HOTELLTOMT BJERGSTED Nedenstående er en besvarelse av Stavanger kommunens invitasjon/konkurransegrunnlag datert 30. september 2013.

Transkript

1

2 Innhold HOTELLTOMT BJERGSTED... 1 BJERGSTED-GRUPPEN... 1 PROSJEKTBESKRIVELSE... 2 Visjon Kulturbydelen... 2 Driftskonsept (400)... 3 Prosess... 3 Organisering... 3 Metode... 4 Fremdriftsplan... 4 Organisering drift... 4 Kompetanse... 4 Avsluttende bemerkninger... 4 HOTELLTOMT BJERGSTED Nedenstående er en besvarelse av Stavanger kommunens invitasjon/konkurransegrunnlag datert 30. september BJERGSTED-GRUPPEN Denne besvarelsen innleveres av en gruppe med Ole Njærheim og Sjur Lærdal som initiativtakere og som ellers består av følgende aktører Aspelin Ramm Eiendom AS OBOS Forretningsbygg AS Hotellprosjektet vil, om vi skulle bli valgt, bli utviklet i selskapet Bjergsted Hotell AS som er under stiftelse og som vil bli endelig etablert ved inngåelse av opsjonsavtale med Stavanger Kommune. Inntil dette selskapet er etablert og akseptert vil Aspelin Ramm Eiendom AS og OBOS Forretningsbygg AS stå bak det innleverte tilbudet, se vedlagte firmaattester (1.1). Gruppen har bred og lang erfaring med hotellutvikling, -etablering og drift samt eiendoms- og byutvikling. OBOS Forretningsbygg AS eies 100 prosent av OBOS. Selskapet er et av Norges største eiendomsselskap og driver utleie og utvikling av næringseiendommer i Oslo, Trondheim, Bergen og Stavanger.

3 Aspelin Ramm Eiendom AS er en del av Aspelin Ramm-konsernet. Selskapet har utviklingsprosjekter og/eller ferdig utviklede næringseiendommer i Oslo, Drammen, Tromsø, Gøteborg og Stockholm. OBOS og Aspelin Ramm har utviklet og driver aktiv forvaltning (som eiere) av et stort antall hoteller i Norge/Sverige, der driftsavtaler foreligger med de toneangivende kjedene Choice, Rica og Scandic. Hotellporteføljen omfatter så vel «femstjerners/førsteklasses» hoteller som hoteller i ulike andre segmenter. I tillegg driver Aspelin Ramm to hoteller i Bohuslän/Sverige i egen regi, uten kjedetilknytning. Ole Njærheim og Sjur Lærdal er Stavangerbaserte utviklere og investorer. Aktørene omtales i det følgende som «Bjergsted-gruppen». PROSJEKTBESKRIVELSE Visjon Kulturbydelen Vår mål er å vitalisere området Konserthuset/Kulturskolen m.v. og Bjergsted («Kulturparken») ytterligere. Dette krever mer enn «bare» et flott hotell. Og et «flott hotell» krever at området gis flere attraksjoner, en sterkere identitet og mer byliv. Vårt hotellprosjekt skal derfor bidra til utviklingen av hele området, gjennom følgende visjoner: Hotellet skal være «det beste i by n» - men unikt også på andre måter enn opplevd kvalitet Hotellet utvikles i og bli en del av et bymessig område og bebyggelsens første etasje gis et offentlig tilgjengelig program Hotellet og Kulturparken skal være basert på sambruk og synergier mht areal- og energibruk samt funksjoner et forbildeprosjekt og del av en levende bydel. Den Blå Promenade føres over Sandvigå opp til Bjergsted, der promenaden inngår i en opplevelse av integrert arkitektur, landskap og kunst (forbilde Turistvegprosjektet). Utformingen av promenaden som en installasjon (forbilde Highline New York, Ekebergparken, Oslo) Kulturparken skal være gjennom å være visningsområde for kunst (billedkunst/skulptur) løfte Stavanger som kulturby Matkultursenteret som tenkes å være hjertet i hotellet skal etablere et tyngdepunkt for matbyen Stavanger og matfylket Rogaland Hotellet skal om mulig ha en liten «avlegger» i form av et hotell som drives etter samme prinsipp som PS:Hotell i Oslo m.fl. (arbeidstrening) I stedet for eller i tillegg til småbåthavn kan vurderes anlagt et mindre sjøbad (forbilde Tjuvholmen, Oslo, Islands Brygge, København) Prosjektet skal (selvsagt) være et forbilde når det gjelder miljø og bærekraftig utvikling, samt kulturminnevern. Hotellet vil, utformet og driftet på riktig måte, kunne utvide det som oppfattes som sentrumsområdet i Stavanger, og bidra til økt lønnsomhet for serveringstilbudet i konserthuset og for eksisterende parkeringshus. Ikke minst skal hotellet være med på å innfri «Bjergsted-visjonen».

4 Driftskonsept (400) Bjergsted-gruppen har store ambisjoner for «Hotelltomten». Vi er fast bestemt på at beliggenheten og områdets utfordringer krever mer enn «bare» et hotell; uansett om dette er meget bra. Basert på visjonsbeskrivelsen over vil et driftskonsept måtte omfatte og hensynta etableringen av Et førsteklasses hotell som forutsettes drevet av en etablert kjede. Bjergsted-gruppen har en intensjonsavtale med den internasjonale hotellkjeden Hilton, som ønsker å etablere seg i Stavanger for å etterkomme en etterspørsel fra det internasjonale markedet, drevet av oljeog gassindustrien, men også i økende grad turismen. Det presiseres at bindende avtale ikke foreligger, og at en tilknytning til andre anerkjente kjeder vil bli vurdert i forbindelse med de forhandlinger som vil bli ført med Hilton i henhold til intensjonsavtalen. Et annerledes, lite, hotell, som drives som et arbeidstreningstilbud, vil gi et sårt tiltrengt tilbud i Stavangerregionen. Med erfaring fra Oslo, der PS:hotell AS samarbeider med Scandic Vulkan, tror vi at en tilsvarende «symbiose» med hell kan etableres som en del av konseptet. Dette vil være et hotell som lett kan etableres i de øvre etasjene i Sandvigå 11. Matkonsept bør være uavhengig av hotelldrift, en slik tilnærming har vi god erfaring med fra Vulkan, der Kulinarisk Akademi har vært en viktig katalysator for andre interessenter i den bransjen. Deltakerne i Bjergsted-gruppen har erfaring i forhandlinger om avtaleinngåelse for hoteller med kjedemiljøene, og løpende forvaltning av hotellbygg «i produksjon». Prosess Bjergsted-gruppen er, basert på deltakernes samlede, tidligere erfaringer, opptatt av tett samarbeid med kommunen og berørte naboer, og vil praktisere åpenhet og hyppig og presis informasjon/kommunikasjon. Organisering Alle de tre deltakende parter i Bjergsted-gruppen har erfaring fra ulike måter å organisere byggherrefunksjonen, men vil i dette prosjektet gjennomføre prosjektet og utøve styring gjennom Bjergsted Hotell AS styre (eget aksjeselskap etableres og OBOS og Aspelin Ramm går inn som aksjonærer på linje med Sjur Lærdal og Ole Njærheim) utpeke én prosjektleder/byggherreombud fra ett av selskapene, som også innehar funksjonen som daglig leder i Bjergsted Hotell AS løse øvrige oppgaver som eksempelvis økonomistyring og finansiering på samme måte (altså med bemanning fra selskapenes faste staber) ivareta samarbeidsfunksjoner (kommunen m.fl.) gjennom styrings- og arbeidsgrupper engasjere arkitekt etter parallelloppdrag (nedenfor) Ivaretakelsen av verneverdiene knyttet til Sandvigå 11 vil være en viktig del av prosjektet, og krever særlige hensyn gjennom organiseringen av prosjektet. Vi er av den oppfatning at bygget absolutt skal søkes bevart mest mulig i sin opprinnelige form, med eksisterende strukturer, rehabilitert og ikke reprodusert.

5 Metode Vi ser det som avgjørende for et godt resultat at det gjennomføres et parallelloppdrag (begrenset arkitektkonkurranse): 3-5 arkitektfirmaer inviteres til å utforme forslag til utnyttelse av hotelltomten Så vel Ratio Arkitekter (Konserthuset) som Asplan Viak (kulturskolen) inviteres, sammen med Alliance Arkitekter og ytterligere 1-2 firmaer som velges av bedømmelseskomiteen Kommunen bør være representert i bedømmelseskomiteen Fremdriftsplan Vi forutsetter at det ikke vil være behov for vesentlige endringer i reguleringsplanen (2010), og ser det som realistisk, gitt normal byggesakstid, å starte byggearbeidene ultimo 2014 for ferdigstillelse første halvår Organisering drift Organiseringen av driften (hotell, evt matkultursenter) vil følge og avhenge av valgt driftsmodell, over. Kompetanse Det vises til vedlagte referanseprosjekter: Hoteller: Clarion Collection Hotel Skagen Brygge, Stavanger Clarion Hotell The Egde, Tromsø (Aspelin Ramm) Rica Ørnen, Bergen (OBOS) Byutviklingsprosjekter med hotell: Tjuvholmen, Oslo (Aspelin Ramm) Vulkan, Oslo (Aspelin Ramm) Avsluttende bemerkninger Vi har bl. a. vist ulike visjoner som skal tilføre området og hotellet den «x-faktor» som vi mener er nødvendig for at området skal blomstre og hotellet bli vellykket. Det vil være nødvendig å se på tiltak og aktiviteter i hele området fra Skur 6 (?) til Sandvigå, men dette faller for en stor del utenfor oppgaven som er angitt i konkurranseinnbydelsen. Vi finner det riktig å presisere at kapasitet i tomten og eksisterende bygg er begrenset, og at de i visjonen foreslåtte tiltak må vurderes i lys av dette.

6 Referanseprosjekt A. Tittel Clarion Collection Hotel Skagen Brygge, Stavanger (Hotell) B. Sted Ved Vågen, sentralt i Stavanger sentrum C. Status Ferdigstilt Veletablert forretningshotell. Drives av Choice. D. Størrelse Bygningen er på kvm. Hotellet har 118 gjesterom samt frokost-/matsal og pub. E. Rolle(r) tilbyder Tilbyder Sjur Lærdal var initiativtaker for hotellutviklingen og etablerte utbygger- og eierselskapet for bygget KS AS Skagen Hotellbygg og driftsselskapet Skagen Brygge Hotell AS, samt besørget prosjektet finansiert. Arkitekt: Arkitektfirmaet Lund & Slaatto. F. Kort beskrivelse av prosjekt f.eks. program, visjon, prosess, etc. Hotellprosjektet omfattet rehabilitering av 3 vernede bygg som er delvis integrert som en viktig del av hotellet. Rehabiliteringen skjedde i tett samarbeid med Byantikvaren og Einar Heden, sistnevnte en ildsjel og pådriver for bl.a. bevaringen av Gamle Stavanger. Hotellet ble bygget på en tomt som ble frigjort etter etablering av parkeringsanlegget under Valberget i forbindelse med byggingen av Stavanger Kulturhus. Bygget er anerkjent for sin gode arkitektur, ikke minst for sin tilpasning til den historiske bebyggelsen, og er samtidig blitt et sterkt symbol for Stavanger. BILDER Foto: Periak/Panoramico

7 Foto: Foto: Periak/Panoramico

8 Referanseprosjekt A. Tittel Clarion Hotel The Edge, Tromsø (Hotell) B. Sted Kaigata 4, på bryggekanten ved Hurtigrutekaia, midt i Tromsø sentrum. C. Status Byggestart var i 2012 og byggearbeidene pågår. Hotellet åpner 1. mai D. Størrelse Bygningen er på kvm. Hotellet får 290 rom og blir byens største konferansehotell. Bygget har 12 etasjer og 10 møterom med kapasitet på 1000 personer. Fullservice hotell. E. Rolle(r) tilbyder Tilbyder Aspelin Ramm Eiendom AS bygger (dvs. ivaretar byggherrefunksjonen) hotellet som eies (tomt/bygg) sammen med lokal partner (AS Pellerin). Hotellet leies ut til Nordic Choice. Arkitekt: Niels Torp Arkitekter Interiørarkitekt: Schmidt Hammer Lassen Entreprenør: HENT AS F. Kort beskrivelse av prosjekt f.eks. program, visjon, prosess, etc. (opp til 100 ord) Målet med hotellprosjektet har vært å skape et unikt hotellprosjekt i Tromsø. Det har vært god dialog med kommunen i hele detaljreguleringen. Det har vært et høyt fokus på de arkitektoniske kvalitetene i bygningsmassen, og før endelig konsept og formspråk ble valgt avholdt vi et parallelloppdrag der 5 arkitektkontor deltok. Prosjektet ble godt forankret ved folkemøter og presentasjoner ovenfor politikere og planavdeling i kommunen. Ambisjonene er at hotellet blir et hotell i verdensklasse, et samlingspunkt i byen og en kulturarena for store og små arrangement. Dette blir også et av de første norske hotellene i energiklasse A. Bygget blir et landemerke i Tromsø sentrum med sin heldekkende glassfasade og spektakulære utsikt mot sjøen. BILDER

9 Illustrasjon som viser plassering ved kai, med publikumsrettede funksjoner på gateplan. Hotellet er knyttet til bygninger med bevaringsstatus.

10 Referanseprosjekt A. Tittel Rica Ørnen Hotell, Bergen (Hotell) B. Sted Bergen, ved Bystasjonen, med gode parkeringsmuligheter, 30 meter fra første flybuss stopp i sentrum, Bybanen, og kun 100 meter fra jernbane. C. Status Byggestart var i 2013 og byggearbeidene pågår. Hotellet åpner den 2. mai D. Størrelse f.eks. m 2 BRA Bygningen er på kvm. Hotellet får 368 rom og blir Bergens største (13 etasjer). Det blir et fullservice hotell med restaurant, bar, treningsrom, osv. E. Rolle(r) tilbyder Tilbyder OBOS Forretningsbygg AS har utviklet og bygger hotellet (dvs. byggherrefunksjonen). Hotellet leies ut til Rica Hotels. Arkitekt: Niels Torp arkitekter AS Entreprenør: Veidekke F. Kort beskrivelse av prosjekt OBOS Forretningsbygg AS kjøpte eiendommen i 2009, initierte omregulering fra bolig til hotell, avholdt parallelloppdrag/arkitektkonkurranse. Området er i transformasjon, fra å være «shabby» til å bli en del av den sentrale og presentable byen. Ambisjonen har vært å skape et attraktivt, stort sentrumshotell preget av god kvalitet og arkitektur, i denne delen av Bergen. Beliggenheten er god i «kulturaksen» med kort avstand til Grieghallen, Bergen Kunstmuseum og Bergens nye svømmeanlegg. Fra hotellets «Skybar» i 13. etasje er det utsikt over de omkringliggende fjellene og fjorden. Stort uteareal i 9. etasje, et spennende restaurantkonsept og en fleksibel storsal. Kurs og konferansekapasitet for 700 personer med storsal og møterom. BILDER

11 BILDER, forts. Hotellets fasader er brutt opp for å tilpasse bygget til eksisterende, omliggende byområde. På gateplan er fasaden åpen og innbydende med publikumsrettede funksjoner, men med skjerming mot den trafikkerte hovedveien. Grønne tak med oppholdsområder. Høye miljøambisjoner.

12 Referanseprosjekt A. Tittel Tjuvholmen, Oslo (Byutviklingsprosjekt) B. Sted Tjuvholmen er en del av Frogner bydel, ligger ved Oslos havnebasseng som forlengelse av Aker Brygge. Del av Fjordbyen (kommunedelplan). C. Status Tilbyder (Aspelin Ramm Eiendom AS) vant sammen med Selvaag Gruppen AS en bredt anlagt konkurranse om utviklingen av Tjuvholmen i 2002, reguleringsplan vedtatt 2004, byggestart Området er ferdigstilt med unntak av to boligbygg som ferdigstilles i D. Størrelse Tjuvholmen utgjør 50 mål tomt, delvis utfylt i sjø. Ca. 900 boliger/plussboliger. Astrup Fearnley Museet er på 7200 kvm. Næringsarealer (kontorer, serveringssteder, forretninger) utgjør kvm. Hotellet The Thief har 124 rom og er et fullservice, fem-stjerners hotell med restaurant, barer, treningsfasiliteter og spa. E. Rolle(r) tilbyder Selvaag Gruppen AS og Aspelin Ramm Eiendom AS har stått for utviklingen av Tjuvholmen sammen med Selvaag Eiendom AS. Et felles selskap Tjuvholmen KS/AS med har ivaretatt byggherrefunksjonen. Aspelin Ramm/Selvaag eier gjennom ulike selskap bl. a. 1) alle publikumsrettede lokaler på gateplan over hele Tjuvholmen 2) hotellet The Thief (utleid til Nordic Choice) 3) to kontorbygg 4) parkeringsarealer og båtplasser. Boliger, noen næringsseksjoner samt 3 næringsbygg er solgt. Arkitekt for masterplan/reguleringsplan: Niels Torp Arkitekter AS Arkitekt for hotellet: Mellbye Arkitekter AS Arkitekter for enkeltbygg: Niels Torp Arkitekter AS, Renzo Piano Building Workshop/NSW, Kristin Jarmund, MAD, Kari Nissen Brodtkorb, Jensen & Skodvin, Lund Hagem, Schmidt Hammer Lassen, Gullichsen Vormala m.fl. F. Kort beskrivelse av prosjektet Tjuvholmen er et ambisiøst byutviklingsprosjekt som har høstet stor anerkjennelse nasjonalt og internasjonalt. Det er skapt et mangfoldig arkitektonisk uttrykk der en lang rekke arkitekter har bidratt. Området har omtrent to tredjedeler boliger og resten næringslokaler inkl. hotellet The Thief. Hele Tjuvholmen er offentlig tilgjengelig med attraksjoner som bystrand, skulpturpark, serveringssteder, butikker og gallerier, i tillegg til Astrup Fearnley Museet. Når siste bygg er ferdigstilt neste år er det investert ca. 9 mrd. kroner på Tjuvholmen. BILDER

13 BILDER, forts. Foto: Marte Garmann: Bildet viser hotellet «The Thief» Foto: Nic Lehoux: Bildet viser Astrup Fearnley-Museet

14 Referanseprosjekt A. Tittel Vulkan Oslo (Byutviklingsprosjekt) B. Sted Vulkan er tidligere industriområde i Grünerløkka bydel i Oslo, transformasjonsområde som utvider Oslo sentrum. C. Status f.eks. ferdigstilt, pluss byggeår, planlagt Vulkans eldste bygning er fra Rehabilitering/nybygg gjennomført i perioden D. Størrelse Vulkan utgjør 16 mål tomt bebygd med om lag kvm bygg, dels rehabiliterte/transformerte eldre bygg, dels nybygg. Kontorer, serveringssteder, butikklokaler, 144 boliger. To hoteller med til sammen 180 rom. Lokaler for idrett, dans osv. E. Rolle(r) tilbyder Tilbyder (Aspelin Ramm Eiendom AS) har utviklet og forestått bygging/rehabilitering av det vesentligste av bebyggelsen med egen byggherreorganisasjon. Arkitekt for masterplan/reguleringsplan: LPO Arkitekter AS Arkitekt for hotellene: Niels Torp Arkitekter AS Arkitekter for enkeltbygg: LPO Arkitekter AS, Kristin Jarmund F. Kort beskrivelse av prosjekt Ambisjonen bak prosjektet var å skape den lille byen i byen. Pga områdets beliggenhet og topografi var det nødvendig med et sterkt grep både fysisk og innholdsmessig. Planlegging og gjennomføring er preget av høye ambisjoner, som har skapt gode resultater. Godt samarbeid mellom utbygger og Oslo kommune har også vært en viktig suksessfaktor. Vulkan er et forbilde innenfor bærekraftig byutvikling, med egen energisentral, Bellonahuset (landets første kontorbygg i energiklasse A). Området rommer kultur og kreativt næringsliv, skoler, Mathallen Oslo og restauranter. De to hotellene på Vulkan var Norges første i energiklasse A, og det ene av disse, PS:hotell, er drevet av en attføringsbedrift med hotellet og hele Vulkan-området som arbeidstreningsarena. Mathallen har på ett år rukket å etablere seg som Oslos kulinariske midtpunkt med et sterkt kompetanse- og læringsmiljø i tillegg til handel, servering og opplevelser. I løpet av de første 12 måneder har Mathallen hatt 1,2 millioner besøkende, og er således blant Oslos mest populære attraksjoner. Vulkan har skapt liv i et «vanskelig» område av byen. Området har fått omtale i alle toneangivende norske medier, i tillegg til internasjonale medier som Wallpaper, Monocle, Condé Nast, New York Times Travel Magazine. Vulkan har fått en flere priser, som Cityprisen 2012, og Oslo kommune fikk i 2012 Statens Bymiljøpris for arbeidet med området. Mathallen (som drives av Aspelin Ramm Eiendom AS) ble kåret til Årets handels- og servicebedrift i Oslo BILDER

15 BILDER, forts.