GRUNNLAG FOR BEARBEIDING AV UTBYGGINGSAVTALE

Transkript

1 Side 1 av 10 GRUNNLAG FOR BEARBEIDING AV UTBYGGINGSAVTALE Utkast til utbyggingsavtale ble sendt på høring til grunneiere/utbyggere I januar-mars 2008 ble det avholt møter mellom kommunen og grunneiere/utbyggere. Nedenfor gis oppsummering av innkomne uttalelser og kommunens kommentar til uttalelsene. Kommunens notater fra møte med grunneierne fremgår også. Reguleringsplanen som fulgte med utbyggingsavtalen på høring ble endret frem til offentlig ettersyn endringene i reguleringsplan klargjøres. Det klargjøres også hvilke endringer som er gjort i bearbeidet forslag til reguleringsplan etter at den var på offentlig ettersyn i oktober Til slutt gis en oppsummering med anbefaling for bearbeiding av 1. utkast til utbyggingsavtale. Uttalelse fra Dato Uttalelse Kommunens kommentar Statsbygg Pkt bør presisere at tilknytningsavgift kun skal betales for hver ny kvadratmeter. 2. Lek 5 inngår ikke i utbyggingsavtalen! 3. Punkt 3.5.2: Snuhammer ønskes ikke etablert på eiendommen. Kompensasjon må gis for arealavståelse og til drift og vedlikehold av denne. 4. Pkt. 9 om finansiering: Ønsker å vite bakgrunn av fordeling mellom staten og fylkeskommunens eiendom. 5. Pkt. 9.3: Summen staten skal betale må fremkomme tydelig i avtalen. 6. Dette gjelder adkomst til dagens kvartalslekeplass øst for Vognvegen. 1. Beregning av tilknytningsavgift gjøres iht. forskrift om vann- og avløpsgebyrer i Hamar kommune. Denne avtale kan ikke overstyre forskriften. 2. Lek5 er satt av som kvartalslekeplass for B19-B21. Denne løser altså ikke behov for noen grunneiere/ utbyggere i utbyggingsavtalen. Denne er derfor opprinnelig ikke tatt med i utbyggingsavtalen. Etablering av Lek5 demper imidlertid en ulempe for eksisterende boligbebyggelse, pga. trafikkvekst og trafikkstøy som følge av ny bydel. Eksisterende boligers uteareal skal iht. planbestemmelsene kun skjermes med lokal skjerming. Dette gir ikke skjerming av barns lekeareal. Lek5 demper denne ulempen og gir disse boligene tilgang til støyfri lekeplass. Vederlagsfri avståelse av grunn og overføring av hjemmel foreslås tatt med i utbyggingsavtalen (generelt prinsipp for alle grunneiere i utbyggingsavtalen). Plassering og endelig arealstørrelse fastsettes i detaljregulering, jf. bestemmelser til reguleringsplan. Opparbeidelse av Lek 5 inngår ikke i utbyggingsavtalen.

2 Backe Prosjekt Nord AS Nivået på kr. 725,-/m 2 er veldig høyt. Naturlig at kommunen bidro med en del. Dette er mest vanlig andre steder utbyggingsavtale inngås. De fleste tiltakene tilgodeser befolkning utenfor planområdet og det er urimelig at alle kostnader belastes utviklingseiendommene. 2. Naturlig at grunneierne fikk reduserte tilknytningsavgifter, tilsvarende som i Strandsonen. 3. Tidspunkt og omfang på innbetalinger må justeres. Urimelig at en ved første igangsettingstillatelse for et stort område skal innbetale bidrag for hele området. Det riktige hadde vært om infrastrukturbidragene forfalt etter hvert som boligene får brukstillatelse og at kommunen forskutterer kostnadene. 4. Pkt og 5: Lek3/turveg må sees i sammenheng med Lek4/turveg og vi mener det hadde vært naturlig at kommunen også opparbeidet Lek3/turveg. 5. Pkt. 7.1: grunn til Lek4 skal kompenseres. 6. Pkt. 8.3: Uforutsettpost på 20 % må også Side 2 av Snuhammer må etableres på Komb6 som forutsetning for å stenge Nordvikvegen mot Vognvegen og for utvikling av Komb6. Grunnprinsippet for alle grunneiere i utbyggingsavtale er at eiendom til offentlig trafikkområde (herunder snuhammer) avstås vederlagsfritt. Opparbeidelse sikres i utbyggingsavtale. Drift/vedlikehold av offentlig trafikkområder utføres av kommunen. 4. Reguleringsplan er bearbeidet på dette punktet og statens andel tilsvarer tillatt utnyttelse i reguleringsplanen, dvs. som generelt prinsipp. 5. Avtalen vurderes bearbeidet. 1. Tas til orientering. Reduksjon i anleggsbidrag vurderes. Økning i kommunalt bidrag vurderes. Er ikke enig i at de fleste tiltak tilgodeser befolkning utenfor planområdet. Dette gjelder kun undergang av Dovrebanen, hvor en meget stor andel av befolkningen ligger innenfor planområdet eller medvirker til ulovlig krysning av jernbanespor (videregående skole). Når det gjelde tiltak 1, tas denne ut av avtalen. 2. Martodden skiller seg fra Strandsonen ved at hovednettet hovedsaklig ligger i området. 3. Store investeringer må gjøres tidlig i utvikling av bydelen, jf. bestemmelser om rekkefølge i reguleringsplanen ved etablering av ny bebyggelse i området. Dette er uavhengig om det er utbygger eller kommunen som koordinerer etablering av infrastruktur. Kommunen ønsker ikke å påta seg oppgaven med å være mer bank enn nødvendig, da dette ikke er kommunens hovedoppgave. 4. Selv om kommunen og utbygger har felles interesser i utforming av Lek3 er alle kvartalslekeplasser tatt ut av utbyggingsavtalen. Kommunal opparbeidelse vurderes da kommunen skal etablere flere tiltak i området, samt

3 dekke uforutsette grunnforhold og ikke belastes den enkelte grunneier. Det må være helt ekstremt kompliserte grunnforhold. 7. Pkt. 9.2: Det primære syn om innbetaling er angitt over. Om dette ikke lar seg gjøre, må det legges opp til delinnbetaling på de enkelte felt, spesielt felt B5 (3-4 innbetalinger), men også B6 og Komb5. 8. Pkt. 9.2: Urimelig at eksisterende industribygg skal betale fullt anleggsbidrag. 9. Pkt. 9.2: Om regulerte BRA ikke lar seg oppnå må anleggsbidraget reduseres tilsvarende. 10. Pkt. 9.3: Pga. høye nivået på anleggsbidrag, må forskutteringsbidrag utgå. 11. Bilag 7 - Kostnadsoverslag: Totale omfanget av infrastrukturtiltak blir veldig høyt. Kommunen må bære en del av kostnadene. - Av tiltakene synes vi tiltak 11 (undergang jernbanen) skiller seg klart ut. Dette tilgodeser bebyggelsen nord for jernbanen i mye større grad enn reguleringsområdet og bør ikke belastes utbyggerne. - Vi mener at prosjektledelse mm. på 20% og uforutsett på 20% er i høyeste laget. Side 3 av 10 sikre ønsket kvalitet. Normal standard må uansett finansieres av tilstøtende utbyggingsområder iht. rekkefølgekrav. Anleggsbidrag bør fastsettes i utbyggingsavtale. 5. Dette samsvarer med avtaleforslag. 6. Pkt. 8.3 om uforutsette grunnforhold fjernes og dekkes under uforutsettpost. 7. Se punkt Redusert bidrag vurderes. 9. Dette anses å være i tråd med forslag i avtalen. Dette avhenger av hvem som vil ha lavere utnyttelse. 10. Dette er foreslått tatt ut, men dette er avhengig av endelig avtale med tidspunkt og omfang på innbetalinger (se punkt 3), samt balanse i avtalen. 11. Kommunens bidrag: - tar kostnader med utarbeidelse av utbyggingsavtale - påtar seg utbyggingsansvaret, - tar kostnadsoverskridelser, - risiko for at byggekostnadsindeks ikke fanger opp all prisvekst i et 10 års perspektiv. - fjerner tiltak 1, herunder anleggsbidrag til tiltak 1 (nytt) - bidrar med %- andel av kostnader til tiltak 11 (nytt) - tar risiko ved etablering av tiltak på eksterne eiendommer, ift. forurensning og fornminner - gir utbygger de fordeler kommunen har ift mva (nytt), - tar nødvendige kostnader ved utlegg av mva - uforutsettpost reduseres til 15 % - prosjektledelse med mer opprettholdes med 20 % - tar finanskostnadene, jf. punkt 10 ovenfor. Kommunen vil tilstrebe samordnet gjennomføring med ledningsetater.

4 FP Invest AS Fylkeskommunen som grunneier 1. Kostnadsnivå er for høyt: - Undergang i forbindelse med Dovrebanen og i Kornsilovegen kan ikke belastes utbygging av Martodden. 2. Kostnadsnivå er for høyt: - Tiltak 9 er intern for det aktuelle byggeområdet - Tiltak 12 fra 9 til 8 er intern for det aktuelle byggeområdet - Tiltak 8 fra tiltak 12 til Dovrebanen er intern veg for det aktuelle byggeområdet - Alle nye VA-anlegg fordeles på de aktuelle byggeområdene med evt. reduksjon av tilknytningsavgifter. 3. Grunnavståelser for ovenstående tiltak. 4. Tekniske fremføringer fremføres vederlagsfritt (tele, tv, bredbånd, fjernvarme, belysning) 5. Det må vurderes om B1 skal belastes for støyskjerming mot Dovrebanen. 6. Det stilles tilfredsstillende sikkerhet uten pant i eiendommen. Med pant får ikke utbygger heftelsesfritt skjøte ovenfor kjøpere (byggeperiode over flere år) Pkt. 1.2: Dato for rekkefølgebestemmelse? Burde det stå hvem som skal dekke nødvendig grunnerverv og grunnavståelse? 2. Pkt : Hvor skal stikkledninger plasseres til Komb6? 3. Pkt : Burde ikke kommunen ta ansvar Side 4 av Se våre kommentarer i punkt 11 og 1 ovenfor. 2. Alternativ prinsipp for kostnadsfordeling: - Utbyggingsavtalens finansieringsmodell bygger på prinsippet om likt anleggsbidrag pr. kvadratmeter. - Vi antar at innspill må forstås slik at alternativ finansieringsmodell bygger på prinsippet at byggeområder kun skal belastes det som anses som nødvendig infrastruktur for det aktuelle byggeområdet. Dette betyr at for tiltak som tilnærmet alle har nytte av fordeles kostnadene på alle byggeområder. Tiltak som kun kommer enkelte byggeområder til gode må bekostes av disse. Dette innebærer at enkelte eiendommer vil nyte ekstra godt av tidligere offentlige investeringer i området (veg, vann, avløp), mens der offentlig infrastruktur ikke er etablert, må dette løses i forbindelse med aktuell utbygging. Det må da vurderes om belastning på enkelte utbyggingsområder blir så stor at utvikling ikke er påregnelig. Alternativ forslag til finansiering utarbeides. 3. Slik avtalen foreligger, skal grunnavståelser avstås vederlagsfritt, dvs. ingen endring i kostnad. 4. Kostnad til teknisk fremføring styres ikke i utbyggingsavtale, men kommunen vil koordinere etablering av nye tiltak med ledningsetatene. 5. Dette løses av hver grunneier iht. planbestemmelser. 6. Utbyggingsavtalen vurderes endret/justert. 1. Rekkefølgebestemmelse i punkt 5 vil bli tatt ut og vil inngå i reguleringsplan. Datert henvisning innarbeides. 2. Fastsettes ikke i utbyggingsavtalen. 3. Følger vanlig praksis i kommunen. Kommunen bør eie grunnen for å sikre alle i området tilgang til området. Kommunen har ikke prioritert å drifte slike områder,

5 Side 5 av 10 for drift og vedlikehold av kvartalslekeplass, når de også overtar grunneierrettigheten? 4. Pkt. 5: - Det ønskes avklart om rekkefølgebestemmelsene må være sikret fra alle grunneieres side. - Til Offentlige trafikkområder, kjøreveg må tiltak 9 endres til 7. - Under støyskjermingstiltak ønskes konkretisering av eksisterende boenheter. - Snuhammer på Komb6 er ikke inntegnet. 5. Pkt. 7.1 første avsnitt. 6. Pkt. 7.1 annet avsnitt: Er dette rimelig eller burde kostnadene til riving vært tatt inn i anleggsbidrag. 7. Pkt. 7.2 siste avsnitt: Det legges til grunn at anslått kvm pris inngår i anleggsbidrag. 8. Pkt. 8: Uttømmende presisering ønskes. 9. Pkt. 8.3: Kommer kostnad i tillegg til anleggsbidraget? 10. Pkt. 9.1: Det antas at man med forskuttering sikter til finansieringskostnad, dvs. byggelånsrente? 11. Pkt. 9.2: Skrivefeil! 12. Pkt. 9.3: Ønskelig med en forklaring på siste setning i nest siste avsnitt. 13. Pkt. 9.5: I første setning foreslås tilføyet begrepet private etter forplikter. Forslag til tekst ved overdragelse fra offentlig til privat grunneier. Det er ikke vanlig at fylkeskommunen stiller sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser og kravet synes unødvendig. dette er overlatt til velforeninger. Praksis kan evt. endres i fremtiden. 4. Vedr. pkt. 5 i utbyggingsavtalen: - Tiltaket må være sikret før byggetillatelse gis. Det er ingen krav til antall grunneiere/utbyggere som sikrer at tiltaket blir gjennomført. - Tatt til orientering. Planen er bearbeidet og dette må også omfatte område U1. - Punktet ble konkretisert før offentlig ettersyn av reguleringsplan, men fjernet etter offentlig ettersyn. Se bearbeidet plan. - Skal inntegnes på bebyggelsesplan/ detaljregulering. 5. Se endring i avtale. 6. Kostnadene tas inn i anleggsbidraget. 7. Dette bekreftes, men må justeres pga. endret arealstørrelse på området. 8. Tekst presiseres med henvisning til pkt. 8.1 og Pkt. 8.3 fjernes og kostnader til uforutsette forhold vil måtte dekkes i kostnadspost uforutsett. 10. Det er det. Kostnaden tas ut av utbyggingsavtalen, da kommunen tar denne kostnaden. 11. Kollene endres til kolonne 12. Avsnittet tas ut jf. kommentar i pkt. 10 ovenfor. 13. Kommunen aksepterer unntak av pantesikkerhet for offentlige grunneiere. Avtale må endres Utbyggingsavtalen legger opp til at kommunen ikke skal komme med ytterligere krav til anleggsbidrag. Forslag til utbyggingsavtale sendes på høring og det er ønskelig at godkjenning av fylkesting tas i den forbindelse.

6 Norsk Jernbanemuseum (del av jernbaneverket) Momenter fra kommunen møte 14. Pkt. 13: Dersom kommunen forsettlig eller ved uaktsomhet forårsaker vesentlige forsinkelser, skal kommunen også svare for indirekte tap. 15. Generelle kommentarer: - Forutsettes at alle kostnader som grunneierne skal dekke ligger inne i anslått beløp. - Utbyggingsavtalen må godkjennes av fylkestinget Museet er et positivt element som øker attraksjonen for Martodden som boligområde: - store velstelte grøntareal fritt tilgjengelig for publikum - stort parkeringsareal til arrangement i OLamfi 2. Museet har ingen stor interesse av reguleringsplanens formål i seg selv. 3. Museet er ikke en kommersiell bedrift som vil tjene på gjennomføring av plan, snarere heller økte driftsutgifter. Jernbaneverket bidrar med mange millioner til drift og vedlikehold av museet hvert år. 4. Høyst urimelig at jernbaneverket, gjennom museet, skal belastes på lik linje med kommersielle eiendomsutviklere. Museet vil ved en slik avtale i praksis subsidiere eiendomsutviklere, i tillegg til den attraksjon museet er i området. 5. Et krav vil i verste fall være et hinder for å få gjennomført byggetrinn 2 i museets Januar - februar utbyggingsplan. Byggeområde B9, Strandvegen 131 AS: 1. lavere kostnader Side 6 av : - Museet fremmer gode grunner for å slippe å bidra i en utbyggingsavtale. - Museet er tidligere tatt med i utbyggingsavtalen da de også har nytte av å flytte trafikken fra Strandvegen til Birkebeinervegen: - Strandvegen deler museumsområdet i to. Etablering av tiltak 2, 4 og 5 gir redusert trafikk gjennom museumsområdet og er nødvendig for å kunne tillate redusert trafikk eller stenge Strandvegen for gjennomkjøring. - Museets har planlagt ny adkomstområde fra Birkebeinervegen - Trafikk til museet bidrar også til behov blant annet for utbedring av kryss i Vognvegen (tiltak 6) og støyskjermingstiltak (tiltak 18). - Planen innholder også elementer som anses viktig for jernbaneverket, spesielt hindre uønsket kryssing av Dovrebanen ved etablering av ny undergang, tiltak Kommunen vil sammen med Jernbaneverket vurdere hvilke måter Jernbaneverket kan bidra til å gjennomføre positive tiltak i reguleringsplanen. 1. Dette vurderes nærmere. 2. Dette skal legges til grunn.

7 med grunneiere der skriftlig uttalelse ikke er gitt. Endring i reguleringsplan fra til reguleringsplan til offentlig ettersyn oktober likhetsprinsipp 3. hvem tar midlertidige kostnader med å flytte innkjøring tilknyttet Lek4? Byggeområde B3, Veidekke ASA: 1. Pkt. 9.3: Indeks pr. kvartal 2. Pkt. 9.6: Faktura for betalt beløp må vises byggesak som dokumentasjon for å ha oppfylt rekkefølgekrav 3. Pkt. 9.4: Vedrørende 10 års krav bør kommunen forplikte seg til å utvikle eiendommen B4. Område B2/Komb3, Birkebeinerveien AS: 1. belastning av Komb3 aksepteres ikke 2. bidrag fra B2 kan betales umiddelbart Område B4, Hamar kommune: 1. Kommunens rolle i avtalen må tydeliggjøres 2. Må sikres rettighet til Lek2 3. Dispensasjonsmulighet fra rekkefølgekrav Side 7 av Kostnad må tas som del av etablering av friområdet Lek4. 1. Avtalen presiseres og bearbeides. 2. Avtalen endres i tråd med forslag 3. Dette tas til etterretning. Til orientering inngås utbyggingsavtalen med kommunen som myndighetsutøver/forvalter og bidragsyter/kostnadsbærer. Vi behandler kommunen som grunneier likt som andre private/offentlige grunneiere. Det anses ikke riktig å legge slike føringer på en grunneier i området. Ut i fra en planfaglig vurdering tilrettelegges uansett Veidekkes eiendom slik at ny adkomstveg med tilstøtende friområde kan etableres uavhengig av utvikling på kommunens eiendom og fremstå som en selvstendig byggeområde med tilknytning til øvrig boligbebyggelse. 1. Tas til orientering. 1. Avtalen skal gjennomgås med dette for øyet. 2. Dette skal sikres for alle kvartalslekeplassene, der det er andre enn hjemmelshaver som er avhengig av lekeplassen. 3. Ordlyd i rekkefølgebestemmelse vurderes endret, men forskuttering av vedtak kan ikke avtales. 1. Tiltak 11: Forlenget Gang og sykkelveg nord for jernbanen fra Sigurd Jarls gate til Knut Alvsonsgate (pga. krav til universell utforming). 2. B6: Fra 6000 m 2 BRA til 4500 m 2 BRA (pga. redusert byggehøyde) 3. Komb 5: Fra 8500 m 2 BRA til 5000 m 2 BRA (bevaringsverdig bygning på Sp5 tas ikke med i grad av utnyttelse)

8 Side 8 av 10 Viktigste endringer i reguleringsplan etter offentlig ettersyn oktober 2008 som gir føringer for utbyggingsavtalen (kostnader og fordelingsgrunnlag) 1. Lek1: utvidet fra 1,0 daa til 2,0 daa (pga. innsigelse fra fylkesmannen) 2. Lek 4: utvidet fra 4,6 daa til 6,0 daa (pga. innsigelse fra fylkesmannen) 3. B6: Fra 4500 m 2 BRA til 4000 m 2 BRA (pga. justert formålsgrense) 4. Komb5: Fra 5000 m 2 BRA til 5500 m 2 BRA (pga. endret byggehøyde) 5. Komb6: Fra 5000 m 2 BRA til 5500 m 2 BRA (pga. gjennomført mulighetsstudie) 6. U1: Fra 9000 m 2 BRA til m 2 BRA (pga. gjennomført mulighetsstudie)

9 Side 9 av 10 Anbefaling for bearbeiding av utbyggingsavtale Kostnadsandel og fordelingsgrunnlag: - Endret kostnadsandel vurderes for A1. Kommunen vil sammen med Jernbaneverket vurdere hvilke måter Jernbaneverket kan bidra til å gjennomføre positive tiltak i reguleringsplanen. - Verneverdig bebyggelse gis reduksjon i kostnadsandel. - Annen endring i tråd med endret utnyttelse i reguleringsplan (B2, B6, Komb4, Komb5, Komb6 og U1) 2. Endring i entreprisekostnad: - Tiltak 7 og 9: riving av uthus / garasje - Tiltak 11 forlenges langs P-plass ved OL-amfiet (universell utforming). - Tiltak 15 VA - ledninger forlenges under jernbanen og sør for OL-amfi (sikre vannforsyning). Redusert lengde i Kvitbekkgata. - Tiltak 16: Økte kostnader for opparbeidelse av Lek 4 (innsigelse) og midlertidig omlegging avkjøring B9. - Tiltak 17: Økt størrelse på Lek4 (innsigelse). Lek 5 for eksisterende boligbebyggelse (dempe ulempe som følge av trafikkvekst/støy) - Regulere kostnad iht. SSB`s byggekostnadsindeks og kvalitetssikre kostnadsoverslag 3. Endring i påslag på entreprisekostnad: - Redusere med påslag med 5 % for reserve/uforutsett - Anleggsbidrag eks. mva 4. Endret fordeling av kostnader: - Fellestiltak: - hovedveg m/kryss, holdeplass, støytiltak - løsning for gående og syklende (G/S-veg): til skole og sentrum til nærbutikk (Komb3) og sentral lekeplass til overordnet rekreasjonsområde (Mjøsa) for krysning av jernbanen (trygg/universell utforming) i retning tilstøtende boligområder/fritidsaktiviteter - sentral lekeplass (Lek4) - grunnerverv til fellestiltak - Kombinasjon av fellestiltak og tiltak avhengig av eiendom: - Trygge vannforsyningen til området med VA-ledning fra Strandvegen til OL-amfi 4 (50 % felleskostnad og 50 % fordelt på tilstøtende byggeområder). - Tiltak avhengig av eiendom: - adkomstveg til begrenset antall byggeområder (tiltak 7, 8, 9) - VA- ledning i Kvitbekkgata (fordeles på tilstøtende byggeområder)

10 Side 10 av 10 Kostnadsandel og fordelingsgrunnlag Byggeområde Reguleringsplan (m 2 BRA) pr Reguleringsplan (m 2 BRA) pr Kostnadsandel pr. byggeområde (m 2 BRA) pr Kostnadsandel pr. byggeområde (m 2 BRA) pr Innbetalinger pr. byggeområde A B (en pr. Grunneier) B B B B B B (en pr. Grunneier) B B Komb Komb Komb Komb U Fordelingsgrunnlag