Prosjektrapport for Drammenskonferansen 2013

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "Prosjektrapport for Drammenskonferansen 2013"

Transkript

1 DRAMMENSKONFERANSEN 2013 arena for innovativ by- og stedsutvikling Prosjektrapport for Drammenskonferansen 2013 Konferansetema: HANDEL I FRAMTIDENS BYER BEHOV FOR NYE LØSNINGER? Dat

2 INNHOLD: 1. Innledning 2. Resultater og måloppnåelse 3. Konferanserapport magasin for innovativ by- og stedsutvikling Vedlegg: - Konferanseprogram - Artikkel av Jürgen Aring - Artikkel av Theis Theisen Prosjektrapporten er utarbeidet av insam as v/ Sidsel Ahlmann Jensen i samarbeid med Drammen kommune v/ Dag Østern.

3 1. Innledning Drammenskonferansen 2013 ble gjennomført Tema var Handel i framtidens byer behov for nye løsninger?. Drammenskonferansen 2013 ble arrangert i samarbeid mellom Drammen kommune, Universitetet for Miljø og Biovitenskap (UMB), Husbanken og insam as. Konferansens resultater er dokumentert og formidlet gjennom nettmagasinet Innovativ by- og stedsutvikling (se Nettmagasinet fungerer som en konferanserapport og en utvidelse av konferansen. I nettmagasinet finnes presentasjonene fra konferansen, artikler skrevet av innleggsholdere, samt oppsummeringer av og refleksjoner rundt presentasjoner og diskusjoner. Nettmagasinet gir dessuten mulighet for at interesserte kan bidra med egne kommentarer og synspunkter. Innholdet i kapittel 3 i denne prosjektrapporten er i sin helhet hentet fra nettmagasinet. 2. Resultater og måloppnåelse Formål og forventede resultater og mål Drammenskonferansens formål er å bidra til kompetanseutvikling innen kunnskapsbasert, innovativ og helhetlig by-, steds- og bomiljøutvikling i Norge. Årets konferanse hadde et økt ambisjonsnivå i forhold til tidligere års konferanser. Dette omfattet bl.a. ambisjoner om å innhente internasjonale innleggsholdere med stor faglig tyngde og få artikler fra innleggsholdere skrevet spesifikt til konferansen og konferansetemaet. Målgruppen for Drammenskonferansen 2013 var ledere og fagpersoner som arbeider profesjonelt med by-, steds- og bomiljøutvikling innen offentlig og privat sektor, samt studenter, forskere m.fl. I forbindelse med Drammenskonferansen 2013 var ambisjonen å utarbeide en konferanserapport som skulle dokumentere, oppsummere og formidle det faglige innholdet i presentasjonene og diskusjonene på konferansen. Konferanserapporten skulle formidles gjennom Drammen kommune, UMB, Husbanken og insam as sine formidlingskanaler og nettverk. Vurdering av resultater og måloppnåelse Drammenskonferansen 2013 hadde 151 påmeldte deltakere fra hele landet. Dette vurderes til å være et godt oppmøte sammenlignet med tidligere drammenskonferanser og med forventet antall deltakere. Deltakerne representerte et bredt spekter av aktører innen by- og stedsutvikling, bl.a eiendomsutviklere, kommunal administrativ ledelse, byplanleggere, handelsnæring,

4 byutviklingskonsulenter, arkitekter mfl. Dette vurderes til å være i tråd med målgruppen for konferansen. Det var to utenlandske innleggsholdere på konferansen, hhv professor Jürgen Aring, Tyskland, og byplanlegger Niels-Peter Mohr, Aarhus Danmark. Disse bidro til en større, internasjonalt perspektiv på konferansetemaet, og ga verdifulle innspill, kunnskap og refleksjoner til diskusjonen om hvordan norske byer og steder kan utvikles sett i lys av varehandelutviklingen. Professor Jürgen Aring og professor Theis Theisen (UiA) skrev hver sin artikkel basert på sine innlegg på konferansen. Artiklene bidrar til å fastholde, videreutvikle og nyansere det som ble presentert på konferansen. Det vurderes som en vellykket utvidelse av den kunnskapsinnhenting, -utvikling og formidling som fant sted i løpet av selve konferansedagen. Den planlagte konferanserapporten er utarbeidet i form av et nettmagasin. Konferansens faglige innhold i form av presentasjoner, artikler og oppsummering av diskusjoner er dermed offentlig og lett tilgjengelig for alle, både konferansedeltakerne og andre interesserte. Kjennskap til nettmagasinet er formidlet gjennom samarbeidspartenes egne nettsteder, nyhetsbrev og kontakter. Det vurderes dermed at konferansens resultater og kunnskap er formidlet til og har bidratt til kompetanseutviklingen hos - et bredt spekter av aktører og andre interesserte innen byog stedsutvikling.

5 3. Konferanserapport magasin for innovativ by- og stedsutvikling 3.1 Et magasin for innovativ by- og stedsutvikling Drammenskonferansen er en arena for innovativ by- og stedsutvikling. 20. mars 2013 var datoen for årets konferanse med følgende fokus: Handel i framtidens byer behov for nye løsninger? På denne nettsiden vil vi utvide konferansen. Her finner du artikler som spinner videre på presentasjonene fra konferansen. Noen går i dybden og andre er våre oppsummeringer og refleksjoner rundt det som ble sagt 20. mars. Et nytt magasin Vi vil også etablere en ny kanal for innovativ by- og stedsutvikling hvor du og vi kan bidra med forskjellige temaer og innfallsvinkler. Vi håper du finner denne formen for utvidet konferanserapport nyttig og inviterer deg til å bidra med egne kommentarer og synspunkter enten du var der eller ikke. Vennlig hilsen arrangørene. Husbanken Universitetet for miljø og biovitenskap (UMB) Drammen Kommune insam as

6 3.2 Om Drammenskonferansen Drammenskonferansen 2013 hadde fokus på innovasjon innen handel og by-, steds- og bomiljøutvikling. Byer og steder preges i stor grad av utviklingen innen varehandel. Diskusjon stagnerer ofte i snakk om antall parkeringsplasser og ja eller nei til kjøpesentre. På Drammenskonferansen 2013 løftet vi diskusjonen og skapte en arena for å tenke nytt og innovativt om handel og byutvikling. Vi fikk høre om viktige utviklingstrender, konkrete løsningsmodeller og vi drøftet hvordan vi kan skape gode, framtidsrettede byer og steder med handel. Målgruppen for konferansen er ledere og fagpersoner som arbeider med by- og stedsutvikling i offentlig og privat sektor f.eks byutviklere, eiendomsutviklere, planleggere, studenter og forskere. I fortsettelsen av konferansen lager vi dette nettstedet som oppsummerer og trekker perspektivet videre. Ønsker du å bidra med kommentarer og artikler er du velkommen til det. Drammenskonferansen 2014 arrangeres 27. mars på Union Scene.

7 Om Drammenskonferansen: Drammenskonferansen er en årlig begivenhet med fokus på på innovativ by- og stedsutvikling. Konferansen er en nasjonal arena for presentasjon, drøfting og grunnlag for ny praksis. Målet med Drammenskonferansen er kompetanseutvikling og å presentere nye grep på komplekse utfordringer. Konferansen fanger opp utvikling og trender både nasjonalt og internasjonalt, men er samtidig rettet mot at deltakerne skal ha praktisk nytte av å delta. Konferansen er rettet mot ledere og fagpersoner som arbeider profesjonelt med by- og stedsutvikling både innen offentlig og privat sektor. Konferansen vil også være interessant for mange folkevalgte, studenter, forskere og representanter fra ideelle organisasjoner. Tema for Drammenskonferansen skifter fra år til år, men har alltid fokus på aktuelle problemstillinger innen by- og stedsutvikling der det er behov for innovasjon.

8 3.3 Om magasinet Drammenskonferansen har de siste årene utviklet seg til en nasjonal arena for innovativ by- og stedsutvikling. Nye vinklinger, spennende foredrag og ikke minst presentasjon av ny- og framtidsrettet praksis har gitt inspirasjon og praktisk anvendbar kunnskap. I stedet for å lage en tradisjonell konferanserapport for årets konferanse velger vi med dette å lansere et nytt nettmagasin som har fokus på innovativ by- og stedsutvikling. I første omgang vil du finne stoff fra Drammenskonferansen 2013 hvor temaet var handel og byutvikling. Magasinet er således også en konferanserapport hvor du også finner omtale av innleggene og samt artikler laget spesielt for konferansen. Innovasjon kan springe ut av både erfaring, kunnskap og innsikter om hvilke utfordringer og mulighet byer og steder står overfor. Dette betyr stor bredde i tema og vinklinger. By- og stedsutvikling kan f.eks. sees i folkehelse-, kulturminne-, bolig-, frivillighets-, miljø-, nærings-, klima-, eller kulturperspektiv. Også utvikling av samspillet mellom offentlig aktører, næringsliv, forskning/utdanning og det sivile samfunn kan bli stadig viktigere for å realisere framtidens byutvikling. Siden demokratiet ble etablert i Athen i 508/7 f.kr. som en særdeles nyskapende og suksessrik styringsmodell har innovasjon også betydd involvering. Magasinet Innovativ by- og stedsutvikling er derfor også en invitasjon til deg som er opptatt og byer og steder kan bli noe mer, noe annet eller noe bedre enn i dag. Har du et prosjekt, en konferanse, et seminar, en undersøkelse, en artikkel, en lenke eller annet du mener er relevant, ta kontakt med dag(a)insam.no

9 3.4 Utviklingstrekk: Varehandel møter offentlig planlegging Varehandelen utvikles på tross av eller uavhengig av offentlig planlegging. Det er stort behov for bedre planlegging på tvers av kommune- og fylkesgrenser, nye metoder og felles begreper. På Drammenskonferansen forteller Ingunn Kvernstuen fra IK arkitektur + urbanisme om sitt arbeid med Ikea og kjøpesenterutvikling. Det er stor variasjon i måten handel styres på i ulike deler av den offentlige sektor, sier Ingunn.

10 Hva er et kjøpesenter? Varehandelbransjen definerer det som et bygg på minst 5000 m2 og med minst 5 forskjellige butikker. Offentlig sektor derimot definerer ofte et kjøpesenter som minst 3000 m2 og uten en nedre grense for antall butikker. Det betyr at en middels stor sportsbutikk kan være et kjøpesenter i følge Miljøverndepartementet, sier Ingunn Kvernstuen. Slikt skaper forvirring og ulike tolkninger og gjør det vanskelig å få en helhetlig regional planlegging av varehandelen. Et samarbeid mellom Miljøverndepartementet, fagmiljøer og private aktører innen varehandel kunne være med til å lage felles, entydige begreper, nye metoder og bedre kunnskap om varehandel i offentlig sektor. - Transport er en hovedutfordring, sier Ingunn Kvernstuen, og langt mer effektive tiltak i forhold til handelsreiser må innføres for å redusere utslipp. Kun 6% av slike reiser forgikk med kollektiv transport i 2009 i følge Transportøkonomisk Insitutt. Til sammenligning bruker 13% av de handlende på Ikea Furuseth kollektiv transport. Dette er i stor grad på grunn av at Ikea har egne busser og tilbyr hjemtransport av varer. Dersom den regionale handelen samles på ett sted ville det være mye enklere å få til et godt og effektivt tilbud med kollektivtransport. På Drammenskonferansen 2013 kom det fram et forslag om at Statens Vegvesen, jernbanemyndighetene, Miljøverndepartementet og varehandelsaktører setter seg sammen for å skape en bærekraftig regional handelsutvikling.

11 - Vi greier verken å løse transportutfordringene eller å lage robuste bysamfunn hvis offentlige aktører fortsetter å bruke så mye tid og ressurser på å kutte etasjer og legge inn særbestemmelser om arkitektoniske detaljer, mens befolkningen fortsetter å bruke bilen minst én gang om dagen for å handle dagligvarer lokalt, avslutter Ingunn Kvernstuen innlegget sitt. 3.5 Byutvikling, byhandel og kjøpesentre i Tyskland Det ligger i kjøpesentrenes DNA å være selvstendige enheter, både økonomisk og funksjonelt. De er skapt for å ligge i utkanten av byene. Nå er kjøpesentrene godt på vei inn sentrum av tyske byer, og dette gir utfordringer både for sentrumsutvikling og for kjøpesenteret som forretningsmodell, forteller professor Jürgen Aring fra Büro für Angewandte Geographie. Flere tyske byer ser nå en utviklingstendens med de mer byintegrerte bygalleriene. Ser vi her fremveksten av en bærekraftig forretningsmodell for eiendomsbransjen? Les mer i Jürgen Arings artikkel om byutvikling, byhandel og kjøpesentre i Tyskland (se vedlegg).

12 3.6 Case Mathallen: Skepsis gjort til skamme På en tomt ingen mente det var mulig å bygge og med et konsept ingen trodde var mulig å realisere på har Aspelin Ramm fått til noe som folk reiser langt for å oppleve. Og som mange ønsker å kopiere. Hvordan er det mulig? Frode Rønne Malmo fra Aspelin Ramm forteller oss om et eiendomsprosjekt som skulle bli mye mer enn akkurat det. Nederst på Grünerløkka, på vestsiden av Akerselva ligger en inneklemt tomt i et søkk nedenfor den trafikkerte Maridalsveien. Området heter Vulkan etter Vulkan jernstøperi som ble etablert her i Etter perioder med forskjellige typer virksomhet men liten utvikling trengte området nå et løft.

13 -Egentlig er dette et eiendomsprosjekt, ikke et matprosjekt, uttaler Malmo på Drammenskonferansen. -Men mat har blitt en stadig viktigere ingrediens på Vulkan. Aspelin Ramm ønsket et trekkplaster til området og med inspirasjon fra Saluhall-tradisjonene i Stockholm og Göteborg satte de i gang planleggingen av en moderne utgave av dette konseptet på Vulkan. De ønsket å benytte kulturminnene på tomten til dette formålet. Stikkordene var kvalitet og opplevelse, ikke pris og volum. Med dette som utgangspunkt forsøkte de å fenge de fire store matvaregigantene i Norge men ingen hadde tro på konseptet. Eller beliggenheten for den saks skyld. Med klokketro på konseptet ble det likevel satset fullt og helt. Stikkordene skulle være kvalitet, kompetanse, service, atmosfære og humor. Det er høye krav til kompetanse hos personalet, og dette smitter over på forbrukerne gjennnom samtalen over disken. Hvert utsalg skulle være på mellom 20 og 100 m2. De skulle ha 10 forskjellige nisjer fordelt på 20 utsalg. Det skulle være fokus på lavt tempo og inspirasjon. -Vi teller ikke handleposer, vi teller smil, sier en begeistret Malmo. Tallene per i dag er: 4400m2 28 utsalg 20 av dem med servering 2 restauranter 1 konferansesenter

14 Fra en situasjon hvor det ble fokusert på alt det negative, har Mathallen umiddelbart klart å snu situasjonen. Utgangspunktet var dårlig beliggenhet, i et strøk med Oslos laveste gjennomsnittsinntekt, med kulturminner som hindre for stor utbygging. Mathallen snudde situasjonen ved å satse utradisjonelt og ved å bruke forutsetningene på en postiv måte. Mathallen har blitt det trekkplasteret utbygger hadde ambisjoner om og mere til. 3.7 Sørlandssenteret Fra ødemark til navet i Agderbyen Med 20 km til nærmeste tettbebyggelse ligger Sørlandssenteret et godt stykke vekk fra kundegrunnlaget sitt. Allikevel vil senteret nå et areal på m2 i løpet av 2013 og dermed bli Norges største kjøpesenter. Professor Theis Theisen fra Universitetet i Agder har studert Sørlandssenterets utvikling og mener det trengs boligutbygging i nærområdet dersom senteret skal fortsette å være levedyktig. Les mer i Theis Theisens artikkel om Sørlandssenteret (se vedlegg).

15 3.8 Utviklingstrekk: Har varehandel bruk for byer? Innen varehandelen er det kundene som driver utviklingen. Kundene stiller nye krav til hvor og hvordan handelen skal foregå og kjøpesentra og butikker må følge med i timen for å henge med. Sentrum er i medvind forteller utviklingsdirektør Henrik Larsen fra Steen & Strøm oss på Drammenskonferansen Mennesker og dermed kunder bor og oppholder seg i stigende grad i byer og i bysentra. Kundene vil ha lett tilgjengelige tilbud i nærheten, et mangfold av tilbud og de vil ha opplevelser. Handel blir i større grad del av kundens hverdag.

16 Kundedeltagelse får et større fokus i varehandel framover. Kunder går fra å være passive til å få en aktiv rolle. Handel blir en arena for aktiviteter og arrangementer der kunden også er utøver. Inspirasjon og opplevelse integrert i handel er en del av dette bildet. Handel har gått fra å være en transaksjon til å bli handel der en har fått opplevelser med på kjøpet. Framover vil en se fler kunder etterspørre opplevelser og inspirasjon, der handel blir en underordnet, men viktig del av pakken. Bilbruk er en aktuell problemstilling også for varehandelen. I kjøpesenterbransjen jobbes det med å utvikle nye logistikkmodeller som kan gjøre kunder mindre avhengig av bil. Det innebærer bedre muligheter for å få varer levert hjemme. Den økende netthandelen bidrar også til redusert persontransport. Framtiden vil se større mangfold av butikkformer, noe vi allerede nå kan ane konturene av. Det finnes mobile butikker som holder til i gamle busser. Pop-up butikker som har utgangspunkt i nettbasert handel, men som av og til finnes som en fysisk butikk i kortere perioder. Butikker kombinerer ofte aktiviteter og arrangementer til sin fysiske butikk. Nordens største kjøpesenteraktør, Steen & Strøm, satser i følge Henrik Larsen på en framtid med kjøpesentra som er tettere integrert i samfunnet. Som bidrar til den lokale by- og stedsutvikling og har et mye større mangfold av funksjoner. Byer er viktigere enn noensinne også for varehandel. Så det korte svaret er ja, varehandel har bruk for byer.

17

18 3.9 Utviklingstrekk: Kjøpesenterlandet Norge Nordmenn flokkes til kjøpesenterne. Norge er det landet i Europa med flest kjøpesentre i forhold til antall innbyggere. Sentrumshandelen i byene lider under den knallharde konkurransen fra kjøpesentrene. -Sentrumshandelen bør ansette en Town Centre Manager, sier Odd Gisholt fra BI på Drammenskonferansen Det kan gjøre det lettere for butikkene i sentrum å konkurrere med kjøpesentre. En Town Centre Manager skal jobbe med å få de riktige butikkene og den riktige sammensettingen av butikker i sentrum. Felles markedsføring av sentrumshandelen og et fokus på hvordan sentrum skal gjøres attraktivt for kunder er også en sentral oppgave. På mange måter ligner det på jobben til en senterleder ved et kjøpesenter. Senterlederen for Norges største senter har et årlig markedsføringsbudsjett på over 35 mill kr så konkurransen er hard, sier Odd Gisholt. Noen fakta: Med over 400 kjøpesentre har Norge den høyeste kjøpesentertettheten i Europa. Nær 40 % av butikkhandelen omsettes i kjøpesentre i her til lands og tendensen er stigende. Norsk varehandel er en betydeling næring med ansatte og en omsetting for 400 mill kr.

19 3.10 Case Århus: Sterke reguleringer gir resultater

20 Kjøpesenteret Bruuns galleri i Århus har et fruktbart samspill med resten av bysentrum. Ved hjelp av en gjennomtenkt plan og tydelige krav har Århus klart å utvikle ett bysentrum og en byakse som er tett, attraktiv og bærekraftig. Niels-Peter Mohr, avdelingsarkitekt i Århus kommune var på Drammenskonferansen og ga oss et innblikk i hvordan de har taklet byens vekst de siste tiårene. Attraktivitet i begge ender av handlegaten Strøget var en målsetting da etableringen av kjøpesenteret Bruuns galleri ble etablert. Senteret ble bygget i tilknytning til togstasjonen og bussterminalen i Århus, Hovedbanegården, som ligger i den sydlige enden av Strøget. I den andre enden finner vi et annet attraktivt område, Latinerkvarteret, Århus eldste og kulturhistoriske bydel. Et attraktivt og levende område med caféer, småbutikker og preg av kunst og kultur. I byens handlingsplan er styrking av sentrum en sentral del. For å oppnå dette har de lagt opp til en sterk regulering av området. I kommuneplanen er det kvoter for varehandel i sentrum. Der skal det være fortetting og konsentrasjon. LIkeve settes det kvalitetsmessige krav til nyetableringene. Bruuns galleri er pålagt å være åpen døgnet rundt. Man kan gå gjennom senteret som man gjør i en bygate. Det skal ikke være en festning men være like åpent som gatene. Det skal være hyggelig å være der selv om man ikke bruker penger. Positive konsekvenser - Resultatene har vært overraskende bra, sier Mohr. Samspillet i aksen Latinerkvarteret Strøget Bruuns galleri gir et pulserende liv i city. Det har blitt økt byliv i områdene rundt senteret. Etablering av nisjebutikker og restauranter i dette området. Med både høy kvalitet og høy omsetning. I tillegg har transportsituasjonen utviklet seg i ønsket retning. Trafikken av handlende til og fra Bruuns galleri fordeler seg slik: Buss: 40% Til fots: 25% Sykkel: 13% Bil: 12% Tog: 8% Den strenge reguleringen har foregått i samarbeid med nærings- og kulturlivet. Slik har de taklet en brutto tilvekst på 2-4% innbyggere per år uten at dette har gått på bekostning av sentrumshandel og transportsystemene.

21 3.11 Case: BID en ny organisering i byen Bergen. Foto: Norsk Sentrumsutvikling Kan en ny måte å organisere byens næringsdrivende løse utfordringene som sentrumsområder har? Må man ta i bruk mer bindende virkemidler for å få alle til å samarbeide? Karl-Jan Søyland i Norsk Sentrumsutvikling foreslår å benytte modellen BID Business Improvement District. BID er en modell for å organisere virksomheter innen handel. På en mer forpliktende måte enn hva næringslivsforeninger og handelstanden har gjort tidligere. Det handler om et presist avgrenset område hvor de næringsdrivende sammen investerer i tiltak som styrker deres konkurranseevne. Virksomheter innenfor området må være med enten de ønsker det eller ikke, hvis et flertall av virksomhetene stemmer for det. Frivillighet er ikke lenger nok, konkluderer Karl-Jan Søyland. Det handler om samvirke samarbeid samhandling. Alle må bidra. Næringslivet selv tar initiativ til å kjøre slike modeller og dette har blitt vurdert rettslig til å holde vann i Norge. Modellen kommer fra Canada opprinnelig og i dag er det over 2000 BIDer på verdensbasis. Halvparten av disse er i USA.

22 Trondheim. Foto: Norsk Sentrumsutvikling Gapet mellom handelens omsetning i sentrum og på kjøpesentra øker samtidig som handelen i sentrum endrer seg fra varehandel til mer tjenesteyting, kultur, uteliv og opplevelser. Det har blitt utarbeidet en skisse til en norsk modell og arbeidet med denne fikk oppstart i Trondheim, Stavanger, Hamar og Ørland (Harstad) er i gang med pilotprosjekter for å skaffe erfaringer. De jobber med en vitaliseringsplan hvor man først definerer området, gjør en analyse av behov, etablerer en samhandlingsplan og setter i gang med en tiltaksplan. Om Norsk sentrumsutvikling: Etablert i medlemsbyer+virke Fakta- og kunnskapsbasert sentrumsutvikling Jobber med rammebetingelser

23 DRAMMENSKONFERANSEN 2013 arena for innovativ by- og stedsutvikling HANDEL I FRAMTIDEN S BYER BEH O V FO R N YE LØ S N IN G ER? Drammenskonferansen 2013 fokuserer på innovasjon innen handel og by-, steds- og bomiljøutvikling. Byer og steder preges i stor grad av utviklingen innen varehandel. Diskusjon stagnerer ofte i snakk om antall parkeringsplasser og ja eller nei til kjøpesentre. På Drammenskonferansen 2013 vil vi løfte diskusjonen og skape en arena for å tenke nytt og innovativt om handel og byutvikling. Vi vil høre om viktige utviklingstrender, bli presentert for konkrete løsningsmodeller og få mulighet til å drøfte hvordan vi kan skape gode, framtidsrettede byer og steder med handel. Målgruppen for konferansen er ledere og fagpersoner som arbeider med by- og stedsutvikling i offentlig og privat sektor f.eks byutviklere, eiendomsutviklere, planleggere, studenter og forskere. PROGRAM Møteledelse: August E Røsnes, UMB, og Lars Wang, insam as REGISTRERING OG KAFFE VELKOMMEN HANDELENS BETYDNING FOR BYLIV, BYUTVIKLING OG BYVEKST ET EUROPEISK PERSPEKTIV Jürgen Aring, Prof. Dr., Büro for Angewandte Geographie (BFAG), Tyskland HAR VAREHANDEL BRUK FOR BYER? Henrik Larsen, Corporate Development Director Steen & Strøm AS UTVIKLING OG INNOVASJON I VAREHANDEL Odd Gisholt, Norwegian Business School (BI) VAREHANDEL MØTER OFFENTLIG PLANLEGGING Ingunn Kvernstuen, IK Architecture Urbanism AS LUNSJ SØRLANDSSENTERET FRA ØDEMARK TIL NAVET I AGDERBYEN? Theis Theisen, professor Universitetet i Agder BYLIV, KNUTEPUNKT OG KJØPESENTER I AARHUS Niels- Peter Mohr, Aarhus kommune VITALISERING AV BYSENTRUM EN NORSK BID MODELL Karl- Jan Søyland, prosjektleder BID Norsk Sentrumsutvikling VULKAN MATHALL ET MARKED FOR OPPLEVELSER OG KOMPETANSER Frode Rønne Malmo, Mathallen Oslo SLUTT Vi sees neste år på Drammenskonferansen 27.mars 2014! TID OG STED DELTAKERAVGIFT PÅMELDING MER INFORMASJON Onsdag 20. mars ,- inkl. lunsj og MELD DEG PÅ HER Sidsel A Jensen, insam as Kl konferanserapport eller skriv til: Union Scene, Grønland 60 Studenter gratis Drammen

24 Byutvikling, byhandel og kjøpesentre i Tyskland Jürgen Aring Artikkelforfatteren er Prof. Dr. Jürgen Aring fra Büro für Angewandte Geographie Dynamikk mellom konkurranse og partnerskap Den regionale bystrukturen i Tyskland kan beskrives som polysentrisk, en romlig struktur bestående av tett og forholdsvis jevnt fordelte byer. Grunnlaget for dette geografiske mønsteret ble lagt i middelalderen og de to første århundrene umiddelbart etter. Mange steder var det alt etablert velstående handelssentre hvor en suksessrik kjøpmannstand hadde bidratt til å utvikle byen med praktbygg i forskjønnede byrom. Dessuten hadde århundrelange politiske konflikter ledet til oppsplitting av territorier hvor fyrstenes hjembyer vokste i stort antall. De fikk etter hvert det vi i dag forbinder med residensbyens karakteristiske byfunksjoner: fyrsteslott, paleer, teatre og parker. Heller bør ikke glemmes det preg kirker, klostre, hospitaler og det kirkelige ordensvesens øvrige funksjoner satte på byene. Nesten alle moderne byer som ut fra sin beliggenhet, størrelse og funksjon innehar en viktig rolle i forhold til omlandet og landet for øvrig, har en slik forhistorie forankret i handel, politisk makt og kirkevesen. Et antall mellom 200 og 250 byer danner det man kan kalle ryggraden i det tyske bysystem. Av disse har 189 mer enn innbyggere. I Tyskland er ikke mer enn 20 byer virkelig store, dvs. med mer enn innbyggere, 44 er middelsstore, dvs. mellom og , mens 125 er av midlere størrelse eller små storbyer, altså med et innbyggertall mellom og For tiden er den offentlige diskusjonen om byenes utvikling svært ofte konsentrert om bymetropolenes utvikling. Men i Tyskland er altså byer av midlere og mindre størrelse absolutt dominerende. Dette gjelder også diskusjonen om utviklingen innen detaljhandelen og dens betydning for byenes utvikling.

25 Byens historiske sentrum er i tidenes løp blitt omformet flere ganger I detaljhandelen er det utviklet nye former for konkurranse Jürgen Aring Det gjelder både i betydning modernisering som følge av industrialisering og gjenreisning slik den foregikk på 1950-tallet som følge av bombingen under andre verdenskrig. Gatestrukturen, sentralitets-funksjonene og bysentrums rolle som byens mest besøkte og beste bystrøk forble likevel stabil over tid. I dag er det moderne handelsfunksjoner som preger disse bystrøkene under betegnelsen innkjøpssoner, som på 1950-, og 1970-tallet ble planlagt som fotgjengerområder med gågater. Gatene med de fleste kunder ble definert som 1Alokalisering. Arealbruksintensiteten og omsetningen i butikkene i disse områdene er svært høy. Her foregår i dag en vesentlig del av konkurransen i detaljhandelen. I detaljhandelen er det utviklet nye former for konkurranse: For det første finnes det en konkurranse mellom nabobyer om å tiltrekke seg en større del av den regionale kjøpekraften. Jo større salgsareal man kan tilby, desto flere besøkende kan byen trekke til seg, desto større blir skattegrunnlaget og desto flere arbeidsplasser kan forventes i fremtiden. I det minste er nok dette borgermesterens forhåpninger. For det andre er trenden med å etablere seg på grønne åpne arealer i byenes randsoner rett nok stoppet. Derimot har man ikke forlatt byggingen av kjøpesentre (shopping-center). Byggingen av senere tids attraktive kjøpesentre foregår mest i bysentrum. Som ledd i en inntektsbringende eiendomsutvikling har utviklingsselskapene de seneste 15 årene gjennomført massive kjøpesenterprosjekter i sentrale byområder. Kjøpesentrene her gestalter seg fysisk som integrerte byggesteiner i de indre bydelenes struktur hvor de også bidrar til å styrke byenes attraktivitet mot handelskonkurranse utenfra. I det minste er det noe byggherrer og sentereiere hevder. Om det alltid er riktig, er et annet tema. Som foretak er et godt utformet, organisert og drevet senter stadig en suksess. Om de også vil være en varig attraksjon og til fordel for den fremtidige utviklingen av sentrale byområder, eller om de er til skade for den tradisjonelle byhandelen, er derimot et annet og mye omdiskutert tema. Etter en kort periode med positiv, men lite kritisk holdning til at man bygde kjøpesentre i sentrale bystrøk, er byplanleggerne blitt mer forsiktige i sine vurderinger. De er blitt mer grundige i sine vurderinger av enkelttilfeller, om og på hvilke vilkår en ny senterpartner eller en konkurrent til et eksisterende senter, skal få etablere seg innenfor den sentrale del av byen. Konkurransen i den indre del av byen om kundene i disse bydelene, befinner seg dessuten i et krympende marked. Selv om Tyskland de siste ti år har gjenvunnet og styrket sin generelle økonomiske posisjon, og har klart seg betydelig bedre enn mange andre av EUs medlemsland, så sier mange mennesker at de personlig ikke opplever noe av disse 2 lorem ipsum :: [Dato]

26 Jürgen Aring økonomiske fordelene. Faktisk har lønnstakerne i Tyskland i mer enn ti år opplevd tilbakegang i sine lønnsutbetalinger. Økonomien blomstrer, men for storparten av befolkningen har dette ikke resultert i lønnsøkninger. Heller tvert om, trekker man inn inflasjon i beregningene har realinntekten vært synkende. For den handlende har også rammevilkårene endret seg til det verre. Betrakter man forskjellig statistikk i inflasjonsjusterte tidsperioder, er det indikasjoner på at de handlende befinner seg i en vanskeligere situasjon. Private husholdningers konsum viser etter år 2000 ingen eller liten stigning. For varene klær og sko har konsumet i denne perioden sågar krympet. Omsetningen i detaljhandelen har siden årtusenskiftet vært svakt tilbakegående som følge av svekket konjunkturutvikling. Detaljhandel på nett har, fra neglisjerbare andeler av den totale detaljhandelen, steget til en andel på 8 prosent i Fasiten er altså at andelen av den potensielle omsetningen for detaljhandelen i (stasjonære) forretninger de siste årene har vært i tilbakegang og de økonomiske vilkårene på etterspørselssiden har blitt vanskeligere. Byggingen av senere tids attraktive kjøpesentre foregår i sentrum Upåvirket av de krympende markedene ble og blir det bygd stadig mer salgsareal for detaljhandel. Driveren bak denne utviklingen er utviklingen av kjøpesentre, som har blitt mer og mer lokalisert til bysentrene. Til 1990 var det i Tyskland mindre enn 100 slike sentre. De fleste lå utenfor byene (på den «grønne engen») eller i bydelsentrene av storbyene. Frem til nå er antallet nesten femdoblet. Etter 1990 kan man skille to investeringsfaser. I årene var det byggeboom i østlige Tyskland hvor handelsnæringen måtte gjenoppbygges som følge av svakt utbygd detaljhandel i DDR. Den uklare eiendoms- og planleggingssituasjonen i de etablerte delene av byene bidro til at både politikere og forbrukere mente det var fordeler med en rask utbygging av handelen i byenes randsoner, på åpne grønne arealer. Deretter forplantet investeringsforløpet seg igjen mot det vestlige Tyskland. Årlig ble det ferdigstilt minst nye kjøpesentre, primært i sentrale bystrøk. I 2012 kunne EHI-Shopping-Center-Report vise til at det eksisterte 444 sentre med større salgsareal enn kvm. Samlet dekket disse sentrene et salgsareal på 13,9 mill kvm. Det betyr at den gjennomsnittlige størrelsen var ca kvm. (fortsetter) 3 lorem ipsum :: [Dato]

27 Stadig flere nybygg ble bygd for å kunne gi eierne kortsiktige pengegevinster: development lød det nye slagordet innen eiendomsutvikling. Før videre gjennomgang av karakteristikker ved senterutviklingen og dens virkning på de sentrale deler av byene, rettes søkelyset mot grunnleggende forandringer i eiendomsnæringen og utviklingen av fast eiendom. Dette har hatt den største betydning for den raske utbyggingen og utformingen av kjøpesentre, og deres forretningsstrategier. I Tyskland skjedde det fra 1990-tallet en tydelig profesjonalisering og styrking av økonomistyringen innenfor eiendomsnæringen, og så også for utbyggere av kjøpesentre. Fra da av ble man mer opptatt av å betrakte eiendomsutvikling og eiendomsforvaltning som en selvstendig økonomisk forretningsmodell og næringsbransje. Tidligere dominerte det synet at brukeren av forretningsarealet bygde egen eiendom til formålet eller inngikk langsiktige leieavtaler med private, som dermed ble gitt muligheter for langsiktige kapitalplasseringer. Bygd ble det når det oppsto et behov for å bygge mer i tillegg det som fantes fra før. Det betyr at eiendomsutviklingen i byene reagerte primært på den reelle etterspørselen f.eks. på veksten i realøkonomien. Det endret seg imidlertid med tiltakende tendens utover i 1990-årene, fordi en selvstendig forretningsbransje kom til å stå for en stadig økende del av eiendomsutviklingen. Stadig flere nybygg ble bygd for å kunne gi eierne kortsiktige pengegevinster: development lød det nye slagordet innen eiendomsutvikling. For den vellykkede eiendomsutvikler og det suksessrike eiendomsforetak ble det viktig å kunne opptre aktivt i eiendomsmarkedet, mer eller mindre kontinuerlig ved å tilby egen eiendom til tilstrekkelig netto fortjenestemargin. Beregninger av veksten i realøkonomien ble derfor mindre viktig. Viktig ble det derimot å kunne skaffe seg tilstrekkelig fortrinn overfor sine konkurrenter. Til det måtte man utvikle lokaliserings-, bedrifts- og funksjonskonsepter slik at man lettere kunne møte behovet til den potensielt betalingsdyktige kundekretsen. Byens eiendomsutvikling ble dermed mer og mer dominert av kapitalmarkedets krav til kapitalavkastning som følgelig ble en driver for utviklingen av fast eiendom. Investorenes vektlegging av etterspørselen i markedet ble i økende grad erstattet av en tilbudsorientering: Det ble vanlig at eiendomsselskapene og private eiere konkurrerte med hverandre om kundene for utleie av gulvareal. For kundene betød denne konkurransen et kvalitetshopp med bedre og mer attraktive tilbud. For byen resulterte det i en investeringsbølge som i den tradisjonelle offentlighet ble tatt som tegn på vellykkethet. Først med en viss frykt for at det nok ikke var slik, kom erkjennelsen om at profesjonaliseringen og jakten på kapitalavkastning i markedet for fast eiendom ville lede til økt konkurranse mellom eiendomsforetakene. I et ekspanderende marked trenger ikke denne skjerpingen av konkurranse være merkbar. I et stagnerende eller krympende marked med et overskudd i tilbudet av gulvareal må det imidlertid med nødvendighet skape vinnere og tapere. For byutviklingen kan det bety at en vellykket utvikling i et område av byen vil utløse tilbakegang og nedtur i andre områder av samme by. Dermed oppstår det fare for sosial og økonomisk destabilisering med langsiktige fall i verdiene på private og offentlige investeringer. Profesjonaliseringen med skjerpede krav til kapitalavkastning er mest fremtredende for kontoreiendom, boligeiendom, ulike typer spesialeiendom (hotell, seniorboliger, aldershjem), men også for handelseiendommer. Særlig kjøpesentre er godt egnet for kapitaldrevet utvikling. Dominerende i Tyskland er firmaet ECE med hovedkontor i Hamburg. Dets spekter av ytelser er beskrevet som utvikling, gjennomføring, utleie, langsiktig forvaltning så vel som investeringer, spesielt når det gjelder kjøpesentre. ECE bygde alt i 1965 sitt første kjøpesenter i en bydel i Hamburg. Gjennom profesjonaliseringen og kapitaløkonomiens inntreden i eiendomsmarkedet fra 1990-årene 4 lorem ipsum :: [Dato]

28 har dette foretaket imidlertid styrket sin posisjon i forretningsverdenen slik at det kan fremstille seg selv som markedsledende i Europa. I følge sin web-side har foretaket 187 kjøpesentre i sin forvaltning (derav ca. halvparten i Tyskland), 15 sentre er under planlegging og bygging mens 15 i tillegg er under utvidelse eller større ombygging. Sentrene teller til sammen 6 mill. kvm salgsareal (i gjennomsnitt kvm per senter) som gir plass til leietakere. ECE har ca ansatte som utelukkende er opptatt med å utvikle nye og forvalte kjøpesentre på steder, hvor de kan drives med høy gevinst. ECE er den desidert største markedsaktør i Tysklands kjøpesenterøkonomi. Men selv de mindre markedsaktørene er aktive utviklere og like profesjonelle som ECE, f.eks. METRO PROPERTIES og mfi driver 38 henholdsvis 24 sentre. I byenes planleggingsprosesser oppstår det dermed en asymmetri i samhandlingen mellom den profesjonelle utvikler av kjøpesentre og den tradisjonelle byplanlegger. De representerer ulike fagtradisjoner og arbeidskulturer. På utviklersiden er den profesjonelle markedsaktør, som er fokusert på et mål og som er del av et privat foretak. På byens side finnes tradisjonelle planlegger, som følger de etablerte og delvis lovstyrte prosesser. De ser ikke bare på investeringen, men på byens utvikling i det hele. Ofte er planleggingen av kjøpesenteret i deres by det største investeringsprosjekt de får befatning med i yrkeslivet, mens det er en permanent oppgave for utviklerne. Man kan godt forestille seg den gjensidige foruttatthet eller fordommer som eksisterer mellom disse to ulike aktørene. I tillegg kommer politikere som vil vise seg som suksessrike tilretteleggere eller handlingsdyktige administratorer ved å trekke private investeringer til sin kommune. Tradisjonelle planleggere som nølende avveier mange argumenter virker langsomme og lite tilpasset en økonomistyrt eiendomsutvikling. De lar seg dermed utsette for kritikk, at de med sin holdning forspiller handelens utvikling, med den konsekvens at byen går glipp av nye arbeidsplasser, eller kanskje enda verre, at dens fremtid settes på spill. Går man tilbake til andre halvdel av 1990-tallet falt flere tendenser i utviklingen av byene sammen: Profesjonaliseringen og kapitalkalkuleringen tok for alvor til, gulljakten i det tidligere DDR fikk grobunn, lokaliseringskonkurransen som resultat av globaliseringen tiltok og det finansielle spillerommet i den offentlige økonomien ble mindre som følge av liberalisering og økende gjeldsbelastning. Frem til denne tiden, for ca. 15 år siden tok byggeboomen for kjøpesentre til. Den har holdt seg til nå. Frem til nylig har ca. 200 kjøpesentre større enn kvm blitt bygd i det tidligere Vest-Tyskland, altså henimot en tredobling i salgsarealet. Samtidig retter eiendomsutviklernes fokus seg mot de sentrale byområdene. Av de etablerte kjøpesentrene i 1995 var bare ca. 25 prosent lokalisert til de sentrale bydelene. I 2009 var denne andelen nesten 86 prosent. Dessuten har også senterutviklernes fokus for lengst blitt rettet mot de middels store byene og de mindre storbyene (jf. kart BBSR) som det finnes så mange av i Tyskland. Når man i Tyskland den senere tid har diskutert kjøpersenterutviklingen med kritisk blikk, er det ikke situasjonen i Berlin, Hamburg, München, Köln eller Frankfurt som står i fokus. Det er store byer med enorme detaljhandelsområder som stadig trekker til seg kjøpekraft og som derved alltids vil kunne gi grunnlag for tilbudsdifferensiering til ett eller annet kjøpesenter. Selvfølgelig virker konkurransen også der, men det verken ødelegger eller omstrukturer hele bysentre. Diskusjonen retter seg langt mer mot de mindre og middelsstore storbyene hvor et nytt kjøpesenter på kvm eller mer vil øke detaljhandelens salgsareal i de sentrale byområdene med prosent og som medfører at de eksisterende forretningsstrøkene må legge om sin forretningsprofil for å møte konkurransen fra senteret. Hertil kommer at etablering av nye store kjøpesentre i sentrale bystrøk bryter opp den finmaskede bystrukturen i disse gamle bykjernene på en slik måte at de nye sentrene visuelt gir assosiasjoner til landede romskip. Endelig bidrar senterutbyggingen til å privatisere deler av det byrommet som befolkningen bruker daglig, og utvisker dermed tilvante oppfatninger av hva man forbinder med et offentlig byrom tilgjengelig for allmennheten. Å spille musikk, tigge, leke, demonstrere, fotografere, gjennomføre intervjuer for undersøkelser osv. virker selvsagt i offentlige byrom, i kjøpesentrene er det ikke tillatt. Kort sagt, de nye kjøpesentrene forandrer ett eller annet. Det er spesielt merkbart i middelsstore og små storbyer: i Braunschweig eller Cottbus, 5 lorem ipsum :: [Dato]

29 Wolfenbütteleller Hamm, Bayreuth eller Recklinghausen. Kritikerne av denne utviklingen snakker imidlertid om et angrep på bysentrene ved at de gamle bykjernene og fotgjengersonene forsvinner eller transformeres slik at byen kommer til å miste sin karakter ved at man utsletter håndfaste og varige deler av den minnebærende bystrukturen. Så enkle er nå disse vurderingene ikke. Etter midten av 1990-tallet har Tyskland gjennomgått en polariseringsprosess med en vellykket metropolisering på den ene side og en periferisering på den andre. Dette seneste fenomenet forløp etter en periode med strukturendringer i næringslivet som alt for flere år tilbake bidro til å svekke de gamle industribyene hvor bergverk, stålproduksjon, skipsverft, tekstilproduksjon, forbrukselektronikk og finmekanikk gav grunnlag for mange arbeidsplasser. Blant de tyske byene finnes det vinnere og tapere. Tilbakegang i innbyggertallet, lokal arbeidsløshet og økende kommunallånegjeld som følge av økningen i sosialbudsjettene preger situasjonen mange steder. I de svakeste byene går også den etablerte detaljhandelen dårlig, samtidig som den generelle situasjonen for detaljhandelen i bysentrene i Tyskland som alt fastslått er preget av synkende omsetning. I følge hovedorganisasjonen for tysk detaljhandel HDE hadde handelen i bysentrene i 1990-årene et omsetningstap på ca. 1.5 Mrd. Euro og en tilbakegang å ta igjen i besøksfrekvens på 25 prosent (jf. BMVBS 2010, 27). I mange byer var antallet kunder og følgelig omsetningen for nedadgående og dermed også byens sentralitet. Designen i innkjøpsgatene fra og tallet virket umoderne og lite attraktiv, men hadde små utsikter til modernisering på grunn av offentlig pengemangel. Private investorer var tilbakeholden med oppgradering av bygninger, fordi de også manglet penger eller fordi de hadde utsikter til bedre kapitalavkastning i form av høyere leieinntekter ved investeringer i omlandet. Gamle familiebaserte forretninger ble ved generasjonsskifte oppgitt fordi de ikke klarte konkurransen med de typiske kjedeforretningene. For så vidt var og er det gjennomgående påbudt å modernisere og å drive handelsområdene i bysentrene. En snikende nedgang i stedets detaljhandel kan ikke være i byens interesser. I slike situasjoner byr kjøpesentrene på seg selv som problemløser. Deres utviklere argumenterer for en ny og attraktiv innkjøpsverden til berikelse for byens tilbud av innkjøpsmuligheter, et bedret kundeunderlag, økt omsetning, styrking av byens attraktivitet og endelig flere arbeidsplasser. Ofte lover de løsninger på byenes problemer ved å tiltrekke seg næringsvirksomhet og arbeidsplasser ettersom de tilbyr gjenbruk av underutnyttede eller uutnyttede industrieiendommer. Eller de kan lokke med å tilføre byen midler eller love direkte investeringer. På den måten kan byer med mangel på penger få tak i midler til enkeltstående investeringer og oppgraderinger: et nytt rådhus i Leverkusen, gjenreisning av byslottet i Braunschweig, et nytt gategulv i byens fotgjengerstrøk og mer av lignende byggeformål. Utviklerne er kapitalsterke. Deres prosjekter virker økonomisk velfunderte med finansielle spillerom slik at det danner grunnlag for å diskutere følgeinvesteringer i relaterte samarbeidsprosjekter offentligprivat. Det virker ofte ekstra forlokkende på politikere. Nå fremstår knapt kjøpesentrene som urbane byggesteiner, selv om de nok forsøker det ved å vise hvordan de tilpasser sentrenes arkitektoniske form til eksisterende omgivelser, hvordan de utformer fasadene eller ved å forsøke og løse parkeringsbehovet gjennom underjordiske parkeringsanlegg. Alt dette forandrer likevel ikke det faktum at ekte kjøpesentre er planlagt som funksjonelle og økonomisk autonome enheter. Opprinnelig er denne type foretakskonsept for detaljhandel utviklet for å bli bygd i byenes randsoner på åpne arealer for der å kunne fungere som autonom enheter.

30 Dette er så å si deres DNA, som de heller ikke kaster av seg ved å oppnå en plassering i byenes sentrale strøk. Mange parametere i utviklernes planer karakteriserer kjøpesentrets typiske DNA: en minstestørrelse på kvm salgsareal eller gjerne mer, en fullstendig bransjeblanding med godt kjente kjeder representert og i tillegg noen etablerte lokale forretninger, flere magneter, dvs. butikker med høy kundefrekvens, lokalisert i begge ender av kjøpesentret (knipperprinsippet) for styrket fotgjengerfrekvensen imellom, god parkeringsdekning og en atmosfære av velfølelse (takket være senterstabens dyktighet og erfaring). Denne type kjøpesenter kan man godt plassere i en by. Om konseptet er godt og driften god vil man likevel etter en tid merke at kjøpesentrets omkringliggende bystrøk blir mer eller mindre likegyldig. Kjøpesenteret er ikke antagonistisk til en fungerende by, likevel, svekkede omgivelser trenger ikke være til skade for kjøpesenteret. Det gode kjøpesenterkonsept og den gode kjøpesenter drift har nemlig autonomi som forutsetning. Nesten uinnskrenket kan man anta: For kundene er kjøpesentrene attraktive, i det minste når man forutsetter et vanlig middels nivå på det som kundene etterspør. Kjøpesentrene er i transport lett tilgjengelige og tilbyr gode og enkle parkeringsmuligheter. Man finner et bredt tilbudsspekter av forretninger, spesielt innen bekledningsbransjene. Blandingen av forretninger er lagt opp for å møte etterspørselen fra det man kan kalle den gjennomsnittlige smak i etterspørselen for at kjøpesenteret dermed skal kunne tiltrekke de mest kjente kjedene som leietakere. Kafeer, restauranter og delvis fritidstilbud supplerer sammensetningen av forretninger. Å oppholde seg i senteret er bekvemt: det er varmt, rent og synsinntrykket domineres av lys og farger. Senterledelsen er opptatt av at kundene føler seg vel og at man kan tilby underholdning tilpasset årstidsspesifikke variasjoner i omgivelsene. Dette konseptet er attraktivt. Dermed får tilstrekkelig store, godt utformede og ledede kjøpesentre godt omdømme og oppnår sikker inntjening og leiemarginer. De er stadig i fremste linje til å tiltrekke seg en stor andel av den regionale kjøpekraften. Så kommer man til et viktig punkt: Godt utformede og ledete kjøpesentre er overlegne sentre i midlere og små storbyer med svakt utviklede fotgjengersoner. De er i en situasjon hvor de gamle og etablerte fotgjengersonene må legges om og tilpasses det nye bysentrum. Ofte skjer jo også dette. Jo mindre en by er, desto vanskeligere er det for byen når et nytt autonomt kjøpesenterprosjekt blir gjennomført. Knapt lykkes man med å tiltrekke seg nye kunder og besøkende til byen. De kundene som kommer konsentrerer seg imidlertid om innkjøpene og opplevelsene på kjøpesentret og ikke om mulige opplevelser i det tilgrensende fotgjengerstrøket. Ofte ser disse kundene ikke engang gågaten fordi de går direkte fra parkeringshuset inn i kjøpesenteret. Ved siden av de nye kundene, som ikke lenger ønsker å handle i nabobyen, finner naturligvis kjøpesenteret kundene sine i den stedsnære befolkningen. På den måten samles kjøpekraften i sentrum av byen og bidrar dermed til å forringe utviklingsmulighetene i de etablerte forgjengerstrøkene. En typisk konsekvens er nedleggelse av selvstendige forretninger med påfølgende inntog av billigkjeder, økning av tomme forretningslokaler så vel som fall i leienivåene, noe som dermed svekker mulighetene for nyinvesteringer i bygningsmassen. Etter kort tid blir det gjerne tatt initiativ til å transformere den tradisjonelle innerbyen hvor den gamle forretningssonens areal blir forminsket proporsjonalt med den tilveksten i salgsareal som kjøpesenteret representerer. 7 lorem ipsum :: [Dato]

31 Forsøker man da å danne seg et samlet bilde av situasjonen så viser plussiden en liten tilvekst i byens andel av kjøpekraften som følge av økt kjøpetrofasthet. På den negative siden kommer massive forandringer i den gamle innerbyen som taper attraktivitet av alle slag. Det dreier seg ikke bare om tap av tradisjonell detaljhandel som ikke vil kunne følge med en dynamisk markedsøkonomi. Strukturforandringer som følge konkurranse er normalt. Langt mer ser kritikerne den senere utviklingen som en trussel mot grunnleggende strukturer som kjennetegner den europeiske innerbyen. Til det hører også tap av den tradisjonelle innerbyens funksjoner og funksjonalitet: spesielt omstrukturering i bysentrums B-sonene (nedgang av sidegatene som forretningslokalisering) voksende ledighet i forretningslokaler, oppkomst av billigkjeder (også i den tradisjonelle bysentrums 1Asonen) synkende verdi på fast eiendom (og dermed vansker med å opprettholde et nødvendig nivå på investeringene til oppgradering og fornyelse), tilbakegang i offentlige investeringer og gradvis utradering av de ekte eller tradisjonelle offentlige byrommene med alle deres (positive) egenskaper. Hva anbefales? Som problem definerer man gjerne autonome store kjøpesentre med salgsareal større kvm. I tillegg finnes det også mindre kjøpesentre basert på andre senterkonsepter og som er bedre tilpasset den eksisterende innerbyen. Walter Brune omtaler disse kjøpesentrene som «bygallerier» i motsetning til de autonome kjøpesentrene. Ett av deres viktigste kjennetegn er den begrensede størrelsen på mindre enn kvm salgsareal i seg selv bidrar til at tre utfordringer blir enklere å løse: Små kjøpesentre vil ikke kunne fungere autonomt, byens samlede salgsareal bare økes moderat og de er lettere å integrere fysisk i den historiske utviklede og finmaskede bystrukturen. Siden de ikke fungerer autonomt blir man i planleggingen nødt til å være opptatt hvordan de kan utformes med sikte på å oppnå god tilpasning til den øvrige innerbyen. Det gjelder så vel utformingen av adkomst og utvalg av leietakere som valg av opplegg for felles markedsføring. Det er lett påviselig at små kjøpesentre er enklere å integrere i den typiske innerbyen. Men de utsetter nok investorene for større risiko fordi de ikke vil kunne følge det typisk autonome konsept for et stort tradisjonelt kjøpesenter. Med kjøpesenterboomen i innerbyen de siste 15 årene er den faglige diskusjonen omkring kjøpesentrenes utvikling i Tyskland blitt både mer kritisk og differensiert. I begynnelsen oppsto det nærmest en euforisk begeistring for kjøpesentre i den etablerte byen. På bakgrunn av de autonome kjøpesentres virkninger på bystrukturen og vilkårene for bruken av byen, utviklet det så seg en svært kritisk holdning, som i 2007 kom til uttrykk i boken angrep på bysentrene. Fra da og til nå har standpunktene i diskusjonen nærmet seg noe hverandre. Byene har naturligvis interesse for en mer opplevelsesrik handel i den indre byen ved utvikling av kjøpesentre, men de er også blitt mer følsom overfor de mulige virkningene av nye kjøpesentre. De tre kritikerne Rolf Junker, Gerd Kühn og Holger Pump- Uhlmann har formulert dette slik: Kjøpesenter i innerbyen: integrasjon i bysentrum, men riktig. I tillegg er det i denne sammenheng ganske vesentlig å vurdere det nye kjøpesentrets salgsareal i forhold til salgsarealet i byen som helhet og i innerbyen. Forfatterne anbefaler en begrensning på eventuelle utvidelser på ikke mer enn 15 prosent av byens totale salgsareal og for byen generelt ikke mer enn kvm i ett kjøpesenter. De anbefaler bare to bylokaliseringer som egnet for kjøpesentre, nemlig enten sentralt beliggende i bysentrums gågateareal (1A-lokalisering) eller en lokalisering ved kanten av bysentrums gågate med en attraksjonsmotpol på den andre siden av gågaten. 8 lorem ipsum :: [Dato]

Råd og eksempler. Sentrumsutvikling

Råd og eksempler. Sentrumsutvikling Råd og eksempler Sentrumsutvikling 1 Utfordringer og mål 2 Sentrumsplan et nyttig redskap 3 Organisering av planleggingsprosessen 4 Iverksetting, drift og oppfølging 5 Fire sentrumsplaner 6 Vern og bruk

Detaljer

Norsk Eiendom - ansvarlig steds- og byutvikling

Norsk Eiendom - ansvarlig steds- og byutvikling Norsk Eiendom - ansvarlig steds- og byutvikling Hvem er eiendomsbransjen og hva ønsker vi å fortelle Gammel virksomhet, tung næring, ung historikk Virkeliggjør idéer Skaper, former og forvalter kulturhistorie

Detaljer

Status Drammen sentrum. Formannskapsmøtet 11.03.14

Status Drammen sentrum. Formannskapsmøtet 11.03.14 Status Drammen sentrum Formannskapsmøtet 11.03.14 Medlemmer i BVD Handel: Servering/hotell: Eiendom/gårdeiere: Annen næring: 55 frittstående butikker + 100 i Magasinet/Torget Vest 27 serveringssteder,

Detaljer

www.vulkanoslo.no annerledes tanker krever annerledes rom

www.vulkanoslo.no annerledes tanker krever annerledes rom vulkan prospekt søndre kvartal Innhold s 3 Konseptet s 4 s 6 s 8 s 12 Beliggenhet Prospektet Lokaliteter/teknisk info Kontaktinformasjon vulkan prospekt søndre kvartal For deg som brenner for noe Langs

Detaljer

Bysentra ligger i ruiner!

Bysentra ligger i ruiner! OK Bysentra ligger i ruiner! Gatene ligger tomme og forlatte Attraktive lokaler står ledige Om de leies ut, er det ikke akkurat til H&M Årsaken til elendigheten er selvfølgelig kjøpesentrene - De har ødelagt

Detaljer

Hva kan gjøres for å styrke sentrums attraktivitet som etableringsarena for handel og service?

Hva kan gjøres for å styrke sentrums attraktivitet som etableringsarena for handel og service? Sammendrag: Hva kan gjøres for å styrke sentrums attraktivitet som etableringsarena for handel og service? TØI rapport 1334/2014 Forfattere: Aud Tennøy, Odd Midtskog, Kjersti Visnes Øksenholt og Njål Nore

Detaljer

Handelsutvikling i Hamar-regionen

Handelsutvikling i Hamar-regionen 1 Handelsutvikling i Hamar-regionen 2011 3 Mål Å bidra til at Hamar fremstår som en attraktiv handelsdestinasjon for nærområdet i fremtiden Å gi et betydelig løft til Hamar-regionen Å besørge en grønn

Detaljer

Norsk Eiendom - ansvarlig steds- og byutvikling

Norsk Eiendom - ansvarlig steds- og byutvikling Norsk Eiendom - ansvarlig steds- og byutvikling Strategiske mål BRANSJEMÅL Norsk Eiendom skal arbeide for at eiendomsbransjen blir mer synlig og oppfattes som kunnskapsbasert og seriøs ORGANISASJONSMÅL

Detaljer

Hvordan gjøre sentrum attraktivt for handel og service?

Hvordan gjøre sentrum attraktivt for handel og service? Hvordan gjøre sentrum attraktivt for handel og service? Kommunekonferansen Politikk og Plan Oppdal, 30. januar 2015 Aud Tennøy, PhD By- og regionplanlegging Forskningsleder kollektivtrafikk, areal- og

Detaljer

Handel er den viktigste årsaken til besøk i sentrum

Handel er den viktigste årsaken til besøk i sentrum Handel er den viktigste årsaken til besøk i sentrum Viktigste og nest viktigste årsak slått sammen (%) 60 50 40 30 20 10 0 53 20 17 14 12 4 2 2 Varehandel Besøk kontor Yrkesutøvelse Frisør, bank, post

Detaljer

Dette er. Grandkvartalet

Dette er. Grandkvartalet Dette er Grandkvartalet Grandkvartalet vil gjøre vandringen mellom Torget og indre havn til en opplevelse. Ta Prinsegata tilbake Larviks gamle hovedgate revitaliseres med butikker i gateplan og varierende

Detaljer

Byutvikling med kvalitet -

Byutvikling med kvalitet - Byutviklingsforum Drammen 6. desember 2010 Byutvikling med kvalitet - Hva er nødvendig og ønskelig kvalitet på prosjekter i sentrum? Bjørn Veirud - Byplan Hensikten med dette innlegget HAR VI FELLES OPPFATNINGER

Detaljer

Sentrum som attraktiv etableringsarena for handel og service

Sentrum som attraktiv etableringsarena for handel og service Sentrum som attraktiv etableringsarena for handel og service KMDs nettverkssamling regional planlegging, 18. juni 2014 Aud Tennøy, PhD By- og regionplanlegging Forskningsleder kollektivtrafikk, areal-

Detaljer

B R A N D B O O K. steen & strøm fra én merkevare, til et hus av merkevarer

B R A N D B O O K. steen & strøm fra én merkevare, til et hus av merkevarer B R A N D B O O K steen & strøm fra én merkevare, til et hus av merkevarer Veien fra én merkevare til et hus av merkevarer innledning 7 om oss 9 merkevarestrategi 17 verdier 29 suksessområder 33 visjon

Detaljer

PROSPEKT. Strandveien 43 Et topp moderne signalbygg med eget parkeringsanlegg, 5 minutt fra Trondheim sentrum.

PROSPEKT. Strandveien 43 Et topp moderne signalbygg med eget parkeringsanlegg, 5 minutt fra Trondheim sentrum. PROSPEKT Strandveien Et topp moderne signalbygg med eget parkeringsanlegg, minutt fra Trondheim sentrum. Strandveien Et topp moderne signalbygg oppført av Veidekke Entreprenør AS for Obos Næringsbygg nærmer

Detaljer

Frokostmøte Aboteke. 15. September 2010. Kommunikasjon er veien fra å bli hørt og forstått til aksept

Frokostmøte Aboteke. 15. September 2010. Kommunikasjon er veien fra å bli hørt og forstått til aksept Frokostmøte Aboteke 15. September 2010 7. Øra er under utvikling og flere aktører planlegger utbygging av butikklokaler. Hva skal fylle disse lokalene? Mangler vi noe på Øra? Hvis du kunne bestemt

Detaljer

Stadionparken. Utleie Prospekt

Stadionparken. Utleie Prospekt Stadionparken Utleie Prospekt LEIETAKEROVERSIKT BYSENTER MED SJARM Fordeling basert på omsetning 2010 -stadionparken 5% Klær, sko og reiseffekter 21% Spesialbutikker 62% Mat og drikke 7% Hus og hjem 3%

Detaljer

Markedsutsikter 2013. Forord - forventninger 2013

Markedsutsikter 2013. Forord - forventninger 2013 Virke Mote og fritid - Konjunkturrapport mars 2013 1 2 3 Markedsutsikter 2013 Forord - forventninger 2013 I denne rapporten presenterer vi Virkes vurderinger knyttet til forbruksveksten i 2013. Våre prognoser

Detaljer

Medvirkning på Sårpsborg Scene 15. mårs

Medvirkning på Sårpsborg Scene 15. mårs Medvirkning på Sårpsborg Scene 15. mårs Takk for ei god arbeidsøkt, stort oppmøte og all kreativitet den 15. mars på Sarpsborg Scene. Nedenfor oppsummeres de sentrale innspillene fra avissidene, ta gjerne

Detaljer

Mandal. Fra historisk by til ny by! Hverdagen for Handelsnæringen

Mandal. Fra historisk by til ny by! Hverdagen for Handelsnæringen Mandal Fra historisk by til ny by! Hverdagen for Handelsnæringen Av Patricia Hartmann September 2014 Mandal er en ferieby, en arkitektonisk attraksjon, et lokalt sentrum for handel og industri, en velstyrt

Detaljer

Interessentanalyse. Arne U. Hoff. 13.11.2006 Møte med Levanger kommune

Interessentanalyse. Arne U. Hoff. 13.11.2006 Møte med Levanger kommune Interessentanalyse Arne U. Hoff Levanger havn grunnkart Vår oppfatning av situasjonen Nåsituasjon Kommunen mangler kapital til å realisere kulturhus Ønske om å koble hotell og kulturhus. Et signalbygg.

Detaljer

Butikkens samlede betydning for bygda

Butikkens samlede betydning for bygda Er det fortsatt behov for en statlig satsing på utkantbutikker? Utdrag fra rapporten "Merkur leker ikke butikk", Møreforskning (2014) Kommunal- og moderniseringdepartementets satsing på utkantbutikker

Detaljer

Handlingsprogram SKIEN 2020

Handlingsprogram SKIEN 2020 Handlingsprogram SKIEN 2020 «Jeg vil være med å løfte frem næringsvirksomhet i Skien sentrum» Aslaug Gallefos, Gallefos Blomster Foto: Åsmund Tynning Hva er Skien 2020? Vi tar tak i Skien sentrum! Mange

Detaljer

Eiendomsnæringens fremvekst byplanleggingens retrett? August E. Røsnes (Dr. Scient. e.v.)

Eiendomsnæringens fremvekst byplanleggingens retrett? August E. Røsnes (Dr. Scient. e.v.) Eiendomsnæringens fremvekst byplanleggingens retrett? August E. Røsnes (Dr. Scient. e.v.) Det jeg vil snakke om: 1. Samspill/motsetning mellom eiendomsutvikling og byplanlegging hvorfor? 2. Eiendomsnæringens

Detaljer

Barcelona fremmer både bysykling og kollektivtransport hva gjør Norge?

Barcelona fremmer både bysykling og kollektivtransport hva gjør Norge? Barcelona fremmer både bysykling og kollektivtransport hva gjør Norge? Drammen 3. November 2010 Hvem er jeg og hva er IMMA? Jan Tore Endresen Siviløkonom og forretningsutvikler Skapte Oslo Bysykkel i 2002,

Detaljer

KDP Stavanger Sentrum

KDP Stavanger Sentrum Trondheim 29. april 2014 KDP Stavanger Sentrum Kristin Gustavsen, Rådgiver Kommuneplanavdeingen Formålet med planen (oppgave) Konkret løsningsforslag til: «Styrke og utvikle Stavanger sentrum som regionens

Detaljer

Handelsutvikling i Norge. - Hva skjer?

Handelsutvikling i Norge. - Hva skjer? OK Handelsutvikling i Norge - Hva skjer? Er det sentrumsbaserte kjøpesentra som skal redde sentrumshandelen? Eller er løsningen overbygde gater? Storkaia Brygge, Kristiansund Sentrum Løkkemyra

Detaljer

Agenda. NBEFs årsmøtekonferanse 2010

Agenda. NBEFs årsmøtekonferanse 2010 Geir Melbye NBEFs årsmøtekonferanse 2010 Agenda. 1. E.C.Dahls Eiendom AS 2. Vår filosofi 3. Forvaltning og drift av våre bygg 4. Energieffektivitet og universell utforming 5. Utfordringer i Sentrum, særlig

Detaljer

Plan og kvalitetsprogram Knarvik Knarvik og andre

Plan og kvalitetsprogram Knarvik Knarvik og andre Plan og kvalitetsprogram Knarvik Knarvik og andre Prosjektleder Fredrik Barth Fagansvarlig Sted og Byutvikling Asplan Viak Knarvik Tettstedet nord for Bergen Stort og veldrevet kjøpesenter Landlige kvaliteter

Detaljer

KDP Stavanger sentrum

KDP Stavanger sentrum Sammen for en levende by, 13. november 2014 Foreløpig planforslag KDP Stavanger sentrum Ole Martin Lund og Kristin Gustavsen Formålet med planen (oppgaven) Konkret løsningsforslag til: Styrke og utvikle

Detaljer

Miljøledelse Hvordan bor, jobber og reiser vi i framtida? Hvordan skape best mulig samspill mellom individuelle og kollektive systemer?

Miljøledelse Hvordan bor, jobber og reiser vi i framtida? Hvordan skape best mulig samspill mellom individuelle og kollektive systemer? Miljøledelse Hvordan bor, jobber og reiser vi i framtida? Hvordan skape best mulig samspill mellom individuelle og kollektive systemer? Petter Eiken, adm.dir. ROM Eiendom ROM Eiendom i tall: Eiendommer

Detaljer

Detaljhandelens utvikling i kjøpesentre Adm.dir. Olav Line

Detaljhandelens utvikling i kjøpesentre Adm.dir. Olav Line Detaljhandelens utvikling i kjøpesentre Adm.dir. Olav Line Om status Hovedtrekk i utviklingen Aktiviteten i Norge faller Finanskrise og tilbakegang i verdensøkonomien bidrar til fall i aktiviteten i norsk

Detaljer

Høringsutkast til boligmelding for Drammen kommune. Byutviklingsdirektør Bertil Horvli

Høringsutkast til boligmelding for Drammen kommune. Byutviklingsdirektør Bertil Horvli Høringsutkast til boligmelding for Drammen kommune Byutviklingsdirektør Bertil Horvli Hensikt med boligmeldingen Analysere boligpolitiske utfordringer og muligheter knyttet til forventet befolkningsvekst.

Detaljer

Høringsuttalelse fra Næringsforeningen i Stavanger-regionen til kommuneplanen for Stavanger kommune, 2014-2029

Høringsuttalelse fra Næringsforeningen i Stavanger-regionen til kommuneplanen for Stavanger kommune, 2014-2029 Til: Stavanger kommune v/ kommuneplansjef Ole Martin Lund Fra: Næringsforeningen i Stavanger-regionen Stavanger, 6. oktober 2014 Høringsuttalelse fra Næringsforeningen i Stavanger-regionen til kommuneplanen

Detaljer

Cornelias Hus ligger i Jomfrugata, i Trondheim sentrum. cornelias hus.indd 22 08-07-09 14:05:10

Cornelias Hus ligger i Jomfrugata, i Trondheim sentrum. cornelias hus.indd 22 08-07-09 14:05:10 Cornelias Hus ligger i Jomfrugata, i Trondheim sentrum. cornelias hus.indd 22 08-07-09 14:05:10 Butikkbesøk: Cornelias Hus Kremmerånden råder i Cornelias Hus Du må være kremmer for å drive butikk. Det

Detaljer

Kjøpesentre redder byene

Kjøpesentre redder byene NUMMER 3 > 2008 om design og arkitektur Designer gårdsturisme side 16 Landskap ble logo side 24 Kjøpesentre redder byene Arkitekturlektor mener kjøpesentre gir positiv byutvikling. side 8 Lovpriser kjøpe

Detaljer

Handel er den viktigste årsaken til besøk i sentrum

Handel er den viktigste årsaken til besøk i sentrum OK Handel er den viktigste årsaken til besøk i sentrum Viktigste årsak til besøk (%) 35 30 25 20 15 10 5 0 32 17 13 12 10 2 Varehandel Besøk kontor Yrkesutøvelse Egen arbeidsplass Frisør, bank, post Treffe

Detaljer

Strukturelle eigenskapar virkemidlar for styrking eller svekking av sentrum. Senterstruktur, tenester og handel

Strukturelle eigenskapar virkemidlar for styrking eller svekking av sentrum. Senterstruktur, tenester og handel Strukturelle eigenskapar virkemidlar for styrking eller svekking av sentrum Fredrik Barth Jobber I Asplan Viak Koordinator for fagfeltene stedsutvikling og byutvikling Jobber med mulighetsstudier, analyser,

Detaljer

Bærekraft og langsiktighet i prosjektering. NLAs høstkonferanse, 17.september 2010 Maren Hersleth Holsen, NAL Ecobox

Bærekraft og langsiktighet i prosjektering. NLAs høstkonferanse, 17.september 2010 Maren Hersleth Holsen, NAL Ecobox Bærekraft og langsiktighet i prosjektering NLAs høstkonferanse, 17.september 2010 Maren Hersleth Holsen, NAL Ecobox NAL ECOBOX Ecobox er en del av Norske arkitekters landsforbund (NAL) - en oppdragsfinansiert

Detaljer

Bærekraftig transport i en rural kontekst

Bærekraftig transport i en rural kontekst Bærekraftig transport i en rural kontekst Arbeidsverksted Lillestrøm 23. november 2015 Anders Tønnesen PhD Samfunnsgeografi Seniorforsker, Transportøkonomisk institutt (TØI) Lik befolkningsmengde ulikt

Detaljer

Attraktive bomiljø - kommunal rolle

Attraktive bomiljø - kommunal rolle Attraktive bomiljø - kommunal rolle Buskerud fylke Krødsherad, Norefjell 21. -22. februar 2012 Svein Hoelseth, sjefarkitekt Husbanken 27. feb. 2012 1 Husbankens visjon er at Alle skal kunne bo godt og

Detaljer

Publikumsrettet næring i bysentrum Nasjonalt foregangsprosjekt med utgangspunkt i Drammen

Publikumsrettet næring i bysentrum Nasjonalt foregangsprosjekt med utgangspunkt i Drammen Byliv Publikumsrettet næring i bysentrum Nasjonalt foregangsprosjekt med utgangspunkt i Drammen Etablert 1992, tre ansatte Daglig leder (byutvikling, omdømmebygging, events) Sentrumsleder (sentrumsmarkedsføring,

Detaljer

Stadionparken. Utleie Prospekt

Stadionparken. Utleie Prospekt Stadionparken Utleie Prospekt LEIETAKEROVERSIKT BYSENTER MED SJARM -stadionparken Fordeling basert på omsetning 2011 20% Spesialbutikker Service og tjenester 5% Servering 59% Mat og drikke 7% Klær, sko

Detaljer

Eiendomsutvikling som strategi for byutvikling

Eiendomsutvikling som strategi for byutvikling Eiendomsutvikling som strategi for byutvikling Geir Øystein Andersen, Kongsberg kommunale eiendom KF Side 1 Gjensidig gevinst Eiendomsutvikling som strategi for sentrumsutvikling er like mye sentrumsutvikling

Detaljer

En god idé kan bli god butikk

En god idé kan bli god butikk En god idé kan bli god butikk hvis du gjør det riktig. sektor.no Sektor Eiendomsutvikling vil hjelpe gode butikk-idéer i gang! Sektor Eiendomsutvikling kan mye om å drive butikk. I våre sentre leier vi

Detaljer

Side 1 av 6. Arr: Årskonferanse Forskningsløft i nord, Dato: 3.mai kl 13.05-13.35 Sted: Narvik

Side 1 av 6. Arr: Årskonferanse Forskningsløft i nord, Dato: 3.mai kl 13.05-13.35 Sted: Narvik Side 1 av 6 Arr: Årskonferanse Forskningsløft i nord, Dato: 3.mai kl 13.05-13.35 Sted: Narvik Attraktive regioner gjennom økt samspill mellom forskning og næringsliv Takk for invitasjonen til Kommunal-

Detaljer

CAMPUSUTVIKLING - TRENDER HVA ER EN CAMPUSUTVIKLINGSPLAN?

CAMPUSUTVIKLING - TRENDER HVA ER EN CAMPUSUTVIKLINGSPLAN? CAMPUSUTVIKLING - TRENDER HVA ER EN CAMPUSUTVIKLINGSPLAN? STATSBYGGS SAMFUNNSOPPDRAG Statsbygg er: Norges største byggherre. Vi bygger bygg for det offentlige innen mange sektorer Eiendomsforvalter og

Detaljer

Byutvikling i Bergen. Byplansjef Mette Svanes. Byutvikling, klima og miljø, Bergen kommune

Byutvikling i Bergen. Byplansjef Mette Svanes. Byutvikling, klima og miljø, Bergen kommune Byutvikling i Bergen Byplansjef Mette Svanes Byutvikling, klima og miljø, Bergen kommune Innhold Bergen-info Prinsipper for byutvikling Verktøy og metoder i byplanlegging Bybanens rolle - historie - transportsystemet

Detaljer

Strategisk næringsplan Drammen kommune. Frokostseminar 6.4.2011 Øyvind Såtvedt

Strategisk næringsplan Drammen kommune. Frokostseminar 6.4.2011 Øyvind Såtvedt Strategisk næringsplan Drammen kommune Frokostseminar 6.4.2011 Øyvind Såtvedt Hvorfor Strategisk næringsplan? Næringsliv og verdiskaping er viktige motorer i samfunnsutviklingen Det er viktig at kommunen

Detaljer

Utleie Prospekt. Stadionparken. Utleieprospekt Stadionparken 2010.indd 1 16.03.2010 22:02:12

Utleie Prospekt. Stadionparken. Utleieprospekt Stadionparken 2010.indd 1 16.03.2010 22:02:12 Utleie Prospekt Stadionparken Utleieprospekt Stadionparken 2010.indd 1 16.03.2010 22:02:12 BUTIKKMIKS Fordeling basert på omsetning 2009 5% Klær sko og reiseffekter 61% Mat og Drikke 3% Servering 0% Service

Detaljer

Hvordan utvikle vårt samfunnsoppdrag som ledere i BAE-næringen?

Hvordan utvikle vårt samfunnsoppdrag som ledere i BAE-næringen? Hvordan utvikle vårt samfunnsoppdrag som ledere i BAE-næringen? Direktør teknisk stab, Lise Kristin Sunsby, Rom Eiendom AS Bedre byrom der mennesker møtes 1. Kort om ROM Eiendom 2. Samfunnsoppdrag 3. Miljøstrategi

Detaljer

Nyhetsbrev fra URBACT. Desember 2012

Nyhetsbrev fra URBACT. Desember 2012 Nyhetsbrev fra URBACT Desember 2012 2 ÅRSKONFERANSEN 2012 CITIES OF TOMORROW: ACTIONS TODAY KØBEHAVN, DESEMBER 2012 Sekretariatslederen har ordet Mer enn 400 fagfolk og beslutningstakere på feltet byutvikling

Detaljer

Pilotområder og nettverk byomforming

Pilotområder og nettverk byomforming Pilotområder og nettverk byomforming Fokus på offentlig-privat samarbeid og gjennomføring Næringslivet aktivt med Fredrikstad, Skien, Stavanger, Bergen, Trondheim, Tromsø Pilotområder i byene Nettverkssamlinger

Detaljer

Opprør mot høyhus på Strømmen

Opprør mot høyhus på Strømmen Opprør mot høyhus på Strømmen Strømmen Sparebank presenterte sin planer for planutvalget onsdag 13. mai i Skedsmo Rådhus. Forslaget har fortsatt 14-15 etasjer med boliger. (Kommunepolitikerne var forøvrig

Detaljer

Hvordan økonomi påvirker klimapolitikken i byene. Anders Tønnesen Transportøkonomisk institutt (TØI)

Hvordan økonomi påvirker klimapolitikken i byene. Anders Tønnesen Transportøkonomisk institutt (TØI) Hvordan økonomi påvirker klimapolitikken i byene Anders Tønnesen Transportøkonomisk institutt (TØI) PhD-prosjekt basert på dybdestudier i fire norske byer Trondheim, Drammen, Bodø og Porsgrunn Kilder 51

Detaljer

Husbankens arbeid med byggeskikk, arkitektur og bomiljø

Husbankens arbeid med byggeskikk, arkitektur og bomiljø Husbankens arbeid med byggeskikk, arkitektur og bomiljø Boligplanlegging i by 2012 Dagny Marie Bakke Seniorarkitekt Husbanken, Region Sør. 17 oktober 2012 17. okt. 2012 1 Regionkontorene i Husbanken -

Detaljer

Norske perspektiver; Bergen

Norske perspektiver; Bergen Norske perspektiver; Bergen Bergen kommunes erfaringer etter fire år med Bybanen som motor i byutviklingen June 12th. 2014. Marit Sørstrøm, Seksjonssjef byutvikling, Byrådsavdeling for byutvikling, klima

Detaljer

Velkommen til NY28 NY TID

Velkommen til NY28 NY TID Velkommen til NY28 NY TID NY28 det nye signalbygget i Nydalsveien 28 stammer fra en tid da kontoret var et sted du oppholdt deg når du jobbet. I dag er jobben en mental tilstand som langt på vei er uavhengig

Detaljer

Innsigelser til detaljregulering for Norwegian Outlet i Vestby kommune departementets vedtak

Innsigelser til detaljregulering for Norwegian Outlet i Vestby kommune departementets vedtak Statsråden Fylkesmannen i Oslo og Akershus Postboks 8111 Dep 0032 OSLO Deres ref Vår ref Dato 14/14414 15/4400-10 17.02.2016 Innsigelser til detaljregulering for Norwegian Outlet i Vestby kommune departementets

Detaljer

Det viktige er ikke hvor toget går, men hvor det stopper Strategi for knutepunktutvikling ved InterCity-stasjonene

Det viktige er ikke hvor toget går, men hvor det stopper Strategi for knutepunktutvikling ved InterCity-stasjonene Det viktige er ikke hvor toget går, men hvor det stopper Strategi for knutepunktutvikling ved InterCity-stasjonene Ellen Haug 21.10.2014 ROM-konferansen Bedre byrom der mennesker møtes Stor befolkningsvekst

Detaljer

MOA Konferansen 2015. Er Ålesund attraktiv for eksterne investorer? Mona Ingebrigtsen Administrerende direktør Oslo Areal AS

MOA Konferansen 2015. Er Ålesund attraktiv for eksterne investorer? Mona Ingebrigtsen Administrerende direktør Oslo Areal AS MOA Konferansen 2015 Er Ålesund attraktiv for eksterne investorer? Mona Ingebrigtsen Administrerende direktør Oslo Areal AS Eksempler på gode og mindre gode bydelsutviklinger Fellesnevnere for suksess

Detaljer

Parkeringstilbudet ved bolig og arbeidsplass. Fordelingseffekter og effekt på bilbruk og bilhold i byer og bydeler

Parkeringstilbudet ved bolig og arbeidsplass. Fordelingseffekter og effekt på bilbruk og bilhold i byer og bydeler Sammendrag: Parkeringstilbudet ved bolig og arbeidsplass. Fordelingseffekter og effekt på bilbruk og bilhold i byer og bydeler TØI rapport 1439/015 Petter Christiansen, Øystein Engebretsen og Jan Usterud

Detaljer

RASK OG GOD HANDELSUTVIKLING HVA MÅ TIL? Geir O. Iversen, adm.dir InsightOne Nordic

RASK OG GOD HANDELSUTVIKLING HVA MÅ TIL? Geir O. Iversen, adm.dir InsightOne Nordic RASK OG GOD HANDELSUTVIKLING HVA MÅ TIL? Geir O. Iversen, adm.dir InsightOne Nordic Sliter vi med handelsutviklingen i norske byer? Stadig flere handler på nett Hvilke signaler ser vi for Norge? DET STORE

Detaljer

OPPSUMMERING AV TILTAK, INDIKATORER OG HOLDNINGER

OPPSUMMERING AV TILTAK, INDIKATORER OG HOLDNINGER Aktivitet 2011-12 OPPSUMMERING AV TILTAK, INDIKATORER OG HOLDNINGER Rune Opheim, Civitas ATP-nettverkssamling Fredrikstad, 4.-5. mars 2013 BAKGRUNN Studert sammenhenger mellom miljødata, innbyggernes holdninger

Detaljer

Attraktive butikker skaper levende sentre. Forskningsleder Per Gunnar Rasmussen Institutt for bransjeanalyser

Attraktive butikker skaper levende sentre. Forskningsleder Per Gunnar Rasmussen Institutt for bransjeanalyser Attraktive butikker skaper levende sentre Forskningsleder Per Gunnar Rasmussen Institutt for bransjeanalyser Hva vil jeg snakke om? Den «nye» kunde krav og forventninger Hva bestemmer kundens valg av handelssted

Detaljer

Opp og fram 10. mars 2016 - Hvordan skape et levende bysentrum?

Opp og fram 10. mars 2016 - Hvordan skape et levende bysentrum? Ø.M. FJELD AS Opp og fram 10. mars 2016 - Hvordan skape et levende bysentrum? Kjell Bjarte Kvinge, Adm. direktør Ø.M. Fjeld Kjell Bjarte Kvinge kbk@omfjeld.no Tlf. 915 39 848 Kort om Ø.M. Fjeld Lillehammer

Detaljer

Søknadsskjema for Bolyst. Søknadsfrist: 3. mai 2010. Smaabyen Flekkefjord Vilje til vekst.

Søknadsskjema for Bolyst. Søknadsfrist: 3. mai 2010. Smaabyen Flekkefjord Vilje til vekst. Søknadsskjema for Bolyst. Søknadsfrist: 3. mai 2010. 1. Hva er navnet på prosjektet? 2. I hvilken fase er prosjektet? (sett x) Smaabyen Flekkefjord Vilje til vekst. a) Forprosjekt b) Hovedprosjekt - X

Detaljer

GLOBUS. Kultur - Mangfold - Liv - Historie. Presenteres av Sigrid Salicath, Simon Amdal, Audun Bakke

GLOBUS. Kultur - Mangfold - Liv - Historie. Presenteres av Sigrid Salicath, Simon Amdal, Audun Bakke GLOBUS Kultur Presenteres av Sigrid Salicath, Simon Amdal, Audun Bakke Globus Kultur KONSEPT Mye av identiteten til torget kommer fra de positive egenskapene som torget tilbyr. Det kulturelle mangfoldet,

Detaljer

Innovativ Ungdom. Fremtidscamp 2015

Innovativ Ungdom. Fremtidscamp 2015 Innovativ Ungdom Fremtidscamp2015 TjerandAgaSilde MatsFiolLien AnnaGjersøeBuran KarolineJohannessenLitland SiljeKristineLarsen AnetteCelius 15.mars2015 1 Sammendrag Innovasjon Norge har utfordret deltagere

Detaljer

ALNA NORD. Satsingen på Alna Nord skjer i regi av Aspelin Ramm og Rom Eiendom.

ALNA NORD. Satsingen på Alna Nord skjer i regi av Aspelin Ramm og Rom Eiendom. Alf Bjerckes vei 30 ALNA NORD 2 Alna Nord er et område sentralt beliggende i Groruddalen, bestående av lager og 3 kombinasjonseiendommer. Området avgrenses av Østre Akervei, godsterminalen på Alnabru og

Detaljer

Hva skal byen være? Inspirerende fortid levende fremtid. Therese Staal Brekke, prosjektleder i Bylab, Norsk Form

Hva skal byen være? Inspirerende fortid levende fremtid. Therese Staal Brekke, prosjektleder i Bylab, Norsk Form Inspirerende fortid levende fremtid Therese Staal Brekke, prosjektleder i Bylab, Norsk Form 2 Norsk Form Stiftelsen for design og arkitektur i Norge Norsk Form En formidlings- og prosjektbasert organisasjon

Detaljer

Hvordan jobbe med innovasjon i UoH-sektoren perspektiv fra UiO

Hvordan jobbe med innovasjon i UoH-sektoren perspektiv fra UiO Hvordan jobbe med innovasjon i UoH-sektoren perspektiv fra UiO Magnus Gulbrandsen, professor, TIK-senteret Presentasjon på NARMAs årskonferanse, 17.04.2013 magnus.gulbrandsen@tik.uio.no Om presentasjonen

Detaljer

Velkommen til HSHs konjunkturgjennomgang. Handelsutviklingen i Nord- Norge. Tromsø 24. november 2010, Vibeke H. Madsen og Øystein Ingdahl

Velkommen til HSHs konjunkturgjennomgang. Handelsutviklingen i Nord- Norge. Tromsø 24. november 2010, Vibeke H. Madsen og Øystein Ingdahl Velkommen til HSHs konjunkturgjennomgang Handelsutviklingen i Nord- Norge Tromsø 24. november 2010, Vibeke H. Madsen og Øystein Ingdahl DETTE ER HSH HSH er Hovedorganisasjonen for Tjeneste-Norge HSH har

Detaljer

Studiereise til Berlin Universell Utforming

Studiereise til Berlin Universell Utforming Studiereise til Berlin Universell Utforming 14.-15. oktober 2014 Velkommen til Berlin! byen. Med de demografiske endringene som dagens samfunn opplever, er universell utforming en absolutt nødvendighet

Detaljer

Fremtidsrettet by- og regionsutvikling - Næringsutvikling gjennom samarbeid. Yngve B. Lyngh, prosjektleder

Fremtidsrettet by- og regionsutvikling - Næringsutvikling gjennom samarbeid. Yngve B. Lyngh, prosjektleder Fremtidsrettet by- og regionsutvikling - Næringsutvikling gjennom samarbeid Yngve B. Lyngh, prosjektleder Næringsforeningen i Tromsøregionen - den største næringsorganisasjonen i Nord-Norge Medlemmer:

Detaljer

Seniorrådgiver Kjell Spigseth, Miljøverndepartementet "Morgendagens eiendomsmarked", Grønn Byggallianse 19. okt 2004

Seniorrådgiver Kjell Spigseth, Miljøverndepartementet Morgendagens eiendomsmarked, Grønn Byggallianse 19. okt 2004 Seniorrådgiver Kjell Spigseth, Miljøverndepartementet "Morgendagens eiendomsmarked", Grønn Byggallianse 19. okt 2004 Politikk og pilotprosjekter for miljøvennlig byutvikling Stortingsmelding om bedre miljø

Detaljer

Transport og miljø. Erling Holden, Kristin Linnerud og Holger Schlaupitz

Transport og miljø. Erling Holden, Kristin Linnerud og Holger Schlaupitz Transport og miljø Erling Holden, Kristin Linnerud og Holger Schlaupitz Å reise har vært viktig for menneskene helt siden de forlot Afrika for vel en million år siden. De har reist fra fattigdom eller

Detaljer

Rom Eiendom. Egersund Stasjon utviklingsmuligheter og et fremtidsrettet knutepunkt? Morten Fløysvik, prosjektsjef 19.10.10

Rom Eiendom. Egersund Stasjon utviklingsmuligheter og et fremtidsrettet knutepunkt? Morten Fløysvik, prosjektsjef 19.10.10 Rom Eiendom Egersund Stasjon utviklingsmuligheter og et fremtidsrettet knutepunkt? Morten Fløysvik, prosjektsjef 19.10.10 Mål, visjoner og verdier Visjon: Bedre byrom der mennesker møtes Verdier: Romslig,

Detaljer

Skolen i byen byen i skolen i Kongsvinger sentrum. Kandidat til Bymiljøprisen 2009. Forslagstiller: Kongsvinger kommune

Skolen i byen byen i skolen i Kongsvinger sentrum. Kandidat til Bymiljøprisen 2009. Forslagstiller: Kongsvinger kommune Skolen i byen byen i skolen i Kongsvinger sentrum. Kandidat til Bymiljøprisen 2009. Forslagstiller: Kongsvinger kommune Bymiljøprisen 2009 Det siste halve året har Kongsvinger hatt mye å feire. I november

Detaljer

Moderne, revitalisert og prisgunstig på Lysaker/ Strand

Moderne, revitalisert og prisgunstig på Lysaker/ Strand Holtet 45 HOLTET 45: Moderne, revitalisert og prisgunstig på Lysaker/ Strand Resepsjon - Kantine - Trimrom Møterom Sykkelparkering ca 260 parkeringsplasser/ garasjeplasser Opp til 3000 kvm på en flate

Detaljer

Områdeplan 2424 Madla-Revheim Invitasjon til deltakelse i konkurranse om parallelloppdrag

Områdeplan 2424 Madla-Revheim Invitasjon til deltakelse i konkurranse om parallelloppdrag Områdeplan 2424 Madla-Revheim Invitasjon til deltakelse i konkurranse om parallelloppdrag STAVANGER KOMMUNE KULTUR OG BYUTVIKLING Vil du bli med å skape fremtidens bydel i Stavanger? Invitasjon til konkurranse

Detaljer

Storbyer i utakt med Klimameldingen

Storbyer i utakt med Klimameldingen Biltrafikken skal reduseres kraftig, men: Storbyer i utakt med Klimameldingen Av Bård Norheim og Katrine Kjørstad Norheim er daglig leder i Urbanet Analyse og medlem av MD s faglige råd for bypolitikk.

Detaljer

Kongssenteret. Utleie Prospekt

Kongssenteret. Utleie Prospekt Kongssenteret Utleie Prospekt 1,4 MILL BESØKENDE I ÅRET Butikkmiks Kongssenteret 91,4% LIKER BUTIKKMIKSEN Mat og Drikke 21% Servering 5% Klær sko og reiseeffekter 33% Annen detaljhandel 0% Spesialbutikker

Detaljer

Trondheim, arkitekturstrategi og byens utvikling

Trondheim, arkitekturstrategi og byens utvikling Teknologidagene 2014, Ann-Margrit Harkjerr Trondheim, arkitekturstrategi og byens utvikling Foto: Ivar Mølsknes Foto: Carl-Erik Eriksson Byens utvikling 1915 1945 1970 1980 2000 Strategier for en langsiktig

Detaljer

Innbyggerundersøkelse om dagens og fremtidens kommune

Innbyggerundersøkelse om dagens og fremtidens kommune Innbyggerundersøkelse om dagens og fremtidens kommune Sammendrag for Røyken kommune Arne Moe TFoU-arb.notat 2015:4 TFoU-arb.notat 2015:4 i Dagens og fremtidens kommune FORORD Trøndelag Forskning og Utvikling

Detaljer

BYTRANSFORMASJON OG PRIVAT/OFFENTLIG SAMARBEID OM BYUTVIKLING.

BYTRANSFORMASJON OG PRIVAT/OFFENTLIG SAMARBEID OM BYUTVIKLING. BYTRANSFORMASJON OG PRIVAT/OFFENTLIG SAMARBEID OM BYUTVIKLING. Selskapet Urban Sjøfront, i området Stavanger øst brukes som casestudie. Kongsberg, 21.11.2012 Innhold: AKSJESELSKAP SOM SELGER KONSULENTTJENESTER

Detaljer

Organisering og lokalisering: Urbanisering som klimapolitikk

Organisering og lokalisering: Urbanisering som klimapolitikk Organisering og lokalisering: Urbanisering som klimapolitikk sluttkonferanse 17.-18.6.2014, Forskningsparken, Oslo Vibeke Nenseth, Transportøkonomisk institutt Urbanisering som klimapolitikk? Urbanisering

Detaljer

Hvordan skal vi nå de nasjonale klimamålsettingene?

Hvordan skal vi nå de nasjonale klimamålsettingene? Hvordan skal vi nå de nasjonale klimamålsettingene? Om bidrag til det fra areal- og transportplanlegging i byområdene våre; Framtidens byer av Dr.ing Tor Medalen, Asplan Viak Målene for reduksjon av klimagassutslipp

Detaljer

Markedstrender og utvikling inn i 2011. Kontor

Markedstrender og utvikling inn i 2011. Kontor Markedstrender og utvikling inn i 2011. Kontor 13.10.2010 1 Agenda Kort om Vital Eiendom. Utfordringer i dagens kontormarked Utvikling av kontormarkedet inn i 2011 Miljø 13.10.2010 2 1 Vital Eiendom AS

Detaljer

En helt ny tid for Drammen. Strømsø Torg som arena for byliv og næringsliv i Lavutslippssamfunnet

En helt ny tid for Drammen. Strømsø Torg som arena for byliv og næringsliv i Lavutslippssamfunnet En helt ny tid for Drammen Strømsø Torg som arena for byliv og næringsliv i Lavutslippssamfunnet Kaffen i halsen Bilde av opprinnelig Tellus 37 etg For mye Møllers Tran? Bilde av for Møllers Tran Hevn

Detaljer

Handlingsprogram SKIEN 2020

Handlingsprogram SKIEN 2020 Handlingsprogram SKIEN 2020 Hva er Skien 2020? Vi tar tak i Skien sentrum! Mange mellomstore bysentra i Norge og Europa har utfordringer med utviklingen. Skien er intet unntak. Vekst og investeringer skjer

Detaljer

Figur 1. Andelen av sysselsatte innen enkeltnæringer i Sogn og Fjordane i perioden 1998 2006. Prosent. 100 % Andre næringer.

Figur 1. Andelen av sysselsatte innen enkeltnæringer i Sogn og Fjordane i perioden 1998 2006. Prosent. 100 % Andre næringer. Tradisjonelle næringer stadig viktig i Selv om utviklingen går mot at næringslivet i stadig mer ligner på næringslivet i resten av landet mht næringssammensetning, er det fremdeles slik at mange er sysselsatt

Detaljer

E-handel og endrede krav til transportører. Transport & Logistikk 20. oktober 2014 Kristin Anfindsen, PostNord

E-handel og endrede krav til transportører. Transport & Logistikk 20. oktober 2014 Kristin Anfindsen, PostNord E-handel og endrede krav til transportører Transport & Logistikk 20. oktober 2014 Kristin Anfindsen, PostNord PostNord Norge En del av et nordisk post- og logistikkonsern, som tilbyr kommunikasjons- og

Detaljer

Byreiser. Sammendrag:

Byreiser. Sammendrag: Forfatter: Øystein Engebretsen Oslo 2003, 69 sider Sammendrag: Byreiser Bakgrunn og formål Undersøkelsen inngår som en del i Vegdirektoratets etatsprosjektet Transport i by. Målet for dette etatsprosjektet

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnr.: 11/4780-2 Arkiv: L05 &31

SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnr.: 11/4780-2 Arkiv: L05 &31 SAKSFRAMLEGG Formannskapet Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning Arkivsaksnr.: 11/4780-2 Arkiv: L05 &31 OPPSTART AV HANDELS-OG BYUTVIKLIGSANALYSE Forslag til vedtak: ::: Sett inn forslag til vedtak

Detaljer

BYGDA 2.0 blir et unikt, fortettet, bærekraftig og moderne bo- og arbeidsmiljø på Stokkøya.

BYGDA 2.0 blir et unikt, fortettet, bærekraftig og moderne bo- og arbeidsmiljø på Stokkøya. BYGDA 2.0 blir et unikt, fortettet, bærekraftig og moderne bo- og arbeidsmiljø på Stokkøya. PROSJEKTET BYGDA 2.0 kan enkelt beskrives som utvikling av en landsby. Vi ønsker å gjøre en samtidstolkning av

Detaljer

BYUTVIKLING GJENNOMFØRING OG GRUNNEIERSAMARBEID

BYUTVIKLING GJENNOMFØRING OG GRUNNEIERSAMARBEID BYUTVIKLING GJENNOMFØRING OG GRUNNEIERSAMARBEID Jan Willy Føreland 04.12.2014 Planfaser Interessentmedvirkning I. Avklaringer Behov - og premissavklaring II. Planforslag Ide- og konsept utvikling III.

Detaljer

Ny, grønn og spennende næringspark i Drammen. UUniverselt. Utformet - for alle

Ny, grønn og spennende næringspark i Drammen. UUniverselt. Utformet - for alle Ny, grønn og spennende næringspark i Drammen UUniverselt Utformet - for alle Ulobas visjon Velkommen til en verden for alle Som en ideell politisk organisasjon og et samvirke for borgerstyrt personlig

Detaljer

Utviklingstrekk og forventinger i lokalt næringsliv. Spørreundersøkelse gjennomført blant lokalt næringsliv i Sauda september 2013

Utviklingstrekk og forventinger i lokalt næringsliv. Spørreundersøkelse gjennomført blant lokalt næringsliv i Sauda september 2013 Utviklingstrekk og forventinger i lokalt næringsliv Spørreundersøkelse gjennomført blant lokalt næringsliv i Sauda september 2013 Om undersøkelsen Følgende invitasjon ble sendt ut 6. september 2013 Visjonen

Detaljer