SAMLET SAKSFRAMSTILLING

Transkript

1 Side 1 av 10 Arkivsak: 08/ SAMLET SAKSFRAMSTILLING REGULERINGSPLAN FOR ÅRVOLD GÅRD NÆRINGSOMRÅDE Saksbehandler: Päivi Sinikka Hilska Arkiv: MNR M 216 REGULERING Saksnr.: Utvalg Møtedato 100/11 Plan- og miljøutvalget /11 Kommunestyret Plan- og miljøutvalget innstiller: 1. Forslag til reguleringsplan for Årvold gård næringsområde, sist revidert , vedtas med følgende tilføyelse i bestemmelsene: Kjørevei fra rundkjøringen til næringsområdet skal brukes til all anleggstrafikk i utbygging av området. 2. Innsigelse fra Østfold fylkeskommune og fylkesmannens miljøvernavdeling tas ikke til følge. Planen oversendes via fylkesmannen i Østfold til Miljøverndepartementet for stadfesting. Behandling/vedtak i Kommunestyret den sak 81/11 Behandling: Votering Pkt 1 enstemmig vedtatt. Pkt 2 vedtatt med 22 (Ap/Frp/Sp/Pp/H) mot 5 stemmer (V/KrF/SV). Vedtak i Kommunestyret: 1. Forslag til reguleringsplan for Årvold gård næringsområde, sist revidert , vedtas med følgende tilføyelse i bestemmelsene: Kjørevei fra rundkjøringen til næringsområdet skal brukes til all anleggstrafikk i utbygging av området. 2. Innsigelse fra Østfold fylkeskommune og fylkesmannens miljøvernavdeling tas ikke til følge. Planen oversendes via fylkesmannen i Østfold til Miljøverndepartementet for stadfesting. Behandling/vedtak i Plan- og miljøutvalget den sak 100/11 Behandling: Votering Forslag til innstilling enstemmig vedtatt.

2 Side 2 av 10 Vedtak i Plan- og miljøutvalget: 1. Forslag til reguleringsplan for Årvold gård næringsområde, sist revidert , vedtas med følgende tilføyelse i bestemmelsene: Kjørevei fra rundkjøringen til næringsområdet skal brukes til all anleggstrafikk i utbygging av området. 2. Innsigelse fra Østfold fylkeskommune og fylkesmannens miljøvernavdeling tas ikke til følge. Planen oversendes via fylkesmannen i Østfold til Miljøverndepartementet for stadfesting. Forslag til innstilling: 1. Forslag til reguleringsplan for Årvold gård næringsområde, sist revidert , vedtas med følgende tilføyelse i bestemmelsene: Kjørevei fra rundkjøringen til næringsområdet skal brukes til all anleggstrafikk i utbygging av området. 2. Innsigelse fra Østfold fylkeskommune og fylkesmannens miljøvernavdeling tas ikke til følge. Planen oversendes via fylkesmannen i Østfold til Miljøverndepartementet for stadfesting. Sammendrag: Reguleringsplanen er utarbeidet av In Situ landskapsarkitekter AS på vegne av Årvold Næringsområde AS. Saken gjelder sluttbehandling av planforslaget etter en lang og forholdsvis komplisert planprosess. Det foreligger 2 innsigelser mot planen, den ene fra Østfold fylkeskommune og den andre fra fylkesmannens miljøvernavdeling. Begge innsigelsene gjelder forståelsen av retningslinjer og bestemmelser for handel i et område som i kommuneplanen er avsatt til avlastningsområde for handel. Innsigelsene begrunnes med at reguleringsplanen åpner for detaljhandel i området. Fylkeskommunen og fylkesmannen mener at kun store varegrupper som trelast/byggevarer, gartneri/hagesentre, biler/motorkjøretøy, hvitvarer og møbler er tillatt. Dette innebærer at det ikke kan etableres handel med andre vareslag, eller kombinerte handelskomplekser i hele Høyden, Varnaveien, Melløs området. Kommunens administrasjon og fylkesmannen/fylkeskommunen har ulik oppfattelse av hvordan retningslinje i fylkesplanen og bestemmelse i Rygges kommuneplanen for avlastningsområdet skal forstås. Administrasjonen foreslår at reguleringsplanen med tilhørende bestemmelser vedtas og at innsigelsene ikke tas ikke til følge. Saksorientering/tidligere saksgang Planområdet er i kommuneplanen vist som fremtidig næringsområde. Området ligger ved Årvoldkrysset (E6) og syd for Årvoldforbindelsen og omfatter et areal på ca. 40 da. Hensikten med planen er å legge til rette for etablering av næringsvirksomhet som kan supplere næringsområdene i Rygge og Moss kommune. Reguleringsplanen har et omfang som utløste krav til konsekvensutredning. Konsekvensutredningen har vært en integrert del av reguleringsarbeidet. Plan- og miljøutvalget har hatt saken til behandling 4 ganger, første gang i godkjenning av planprogram som grunnlag for utarbeidelse av planen, og sist når det gjaldt mekling for å løse innsigelser mot etablering av kjøpesenter.

3 Side 3 av 10 Planforslaget har vært lagt ut til offentlig ettersyn 2 ganger, første gang i samme plan med rundkjøringen på Årvoldforbindelsen. Etter 1. gangs offentlig ettersyn ble næringsområdet skilt ut som egen reguleringsplan. Østfold fylkeskommune og Fylkesmannens miljøvernavdeling fremmet innsigelse allerede ved første gangs høring fordi det ikke ble presisert i planbestemmelsene at det ikke kan etableres kjøpesenter på området. Plan- og miljøutvalget valgte i behandlingen av planforslaget ikke å imøtekomme innsigelsene, og planen ble lagt ut til offentlig ettersyn i en slik form at etablering av kjøpesenter kunne tillates. Både Østfold fylkeskommune og fylkesmannens miljøvernavdeling opprettholdt innsigelsene som var knyttet til rikspolitiske bestemmelser om etablering av kjøpesenter, Fylkesplan for Østfold og rikspolitiske bestemmelser for samordnet areal- og transportplanlegging. Det ble foretatt mekling mellom partene Meklingen endte uten resultat og både fylkeskommunen og fylkesmannens miljøvernavdeling opprettholdt sin innsigelse. Planprosessen stoppet opp i påvente av endelig vedtak av kommuneplan, hvor tidligere kjøpesentergrense skulle endres til grense for avlastningsområde for handel. I kommuneplanen, som ble egengodkjent , er næringsområdet på Høyda/Varnaveien, Årum gård og deler av Årvold næringsområdet avgrenset og avsatt til avlastningsområde for handel. I utarbeidelsen av kommuneplan både for Moss og Rygge og forhandlinger med myndigheter ble det enighet om at såkalte Big-box - etableringer ikke tillates, men at det åpnes for handel med plasskrevende varer, som er nærmere definert til trelast/byggevarer, gartneri/hagesenter, biler/motorkjøretøy, hvitvarer og møbler. Planbestemmelsene ble revidert og det ble gjort enkelte tilføyelser og justeringer. Hovedendringen var at mulighet for etablering av kjøpesenter ble fjernet fra bestemmelsene, og det ble åpnet for etablering av store varegrupper. Det ble også gitt åpning for detaljvarehandel inntil 3000 kvm beregnet samlet for hele området. Etter administrasjonens vurdering var de nye bestemmelsene i tråd med intensjonene i den godkjente kommuneplanen. Det reviderte planforslaget ble sendt i brev av til fylkeskommunen og fylkesmannens miljøvernavdeling med spørsmål om innsigelsene kunne frafalles. Svaret var (se vedlegg 4 og 5) at begge myndighetene opprettholder innsigelsen inntil bestemmelsene blir endret slik at det går klart fram at handel i planområdet skal være begrenset til plasskrevende varer. Det kan altså ikke åpnes for andre varegrupper innenfor 3000 kvm. Innsigelsene ble drøftet i regionalt planmøte både med fylkeskommunen og fylkesmannens miljøvernavdeling. Det ble konkludert med at administrasjonen i kommunen og fylkeskommunen/fylkesmannen har ulik oppfattelse av hvordan rammene for avlastningsområdet skal forstås.

4 Side 4 av 10 Vurdering: I forbindelse med 2. gangs offentlig ettersyn mottok kommunen 5 uttalelser fra offentlige instanser og 4 private. Det ble fremmet 2 innsigelser og en indirekte innsigelse til planen. Uttalelsene er kort referert og kommentert nedenfor. A1. Hafslund Nett Opplyser om sine anlegg i reguleringsområdet og ber om at disse tas hensyn til i det videre planarbeidet. Diverse opplysninger om avstand til eksisterende anlegg, støy fra nettstasjon, kostnader ved omlegging av nett med mer. A2. Østfold fylkeskommune, Planseksjonen 1. Fylkeskommunen har innsigelse mot at det åpnes for etablering av andre varegrupper enn plasskrevende varer innenfor 3000 kvm. 2. Estetikk og landskapshensyn: Faglig råd om at bebygd areal og høyder reduseres, og at tidligere formuleringer om arkitektonisk krav ble tatt inn i bestemmelsene igjen. Dette begrunnes med at planområdet ligger sterkt eksponert mot E6, og det er viktig at det legges vekt på å oppnå løsninger som er arkitektonisk og landskapsmessig høyverdige. 3. Krav om bebyggelsesplan/detaljregulering: Sterkt faglig råd om at det stilles krav om bebyggelsesplan/detaljregulering for å oppnå full medvirkning og offentlighet i det videre planarbeidet. 1. Dette punktet er nærmere drøftet under avsnittet Etablering av detaljhandel i avlastningsområdet. 2. I forhold til det opprinnelige planforslaget ble byggehøyden senket med 4 meter og bygningsmassen nedtrappet i sydenden mot E6. Planens BYA=75% er riktig nok høyere enn i andre næringsplaner av nyere dato. F. eks. har kommunedelplan for Høyda-Varnaveien-Melløs maks BYA 65%. Høy utnyttelse er i tråd med signaler om at det bør satses på arealøkonomisering. Forutsetning om at det skal legges vekt på god arkitektonisk kvalitet i utforming og materialbruk er tatt med i de reviderte bestemmelsene. 3. Krav om bebyggelsesplan etter den gamle plan- og bygningsloven eller detaljregulering etter den nye loven forutsetter en ny offentlig planprosess med samme saksgang som hovedplanen, bortsett fra at man ikke trenger en ny konsekvensutredning. Administrasjonen anbefaler at det ikke kreves detaljregulering, men at det i rekkefølgebestemmelser stilles krav om en overordnet situasjonsplan for hele planområdet med utgangspunkt i reguleringsbestemmelsene og innspill gitt i konsekvensutredningen. Situasjonsplanen skal godkjennes av kommunen. I tillegg skal det ved innsendelse av rammesøknad være utarbeidet en utomhusplan.

5 Side 5 av 10 A3. Statens vegvesen, Region øst 1. Statens vegvesen har en indirekte innsigelse til denne planen og en direkte innsigelse til reguleringsplan for rundkjøringen på Årvoldforbindelsen. Vegvesenet krever at det stilles sikkerhet for gjennomføringen av rundkjøringen før det kan gis igangsettingstillatelse for tiltak på Årvold gård. Som en konsekvens av dette ber vegvesenet at tilsvarende formulering tas inn i bestemmelsene til denne planen. 2. Anmodning om at det tas inn en henvisning i bestemmelsene om at retningslinjene for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442) skal legges til grunn for vurdering av støytiltakene etter planen. 1. Det er tatt med i rekkefølgebestemmelsene at gjennomføring av rundkjøring i Årvoldforbindelsen og kjøreveg til næringsområdet skal være påbegynt og sikret (eksempelvis ved at det er stilt påkravsgaranti overfor Statens vegvesen) før det gis igangsettingstillatelse for utbygging av området. 2. Tatt til følge. A4. Fylkesmannen i Østfold, Miljøvernavdelingen Innsigelsen, og brevet for øvrig har noenlunde tilsvarende innhold som den som er fremmet av fylkeskommunen. Det henvises til fylkesplanens intensjon om at de angitte plasskrevende varer skal være de eneste tillatte i et avlastningsområde. I tillegg ber fylkesmannen som et sterkt faglig råd om at det stilles krav om detaljregulering av de enkelte feltene. Videre bemerkes det at punktet om reklame er for uklar hva angår eksponering mot E6, likeledes bruk av buffersonen mot Årvoldforbindelsen til parkering. Det siste bør evt. løses i detaljreguleringsplanen. Se kommentarer under A2 om samme tema. Bestemmelse om reklameskilt er revidert og det er tatt med en setning om at skilt og reklameinnretninger mot E6 skal godkjennes av statens vegvesen. Muligheten for å kunne bruke noe av parkbeltet mot Årvoldforbindelsen til parkering har vært med i planforslaget tidligere, men fjernet nå etter nøyere vurdering av administrasjonen. Tiltakshaveren er uenig i dette, men en oppfatter at tiltakshaveren ikke vil stå på dette kravet videre i prosessen. A5. Miljørettet Helsevern for Moss, Rygge, Råde, Vestby og Våler Uttalelsen handler om støy fra bygge- og anleggsarbeid, terminaldrift, varelevering og parkering, samt universell utforming. Uttalelsen er i store trekk tatt til følge i utforming av bestemmelsene.

6 Side 6 av 10 B1. Advokat Even Rønvik på vegne av Anita Hansen og Lars Erik Olsen, Årvoldveien 24 I det opprinnelige planforslaget hørte eiendommen til foreslått næringsområde F1, som var en del av planen. Som følge av innsigelser ble området F1 tatt ut av planen. I brevet bes det om at Årvoldveien 24 tas inn i planen og avsettes til boligformål. Dette begrunnes med at innsigelsene tyder på at området skal nyttes til friområde eller lignende og dette tilsier at Årvoldveien 24 vil forbli boligeiendom i overskuelig fremtid. Uavklart reguleringsformål representerer usikkerhet for eieren. I gjeldende kommuneplan er fjellkollen (F1 i første reguleringsforslag), som Årvoldveien 24 er en del av, avsatt til fremtidig næringsbebyggelse. Planstatus er den samme som før reguleringsplanen ble oppstartet. Årvold gård næringsområde er en privat reguleringsplan og vi ser ingen grunn til å kreve at Årvoldveien 24 tas med i planen og reguleres til boligformål. B2. Årvoldveien 23-69, Sameie v/terje Lilleberg 1. Sameie er opptatt av trafikksikkerhet og ønsker at veien mellom Liljefaret og vei som fører til rundkjøringen utvides, at det etableres fortau og anlegges fartsdempere i Årvoldveien. Spesielt understrekes det viktighet av at rundkjøringen blir laget slik at all anleggstrafikk til næringsområdet og Årvoldveien ikke skjer via Liljefaret. 1. Trafikksikkerheten i området kommer til å øke etter at Liljefaret stenges og rundkjøringen og det nye veisystemet blir anlagt. Ønsket om fortau, veiutvidelse og fartsdempere sender saksbehandleren videre som innspill til rullering av trafikksikkerhetsplan. 2. I følge forslaget til rekkefølgebestemmelser skal rundkjøring, kjørevei til næringsområdet og stenging av Liljefaret være ferdigstilt før det gis brukstillatelse til tiltak innenfor området. For å sikre at man ikke risikerer anleggstrafikk via Liljefaret foreslår vi følgende tilføyelse i reguleringsbestemmelsene: Kjørevei fra rundkjøringen til næringsområdet skal brukes til all anleggstrafikk i utbygging av området. B3. Vegard Sundby Mener at det bør etableres et bedre fotgjengerfelt langs hele Årvoldveien supplert med et gangfelt slik at man trygt kan komme seg inn i undergangen. Dette er en viktig skolevei. Årvoldveien bør sperres av i form av blindvei når det åpnes for rundkjøring i Bredsand. Brevet sendes videre som innspill til rullering av trafikksikkerhetsplan.

7 Side 7 av 10 B4. Årvoldåsen velforening v/remi Andre Kirknes Ber om at det blir iverksatt effektive støydempende tiltak som også gir et estetisk løft for området. Det er definert konkrete tiltak i uttalelsen. Rundkjøringen bør være klar før anleggstart på næringsbyggene på Årvold gård og Årvold Retail Park. Ber om at kommunen utarbeider en skjøtselsplan for friarealer/parkmessige områder inn mot rundkjøringen, næringsområdet og velforeningens boligområde. Uttalelsen gjelder først og fremst reguleringsplan for rundkjøring på Årvoldforbindelsen og vil bli vurdert i den forbindelse. Etablering av detaljhandel i avlastningsområdet Problemstillingen handler om forståelsen av rammebetingelsene for etablering av detaljvarehandel inntil 3000 kvm samlet for hele reguleringsområdet Årvold gård. Vi velger å bruke begrepet detaljhandel i denne sammenheng for å gjøre det klart at såkalte Big-box - konsepter er utelukket. Spørsmålet er av stor prinsipiell betydning da de samme betingelsene gjelder for hele området som i kommuneplanen er avsatt til belastningsområde for handel, altså Årvold gård, Høyden, Varnaveien, Melløs området og deler av Årvold næringsområdet. Både fylkeskommunen og fylkesmannen har reist en tilsvarende innsigelse også mot reguleringsplan for Varnaveien 29. Bestemmelse i kommuneplanen, 2.1.3, kapittel 4 har følgende tekst: Kjøpesenter (jf. Definisjon i retningslinjer til fylkesplan for Østfold 5.9.2) med et bruksareal på mer enn 3000 kvm tillates ikke. Unntak fra dette gjelder næringsområder innenfor grense for avlastningsområde der det i tillegg til kontor og annen næring tillates arealkrevende varehandel ut over 3000 kvm. Disse områdene kan benyttes til plasskrevende varer dvs. til trelast/byggevarer, gartneri/hagesentre, biler/motorkjøretøy, hvitevarer og møbler. Vi oppfatter dette som gjeldende ettersom kommuneplanen er vedtatt av kommunestyret. Ordlyden i fylkesplanen avviker fra kommuneplanens bestemmelse i det at det heter at Disse områdene skal benyttes til plasskrevende varer Administrasjonen har aldri, verken i utarbeidelsen av kommuneplanen eller i rådgivning til aktuelle tiltakshavere, ment at detaljhandel ved areal mindre enn 3000 kvm, skulle være forbudt. Dersom dette er tilfellet, vil kommunedelplanen for Høyden Varnaveien Melløs bli ugyldig og utvikling i dette etablerte handelsområdet bli ganske annerledes enn tiltenkt. Kommunen kan ikke gjøre endelig planvedtak med rettsvirkning så lenge det foreligger innsigelser til planen. Det er vanlig å anbefale mekling som foretas av fylkesmannen. Mekling er ikke lovpålagt og det er ikke formell feil om det ikke foretas mekling. Spørsmålet om etablering av detaljhandel er diskutert i regionalt planmøte, hvor også tiltakshaverens representanter var til stedet. Referatet (vedlegg 6) fra planmøtet gir et klart bilde av hvordan og hvor ulikt kommunen og fylkeskommunen/fylkesmannen oppfatter rammene for avlastningsområdet.

8 Side 8 av 10 I og med at problemstillingen er prinsipiell og viktig og at det ønskes en rask avklaring, anbefaler administrasjonen at kommunen vedtar planen og uten meklingsrunde oversender planen via fylkeskommunen til Miljøverndepartementet for stadfesting. Forholdet til reguleringsplan for rundkjøring på Årvoldforbindelsen Opprinnelig var rundkjøringen i krysset Årvoldskogen Årvoldforbindelsen en del av reguleringsplan for Årvold gård næringsområde. Etter 1. høringsperiode ble planen delt i to slik at rundkjøringen ble regulert for seg. Reguleringsplan for rundkjøringen er ikke helt klar for sluttbehandling. Rekkefølgebestemmelsene til næringsområdeplanen sikrer at rundkjøringen er ferdig før det gis brukstillatelse til tiltak innenfor området. Utbyggingsavtale Parallelt med utarbeidelsen av reguleringsplanen hadde administrasjonen gjennomført forhandlinger med Årvold næringseiendom AS om utbyggingsavtale for Årvold gård næringsområde. Forslaget til utbyggingsavtale ble lagt ut til offentlig ettersyn parallelt med planforslaget i følge vedtak i plan- og miljøutvalget Det ble ikke mottatt merknader til utbyggingsavtalen. Karl Erik Navestad v/årvold Næringsområde AS har utlevert et nytt forslag til utbyggingsavtale. Dette er ikke ferdigvurdert av administrasjonen. Det legges opp til at utbyggingsavtalen behandles som en egen sak senere. Illustrasjoner Diverse illustrasjoner var en del av saksmateriale ved behandling i plan- og miljøutvalget Disse var også lagt ut til offentlig ettersyn og sendt til høring. Karl Erik Navestad v/årvold Næringsområde AS har opplyst at tidligere illustrasjoner ikke er aktuelle mer og det er utarbeidet nye illustrasjoner, som er å betrakte som volumstudier. Side 7 av illustrasjonsheftet, som viser tiltenkt utbygging i fugleperspektiv er lagt ved (vedlegg 3). Vi gjør oppmerksom på at illustrasjonsplaner ikke er rettslig bindende og at administrasjonen ikke har kontrollert hvorvidt de siste illustrasjonene er i samsvar med reguleringsplanen. Universell utforming: Kravet til universell utforming er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. Miljøbetraktninger: Reguleringsplanens forventede miljøvirkninger er utredet i konsekvensutredningen, som var vedlegg til saken ved 1. gangs behandling. Vedtaket om avlastningsområde og definering av hva slags handel som tillates er et sentralt miljøtema i planen som handler først og fremst om styrking av sentrum og privatbilisme. Dette har ikke vært tema i konsekvensutredningen da problemstillingen er av nyere dato.

9 Side 9 av 10 Medvirkning: Planarbeidet ble varslet Plan- og miljøutvalget behandlet konsekvensutredning og reguleringsplan for Årvold gård næringsområde , hvor det ble vedtatt å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. Periode for offentlig ettersyn var Tidlig i planprosessen har det vært et åpent informasjonsmøte initiert av Årvoldåsen velforening, hvor planforslaget ble gjennomgått og hvor alle fremmøtte fikk anledning til å komme med sine innspill. I følge vedtak i Plan- og miljøutvalget ble planforslaget lagt ut til 2. gangs offentlig ettersyn i perioden Lovhjemmel: Planen behandles etter gammel plan- og bygningslov siden planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn før den nye loven hadde trådt i kraft Dersom Plan- og miljøutvalget vedtar vesentlige endringer i planforslaget, skal det legges ut til nytt offentlig ettersyn en gang til. Hvis ikke det vedtas vesentlige endringer, legges planforslaget fram for kommunestyret til sluttbehandling. Dersom det foreligger innsigelser mot planen fra fylkeskommunen, nabokommunene eller fra statlig fagmyndighet hvis saksområde blir berørt, må reguleringsplan som er vedtatt av kommunestyret sendes Miljøverndepartementet som avgjør om planen skal stadfestes. Saksdokumenter: - Årvold gård næringsområde, Konsekvensutredning og forslag til reguleringsplan, januar PMU sak 47/ 08 i møte PMU sak 19/09 i møte PMU sak 98/09 i møte Brev fra In Situ AS landskapsarkitekter, datert Endringer i reguleringsbestemmelser - Uttalelser til reguleringsplan som følge av 1. gangs offentlig ettersyn, 9 stk - Planleggerens kommentarer til uttalelser etter 1. gangs offentlig ettersyn - Trafikkutredning, Årvold næringseiendom, Årvold Retail Park, datert Støynotat, Norconsult med kartdata, datert Forslag til reguleringsplan for Årvold gård næringsområde, plankart og bestemmelsene, datert Planbeskrivelse, datert Illustrasjonsplan og snitt A-A, datert D illustrasjoner, 7 stk - Referat fra regionalt planmøte angående kjøpesenterproblematikk - PMU sak 88/10 i møte Innsigelser mot etablering av kjøpesenter - KS- sak 45/10 i møte Innsigelser mot etablering av kjøpesenter - Protokoll fra meklingsmøte Uttalelser til reguleringsplan som følge av 2. gangs offentlig ettersyn

10 Side 10 av 10 A1. Hafslund Nett, A2. Østfold fylkeskommune, Planseksjonen, og A3. Statens vegvesen, Region øst, A4. Fylkesmannen i Østfold og A5. Miljørettet Helsevern for Moss, Rygge, Råde, Vestby og Våler, B1. Advokat Even Rønvik på vegne av Anita Hansen og Lars Erik Olsen, B2. Årvoldveien 23-69, Sameie v/terje Lilleberg, B3. Vegard Sundby, mottatt B4. Årvoldåsen velforening v/remi Andre Kirknes, Brev til Østfold fylkeskommune og fylkesmannens miljøvernavdeling angående spørsmål om trekking av innsigelse, datert Illustrasjonshefte/volumstudier Årvold næringsområde, datert , utarbeidet av Arcasa Arkitekter AS - Diverse e- post Saksvedlegg: 1. Forslag til reguleringsplan for Årvold gård næringsområde, revidert Planbeskrivelse, datert , revidert Illustrasjon, volumstudie i fugleperspektiv, datert Brev fra Fylkesmannen i Østfold, Miljøvernavdelingen, Svar på spørsmål om trekking av Innsigelse, datert Brev fra Østfold fylkeskommune, Planseksjonen, Svar på spørsmål om trekking av innsigelse, datert Referat fra regionalt planmøte, datert