Områderegulering Trøngsla nord med detaljregulering av N3/N4. vedtak:

Transkript

1 FLEKKEFJORD KOMMUNE Saksbehandler: Petter Rappe Saksfremlegg Arkivsaksnr: 10/645 Arkiv: L12, 102/161 PlanID B SAKSGANG Styre, utvalg, komite m.m. Møtedato Saksnr. Saksbehandler Formannskapet /10 PRA Formannskapet /11 PRA Formannskapet /11 PRA Bystyret /11 PRA Områderegulering Trøngsla nord med detaljregulering av N3/N4 Saksdokumenter: 1. Reguleringsbestemmelser 2. Reguleringskart 3. Fotomontasjer BYS-027/11 vedtak: I henhold til Plan- og bygningslovens vedtas Områderegulering Trøngsla nord, gnr. 103 bnr. 161, med detaljregulering N3/N4, revidert med tilhørende bestemmelser, revidert , under forutsetning av at følgende endringer innarbeides i planen. 1. Område N5 til N10 markeres med hensynssone med hensyn til landskapet. Følgende bestemmelse knyttes til sonen: Innenfor hensynssonen skal det tas særlig hensyn til landskapsvirkningen. Ved nybygg må det redegjøres for de landskapsmessige vurderinger og tilpassninger det er gjort i forhold til valg av farger, arkitektonisk uttrykk, og lokalisering av bygninger på tomta. 2. Byggegrense tegnes inn på tomt N2. 3. Veghøyder påføres gangareal mellom OV1 og N4/N4. 4. Vegarm justeres for avkjørsel med semitrailer fra P1-N3/N4 til rundkjøring. 5. Tillegg til 3.001: Ved nybygg må det tas særlig hensyn til landskapsvirkningen. Det må det redegjøres for de landskapsmessige vurderinger og tilpassninger det er gjort i forhold til valg av farger, arkitektonisk uttrykk, og lokalisering av bygninger på tomta. 6. Følgende planformål endres: Park endres til Vegetasjonsskjerm Skjæring/fylling reguleres til Veggrunn-tekniske anlegg Parkmessig opparbeidede rabatter reguleres til Veggrunn-grøntareal Følgende reguleringsplan vedtas opphevet: Reguleringsplan Industriområde Trøngsla, vedtatt Reguleringsendring Trøngsla industriområde, vedtatt Reguleringsplan Næringsområdet Trøngsla, vedtatt Reguleringsendring Trøngsla næringsområde, vedtatt

2 Saksopplysninger: Kristiansen&Selmer-Olsen AS har med følgeskriv datert oversendt forslag til Reguleringsendring for Trøngsla med detaljregulering av N3/N4 av samme dato. Planområdet overlapper delvis reguleringsplan Industriområde Trøngsla, stadfestet og hele planområdet i følgende planer: Reguleringsplan Industriområde Trøngsla, vedtatt o Planen innebærer en utvidelse av byggeområde B i forhold til planen fra 1978 Reguleringsendring Trøngsla industriområde, vedtatt o Ytterligere utvidelse av område B og utvidelse av planens avgrensing til å delvis omfatte areal tilsvarende område N3/N4 som nå er til behandling Reguleringsplan Næringsområdet Trøngsla, vedtatt o Utvidelse av næringsområdet til gjeldende avgrensing og innføring av kombinert formål Forretning/Kontor/Industri Reguleringsendring Trøngsla næringsområde, vedtatt o Innføring av mulighet for inntil 3000 m 2 til småvarehandel Reguleringsforslaget ble i utgangspunktet meldt oppstartet som to forskjellige planarbeid. Detaljregulering Trøngsla næringsområde N3 N4 ble meldt oppstartet og Reguleringsendring Trøngsla næringsområde ble meldt oppstartet Forslag til detaljregulering har allerede vært til behandling i formannskapet, men utbygger vurderte i etterkant at tilgjengelig byggeområde var for lite utnyttet og ønsket å revidere forslaget. I arbeidet med endringen av gjeldende flateregulering ble det aktuelt å fjerne veg OV2. Det er derfor forslag om å innlemme vegarealet som byggeområde i detaljplanen. Siden detaljplanen gjennom dette vil avvike fra flatereguleringen har en funnet det hensiktsmessig å fremme en plan som omfatter både reguleringsendringen og detaljreguleringen. Dette for å kvalitetssikre forholdet mellom de to planarbeidene. Detaljreguleringen ble igangsatt i henhold til Reguleringsendring Trøngsla næringsområde, vedtatt , som forutsetter at det utarbeides bebyggelsesplan for byggeområdene før de kan bebygges. Oppstart av detaljreguleringen ble meldt den Frist for å komme med uttalelse var Det kom inn fem innspill til meldingen gjengitt her slik de er referert og kommentert av arkitekt: Forsvarsbygg, Ingen merknader til planarbeidet. Vi tar dette til etterretning. Vest-Agder Fylkeskommune, Forutsetter at reg. planen for området følges for vareslag, rekkefølgekrav m.m. Terrengtilpasning og utforming viktig. Fotomontasje bør fremlegges. Bestemmelse for vareslag videreføres fra overordnet plan. Man er klar over at etablering av bedrifter som forhandler ikke-plasskrevende vareslag ikke må overstige 3000m2 for hele området avgrenset av overordnet plan. Vi mener byggene faller fint inn i terrenget i bakkant på grunn av at nedre etasje her vil ligge inn mot/under terreng. I tillegg vil terrenget bak bygget ligge som dekning mot silhuett. Fotomontasje er vedlagt.

3 Agder Energi Nett, Har ingen anlegg i det regulerte området. Strømforsyning må etableres fra bestående høyspentanlegg i og ved hovedveien inn til Trøngsla. Plassering av nettstasjoner med trafo innarbeides og må tilpasses de formål som bebyggelsesplanen legger opp til. Fareområde er tegnet inn i forbindelse med planlagte kabeltraseer og trafo. Fylkesmannen i Vest-Agder, Planarbeidet må skje i samsvar med vedtatt reguleringsplan. Pga eksponert beliggenhet bør bestemmelsene sikre anlegget i mørke materialer/farger. Universell utforming og barns interesser må sikres. Vurdere behov for ROS-analyse og gi begrunnelse dersom dette ikke vurderes som nødvendig. Kommentarer: Planområdet er i hovedsak avgrenset innenfor det som er satt av til næringsformål i vedtatt overordnet plan. I østre del utgår noe av vegarealet, dette blir gjort om til park areal. Hva angår farger på bygg vises det til AMBs uttalelse under punkt bebyggelse og anlegg i planbeskrivelsen. Bestemmelsene sier noe om universell utforming. ROS-analyse er utført for overordnet plan. Vi mener det ikke er nødvendig å utføre ROSanalyse på nytt så lenge bruken av området ikke endres som følge av denne plan. Statens vegvesen, Etter 4.03 i reguleringsbestemmelsene skal det i bebyggelsesplanen tas inn gangveger som forbinder byggeområder med trafikkområder, bl.a en gangveg mellom N3 og OV1. Må vektlegges. Kommentarer: Det er tegnet inn gangveg ut av området N3 i denne plan. Gangveg videre ned mot OV1 tegnes inn i pågående omregulering av overordet plan. Detaljplanens avgrensing tilsvarer områdene N3 og N4 med tillegg av areal av kjøreveg OV2 som utgår som følge av foreslått reguleringsendring. Rammene i gjeldende reguleringsplan er ellers lagt til grunn for forslag til detaljreguleringen. Meldte reguleriningsendring av Reguleringsendring Trøngsla næringsområde, vedtatt , ble utløst av at ved avskoging og anleggstart avslørte at gjeldende plan ikke var optimal. En har derfor ønsket å justere vegføringen noe sammen med justeringen av arronderingen av byggeområdene. Oppstartsmelding for endring av gjeldende plan ble meldt den 5. november 2009 med frist til uttalelse den 18. desember. Det kom inn fire innspill til meldingen gjengitt her slik de er referert og kommentert av arkitekt: Fylkesmannen i Vest-Agder De forutsetter at reguleringsbestemmelser videreføres, og spesielt ang. vareslag. Det bør settes krav om bruk av mørke materialer /farger. Bestemmelser ang. vareslag videreføres, og det legges inn bestemmelser ang. fargesetting. Vest-Agder Fylkeskommune De ser de foreslåtte endringene i hovedsak som positive, men ønsker en kvalitetssikring av planen i forhold til landskapsvirkning.

4 Det er utarbeidet 3D illustrasjon for hele området, og profil for område N3/N4 med bygg, samt profil gjennom tomt N5 som viser ny og gammel utforming av tomt N5. Profilen viser god terrengtilpasning. Statens vegvesen Ved planlegging av sti må det tas hensyn til en evt. videreføring av vei, OV1 mot Høystakkmyra. Endret plan bør vise byggegrenser til offentlig veg. Dersom OV1 skal videreføres, må kryssing av gangtrafikk avklares når konkrete planer for vegføring foreligger. Barn og unges representant Viktig med trafikksikkerhet og god tilgjengelighet til friområdene. Trafikksikkerhet er ivaretatt med gjennomgående fortau i feltet. Turstier kan etableres i parkområdet. Reguleringsendringen går i hovedsak ut på at detaljregulering for N3/N4 er integrert med de endringer det innebærer, det er tilstrebet en bedre terrengtilpasning og arrondering av veg og tomter, veg og tomter er noe forskjøvet for å oppnå bedre utnyttelse og form. N5 er trukket tilbake, lenger vekk fra bebyggelsen på Austad. (Se profil som viser ny og gammel plan.) Flytting av N5 fører til at OV2 utgår. På N7 som ligger innerst i feltet, er det gjort utvidelser mot syd. Følgende endringer er gjort i bestemmelsene i forhold til vedtatt plan for området. ( 2.001vedtatt plan) Bestemmelse angående dispensasjon i vedtatt plan utgår er konkretisert i for å tydeliggjøre hva denne gjelder. ( vedtatt plan) åpner for at terrengmodell kan leveres istedenfor snitt. Dette er ofte bedre og mer forståelig. ( vedtatt plan) ( vedtatt plan) Bestemmelse angående byggeavstand fra offentlig veg er tatt ut fordi byggegrense er inntegnet i plankartet er ny. I 3 er tillatt utnyttelsesgrad justert i slik at de samsvarer med de endringene som er gjort i størrelse på tomtene. (også 3 i vedtatt plan) I er krav til gangveg mellom N9/N6 og OV2 tatt ut fordi OV2 er tatt ut av planen. Som følge av de endringer som er gjort i planen i forbindelse med flytting av N5 ser vi heller ikke på det som en realistisk mulighet å få til en tilfredsstillende gangsti. (4.03 vedtatt plan) er konkretisert i forhold til bruk og beplantning. (5.01 vedtatt plan) er endret slik at man ikke skal måtte trenge å opparbeide parkering som ikke ligger i tilknytning. (7.02 i vedtatt plan) er lagt inn for å sikre beplantning i henhold til Det er lagt inn nye bestemmelser til nye områder i detaljplan for N3/N4. Vurdering: Det søkes om reguleringsendring av gjeldende plan samtidig som det er innarbeidet en detaljregulering på samme plankart. Plankartet er utarbeidet etter ny Plan- og bygningslov og bestemmelsene er likens bearbeidet etter ny lov. For å unngå misforståelser i forhold til ny og gammel lov, og for å få en plantype i harmoni med planfremstillingen, finner en det hensiktsmessig å kalle det nye plandokumentet en områdeplan. Melding om oppstart av tilsvarende områderegulering i dag ville ha utløst konsekvensutredning med planprogram. Ettersom dette i realiteten er en reguleringsendring, vurderes det i dette tilfellet likevel ikke å utløse konsekvensutredning.

5 Fire tidligere planer omfattes i sin helhet av aktuelt planområde. Disse har blitt til i en suksesjon for å møte nye behov. Aktuelt planforslag vurderes å ivareta forholdene fremkommet i de eldre planene. Tidligere planer som i sin helhet inngår i planområdet bør derfor oppheves. Siden det allerede foreligger fem planer med bort i mot samme plantittel, foreslås det en ny tittel som klart skiller seg fra de tidligere planene. Siden dette er en områderegulering vil jeg derfor foreslå Trøngsla nord som hovedtittel. Gnr. 102 bnr. 161 utgjør i dag det meste av planområdet. Anbefaling: Ny tittel: Områderegulering Trøngsla nord, gnr. 102 bnr. 161, med detaljregulering av N3/N4. Reguleringsplaner som i sin helhet er omfattet av aktuell reguleringsendring oppheves. Vurdering vedrørende reguleringsendring av gjeldende plan Ved utarbeidelsen av gjeldende plan ble det ikke utarbeidet landskapsanalyse, snitt eller gjort visualiseringer for å dokumentere landskapsvirkningen av en utbygging. Slike forhold er i reguleringsbestemmelsene forutsatt dokumentert ved utarbeidelse av bebyggelsesplan Det er likevel ikke tatt inn i bestemmelsene kriterier som skal kvalitetssikre landskapsvirkningen. Gjeldende plan kan derfor oppleves som inkonsekvent i forhold til landskapstilpassning. Etter at skogen i stor grad er fjernet og i forhold til foreliggende fotomontasjer, kommer det frem at eventuell bebyggelse på delområde N7 vil bryte konturen av Vardehei, sett fra for eksempel utsiktspunktet ved E39 over Nuland. Ettersom byggeområdene totalt i planen er økt med 4.5 daa i forhold til gjeldende plan, og formålsgrensen til område N7 foreslås trukket lenger mot sør, bør tiltakshaver utfordres til å vurdere avgrensing, planeringshøyder og byggehøyder på nytt for de øverste områdene. Skal næringsområdet fremstå som attraktivt er en av den oppfatning at bebyggelsen i området ikke bør bryte konturen av Vardehei sett fra utsiktspunktet over Nuland. Om en skal ha en gjennomgang av virkningene av planen bør en også tenke på det totale utbygde preget i området ettersom det også er meldt oppstart av en utvidelse av området mot Roben i sørøst. Ettersom 10. juni er siste møte i formannskapet før sommerferien kan administrasjonen gis fullmakt til å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn etter nye illustrasjoner er utarbeidet og planforslaget er kvalitetssikret i forhold til vedtak. Samme fotomontasje viser at bebyggelse i lyse farger blir meget fremtredende. Sett på bakgrunn av at området ligger svært eksponert til burde det ikke være behov for å øke eksponeringen ytterligere gjennom lyse farger. Anbefaling: Ny Ingen bygg, bygningsdeler eller anlegg må bryte konturen av Vardehei sett fra utsiktspunkt ved E39 over Nuland. Ny Bebyggelsen skal ha mørke farger eller materialer. Administrasjonen gis fullmakt til å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn etter nye illustrasjoner er utarbeidet og planforslaget er kvalitetssikret i henhold til vedtak. Når det gjelder omarbeiding av delområdene N5, N6 og N9 med tilstøtende areal til samferdselsanlegg og grøntstruktur, slutter en seg til forslagsstilles vurderinger. Dette gjelder justeringer som er gjort både i kart og bestemmelser. Her unntas imidlertid siste setning i som åpenbart hører til Anbefaling: Siste setning i 8.004, Denne bestemmelsen gjelder også nye tiltak innen næringsområde N2, flyttes til

6 Vurdering vedrørende detaljregulering av områdene N3 og N4 Planeringshøyde og utnyttelsesgrad er innenfor rammene gitt i gjeldende plan for området. I forhold til byggehøyde har en øket høyden med 0,5 meter til 12,5 meter innen område N3. Bygningsmassen er imidlertid vesentlig tilbaketrukket i forhold til det som er tillatt i gjeldende plan. Utarbeidede snitt viser at økningen på 0,5 meter derfor ikke medfører økt silhuettvirkning sett fra E39 eller kommunal veg inn i området. Dette vurderes som meget positivt. Fylkesmannen i Vest-Agder og arkitekt for bygget er ikke samstemte om farge- og materialvalg. Gjeldende plan har ikke noen føringer her, men krever at bebyggelsesplaner skal angi farge- og materialvalg. Felt N3 og N4 ligger meget eksponert til i forhold til E39. Dagens bebyggelse på Trøngsla er lite synlig fra europavegen på grunn av terreng og skog. Denne bebyggelsen bør derfor ikke bli retningsgivende i forhold til det som skal skje i de nye områdene. Nybygg må heller ses i sammenheng med Frikika som i dag er det mest iøynefallende bygget i området, uten at det innebærer at en skal kopiere denne arkitekturen. Selvsagt ønsker utbygger at det nye bygget skal bli så synlig som mulig. At valg av kontrasterende form og farge sikrer at bygget blir lagt merke til er sannsynlig, men det er ikke selvsagt at dette oppleves som positivt. Anbefaling: Forslag om lys farge utgår av Gjeldende plan tillater samlet BRA m 2 for N3 og N4 inkludert parkering. Planforslaget har ikke regnet med godsleveranse i to etasje med byggehøyde 6 meter som gjør at en må beregne areal for et fiktivt plan. Sammen med parkeringsplassen er dette beregnet til BRA m 2. Dette innebærer at samlet utnyttelsesgrad for F/T1 og F/T2 må reduseres til BRA m 2. Parkering på tak vurderes ikke å være regneverdig areal. Anbefaling: Tillegg til 3.003: Tillatt BRA = m 2. Endring av 3.001: Tillatt BRA = m 2. Med unntak av nevnte forhold slutter en seg til forslagsstilles vurderinger. Samlet vurdering: Trøngsla er portalen på vei inn til Flekkefjord langs E39 fra øst. Utsiktspunktet over Nulan med utsyn over Selura og Trøngsla mot nord er et yndet stoppested. Når planen for området nå søkes endret bør den kvalitetssikres slik at utbyggingen av området får en god landskapstilpassning. Arkitektur og god landskapstilpassning vurderes som viktige moment for å skape et positivt førsteinntrykk av området og som også vil kunne nyttes i fremtidig omdømmebygging av Trøngsla som et interessant næringsområde. Reguleringsendringen bygger på en plan som ble vedtatt så sent som den På bakgrunn av de utredningene som ble gjort den gang vurderer en ikke at det foreligger forhold som krever ytterligere utredninger i forhold til risiko og sårbarhet eller biologisk mangfold. Rådmannens forslag til vedtak: I henhold til Plan- og bygningslovens legges forslag til reguleringsendring for Trøngsla næringsområde, gnr. 103 bnr. 23, med detaljregulering av N3/N4, datert med tilhørende bestemmelser ut til offentlig ettersyn med forbehold om at følgende endringer innarbeides i planforslaget:

7 1. Tittel endres til Områderegulering Trøngsla nord, gnr. 102 bnr. 161, med detaljregulering av N3/N4. 2. Ny Ingen bygg, bygningsdeler eller anlegg må bryte konturen av Vardehei sett fra utsiktspunkt ved E39 over Nuland. 3. Ny Bebyggelsen skal ha mørke farger eller materialer. 4. Siste setning i 8.004, Denne bestemmelsen gjelder også nye tiltak innen næringsområde N2, flyttes til Forslag om lys farge utgår av Tillegg til 3.003: Tillatt BRA = m Endring av 3.001: Tillatt BRA = m Administrasjonen gis fullmakt til å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn etter nye illustrasjoner er utarbeidet og planforslaget er kvalitetssikret i henhold til vedtak. I henhold til Plan- og bygningslovens legges ut til offentlig ettersyn forslag til oppheving av følgende reguleringsplaner. Reguleringsplan Industriområde Trøngsla, vedtatt Reguleringsendring Trøngsla industriområde, vedtatt Reguleringsplan Næringsområdet Trøngsla, vedtatt Reguleringsendring Trøngsla næringsområde, vedtatt Formannskapet Behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. FSK-098/10 vedtak: I henhold til Plan- og bygningslovens legges forslag til reguleringsendring for Trøngsla næringsområde, gnr. 103 bnr. 23, med detaljregulering av N3/N4, datert med tilhørende bestemmelser ut til offentlig ettersyn med forbehold om at følgende endringer innarbeides i planforslaget: 1. Tittel endres til Områderegulering Trøngsla nord, gnr. 102 bnr. 161, med detaljregulering av N3/N4. 2. Ny Ingen bygg, bygningsdeler eller anlegg må bryte konturen av Vardehei sett fra utsiktspunkt ved E39 over Nuland. 3. Ny Bebyggelsen skal ha mørke farger eller materialer. 4. Siste setning i 8.004, Denne bestemmelsen gjelder også nye tiltak innen næringsområde N2, flyttes til Forslag om lys farge utgår av Tillegg til 3.003: Tillatt BRA = m2. 7. Endring av 3.001: Tillatt BRA = m2. 8. Administrasjonen gis fullmakt til å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn etter nye illustrasjoner er utarbeidet og planforslaget er kvalitetssikret i henhold til vedtak. I henhold til Plan- og bygningslovens legges ut til offentlig ettersyn forslag til oppheving av følgende reguleringsplaner. Reguleringsplan Industriområde Trøngsla, vedtatt Reguleringsendring Trøngsla industriområde, vedtatt Reguleringsplan Næringsområdet Trøngsla, vedtatt Reguleringsendring Trøngsla næringsområde, vedtatt

8 Nye saksopplysninger: Områderegulering Trøngsla nord, gnr. 102 bnr. 16, med detaljregulering av N3/N4 lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 23. juni til 20. august Etter at planen var til offentlig ettersyn har det oppstått behov for å gjøre endringer i område N3/N4. Siden det ikke er foreslått å gjøre ytterligere endringer for arealene omfattet av områdereguleringen vil denne behandlingen kun dreie seg om området N3/N4 som inngår i detaljreguleringen. Etter at detaljreguleringen har vært til nytt offentlig ettersyn vil denne bli innarbeidet i hovedplanen som så vil bli lagt fram for godkjenning i sin helhet med områderegulering og detaljregulering i samme plandokument. Merknadene innkommet under offentlig ettersyn i 2010 vil derfor bli behandlet sammen med de nye merknadene etter at detaljreguleringen har vært til offentlig ettersyn. Foreslåtte endringer for detaljreguleringen er beskrevet av Kristiansen & Selmer-Olsen AS som følger i kursiv: Plankart: Områder for Forretning / Tjenesteyting legges rundt en felles parkeringsplass og deles inn i 3 formålsområder. Innenfor hvert formålsområde er det tenkt etablert flere forretningsbygg. Formålsgrensen er byggegrense. Området for varelevering er gjort mindre og betegnes ikke lenger som godsterminal. Det er lagt inn en felles veg foran bygningsmassen i område F/T2 og F/T 3. Nye bestemmelser: For Forretning / Tjenesteyting var følgende bestemmelser ute til offentlig ettersyn: Forretning / Tjenesteyting (F/T1 N3/N4 og F/T2N3/N4) Ca. areal 12.6 daa. Planeringshøyde, kote 90,00, rampe for varelevering kan senkes til ca kote 88,5 for avlessing på gulvplan kote 90. Tillatt BRA = m2 inkl. parkering. Maksimal høyde er 12,5 m. Materialbruk: Metall / glass / evt. Naturstein Forretning / Tjenesteyting (F/T2N3/N4) Det er tillatt å etablere parkering opp på bygget, kote 96. Følgende endringer foreslås i 3.001: Paragrafen omhandler områdene F/T1 N3/N4, F/T2 N3/N4 og F/T3 N3/N4. Dette endres i overskriften. Totalt areal endres til ca. 16,1 daa. Tillatt BRA endres til Maksimalt samlet BRA, men verdien beholdes. Det legges til et punkt om at formålsgrensa er byggegrese. Følgende høydebegrensninger settes: F/T1: 13m, F/T2: 10m, F/T3: 6m, med mulighet til heving av høyden til 8m innenfor 10% av byggets grunnflateareal. Materialbruk endres til: metall/glass/malte betongflater/naturstein Det legges til et punkt om at materialbruk og fargesetting skal være helhetlig innenfor området. Det legges til et punkt om at privat parkering og internveger kan anlegges innenfor områdene utgår For varelevering var følgende bestemmelser ute til offentlig ettersyn:

9 3.003 Godsterminal (Varelevering N3/N4) Det åpnes for varelevering på to hovedninvå. Et på kote 90 med rampe for avlessing på kote 88,5. Øvre nivå på kote 96. Tillatt BRA = m2. Følgende endringer foreslås i 3.003: Overskriften endres til: Varelevering (F/T1). Arealangivelsen endres til: maksimal tillatt BRA= 1200 m². For felles parkeringsplass var følgende bestemmelser ute til offentlig ettersyn: P N3/N4 Parkering skal være tilgjengelig for kunder og ansatte som benytter området FT1 og FT2 Følgende endringer foreslås i 4.009: Overskriften endres til: f_p1 N3/N4. F/T3 legges til denne bestemmelsen. Ny foreslås: f_ v1 N3/N4: Området er felles veg for områdene F/T2 og F/T3. Planeringshøyde er kote 90. Vurdering: Endringene som foreslås innebærer ikke at en går utover rammene i gjeldende reguleringsplan Trøngsla næringsområde, vedtatt Utnyttelsesgraden tilsvarer også forslaget som ble lagt ut til offentlig ettersyn i Endringen innebærer med andre ord en annen distribusjon av bygningsmasse. Vurderingen omkring endringen vil derfor konsentrere seg om landskapsvirkningen. I forhold til forslaget som lå til offentlig ettersyn er bygningene trukket ut mot ytterkantene av byggeområdet. Sett fra rasteplassen på opp siden av Nuland, vurderes ikke bygningsmassen å bli mer dominerende ettersom rasteplassen ligger høyere enn det aktuelle næringsarealet og bygningenes fasade faktisk blir laver enn i det opprinnelige forslaget. Mot øst er planlagte bygg halvparten så høyt som det maksimalt kan tillates etter gjeldende plan. Selv om bygget er flyttet mot yttergrensen av byggeområdet regner en med at landskapsvirkningen ikke blir vesentlig endret ettersom forslaget som var til offentlig ettersyn på deler av området faktisk var høyere enn hva gjeldende plan i utgangspunktet tillot. Mot E39 i sørøst vil bygget bli mer eksponert hvor deler også vil komme i silhuett. Selv om området enda ikke er fullt utbygget er landskapet fra denne vinkelen allerede preget av bygg og anlegg. Landskapet her vurderes derfor som mindre sårbart i forhold til tekniske inngrep. Silhuettvirkningen vil heller ikke bli større enn det som allerede er tilfellet for Frikirken, tidligere Sørlandskroa. Uansett blir bygningsmassen godt innenfor begrensingene i gjeldende plan. Bygningsmassen som lå til grunn i forslaget som lå til offentlig ettersyn var samlet i et bygg. Dette kunne gi et massivt inntrykk, samtidig som en kunne oppnå en ro og et enhetlig preg. Å bryte bygningsmassen opp i flere volum som nå er foreslått, kan bringe mer liv inn i bygningsmassen. Om bygningsmassen ikke gis et helhetlig preg vil dette imidlertid kunne gi et rotet inntrykk. Arkitektene forutsetter imidlertid at bygningsmassen skal gis et helhetlig preg. Den foreslåtte endring vil gi et helt annet utrykk en det som først ble foreslått. Endringen vurderes imidlertid ikke å medføre en økning i det bebygde preget eller innebære en dårligere utforming. Foreslått bebyggelse vurderes også å være godt innenfor rammene i

10 gjeldende plan. Endringene kan derfor anbefales utlagt til offentlig ettersyn slik de er foreslått av arkitektene. Rådmannens forslag til vedtak: I henhold til Plan- og bygningslovens legges forslag til reguleringsendring for Trøngsla nord, gnr. 103 bnr. 161, med forslag til endret detaljregulering av N3/N4, revidert med tilhørende bestemmelser, ut til offentlig ettersyn Formannskapet Behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. FSK-059/11 vedtak: I henhold til Plan- og bygningslovens legges forslag til reguleringsendring for Trøngsla nord, gnr. 103 bnr. 161, med forslag til endret detaljregulering av N3/N4, revidert med tilhørende bestemmelser, ut til offentlig ettersyn. Nye saksopplysninger: Områderegulering Trøngsla nord, gnr. 102 bnr. 16, med detaljregulering av N3/N4 lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 23. juni til 20. august Nytt forslag til endret detaljregulering av N3/N4 har i tillegg lagt ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 20.4 til Områdereguleringen med endret detaljregulering blir her behandlet som en plan. Totalt har det innkommet åtte merknader. Her kort referert og kommentert av saksbehandler. Flekkefjord kommune, VAR-tjenesten ber i e-post av om at det settes av et område til plassering av en trykkøkningsstasjon som kan forsyne øvre del av feltet. Avklares gjennom detaljregulering når det blir aktuelt. Agder Energi Nett AS antar i ekspedisjon av at høyspenningsanlegg følger vegene i området. Lokalisering av trafoer forutsettes avklaret gjennom detaljregulering. Tas til etterretning. Fylkesmannen i Vest-Agder, Miljøvernavdelingen, ser i ekspedisjon av positivt på planforslaget ettersom deres innspill under oppstartsfasen er innarbeidet. Tas til etterretning. Vest-Agder fylkeskommune gjør i ekspedisjon av oppmerksom på at taket på 3000 m 2 til omsetting av ikke-plasskrevende varer er absolutt og forutsetter dette blir fulgt opp ved behandling av byggesøknader. Påpeker at området er eksponert og at bebyggelsen vil bli svært fremtredende i landskapet, særlig sett fra øst. Utarbeidet visualisering viser dette tydelig. Støtter kommunen i å kreve mørke farger. Foreslår følgende forbedringer:

11 1. Mener primært at det høyeste området (N7) bør tas ut av planen. Tapt areal gjenvinnes i områderegulering for Roben. 2. Maksimal byggehøyde på 12 meter, tilsvarende fire etasjer, kan for områdene N5 til N8 vanskelig forenes med landskapsverdiene i området. Byggehøyden bør her som hovedregel ikke overstige seks meter. 3. Områdene N3/N4 samt N5 til N10 bør markeres som hensynssone med bestemmelser om at landskapshensyn skal ivaretas ved oppfølgende detaljplanlegging/byggesaksbehandling. 4. Det bør stilles krav om utarbeidelse av egen formgivingsveileder for området. Denne bør også inneholde en fargepalett som viser forhåndgodkjente farger. 5. Dersom område N7 skal opprettholde bør maksimal byggehøyde ikke overstige seks meter. Kommunens bestemmelse om at 12 meter gjelder kun for 1/3 av tomta er uklar i forhold til hva som tillates på resten av tomta. 6. Reguleringsformålet park vurderes som misvisende. Mener vegetasjonsskjerm vil være riktig formål. Formålet park kan nyttes i områder for reell parkbruk. Minner om at opparbeidede utearel for allmennheten skal ha universell utforming. Veiskjæringer og fyllinger reguleres til annen veggrunn-tekniske anlegg. Parkmessig opparbeidede rabatter reguleres til annen veggrunn-gøntareal. Hovedutvalg for samferdsel, areal og miljø tok i møte den uttalelsen til orientering uten merknader. 1. Avskogingen i området sammen med fotomontasjene viser at bebygging av de øvre feltene og N7 i særdeleshet, er landskapsmessig uheldig og burde ikke vært tillatt. Område N7 er 10,2 daa. Når reguleringsplan Roben sannsynligvis kan vedtas etter sommeren vil det ikke være mangel på næringsareal i kommunen. Relle byggeområder innen Roben omfatter 56 daa. Det vurderes likevel som vanskelig å ta disse områdene ut nå ettersom opparbeidelsen er begynt. Roben og Trøngsla nord har ikke samme eiere. 2. Tas til følge. Det absolutt høyste punktet på Vardehei er 143 moh. Planeringshøyden for N7 er kote 130. Bygg med høyde 12 meter vil fremstå som like høye som Vardehei. Planeringshøyde for N6 og N8 ligger på henholdsvis kote 122 og 125. Det betyr at bygg på 12 meter her vil rage over planert terreng til N7. N5 ligger noe lavere på kote 117, men ligger likevel eksponert til og høyt i terrenget. Mener derfor det er riktig å redusere tillatt byggehøyde til 6 meter. Om noen skulle få en ide om å bygge et signalbygg innenfor et av de nevnte områdene og som det eventuelt skulle være bred enighet om at bør kunne bygges, ser en ikke noe i veien for at dette likevel kan gjennomføres via en detaljregulering som likevel er et krav. 3. Tas til følge. 4. Tas ikke til følge. I utgangspunktet et positivt innspill, men burde vært med i vurderingen fra starten av. Opparbeidelsen av området er allerede begynt og en frykter at krav om en formveileder enten vil kunne være et hinder for utbygging eller at den ikke vil komme tids nok. Mener reguleringsbestemmelsene langt på vei vil være egnet til å styre form og farger. 5. Tas til følge. 6. Tas til følge. Statens vegvesen påpeker i ekspedisjon av at byggegrense ikke er inntegnet på område N2. Veghøyder bør påføres for planlagt gangveg mellom OV1 og N3/N4 for vurdering av stigning. Enige i at bebyggelse bør ha mørke farger eller materialer med tanke på blikkfang for trafikk på E39. Tas til følge.

12 Innspill til forslag om endret detaljregulering for område N3/N4: Fylkesmannen i Vest-Agder, Miljøvernavdelingen, mener i ekspedisjon av at det er viktig å fastholde at bebyggelsen skal ha mørk farge eller materialer. Er ivaretatt i Statens vegvesen foreslår i ekspedisjon av en annen kryssløsing eller justering av vegarm fra sørøst bør vurderes for rundkjøringen ved område N3/N4. Planlagt rundkjøring som er vist på mottatt situasjonsplan vil få en lite heldig plassering/utforming med tanke på kjøring til og fra P1-N3/N4. Tas til følge. Vest-Agder fylkeskommune gir i ekspedisjon av sterkt faglig råd om at farge- og materialbruken skal være mørk og neddempet. Bestemmelsene slik de nå er foreslått gir i realiteten ingen føringer med sikte på å ivareta landskapshensyn. Tas til følge. Krav om at det må foretas landskapsmessige vurderinger hvor det også kreves dokumentasjon på hvilke vurderinger og valg som er gjort vil bli tatt inn i bestemmelsene. Vurderinger: Området ligger meget eksponert til. Dette har blitt mer tydelig etter at skogen er fjernet og anleggsarbeidet er begynt. For vegfarende fra øst blir dette det første møtet med Flekkefjord. Viktigheten av området understrekes av at næringsdrivene på førstesiden i Agder omtaler området som byporten. Mener derfor det handler om byens omdømmebygging å satse på at utbygging av området tar hensyn til landskapet i forhold til lokalisering, dimensjoner, farger og valg av arkitektur. Sett fra et landskapsmessig synspunkt burde de øvre områdene ikke vært regulert til byggeområder. Ettersom opparbeidingen er kommet i gang vurderes det som vanskelig å snu. For å begrense negativ landskapsvirkning bør høyden på bebyggelsen reduseres på de mest eksponerte tomtene for å dempe det bebygde preget. Utover dette vurderes planforslaget å være grundig belyst og gjennomarbeidet. Ved å ta inn endringene som er kommentert til hvert enkelt innspill kan en anbefale planforslaget vedtatt. Det har ikke kommet inn merknader til oppheving av eksisterende planer som inngår i planområdet. Det ligger derfor til rette for at disse kan oppheves. Rådmannens innstilling til vedtak: I henhold til Plan- og bygningslovens vedtas Områderegulering Trøngsla nord, gnr. 103 bnr. 161, med detaljregulering N3/N4, revidert med tilhørende bestemmelser, revidert , under forutsetning av at følgende endringer innarbeides i planen. 1. Maksimal mønehøyde for område N5 til N8 skal være 6 meter. 2. Område N5 til N10 markeres med hensynssone med hensyn til landskapet. Følgende bestemmelse knyttes til sonen: Innenfor hensynssonen skal det tas særlig

13 hensyn til landskapsvirkningen. Ved nybygg må det redegjøres for de landskapsmessige vurderinger og tilpassninger det er gjort i forhold til valg av farger, arkitektonisk uttrykk, og lokalisering av bygninger på tomta. 3. Byggegrense tegnes inn på tomt N2. 4. Veghøyder påføres gangareal mellom OV1 og N4/N4. 5. Vegarm justeres for avkjørsel med semitrailer fra P1-N3/N4 til rundkjøring. 6. Tillegg til 3.001: Ved nybygg må det tas særlig hensyn til landskapsvirkningen. Det må det redegjøres for de landskapsmessige vurderinger og tilpassninger det er gjort i forhold til valg av farger, arkitektonisk uttrykk, og lokalisering av bygninger på tomta. 7. Følgende planformål endres: Park endres til Vegetasjonsskjerm Skjæring/fylling reguleres til Veggrunn-tekniske anlegg Parkmessig opparbeidede rabatter reguleres til Veggrunn-grøntareal Følgende reguleringsplan vedtas opphevet: Reguleringsplan Industriområde Trøngsla, vedtatt Reguleringsendring Trøngsla industriområde, vedtatt Reguleringsplan Næringsområdet Trøngsla, vedtatt Reguleringsendring Trøngsla næringsområde, vedtatt Formannskapet Behandling: Saksdokumenter: Brev datert fra Kristiansen & Selmer-Olsen Brev datert fra ELTL Holding AS Formannskapet besluttet enstemmig å fremme forslag overfor bystyret overensstemmende med rådmannens innstilling med den endring at pkt. 1 bortfaller. FSK-103/11 innstilling: I henhold til Plan- og bygningslovens vedtas Områderegulering Trøngsla nord, gnr. 103 bnr. 161, med detaljregulering N3/N4, revidert med tilhørende bestemmelser, revidert , under forutsetning av at følgende endringer innarbeides i planen. 1. Område N5 til N10 markeres med hensynssone med hensyn til landskapet. Følgende bestemmelse knyttes til sonen: Innenfor hensynssonen skal det tas særlig hensyn til landskapsvirkningen. Ved nybygg må det redegjøres for de landskapsmessige vurderinger og tilpassninger det er gjort i forhold til valg av farger, arkitektonisk uttrykk, og lokalisering av bygninger på tomta. 2. Byggegrense tegnes inn på tomt N2. 3. Veghøyder påføres gangareal mellom OV1 og N4/N4. 4. Vegarm justeres for avkjørsel med semitrailer fra P1-N3/N4 til rundkjøring. 5. Tillegg til 3.001: Ved nybygg må det tas særlig hensyn til landskapsvirkningen. Det må det redegjøres for de landskapsmessige vurderinger og tilpassninger det er gjort i forhold til valg av farger, arkitektonisk uttrykk, og lokalisering av bygninger på tomta. 6. Følgende planformål endres: Park endres til Vegetasjonsskjerm Skjæring/fylling reguleres til Veggrunn-tekniske anlegg Parkmessig opparbeidede rabatter reguleres til Veggrunn-grøntareal

14 Følgende reguleringsplan vedtas opphevet: Reguleringsplan Industriområde Trøngsla, vedtatt Reguleringsendring Trøngsla industriområde, vedtatt Reguleringsplan Næringsområdet Trøngsla, vedtatt Reguleringsendring Trøngsla næringsområde, vedtatt Bystyret Behandling: Sv v/elisabeth G. Grytten fremsatte følgende forslag: Mønehøyde for område N5 til N8 bør være 6 meter. Høyere bygg kan aksepteres og må begrunnes. Det blir lagt vekt på arkitekturvalg og landskapstilpassing. Svs forslag falt med 33 mot 2 st. (2Sv). Deretter ble formannskapets innstilling enstemmig vedtatt. Ansvar for oppfølging: Underretning sendes til: