Saksframlegg. Sakshandsamar: Einar Nedrelo Arkivsaksnr.: 07/

Transkript

1 Saksframlegg Sakshandsamar: Einar Nedrelo Arkivsaksnr.: 07/ Arkiv: L12 Reguleringsplan for strandsone i Sogndalsfjøra. Klage over reguleringsvedtak i sak14/10, kommunestyret sitt vedtak i møte * Tilråding: Forvaltningsutvalet finn ikkje at mottekne klager inneheld nye opplysningar som gjev grunn til endring av reguleringsplan for standsona, jf vedtak i kommunestyret 10. juni 2010, sak 14/10. Klagene vert ikkje tekne til fylgje. Saka vert sendt Fylkesmannen i Sogn og Fjordane for vidare handsaming. Vedlegg: 7 innkomne klagar Uprenta vedlegg: Reguleringsplan med planomtale, plankart og føresegner, innkomne merknader og saksutgreiing. Saksutgreiing: Kunngjering av reguleringsplanvedtaket vart gjort ved annonse i Sogn Avis den Grunneigarar og andre berørte vart gjort kjent med annonseringa. Vi har motteke 7 klager på vedtaket i kommunestyret om godkjenning av reguleringsplanen for strandsona i Sogndalsfjøra. Vidare i saksutgreiinga viser vi til motteken klage og kommenterer klagene kvar for seg. Vi viser også til alle dokument i samband med handsaminga av reguleringsplanen. 1. Klage datert frå Tove Kristin Bjelle 1. Bjelle set seg sterkt imot innløysing av eigedomen. Vidare vert forhistoria til eigedomen omskrive, og at denne eigedomen har kome dårleg ut i samanlikna med andre. Eigedomen sin næringsaktivitet vert fortalt, og at eigedomen sitt opphavleg potensiale har vorte redusert ved utviding av riksvegen inn på tomten. Grunneigar ynskjer å utnytte eigedomen mest mogleg i samsvar med intensjonane i reguleringsplanen frå Bjelle stiller fleire spørsmål ved ei eventuell oreigning, og meiner at tilkomsten til fjorden er god nok om ein opnar opp att alle dei gamle geilene. Vidare kan eksisterande gangvegar/stiar nyttast sjølv om dei ligg få meter frå planlagd fjordsti. Bjelle tek opp eigedomsretten og innløysing og erstatning og viser til at dette vil utgjera betraktelege summar, samla sett. 3.Miljø. Bjelle framhevar at eksisterande strandlinje har mange føremonar som vert øydelagt, dersom planlagt strandstien vert gjennom ført.

2 4. Bjelle påpeikar at kostnadsanalyse må føreligge før planen vert fremja vidare, slik at politikarane har eit betre grunnlag for å fatte vidare avgjersler. Vidare tek Bjelle opp spørsmålet om universell utforming i forhold til kostnad og vanskelegare bygging. II Forslag til endringar, pkt 1,2 og 3. Desse forslaga går på å nytte eksisterande gangvegar, slik at eigedomen til Bjelle vert oppretthalden. Bjelle skriv og at grunneigaren er særs mykje imot at gangvegen går over eigedomen. Det vert og stilt spørsmål om kvifor gangstien vert så ulikt utforma på den inste delen og i forhold til universell utforming, og kvifor kan stien byggjast på djupare vatn einskilde stader og ikkje andre. Vidare vert alternativ 2B teke fram at som eit betre forslag. Alternativ 2A vert og lansert som brukbart. I tillegg vert nytt alternativ til sti med flytebryggje foreslege. III Under andre opplysningar peikar Bjelle på endringsforslag. 1. Grunnen til at riksvegen har vorte utvida er endringa i samferdsla dei siste 50 åra. Grunngjevinga for endring av planane frå 1985 er at samfunnsinteresser har endra seg, der kommunestyret har prioritert høgt å opne opp standlinja for allmenta i Sogndal sentrum. Ein fjordsti er allereie opparbeidd frå kommunekaien og fram til Rusebakken. 2. Ei løysing med bruk av eksisterande vegar/gangvegar vart vurdert i samband med utarbeiding av planen. Kommunestyret og forvaltningsutvalet vurderte ei slik løysing til ikkje å vera i tråd med dei ønskje kommunestyret har sett opp for ein samanhengande fjordsti frå Hagelin til Loftesnes. Det ligg ikkje nye opplysingar som tilseier endringar i denne vurderinga. Erstatning for sikring av areal/grunnkjøp/erstatning vil bli avklart gjennom avtalar eller skjønn. 3. Store delar av strandsitjarmiljøet er i reguleringsplanen regulert til bevaring. Sjølve strandsitjarmiljøet har endra seg gjennom tidene. Reguleringsplanen legg opp til bevaring av dette miljøet, samtidig som strandsitjarmiljøet vert opna opp for bruk og oppleving. God tilgjenge langs stranda vil vere ynskjeleg for å fortelje om det historiske strandsitjarmiljøet. 4. Gangstien kan prosjekterast og utførast med ulike løysingar innafor reguleringsføremålet. Først ved vald prosjektert løysing vil vi kunne rekne ut kostnaden med gangstien, dette gjeld både byggekostnad og innløysing av grunn/erstatningar. I forhold til universell utforming, så har plan - og bygningslova klare føringar til dette i fellesbestemmelsane. II 1, 2 og 3, endringsforslag. Dei andre gangvegsforslaga gir ikkje ein samanhengande gangsti langs fjorden, og tilfredstiller heller ikkje krava til universell utforming. Kriteria for utforming av fjordstien har vore å finne ei linjeføring som gir ei god samla estetisk utforming, og ei løysing som kan gjennomførast. Gangstien kan vere svingete og likevel tilfredsstille universell utforming. Over kortare strekningar kan stien byggjast på djupare vatn når forholda ligg til rette for det og andre løysingar ikkje er tenlege. I forhold til alternativ 2B, så viser vi til svar på merknaden etter utlegginga. Alternativ 2A vart utarbeidd for å vurdere bygningar mellom riksvegen og fjordstien. Dette alternativet er vurdert av arkitekten som svært vanskeleg og det vert difor tilrådd innløysing av eigedomen. III Flytebryggje, eller betongflytebryggje er ikkje alternativ som etter vår vurdering i dette området kan erstatta fjordsti direkte på fast grunn/land. Klagen kjem ikkje med nye vesentlege opplysningar i høve merknaden som Bjelle sende inn medan planen låg ute til offentleg ettersyn. Desse tilhøva har såleis vorte drøfta og vurdert under arbeidet med reguleringsplanen, og kjende for kommunestyret då planen var oppe til handsaming. Rådmannen rår til at klagen ikkje vert teken til følgje. 2. To klageskriv frå advokatfirmaet HARRIS på vegne av Hofslund Fjordhotell AS.

3 1.I innleiinga vert det poengtert at føremålet hotell ikkje er medteke i varslingsbrevet, medan mest alle dei andre føremåla er medtekne. Det vert vidare peika på at regulert fjordsti skjær seg mellom hotellet sine bygningar/areal og sjøen og øydelegg del av miljøet. Manglande omtale av hotellføremålet gjev uttrykk for nedprioritering av turistnæringa. 2. Det vert peika på dårleg interesseavveging mellom samanhengande gangveg langs stranda, i høve til kultur-, miljø- og bevaringsinteresser, næringsinteresser og privat ro. Området mellom gamle meieriet og inn til og med naustområdet N6 vert nemnde som særleg utsette. Det vert og vist til at B6, B5 og H2 er lagt inn med hensynssone for bevaring av kulturmiljø. Bevaringsverdien er særleg til grunn for klagen, og spesielt framheva vert det eksisterande maritime og rolege miljøet rundt hotellet Det vert klaga på at 12 i føresegnene gir for lite fleksibilitet, spesielt høgdene og manglande aksept for tårnelement. 3.Harris viser her til tidlegare merknader og e-post av , samt tidlegare merknader frå hotellet sin arkitekt. 3.1 Harris viser til at Sjøfartsmuseet sin uttale harmonerer dårleg med saksutgreiinga sin merknad på side 14, pkt 3, om at stien framfor sjøhusbebyggelsen slik kommune ser det ikkje vil stri mot omsynet til bevaring Forholdet til planlova. Her vert det teke opp konflikt i høve hensynssone, 100meters beltet, og vidare at visinga til økonomiplanen og kva som vert skrive under kapittelet økonomi på side 25, viser etter deira syn at ein ikkje har tatt føresegna i planloven ledd på tilstrekkeleg alvor. 3.4 Observerte politiske argumenter og forklaringar. Tek også føre seg ledd. For kommentar til denne vert vist til førre vurdering. 4. Harris konkluderer med at strandlinja med bevaringsverdig av kulturmiljø og tilpassa hotelldrift innerst i bukta må sparast for gangsti. Oversendt billedmateriale/montasjer ligg ved saka. 1.Føremålet hotell/overnatting er medteke som eige føremål i planen. At føremålet ikkje vart omtala i oppstartsbrevet seier ikkje noko om at føremålet ikkje vert prioritet. Det er det sjølve reguleringsplanen som seier noko om. På plankartet kan fjordstien fortone seg noko som skjær seg mellom hotellet og fjorden, men i prosjekteringa av stien vonar vi at området vil stå fram som eit element som framhevar sambindinga mellom sjø og land på ein god måte. 2. Eit av måla med planarbeidet er å regulere del av ein samanhengande fjordsti mellom Hagelinneset og Nestangen langs stranda. Dette er eit høgt prioritert tiltak i planverket til kommunen. Det er målsetjinga at dette tiltaket vil gjere Fjøra og Sogndal meir interessant å bu og ferdast i. Prosjektering og bygging av stien må utførast i forhold til dei premissane som omgjevnadene, miljø, estetikk og bevaringsverdige bygningar set. For å bevare standsitjarmiljøt må området utviklast for å bli brukt. Bevaring gjennom bruk har fått auka merksemd i kulturminneforvaltinga. Auka bruk kan gje mindre ro/stillheit, men dette er ei gangsti og motorisert ferdsle er berre knytt til vedlikehaldsarbeid. Om dette vert oppfatta som ein negativ eller ein positiv verknad av å ta området meir i bruk vil vera individuelt I merknaden under utleggingssaka er omlag same spørsmålet stilt. Dette vart vurdert på følgjande måte: Ut frå grunnkartet er gesimshøgda på den vestlege nyare delen om lag 13 meter over havnivå. Den gamle historiske delen har om lag tilsvarande gesimshøgde og med ei mønehøgde på om lag 16,5 meter, med maks om lag 17,5 meter mønehøgd på dei største arkane. For påbygget framover mot sjøen på den historiske delen er gesimshøgda vel 10 meter, med mønehøgd på den høgste arken om lag 12,5 meter. Høgdene er i kartgrunnlaget oppgjevne ut frå meter over havet, dvs.

4 at 0 er definert som middel høyvann, og for å få ei einskapleg forståelse for høgdene bør dette leggjast til grunn også i planen, og ikkje ut frå gjennomsnittleg terrengnivå. Hotellbygningen ligg inn under område for bevaring av kulturmiljø. Det vil difor vere naturleg å leggje til rette for at fløyen med flatt tak kan byggjast i sveitserstil og tilpassast den historiske delen av hotellet. Den sørvestlegast delen med mønetak og som er ein integrert del av bygningskroppen frå 60 talet kan gå inn i ei slik utbygging. a) Det er vanskeleg ut frå planmaterialet å seie noko om korleis tårn som formelement vil framstå. Heller ikkje i merknaden vert det sagt noko om kva konsekvensar slike formelement kan få for arkitekturen til hotellet. Vi har difor ikkje grunnlag for å ta stilling til kva slike formelement kan ha å seie for arkitekturen, og vil tilrå at det ikkje vert opna for det no, men ev. vurdert i samband med ei ev. byggjesak. 3. Desse merknadene er handsama i saka etter at planen låg ute til offentleg ettersyn, jf saksutgreiinga til kommunestyret. Vi har ikkje nye vurderingar. Heile saka, med alle dokument, vil verte sendt Fylkesmannen som del av klagesakshandsaminga. 3.1 Det sjøfartsmuseet skriv er fylgjande: Området forbi naustet i figur 2 er preget av nyere tids utfyllingar i forbindelse med hotellet. Området tilhører strandsittermiljøet noe som også går frem av eldre fotografier tatt av K.Knudsen1890. Strandpromenaden er planlagt i forkant av sjøhuset i fig.2.fra vår side er det ønskelig at veien hadde blitt plassert bak, Det er såleis ikkje noko krav om at stien skal ligge bak naustet, og ut i frå ei samla vurdering, ikkje minst med tanke på private hagar, så er det valt å leggje stien framom naustet I forholdet til planlagt hensynssone, så er det eit mål at prosjekteringa av stien vert utført med tilpassing til området langs stien. I forhold til 100meters beltet gjeld ikkje forbod for regulerte område, her er det reguleringsplanen med føresegner som vert juridisk bindande i forhold til planlagde tiltak. I forhold til pbl ledd, planleggingen skal bygge på økonomiske og andre ressursmessige forutsetninger for gjennomføring og ikkje vere meir omfattende enn nødvendig, så er denne bestemmelsen lagd til grunn for reguleringsplanarbeidet. I planlegginga av området er dette ikkje gjort meir omfattande enn at planen opnar for ønska utvikling med å opne standsona for allmenta og etablere ein samanhengane fjordsti frå Hagelinnestet til Nestangen. 4.Dersom fjordstien skal gjennomførast, må den også planleggast og utbyggast i dette området. Det er likevel klart at kravet til prosjektering vil vere særleg utfordrande i dette området. Det er ikkje kome fram nye opplysningar i klagen. Opplysingane var kjent i samband med handsaminga av reguleringsplanen. Rådmannen rår til at klagen ikkje vert teken til fylgje. 3. Dagfinn Loftesnes klagar på vedtaket om godkjenning av reguleringsplanen. Loftesnes ber om att han får behalde gbnr 17/14 og 22, som no er regulert til leikeplass og badeplass, som bustadtomt som regulert i reguleringsplanen frå Klagen inneheld det same som merknaden som vart motteken i utleggingsfasen. I samband med handsaming av planen var vurderinga følgjande: I planframlegget er 17/14 og 17/22 lagt ut til leikeplass L1 og badeplass BA1 / B1. Eksisterande bygning på 17/14 er i planen føresett fjerna. Det står i dag eit gamalt sagbruk til nedfalls på eigedomen. Gangvegen legg til rette for å opne Fjøra i større grad for ålmenta enn det som er tilfellet no. Arealet nedst i Rusebakken ligg godt til rette for å opne for ålment opphald då det er lett tilgjengeleg

5 og areal som kan leggjast til rette for badeplass og leikeområde. Dette vil ikkje berre kunne vere til glede for ålmenta, men og for dei fastbuande i Fjøra, med betre tilrettelegging enn i dag og med lokal leikeplass. Rådmannen finn ikkje at det ligg føre nye opplysningar i klagen og rår til at klagen ikkje vert teken til fylgje. 4.Trygve Brekkeflat klagar på vedtaket i sak 14/ Brekkeflat klagar på at del av hans merknad ikkje har vorte vurdert før kommunestyret gjorde sitt vedtak, og at vedtaket difor er gjort på feil grunnlag Han klagar og på at føremålet i planen er endra utan at han har fått uttale seg til dette, jf pkt. 5 i tilrådinga til kommunestyret i sak 14/10: Sona som er regulert inn framom N3 er 1 meter brei, og er etter vår vurdering naudsynt for å kunne justere gangvegen i høve kryss mot Rusebakken og tilpassing til at L1 skal kunne brukast som p-plass for rørslehemma. Dette er kommentert i kommunestyresaka i pkt.1: Delar av arealet som er lagt inn i BA.1. / B.1. er opparbeidd til kaiareal rundt N3. Det er ikkje føreteke eller søkt om frådeling/overføring av den opparbeidde delen av eigedomen til Jarle Aarvoll over til Trygve Brekkeflat. Med omsyn til badeplassen og for å leggje til rette for å få tilstrekkjeleg areal for denne legg vi til grunn grense mellom BA.1. / B.1. og N3 slik det er foreslått i planframlegget. Vi tilrår at ønsket frå Brekkeflat ikkje vert teke til følgje. Det er ikkje endring i arealbruken frå tilråding av saka til kommunestyrevedtaket. Rådmannen rår til at klagen ikkje vert teken til følgje. 5. Martin og Matilde Larsen - klage over 46 i føresegnene til planen. Som i del av merknaden til planen klagar dei på at det er forbod mot installering av vatn og kloakk i sjøhusa. Dei meiner det er urimeleg at sjøhus og naust vert ulikt handsama. Munnleg har og Martin Larsen vist til at i gamle tider vart sjøhusa nytta til overnatting. I føresegnene er det opna for gjesteovernatting i 2.høgda i sjøhusa, ikkje i første høgda. Vi er ikkje kjende med at det er installert vatn og kloakk i sjøhusa. Eit slikt tiltak er søknadspliktig. Grunngjevinga for å tillate gjesterom og ikkje kloakk og vatn er gjesterommet kan vere eit supplement til bustadhuset og at sjøhuset ikkje skal stå fram som ein sjølvstendig bustad. Dette vart vurdert i samband med handsaming av reguleringsplanen, og forvaltningsutvalet og kommunestyret var kjent med det. Det ligg såleis ikkje føre nye opplysingar i saka, og rådmannen rår til at klagen ikkje vert teke til fylgje. 6. Kjellaug og Per Ingar Sviggum ynskjer å heva muren mot sjøen. Dei vil ikkje ha felles småbåtanlegg rett framom eigedomen sin, og ber vidare om orientering om føresegnene 41 og 42. Klagar eig to eigedomar gbnr.15/16 og 15/23, begge desse eigedomane har rettar i SA7 og SA8, i tillegg har dei rett til oppretthalding/bygging av brygge. I tillegg har nausteigedomane gbnr 15/3 og 16/36 fått rettar i SA7.

6 Rådmannen finn ikkje grunnlag for å tilrå endringar i forhold til motteke skriv, og rår til at klagen ikkje vert teken til følgje. 7. Advokatfirmaet Røegh & Røegh, på vegne av Sigrunn Stedje, har sendt to skriv datert og , det siste som klage på reguleringsplan. I skrivet av klagar advokaten på vedtaket om godkjenning av reguleringsplanen og tek atterhald om å krevje erstatning for økonomisk tap som reguleringa medfører herunder utgifter til juridisk bistand. I forhold til det første skrivet, så tek det opp att merknaden som vart sendt i utleggingsfasen. Vår vurdering var då: 1. Det har vore kontakt mellom reguleringsarkitekt Locus og eigar av eigedomen. 2. Det vert på eigedomen foreslått at det kan oppførast 2 nye naust vest for eksisterande bygg som i planen er føresett rive. Arealet er i dag parkeringsplass for utleigehusvære på oppsida av riksvegen. Det er avsett naudsynt areal for dette som privat parkering i planen. Føremålet er å leggje til rette for fjordstien på ein betre måte enn det som er mogleg med dette bygget ståande. Riving av eksisterande bygg vil opne mot fjorden sett frå riksvegen, og fjerne eit bygningsmessig framandelement. Fjerning vil gjere det enklare å få til ei god landskapsutforming av området, og vil inngå i eit parkmessig belte frå Høgskulen til Hofslund Hotell. Som erstatning for eksisterande garasje / naust er det opna for at det kan byggjast 2 naust på eigedomen på føremålsområdet N Det er ikkje regulert inn vegrett til eigedomen til Bjelle (11/29) i hovudalternativet. Det er her føresett at bygningane på 11/29 og 11/30 skal rivast. I alternativ 2A er det regulert inn tilkomst og då føresett at bygningane på 11/29 og 11/30 skal stå. Dette føreset at fjordstien vert lagt på utsida av desse bygga, noko som vil vere ei kostbar løysing. I forhold til spørsmålet om kostnader med gangstien, vert det vist til klage frå advokatfirmaet Harris. Kommunen si grunngjeving for regulering av denne eigedomen er vurdert i planomtalen og saksutgreiinga. Erstatningsspørsmålet og erstatning for juridisk bistand kjem først opp i samband med kjøp/innløysing av grunn. Rådmannen ser ikkje at det kjem fram nye opplysningar i klagen og rår til at klagen ikkje vert teken til fylgje. Oppsummering: Rådmannen finn ikkje at mottekne klager inneheld nye opplysningar som fører til endring av kommunestyret sitt vedtak om godkjenning av planen, og finn såleis ikkje å tilrå at nokon av klagene vert tekne til fylgje. Rådmannen rår til at klagesaka vert sendt Fylkesmannen i Sogn og Fjordane for vidare handsaming, jf pbl 1-9. Jostein Aanestad -rådmann- Einar Nedrelo - teenesteleiar-