Vedtak om lemping på konsesjonsvilkår - videre utsettelse av boplikt på gnr 81 bnr 145

Transkript

1 Tvedestrand kommune Saksframlegg Arkivsak: 2014/898-6 Arkiv: 81/15 Saksbeh: Hans Magnus Sætra Dato: Utv.saksnr Utvalg Møtedato Teknikk-, plan og naturutvalg Kommunestyre Vedtak om lemping på konsesjonsvilkår - videre utsettelse av boplikt på gnr 81 bnr 145 Rådmannens forslag til vedtak Tvedestrand kommunestyre avslår søknaden om lemping av vilkår tilknyttet konsesjonsvedtak av 29. januar Det gis ikke ytterligere utsettelse til 1. november 2017 for at noen skal ta eiendommen i bruk som helårsbolig. Vedtaket er fattet med hjemmel i konsesjonsloven 10 og med bakgrunn i lokal forskrift om nedsatt konsesjonsgrense etter konsesjonsloven 7, Tvedestrand kommune, Aust-Agder (FOR ). Bakgrunn for saken I egenerklæring tinglyst 21. mai 2014 har Hugh Christopher Laing (1/2 del) og Ian Michael Laing (1/2) skrevet under på og erklært at gnr 81 bnr 15 (1/2 del) skal brukes som helårsbolig innen ett år fra ervervstidspunktet. Kjøpekontrakten ble inngått 1. november I forbindelse med behandling av søknad om rammetillatelse for Låven innvilget teknikk, planog naturkomiteen 11. mars 2014 dispensasjon fra krav til reguleringsplan og fra volumbestemmelsene i KDP 27. Samtidig ble det gitt tillatelser til deling av eiendommens bebygde arealer samt noe areal i bakkant (PS 26/14). På bakgrunn av delingen ble det gjennomført oppmålingsforretning og den nye grunneiendommen med Doktorhuset fikk gnr 81 bnr 145 en eiendom på totalt 13,6 dekar. I rammetillatelsen ble det innvilget bruksendring av uthuset/låven til anneks.

2 Flyfoto av den bebygde delen av gnr 81 bnr 145 Doktorhuset sett fra vest Brødrene Laing søkte 5. august 2014 om utsatt tilflyttingsfrist fordi det etter vår oppfatning foreligger særlige grunner for en slik utsettelse. Bebyggelsen er gammel og det foreligger behov for innvendig og utvendig rehabilitering. I hovedhuset vil bl.a. en stor mursteinsovn bli fjernet. Pipestokken vil bli fjernet fra loft til over tak og deler av taket vil bli fjernet i forbindelse med prosessen. Arbeidene vil medføre at bygningen blir ubeboelig i en ganske lang periode. Arbeidene vil bli utført av Lindal Gruppen AS. Det vises for øvrig til informasjon som våre klienter har gitt i møter med ordfører, samt søknad om rammetillatelse. På bakgrunn av søknad og etter dagjeldende delegasjonsreglement fattet landbruksrådgiver konsesjonsvedtak 29. januar 2015 med vilkår om at hjemmelshaver må sørge for at eiendommen brukes som helårsbolig seinest fra og med 1. november Konsesjonsvedtaket fra 29. januar 2015 med vurderingene ligger vedlagt. Byggesakene 11. mars 2014 ble det i byggesak gitt tillatelser til deling av grunneiendom og omfattende ombyggingstiltak av Låven med tilhørende bruksendring. I vedlegg til søknad om rammetillatelse fremgår det av plansnitt og redegjørelser at formålet for tiltakene var å gjøre om Låven til bruk som bolig, jf. Låven skal tilbygges/rekonstrueres og rehabiliteres til ny bruk som bolig. Plantegningen for første og andre etasje viser bl.a. 2 soverom, 2 bad, stue, kjøkken, mesanin og lagringsrom. Plantegningene underbygger formålet med rammetillatelsen, dvs. boligstandard. Ferdigattest for tiltakene ble gitt 26. oktober Her er plantegningene fra søknaden om rammetillatelse:

3 Under - plantegning 1. etasje Under - plantegning 2. etasje I september 2015 ble det sendt inn søknad om rammetillatelse til ombygging av Doktorhuset, våningshuset på eiendommen. Ansvarlig søker redegjør i søknadsdokumentene at planen er at huset både skal være privat bolig, men også kunne fungere som destinasjon for kulturelle evenementer de kommende årene. Det ble 3. november 2015 fattet dispensasjonsvedtak etter

4 plan- og bygningsloven som gir tillatelse til tiltakene i hovedhuset på eiendommen. Videre ble det gitt igangsettingstillatelse 30. mars På møte i teknikk-, plan og naturutvalget 18. oktober 2016 ble søknad om ombygging eiendommens bryggerhus og hageanlegg drøftet. Formålet med ombyggingen er en boenhet og kontor med helårsstandard og det ønskes bruksendring til boligformål. Videre opplyser søker at planen er kulturell aktivitet i hagen (konserter, utlån av hus til kunst- og arkitektstudenter osv.). Utvalget drøftet saken på møtet og ga følgende innspill: Teknikk-, plan- og naturutvalget vil opprettholde den restriktive praksis som føres når det gjelder avvik fra vedtatt Kommunedelplan Kystsone, men vil kunne gå inn for dispensasjon for tilbygg dersom det kan bekreftes at dette gjelder gjenreisning av et tidligere tilbygg som er fjernet. Søknad om lemping av konsesjonsvilkår (søknad om ny tilflyttingsfrist) Brækhus Dege Advokatfirma AS søker 7. september 2016 på vegne av brødrene Laing om forlenget frist med å ta eiendommen i bruk som helårsbolig. Det søkes utsatt tilflyttingsfrist til 1. november Søknaden begrunnes med at boligen for tiden ikke er beboelig. Huset er gammelt og er under restaurering. Det vil bli utført betydelige bygningsmessige arbeider, herunder etablering av nytt kjellergulv. Alle vegger og gulv i soverommene er fjernet og vil bli gjenoppbygget mv. Problemstilling Skal kommunestyret lempe på vilkår fra konsesjonsvedtak 29. januar 2015 som tilsier at det skal være ett eller flere mennesker med folkeregistrert bostedsadresse på gnr 81 bnr 145 fra og med 1. november 2016? Lempingssøknaden gjelder utsatt tilflyttingsfrist til 1. november Faglige merknader vurderinger etter konsesjonsloven 10 Rådmannen vurderer det dit hen at saken har karakter av å være prinsipiell. Den legges derfor frem for behandling i planutvalget og avgjørelse i kommunestyret. Dette på bakgrunn av at det siden ervervet har skjedd betydelige endringer av eiendommens bebyggelse gjennom tillatelser etter plan- og bygningsloven. Søknaden skal vurderes etter konsesjonsloven 10 første ledd som lyder slik: «Departementet skal gi konsesjon når det ikke er nødvendig å hindre at eiendommen blir brukt til fritidsformål. Ved denne avgjørelsen kan det blant annet legges vekt på eiendommens beliggenhet, herunder om det området der eiendommen ligger i har karakter av å være et utpreget fritidsområde, bebyggelsens art og standard, hvor lang tid det er gått siden eiendommen er brukt som helårsbolig, hvor lang tid den ble brukt som helårsbolig, og om det er påregnelig at andre vil kjøpe eiendommen for å bruke den til helårsbolig.» Taler eiendommens beliggenhet og karakter for å utsette tilflyttingsfristen ytterligere? Lyngør er en del av virkeområdet for lokal forskrift om nedsatt konsesjonsgrense (bopliktområde). Eiendommen ligger på Lyngørsida (Ytre Lyngør) og begge sider av Lyngørsundet er avsatt til boligformål i kommuneplanens arealdel. Videre er eiendommen innenfor kommunedelplanen for kystsonens byggeområder (KDP 27 Lyngør). Bebyggelsens områdebeliggenhet og karakter med eldre helårsboliger er momenter som taler for å avslå lempingssøknaden.

5 Taler eiendommens art og standard for å utsette tilflyttingsfristen ytterligere? Det er et relevant å stille spørsmålet om byggetillatelsene av Låven og Doktorhuset fører til at det for tiden ikke er bebyggelse på eiendommen som lovlig kan brukes til helårs bosetting? I så fall får dette betydning for konsesjonssaken. Rådmannen vurderer det dit hen at det foreligger tilstrekkelig med opplysninger i byggesak som tilsier at Låven har en brukbar standard til at eiendommen kan nyttes som helårsbolig. Sjøl om det nå pågår tiltak i hovedhuset som midlertidig gjør dette bygget ubeboelig, så er det viktig å understreke at boplikten er knyttet til eiendommen som sådan. Søkers planer og fasilitetene i bygget Låven tilsier at det etter planog bygningsloven er fullt lovlig å bruke dette bygget til helårs bosetting. I konsesjonssammenheng betyr det at det bør være kurant å få registrert bostedsadresse på gnr 81 bnr 145. At det pågår ombygging av Doktorhuset er derfor ikke tilstrekkelig grunnlag for å lempe på konsesjonsvilkåret. Rådmannen finner derfor ikke grunnlag for at eiendommens art og standard skal tilsi ytterligere utsettelse av tilflyttingsfristen. Er det gått lang tid siden eiendommen ble benyttet som helårsbolig og har den blitt brukt som helårsbolig i lang tid? Doktorhuset er et gammelt og ærverdig bygg fra seilskutetida. Eiendommen har vært benyttet til helårs bosetting i svært lang tid, bl.a. av doktor Voss på 1920-tallet. Forrige hjemmelshaver bebodde våningshuset fram til sensommeren Rådmannen vurderer det dit hen at disse momentene taler for å avslå utsettelsesfristen for tilflytting. Er det påregnelig at andre vil kjøpe eiendommen for å bruke den til helårsbolig? Salget av den opprinnelige eiendommen var en del framme i mediabildet, men rådmannen har ikke konkrete opplysninger om hvor stor pågangen var, når eiendommen lå ute for salg. Eiendommen har, slik rådmannen vurderer det, kvaliteter for helårs bosetting. Rådmannen finner det derfor påregnelig at andre vil kunne overta eiendommen med formål om å bruke den til helårsbolig. Dette momentet taler for å avslå lempingssøknaden. Tidligere vedtak Kommunen innvilget søknad om utsatt tilflyttingsfrist i vedtak av 29. januar 2015: Tvedestrand kommune gir konsesjon (tillatelse) til utsatt tilflytting av helårsbolig på gnr 81 bnr 145. Tilflyttingsfristen er å betrakte som et vilkår og settes til 1. november Vilkåret oppfylles ved at hjemmelshaver sørger for at eiendommen brukes som helårsbolig, enten av hjemmelshaver sjøl eller andre. Tilflytting til eiendommen skal være registrert etter reglene fastsatt i eller i medhold av lov 16. januar 1970 nr. 1 om folkeregistrering. Vedtaket er fattet med hjemmel i konsesjonsloven 10 og 11, første ledd og på bakgrunn av lokal forskrift om nedsatt konsesjonsgrense etter konsesjonsloven, 7. Begrunnelsen for vedtaket er at vi finner det rimelig at huset ikke bebos mens de mest nødvendige tiltakene gjennomføres. Utsettelsen er tidsbegrenset. Dette for å understreke at kommunen anser det som nødvendig å hindre at eiendommen blir brukt til fritidsformål på lang sikt. Vi viser her til vurderingene i saken. Overordnede plandokumenter og lokal forskrift Gjeldende kommuneplans arealdel med hensynssone bevaring av kulturmiljø Gjeldende kommunedelplan for kystsonens byggeområder KDP 27 Lyngør

6 Verneplanen for Lyngør Forskrift om nedsatt konsesjonsgrense etter konsesjonsloven 7, Tvedestrand kommune, Aust-Agder (FOR ) Gjeldende budsjettforutsetninger Ikke relevant tema i denne saken. Alternative løsninger og konsekvenser Rådmannen foreslår ingen alternative løsninger. Konklusjon Rådmannen anser gnr 81 bnr 145 Doktorhuset for å være en flott eiendom på Lyngør. Det legges utvilsomt betydelige ressurser ned i eiendommen og det er positivt. Doktorhuset er under ombygging, men Låven har etter om- og påbygging brukbar bostandard til at eiendommen kan huse helårsbosettere. De pågående ombyggingstiltakene på Doktorhuset og eventuelt framtidige tiltak på Bryggerhuset kan medføre visse midlertidige ulemper for bosetting. Rådmannen finner det likevel rimelig at eierne praktisk kan tilrettelegge for helårs bosetting, sjøl om det pågår arbeid på eiendommens andre bygg. Søkernes planer med eiendommen er etter søknadsopplysningene helårs bosetting. Samtidig har det kommet fram opplysninger i søknader om rammetillatelser at det også foreligger andre planer, eksempelvis kulturelle arrangementer og utleie til studenter. Rådmannen vurderer ikke de ulike planene nærmere, men vil understreke at arealformålet og lokal forskrift om nedsatt konsesjonsgrense tilsier at eiendommen primært skal brukes til helårs bosetting. Det er allerede gitt en utsettelse på boplikten. Som en del av konsesjonsvurderingen ble det understreket hjemmelshavernes ansvar for å få til en fremdriftsplan som medfører en prioritering av tiltak slik at huset kan bebos og boplikten oppfylles. Fra konsesjonsvedtaket ble fattet i januar 2015 til ny utsettelsessøknad av tilflyttingsfrist kom i september 2016, har Låven blitt ombygd til et bygg med brukbar bostandard og det er gitt ferdigattest. Etter en samlet vurdering av ulike momenter i konsesjonsloven 10 første ledd, finner ikke rådmannen tungtveiende momenter som taler for å innvilge søknaden om videre utsettelse av tilflyttingsfristen. I den forbindelse viser rådmannen til at boplikten i dette tilfellet kan oppfylles ved at minimum ett menneske er registrert med folkeregistrert bostedsadresse på eiendommen. Rådmannen anbefaler kommunestyret å avslå søknaden om lemping av vilkår tilknyttet konsesjonsvedtak av 29. januar Det gis ikke ytterligere utsettelse til 1. november 2017 for at noen skal ta eiendommen i bruk som helårsbolig. Tvedestrand, Rådmannen Vedlegg:

7 1 Konsesjonsvedtak av om utsettelse av boplikt på gnr 81 bnr Søknad om forlenget frist med å ta eiendommen i bruk som helårsbolig