Sluttbehandling. Detaljregulering for felt B7-4 i Bodøsjøen

Transkript

1 Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /6143 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 13/11 Komite for plan, næring og miljø Bystyret Sluttbehandling. Detaljregulering for felt B7-4 i Bodøsjøen Sammendrag Detaljreguleringen gjelder en del av felt B7, som i Kommunedelplan for Bodøsjøen er avsatt til boligbygging. Hensikten med detaljplanen er å legge til rette for utbygging av boliger med tilhørende anlegg. Gjennom foreliggende plan foretas det en mindre endring av gjeldende bebyggelsesplan for felt B7, som ble vedtatt den (PlanID 1229). I gjeldende bebyggelsesplan for felt B7, er det lagt til rette for oppføring av 5 boligblokker i opptil 5 etasjer (15 meters gesimshøyde). Foreliggende forslag til detaljregulering legger til rette for tett-/lav bebyggelse med 3-etasjes bygninger i rekke, der gesimshøyden er foreslått satt til 10,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Skisseprosjektet er basert på 43 rekkehusleiligheter. Årsaken til at utbygger har gått bort fra boligblokkbebyggelse, hevdes å være at leiligheter i større boligblokker er vanskelig å selge i markedet. Kommuneplanens arealdel viser planområdet som bybebyggelse og i Kommunedelplan for Bodøsjøen er felt B7 avsatt til boligområde. Planområdet er på 11,5 dekar, og avgrenses i nord mot midtlinje vei i Skipperveien, i sør mot midtlinje vei i Åttringen, i øst mot krysset Skipperveien/Åttringen og vest mot et friområde. Plansaken faller etter kommunens syn ikke inn under forskrift om konsekvensutredning. Tiltakshaver er Bodøsjøen Eiendom AS og planlegger er Voll Arkitekter AS. Saksopplysninger I forbindelse med oppstart av planarbeidet ble det avholdt oppstartskonferanse ved byplankontoret den Kunngjøring om oppstart ble annonsert i Avisa Nordland og meddelt til berørte parter ved brev av Planleveransen ble mottatt av kommunen den og revidert planforslag ble sendt inn den Byplansjefen vedtok på delegasjon den å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn, samtidig som det ble sendt berørte parter på høring, i tidsrommet til Side78

2 I brev av søkte tiltakshaver, Bodøsjøen Eiendom AS, om fritak fra tilknytningsplikt for fjernvarme i prosjektet. Om planforslaget Planområdet er tenkt bygd ut med rekkehusbebyggelse i inntil 3 etasjer, i 6 husrekker vinkelrett på Skipperveien, der bilatkomsten skal skje enveiskjørt via Skipperveien og til Åttringen i form av 3 atkomstveier. Parkering er tenkt anlagt på egen tomt. Etter høringen har kommunen mottatt 13 uttalelser/merknader til planforslaget, temavis referert nedenfor: Atkomst til feltet Atkomstveiene forutsettes enveiskjørt og at biltrafikk ledes fra Skipperveien til Åttringen Skipperveien omgjøres til enveiskjørt gate, fra øst mot vest Ingen gjennomkjøring til/fra Skipperveien fra rekkehusene Enveiskjøring i Skipperveien, der det tillates at beboerne i veien får adgang til parkering på nordsiden av denne Hastigheten i Skipperveien må settes til 30 km/t Inn-/utkjøring til B7-4 må skje fra Åttringen For kort avstand fra Skipperveien til husrekka nord for denne Byggehøyder i B7-4 Den øverste bebyggelsen i Skipperveien blir liggende lavere enn bebyggelsen i B7-4, problemer med innsyn til eneboligene Bebyggelsen i B7-4 må avtrappes/bygges på samme nivå som gateplan i Åttringen Det er ikke dokumentert at nedsprenging av terrenget i B7-4 blir for kostbart for utbygger, slik at høyden på bebyggelsen blir på høyde med eneboligene Det mest naturlige vil være at bebyggelsen i B7-4 følger terrenget nedover mot Åttringen og at eneboligene i Skipperveien har størst byggehøyde i området For eneboligene blir det tapt utsikt og sjenerende innsyn med de foreslåtte byggehøydene i B7-4 Trafikksikkerhet Kort avstand fra vegbanen i Skipperveien til inngangspartiene (trappene) til eneboligene (mindre enn 70 cm avstand), med fare for at barn kan løpe rett ut i veibanen. Skipperveien bør forskyves inn i B7-4 for å gi avstand mellom veibane og eneboligene, helst med et eget fortau på nordsiden av Skipperveien Skipperveien er en viktig skolevei langs eksisterende fortau. Det vil være uheldig at fortauet må krysse flere stikkveier (inn til B7-4). Det må ikke tillates inn- eller utkjøring fra Skipperveien til disse stikkveiene, med mindre Skipperveien utvides i bredden Siden utkjørslene fra garasjene i Skipperveien er svært bratte, og da det er kort avstand fra utkjørslene til veibanen, kan det oppstå farlige situasjoner. Hva med siktforholdene fra utkjørslene og ut i Skipperveien, er disse god nok? På grunn av bratte nedkjørsler til garasjene til eneboligene, er det i praksis kun én biloppstillingsplass pr. bolig. Det vil si at det ikke finnes gjesteparkeringsplasser i feltet, det bør derfor anlegges en felles gjesteparkering for både eneboligene og rekkehusene i B7-4 Side79

3 Ved kontraktinngåelse for bygging av eneboligene ble det av utbygger lovt at det skulle anlegges felles gjesteparkering for eneboligfeltet Fra beboere i eneboligfeltet stilles spørsmålet, hva er viktigst; utbyggers økonomi eller ivaretakelse av liv og helse? Om fjernvarmetilknytning Tiltakshaver har i brev av søkt om fritak fra tilknytningsplikt for fjernvarme i B7-4 feltet. Som begrunnelse for søknaden nevnes at boliger som bygges etter TEK 10 (Byggeteknisk forskrift) er av en slik standard at energibehovet til oppvarming av boliger er betydelig lavere enn tidligere. For feltet er det beregnet at oppvarmingskostnadene med varmepumpe og elektrisitet vil beløpe seg til kr pr år. Tilsvarende kostnader ved tilknytning til fjernvarmenett er beregnet til kr pr år, altså en differanse på kr pr år. Det hevdes av tiltakshaver at småhusbebyggelse ikke er egnet for fjernvarme. Kroner pr. kwh, som i utgangspunktet tilbys på lik linje med vanlig strøm, vil i praksis bli høyere enn vanlig strøm, da en må tillegge varmetapet, som forbruker i stor grad må bære selv. Varmetapet som forbruker må betale for, er tapet som vil være fra kundesentral og inn i bolig. Dette betyr at forbruker må betale 20 % mer for energi fra fjernvarme sammenlignet med vanlig strøm. Årsaken til større varmetap her, er hovedsakelig utvendige føringer mellom husene. I søknaden om fritak vises det til bystyrevedtak i PS 11/31, av , der det blant annet heter at bygningsmyndighetene kan gi dispensasjon fra tilknytningsplikten etter plan- og bygningslovens 27-5, 2. ledd, dersom tiltakshaver kan dokumentere at alternative løsninger er miljømessig bedre. Og videre at dispensasjon kan gis når det foreligger særlige grunner. Ved vurdering av dispensasjon skal det legges vekt på om det er praktisk eller samfunnsmessig forsvarlig å kreve tilknytningsplikt sett i forhold til utbyggingens omfang, kostnader ved tilknytning og for øvrig forhold av vesentlig betydning for tiltakshaver. Ut fra ovenstående, mener tiltakshaver at det er hverken praktisk eller samfunnsmessig forsvarlig å kreve tilknytningsplikt, og at det kostnadsmessig for prosjektet vil være totalt urimelig når det gjelder investering og drift. Planforslaget behandles etter plan- og bygningslovens og Vurderinger Bilatkomst til felt B7-4 Bilatkomsten til feltet fra Garnveien og inn i Skipperveien, foreslås enveisregulert fra øst mot vest og ut via Åttringen. Tverrforbindelsene i feltet, som har status som privat/felles veier, foreslås enveisregulert fra Skipperveien til Åttringen. Skipperveien skal ha status som offentlig gate. Denne løsningen anses som forsvarlig, da 43 rekkehusleiligheter neppe vil generere så mye trafikk at det vil bli et vesentlig problem. Skolevei langs fortauet i Skipperveien anses som en akseptabel løsning, da biltrafikken i gata er tenkt enveiskjørt. Personer som beveger seg på fortauet er da synlige for bilister som ferdes langs Skipperveien. Dersom det tillates parkering på Skipperveiens nordside, bør bilene plasseres i veien foran nedkjøringene til garasjene, slik at det blir akseptabel sikt mot bilenes kjøreretning sett fra boligenes inngangspartier. Byggehøyder For leilighetene i B7-4 som blir liggende inn til Skipperveien, skal inngangssonene ha samme marknivå som planum på Skipperveien, slik det er vist på terrengsnittene i illustrasjonsmaterialet, Side80

4 figur 4 terrengsnitt B-B i planbeskrivelsen. Høyde til gesims er foreslått til 10,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Avstanden mellom rekkehusene i B7-4 og husrekka i Skipperveien er på meter, noe som ikke skulle føre til for store innsynsproblemer. Grad av utnytting BYA Slik prosjektet er vist i planleveransen, med 43 rekkehusleiligheter, er en kommet til at BYA utgjør 35,6 %. Det foreslås at det tas inn i planbestemmelsene at BYA settes til 36 %. Sol og skygge. Tettehet i bebyggelsen Konsentrert tett/lav-bebyggelse rettferdiggjøres av at det oppnås god arealutnyttelse i feltet. Det er kort avstand til skole, barnehager og lekeplasser i naboskapet. B7-feltet ligger dessuten skjermet til i forhold til fremmedtrafikk utenfra området. I så måte skulle området være attraktivt for barn å vokse opp i. Når det gjelder sol- og skyggeforhold i ny bebyggelse, så viser illustrasjonene til planforslaget at sol fra sør vil falle inn i uterommene mellom husrekkene. Med sol fra vest, vil de to midterste husrekkene få lite sol i uterommene, mens takterrassene i husrekkene vil få solinnfall fra denne himmelretningen. Forhold utenfor selve planområdet Beboerne i Skipperveien ønsker denne enveiskjørt, med muligheter for parkering ved Skipperveiens nordre veikant. Dette har blant annet sammenheng med for bratte oppkjørsler fra garasjene i bebyggelsen, noe som vanskeliggjør parkering i oppkjørslene til garasjene. Byplankontoret har forståelse for problemene og vil foreslå at ønskene etterkommes. Skilting om enveiskjøring og tillatt parkering langs Skipperveien, gjøres etter eget skiltvedtak. Det samme gjelder for skilting av fartsgrense innen B7-feltet. Fartsgrensen bør ikke være høyere enn 30 km/t. Fjernvarmetilknytning I henhold til bystyrevedtak i PS 11/31 og tiltakshavers dokumentasjon av oppvarmingskostnader, anbefales det at det gis dispensasjon fra tilknytningsplikten. Konklusjon og anbefaling Planforslaget, med de endringene som er foreslått, vurderes å danne et akseptabelt grunnlag for utbygging av felt B7-4. Administrasjonen anbefaler at planen vedtas. Side81

5 Forslag til innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd, vedtar Bodø bystyre detaljreguleringsplan for felt B7-4 i Bodøsjøen, slik det er vist på plankart, planid 1287, datert , med planbestemmelser datert og planbeskrivelse datert , sist revidert den Bystyret vedtar at det for feltet gis dispensasjon fra tilknytningsplikten til fjernvarme. Når det gjelder skilting om fartsgrense og tillatt parkering i Skipperveien, så oppfordres administrasjonen om å fatte eget vedtak om dette, da det her ikke er snakk om planvedtak. Annelise Bolland byplansjef Saksbehandler: Bjørn Føre Rolf Kåre Jensen rådmann Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Vedlegg 1 Plankart Felt B7-4 2 Planbeskrivelse 3 Planbestemmelser 4 Sammendrag av uttalelser 5 Søknad om dispensasjon fra tilnytninngsplikt til fjernvarme Side82

6 PBL av , AREALFORMÅL 1. Bebyggelse og anlegg B7-4 f_øa Boligbebyggelse (1110) Øvrige anlegg (1590) 12-6, HENSYNSSONER 11-8a jf 12-6 a.1) Sikringssone frisikt (140) f_u Uteoppholdsareal (1600) 2.Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur f_v Veg (2010) o_kv Kjøreveg (2011) Side83 B7-4A m² B7-4B m² B7-4C B7-4D 954 m² o_f o_f o_f o_f o_kv o_av o_av o_av o_av o_gs H140 f_v1 5,0 H140 H140 4,0 o_av f_v2 H140 H140 o_av f_øa 208 m² 1,5 4,0 1,5 1,5 4,0 1,5 f_v3 H140 f_u 817 m² 4,0 o_f o_gs o_av Fortau (2012) Gang- og sykkelveg (2015) Annen veggrunn - grøntareal (2019) Kartplan (x,y): Euref89 - UTM33 Høydereferanse: NN54 BODØ KOMMUNE Detaljregulering av Bodøsjøen B7-4 Juridiske linjer og symboler Kartuttrekk pr. dato: 3. november 2011 Kilde: Bodø Kommune Ekvidistanse xm Planens begrensning Formålsgrense Byggegrense Regulert senterlinje veg Grense hensynssoner Avkjørsel (1242) m Målestokk: 1:000 (A3) REVISJONER DATO SIGN. DATO SIGN. SAKSBEHANDLING I FØLGE PLAN- OG BYGNINGSLOVEN Kunngjøring vedrørende reguleringsarbeidet DATO SIGN. Forslagsstiller: Voll Arkitekter Reguleringsplan nr: 1287 Dato: Kommunens saksnr.:

7 BODØ KOMMUNE Bodøsjøen B7-4 Plan nr Planbeskrivelse Voll Arkitekter , sist revidert den Side84

8 Planens formål. Planens formål er å legge til rette for utbygging av boliger med tilhørende anlegg. Planen er en endring av del av gjeldende reguleringsplan for området, plan nr Bebyggelsesplan til felt B7 i kommunedelplan for Bodøsjøen, vedtatt 12/ Innafor planområdet la gjeldende bebyggelsesplan til rette for utbygging av 5 boligblokker på opp til 5 etasjer og 15 m s høyde. Foreliggende planforslag legger i stedet til rette for en tettere bebyggelse på opp til 3 etasjer og 10,5 m s høyde til gesims. Planområdet tenkes utbygd med rekkehus. Skisseprosjekt er basert på 43 rekkehus. 1. Planens hovedinnhold. Planområdet ligger i bydelen Bodøsjøen ca. 2 km sørøst for Bodø Sentrum. Planområdet inngår som del av en større utbygging i Bodøsjøen og området er omfattet av gjeldende kommunedelplan for Bodøsjøen og gjeldende bebyggelsesplan for Bodøsjøen felt B7. Planområdet er i gjeldende planer avsatt til boligbebyggelse. Figur 1: Planområdets plassering i Bodø. Skala 1: Planområdet er på ca. 11,5 daa og omfatter boligfeltet B7-4 og del av tilliggende, offentlige trafikkområder i gjeldende reguleringsplan. Side85 1

9 Figur 2: Planområdets plassering i gjeldende reguleringsplan: Plan nr Bebyggelsesplan til felt B7 i kommunedelplan for Bodøsjøen, vedtatt Planområdet er markert med rød stipling. Skala 1: Planområdet reguleres til boligbebyggelse med felles lekeareal og øvrige felles anlegg (snølagring og avfallsanlegg). Det etableres felles/private atkomstveier til boliger. Atkomstveier får avkjørsel til offentlig vei, som vist på plankartet. Offentlige veianlegg bibeholdes som i gjeldende plan. Offentlige veianlegg er vist på plankartet i form av: Offentlig kjøreveg (o_kv), offentlig fortau (o_f) og offentlig gang- og sykkelveg (o_gs). Størrelser på arealformål er (med unntak av trafikkarealer) angitt på plankartet. For trafikkarealer utgjør felles atkomstveier ca m 2, mens offentlige veianlegg utgjør ca m 2. Bebyggelsestetthet i felt B7 som helhet må (iht. gjeldende reguleringsplan) ikke overstige 35 % av samlet tomteareal for boligfeltene. Gjeldende reguleringsplan for felt B7 forutsetter derfor at området bebygges med hus, som har forholdsvis lite fotavtrykk, stor arealutnyttelse og ca. ½ av parkeringen under terreng. Delfelt B7-4 er i gjeldende plan regulert til 5 boligblokker på opp til 5 etasjer og 80 % av parkeringen under terreng. I foreliggende planforslag foreslås det innen felt B7-4 oppført rekkehusbebyggelse i opptil 3 etasjer og 100 % av parkeringen på bakkenivå og i carporter. Ny regulering forutsetter større fotavtrykk/bya for å være rentabel. Derfor ønsker forslagsstiller å heve BYA for delfelt B7-4. I avsnittet Tetthetsanalyse/bebyggelsesstruktur gjennomgås arealmessige konsekvenser ved planforslaget og øvrige kjente utbygginger i B7. Side86 2

10 2. Planens virkninger. ROS-analyse Det er utført ROS-analyse (Risiko- og Sårbarhetsanalyse) av planforslaget. ROS-analysen viser at utfordringer knyttet til utbyggingen relaterer seg til tre forskjellige forhold: A. Flytrafikk (pkt. 14 og 28 i ROS-analysen): Området ligger i inn-utflygningssonen for Bodø Flyplass. Dette med problematikker knyttet til sikkerhet for flytrafikk og støy fra flytrafikk. BSL E 3-2 (Forskrift om utforming av store flyplasser) må ligge til grunn for anleggsvirksomhet ved at det ikke blir montert farlige eller villedende lys samt at hinderflater for Bodø flyplass ikke blir brutt av bygningskraner. For bygg er det ikke behov for andre tiltak enn regulering av byggehøyder. Forslagsstiller har vært i dialog med Bodø Hovedflystasjon, som er myndighet på området. Hovedflystasjonen vil kontrollere byggehøyder imot forskrift BSL E 3-2. Det ventes ikke problemer med byggehøyder, da planområdet ligger inn til boligområder med tilsvarende høyder. Oppstilling av kraner og arbeidslys må godkjennes av Bodø Hovedflystasjon. Støyvurdering og forslag til tiltak vedlegges søknader om byggetillatelse, spesielt for støyømfintlige tiltak. Vedlagt planforslaget er støyutredning utarbeidet i forbindelse med plan Som det fremgår er ikke planområdet ramt av veitrafikkstøy. B. Trafikkløsning for planforslaget Med planforslaget etableres 3 nye avkjørsler fra privat til offentlig vei. De 3 nordlige innkjørslene krysser et fortau (mot Skipperveien). Disse innkjørslene må utformes som hevede felter og med sikt iht. vegnormalen. Rygging over fortau/opphevede gangfelter må unngås. Trafikkløsningen/siktsonene på plankartet forutsetter en trafikkløsning med fartsgrense på opp til 30 km/t. Sikstoner er basert på normkrav, figurer og tabeller i Vegnormalen, som beskrevet på etterfølgende sider. Side87 3

11 Avsnitt B.2.1: Generelle normalkrav Stoppsikt (L S ) er 30 m ved fartsgrense 40 km/t. Figur C.50: Siktkrav i avkjørsler Tabell C.30 Siktkrav i avkjørsler L2, [m] Trafikk i avkjørsel Fartsgrense [km/t] 30 og og ÅDT < ÅDT > Konklusjon Med boenheter pr. felles atkomstvei (se situasjonsplan) vurderes ÅDT på atkomstveier å være > 50 (ÅDT tilsvarer 6 turer pr. boenhet pr. dag). Dvs. at L2 er 4 m, mens L1 = L S = 30 m (iht. B.2.1 i Vegnormalen). Siktsoner er lagt inn på plankartet, hvor det er avkjørsel fra privat til offentlig vei. Figur B.6: Siktkrav mellom gående og kjørende i gatekryss (mål i m) Side88 4

12 Tabell B.11: Siktkrav for kjørende i forhold til gående i gatekryss Fartsgrense 30 km/t 40 km/t 50 km/t Siktkrav L [m] C. Anleggsvirksomhet Anleggsvirksomheten medfører støypåvirkning av omgivelser Derfor må anleggsvirksomhet utføres iht. Miljøverndepartementets retningslinje T Anleggstrafikken må løses best mulig i forhold til øvrig ferdsel i området og med hensyn til evt. støvplager Før igangsetting av bygge- og anleggsarbeider skal det derfor være vurdert og gjennomført tiltak for å minske ulempevirkninger i området med hensyn til anleggstrafikk på offentlige veier samt for støv og støy. Det må tas inn bestemmelse i reguleringsplanen som tilsier at byggeplassen (ved gjerder eller annet) skal sikres tilstrekkelig til at uvedkommende ikke kan få adgang. Det må også sikres at anleggsarbeider (som f.eks. sprenging) gjennomføres sikkert, slik at det ikke oppstår fare for personskade innafor eller utafor anleggsområdet. Ved å etablere den skisserte bebyggelsen uten parkeringskjeller og store senkninger av terrenget, blir det i øvrig mindre anleggsarbeid. Dette vurderes å være positivt for beboere i området. Utover virkninger nevnt i ROS-analysen tas i etterfølgende avsnitt opp forhold ved planen, som ble tatt opp på oppstartsmøtet med Bodø Kommune. Topografi Områdets rolle i det overordna landskap: Planområdet ligger sentralt i et større utbyggingsområde benevnt Bodøsjøen Felt B7. Felt B7 som helhet vil fremstå som en middels tett bebyggelse, hvor landskap og bebyggelse er tett integrert. Planområdet vil inngå som en del av denne helheten. Som vist på situasjonsplan og terrengsnitt, fremstår planområdets bebyggelse godt integrert i øvrig bebyggelse hva angår bebyggelsesstruktur og byggehøyder. Fjernvirkning: Planområdet ligger på et naturlig høydepunkt i terrenget. Planområdet blir utbygd med 3-etasjes bygg. Områdene omkring planområdet utbygges med bygg av tilsvarende eller større høyde. Bebyggelsen i planområdet vil synes fra omgivelser, især fra sør. Men da planområdet inngår i en større utbygging vurderes synligheten av å bli begrenset og uten negativ fjernvirkning. Lokale topografiske forhold: Planområdet ligger på den høyeste del av felt B7. Høyeste del av planområdet er en liten bergknaus sentralt i feltet på ca. kote Herfra faller planområdets terreng slakt mot nord, øst og vest. Mot sør faller planområdet noe brattere. Side89 5

13 Høydeforskjellen mellom veiene Skipperveien nord for planområdet og Åttringen sør for planområdet er på det høyeste ca. 5 m. Mot sør/sørøst fortsetter terrenget å falle mot sjøen, som i luftlinje ligger ca. 300 m fra planområdet. Med utbyggingen av planområdet fjernes dagens bergknaus og øverste del av planområdet senkes med 1-2 m, som vist på terrengsnitt. Landskapet slakes ut til en jevn skråning med helling på ca. 1:12. Toppen av skråningen legges på nivå med Skipperveien og bunnen på nivå med Åttringen. Innafor planområdet kan det tenkes etablert lave støttemurer på maks. ½ m mellom hagearealer. Eksisterende og nytt landskap er vist på snitt vedlagt planen Figur 3: Bilde av planområdet sett fra sørvest. Bildet er tatt sommeren Til venstre ses område B7-6 og til høyre i bildet de to første lavblokker i område B7-2. Område B7-4 er markert med en stiplet, rød linje. Figur 4: Terrengsnitt BB snitt gjennom midterste atkomstvei. 6 Side90

14 Dagens terreng markert med rød strek. Skala 1:1.250 og 1:500. Klima Vind: Planområdet ligger høyt i terrenget hvilket gjør bebyggelsen forholdsvis vindutsatt. Det planlegges en middels tett bebyggelsesstruktur hvor bygg ligger langs nord-/sørgående atkomstveier. Dette vil skjerme uteoppholdsarealer mot vind fra vest. Private uteoppholdsarealer tenkes ytterligere skjermet ved gjerder og hekker. Felles uteoppholdsareal legges på lesiden øst i planområdet. Det vurderes at uteoppholdsarealer er godt skjermet mot vind. Sol/skygge: Sol-/skyggediagrammer er vedlagt planen. Området har bra solforhold og gir anledning til minimalt med skygge på omgivelser. Det fremgår av sol-/skyggediagrammene at det utover ettermiddag og kveld vil bli en del skygge på uteoppholdsarealer på bakken. Dette er et resultat av bebyggelsens orientering. Hadde bebyggelsen vært orientert som to rekker langs hhv. Skipperveien og Åttringen, ville det vært mer ettermiddagssol på det sentrale utearealet, men bebyggelsen ville da fremstått som en tett mur mot Skipperveien og Åttringen. Basert på offentlig informasjonsmøte og flere av nabomerknadene til planen, vurderer forslagsstiller at det er svært viktig for beboere på nordsiden av Skipperveien med best mulig utsikt mot sjøen. Også for kommende beboere i planområdet vil utsikten mot sjøen være viktig. En bebyggelsesstruktur, som den fremlagte, sikrer at flest mulig får glede av utsikten. Hva angår solinnfall i planområdet, så tenkes byggene utført med romslige, vestvendte takterrasser og en stor, fleksibel 3.etasje med plass til både loftstue og soverom. Basert på erfaringer med salg av boliger i området, vurderer forslagsstiller og utbygger at byggenes viktigste uterom blir takterrassene. Som det fremgår av sol-/skyggediagrammene har takterrassene svært bra solforhold. Forslagsstiller vurderer derfor at den viste utbygging har bra solforhold og løser interesser i området best mulig. Side91 7

15 Figur 5: Sol/skygge d. 21/6 kl komplette diagrammer er vedlagt planen. Grunnforhold Type grunn: Grunnen består av forvitringsmateriale som går over til underliggende fast fjell. Fast fjell ligger umiddelbart under bakken og planområdet har derfor bra stabilitet. Som angitt på snitt og situasjonsplan planlegges bebyggelsen lagt et par meter lavere enn dagens terreng. Ved delvis senkning av landskapet kan det bli behov for sprenging. Sprenging er vurdert i ROS-analysen og det er innarbeidet relevante vilkår i planens bestemmelser. Trafikk Veg - og trafikksituasjonen, herunder tilkomst og avkjørsel: Planområdet betjenes fra tre felles atkomstveier, som vist på plankartet. Atkomstveiene har avkjørsel fra offentlig vei i nord (Skipperveien) og utkjørsel i sør (Åttringen). Skipperveien og Åttringen møtes øst for planområdet. Herfra ledes trafikken videre til Garnveien, som igjen har forbindelse til Bodøsjøveien og videre til Riksvei 80. Planområdet har derfor gode trafikkforbindelser både mot sentrum og ut av byen. Eksisterende gangveisystem/snarveier: For fotgjengere er det etablert fortau på sørsiden av både Skipperveien og Åttringen. Mot nord (utafor planområdet) er det gangforbindelse til større friområde/grendelekeplass ca m fra planområdet. Via kulvert under Bodøsjøveien er det gang-/sykkelforbindelse til Bodøsjøen Skole i sør. Langs Bodøsjøveien (mot sør) og Garnveien (mot øst) er det etablert gang- og sykkelvei, som er del av det overordnede sykkelnettet i kommunen. Side92 8

16 Området ligger derfor bra an for ferdsel med sykkel og til fots. Bussforbindelser/atkomst til busstopp: Det er busstopp ved rundkjøringen Garnveien/Bodøsjøveien. Det er fortau og gang-/sykkelvei fra planområdet og frem til busstoppet. Avstand fra planområdet til busstopp er ca m. Viktige målpunkter og forbindelseslinjer i nærområdet: Viktige målpunkter er Bodøsjøen Skole, busstoppet mot sør og friområde/grendelekeplass mot nord. Om lag 1 km mot øst/nordøst ligger en større gruppe butikker, herunder dagligvarebutikker. Det er mulig å nå alle målene til fots eller på sykkel via eksisterende gang- og sykkelveier. Parkering (behov, normer): Området planlegges utbygd med parkering iht. gjeldende normer i Bodø Kommune. Området tenkes utbygd med parkering på egen tomt. Ved parkering på egen tomt er det krav om min. 2 plasser pr. boenhet. Skolevei: Sikker skoleveg går via fortau og gang-/sykkelvei til Bodøsjøen Skole. Side93 9

17 Figur 6: Situasjonsplan. Skala 1:2.500 og 1:1.250 Tetthetsanalyse/bebyggelsesstruktur Planområdet inngår som del av en større utbygging i Bodøsjøen felt B7. Bebyggelsestetthet i felt B7 som helhet må (iht. gjeldende bebyggelsesplan, 1229) ikke overstige 35 % av samlet tomteareal for boligfeltene. Gjeldende plan for felt B7 forutsetter derfor at området bebygges med hus, som har forholdsvis lite fotavtrykk, stor arealutnyttelse og ca. ½ av parkeringen under terreng. Delfelt B7-4 er i gjeldende bebyggelsesplan regulert til 5 boligblokker på opp til 5 etasjer og med 80 % av parkeringen under terreng. I foreliggende planforslag reguleres B7-4 i stedet til bygg på opp til 3 etasjer og 100 % av parkeringen på bakkenivå. Ny regulering forutsetter derfor større fotavtrykk/bya i delfelt B7-4 for å være rentabelt. Derfor ønsker forslagsstiller å heve BYA for delfeltet. Konklusjon For gjeldende bebyggelsesplan går det fram at regulerte omriss av bygg (+ garasjer ved eneboliger) tilsvarer en bebyggelsesprosent på ca. 35 % BYA. Tas biloppstillingsplasser med, blir det en BYA på ca. 39 %. Dvs. at BYA i gjeldende plan kun omfatter bygg, mens parkering kommer utover dette arealet. Alt i alt betyr foreslåtte planendringer i forhold til gjeldende plan (1229) at: A. Bebyggelsen i B7-4 får større fotavtrykk (BYA). I planforslaget fremmes forslag om maks m 2 BYA for delfelt B7-4. Dette svarer en BYA på 39 % for hele B7-4. B. Bebyggelsen i B7-4 blir lavere. Side94 10

18 Bebyggelsen blir på 3 etasjer og maks. 10,5 m s høyde mot tidligere 5 etasjer og maks. 15 m s høyde. C. Øvrig bebyggelse i felt B7 får en tetthet, som er lik eller lavere enn i gjeldende plan (målt i BYA uten overflateparkering). D. Det blir plass til nødvendig parkering i felt B7 iht. parkeringsvedtekten. I gjeldende plan (1229) er det i felles parkeringsanlegg satt av plass til 1,2 plasser pr. boenhet. Med vedtaket av Kommuneplanens Arealdel gjelder imidlertid parkeringsvedtektens krav om min. 1,5 biloppstillingsplasser i felles parkeringsanlegg. E. Antall beboere i delfelt B7-4 blir lidt lavere. I beregningen for B7-4 med boligblokker (plan 1229) er tatt utgangspunkt i 100 boenheter. For rekkehusbebyggelsen er det antatt at det utelukkende blir barnefamilier som flytter inn. F. Det kan tilbys flere familieboliger Familieboliger er svært etterspurt i Bodø, spesielt når en (som her) kommer litt utenfor sentrum. På tross av ønsket om høy utnyttelse av tomtene vurderes foreslåtte endringer å være forbedringer. Det skapes en lavere bebyggelse, som er bedre integrert i omgivelsene. Dette vurderer forslagsstiller som positivt for naboer. Områdets rolle i det overordna bebygde landskap (felt B7 som helhet): B7-4 ligger, som tidligere nevnt, midt i felt B7. I gjeldende plan var B7-4 tenkt som høyeste bebyggelse i området. Blokkbebyggelsen i B7-4 ville ligge på et høydedrag i området og fremheve høydepunktet med markant blokkbebyggelse. Bebyggelsen ville avtrappes mot omgivelser med enkeltboliger i nord og 3-etasjers blokker i sør. I foreliggende plan forslag vil bebyggelsen i B7-4 bli noe lavere og forventes bygd som rekkehus på 2 ½ - 3 etasjer. Rekkehus vil markere overgang mellom eneboliger i nord og lavblokker i sør. Endringen av B7-4 vil gjøre den samlede bebyggelsen i B7-4 mindre markant og dominerende i landskapet. Samtidig vil overganger mellom de forskjellige bebyggelsestyper bli mer glidende. Funksjonsanalyse Universell utforming_ Det stilles ikke krav om universell utforming av bygg. Byggene har små grunnflater (6x10m) og det er derfor ikke mulig å samle alle hovedfunksjoner i 1. etasje. TEK 10 stiller da ikke krav om universell tilgjengelighet. I område B7 som helhet er det etablert og vil bli etablert mange boliger med universell tilgjengelighet. Side95 11

19 Teknisk infrastruktur Vann, avløp og el: Vann, avløp og elforsyning følger traseen til den offentlige veien Åttringen sør i planområdet. Det etableres stikkledninger inn til bebyggelsen. Kapasiteten på ledninger er dimensjonert etter bruksarealer forutsatt i gjeldende plan, og det er derfor mer en tilstrekkelig kapasitet på nettet. Det behøves ikke egen trafo innafor planområdet, da det allerede øst for planområdet er etablert trafo, som forsyner hele felt B7. Avfall: Det planlegges etablert et felles avfallsanlegg for planområdet, som vist på plankartet. Avfallsanlegget etableres som nedgravde containere med innkast over bakken. For den planlagte utbygging kreves 5 containere, som i plan måler ca. 2x2 m hver. Nær- eller fjernvarme: Planområdet ligger innafor konsesjonsområde for fjernvarme. Bodø Energi Varme AS (BE Varme) er fjernvarmeleverandør til området. BEA ønsker ikke å avvise fjernvarmeforsyning på bakgrunn av en generell betraktning av rentabilitet for fjernvarme til rekkehus. Derfor vil endelig avklaring av om det kan dispenseres fra tilslutningsplikten avklares av kommunen i byggesaken. 3. Planens forhold til andre planer som gjelder for området. 5.1 Kommuneplanens Arealdel , vedtatt 18/ Reguleringsplanforslaget er grunnleggende i samsvar med gjeldende arealplaner. Arealløsningen i planforslaget er i samsvar med kravet til leke- og uteoppholdsarealer som definert i gjeldende vedtekter, "Kommunedelplan for Bodøsjøen" og "Bebyggelsesplan for felt B7 i kommunedelplan for Bodøsjøen" (gjeldende plan). 5.2 Vedtekter til plan- og bygningsloven for Bodø kommune. Reguleringsplanforslaget er i samsvar med vedtekten. Det er nærlekeplasser både øst for bebyggelsen (innafor detaljplanen) og vest for bebyggelsen (utafor detaljplanen). Avstand til nærmeste grendelekeplass blir derfor mindre enn 150 m. Leke- og uteoppholdsareal: I vedtekter til bygningsloven for Bodø kommune er definert min. uteoppholdsareal: 1. Krav til leke- og oppholdsareal Til hver leilighet skal det sikres minst 35 m 2 leke- og oppholdsareal fordelt på lekeplass ved inngang, nærleke- plass og grendelekeplass Lekeplass i inngangssonen Det skal anlegges lekeplass for mindre barn på fellesarealer for bolighus eller grupper av hus som inneholder 3 leiligheter eller flere Side96 12

20 Nærlekeplass Det skal være minst 15 m 2 areal pr. leilighet. Lekeplassen skal ligge nærmere inngang enn 150 m og bør være minst 1,5 da. Den skal betjene maksimum 100 leiligheter. Arealet kan deles på mindre enheter, men ikke mindre enn 0,5 da Grendelekeplass Det skal være minst 10 m 2 areal pr. leilighet. Plassen skal ligge nærmere inngang enn 500 m og skal være minst 5 da. Som det går frem av "Kommunedelplan for Bodøsjøen" 1.1 c. er område P4 i kommunedelplanen regulert til grendelekeplass. Dvs. at område P4 løser kravet om 10 m 2 grendelekeplass pr. boenhet for felt B7. Område P4 ligger ca. 100 m nord for planområdet. I gjeldende reguleringsplan er kravet til leke- og uteoppholdsareal derfor redusert til 25 m 2 pr. boenhet, hvilket svarer til nærlekeplass og lekeplass i inngangssonen. Figur 7: Utsnitt av Kommunedelplan for Bodøsjøen. Område P4 (grendelekeplass) ligger ca. 100 m nord for felt B7. Skala 1: I "Kommuneplanens Arealdel " er kravene til leke- og uteoppholdsareal skjerpet i forhold til vedtektene, som fortsatt gjelder. I kommuneplanens arealdel er innført krav om 7 m s minimumsbredde på leke- og uteoppholdsarealer. Det er dessuten innført krav om min. 1,5 m x 2 m = 3 m 2 privat balkong/terrasse per bolig, Kravet om privat balkong/terrasse er uproblematisk å innfri i reguleringsplanforslaget. Side97 13

21 Kravet om min. 7 m s bredde er det imidlertid umulig å innfri på private utearealer ved den valgte hustypen (rekkehus med parkering på egen tomt). Gjennomsnittlig tomtestørrelse i B7-4 er ca. 150 m 2. Med de begrensede arealer som er til rådighet, er det gitt at hustypen ikke kan innfri dette kravet. Rekkehusene er i øvrig 6 m brede hvilket også gjør et 7 m bredt oppholdsareal umulig. Grad av utnytting (BYA): BYA økes, og endringer i bebyggelsesstrukturen vurderes å være positiv for området. Parkeringskrav: Det etableres parkering på egen tomt frem for felles parkeringsanlegg. Et felles parkeringsanlegg er en stor merutgift, som ikke kan dekkes ved utbygging av 43 rekkehus som skissert. Ved parkering på egen tomt gjelder krav om min. 2 parkeringsplasser pr. boenhet som definert i kommunens parkeringsvedtekt. 4. Eventuell konsekvensutredning. Det er ikke utarbeidet konsekvensutredning for planområdet, da det er vurdert at saken ikke faller inn under forskrift om konsekvensutredning. Begrunnelse: Det vurderes ikke at planforslaget krever konsekvensutredning eller planprogram. Planforslaget er i all hovedsak i samsvar med gjeldende kommuneplan, kommunedelplan for Bodøsjøen og gjeldende reguleringsplan. Det endres ikke på anvendelsen for planområdet i forhold til gjeldende arealplaner. I foreliggende detaljreguleringsplan senkes byggehøyder i planområdet fra 5 til 3 etasjer, Forslagstiller finner at dette er en forbedring i forhold til omgivende bebyggelse. Samlet antall boenheter og samlet boligareal vil også bli mindre med detaljplanen. BYA (Bebygd Areal) for planområdet økes med detaljplanen. Sammenholdes økt BYA med lavere bebyggelse og færre boenheter, vurderes planendringene ikke å være såpass små at de ikke utløser krav om konsekvensutredning eller planprogram. 5. Planprosess og medvirkning. Oppstartsmøte Oppstartsmøte mellom forslagstiller og Byplankontoret, Bodø Kommune ble avholdt den (referat vedlagt). Emner som kom frem på oppstartsmøtet er behandlet i planbeskrivelse, bestemmelser og vedlegg. Varsling om oppstart av reguleringsplanarbeid, naboer Varsling om oppstart av arbeid med reguleringsplan ble den sendt med brev til naboer. Varsel med mottakerliste er vedlagt planforslaget. Frist for innspill var satt til Side98 14

22 Varsling om oppstart av reguleringsplanarbeid, myndigheter Varsling om oppstart av arbeid med reguleringsplan ble den sendt til relevante myndigheter. Varsel med mottakerliste er vedlagt planforslaget. Annonsering Annonse om igangsatt arbeid med reguleringsplan ble den brakt i Avisa Nordland Annonse er vedlagt planforslaget. Informasjonsmateriale og kunngjøring om oppstart ble lagt på Voll Arkitekters hjemmeside den på Frist for innspill var i annonser satt til Offentlig informasjonsmøte Det ble avholdt offentlig informasjonsmøte hos Corponor AS, Sjøgata 27, 8006 Bodø, mandag Tidspunkt for informasjonsmøtet var opplyst i nevnte annonser og varslinger. På informasjonsmøtet ble fremlagt presentasjon, som er vedlagt planforslaget. Det ble avtalt med fremmøtte at referat fra møtet skulle sendes til naboer iht. liste for nabovarsel. Referatet ble sendt den Referatet er vedlagt planforslaget. Det er innkommet 5 merknader fra naboer som kommenterer møte og referatet. Planmessige diskusjoner fra informasjonsmøtet er fanget opp i merknadene. Innkomne merknader/innspill Det er kommet inn i alt 10 merknader/innspill til planarbeidet. 5_01 Bodø Hovedflystasjon, Flyplassdrift 5_02 NVE (ingen merknader) 5_03 Statens Vegvesen, Region Nord (ingen merknader) 5_04 Sametinget (ingen merknader) 5_05 Reindriftsforvaltningen (ingen merknader) 5_06 Unni og Tormod Skålsvik, Skipperveien 6 5_07 Kristine Trondsen og Trond Pettersen, Skipperveien 12 5_08 Anita og Tord Berthinussen, Skipperveien 32 5_09 Stian Hangaas og Ingrid Bredesen Hangaas, Godøynes 5_10 Jannicke Ånneland og Jack-Steve Halvorsen, Skipperveien 4 Merknader/innspill er vedlagt planen i full lengde. Nedenfor er merknader referert i kortform og kommentert av forslagsstiller. 5_01 Bodø Hovedflystasjon, Flyplassdrift Bodø hovedflystasjon ved Flyplassdrift stiller som krav at BSL E 3-2 [Forskrift om utforming av store flyplasser, red.] blir overholdt ved det ikke blir montert farlige eller villedende lys, samt at innflygningsflaten, utflygningsflaten og horisontalflaten ikke blir brutt da dette er en hinderflater for Bodø flyplass. Side99 15

23 Forslagsstillers kommentarer: Bebyggelsen reguleres til en mønehøyde på 10,5 m over gjennomsnittlig planert terreng. Med øverste bygg plassert ca. på kt. + 35,5 blir ventet maks. byggehøyde omkring kt Horisontalflaten for flyplassen ligger 45 m over det høyeste punkt på flyplassens rullebaner (ca. kt. +10) og det er derfor god klaring for horisontalflaten. Forslagsstiller har vært i dialog med Bodø Hovedflystasjon. Hovedflystasjonen vil kontrollere byggehøyder imot innflygningsflaten og utflygningsflaten. Det ventes ikke problemer med byggehøyder, da planområdet ligger inn til boligområder med tilsvarende byggehøyder. I anleggsfasen stiller reguleringsplanen krav til byggekraner, som definert i Kommuneplanens Arealdel: 2.1.D. Krav til sikkerhet vedr. flyplassen: Bruk av byggekraner i sentrum og i byutviklingsområdet øst og nord for flyplassen krever særskilt godkjenning av Forsvarets flyplassdrift i Bodø. 5_06 Unni og Tormod Skålsvik, Skipperveien 6 A. Parkering: Vi ble på kontraktsmøtet forespeilet flere ulike muligheter for parkering utover den muligheten vi allerede har i vår garasje. Det skulle være tilgjengelige plasser under "høyblokkene" [tidligere planlagte blokker i B7-4, red.] og også andre plasser på feltet Optimalt burde det i tillegg til stor gjesteparkeringsplass også være tillatt å parkere på veien i Skipperveien B. Barnevennlighet: Fortau er på motsatt side av gaten [Skipperveien, red.]og økt trafikkbelastning [som følge av trafikk til/fra B7-4, red.] vil naturlig nok være mindre barnevennlig. Dersom man følger fortauet mot vest i retning skole, barnehage og lekeplass vil man med den nye planen plutselig måtte krysse flere tverrveier. Dette er ugunstig nok i seg selv og enda verre blir det av at disse veiene vil komme til å være bratte og biler kan derfor forventes å måtte holde større fart enn forsvarlig om vinteren. Det vil kanskje også bli uoversiktlige kryss med tanke på brøytekanter Vi oppfordrer derfor på det sterkeste til at [forslagsstiller, red.] finner en løsning med gode parkeringsmuligheter, lite gjennomgangstrafikk og at de planlagte tverrveiene droppes. Forslagsstillers kommentarer: A. Parkering: Parkering innafor planområdet (felt B7-4) blir for beboere i planområdet og gjester til planområdet. Forslagstiller og utbygger er ikke kjent med avtaler om gjesteparkering i B7-4 for beboere på nordsiden av Skipperveien. Forslagstiller har ingen innvendinger mot kantsteinsparkering i Skipperveien. Evt. endring av parkering i Skipperveien må bli en selvstendig prosess mellom beboere i Skipperveien og veimyndighet/eier av veien. Forslagstiller anbefaler beboere i Skipperveien å ta opp emnet med Bodø Kommune. Side100 16

24 B. Barnevennlighet: Ved en parkeringsløsning for B7-4 med parkering på egen tomt (som skissert) må interne veier i B7-4 opparbeides med helling på opp til 1:12. Det er derfor best å ha innkjørsel fra oversiden (= Skipperveien) i forhold til vinterglatte veier. Ved innkjørsel kun fra sør, ville de beste løsningene umiddelbart vært: å sprenge ut mer av terrenget, senke rekkehusbebyggelsen og ha snuhammere i nord eller å etablere en samlet parkeringskjeller i sør Begge løsninger er så store utgiftsposter, at de vil gjøre rekkehusbebyggelse uøkonomisk løsningene er mer aktuelle ved utbygging av boligblokker. Det ville derfor blitt svært problematisk for forslagstiller kun å ha avkjørsel i sør. Mht. trafikksikkerheten ved inn- og utkjørsel fra planområdet til/fra Skipperveien, utformes avkjørsler med sikt iht. Vegnormalen. Atkomstveiers kryssing av fortauet utformes som hevede felter. Atkomstveier er så brede at rygging ut på fortau/hevede felter kan unngås da det er tilstrekkelig manøverareal på atkomstveiene. Ved den valgte løsning, som vist på plankartet og definert i planens bestemmelser, er kryssinger av fortau trafikksikre og problematikken ang. trafikksikkerhet løst. 5_07 Kristine Trondsen og Trond Pettersen, Skipperveien 12 Vi er i utgangspunktet positive til bygging av rekkehus fremfor boligblokker som i eksisterende plan. A. Samtidig vil vi påpeke at rekkehusene vil bli svært nærme eneboligene i Skipperveien, slik at mange av de eksisterende boligene vil få forringet utsikt. Det vil sannsynligvis også oppleves tett i og med at rekkehusene planlegges å ligge helt inntil Skipperveien på sørsiden, og at våre eneboliger ligger helt inntil Skipperveien på nordsiden B. Det planlegges å bygge takterrasse på rekkehusene som ligger 1-2 meter over eneboligenes 3. plan. Dette vil innebære betydelig innsyn ettersom alle eneboligene har panoramavinduer vendt denne veien Innsynet vil kunne begrenses ved at rekkehusene blir lavere eller at det sprenges slik at bebyggelsen starter lavere Dersom dette ikke er mulig å gjennomføre må det i alle fall ved detaljplanleggingen vektlegges at hus på begge sider av veien vil få betydelig innsyn, og begrense vinduer vendt mot Skipperveien og finne løsninger for takterrassen som begrenser innsyn. C. Når det gjelder trafikkløsningen med veier inn i feltet fra Skipperveien er denne ikke akseptabel. Det er flere grunner til dette... Det vil være svært trafikkfarlig om vi skal risikere ved utkjøringen av garasjen å møte motgående trafikk i et kryss. Ikke minst fordi den motgående trafikken også har helling for å komme opp til Skipperveien og dermed større fart. [Det] finnes ingen gjesteparkering i Skipperveien. Dette innebærer at det må parkeres langs hele Skipperveien, ellers vil man ikke kunne ta imot gjester med bil. Dette gjør at Skipperveien er trang, og ytterligere trafikkbelastning vil gjøre veien trafikkfarlig. På vinterstid er det problemer med brøyting. Side101 17

25 Vi mener derfor at innkjøring til rekkehusene [i B7-4, red.] må skje fra Åttringen (fra sør), og at det ikke tillates inn/utkjøring fra Skipperveien. Barn ferdes langs fortauet som den planlegges innkjøring på. Tre inn/utkjøringer vil gjøre fortauet farlig for skolebarna På grunn av barnas trafikksikkerhet bør trafikken legges til Åttringen. Dersom det er umulig å legge inn/utkjøring kun fra Åttringen, må stikkveiene enveisreguleres, slik at det er et forutsigbart kjøremønster Det bør da være innkjøring fra Skipperveien og utkjøring åttringen. Dette fordi ved innkjøring til rekkehusene har en best oversikt fra Skipperveien, fremfor å komme nedenfra og ut i Skipperveien. Forslagsstillers kommentarer: A. Hus i B7-4 plasseres 4 m fra veikant på Skipperveien. Denne avstand er som i gjeldende regulering. Avstand mellom bygg på nord- og sørsiden av Skipperveien blir ca. 15 m. Dette motsvarer et høyde/breddeforhold på tverrsnitt i Skipperveien på ca. 1:1,5 (se vedlagte snitt og figur 4). Mht. sol/skyggeforhold påvirker bebyggelsen i B7-4 bygg på nordsiden av Skipperveien minimalt (se vedlagte sol/skyggediagrammer). Forslagsstiller kan derfor ikke se at bygg i planområdet er lagt for tett på Skipperveien. B. Planområdets gavler mot Skipperveien er nordvendte, og det planlegges derfor ikke store vinduspartier mot Skipperveien. Mht. takterrasser, så finner ikke forslagsstiller det hensiktsmessig å legge sterke begrensinger på disse i reguleringsplanen, da det kan nedsette anvendeligheten og allsidigheten til terrassene. C. Det vises til forslagsstillers kommentar til merknad 5_06, B. Siktforhold ved avkjørsel fra planområdet til Skipperveien er gode, og interne veier er tilstrekkelig brede til at rygging ut på fortau langs Skipperveien unngås. En vei-helling på 1:12 er i samsvar med Vegnormalen og anvendes jevnlig på tilsvarende boligprosjekter. På vinterstid vil det være naturlig for beboere i planområdet å kjøre sørover ad internveier. Forslagsstiller ser dog ikke grunn til å regulere dette gjennom reguleringsplanen da toveiskjørte internveier gir mye enklere trafikkavvikling i planområdet uten det går utover trafikksikkerheten. 5_08 Anita og Tord Berthinussen, Skipperveien 32 A. Av skisseprosjektet går det fram at det skal bygges trappede rekkehus som blir svært dominerende i front av vår bolig. Høyden blir mer enn en meter over vårt taknivå. Vi var de første som valgte tomt i Skipperveien. Vi valgte nåværende nr. 32 fordi daværende bebyggelsesplan ga stor åpning for oss med utsikt til sjøen mellom to skråstilte blokker. Utsikten er vesentlig forringet etter det nye reguleringsforslaget. Vi mener rekkehusene også kan skråstilles på samme måte som de planlagte blokkene, alternativt at de ikke trappes og følgelig bygges på samme nivå som på gatenivå i Åttringen. Side102 18

26 B. Den trafikale situasjonen i Skipperveien kommer til å bli kaotisk når feltet [B7-4, red.] blir utvidet Vårt forslag til løsning er at i forbindelse med reguleringen av Bodøsjøen B 7-4 blir Skipperveien omgjort til enveiskjørt gata med kjøring fra øst mot vest, og at beboere i veien får parkere på nordsiden av gata (mot boligene). Det blir også et godt "vern" for barna mot å springe ut i veien. Forslagsstillers kommentarer: A. En skråstilling av rekkehusene (slik det er gjort med blokker i gjeldende plan) fungerer svært dårlig i forhold til private hagearealer og anleggelsen av internveier til rekkehusene. Forslagsstiller finner derfor ikke at skråstilling er mulig/aktuell ved rekkehusbebyggelse. Mht. til senkning av bebyggelsen vises til forslagsstillers kommentar til merknad 5_06, B. Hvis bebyggelse og terreng i planområdet skulle senkes (som merknad ber om) måtte det sprenges bort mye terreng og øverste etasje på bygg høyst sandsynlig fjernes. Dette ville betyde at utbyggingen ikke lengre er rentabel og i praksis hindres utbyggingen av rekkehus. B. Det vises til forslagsstillers kommentar til merknad 5_06, A. Søknad om kantsteinsparkering i Skipperveien må foregå i egen prosess mellom beboere og veimyndighet. 5_09 Stian Hangaas og Ingrid Bredesen Hangaas, Godøynes (Eier Skipperveien 8) I utgangspunktet er vi positivt innstilt til at delfelt B7-4 omreguleres fra leilighetsblokker til rekkehus. Vi er imidlertid svært kritisk til den skisserte løsning med tre gjennomgående veier som kommer inn på Skipperveien og danner T-kryss Tre T-kryss på en så kort strekning vil skape et svært uoversiktlig trafikkbilde Ovennevnte forsterkes med at trafikk fra sør til Skipperveien kommer i oppoverbakke. Dette bidrar til manglende oversikt både for fører av kjøretøy, samt for små barn som er ute og leker. Dette gjelder selv om kryssene blir utformet med hevede gangfelter og med sikt iht. lovverket... Samtidig utkjøring fra garasjer i Skipperveien, og biler fra sør og inn i Skipperveien skjer fra nedsenkede arealer på hver sin side av veien, og risikoen for sammenstøt mellom kjøretøy må anses for høy, og bør unngås På bakgrunn av ovennevnte konkluderes det med at veiene til/fra felt B7-4 ikke kan være tilknyttet Skipperveien. En mulig løsning vil da være i stedet å opparbeide nødvendige snuplasser i nord innafor felt B7-4. Dersom gjeldende forslag til veiløsning mot formodning skulle gå igjennom antar vi at den sikreste og beste løsningen vil være at veiene gjennom felt B7-4 gjøres enveiskjørt fra Skipperveien og mot sør. Dette vil gi både bilfører og barn bedre oversikt enn om bilene kommer opp i fra sør og inn på Skipperveien Forslagsstillers kommentarer: Det vises til forslagsstillers kommentar til merknader 5_06 5_08. Side103 19

27 Forslagsstiller vurderer at trafikk avvikles sikkert ved trafikkløsningen definert i plankart og bestemmelser. 5_10 Jannicke Ånneland og Jack-Steve Halvorsen, Skipperveien 4 Vi er ikke fornøyd med dagens trafikksituasjon i Skipperveien. Det er dårlig med parkeringsplasser, samt uoversiktlig ved utkjøring fra garasje da man er avhengig av litt fart pga. bratt helling... Pga. dette er også beboere "tvungen" til å parkere langs Skipperveien. Hvis det i tillegg skal lages tverrgater ut i Skipperveien vil dette øke trafikken og sjansen for uheldige situasjoner øker betraktelig Vi ønsker i utgangspunktet at veien er som den er, skiltet som blindgate, at Åttringen ikke får mulighet til innkjørsel/utkjørsel via Skipperveien, bedre muligheter for gjesteparkering og bedre sikkerhet. Forslagsstillers kommentarer: Det vises til forslagsstillers kommentar til merknader 5_06 5_09. Det må dessuten bemerkes at en stenging av Skipperveien vil gi dårlig trafikkavvikling i felt B7 som helhet. I gjeldende reguleringsplan er også Skipperveien åpen for trafikk. Side104 20

28 Forslag til planbestemmelser, detaljregulering for felt B7-4 i Bodøsjøen Dato for siste behandling i PNM komiteen den.. Vedtatt av bystyret i møte den Under K. Sak nr. formannskapssekretær Side105