DETAUREGULERING FOR KNIVEÅSEN NORDØST 1.GANGS BEHANDLING

Transkript

1 DETAUREGULERING FOR KNIVEÅSEN NORDØST 1.GANGS BEHANDLING NOTAT UTARBEIDET AV TILTAKSHAVER/GRUNNEIER OG FORSLAGSSTILLER. BAKGRUNN FOR NOTATET Saken ble lagt fram for formannskapet til 1.gangsbehandling i møte (arkivsaksnr. 14/345-10). Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til reguleringsplan for Kniveåsen nordøst med tilhørende bestemmelser leggers ikke ut til offentlig ettersyn. Formannskapets vedtak: Saken ble utsatt (sak 74/14) BAKGRUNN FOR UTSETfELSEN Etter gjennomgang av rådmannens saksutredning og vurdering før møtet ba tiltakshaver om at saken ble trukket fra møtet og utsatt til senere møte. Bakgrunnen for dette var at tiltakshaver følte at saksutredningen/vurderingen ikke ga en tilfredsstillende balansert framstilling av saken. Vi følte at vår argumentasjon og begrunnelser ikke ble synliggjort i saksframlegget. Videre mener vi at saken ble fremmet med faktafeil. Vår argumentasjon og begrunnelse ligger i planmaterialet, men da bør det i det minste henvises til det planmaterialet som synliggjør uenighet og hvor tiltakshavers synspunkter er nedfelt. Grunnen til at vi tar opp dette er en forståelse for at ikke alt underliggende materiale kan finleses av de politiske beslutningstagerne. Vi utarbeidet et notat til administrasjonen datert hvor vi tok opp de punktene vi mente burde ses på nytt og eventuelt revideres før ny 1.gangsbehandling. Med utgangspunkt i dette notatet ble det avholdt møte med administrasjonen Konklusjonen på dette møtet ble at administrasjonen ville endre noe tekst i saksframlegget med bakgrunn i vårt notat av , men at innstillingen om å avvise i

2 planforslaget ville opprettholdes. Tiltakshaver er innforstått med dette og ber at saken fremmes på nytt så raskt som mulig og at notat fra oss følger saken. Vi som tiltakshaver/forslagsstiller har ikke rett til innsyn i kommunens saksutredning før saken oversendes formannskapet. Frist for dokumenter som skal følge saken er før dette tidspunktet. Vi har derfor ikke kunnskap om hvilke rettinger som gjøres i nytt saksframlegg og må bygge vårt notat på saksframlegget til møtet hvor saken ble utsatt. KOMMENTARER TIL SAKSFRAMLEGG TIL FORMANNSKAPETS MØTE For å gjøre dette mest mulig systematisk vil vi knytte våre kommentarer til punkter i saksframlegget hvor vi mener det er faktafeil eller hvor saken burde ha vært bredere belyst og synliggjort argumentasjon og begrunnelse for fremlagt forslag til reguleringsplan. Dette notatet bør derfor leses i sammenheng med saksframlegget fra møtet Vi har full forståelse for at rådmannen skal kunne gi den innstilling han mener er riktig, men at grunnlaget for innstillingen også bør synliggjøre fakta og synspunkter som kan være viktig som grunnlag for den politiske behandlingen. Vil innledningsvis peke på et eksempel. I forbindelse med varsling oppstart har det kommet inn 10 innspill. Ingen av disse inneholder varsel om innsigelse fra statlige og regionale myndigheter, tvert i mot. Videre er det ikke registrert klager fra naboer. Dette i seg selv er nesten unikt i forbindelse med reguleringsplanlegging i dag. Dette forholdet er overhodet ikke nevnt i saksframlegget. Hvorfor ikke? HENSIKTEN MED PLANEN. I planbeskrivelsen (pkt.2.1)sies følgende: Hensikten med plan arbeidet er å endre gjeldene reguleringsplan Kniveåsen nord (planid 64/1). Endringen berører delområdene Bb2 og Sf2 i gjeldene plan. Endringen består i å endre Boligbebyggelse-blokkbebyggelse til Boligbebyggelse småhusbebyggelse. Videre skal det innenfor ny plan legges til rette for nærlekeplass og ballslette. I rådmannens saksframlegg er dette endret til: Forslagsstiller ønsker området omregulert fra terrasseblokkbebygge/se til område for eneboliger i inn til 4 etasjer. 2

3 Vi forstår ikke hvorfor dette er omskrevet på denne måten. Vi forstår kanskje hensikten. Formålene nærlekeplass og balislette er ikke synliggjort i saksframlegget. Dette synes vi ikke gir den balanse i framstillingen som framlegget bør ha. SAKSUTREDN INGEN BAKGRUNN I saksutredningen sies følgende: Omreguleringen vil gjøre det mulig å realisere tomteverdier på feltet en ved å bygge i samsvar med gjeldene plan. Vi har gjennom løpende dialog med administrasjonen (dette har ikke vært enkelt da det er skiftet saksbehandler underveis ) forsøkt å synliggjøre at mye er endret i boligpolitikk siden 2006 ( gjeldene plan). byens Den som har fulgt med i DT i den senere tid vil registrere at det er presentert en lang rekke boligprosjekter i kommunen som synliggjør store antall blokkleiligheter i tette urbane strøk. Vi har derfor stilt spørsmål om det er riktig å tilby og om det er mulig å konkurrere på dette markedet i den ytterste periferi av boligtilbudet i kommunen. Det er vel ikke urimelig at tiltakshaver ser at konkurransen innenfor segmentet blokkbebyggelse i de neste årene skjerpes kraftig. Ut fra en slik virkelighetsforståelse har derfor tiltakshaver fremmet et forslag til omregulering fra blokkbebyggelse til frittliggende småhusbebyggelse. Ut fra den utbygging som har foregått på Kniveåsen og det beskjedene tilbud av selvbyggertomter i etterspørsel etter denne type tilbud. kommunen (nærmest fraværend ), vet vi at det er stor Vi synes kanskje at disse boligpolitiske endringer som har skjedd etter 2006 burde vært berørt i saksframlegget. REGULERINGSPLAN FORSLAGET Det er i saksframlegget under dette punktet kun konstatert hva som endres i forhold til gjeldene plan fra 2002 og Her burde det kanskje vært synliggjort nærmere om kommunens ønske om boligmangfold i årene framover. Dette burde kanskje vært et greit bakteppe for den politiske behandlingen av denne saken. Vi mener forslaget til reguleringsplan en forståelse for et ønske om boligmangfold og for et boligtilbud som er etterspurt, men ikke tilgjengelig. Hvor mange selvbyggertomter er tilgjengelig i kommunen i dag? 3

4 Det er vel heller ikke urimelig at en grunneier ønsker å ha en forutsigbar realisering av eiendommen. Det er til nå er lagt ned betydelige summer i infrastruktur innenfor planområdet Kniveåsen nord. Det må også pekes på at det er i (119 leiligheter). gang en utvikling av blokkbebyggelse på naboområdet Bbl RÅDMANN ENS VURDERING Vi registrerer at omreguleringen sett i sammenheng med overordnet boligpolitikk er fraværende i rådmannens vurderingsgrunnlag. GJELDENE PLAN Reguleringsplan for Kniveåsen (vedtatt ) omfatter hele Kniveåsen inkludert området som bygges ut av Block Watne. Reguleringsplan for Kniveåsen nord (vedtatt ) er en omregulering av den delen som Kniveåsen AS var eier av. Forslag til Detaljert reguleringsplan for Kniveåsen nordøst som det nå søkes en reguleringsendring for omfatter det siste delområdet som enda ikke er påbegynt i henhold til planen for Kniveåsen nord. Vi mener at forholdet til fjernvirkning og terreng-/landskapstilpassing er like grundig behandlet i dette planforslaget som tidligere planer for Kniveåsen. Vi må her få henvise til planbeskrivelse og alle de terrengsnitt som følger saken. SAM FERDSEL I dette avsnittet har rådmannen lagt stor vekt på framtidig kollektivtrafikk til området. Rådmannen henviser i denne sammenheng til planen fra Etter dette har Block Watne omregulert en stor del av sitt område fra frittliggende småhusbebyggelse til vesentlig tettere bebyggelse med inntil 3 etasjer og leiligheter. Dermed er antallet boenheter i dette området Økt vesentlig i forhold til planen av Selv med den reduksjon av antall boenheter vi gjør med vårt forslag, mener vi det totale antall fra 2002-planen opprettholdes. Vi mener dette burde være viktig informasjon i forbindelse med den politiske behandlingen. 4

5 Noe av vår bakgrunn for å fremme dette endringsforslaget bygger nettopp på de signaler som har kommet den senere tid, blant annet rulleringen av kommuneplanen og det igangsatte planarbeidet for ny Svelvikvei. Dette åpner for nye store utbyggingsområder nærmere fjorden fra Knive til Glassverket hvor tettere struktur er mere naturlig i forhold til lokal infrastruktur. Det kan også pekes på at det er igangsatt utbygging av blokkbebyggelse på nabofeltet Bbl. Her er det regulert og lagt til rette for 119 boenheter. Dette feltet vil dekke behovet for denne type boliger i dette området i flere år framover. Utbygging av 130 leiligheter på Bb2-feltet ville derfor ikke ha kommet i gang før om ca. 10 år og da tror vi mange andre felt innenfor blokksegmentet vil være klare for utbygging i områdene langs fjorden. Vi mener at rådmannen i sin vurdering skulle løftet blikket litt og orientert litt mere om prosesser som er i gang og konsekvensene av disse. BO LIG SAM M EN S ETN ING Her mener vi at rådmannens påstand burde vært underbygget med tall. Det er tidligere nevnt Block Watnes omregulering som ga vesentlig økt antall boenheter. Endring i boligmiks for området Kniveåsen nord: Gjeldene plan (2006) har 50 frittliggende småhus og 249 leiligheter i blokk. Dette gir 16% småhus og 84% blokk. Ny plan (2015) har 68 frittliggende småhus og 119 leiligheter i blokk. Dette gir 36% småhus og 64% blokk. Vi synes at selv etter vårt endringsforslag et det et stort innslag av blokkleiligheter innenfor området Kniveåsen nord. For Åskollen som bydel vet vi at det i løpet av 10 år vil kunne komme opp store prosjekter med blokkbebyggelse, dersom det er det kommunen ønsker. FJERNVIRKNING OG LANDSKAPSTILPASSING Den foreslåtte planendringen ligger innenfor et større utbyggingsområde regulert til boligbebyggelse og det hvor det meste av området er utbygd. 5

6 Det er enkelt å sjekke om de forhold som tas opp som viktige negative konsekvenser i rådmannens vurdering er reelt og registrerbart fra fjorden og andre siden av fjorden. I forbindelse med reguleringspianen for Kniveåsen nord (2006) ble det utarbeidet en vurdering av fjernvirkningen. Her ble det synliggjort at den visuelle avstand til planområdet var slik at det ikke var enkeltobjekter eller delområder som var viktig for fjernvirkningen, men endringen fra ubebygd natur til byggeområde. Dette var den gang allerede bestemt i planen for Kniveåsen (2002). Området ligger langt fra Drammensfjordens strandsone. Rådmannen sier at dette området er brattere enn de tidligere utbygde områdene på Kniveåsen nord. Dette er en feilinformasjon og ikke dokumentert. Gjennomgang av kart viser at dette ikke er riktig. Hele framstillingen gir et inntrykk av at frittliggende småhusbebyggelse aldri skulle vært bygd i dette området fordi det gir store terrenginngrep, mens blokkbebyggelse nærmest glir ubemerket inn i terrenget. Området for småhusbebyggelse er utbygd og blokkområdet Bbl er under utbygging. Det er naturligvis utfordrende å bygge i relativt bratt terreng, men det gir samtidig unike bokvaliteter. Vi tror et lite besøk i området vil avkiare mye rundt denne problemstillingen. PARKERING OG KJØREADKOMST Det illustrasjonsmaterialet som følger forslaget til reguleringsplan har forsøkt å synliggjøre de intensjoner som ligger i plankart og bestemmelser. Det er ikke dette materialet som skal godkjennes. Vi vil anbefale at Planbeskrivelsens pkt. 6 Beskrivelse av planforslaget leses. BYGNINGSHØYDER Vi mener at forslaget til bestemmelser er utformet for å ivareta de forhold som rådmannen ser på som negative. Ekstra underetasje for å slippe store fyllinger, flate tak for best mulig solinnfall og tilbaketrukket toppetasje mot vest for bedre solinnfall? Vi forstår ikke rådmannens sammenheng mellom beskrivelse og konklusjon. Det skal tross alt ikke sammenlignes med et ubebygd område men med relativt kompakt blokkbebyggelse. Det rådmannen burde utredet er forskjellen mellom 6

7 småhusbebyggelse inntil 4 etasjer (planforslag 2015) og blokkbebyggelse inntil 4 etasjer (plan 2006). Vi henviser her til planmaterialet og ber om at dette ses i følger plan av forhold til illustrasjon som UTEAREAL OG GRAD AVTILGJENGELIGHET Planen viser store og dype tomter. Samtidig viser bestemmelsene at utnyttelsesgraden er senket til 20% for tomter større en 1000m2 (15 av 18 tomter). Vi mener dette er et godt grunnlag for uteopphold på marknivå. Se gjerne på snittene som følger saken og illustrer dette. Vi oppfatter at det er en rekke problemstillinger som krisemaksimeres i rådmannens framstilling. Det kan pekes på at det allerede er bygd ca. 50 enheter med frittliggende småhusbebyggelse innenfor planområdet Kniveåsen nord og det er under bygging 36 leiligheter som blokk. Jeg anbefaler igjen en tur i området for å se hvordan det er i virkeligheten. Det vi foreslår i vårt planforslag er å kunne bygge med 2 underetasjer for å få en bedre terrengtilpassing (se snitt som følger planforslaget). BALLPLASS Vi har gjennom lengre tid hatt dialog med kommunen om plassering og opparbeiding av ballplass og dette er nå konkretisert gjennom vårt planforslag. Dette er i nedfelt i bestemmelsene 4.8 Rekkefølgebestemmelser, 5.3 Lekeplass (ballslette) og 5.4 Lekeplass (nærlekeplass). Dette skal etableres i henhold til kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer. I vår dialog med kommunen har det hele tiden vært snakk om et anlegg som skal betjene områdene innenfor Kniveåsen nord (2006) I rådmannens saksframlegg får vi for første gang presentert at denne også skal betjene områdene til Block Watne med henvisning til planen av Hva ble sagt om dette når Block Watne omregulerte fra frittliggende småhusbebyggelse til leilighetsbygg? Det foreligger en utbyggingsavtale mellom Block Watne og Drammen kommune, men vi kjenner ikke innholdet i denne. UTBYGG INGSAVTALE 7

8 Det foreligger utbyggingsavtale datert ) mellom Knut Langeteig og Drammen kommune. Dersom kommunen Ønsker tilleggsavtale til denne er det bare for kommunen å ta initiativ til dette. KONKLUSJON Med utgangspunkt i den gjennomgående negative framstilling av planforslaget er ikke rådmannens konklusjon overraskende. Vi håper at vårt innspill har gitt et litt mere nyansert beslutningsgrunnlag for formannskapet. Det er til slutt satt opp 3 justeringskrav dersom formannskapet ser bort fra rådmannens innstilling. Disse punktene har vi beskrevet under de tema som er behandlet. Dersom formannskapet skulle vedta at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn, er vi klart innstilt på å ha en dialog med administrasjonen om detaljer i planmaterialet. Drammen Med vennlig hilsen Kniveåsen AS vi Knut Langeteig, tiltakshaver Landskapsarkitekt Terje HF?çi.mar, forslagsstiller 8