Bygge boliger eller bedrifter? NEF Boligmarkedet

Transkript

1 Bygge boliger eller bedrifter? NEF Boligmarkedet Sjeføkonom Øystein Dørum, NHO Onsdag 22. mars 217

2 Syklisk: Verste trolig bak oss, men svakt oppsving Seks «støtdempere»: Skjevt sjokk. Innvandring. Lønn. NOK. Rente. Oljepenger Norge: Fastlands-BNP og ledighet Prosent Fastlands-BNP, år/år Kilde: Statistisk sentralbyrå/thomson Datastream/NHO AKU-ledighet Reg. nettverk: Produksjon. Endring Siste 3m og neste 6m. Skala -5 til +5. Prod. ha jul.7 jul.9 jul.11 jul.13 jul.15 jul.17 Oljelev. B/A Varehandel B2B Kilde: Norges Bank/Thomson Datastream/NHO TOP NOR END NEF Boligmarkedet, , side 2

3 Skjevt sjokk fleksibelt arbeidstilbud Registrert ledighet. Regioner Pst. Sesongjustert vha nasjonale ses.faktorer 5,,5, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 Mar-12 Mar-13 Mar-1 Mar-15 Mar-16 Mar-17-2 Riket x V5 Østland-7 Innland-2 Vestland-5 Nord-Norge Rogaland Kilde: NAV/Thomson Datastream/NHO Nettoinnvandring etter landbakgrunn TOP NOR END NEF Boligmarkedet, , side Danmark Sverige Litauen Polen Kilde: Finansdepartementet NB217/NHO

4 Partene har levert. Og kronen ga medvind (Og lav lønnsvekst er tveegget.) Norge: Årslønn og ledighet* Prosentvis endring og nivå i prosent Reallønn KPI AKU-ledighet *) TBU-anslag og norm 217, SSBs anslag for årslønn og konsumpriser Kilde: Statistisk sentralbyrå/thomson Datastream/NHO Timelønnskostnader i industrien Norge/handelspartnerne, indeks 2 = Kilde: TBU Nasjonal valuta Felles valuta TOP NOR END NEF Boligmarkedet, , side

5 Ikke på tørt land ennå TOP NOR END NEF Boligmarkedet, , side 5

6 Fra gullalder til oljebrems: Store omstillinger forut Norge: Oljepris og bytteforhold Bytteforhold, 1995=1 Oljepris, 215-$/fat (ha) Kilde: RNB1/OECD EO/DatstreamevNHO Oljeproduksjon og ressursbruk Prosent av Fastlands-BNP* og Mill Sm3 o.e Vareinnsats Lønn Inv. Prod. (ha) *) Anslag 216- fra NB17, 2-5 fra RNB15 Kilde: Statistisk sentralbyrå/ifin, NB17/NHO TOP NOR END NEF Boligmarkedet, , side 6

7 Mindre drahjelp utenfra enn før Lavere vekstpotensial. Brexit, Trump og globalisering i revers? (Tvihold på EØS!) BNP Prosentvis endring år/år Industriland Vekstøkonomier Globalt Kilde: IMF WEO/Consensus Forecasts/Thomson Datastream/NHO Globalt BNP og import Volum, å/å i pst. Gjennomsnitt TOP NOR END NEF Boligmarkedet, , side Kilde: IMF WEO 216-II/NHO BNP Import

8 Om vi lar Oljefondet være, blir det smalhans Brorparten av den underliggende inntektsveksten spises opp Budsjettindikatorer Prosent av trend-bnp for Fastlands-Norge SOBU Oljeinntekter 3% uttak Pensjoner *) 3% realavkastning i 15 år, deretter % Kilde: Finansdepartementet NB217/NHO Strukturelt, oljekorrigert underskudd Endring fra året før ved 3 pst. uttak Mrd. 217-kroner Kilde: Finansdepartementet NB217/NHO %Fastlands-BNP (ha) TOP NOR END NEF Boligmarkedet, , side 8

9 Rentebunnen er (heldigvis) nådd NB: Første heving des-19. Rekordhøy gjeld. Inntekt -1½%. Lavere boligpriser Renter Prosent 5 Gjelds- og rentebelastning Prosent av disponibel inntekt* mar.1 mar.12 mar.1 mar.16 mar.18 mar.2 Boliglån 3m Folio 3m HP Kilde: Norges Bank, PPR 217-I/NHO mar. mar.3 mar.6 mar.9 mar.12 mar.15 mar.18 TOP NOR END NEF Boligmarkedet, , side Rentebelastning Gjeldsbelastning *) Rentebelastning i pst av disponibel inntekt + renteutgifter. Inntekt korrigert for aksjeutbytte Kilde: Norges Bank, PPR 217-I/NHO

10 Avkastningsjakt har gitt NB bang for the bucks Men ingen bør tro at det som skjer i Oslo skyldes at det bygges for få boliger Boligpriser Prosentvis endring år/år 25 2 Boligpriser/disponibel inntekt. kvartal 1998 = jan.1 jan.12 jan.1 jan.16 Norge Oslo Akershus Sør Trøndelag Hordaland Rogaland Kilde: Eiendom Norge, Eiendomsverdi/Finn.no/Norges Bank, PPR 217-I/NHO 5 mar.83 mar.88 mar.93 mar.98 mar.3 mar.8 mar.13 TOP NOR END NEF Boligmarkedet, , side I alt Kilde: Norges Bank, PPR 217-I/NHO Per innbygger 15-7 år

11 Tilbudssiden har respondert 37k i fjor, høyeste siden Og fjellet kles. Norge: Boligbygging 1 enheter, 12m sum Feb-77 Feb-87 Feb-97 Feb-7 Feb-17 Igangsatt Fullført, lagget ett år Kilde: Thomson Datastream/NHO Norge: Bygging av hytter og garasjer 1 kvadratmeter, 12m sum Jan-96 Jan-1 Jan-6 Jan-11 Jan-16 Igangsatt Fullført TOP NOR END NEF Boligmarkedet, , side Kilde: Statistisk sentralbyrå/nho

12 Bygger vei og bolig, ikke bedrifter for fremtiden Samme «misforhold» rundt 199, men da var krisen dypere og annerledes Norge: Fastlandsinvesteringer Faste 21-priser. Fire kv. sum. Prosentandel Q1 198 Q1 199 Q1 2 Q1 21 Offentlig + bolig Kilde: Statistisk sentralbyrå/thomson Datastream/NHO Bedrifter Norge: Bruttoinvesteringer Mrd. kroner. Faste 21-priser. Fire kv. sum Q1 2 Q1 25 Q1 21 Q1 215 Olje Industri Annen vareprod. Tjenester Kilde: Statistisk sentralbyrå/thomson Datastream/NHO TOP NOR END NEF Boligmarkedet, , side 12

13 «Omstilling»? Så langt bare et ord i festtalene Handelsbalanse Tradisjonelle varer. 12m sum, mrd. kroner Feb-87 Feb-92 Feb-97 Feb-2 Feb-7 Feb-12 Feb-17 Kilde: Statistisk sentralbyrå/thomson Datastream/NHO Norge: Sysselsatte Sesongjustert. t-8=1 85 Q 28 Q 21 Q 212 Q 21 Q 216 TOP NOR END NEF Boligmarkedet, , side Offentlig Reiseliv Bygg/anlegg Industri Øvrige bedr. Kilde: Statistisk sentralbyrå, KNRThomson Datastream/NHO

14 Kapitalen må settes i arbeid Ikke-vridende system: Hus/hytte bør skattlegges som andre eiendeler Bolig 25%/gjeld 1%. Fritidsbolig 3/1%. Sekundær 9/9% Næringseiendom (Stortingsforlik): 8/8%. Aksjer/driftsmidler 9/9% (-> 8% i 218) Kommunal eiendomsskatt: 12 mrd. i 216. Like takseringsprinsipper, ulik praksis Bør foreta en helhetlig vurdering av formuesskatt, kommunal eiendomsskatt og skattlegging av boliger og fritidsboliger (inkl. dok.avg.) Høyere rente, gjeldsregister, krav til EK/gjeldsbetjening vil også hjelpe TOP NOR END NEF Boligmarkedet, , side 1

15 Ikke lengre annerledeslandet: Trangere tider forut «Krise» avverget, det verste trolig bak oss Men medvinden (oljepenger, rente, krone) løyer Lavere underliggende vekst og stort omstillingsbehov Godt utgangspunkt: Rikt. Homogent. Veldrevet. Har omstilt tidligere Men har ikke kommet i gang. Oljepenger som sovepute? Bør skattemessig likebehandle bolig/hytte & andre aktiva TOP NOR END NEF Boligmarkedet, , side 15

16 Hvilken elefant i rommet? Takk for meg! TOP NOR END NEF Boligmarkedet, , side 16