SAKSFREMLEGG. Saksnr.: 12/ Arkiv: PLNID Sakbeh.: Nataliya Dolzhenko Sakstittel: MASKINSVINGEN - BOLIGER 29/1/196 REGULERINGSPLAN

Transkript

1 SAKSFREMLEGG Saksnr.: 12/ Arkiv: PLNID Sakbeh.: Nataliya Dolzhenko Sakstittel: MASKINSVINGEN - BOLIGER 29/1/196 REGULERINGSPLAN Planlagt behandling: Planutvalget Administrasjonens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven avvises planforslaget for regulering av tomt gnr/bnr/fnr 29/1/196. Alta kommune anbefaler at forslagstiller utarbeider et nytt planforslag med moderat utnyttelsesgrad. Vedlegg: 1. Plankart, datert Bestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Skisseprosjekt for bebyggelse 3/ 4 etasje 5. Alternativ skisseprosjekt for bebyggelse 2/ 3 etasje, utarbeidet av Verte AS 6. Innspiller fra offentlig ettersyn. Bakgrunn: Bjørn M. Østlyngen i SB2 har på vegne av Elsa Johanne Østlyngen tidligere søkt om fradeling av tomt under eiendom gnr 29 bnr 1 fnr 196, Maskinsvingen 20. Søker ønsket å bygge 2 tremannsboliger på de to tomtene, totalt 6 boenheter. Jfr. Kommuneplanens bestemmelser pkt ville tiltaket ikke falle under kravet om plan. I forbindelse med nabovarsling kom det inn store protester fra naboer. Verte AS har derfor på vegne av SB2 utvikling rettet en henvendelse til Alta kommune om oppstart av privat regulering med høy utnyttelsesgrad på den aktuelle eiendom. Reguleringsforslaget er i tråd med overordnet plan, men grunnet forslagsstillers høye utnyttingsgrad har administrasjonen lagt frem reguleringsspørsmålet for planmyndigheten jfr plan og bygningslovens Planforespørsel ble behandlet i møte Planutvalgets vedtak lyder som følgende: Planutvalget er positiv til fortetting i Alta sentrum. Planutvalget er derfor positiv til privat regulering på tomt gnr 29 bnr 1 fnr 196 i Maskinsvingen. Planutvalget ber om at det utarbeides to alternative planer. Et alternativ med 3/4 etasjer (som skissert i planforespørselen) og et alternativ med 2/3 etasjer. Verte AS har utarbeidet plankart, planbestemmelser og planbeskrivelse for alternativ med 3/4 etasjer. Det andre alternativet med 2/3 etasjer er presentert som skisseprosjekt for to

2 tremannsboliger i 2 etasjer (se vedlegg 5) og er ufullstendig planforslag som ikke er i samsvar med planutvalgets vedtak. Dette saksfremlegg behandler derfor planforslag hvor det tilrettelegges for blokkbebyggelse med 3/4 etasjer. Planforslaget: Planforslaget legger opp for konsentrert blokkbebyggelse i 3/4 etasjer og gir plass til boenheter. Det skal tilrettelegges for parkering i kjeller/sokkel etasje noe som frigjør areal på bakkenivå. I tillegg avsettes det areal til felles parkering på bakkenivå som skal brukes hovedsakelig som gjesteparkering. Felles uteopphold areal er tenkt på bakkenivå i sørvest delen av tomten og på taket av parkeringsetasje. Vurdering: PLANSTATUS/ FORTETTING GENERELT: Tomten ligger i et eksisterende boligområde i Maskinsvingen i nærheten av Alta sentrum. Det er vegetasjon i form av bla. furuskog på tomten, nærhet til barnehager og kollektiv transport. Tomten ligger i eneboligområde og det bør tas hensyn til etablert nabolag. Det nevnes her at det er stor ÅDT i Maskinsvingen. Dette er et attraktivt område og det er derfor viktig at det tilrettelegges for et prosjekt som glir naturlig i eksisterende omgivelsene, ikke belaster infrastruktur og påvirker området negativt. Alta er ikke i en situasjon at utnyttelse av tomten må økes i så stor grad at man reduserer livskvaliteter (uteareal, daglysforhold, belasting på infrastruktur) både for selve nybygget og naboer. I Alta sentrum er det avsatt store arealer til konsentrert boligbebyggelse med bred variasjon av leilighetstyper med velegnet infrastruktur. Disse regulerte arealer skal dekke boligbehov og bør utbygges først. Man bør ikke presse blokkbebyggelse i etablert eneboligområde bare fordi område grenser med sentrum. Det også vises til kommuneplanens bestemmelser, c) Småhus vs konsentrert: Mellom Rv 93 og Alta bru, nord for avlastningsvei, bør fortetting i eksisterende boligområder som hovedregel skje gjennom etablering av rekkehus, vertikaldelte eller horisontaldelte boliger, enebolig i rekke og lignende der er dette er praktisk mulig og hensiktsmessig. Departementet har gitt ut en veileder Fortettingsplanlegging i småhusområder som sier noe om fortetting med kvalitet og fortettingspotensialet for ulike typer strøk. Det nevnes at årsaker til dårlig resultat er ofte fortetting i utgangspunkt i èn tomt som opptar alt brukbart areal. Anbefalinger er analyser av hele strøk. Analysen er en systematisering av kunnskap for å forstå stedets historie, situasjon og framtidsmuligheter. BYGGESKIKK: Fremmet forslag viser en ganske stor bygningskropp med høyde fra vei nivå ca.15m. I sammenligningen med Bekoskogen som har lignende beliggenhet og er prosjektert som helhetig bolikompleks med 5 bygninger i samme type, er det maks. høyde på bebyggelse ca. 12,75 m. Ett bygg av en slik høyde plassert i et eneboligområde, vil åpenbart fremstå malplassert. På sikt vil en slik bebyggelse kunne redusere verdien av andre boliger i området. Store bygningskropper som dette vil aldri passe sammen med småhus, uansett hvordan nybygget blir detaljert.

3 BYGGESTRUKTUR: Tomten har størrelse bare på 1530m 2. Èn tredje del av tomten ligger i ganske bratt terreng som vanskeliggjør prosjektering av bebyggelse her med hensyn til daglysforhold, utsyn og uteareal. Illustrasjonene nedenfor viser at prosjektet har flere uheldige løsninger: relativt redusert utsyn i leiligheter plassert i nordlig del av bygning (type A og B) i andre etasje pga terreng. (se vedlagt snitt) Økt innsyn i første etasje fra utearealer og fortau, som ligger helt til bygningens fasade. Utforming av gangvei er ganske merkelig med mange 90 graders svingninger. På grunn av terreng skal det etableres enten trapper eller rampe på høyde forseller ca 2,3m (64 fra veinivå til 66,3 M.o.h for første etasje). Dette bryter med regler for Universell utforming som sier at gangveien fram til inngangen bør helst ikke være brattere enn 1 : 20, eventuelt maks. 1 : 12 over korte avstander. Leilighet type B største del av døgnet ligger i skygge, ingen sol etter kl.12. Terrasse ligger i skygge permanent. Det legges opp til privat uteareal oppover felles inngangsparti og en av balkongene grenser direkte med gangvei. Privat uteareal oppover inngangsparti til blokk. Blanding av funksjoner (privat og offentlig). Leilighet største delen av døgnet ligger i skygg Økt innsyn i første etsje fra fortau Økt innsyn i første etasje fra felles uteareal Formålgrense for muliug g/s vei Uheldig løsning iht. UU Blanding av myk og motorrisert trafikk Illustrasjon 3

4 Dette illustrerer at for høy utnyttelse grad på så liten og bratt tomt skaper uheldige løsninger. PARKERING/ TRAFIKKSIKKERHET PÅ TOMTEN: Det er konflikt mellom myke trafikanter og motorisert trafikk. Myke trafikanter må passere parkering på bakkenivå med lite areal for manøvrering og nedkjøring til parkeringskjeller. PRIVAT UTEAREAL: Det vises til av planforslagets bestemmelser hvor det sies at privat uteareal skal tilrettelegges mot sør eller vest og sikres gode solforhold og tilføyes med retningslinjer: det bør være min. 3 timers sollys ved midtsommer. Planadministrasjonen mener at dette ikke kan regnes som gode sollysforhold og viser til vedtatt områdeplan for Alta sentrum hvor det var tatt høyde til fortetting og var kjørt moderat politikk i forhold til private uteplass. I bestemmelsens stor det: Balkonger og private utearealer i forbindelse med bolig skal sikres minimum 3 sol timer ved høstjevndøgn. I av kommuneplanens bestemmelser står det: leiligheter skal ha tilgang til uteplass med både morgens og kveldssol. Vedlagte sol- skygge diagram viser at kun sørsiden av bebyggelse får tilstrekkelig antall timer med sollys ved høst/vårjevndøgn.. Illustrasjon 2: sol- og skygge diagramm for 21juni og høstjevndøgn. Røde rektangler viser balkonger som ligger i skygge eller har mer enn 2/3 areal i skygge. LEKEPLASS/ UTEOPPHOLD: I Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planlegging (rundskriv T2/08) heter det (punkt 5): b. I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utforde seg og skape sitt eget lekemiljø. Dette forutsetter blant annet at arealene:

5 er store nok og egner seg for lek og opphold, gir muligheter for ulike typer lek på ulike årstider kan brukes av ulike aldersgrupper, og gir muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne. Arealer brattere en 1:3, eller smalere enn 10 meter, areal med ekvivalent støynivå over 55 db(a), areal avsatt til kjørevei, parkering, fareområder og areal belagt med restriksjoner som hindrer barns frie lek, skal ikke regnes med. I Kommuneplanens bestemmelsene for Uteoppholdsareal a) står det: Parkeringsareal, annet trafikkareal og areal brattere enn 1:3 medregnes ikke. Nordlig del av tomten har stigning på ca. 6m. til 20m. (dvs. stigningen er 1:3,34) I vedlagt plankart er det tegnet inn formål UA forbeholdt for uteoppholdsareal/ lekeareal som omfatter areal med terreng brattere enn 1:3 meter og smalere enn 10m. Illustrasjonen viser at det er mulig å tilrettelegge bare for småbarnslekeplass med minste krav på 100m 2. Øvrige areal på bakkenivå egner seg ikke til uteoppholdsareal. Forholdet mellom boligparkering og fellesareal/lekeplasser er problematiske i prosjektet. Dersom parkering og lekeplasser legges inntil hverandre, bør det være en fysisk og visuell skjerming. En hensiktmessig beplantning vil kunne skjerme oppholdsareal/lekeplass fra visuell støy fra parkeringsplasser. De ulike sonene i uterommet bør for øvrig gis en klar avgrensning, slik at det er enkelt å orientere seg. Fremmet planforslag sikrer dette gjennom 3.1 retningslinjer: Situasjonsplan bør innholde uteoppholds- og lekeplasser med gjerde/hekk mot Maskinsvisngen og f_p. Planadministrasjon er av den oppfatning at dersom det skal plasseres gjerde/hekk på uteoppholdsarealet, kan den utnyttbare bredden på UA bli smalere enn 10m. Dette medfører at arealet regulert til uteoppholdsareal/lekeplass trolig ikke vil oppfylle kravet i nevnte rikspolitiske retningslinjer. Illustrasjon 1 TRAFIKKSIKKERHET I OMRÅDET. Tosidig gang- og sykkel vei: Det var gjennomført radarmålinger fra uke 45 og 46 i 2004 som viser svært høy ÅDT (2000 ÅDT) for Maskinsvingen. Her må man ta inn en generell trafikkvekst på 1,5 til 2 % hver år. Dette må tas med i videre planlegging der man også ser i helhet på Midtbakkveien og fortetting i området. Statens Vegvesen har gitt innspill om at tosidig g/s vei i område må vurderes. Dette er ikke avklart i planforslaget. Forslagstiller ønsker at planadministrasjonen avklarer det med veimyndigheter. Dersom der skal være behov for tosidig g/s- vei, må det avsettes 8m. bredde areal fra veikant av Maskinsvingen. Areal avsatt til parkeringsformål og uteareal/lekeplass blir derfor redusert.

6 SAMMFUNNSIKKERHET: MULIG STØYFORURENSNING Med grunnlag i høyt ÅDT for aktuell veien vurderer administrasjonen at det er stor sannsynlighet for støyforurensning i område. Lekeplass og private uteoppholdsareal vil dermed ligge i en støybelastet sone. Dette forholdet er ikke belyst tilstrekkelig i plandokumentene, noe planadministrasjonen vurderer som nødvendig, jf. krav om ROS-analyse. Høring/merknader: Det ble gjennomført oppstartsmøte og varsling iht. pbl Det har kommet inn 6 innspill. Forslagstiller har oppsummert og kommentert innspillene i planbeskrivelses side 29 (vedlegg 3). Planadministrasjonen vurderer imidlertid at oppsummeringen er mangelfull i enkelte punkter: - Fylkesmannen i Finnmark, miljøavdelingen, brevet datert forutsetter at det avsettes areal til lekeplass innenfor planområdet iht. rundskrv T2/08. Administrasjonens kommentar: Det er ikke regulert lekeplass innenfor området som det Fylkesmannen har forutsatt. Grad av utnytting må vises på plan eller fastsettes i reguleringsbestemmelsene. Andre beregningsmetode enn de som er definert i teknisk forskrift kapittel III kan ikke benyttes. Administrasjonens kommentar : BYA som er vist på plankart stemmer ikke med vedlagte tegningene for bygget om man skal følge forskriften. I bebygd areal medregnes areal som bygningen opptar av terrenget. Derfor må sokkelgarasje regnes med. - Midtbakken grendelag: utrykker sine synspunkter til fortetting generelt og viser til Kommunal planstrategi for Alta kommune , hvor det sies at fortetting og omforming skjer med kvalitet og uten at det forringer omgivelsene eller fører til økt forurensning, og til Bestemmelser for kommuneplanens arealdel og I planforslagets planbeskrivelse kommenteres innspill: denne eiendommen er lokalisert i umiddelbar nærhet av Alta sentrum og det vurderes som sannsynlig at dette område i framtiden vil bli å se vesentlig annerledes ut enn i dag med bakgrunn i potensialet for fortetting. Innspillene vedrørende fortetting/strategi generelt må rettes til Alta kommune. Administrasjonens kommentar: Selv om kommuneplanen kan være noe utydelig i forhold til fortetting, gir c) ganske klart bestemmelse for fortetning i småhusområde. Disse bestemmelsene må legges til grunn i prosjektering og om man følger dem, trenger ikke det aktuelle området i framtiden se vesentlig annerledes ut enn i dag. Umiddelbart nærhet til Alta sentrum skal ikke tas som begrunnelse for ganske høy utnyttelsesgrad på tomten. Man må se på området i sin helhet og ta hensyn til eksisterende infrastruktur. For øvrig vises det til vedtatt Områdeplan for Alta sentrum hvor det er regulert store arealer for konsentrert boligbebyggelse i velegnete omgivelser.

7 Konklusjon: Planadministrasjonen vurderer at det aktuelle fortettingsprosjektet, som tar utgangspunkt i regulering av èn eiendom og som legger opp til høy utnyttelsesgrad begrunnet i nærhet til sentrum, er preget av tilfeldigheter og skaper ufortsigbarhet for Midtbakken konkret og eneboligområder i Alta by generelt. Videre er det planadministrasjonens vurdering at den aktuelle tomten med en mer moderat utnyttelsesgrad vil kunne tilfredsstille krav til uteoppholdsareal - private og felles, lekeplass, gode solforhold og estetikk, og dermed fremstå som et fortettingsprosjekt med mye høyere bokvalitet for beboerne og naboer. Areal for konsentrert boligbebyggelse i 4-5 etasjer eller mer er fra før regulert i områdeplanen for Alta sentrum, og det er planadminsitrasjonens vurdering at utbygginger av den størrelse som forslaget i Maskinsvingen innebærer, prioriteres og forbeholdes disse arealene, eller at det i kommuneplanen etableres hensynssoner med detaljplankrav hvor det skal kunne tillates høyere grad av fortetting med høyere bygninger. Med bakgrunn i overstående argumentasjon, er det planadministrasjonens konklusjon at forelagte planforslag bør avvises, men at et nytt planforslag med moderat utnyttelsesgrad kan imøteses og fremmes. Det anbefales da horisontalt eller vertikaltdelt bebyggelse i 2 etasjer, jf. kommuneplanens arealdels bestemmelser om fortetting i småhusområder. Alta, dato Berit Erdal Leder samfunnsutvikling Hallgeir Strifeldt Fagleder plan