FREDRIKSTAD KOMMUNE Planutvalget Jnr: 96/00092 Arkivnr: P//L13/ /06/KNIPLEFJELLENE

Transkript

1 FREDRIKSTAD KOMMUNE Planutvalget Jnr: 96/00092 Arkivnr: P//L13/ /06/KNIPLEFJELLENE Møtebok Behandlet av Møtedato Saknr. Saksb. Reg.nr. Teknisk utvalg - Plan og miljø /0079 Erik Thøgersen 96/ Planutvalget /0043 Erik Thøgersen 96/ ::: Sak 96/0043 KNIPLEFJELLENE - K DEL SENTRUM FORSLAG TIL BEBYGGELSESPLAN - TILTAKSHAVER: SG ARKITEKTER AS %%% INNSTILLING Rådmannen anbefaler Det faste utvalg for plansaker å gjøre slik vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 28-2 godkjennes det fremlagte forslag til bebyggelsesplan for Kniplefjellene, datert , sist revidert Fredrikstad TEKNISK UTVALGS BEHANDLING I MØTE Forslag fremsatt i møtet: På vegne av AP, KrF og V fremmet Liv Bugge Amundsen følgende tilleggsforslag til 1. FORMÅL under planbestemmelsene: Før utbygging skal kommunen godkjenne en plan for utbyggingsrekkefølge og utbyggingstakt. På vegne av NTS fremmet Berit Kallerød følgende tillegsforslag til innstillingen: Gang/sykkelvei, eventuelt fortau, ferdigstilles før planen iverksettes. Dette gjelder Oredalsveien og Paul Holmsensvei. Votering 1. Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. 2. Tilleggsforslag fra AP, KrF og V fremsatt av Liv Bugge Amundsen ble vedtatt med 5 mot 2 stemmer. 3. Tilleggsforslag fra NTS fremsatt av Berit Kallerød falt mot 2 stemmer.

2 KOMMUNEDELSUTVALGET I SENTRUMS BEHANDLING I MØTE INNSTILLING Rådmannen anbefaler kommunedelsutvalget å gi slik uttalelse: Kommunedelsutvalget i Sentrum har ingen merknader til den fremlagte bebyggelsesplan. VEDTAK Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. PLANUTVALGETS BEHANDLING I MØTE Forslag fremsatt i møtet: På vegne av AP, Bym; KrF og SP fremmet Steinar Mathisen Bym følgende tilleggsforslag: 1. Før utbygging skal kommunen godkjenne en plan for utbyggingsrekkefølge og utbyggingstakt. 2. Trafikksikringstiltak, særlig med tanke på trygge skoleveier, må vurderes i hele det aktuelle området i forbindelse med utbyggingen. På vegne av NTS fremme Berit Kallerød følgende tilleggsforslag: Gang/sykkelvei, eventuelt fortau, bør ferdigstilles før planen iverksettes. Dette gjelder Oredalsveien, Paul Holmsensvei og Christianslunds Alle'. Votering Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Tilleggsforslag pkt. 1 fra AP, Bym, KrF og SP fremmet av Steinar Mathisen Bym ble vedtatt med 11 mot 3 stemmer. Tilleggsforslag pkt. 2 fra AP, Bym, KrF og SP fremmet av Steinar Mathisen Bym ble enstemmig vedtatt. Tilleggsforslag fra NTS fremmet av Berit Kallerød falt mot 9 stemmer.... SAMMENDRAG Det fremlagte planforslag omfatter to høydedrag mellom Veumveien og Paul Holmsens vei og Paul Holmsens vei og Oredalsveien. Reguleringsplan for området ble stadfestet Området er medtatt som utbyggingsområde i forslaget til kommuneplanens arealdel for perioden Det planlegges å bygge 76 boenheter. Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn i tiden Planforslaget er bearbeidet etter det offentlig ettersyn slik at det ligger til rette for planutvalget å egengodkjenne planen. Rådmannen anbefaler at planen godkjennes.

3 VEDLEGG 1. Oversiktskart 2. Plankart datert , rev Planbestemmelser rev Planbeskrivelse rev Dokumentoversikt. ANDRE SAKSDOKUMENTER (ikke vedlagt) Øvrige dokumenter i følge dokumentoversikt. SAKSOPPLYSNINGER SG arkitekter A.S har på vegne av eierne Hans Petter Hovelsen og Jan-Erik Zakariassen fremmet forslag til bebyggelsesplan for Kniplefjellene. Området er beliggende på to høydedrag mellom Veumveien og Paul Holmsens vei og Paul Holmsens vei og Oredalsveien. Planforslaget medfører en mindre endring av reguleringsplanen da veitracéene er noe endret. Dette har også medført mindre justeringer av bolig og friområdene. Det er planlagt å bygge 76 boenheter hvorav 12 stk i tomannsboliger. Oppstart av arbeidet med bebyggelsesplanen ble kunngjort i dagspressen Reguleringsplan ble stadfestet og er innarbeidet som fremtidig byggeområde i det forslag til kommuneplan som i disse dager er utlagt til offentlig ettersyn. I forbindelse med at planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tiden kom det inn følgende uttalelser: Fredrikstaddistriktets rutebiler mener det bør avsettes plass for busslomme i Oredalsveien. Kommentar: Det er regulert inn busslomme i 3 meters dybde sør for Myrastien. Det er også avsatt plass for leskur. Hafslund Energi ønsker at det i bestemmelsene medtas at grensen for fareområdet er 10 m målt vinkelrett fra senterlinje for hver masterekke. Kommentar: Avstanden er nå målsatt på beyggelsesplanen, noe som anses å være tilstrekkelig. Fylkesmannens miljøvernavdeling forutsetter at planforslaget er koordinert med pågående kommuneplanarbeid. Kommentar: Områdene er i kommuneplanforslaget avsatt til nye boligområder. Statens vegvesen fremmer innsigelse mot utvidet bruk med to tomter av privat avkjørsel ved Veumveien 45 (fylkesveg B-409). Ellers ingen merknader. Kommentar: Adkomsten er endret for disse tomtene. En får adkomst til feltet, mens den andre får adkomst til Eklundveien. Sten Hansen, Trollstien 2 ønsker en justering av planen for å få en mer hensiktsmessig tomtegrense mot syd.

4 Kommentar: Det er nå enighet om en tomtegrense som tilfredsstiller ønskene. Konsekvensene forøvrig er en ny tomtedeling i området samt at det settes av areale til lek langs gangstien mot trollstien. Bente Thorvaldsen, Oredalsveien 50 mener at stupet bak hennes eiendom må sikres med et 2 m høyt gjerde, både fordi det vil være en fare for barna i de nye boligene og fordi gjenstander kan bli kastet ned på hennes eiendom. Kommentar: Beboerne vil ha mulighet for å sette opp gjerde på eiendommene. Noen sikring ut over dette er ofte vanskelig å gjennomføre da slike hindringer ofte med letthet lar seg forsere av de som ønsker det. En må også kunne forutsette at beboere i slike områder er klar over slike forhold og tar forhåndsregler når det gjelder pass/tilsyn av barn o.l. Brukere av Ekelundveien protesterer mot øket trafikkbelastning som følge av en ny tomt. Etter revidering av planen blir det nå to nye tomter. Kommentar: Eklundveien er i dårlig forfatning men en økning på to tomter vil slik vi ser det ikke i nevneverdig grad bety noen vesentlig ulempe. Ekelundveien er privat og vedlikehold er tillagt grunneier. Utbygger har inngått avtale med grunneier om veirett. Kjetil Fosser, Ekelundveien 22 bemerker at foreslått tomteutvidelse mot nord ikke stemmer helt med hans forslag. Kommentar: Riktig tomtegrense vil bli fastsatt i forbindelse med fremtidig kartforretning. Miljøsjefen/barnerepresentanten i kommunen mener at arealet under høyspentledninger må være generelt friområde og at dette ikke må benyttes som lekeområde eller andre aktiviteter spesielt beregnet for barn. Det bemerkes også at lekeområdene ikke er i henhold til Miljøverndepartementets rikspolitiske retningelinjer. Kommentar: Området under kraftlinjen er foreslått regulert til fareområde, kraftlinje, og er således ikke ment som lekeområde for barn. Kraftlinjen ligger også i det tidligere nevnte bratte området og man må kunne forutsette, som tidligere nevnt, at beboerne tar nødvendige forhåndsregler ved pass av barn o.l. Retningslinjene for lekeområdene er generelle og gir rom for skjønn. Ved utarbeidelse av områdene har man også foretatt en strøks-/bydelsvurdering. Det vises bl.a. til to balløkker i nærområdet som ligger mindre enn 500 m unna. Totalt sett bør lekeplasstilbudet bli godt og variert med ulike typer lek til ulike aldersgrupper, noe som er i tråd med intensjonene i de rikspolitiske retningslinjene. Østfold fylkeskommune, nærings- og kulturavdelingen oppfatter planen som positiv og har ingen innvendinger til planens hovedtrekk. Avdelingen har noen kommentarer til utnyttelsesgraden på tomtene samt betegnelsen 1 1/2 etasje. Kommentar: Plan og bestemmelser er endret i henhold til kommentarene. BYA 40% er redusert til BYA 30% og BYA 25% er redusert til BYA 20%. Betegnelsen 1 1/2 etasje er endret til 1 etasje med innredet loft. Fredrikstad energiverk sier det er behov for to tomter til nettstasjoner og viser til ønsket størrelse og plassering. Når det gjelder utbyggingsrekkefølge må det tas hensyn til nettstasjonene.

5 Kommentar: Ønsket plassering og tomtestørrelse er ivaretatt og inntegnet på planen. Det er også medtatt i planbestemmelsene at nettstasjonene må være etablert før noen bebyggelse kan få strøm (også byggestrøm). Vi har også mottatt følgende uttalelser innkommet etter fristens utløp: Eldrerådet, kommunedel Sentrum tar planen til orientering. Planavdelingen, Plan og miljø forutsetter 2-sidig gang/sykkelvei/fortau i Oredalsveien i henhold til gjeldende reguleringsplan. Avdelingen ønsker også byggebegrensende tiltak på tomter i skrått terreng. Dessuten bør avstander mellom tomtegrenser og bebyggbare soner være målsatt på planen. Kommentar: Bemerkningene er ivaretatt i plan og bestemmelser. VURDERING Planforslaget virker bra og gjennomarbeidet. Veisystemet slik det er foreslått vil gi en mykere tilpasning til området og vil gi en bedre utnyttelse, også sett i forhold til omliggende nabobebyggelse. De endringer som er foretatt i forhold til gjeldene reguleringsplan ansees som mindre vesentlig, og er således innen rammen av plan- og bygningslovens 28-2 som omhandler bebyggelsesplan. I forbindelse med at planforslaget lå ute til offentlig ettersyn kom det inn 13 uttalelser, herav en innsigelse fra Statens vegvesen. Forholdet til innsigelsen og øvrige uttalelser er i de reviderte plandokumentene løst på en grei måte. Rådmannen anbefaler at planen vedtas.