Sluttbehandling. Detaljregulering for felt B7-4 i Bodøsjøen

Transkript

1 Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /6143 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 13/11 Komite for plan, næring og miljø /21 Komite for plan, næring og miljø /57 Bystyret Sluttbehandling. Detaljregulering for felt B7-4 i Bodøsjøen Sammendrag Det legges fram et justert planforslag til behandling etter utsettelse av saken Saken legges fram til ny behandling. Justert planforslag vurderes å danne et godt grunnlag for utbygging av felt B7-4. Det er behov for å øke boligbyggingen i Bodø og det anses at dette prosjektet vil være attraktivt for bl.a barnefamilier. Det anses som viktig at kommunen legger til rette for mer boligbygging gjennom å vedta reguleringsplaner for boligbygging. Administrasjonen anbefaler at planen vedtas. Detaljreguleringen gjelder en del av felt B7, som i Kommunedelplan for Bodøsjøen er avsatt til boligbygging. Hensikten med detaljplanen er å legge til rette for utbygging av boliger med tilhørende anlegg. Gjennom foreliggende plan foretas det en mindre endring av gjeldende bebyggelsesplan for felt B7, som ble vedtatt den (PlanID 1229). I gjeldende bebyggelsesplan for felt B7, er det lagt til rette for oppføring av 5 boligblokker i opptil 5 etasjer (15 meters gesimshøyde). Foreliggende forslag til detaljregulering legger til rette for tett-/lav bebyggelse med 3-etasjes bygninger i rekke, der gesimshøyden er foreslått satt til 10,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Skisseprosjektet er basert på 43 rekkehusleiligheter. Årsaken til at utbygger har gått bort fra boligblokkbebyggelse hevdes å være at leiligheter i større boligblokker er vanskelig å selge i markedet. Kommuneplanens arealdel viser planområdet som bybebyggelse og i Kommunedelplan for Bodøsjøen er felt B7 avsatt til boligområde. Planområdet er på 11,5 dekar, og avgrenses i nord mot midtlinje vei i Skipperveien, i sør mot midtlinje vei i Åttringen, i øst mot krysset Skipperveien/Åttringen og vest mot et friområde. Plansaken faller etter kommunens syn ikke inn under forskrift om konsekvensutredning. Tiltakshaver er Bodøsjøen Eiendom AS og planlegger er Voll Arkitekter AS.

2 Saken ble utsatt i PNM-komiteens møte der følgende vedtak ble fattet: Saken utsettes. Det bes gjort en vurdering om det er tatt tilstrekkelig hensyn til omkringliggende bebyggelse, samt om bygningsmassen har tilstrekkelig avstand til Skipperveien. Tiltakshaver har sendt inn et justert planforslag. Byplan legger fram justert planforslag til sluttbehandling. Det anses at endringen i planforslaget imøtekommer de mange uttalelsene i saken og til intensjonen bak utsettelsesforslaget i PNMkomiteen. Det legges fram justerte bestemmelser, plankart, situasjonsplaner og terrengsnitt som viser det nye planforslaget. Det anses ikke at endringen utløser ny høring da det anses at endringene imøtekommer flere av merknadene til saken. Saksopplysninger Endring av saken i forhold til sak framlagt for PNM-komiteen : Tiltakshaver ved Voll Arkitekter har vurdert planforslaget på nytt og uttaler følgende i e-post fra : Viser til vår telefonsamtale i mandags, hvor jeg la frem at Corponor er villige til å fremme forslag til planløsning, hvor bebyggelse flyttes lengere fra Skipperveien. Vedlagt er oppdatert tegning-sett, hvor bebyggelsen er rykket 1 m lengere fra Skipperveien og 1 m nærmere Åttringen. Tilsvarende er byggegrenser på plankartet flyttet 1 m fra Skipperveien og 1 m nærmere Åttringen. Det samme gjelder formålsgrenser mellom felter: B74-C og f_øa (felles avfallsanlegg) Det er fortsatt plass til avfallsanlegget. B74-D og f_u (felles uteoppholds/lekeareal) Det er bibeholdt fri passasje mellom de to deler av leieanlegget på min. 2 m. Løsningen ser vi som et tålelig kompromiss, som fortsatt sikrer tilstrekkelig snøopplagssone i Åttringen og bibeholder sikt i avkjørsler iht. Vegnormalens krav. Lengere fra Skipperveien enn angitt er det ikke mulig å flytte bebyggelsen uten å gå på kompromiss med tetthet og antall boenheter. Vi minner om prosjektøkonomi samt myndigheters ønske om høy tetthet. I vedlegg 3_02 og 3_03 er angitt gjeldende regulering for blokker til sammenligning. Som det går frem er ny regulering allerede en kraftig reduksjon i forhold til tidligere regulering. Byplan legger fram endret planforslag til sluttbehandling. Bebyggelsen/byggelinjen er flyttet 1 meter fra Skipperveien og ivaretar ønsket om større avstand til de eksisterende boligene i Skipperveien. Det vises også til vedlagte nye illustrasjoner som viser terrenghøyder og høyder på blokkene i vedtatt bebyggelsesplan.

3 Saksframstilling som til PNM 7.mars (justert for endringer ): I forbindelse med oppstart av planarbeidet ble det avholdt oppstartskonferanse ved byplankontoret den Kunngjøring om oppstart ble annonsert i Avisa Nordland og meddelt til berørte parter ved brev av Planleveransen ble mottatt av kommunen den og revidert planforslag ble sendt inn den Nytt revidert planforslag er sendt inn Byplansjefen vedtok på delegasjon den å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn, samtidig som det ble sendt berørte parter på høring, i tidsrommet til I brev av søkte tiltakshaver, Bodøsjøen Eiendom AS, om fritak fra tilknytningsplikt for fjernvarme i prosjektet. Om planforslaget Planområdet er tenkt bygd ut med rekkehusbebyggelse i inntil 3 etasjer, i 6 husrekker vinkelrett på Skipperveien, der bilatkomsten skal skje enveiskjørt via Skipperveien og til Åttringen i form av 3 atkomstveier. Parkering er tenkt anlagt på egen tomt. Foreslått rekkehusbebyggelse følger terrengstigningen mellom Åttringen og Skipperveien. Etter høringen har kommunen mottatt 13 uttalelser/merknader til planforslaget, temavis referert nedenfor: Atkomst til feltet Atkomstveiene forutsettes enveiskjørt og at biltrafikk ledes fra Skipperveien til Åttringen Skipperveien omgjøres til enveiskjørt gate, fra øst mot vest Ingen gjennomkjøring til/fra Skipperveien fra rekkehusene Enveiskjøring i Skipperveien, der det tillates at beboerne i veien får adgang til parkering på nordsiden av denne Hastigheten i Skipperveien må settes til 30 km/t Inn-/utkjøring til B7-4 må skje fra Åttringen For kort avstand fra Skipperveien til husrekka nord for denne Byggehøyder i B7-4 Den øverste bebyggelsen i Skipperveien blir liggende lavere enn bebyggelsen i B7-4, problemer med innsyn til eneboligene Bebyggelsen i B7-4 må avtrappes/bygges på samme nivå som gateplan i Åttringen Det er ikke dokumentert at nedsprenging av terrenget i B7-4 blir for kostbart for utbygger, slik at høyden på bebyggelsen blir på høyde med eneboligene Det mest naturlige vil være at bebyggelsen i B7-4 følger terrenget nedover mot Åttringen og at eneboligene i Skipperveien har størst byggehøyde i området For eneboligene blir det tapt utsikt og sjenerende innsyn med de foreslåtte byggehøydene i B7-4

4 Trafikksikkerhet Kort avstand fra vegbanen i Skipperveien til inngangspartiene (trappene) til eneboligene (mindre enn 70 cm avstand), med fare for at barn kan løpe rett ut i veibanen. Skipperveien bør forskyves inn i B7-4 for å gi avstand mellom veibane og eneboligene, helst med et eget fortau på nordsiden av Skipperveien Skipperveien er en viktig skolevei langs eksisterende fortau. Det vil være uheldig at fortauet må krysse flere stikkveier (inn til B7-4). Det må ikke tillates inn- eller utkjøring fra Skipperveien til disse stikkveiene, med mindre Skipperveien utvides i bredden Siden utkjørslene fra garasjene i Skipperveien er svært bratte, og da det er kort avstand fra utkjørslene til veibanen, kan det oppstå farlige situasjoner. Hva med siktforholdene fra utkjørslene og ut i Skipperveien, er disse god nok? På grunn av bratte nedkjørsler til garasjene til eneboligene, er det i praksis kun én biloppstillingsplass pr. bolig. Det vil si at det ikke finnes gjesteparkeringsplasser i feltet, det bør derfor anlegges en felles gjesteparkering for både eneboligene og rekkehusene i B7-4 Ved kontraktinngåelse for bygging av eneboligene ble det av utbygger lovt at det skulle anlegges felles gjesteparkering for eneboligfeltet Fra beboere i eneboligfeltet stilles spørsmålet, hva er viktigst; utbyggers økonomi eller ivaretakelse av liv og helse? Om fjernvarmetilknytning Tiltakshaver har i brev av søkt om fritak fra tilknytningsplikt for fjernvarme i B7-4 feltet. Som begrunnelse for søknaden nevnes at boliger som bygges etter TEK 10 (Byggeteknisk forskrift) er av en slik standard at energibehovet til oppvarming av boliger er betydelig lavere enn tidligere. For feltet er det beregnet at oppvarmingskostnadene med varmepumpe og elektrisitet vil beløpe seg til kr pr år. Tilsvarende kostnader ved tilknytning til fjernvarmenett er beregnet til kr pr år, altså en differanse på kr pr år. Det hevdes av tiltakshaver at småhusbebyggelse ikke er egnet for fjernvarme. Kroner pr. kwh, som i utgangspunktet tilbys på lik linje med vanlig strøm, vil i praksis bli høyere enn vanlig strøm, da en må tillegge varmetapet, som forbruker i stor grad må bære selv. Varmetapet som forbruker må betale for, er tapet som vil være fra kundesentral og inn i bolig. Dette betyr at forbruker må betale 20 % mer for energi fra fjernvarme sammenlignet med vanlig strøm. Årsaken til større varmetap her, er hovedsakelig utvendige føringer mellom husene. I søknaden om fritak vises det til bystyrevedtak i PS 11/31, av , der det blant annet heter at bygningsmyndighetene kan gi dispensasjon fra tilknytningsplikten etter plan- og bygningslovens 27-5, 2. ledd, dersom tiltakshaver kan dokumentere at alternative løsninger er miljømessig bedre. Og videre at dispensasjon kan gis når det foreligger særlige grunner. Ved vurdering av dispensasjon skal det legges vekt på om det er praktisk eller samfunnsmessig forsvarlig å kreve tilknytningsplikt sett i forhold til utbyggingens omfang, kostnader ved tilknytning og for øvrig forhold av vesentlig betydning for tiltakshaver. Ut fra ovenstående, mener tiltakshaver at det er hverken praktisk eller samfunnsmessig forsvarlig å kreve tilknytningsplikt, og at det kostnadsmessig for prosjektet vil være totalt urimelig når det gjelder investering og drift. Planforslaget behandles etter plan- og bygningslovens og

5 Vurderinger Bilatkomst til felt B7-4 Bilatkomsten til feltet fra Garnveien og inn i Skipperveien, foreslås enveisregulert fra øst mot vest og ut via Åttringen. Tverrforbindelsene i feltet, som har status som privat/felles veier, foreslås enveisregulert fra Skipperveien til Åttringen. Skipperveien skal ha status som offentlig gate. Denne løsningen anses som forsvarlig, da 43 rekkehusleiligheter neppe vil generere så mye trafikk at det vil bli et vesentlig problem. Skolevei langs fortauet i Skipperveien anses som en akseptabel løsning, da biltrafikken i gata er tenkt enveiskjørt. Personer som beveger seg på fortauet er da synlige for bilister som ferdes langs Skipperveien. Dersom det tillates parkering på Skipperveiens nordside, bør bilene plasseres i veien foran nedkjøringene til garasjene, slik at det blir akseptabel sikt mot bilenes kjøreretning sett fra boligenes inngangspartier. Dette forholdet anses forbedret med økt byggegrense med 1 meter fra Skipperveien mot planlagt bebyggelse. Byggehøyder For leilighetene i B7-4 som blir liggende inn til Skipperveien, skal inngangssonene ha samme marknivå som planum på Skipperveien, slik det er vist på terrengsnittene i illustrasjonsmaterialet, figur 4 terrengsnitt B-B i planbeskrivelsen. Høyde til gesims er foreslått til 10,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Avstanden mellom rekkehusene i B7-4 og husrekka i Skipperveien er på meter, noe som ikke skulle føre til for store innsynsproblemer. Avstanden er økt med 1 meter i justert planforslag datert I gjeldende bebyggelsesplan for felt B7 er B7-4 avsatt til blokkbebyggelse, med avkjørsel til Åttringen. Dersom blokkbebyggelsens grunnplan ville blitt lagt på høyde med Åttringen, og gesimshøyden satt til 15 meter over gjennomsnittlig terreng, ville gesimshøyden på blokkbebyggelsen mot Skipperveien blitt tilnærmet 10 meter høyere enn høyden på denne veien. I foreliggende planforslag følger planlagt bebyggelse terrenget, og gesimshøyden mot Skipperveien vil kunne bli 10,5 meter høyere enn plan Skipperveien. Grad av utnytting BYA Slik prosjektet er vist i planleveransen, med 43 rekkehusleiligheter, er en kommet til at BYA utgjør 39,3 %. Samlet bebyggelse innenfor området B7-4 må ikke overstige m² - BYA (bebygd areal). Overflateparkering inngår i BYA med 18 m² pr. parkeringsplass. Sol og skygge. Tettehet i bebyggelsen Konsentrert tett/lav-bebyggelse rettferdiggjøres av at det oppnås god arealutnyttelse i feltet. Det er kort avstand til skole, barnehager og lekeplasser i naboskapet. B7-feltet ligger dessuten skjermet til i forhold til fremmedtrafikk utenfra området. I så måte skulle området være attraktivt for barn å vokse opp i. Når det gjelder sol- og skyggeforhold i ny bebyggelse, så viser illustrasjonene til planforslaget at sol fra sør vil falle inn i uterommene mellom husrekkene. Med sol fra vest, vil de to midterste husrekkene få lite sol i uterommene, mens takterrassene i husrekkene vil få solinnfall fra denne himmelretningen.

6 Forhold utenfor selve planområdet Beboerne i Skipperveien ønsker denne enveiskjørt, med muligheter for parkering ved Skipperveiens nordre veikant. Dette har blant annet sammenheng med for bratte oppkjørsler fra garasjene i bebyggelsen, noe som vanskeliggjør parkering i oppkjørslene til garasjene. Byplankontoret har forståelse for problemene og vil foreslå at ønskene etterkommes. Skilting om enveiskjøring og tillatt parkering langs Skipperveien, gjøres etter eget skiltvedtak. Det samme gjelder for skilting av fartsgrense innen B7-feltet. Fartsgrensen bør ikke være høyere enn 30 km/t. Fjernvarmetilknytning I henhold til bystyrevedtak i PS 11/31 og tiltakshavers dokumentasjon av oppvarmingskostnader, anbefales det at det gis dispensasjon fra tilknytningsplikten. Konklusjon og anbefaling Justert planforslag vurderes å danne et godt grunnlag for utbygging av felt B7-4. Det er behov for å øke boligbyggingen i Bodø og det anses at dette prosjektet vil være attraktivt for bl.a. barnefamilier. Det anses som viktig at kommunen legger til rette for mer boligbygging gjennom å vedta reguleringsplaner for boligbygging. Administrasjonen anbefaler at planen vedtas. Forslag til innstilling 1. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd, vedtar Bodø bystyre detaljreguleringsplan for felt B7-4 i Bodøsjøen, slik det er vist på plankart, planid 1287, datert , med planbestemmelser datert og planbeskrivelse datert , sist revidert den Bystyret vedtar at det for feltet gis dispensasjon fra tilknytningsplikten til fjernvarme. 3. Når det gjelder skilting om fartsgrense og tillatt parkering i Skipperveien, så oppfordres administrasjonen om å fatte eget vedtak om dette, da det her ikke er snakk om planvedtak. Komite for plan, næring og miljøs behandling i møte den : Forslag til innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd, vedtar Bodø bystyre detaljreguleringsplan for felt B7-4 i Bodøsjøen, slik det er vist på plankart, planid 1287, datert , med planbestemmelser datert og planbeskrivelse datert , sist revidert den Bystyret vedtar at det for feltet gis dispensasjon fra tilknytningsplikten til fjernvarme. Når det gjelder skilting om fartsgrense og tillatt parkering i Skipperveien, så oppfordres administrasjonen om å fatte eget vedtak om dette, da det her ikke er snakk om planvedtak. Utsettelsesforslag fremmet av Knut Hernes(FRP)på vegne av FRP og H Saken utsettes.

7 Det bes gjort en vurdering om det er tatt tilstrekkelig hensyn til omkringliggende bebyggelse, samt om bygningsmassen har tilstrekkelig avstand til Skipperveien. Votering Utsettelsesforslaget ble enstemmig vedtatt Vedtak Saken utsettes. Det bes gjort en vurdering om det er tatt tilstrekkelig hensyn til omkringliggende bebyggelse, samt om bygningsmassen har tilstrekkelig avstand til Skipperveien. Komite for plan, næring og miljøs behandling i møte den : Votering: Innstillingen ble tiltrådt enstemmig. Komitè for plan, næring og miljøs innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd, vedtar Bodø bystyre detaljreguleringsplan for felt B7-4 i Bodøsjøen, slik det er vist på plankart, planid 1287, datert , med planbestemmelser datert og planbeskrivelse datert , sist revidert den Bystyret vedtar at det for feltet gis dispensasjon fra tilknytningsplikten til fjernvarme. Når det gjelder skilting om fartsgrense og tillatt parkering i Skipperveien, så oppfordres administrasjonen om å fatte eget vedtak om dette, da det her ikke er snakk om planvedtak. Bystyrets behandling i møte den : Votering Innstillingen enstemmig vedtatt Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd, vedtar Bodø bystyre detaljreguleringsplan for felt B7-4 i Bodøsjøen, slik det er vist på plankart, planid 1287, datert , med planbestemmelser datert og planbeskrivelse datert , sist revidert den Bystyret vedtar at det for feltet gis dispensasjon fra tilknytningsplikten til fjernvarme.

8 Når det gjelder skilting om fartsgrense og tillatt parkering i Skipperveien, så oppfordres administrasjonen om å fatte eget vedtak om dette, da det her ikke er snakk om planvedtak. Annelise Bolland byplansjef Rolf Kåre Jensen rådmann Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Saksbehandler: Annelise Bolland/Bjørn Føre Vedlegg 1 Planbestemmelser 2 Plankart datert Detaljregulering for felt B7-4 i Bodøsjøen 3 Planbeskrivelse 4 Sammendrag av uttalelser 5 Søknad om dispensasjon fra tilnytninngsplikt til fjernvarme 6 Situasjonsplan 1 revidert. 7 Situasjonsplan 2 revidert 8 Terrengsnitt AA revidert 9 Terrengsnitt BB revidert. 10 Terrengsnitt CC revidert.