Områderegulering Roben, gnr. 102 bnr. 14, Trøngsla

Transkript

1 FLEKKEFJORD KOMMUNE Saksbehandler: Petter Rappe Saksfremlegg Arkivsaksnr: 09/1063 Arkiv: L12, 102/14, 102/15 SAKSGANG Styre, utvalg, komite m.m. Møtedato Saksnr. Saksbehandler Formannskapet /11 PRA Utvalg for samfunn /12 PRA Bystyret /12 PRA Områderegulering Roben, gnr. 102 bnr. 14, Trøngsla Saksdokumenter: 1. Planbeskrivelse datert Reguleringsbestemmelser datert Reguleringskart datert , Alternativ 1 4. Kartskisse Alternativ 2 5. Kartskisse Alternativ 3 6. Illustrasjoner til Alternativ 1 BYS-039/12 Vedtak: I henhold til Plan- og bygningslovens vedtas Områderegulering Roben, gnr. 102 bnr. 14, Trøngsla, i henhold til Alternativ 3 datert under forutsetning av at følgende endringer innarbeides i plandokumentene: 1. Planformål for områdene F/K/T/1 til 9 skal være Foretning/Kontor/Industri. 2. Planformål for områdene F/K/T/10 til 12 skal være Foretning/Industri må også sette krav til at byggeområde F/K/T/12 detaljreguleres. 4. Nytt kulepunkt under 2.001: Gangforbindelse opp til eksisterende næringsområde : planeringshøyde for område F/K/T3 endres til kote Tillegg til 3.001: Offentlig veg skal avsluttes med vendemulighet for liten lastebil. 7. Rekkefølgebestemmelse skal henvise til 2.019, ikke Saksopplysninger: Enblock Holding AS søkte sommeren 2009 om utvidelse av Trøngsla næringsområdet mot sør. Aktuelt areal har i Kommunedelplan for sentrumsområdet og bykjernen, vedtatt , status som LNF-område. Søknaden ble derfor fremmet for Formannskapet den som i henhold til Plan- og bygningslovens 12-8, anbefalte at reguleringsarbeid kunne igangsettes. I nytt møte den ble det videre vedtatt at administrasjonen kunne inngå avtale med forslagsstiller om å la utarbeide en områderegulering på følgende premisser:

2 1. Planens avgrensing bør omfatte hele området rundt Roben, fra E39 til og med Langa Vika, og strandsonen langs Selura med vannflate tilsvarende kommunedelplan for sentrum, tilsvarende vedlagt kart datert Byggegrense mot Selura bør minimum være 100 meter. 3. For å sikre god terreng tilpassning bør byggeflaten bak Roben ligge på ca kote Planen bør legge til rette for opparbeidelse av tursti som kan knyttes til eksisterende gangveg langs E39 og som legger til rette for å kunne videreføres mot Austad, Sletthei og Spangedalen. Det må også legges til rette for atkomst til Langa Vika og strandsonen sør for Egenessundet. 5. Strandsonen må ikke reguleres slik at det blir til hinder for en eventuell broforbindelse over Egenessundet til Egenes camping. I planprosessen har det fungert en plangruppe bestående av: Asbjørn Skåland, Enblock Holding AS Stig Alfred Eikland, Kristiansen & Selmer-Olsen AS Halvor Nissen, Flekkefjord kommune Petter Rappe, Flekkefjord kommune Planforslaget omfatter cirka 57 daa byggeområder til forretning, kontor og tjenesteyting. Skjæringer og fyllinger er lagt inn som eget planformål. Innenfor byggeområdene er det angitt varierende høyder på bebyggelsen for å tilpasse seg eksisterende terrengformasjoner. Terrenget som omgir byggeområdene foreslås regulert til friluftsformål og tilstøtende vannflater foreslås regulert til friluftsområde i sjø og vassdrag. Melding om oppstart av planarbeidet ble annonsert den med frist til å komme med uttalelse innen Samtidig ble et forslag til planprogram lagt ut til offentlig ettersyn. Revidert planprogram ble vedtatt av formannskapet i møte den I meldingsfasen innkom seks merknader som er referert og kommentert under kapittel 8 i konsekvensutredningen. Høsten 2010 ble en skisse forelagt formannskapet til drøfting med blant annet et konkret spørsmål om byggegrensen mot Selura var absolutt. Under møtet ble det uttalt at det var viktig å ta landskapsmessige hensyn, men at 100-metersgrensen ikke var absolutt. Planforslaget ble registrert mottatt Vurdering: I forhold til formannskapets premisser avviker forslaget på punkt 2 og 3. Nærmeste avstand til Selura er 60 meter og en så heller ikke den gang for seg at en ville utnytte området i vest til byggeformål slik at planeringshøyde kote 45 heller ikke er overholdt. Disse forhold er imidlertid redegjort for i konsekvensutredningen og illustrert i datamodeller. Med henvisning til utredningen i vedlagte plandokument vil en anbefale at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannens forslag til vedtak: I henhold til Plan- og bygningslovens legges forslag til Områderegulering Roben, gnr. 102 bnr. 14, Trøngsla, datert , ut til offentlig ettersyn Formannskapet Behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt med den endring at planen legges ut til offentlig ettersyn i 10 uker istedenfor 6 uker.

3 FSK-089/11 vedtak: I henhold til Plan- og bygningslovens legges forslag til Områderegulering Roben, gnr. 102 bnr. 14, Trøngsla, datert , ut til offentlig ettersyn. (10 uker). Nye saksopplysninger: Planforslaget lå til offentlig ettersyn i tidsrommet 29. juni til 7. september. Undere ettersynet innkom fire merknader og en innsigelse som omfattet to forhold. I det følgende kort referert og kommentert av saksbehandler: Agder Energi Nett AS har i e-post av ingen merknader til planforslaget. Tas til etterretning. Fylkesmannen i Vest-Agder konstaterer i ekspedisjon av at byggeforbudet i 100- metersbeltet til Selura som var et premiss i planprogrammet, ikke er overholdt. Anslagsvis 13 daa av 56 daa byggeområde ligger i 100-metersbeltet. Gir faglig råd om at det i henhold til forskrift om konsekvensutredninger 7, 5. ledd utarbeides et alternativt forslag med byggeforbudet i 100-metersbeltet. Gir også faglig råd om at tursti som forutsettes anlagt før det gis brukstillatelse for mer enn 1000 m 2 BRA vises i plankartet. Det er utarbeidet en skisse som viser byggeområder utenfor 100-metersbeltet til Selura. Dette fremstår som et realistisk planforslag med 43 daa byggeareal hvor vegsystemet i det opprinnelige planforslaget kan opprettholdes. Stier er ikke tatt med i plankartet da dette vurderes å være for sent i planprosessen til at stiforslag kan kvalitetssikres på hensiktsmessig vis. Agder Kollektivtrafikk AS presiserer i e-post av at det ikke må tas for gitt at området kan betjenes med lokalbuss. Tas til etterretning. Statens vegvesen konstaterer i ekspedisjon av at det ikke er samsvar mellom angitt planeringshøyde i plankart og bestemmelse for område F/K/T3. Fyllingsutslagene vist i plankartet tilsier at rett planeringshøyde skal være kote 52. Bestemmelse om beplantning av skjæringer og fyllinger inngår ikke i som foreslått i rekkefølgebestemmelse På område F/K/T1 vil utbygging kunne gi silhuetter sett fra E39 i bakke opp mot Trøngsla. Dette bør visualiseres og vurderes, eventuelt ved utarbeiding av detaljregulering. Tas til følge. Misforhold i bestemmelsene rettes opp. Det legges inn som en forutsetning knyttet til område F/K/T1 at det ved detaljregulering skal sikres at bebyggelsen ikke kommer i silhuett sett fra E39 eller fra Nulandsvika.

4 Vest-Agder fylkeskommune reiser i ekspedisjon av innsigelse til to forhold. 1. Reiser innsigelse til formålet tjenesteyting da dette vil kunne bidra til en klar svekkelse av Flekkefjord bysentrum og andre sentra i regionen. Hvilket vil være i direkte motstrid til intensjonene i «Listerplanen». 2. Visualiseringene tyder på at F/K/T7 og F/K/T12 vil bli betydelig eksponert mot Selura som i dag er relativt urørt av inngrep. Reiser innsigelse til disse to feltene. Innsigelsen kan vurderes trukket ved å endre utstrekning av områdene, innføring av byggegrenser og annet. Etterlyser bestemmelse om beplantning som blir henvist til i rekkefølgebestemmelsene. Påpeker også manglende samsvar i høydeangivelse for F/K/T3. 3. Etablering av kontorer er i utgangspunktet ikke i strid med «kjøpsenterplanen». Konsekvenser av så vidt tung kontoretablering burde vært belyst. Viser til at kontoretablering i bysentra kan gi positive ringvirkninger for handel og servicevirksomhet i sentrum. 4. Aksepterer at det reguleres næringsarealer som er klare for etableringer når behovet skulle oppstå. Mener planen bør åpne opp for industri og lager. Savner også en fordeling mellom de ulike planformålene. 5. Etterlyser kommunens vurdering av muligheten til å la eksponerte områder innenfor Trøngsla nord utgå til fordel for lokalisering innenfor Roben. 6. Tar til etterretning at konsulenten konkluderer med at antall forgjengere som vil krysse E39 for å komme til området vil være så lavt at det ikke utløser behov for etablering av planskilt fotgjengerkryssing. Beregnet antall fotgjengerkryssinger synes å være noe lavt og det gis faglig råd om at det blir foretatt risikoanalyse for kryssområdet. Anbefaler at det tas kontakt med Statens vegvesen. Det bør innreguleres fortau langs de interne adkomstveiene i feltet. Det bør også innreguleres gangforbindelse(r) opp til det eksisterende næringsområdet. 1. Tas til følge. Reguleringsformålet tjenesteyting utgår. 2. Tas delvis til følge. Halvdelen av F/K/T/7 kommer nærmere Selura enn 100 meter og har i tillegg en eksponert beliggenhet. Området er imidlertid preget av tekniske inngrep og innehar derfor ikke samme kvaliteter i forhold til friluftsliv som andre deler av Selura. En vurderer derfor at område F/K/T/7 kan utbygges da dette vil få begrensede konsekvenser for friluftsliv og landskap. Området F/K/T/12 vurderes derimot å komme i en annen kategori. Dette området vil være synlig fra deler av Storøy og fra strekningen Egenes til Ytre Forneset, Detter er et område med betydelig kvalitet for allment friluftsliv og Egenes camping. Her bør 100-metersbeltet overholdes og bebyggelsen bør underordnes det naturlige terreng slik at eksponering fra campingplassen og Selura blir minimal. Innsigelsen vedrørende F/K/T/12 tas derfor til følge. Bestemmelser vedrørende vegetasjon tas med og rett planeringshøyde for F/K/T/3 skal være kote Tas til følge. Reguleringsformålet kontor utgår for de nordligste områdene. 4. Tas til følge. Tomtene F/K/T/1-9 gis formålet Forretning/Kontor/Industri. De resterende tomtene F/K/T/10-12 gis formålet Forretning/Industri. 5. I behandlingen av områderegulering Trøngsla nord ble landskapsvirkningen av de øverste områdene problematisert. I denne behandlingen var det ikke politisk vilje til å innføre vesentlige restriksjoner innenfor disse byggeområdene. Det er også en utfordring at det involverer forskjellige grunneiere og utbyggere. Det vurderes som problematisk å ta areal fra en utbygger og overføre til en annen. 6. Tas ikke til følge. Statens vegvesen har ikke problematisert fotgjengerkryssingene i sin uttalelse. Administrasjonen mener området bør betjenes med lokal buss og at busslommen ved E39 kan legges ned. Det er ikke tatt kontakt med Statens vegvesen vedrørende risikoanalyse. Siden planområdet for Trøngsla nord er åpnet for småvarehandel er det regulert inn fortau. Dette gjelder ikke for Roben og en ser

5 derfor ikke samme behovet for fortau. Det tas inn et ekstra kulepunkt under som forutsetter at gangforbindelse opp til eksisterende næringsområde skal avklares. Vest-Agder fylkeskommune melder i brev av at saken ble lagt fram for hovedutvalg for samferdsel, areal og miljø i møte den Saken ble ikke tatt opp til behandling. Fylkeskommunens brev av er dermed å betrakte som fylkeskommunens uttalelse. Tas til etterretning. Vurdering: Det foreligger innsigelse til to forhold hvilket innebærer at kommunen ikke får egengodkjenne reguleringsplanen slik den nå foreligger. Tiltakshaver er enig i at formålet tjenesteyting kan utgå, men ønsker ikke å redusere byggeområder. For å imøtekomme innsigelsen foreslår tiltakshaver å redusere byggehøyde til seks meter i det mest eksponerte området. I det følgende drøftes tre alternative planforslag som kan synes aktuelle i forhold til forutgående planprosess: Alternativ 1. Dette alternativet er i utstrekning identisk med planforslaget som lå til offentlig ettersyn. Her foreligger innsigelse til område F/K/T/7 og F/K/T/12. I møte med saksbehandler fra fylkeskommunen kom det fram at det er F/K/T/12 som oppleves mest problematisk. Tiltakshaver har derfor foreslått å trekke byggelinjen tilbake fra Selura og å senke byggehøyder på deler av F/K/T/12 for å redusere det bebygde preget. Dette innebærer at areal kan opparbeides inntil 50 meter fra Selura og nærmeste bygg vil kunne reises 80 meter fra vannet. Det er utarbeidet illustrasjoner som skal vise hvordan bebyggelsen vil fremstå i landskapet. Når det gjelder område F/K/T/7 innebærer dette forslaget at dette området kan opparbeides inntil 67 meter fra Selura. Dette området vil være eksponert for Nulandsvika og E39, områder som allerede er preget av tekniske inngrep og som derfor ikke i samme grad vil utgjøre noen vesentlig påvirkning av viktige friluftsområder i Selura. Totalt byggeområde i henhold til alternativ 1 er 56 daa. Illustrasjonene viser at bygg isolert sett kan plasseres i landskapet på en måte som kan ivareta fjernvirkningen. Hvilke konsekvenser dette vil få for Selura som rekreasjonsområde og Egenes camping som turistbedrift kan ikke leses direkte ut av illustrasjonene. Etter nærmere vurdering sitter en derfor igjen med inntrykket at tiltakene innenfor F/K/T/12 vil komme for nært vannet og derfor vil få en negativ dominans i et viktig rekreasjonsområde Alternativ 2 Dette alternativet har tatt utgangspunkt i planforslaget som lå til offentlig ettersyn, men hvor kun byggeområder utenfor 100-metersbeltet til Selura er tatt med. Dette alternativet er også i henhold til Formannskapets premisser i sak 052/10 hvor oppstart av planarbeidet ble anbefalt. Skissen viser at en kan oppnå cirka 43 daa byggeareal hvor arealkonflikten vil være minimalisert og innsigelse ville vært unngått. Alternativ 2 vurderes som det mest gunstigste alternativ sett i forhold til landskapsvirkning, hensyn til Selura som viktig rekreasjonsområde og Egenes camping som er en turistbasert bedrift som i stor grad avhenger av Seluras attraktivitet. Ulempen er at dette alternativet vil innebære en reduksjon på 13 daa i forhold til hva utbygger ser for seg ville være gunstig å bygge ut. Man må her ta stilling til hvor stor verdi 13 daa byggeareal vil ha i forhold til reduksjon i landskapsverdi, rekreasjonsområde og eksisterende turistnæring. Vil derfor anbefale at alternativ brukes som et grunnlag for å bearbeide den nordlige delen av byggeområdet.

6 Alternativ 3 Dette alternativet er et kompromiss mellom alternativ 1 og 2. Her er byggeområdet F/K/T/12 trukket tilbake fra Selura. Gjennom dette unngås en sju meter høy skjæring som ville vært synlig sett fra området Egenes og Ytre Forenes. En større del av det naturlige landskap ved område F/K/T/12 vil bli bevart slik at bebyggelsen her vil få en naturlig skjerming mot Selura. Dette alternativet opprettholder områdene F/K/T/3 og F/K/T/7 som også ligger eksponert til sett både fra Nulandsvika og E39, men som vurderes å ha mindre konsekvenser for landskapet i og med at området allerede er sterkt påvirket av tekniske inngrep. Totalt bebyggbart areal ved alternativ 3 vil være 50 daa. I forbindelse med en presentasjon av et foreløpig utkast i formannskapet kom det frem at det var landskapsvirkningen som var det viktigste og ikke antall meter fra Selura. Topografien i området gjør det likevel, med et par unntak, mest hensiktsmessig å bygge 100 meter fra strandlinjen. Unntaket er i nord og sør hvor landskapet ligger til rette for å etablere flater som ligger nærmere Selura enn 100 meter. Planprosessen så langt viser at det kan aksepteres å bygge nærmere vannet enn 100 meter sør i planområdet. Nulandsvika har ikke samme verdi for friluftslivet som øvrige deler av Selura og området er allerede preget av betydelige tekniske inngrep. Konsekvensen av en høy utnyttelse i området vurderes derfor ikke å ha samme effekten som i nord. Det er likevel noe betenkelig at store fyllinger knyttet til område F/K/T/3 og skjæring ved F/K/T/7 blir eksponert ved innkjøring til Flekkefjord fra øst. Området F/K/T/12 i nord bør imidlertid gis en bedre landskapstilpassning da dette området er eksponert for viktige rekreasjonsområder som også er et grunnlag for turistnæringen knyttet til Egens camping. De utarbeidede illustrasjonene kan ved første øyekast se tilforlatelige ut, men sett i forhold til turistbedriften Egenes camping og Selura som rekreasjonsområdet opplevelsen bebyggelsen å bli dominerende. 60 meter er ingen stor avstand i forhold til næringsbygg og et rekreasjonsområde. Ved å redusere arealet med 6 daa nord i planområdet slik alternativ 3 viser, vil en kunne få en bebyggelse skjermet fra de områdene som vurderes å bli mest negativt påvirket av næringsbebyggelse. Alternativ 3 anbefales derfor som endelig utforming av byggeområdet. Ved ny gjennomgang av reguleringsbestemmelsene fremkommer det i krav om detaljregulering for områdene F/K/T/1 til 11. Område F/K/T/12 må også omfattes av krav om detaljregulering. Kjørevegene forutsettes i å være offentlig vei. En forutsetning for at kommunen skal være villig til å overta ansvaret for veger er at det er snumulighet for liten lastebil i enden av vegen. Foreslår at bestemmelsen presiserer at det må anlegges snumuligheter for liten lastebil i enden av offentlig veg. Utforming og lokalisering kan gjøres i detaljreguleringen av det aktuelle byggeområdet. For øvrig vises det til kommentarene knyttet til de enkelte innspill. Oppsummert vil en derfor legge følgende til grunn for å vedta reguleringsforslaget: Alternativ 3, datert legges til grunn for endelig planutforming Planformål for områdene F/K/T/1 til 9 skal være Foretning/Kontor/Industri. Planformål for områdene F/K/T/10 til 12 skal være Foretning/Industri må også sette krav til at byggeområde F/K/T/12 detaljreguleres. Nytt kulepunkt under 2.001: Gangforbindelse opp til eksisterende næringsområde : planeringshøyde for område F/K/T3 endres til kote 52. Tillegg til 2.007: Ved detaljregulering skal det påses at bebyggelsen ikke kommer i silhuett sett fra E39 og Nulandsvika ajourføres i henhold til vedtatt planforslag. Tillegg til 3.001: Offentlig veg skal avsluttes med vendemulighet for liten lastebil. Rekkefølgebestemmelse skal henvise til 2.019, ikke

7 Rådmannens forslag til innstilling: I henhold til Plan- og bygningslovens vedtas Områderegulering Roben, gnr. 102 bnr. 14, Trøngsla, i henhold til Alternativ 3 datert under forutsetning av at følgende endringer innarbeides i plandokumentene: 1. Planformål for områdene F/K/T/1 til 9 skal være Foretning/Kontor/Industri. 2. Planformål for områdene F/K/T/10 til 12 skal være Foretning/Industri må også sette krav til at byggeområde F/K/T/12 detaljreguleres. 4. Nytt kulepunkt under 2.001: Gangforbindelse opp til eksisterende næringsområde : planeringshøyde for område F/K/T3 endres til kote Tillegg til 2.007: Ved detaljregulering skal det påses at bebyggelsen ikke kommer i silhuett sett fra E39 og Nulandsvika ajourføres i henhold til vedtatt planforslag. 8. Tillegg til 3.001: Offentlig veg skal avsluttes med vendemulighet for liten lastebil. 9. Rekkefølgebestemmelse skal henvise til 2.019, ikke Før planforslaget tas opp til behandling i bystyret ekspederes saken til Vest-Agder fylkeskommune for å vurdere om innsigelser kan frafalles Utvalg for samfunn Behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt med følgende endring: «Pkt. 6 utgår.» US-041/12 Vedtak: I henhold til Plan- og bygningslovens vedtas Områderegulering Roben, gnr. 102 bnr. 14, Trøngsla, i henhold til Alternativ 3 datert under forutsetning av at følgende endringer innarbeides i plandokumentene: 1. Planformål for områdene F/K/T/1 til 9 skal være Foretning/Kontor/Industri. 2. Planformål for områdene F/K/T/10 til 12 skal være Foretning/Industri må også sette krav til at byggeområde F/K/T/12 detaljreguleres. 4. Nytt kulepunkt under 2.001: Gangforbindelse opp til eksisterende næringsområde : planeringshøyde for område F/K/T3 endres til kote ajourføres i henhold til vedtatt planforslag. 7. Tillegg til 3.001: Offentlig veg skal avsluttes med vendemulighet for liten lastebil. 8. Rekkefølgebestemmelse skal henvise til 2.019, ikke Før planforslaget tas opp til behandling i bystyret ekspederes saken til Vest-Agder fylkeskommune for å vurdere om innsigelser kan frafalles. Nye saksopplysninger: Utvalg for samfunn sitt vedtak ble ekspedert Vest-Agder fylkeskommune den med forespørsel om innsigelse kunne frafalles. Vest-Agder fylkeskommune gav i ekspedisjon av tilbakemelding om at innsigelse kan trekkes på grunnlag av endringene vedtatt i Utvalg for samfunn. Fylkeskommunen mener fortsatt at område F/K/T 7 vil kunne fremtre uheldig i landskapet, men har her lagt vekt på kommunens egne vurderinger. Forutsetter imidlertid at det ved detaljregulering av dette området i særlig grad tas hensyn til

8 landskapsverdiene rundt Selura. Fylkeskommunens hovedutvalg for samfunn, areal og miljø hadde i møte den ingen merknader til fylkesadministrasjonens brev. Vurdering: Ved at innsigelsen er trukket etter behandlingen i Utvalg for samfunn innebærer dette at Flekkefjord bystyre kan egengodkjenne planforslaget slik Utvalg for samfunn har innstilt. Krav til detaljregulering er nedfelt i reguleringsbestemmelsens Om en ønsker å presisere at landskapshensyn blir særlig ivaretatt for området F/K/T 7 kan dette tas inn i som følger: Detaljregulering skal i særlig grad ta hensyn til landskapsverdiene rundt Selura. US-041/12, innstilling til Vedtak: I henhold til Plan- og bygningslovens vedtas Områderegulering Roben, gnr. 102 bnr. 14, Trøngsla, i henhold til Alternativ 3 datert under forutsetning av at følgende endringer innarbeides i plandokumentene: 1. Planformål for områdene F/K/T/1 til 9 skal være Foretning/Kontor/Industri. 2. Planformål for områdene F/K/T/10 til 12 skal være Foretning/Industri må også sette krav til at byggeområde F/K/T/12 detaljreguleres. 4. Nytt kulepunkt under 2.001: Gangforbindelse opp til eksisterende næringsområde : planeringshøyde for område F/K/T3 endres til kote Tillegg til 3.001: Offentlig veg skal avsluttes med vendemulighet for liten lastebil. 7. Rekkefølgebestemmelse skal henvise til 2.019, ikke Bystyret Behandling: Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt. Ansvar for oppfølging: Underretning sendes til: