Kommunedelplan Ytre Havn

Transkript

1 Sentralarkivet Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / Saksnummer Utvalg Møtedato 10/12 Komite for plan, næring og miljø /55 Planutvalget /87 Bystyret Kommunedelplan Ytre Havn Sammendrag Kommunedelplanen viser hvordan ytre havn med Kvalvikodden og Lille Hjartøy kan integreres og aktiviseres i byutviklingsområdet. Rundt 600 daa nye bruksarealer brutto på Kvalvikodden og Lille Hjartøy foreslås koblet til en oppdatert arealbruk og en styrket infrastruktur på Valen, Burøya og Nyholmen. Ytre havn blir en krevende byutviklingsoppgave. Det tilrås at byggemodning av nye næringsarealer starter på Kvalvikodden. På Lille Hjartøy kan et nytt bynært pukkverk erstatte deler av eksternt tilførte steinmasser til alminnelig byutvikling og bli utløsende for anleggsstart. Uttak av stein vil samtidig over tid - bidra til nødvendig planering av bruksarealene i et meget kupert landskap. Kommunedelplanen gir Bodø mulighet for utvikling av sjørettede næringsarealer nært bysentrum. Planen blir både et redskap for byggemodning av tiltrengt tomtegrunn på kort sikt og en beredskap for å tilrettelegge for arealkrevende virksomheter på litt sikt. Saksopplysninger Bakgrunn og forutsetninger Kommunedelplanen Ytre havn omfatter 4,9 km 2 nord for og inntil Bodøs bysentrum. 1,8 km 2 er landareal og 3,1 km 2 er sjøarealer. Det er under videre behandling en reguleringsplan som en detaljering av arealbruken på Kvalvikodden. Dette planforslaget blir fremmet for bystyret så snart supplerende utredninger av ny adkomst er sluttført. Planarbeidet er fundamentert på kommuneplanens arealdel, gjeldene reguleringsplaner som delvis videreføres og på prioriteringer i vedtatt havnebruksplan. I gjeldende arealdel er Lille Hjartøy og Kvalvikodden avsatt til framtidig industriformål. Allerede i generalplanen fra 1974 var Lille Hjartøy en del av byens utviklingsarena.

2 Videre planlegging har stått lenge på dagsorden. Havnebruksplanen fra 2006 ga støtet til en omfattende planprosess som nå avrunder dette utviklingssteget. Kommunedelplanen (KDP) viser hvordan sjø- og landarealer kan disponeres i et generasjonsperspektiv til nytte for bysamfunnet og til videreutvikling av Bodøs havnefunksjoner og sjørettede virksomheter. Kommunedelplanen betyr en formell planavklaring / -detaljering av området. Planen skal dessuten være et redskap for en målrettet modning av nye byggeområder. Planmaterialet I løpet av det siste året er det framskaffet et betydelig planmateriale som bl.a. består av: - kommunedelplankartet (trykt vedlegg i forminsket utgave) som viser to adkomstalternativer til Kvalvikodden - planbestemmelser (trykt vedlegg) - en omfattende planbeskrivelse med konsekvensutredning av tema som fastsatt i det vedtatte planprogrammet (vedlagt saken) - et sammendrag av planbeskrivelsen (trykt vedlegg) - innkomne merknader (vedlagt saken) - sammendrag av innkomne merknader med administrasjonens kommentarer (trykt vedlegg) og - flere delutredninger knyttet bl.a. lokalisering av fergekai, oljeanlegg, masseproblematikken, kartlegging av kulturminner, kartlegging av geologi og geotekniske spørsmål m.v. (vedlagt saken) Hovedgrepene i kommuneplanforslaget Ytre havn er et krevende planområde. Landskapet er svært kupert og værutsatt. Her er verdifulle lokaliteter av plante- og dyreliv. I planområdet finnes steinressurser med bedre kvalitet enn ellers på Bodøhalvøya. Lille Hjartøy har spor av en flere tusen år gammel bosetting. På Nyholmen ligger den nyrestaurerte skansen fra Grunnforholdene i sjø er utfordrende med et lag noe bløt leire. Fra naturens side er det få avskjermede havneområder. Forslaget til kommunedelplan bygger på følgende anbefalinger fra planutredningen / tilleggsutredningen for ny adkomst Kvalvikodden: - vel 400 daa brutto avsettes til byggeformål på nordvest siden av Lille Hjartøy uten at landskapsprofilen mot bysentrum brytes. - framtidige byggearealer på Lille Hjartøy vil man først få etter en betydelig terrengomforming. - det bør etableres større steinuttak og pukkverk som driftes i flere tiår og som kan erstatte en god del av importen av knuste steinmasser. - hovedadkomsten til Lille Hjartøy legges over Langskjæret i bru og/eller fylling over Nyholmsundet og videre i tunell til framtidige bruksarealene. Det forutsettes gjennomløp for mindre båter. - rundt 130 daa brutto på Kvalvikodden avsettes til byggeformål. Av dette er ca 35 daa utfylling i sjøen. - adkomsten til Kvalvikodden legges enten fra Burøyveien på Valen med en fylling / bru over Kvalvika eller mellom naustene og de nederste boligene i Kvalvika (med ballplass inne i feltet) - Lille Hjartøy og Kvalvikodden egner seg best for arealkrevende og eventuelt sjørettet virksomhet uten stor publikumskontakt eller til tankanlegg med behov for buffersoner - det er mulig å bygge kaianlegg både på Kvalvikodden og i Samuelsvika vest på Lille Hjartøy. - på Valen, Burøya og Nyholmen legges det også til rette for sjørettet virksomhet, særlig for å understøtte og videreutvikle dagens marine næringsklynge i området

3 - eksisterende tankanlegg på Burøya og Valen videreføres i KDP. Det legges imidlertid planmessig til rette for en eventuell framtidig retablering på Lille Hjartøy og / eller Kvalvikodden (LNG) - det ligger godt til rette for bygging av fjellhaller i den gjenstående delen av fjellryggen på langs av Lille Hjartøy. - bru over eller fylling av Nyholmsundet og konsekvensene kryssingen / innsnevring av sundet vil måtte utredes nærmere i en detaljreguleringsplan. Hovedleia inn til Bodø havn er gjennom Hjartøysundet. Arealbruken i kommunedelplanen kan sammenfattes slik: Delområder, arealer til Kvalvikodden Valen, Burøya, Nyholmen Lille Hjartøy SUM Bebyggelse og anlegg, nåv. Bebyggelse og anlegg, nye *) Grøntstruktur Andre formål SUM Sjøarealer uten spes. bruk SUM planområdet *) inkl. områder hvor gjeldende regulering fortsatt gjelder - Alt dette er bruttoarealer. - Arealer til bebyggelse og anlegg gjelder i hovedsak næringsformål. - Andre formål er: samferdselsanlegg, teknisk infrastruktur, traseer infrastruktur, faresoner, småbåthavn m.m. I planforslaget inviteres bystyret til å treffe prinsipielle valg knyttet til bl.a. at: - adkomsten til Lille Hjartøy legges over Langskjæret ikke via Kvalvika og med fylling fra Kvalvikodden - på Lille Hjartøy legges veien i tunell gjennom fjellryggen fram til bruksarealene ikke i dagen på bysiden (som var ett av alternativene under høringen) - et nytt større steinuttak med tilhørende pukkverk legges til Lille Hjartøy ikke som en videre drift av ressursene på Bratten - fergeterminalen fortsatt blir en del av Bodø stamnetterminal og ikke lagt til Ytre havn En omfattende konsekvensutredning følger saken som en del av planbeskrivelsen. De negative konsekvensene er først og fremst knyttet til naturinngrepene på nordvestsiden av Lille Hjartøy, dvs. virkningene på naturmiljø og landskap. Friluftsliver rundt øya blir også negativt påvirket. Gjennomfarten i Nyholmsundet blir også begrenset. Planprosessen Prosessen har fulgt lovverkets oppskrift for håndtering av slike saker med: - annonsering av planstart og utarbeiding av et planprogram som ble vedtatt av bystyret høsten en faglig planutredning har belyst løsningsmåter og hovedgrepene for utforming av kommunedelplan - orientering for aktuelle kommunale politiske organ i desember framlegg av det formelle plangrunnlaget med et plankart, bestemmelser og en beskrivelse med konsekvensutredning for tema vedtatt i planprogrammet - behandling av dette høringsmaterialet i planutvalget

4 - høring / utlegging til offentlig gjennomsyn i perioden Det kom inn 18 uttalelser, hvorav en varslet innsigelse knyttet til marking / håndtering av kulturminnefunn. Det vises til vedlagte sammendrag av merknader med kommentarer. - åpent orienteringsmøte om planmaterialet og også et orienteringsmøte spesielt om foreslått delfinansiering av utviklingstiltak i havna over DA-programmet - ny høring tilleggsutredning for alternative adkomstløsninger til Kvalvikodden i perioden bearbeiding og justering av kommunedelplanen i lys av innkomne merknader og konklusjoner fra enkelte temautredninger. Noen andre utviklingsprosesser har påvirket utforming av kommunedelplanen, bl.a.: - beslutning om lokalisering av et forbrenningsanlegg på Burøya - reguleringsplan for Bodø stamnettsterminal - utvikling av kaianleggene på Valen - utredningsarbeidet knyttet til Molo vest ny småbåthavn Planmaterialet er utviklet i et nært samarbeid mellom den engasjerte konsulenten Rambøll og den tverrfaglige prosjektgruppen i programmet Byen og havna. Etter høringsrundene er det foretatt noen endringer bl.a. som følge av innkomne uttalelser. Det er: - markering av registrerte kulturminner på Lille Hjartøy på plankartet med tilhørende supplering av planbestemmelsene. Dette imøtekommer kulturminneforvaltningens krav (og varslede innsigelse) - justeringer innenfor Kvalvikodden slik at det i kommunedelplanen åpnes for to alternative adkomstløsninger i tråd med siste høring - alternativet vei i dagen på bysiden på Lille Hjartøy foreslås tatt ut av planen - tydeliggjøring i bestemmelsene av foreslått arealbruk på Valen, Burøya og Nyholmen der det fokuseres på / prefereres sjørettet virksomhet med særlig tilrettelegging for videreutvikling av den marine næringsklyngen - mulig småbåthavn i Nyholmsundet nord for fylling / opp mot Lille Hjartøy er tatt ut av planen fordi fagfolk mener det er meget vanskelig å skjerme ei slik fritidshavn for bølger fra nord, jf også store dybde i det ytre bassenget - lokalisering av forbrenningsanlegget til Burøya har klarlagt behovet for å sikre et tilstrekkelig areal (et belte på minst 15 m) for framføring av nødvendig infrastruktur, herunder dampledning og et mulig transportbånd over bakken. Disse justeringene medfører ikke ny utlegging av saken til høring. De fleste merknadene er med dette imøtekommet med unntak av spørsmål som ikke kan løses på dette planstadiet, bl.a.: - ønske om etablering av anleggsbedrift i Burøyveien 12 og - ny adkomst til Lille Hjartøy lagt utenom sildoljefabrikkens eiendom - seilingshøyde og kryssing av Nyholmsundet Detaljframføring av viktig infrastruktur i området kan først klarlegges i påfølgende reguleringsplanarbeid. Etter de foreslåtte justeringer står man med en kommunedelplan uten formelle innsigelser. Bystyret kan derfor egengodkjenne planforslaget. Kostnader Ny adkomst til Kvalvikodden er så langt beregnet til mellom 30 og 40 mill kr alt etter hvilket alternativ som fremmes. I tilegg kommer følgekostnader (kommunalteknisk infrastruktur, reetablering av båtutsett m.v.) og interne opparbeidelseskostnader internt i feltet.

5 Åpningskostnadene for Lille Hjartøy ligger på i størrelsesorden 120 til 150 mill kr alt etter hvilke kryssingsalternativ og standard som velges. Vurderinger Problemanalyse Med denne kommunedelplanen tas et nytt steg i å trekke i ytre havn aktivt inn i byutviklingsområdet. Dette har et generasjonsperspektiv. Planen har med seg grensesonen mellom bestående bruksarealer som er svært viktig for verdiskapingen i Bodøsamfunnet og nye, mer jomfruelige områder. Vedtak av kommunedelplanen betyr en formell planklarering av 600 daa framtidige bruksarealer som kan aktiviseres etter behov og finansieringsmulighet. Dette innebærer at Bodø får et bedre grunnlag for både å avhjelpe et akutt, lokalt behov for næringstomter og samtidig ha en planberedskap for å tilby arealer til nye, større virksomheter som ønsker å etablere seg i Bodø. Om adkomsten til Kvalvikodden Dette har vært et sentralt tema i planprosessen. Pr i dag framstår det to aktuelle muligheter: a) mellom naustene og de nederste boligene i Kvalvika som opprinnelig foreslått, men justert slik at ballplassen legges på en av boligeiendommene i feltet b) tas fra Burøyveien på Valen og over Kvalvika i bru / fylling med ei småbåthavn på innsiden I siste høringsrunde er det alternativ b) som får størst tilslutning. Det er imidlertid fortsatt uavklarte spørsmål knyttet til bl.a. geotekniske forhold / stabilitet for en fylling som krever mellom og m3 masse, reetablering av Bodin vgs sitt sikkerhetssenter, omlegging av hovedavløpet fra byen som ligger i Kvalvika, økonomiske konsekvenser m.v. Utredningen av disse spørsmålene pågår for fullt. Inntil man har et totalbilde av situasjonen, har administrasjonen funnet det formålstjenlig å utsette sluttbehandlingen av reguleringsplanen. Dette for å ha sikkerhet for at vedtatt løsning lar seg gjennomføre med den framdrift som bystyret ønsker. Siktemålet er at reguleringsplanen skal legges fram for bystyret i oktobermøtet. Noen utfordringer knyttet til Lille Hjartøy Masseproblematikken Forbruket av knuste steinmasser i Bodø til alminnelig byutvikling og produksjon av betong og asfalt er på årlig rundt tonn. Så langt har ca 1/3 har vært innført utenfra av kvalitetsårsaker og resten hentet fra lokale forekomster. Etter nedlegging av pukkverket på Hunstad mangler Bodø et bynært steinuttak. På Lille Hjartøy ligger et massepotensial på inntil 20 mill m3 eller inntil 55 mill tonn stein (tilsvarer 100 års forbruk av knuste steinmasser i Bodø). Ca 40 % av massebehovet er grøftepukk og lignende som i alle fall kan hentes på Lille Hjartøy. Steinkvaliteten på Lille Hjartøy er stort sett bedre enn hva som finnes ellers i byutviklingsområdet. Pågående geologiske undersøkelser vil klarlegge i hvilket omfang det kan leveres kvaliteter til mer konstruktive formål som bærelagsmasser og lignende, dvs. mer enn 40 % av forbruket. Utvikling av byggetomter Lille Hjartøy er svært kupert. Det er i dag meget begrenset områder der det på enkelt vis kan skapes flate byggetomter. Kommunedelplanen forutsetter terrengplanering i stor skala enten nedsprengning til en eller få flater med liten høydeforskjell eller en målrettet terrassering av byggefelt på ulike nivå. Massetilgangen er dermed bestemt av framtidige arealbehov i størrelse og når behovet oppstår. Ytterpunktene er utvikling over lang tid med tilpassing til lokale behov for masser / arealer (masser som en ressurs) og et større arealbehov som skal dekkes på kort tid (masser

6 som et problem). Dette er forhold som vi i dag har liten oversikt over og en problemstilling som må belyses i neste fase av prosjektutviklingen. Tilgjengelighet Det er i praksis nødvendig med fastlandsforbindelse til Lille Hjartøy for å kunne levere steinmasser som dekker et løpende, lokalt behov. Pukkverksdrift er den mest nærliggende, utløsende faktor for å bygge en ny adkomst. Da har man samtidig et grunnlag for en mer langsiktig strategi for utvikling av byggetomter. Pukkverksdrift kan gi et økonomisk bidrag til adkomsten fordi man dermed sparer transportkostnader på import av masser. En adkomst med anleggsstandard over en periode kan redusere startkostnadene. Det må likevel påregnes økonomiske bidrag fra kommunen for anleggsstart på Lille Hjartøy. For å dekke større massebehov internt (for eksempel bygging av ny rullebane) eller for leveranser eksternt (for eksempel tildekking av olje- og gassledninger) ligger det til rette for masseuttak knyttet til bygging av enkle kaianlegg i Samuelsvika med direkte opplasting til sjøgående uttransport. Adkomsten I høringsutkastet til kommunedelplanen ble det åpnet for ulike alternativ for kryssing av Nyholmsundet med fylling og/eller bru og føring av vei eller tunellen til pukkverk og framtidige bruksarealer på nordvestsiden av Lille Hjartøy. Det fremkom ingen innsigelser på noen av alternativene. Administrasjonen er derimot skeptisk til veiløsningen i dagen og anbefaler at dette alternativet ikke vedtas av hensyn til de terrenginngrep dette medfører og dermed visuelle konsekvenser fra byen. De vurderinger som er gjort til nå antyder også at tunnelløsning vil være like god eller bedre også med tanke på fleksibilitet og driftsmønster for masseuttak. For løsning av bruen over til Burøya trengs nærmere vurdering av tekniske løsninger, bruksønsker (bl.a. seilingshøyde), strømningsforhold, kostnader mv. Administrasjonen foreslår at dette arbeidet gjennomføres utover høsten 2010 slik at det først tas et valg om kryssingsmåte som ledd i en detaljreguleringsplan som også omfatter Burøya. Utviklingsmodell På Lille Hjartøy ligger det godt til rette for et samarbeid med private i forhold til etablering av nødvendig infrastruktur, pukkverk og tilrettelegging av framtidige byggetomter. Vurdering av utbyggingsmodeller er i gang. Resultatet av kartlegging av steinkvalitet er imidlertid viktig for drøfting med mulige samarbeidspartnere. Det foreslås at også dette spørsmålet belyses videre i en kontinuerlig oppfølging av kommunedelplanen. Oppfølging og gjennomføring av kommunedelplanen En kontinuerlig oppfølging av arbeidet med kommunedelplanen og reguleringsplanen for Kvalvikodden er nødvendig for å nå tilretteleggingsmålene. Det er bl.a.: - fullføring av pågående arbeider med et forprosjekt for ny adkomst til Kvalvikodden - sluttbehandling av reguleringsplanen for Kvalvikodden, forutsetningsvis i bystyrets oktobermøte - detaljplanlegging av adkomst og videre byggemodning av Kvalvikodden og eventuell småbåthavn i Kvalvika, jf både kommunalteknikk, eiendom / avtalemessige forhold - utredning kryssingsmåte Nyholmsundet og videre framføring av vei i tunell på Lille Hjartøy - regulering av valgt løsning mellom Lille Hjartøy, over Burøya og til Valen som dermed kan gi grunnlag for dimensjonering og framføring av infrastruktur til industri, forbrenningsanlegg og pukkverk - utviklingsmodell og massehåndtering på Lille Hjartøy, herunder etablering av pukkverksdrift Styrking av gjennomføringskapasiteten

7 Flere av prosjektene som knyttes til programmet Byen og havna går nå fra en strategi- / konseptvalgsdiskusjon og arealplanlegging over til praktisk gjennomføring. Det er kommunalteknisk kontor i teknisk avdeling som nå får ansvaret for flere av de oppgavene som har høy prioritet. Dette gjelder bl.a. Terminalkai sør, Kvalvikodden, infrastrukturen på Valen / Burøya, forberedelser for oppstart på Lille Hjartøy m. fl. Dette er prosjekt som langt på vei har sin finansiering. Kommunalteknisk kontor har dessuten mange andre større anleggsoppgaver som er prioritert. Det er en alminnelig oppfatning både i prosjekt- og styringsgruppen at oppgaveporteføljen er så vidt krevende at kontoret må styrkes kapasitetsmessig i en prosjektbasert organisering en periode for å kunne holde fokus og ønsket framdrift de nærmeste årene. Konklusjon og anbefaling Det foreslås at kommunedelplanen for Ytre havn vedtas med justeringer som foreslått i saksframlegget slik at man kan komme videre med nødvendig oppfølging av plan- og tilretteleggingsarbeider bl.a. på Burøya. Forslag til innstilling 1. Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtas kommunedelplanen for Ytre havn som vist på plankart med tilhørende bestemmelser og sammendrag av planbeskrivelsen datert Reguleringsplaner opplistet i bestemmelsenes 9 oppheves. 3. Bystyret ber om planarbeidet følges opp kontinuerlig med: - avklaring av adkomstløsning til Kvalvikodden og påfølgende sluttbehandling av denne reguleringsplanen - avklaringer av prinspippløsninger for kryssing av Nyholmsundet og en reguleringsplan av adkomst / infrastruktur fra Valen til Lille Hjartøy - framlegg av utviklingsmodell for Lille Hjartøy - styrking av kapasitet og muligheter for en målrette gjennomføring av kommunaltekniske delprosjekt Jørn Roar Moe byplansjef Svein Blix rådmann Henrik K Brækken kommunaldirektør Saksbehandlere: Svein Bjørgo Larsen, Steinar Skogstad Trykte vedlegg: 1. Plankart datert Planbestemmelser datert Sammendrag av planbeskrivelsen datert Sammendrag av innkomne merknader med kommentarer. Utrykte vedlegg: 1. Planbeskrivelse med konsekvensutredning.

8 2. Kopi av innkomne uttalelser 3. Planutredning Ytre havn 4. Diverse delutredninger og eksisterende plan (=kommuneplanens arealdel)