skade i 2003 innenfor planområdet, i perioden Forurensing Støv/partikler x Planområdet ligger innenfor kartlagt område for NO 2 forurensing i Bergen (vintersesongen ) med en NO 2 konsentrasjon på µ gram pr. m 3 luft. Støy x Hovedkilden til støy i området er trafikk i Komediebakken og Teatergaten, som har en trafikkmengde på ÅDT. Lukt Det er ikke registrert lukt knyttet til infrastrukturen. Utslipp/ kjemikalier Ulykker på nærliggende veg/transportåre I følge rapport Transport av farlig gods på veg og jernbane en kartlegging er vegsystemet ikke oppgitt med trafikkmengde. Det er ikke ventet at ulykker med farlig gods langs vegnettet vil få konsekvenser for planområdet. Side 27 av 40

28 Veg x x Det er registrert 18 ulykker ( ) med lettere skadd person påfv555, Rv555 og Fv271 i området rundt planområdet. Dagens situasjon fører til dårlige forhold for myke trafikanter, der det flere steder mangler eller er dårlige fortau. Med ferdigstilling av omlegging og opprusting av vegsystemet mellom Engen og Nøstet er det ventet at trafikksikkerheten for myke trafikanter vil bli forbedret. Sjø Området ligger ikke til sjø og ulykker på sjø er ikke ventet å få konsekvenser for planområdet. Luft Nærmeste flyplass er Flesland. Området er ikke vurdert å komme i konflikt med flytrafikken eller være utsatt for luftfartsulykker. Beredskap Brann Ambulanse Planområdet ligger sentralt med god dekning av branntjenesten. Avstand til nærmeste brannstasjon er ca 1,5 km. Planområdet ligger sentralt med god dekning av ambulansetjenesten. Avstand til Haukeland sykehus er ca 4 km PRIVATRETTSLIGE BINDINGER Det foreligger en servitutt på eiendommen tilknyttet etablert tilfluktsrom. Side 28 av 40

29 7 UTREDNINGER IHHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER Planarbeidet omfattes ikke av Forskrift om konsekvensutredning 2d, jf. Vedlegg I. I følge forskriften skal det gjennomføres konsekvensutredning for alle reguleringsplaner med: Industri-, nærings-, lager- og kontorbygg samt offentlige bygg og bygg til allmennyttige formål med en investeringskostnad på mer enn 500 mill kr eller et bruksareal på mer enn m 2. Prosjektet overstiger ikke disse kravene og skal følgelig ikke konsekvensutredes. Side 29 av 40

30 8 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 8.1 INNLEDNING Planforslaget legger opp til en endring av formål fra byggeområde offentlig bad til forretning/ næring/ tjenesteyting. Det fremgår av reguleringsbestemmelser at det kan etableres bebyggelse til forretning, kontor, hotell/overnatting, konferanse, undervisning, institusjon, treningssenter, servering, kino, svømmebasseng m.m. Planforslaget legger videre opp til en utvidelse av eksisterende bygningsmasse ved at en kan bygge 4 etasjer høyere. Ved denne utvidelsen er det lagt strenge føringer på bevaring av den eksisterende fasaden. I følge kommunedelplan Sentrum bør minimum 25 % av bygningens bruksareal være boliger. I oppstartmøte med Bergen kommunen ble det fra Etat for byggesak og private planer gitt tilbakemelding om at det fra kommunen sin side ikke var ønskelig å benytte denne eiendommen til boligformål. Dette ble grunngitt med at Sentralbadets beliggenhet er så sentral at tomten bør brukes til andre formål. I forbindelse med første gangs høring av planen ble det gjort en mulighetsstudie for hvordan Sentralbadet kunne påbygges. Denne dannet grunnlaget for de føringer som ble lagt inn i reguleringsplanen. Planforslaget åpnet da for påbygg på begge bygningskroppene til Sentralbadet. På bakgrunn av merknader fra høringen og dialog med Bergen kommune er planforslaget omarbeidet og det er utarbeidet nye skisser som viser en løsning der det kun åpnes for påbygg mot Teatergaten. Skissene blir nærmere beskrevet under og er i tillegg presentert i et eget vedlegg. Den opprinnelige mulighetsstudien danner et viktig grunnlag for reguleringsplanen og er derfor også omtalt, selv om utformingen av planen er endret i ettertid. 8.2 REGULERINGSFORMÅL Reguleringsformål Delfelt/ underformål Areal m 2 Forretning/næring/tjenesteyting 2754 Samferdselsanlegg og teknisk Fortau 1197 infrastruktur Kjøreveg 118 Sum 4069 Byggeformål Grad av utnytting er beregnet til 360 % BRA. Areal nytt + gammelt bygg Forretning/næring/tjenesteyting * 100 = % BRA m 2 * 100 % = 360 % BRA 2754 m 2 Eksisterende bygg har et bruksareal på 6213 m 2. Planframlegget åpner for at det kan bygges ca 3680 m 2 ny bebyggelse. Side 30 av 40

31 Dagens bygningsmasse blir stående. Det er planlagt at ny bebyggelse skal være som påbygg på taket av Sentralbadet. Det åpnes kun for påbygg i den delen av bygget som vender mot Teatergaten (bestemmelsesområde #1). Se punkt 8.3 for nærmere beskrivelse av planlagt utbygging og begrunnelsen for denne. Formålsgrensen omfatter grunnflaten til eksisterende bygning. Den delen av bygget som kan bygges på er angitt med bestemmelsesområde #1. Planforslaget åpner for en økt utnyttelse av arealet ved å øke byggehøydene på den delen av bygget som vender mot Teatergaten (bestemmelsesområde #1) til kote Sentralbadet måler i dag 12,6 meter fra gateplan i Teatergaten. Planframlegget åpner for at bygget kan økes med inntil 16,5 meter. Dette utgjør 29 meter fra gateplan. Dette gir rom for inntil 4 etasjer innenfor bestemmelsesområde #1, inkludert etasjeskille mellom eksisterende og nytt bygg og takkonstruksjon. Figur 1 Skissen viser tenkt løsning for etasjeinndeling. Øverste etasje er vist med 4,80 m for å gi rom for nødvendige takkonstruksjoner. Høyde på eksisterende bygg er målt fra gateplan i Teatergaten. 8.3 BESKRIVELSE AV BEBYGGELSE Sentralbadet utgjør en sentral del av Bergen sin identitet, både som byens svømmehall og på grunn av bygningen sin spesielle arkitektoniske verdi. I tillegg ligger Sentralbadet i et svært sammensatt kulturmiljø med stor variasjon i alder og utforming. Dette gir spesielle utfordringer knyttet til hvordan en ombygging og ny bruk av bygget kan skje uten å forringe Sentralbadets verdi i bymiljøet. Fasaden ved inngangspartiet, den store glassfasaden mot sjø og det frittstående tårnet er sentrale arkitektoniske element som må bevares og tas hensyn til ved ombygging. Nedre del av bygget vender seg mot Baneveien og det fredede trehusmiljøet i Nøstegaten. Nærheten til den historiske arkitekturen i trehusbebyggelsen mot sjø må tas særlig hensyn til ved påbygging på Sentralbadet slik at ombyggingen ikke overdøver den historiske bebyggelsen. I tillegg er det viktig at glassfasaden mot sjø og det frittstående tårnet blir bevart. En vesentlig Side 31 av 40

32 del av byggets identitet knytter seg til funksjonen som offentlig bad. Det vil ved ombygging og ny bruk av bygget være sentralt å vise at bygget har vært brukt til svømmeanlegg. Både i mulighetsstudien og den senere utarbeidede skissen for utbygging er en kommet fram til at det er viktig at det blir et tydelig skille mellom eksiterende bygg og påbygg slik at det opprinnelige bygget lar seg identifisere også etter ombygging. I tillegg er det lagt vekt på at utbyggingen må tilpasses omkringliggende bygningsmiljø, der Sentralbadet er omgitt av høye murbygninger på tre sider. Mot sjø endrer bygningsmassen seg radikalt med lav trehusbebyggelse. Den delen av Sentralbadet som vender seg mot sjø fungerer som en mellomskala mellom det høye påbygget i øvre del av Sentralbadet og den lave trehusbebyggelsen. Det er i mulighetsstudier vurdert flere ulike alternativer for påbygg, både på den delen som vender mot Teatergaten og over selve svømmehallen. Volumer som er vurdert for denne bygningen er en løsning med avtrapping av påbygget, et inntrukket påbygg eller et påbygg i samme omkrets som eksiterende bygningskropp. I revisjonsarbeidet er det, med utgangspunkt i de føringer som ligger i reguleringsplanen, utarbeidet nye skisser for mulig påbygg på Sentralbadet. Skissene viser hvordan Sentralbadet vil se ut uten påbygg over svømmehallen, og en har jobbet videre med hvordan et påbygg på den delen som vender mot Teatergaten kan løses på best mulig måte. De nye skissene viser en løsning med påbygg kun mot Teatergaten. Et prinsipp som er lagt til grunn for utformingen, er at påbygget skal ha samme omkrets og volum som eksisterende bygningskropp, men med en annen fasade. Dette er med på å skape en harmonisk kontrast mellom eksiterende fasade og nytt påbygg. Det inntrukne første nivået i påbygget tydeliggjør skille mellom nytt og gammelt. Dette er vurdert til å være et så sentralt grep at det er satt som et krav i bestemmelsene. Se eget vedlegg med flere illustrasjoner til plan. Side 32 av 40

33 8.4 LEK/UTEOPPHOLDSAREAL Det skal ikke etableres boliger i bygget og det er derfor ikke lagt inn felles leke- og uteoppholdsareal i planforslaget. Eksisterende fortau rundt bygget vil bli behold som før. 8.5 PARKERING/GARASJE(R) Det er ikke tilgjengelig areal som kan benyttes til parkering innenfor planområdet. Det er derfor ikke regulert parkeringsplasser innenfor planforslaget. Det er avklart med Bergen kommune at parkering kan skje i felles parkeringsanlegg i Klostergarasjen som ligger i svært kort avstand fra Sentralbadet. Denne løsningen er i samsvar med føringene i kommunedelplan Sentrum. Det er vurdert om det er mulig å plassere en parkeringsplass for bevegelseshemmede innenfor planområdet, nærmere bestemt mot Teatergaten. Det er imidlertid ikke tilstrekkelig areal til dette. Nærmeste etablerte parkeringsplass for bevegelseshemmede ligger utenfor Neumanns gate 1, ca 30 meter fra dagens hovedinngang til Sentralbadet. 8.6 TRAFIKKAREAL Det er ikke regulert inn veger i planforslaget. Det er opparbeidet av- og påstigningslomme ved hovedinngangen utenfor planområdet. Dette området er regulert i plan nr Bergenhus. Klosteret, Parkeringsanlegg (1995) og inngår i Statens vegvesen sin gateopprustningsplan for området (datert ). Varelevering til Sentralbadbygningen skal foregå her. 8.7 STØYTILTAK Planforslaget legger ikke opp til støyømfintlig bebyggelse, men nødvendige tiltak må gjennomføres for at en opprettholder tilstrekkelig støynivå innendørs i hht. lovpålagte krav. 8.8 AVFALLSHÅNDTERING/MILJØSTASJON Avfallshåndtering skal integreres i bygget i nærheten av avkjøringslomme i Tetatergaten. Det legges ikke opp til egen miljøstasjon i forbindelse med planforslaget. Bygningen skal tilkobles bossnett. Side 33 av 40

34 8.9 RISIKO OG SÅRBARHET Naturbasert risiko og sårbarhet Uønsket hendelse/forhold Potensiell risiko for: Menneske Miljø Økonomi Vurdering Byggegrunn Radon x Det er ikke foretatt radonmåling. Eksponering av radon kan føre til lungekreft. Virksomhetsbasert risiko og sårbarhet Uønsket hendelse/ forhold Energitransport Potensiell risiko for: Menneske Miljø Økonomi Vurdering Høyspent x Det ligger høyspentkabler og lavspentkabler i planområdet. Risiko og sårbarhet knyttet til infrastruktur Uønsket hendelse/ forhold Trafikkfare Potensiell risiko for: Menneske Miljø Økonomi Vurdering Trafikkulykker på veg x x Statens vegvesen har registrert en trafikkulykke med lettere skade i 2003 innenfor planområdet, i perioden Forurensing Støv/partikler x Planområdet ligger innenfor kartlagt område for NO 2 forurensing i Bergen (vintersesongen ) med en NO 2 konsentrasjon på µ gram pr. m 3 luft. Støy x Hovedkilden til støy i området er trafikk i Komediebakken og Teatergaten, som har en trafikkmengde på ÅDT. Ulykker på nærliggende veg/transportåre Veg x x Det er registrert 18 ulykker ( ) med lettere skadd person påfv555, Rv555 og Fv271 i området rundt planområdet. Dagens situasjon fører til dårlige forhold for myke trafikkanter, der det flere steder mangler eller er dårlige fortau. Med ferdigstilling av omlegging og opprusting av vegsystemet mellom Engen og Nøstet er det ventet at trafikksikkerheten for myke trafikanter vil bli forbedret ANNET Det er i et krav i planens bestemmelser at alle nye tiltak skal formgis slik at krav om universell tilgjengelighet og likhet i yrkesdeltakelse sikres. Side 34 av 40

35 9 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 9.1 OVERORDNEDE PLANER OG VEDTAK Kommunedelplan Sentrum legger opp til at den totale byggehøyden i utgangspunktet ikke skal overstige 27 meter over gatenivå ved utarbeiding av nye reguleringsplaner. Planforslaget åpner for at påbygget kan oppføres til kote + 37, ca 29 meter over gatenivå. Bakgrunnen for dette er nærmere beskrevet i punkt EKSISTERENDE REGULERINGSPLANER Planforslaget erstatter gjeldende reguleringsplan for Sentralbadet (plan nr ). Arealet foran hovedinngangen overlapper med plan nr Bergenhus. Klosteret, Parkeringsanlegg (1995). Dette området er regulert til fortau. I planforslaget er formålsgrensen trukket ut til ytterkantene av trappene som fører opp til hovedinngangen. Denne justeringen vil ikke få konsekvenser for bruken av arealet foran hovedinngang til fortau. Planforslaget overlapper ikke med andre reguleringsplaner, og vil ikke få konsekvenser for tilstøtende reguleringsplaner. 9.3 ESTETIKK Ved valg av løsning og utforming for påbygg er både hensynet til bygget i seg selv og det spesielle bygningsmiljøet som Sentralbadet er en del av tillagt vekt. Figur 2 Mulig løsning for påbygg vist fra Baneveien Side 35 av 40

36 Sentralbadet er delt opp i to bygningskropper. Fasader består av stålarmert betong og glass. Den lavere delen åpner seg opp med glassfasade mot vest og gir mye lys og romlighet for bassenget innenfor. Den høyere bygningskroppen mot øst har et mer lukket uttrykk. Her finner man rytmiske vindusbånd i inngangsplanet og kjellerplanet hvor garderobene er. I de øvrige etasjene finnes der bare vinduer mot vest. Betongfasaden har her et rutemønster som er med og gir bygget sin særegne identitet. Det er viktig å ivareta Sentralbadets identitet. Det har derfor vært sentralt at den originale fasaden til Sentralbadet tydelig skal la seg gjenkjenne også etter ombygging. Dette er løst ved at første nivå på påbygget skal være inntrukket i forhold til underliggende bygningskropp. For å forsterke skillet mellom eksisterende bygg og påbygg bør også fasadens overflate gis et moderne utrykk. Det stilles ikke konkrete krav til valg av materialer, men det er et krav at bygningene skal gis en god utforming med høy arkitektonisk kvalitet og god materialbruk, som gjenspeiler dagens bygningsteknologi og arkitektur. Det omkringliggende bygningsmiljøet er svært sammensatt med stor variasjon i alder og utforming. Sentralbadet er omgitt av høye murbygninger mot Teatergaten, Komediebakken og Håkonsgaten. Disse omgivelsene er vurdert til å kunne tåle et høyt påbygg. Det at Sentralbadet er omkranset på tre sider av høye bygg med inntil 10 etasjer med forholdsvis rette og ensartete flater er med på å dempe effekten av et påbygg på øvre del av Sentralbadet. Byggehøydene i planforslaget er tilpasset omkringliggende bebyggelse ved at økt utnytting kun skal skje på den delen av bygningen som vender mot Teatergaten. Den skisserte løsningen krever en byggehøyde på i overkant av 28 meter over gatenivå i Teatergaten. Planforslaget har derfor en byggehøyde på kote + 37, ca. 29 meter over gatenivå i Teatergaten. Dette er to meter mer enn hva kommunedelplanen åpner for. Denne byggehøyden er likevel vurdert til å være forsvarlig sett i forhold til omkringliggende bebyggelse. Kotehøyden for eksisterende bygg i Komediebakken er 31,3 meter, i Håkonsgaten er kotehøyden 36 meter og i Teatergaten er høyden 38 meter. Planlagt ny bebyggelse i Jonsvollskvartalet er godkjent for oppføring til kote 40,7 meter. Et bygg oppført i kotehøyde 37 på den delen av Sentralbadet som vender seg mot Teatergaten vil endre opplevelsen av gatebilde, men vil på grunn av omkringliggende bygninger likevel ikke framstå som ruvende. Figur 3 Viser påbygg i forhold til omkringliggende bebyggelse, fra Håkonsgaten Side 36 av 40

37 Figur 4 Påbygg, fra Teatergaten Mot sjø endrer bygningsmassen seg radikalt med lav trehusbebyggelse i Nøstegaten. Den delen av Sentralbadet som vender seg mot sjø fungerer som en mellomskala mellom det høye påbygget i øvre del av Sentralbadet og den lave trehusbebyggelsen. Figur 5 Påbygg sett fra Komediebakken, viser forholdet mellom trehusrekken i Nøstegaten og Sentralbadet Ved å beholde bygget som rommer svømmehallen uendret utvendig unngår en at påbygget på Sentralbadet overdøver den gamle trehusbebyggelsen i Nøstegaten. Det oppnås en mer gradvis overgang fra det mer moderne påbygget på Sentralbadet til den tradisjonelle bebyggelsen i Nøstegaten. En slik utforming følger tilsvarende utbyggingsmønster som tilgrensende bygningsmasse i Jonsvollskvartalet som trapper av nedover mot sjø. Det samme gjør ny planlagt bebyggelse i Jonsvollskvartalet. For å belyse planlagt påbyggs konsekvenser for den frede bygningsmassen i Nøstegaten er det laget en fotomontasje med standpunkt i Nøstegaten. Det er utarbeidet montasjer for et påbygg i både tre og fire etasjer. Denne viser at et påbygg ikke vil endre opplevelsen av gatebilde i vesentlig grad. Montasjen viser også at det er liten forskjell på om påbygget oppføres i tre eller fire etasjer sett fra dette standpunktet. Ut fra dette er det vår vurdering at opplevelsen av det historiske bygningsmiljøet i Nøstegaten ikke vil bli forringet ved etablering av et påbygg i fire etasjer på øvre del av Sentralbadet. Side 37 av 40

38 Figur 7 Påbygg i 4 etasjer sett fra Nøstegaten Figur 6 Påbygg i 3 etasjer sett fra Nøstegaten Side 38 av 40

39 I tillegg må det nevnes at det er varslet oppstart arbeid med reguleringsplan (sak nr ) for Nøstegaten 2. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for at det kan oppføres et nytt teaterbygg for BIT Teatergarasjen, på tomten mellom den gamle trehusrekken i Nøstegaten og Baneveien. En eventuell oppføring av et teaterbygg her vil få innvirkning både på hvordan tilbygget på Sentralbadet vil oppleves og for bygningsmiljøet ellers, inkludert Nøstegaten. Påbygget er grundig illustrert og dokumenter i eget vedlegg. 9.4 KONSEKVENSER FOR NABOER Påbygg på Sentralbadet vil endre sol og utsiktsforhold for bygningene rundt. De fleste bygningene er kontorbygninger og forretninger. I Komediebakken 9 ligger det leiligheter i de 3 øverste etasjene med innglassede balkonger. Disse vil ikke få reduserte solforhold som følge av påbygget. De øvre delene av bygningsmassen i Teatergaten får redusert utsikt i forhold til dagens situasjon. Planforslaget vil ikke medføre endringer i støyforhold. 9.5 TRAFIKK- OG PARKERINGSFORHOLD Det er ikke planlagt egen parkeringsplass innenfor planområdet. Det er lagt opp til at all parkering skal skje i offentlige parkeringsanlegg, primært Klostergarasjen. Tiltaket vil ikke føre til økt trafikk i omkringliggende gater og ikke endre forholdene for myke trafikanter. 9.6 KULTURMINNER Planframlegget sikrer eksiterende fasade utvendig og autentisk innvendig interiør. Det er ved valg av byggehøyder og føringer for utbygging lagt vekt på at nytt bygg ikke skal forringe kvaliteten på omkringliggende kulturmiljø. 9.7 FRILUFTSAKTIVITET, NATUROMRÅDER, BARN OG UNGES INTERESSER I NÆRMILJØET Tiltaket omfatter påbygg i høyden på eksiterende bygg og påvirker ikke arealer som er satt av til eller blir benyttet av barn og unge. Tiltaket har heller ingen innvirkning på andre former for friluftsaktivitet. 9.8 PRIVAT OG OFFENTLIGE SERVICETILBUD Det planlegges ikke boliger i planområdet. Skole- og barnehagekapasitet er derfor ikke vurdert. Det er ikke ventet at planforslaget vil få konsekvenser for andre servicetilbud i området. 9.9 RISIKO OG SÅRBARHET Den gjennomførte ROS-analysen viser at potensiell risiko for menneske i planområdet i hovedsak knytter seg til infrastruktur. Det er stor trafikk i området som medfører fare for trafikkulykker og forurensing i form av støv og støy. Det er registrert 18 ulykker ( ) med lettere skadd person på Fv 555, Rv 555 og Fv 271 i området rundt planområdet. Fortau rundt Sentralbadet blir oppretthold slik det er i dag og det er ikke lagt opp til parkering i tilknytning til bygget. Planforslaget vil således ikke endre den trafikale situasjonen i området i særlig grad. Side 39 av 40

40 Det uavklart om radon er en potensiell risiko i området da det ikke er gjort målinger her. Området ligger utenfor den kartlagte Løvstakken-granitten som dels inneholder høye konsentrasjoner av naturlig radioaktivitet. Planframlegget foreslår ikke ny støyfølsom bebyggelse. Der er derfor ikke behov for særlige støytiltak ut over det som kreves av fasadetiltak etter byggteknisk forskrift. Problematikken knyttet til NO 2 forurensing i området vil bli håndtert med installasjon av et balansert ventilasjonsanlegg i samsvar med gjeldende forskrift. Planforslaget vil ikke medføre endring av forurensningssituasjonen i området. Det ligger høyspentkabler og lavspentkabler i området. Planforslaget legger ikke opp til at det skal gjennomføres tiltak i gatenettet rundt bygningen. Disse vil således ikke bli berørt INFRASTRUKTUR (VEI/VANN/AVLØP, EL-ANLEGG ETC ) Det er den siste tiden utført separering av flere avløp-fellesledninger, til rene spillvanns- og overvannsledninger i området. I forbindelse med endring/rehabilitering av innvendig sanitæranlegg, skal overvann/takvann og spillvann være separert ut av bygget frem til tilknytningspunkt. Oppdatert kartgrunnlag som viser nye spillvanns- og overvannsledninger i området må innhentes fra vann- og avløpsetaten i Bergen kommune i forbindelse med rehabilitering av bygget. Strømforsyningen fra nettstasjonen i området er i følge BKK Nett AS god. Dersom det blir nødvendig for å dekke det fremtidig behovet vil ny nettstasjon kunne plasseres innenfor byggeområde for forretning/næring/tjenesteyting KONSEKVENSER FOR NÆRINGSINTERESSER Området blir omregulert fra offentlig formål til kombinert formål forretning/næring/tjenesteyting. Planarbeidet medfører således positive konsekvenser for næringsinteresser ved å regulere til nytt næringsareal sentralt i Bergen JURIDISKE/ ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN Planframlegget medfører ikke offentlig innløsningsplikt og vil heller ikke utløse ekspropriasjonstiltak for å kunne gjennomføres. 10 MEDVIRKNING Det er ikke gjennomført medvirkningsprosesser ut over utsendelse av oppstartmelding. Oppsummering og kommentarer til merknader/innspill til varsel om oppstart fremgår av merknadsskjema og merknadskart. 11 FORSLAGSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR Forslagstiller vil fremholde at planforslaget er balansert i forhold til å opprettholde Sentralbadets verneverdier samtidig som at en legger til rette for en oppgradering og videre bruk av bygningen. Side 40 av 40