Konsesjonsvedtak - søknad om utsettelse av boplikt - gnr 76 bnr 122 (Borøykilveien 37)

Transkript

1 Tvedestrand kommune Saksframlegg Arkivsak: 2015/ Arkiv: 76/122 Saksbeh: Hans Magnus Sætra Dato: Utv.saksnr Utvalg Møtedato Teknikk-, plan og naturutvalg Kommunestyre Konsesjonsvedtak - søknad om utsettelse av boplikt - gnr 76 bnr 122 (Borøykilveien 37) Rådmannens forslag til vedtak Alternativ 1 Tvedestrand kommunestyre innvilger delvis søknaden om utsatt tilflytting til gnr 76 bnr 122. Tilflyttingsfristen settes til 1. januar 2018 og er å anse som et vilkår. Vilkåret oppfylles ved at eier sørger for at eiendommen brukes som helårsbolig, enten av eier sjøl eller andre. Tilflytting til eiendommen skal innen fristen være registrert etter reglene i lov om folkeregistrering. Begrunnelsen for vedtaket med utsatt tilflyttingsfrist er at kommunestyret kan se at det foreligger noe oppgraderingsbehov av bolig på eiendommen, slik at den kommer i bedre stand for helårs beboelse. En innvilgelse som omsøkt, dvs. frist 1. januar 2020 ville medført en utsettelse på over 5 fem år utover ettårsfristen som erverver lovmessig har til å få registrert bosetting på eiendommen. Kjøpsformålet oppgis til å være bosetting og en for lang utsettelse av tilflyttingsfristen fører til at eiendommen for lenge vil bli brukt til fritidsformål. Vedtaket er fattet med hjemmel i konsesjonsloven 10 første ledd og 11 og med bakgrunn i lokal forskrift om nedsatt konsesjonsgrense etter konsesjonsloven 7, Tvedestrand kommune, Aust-Agder (FOR ). Alternativ 2 Tvedestrand kommunestyre innvilger søknaden om utsatt tilflytting til gnr 76 bnr 122. Tilflyttingsfristen er å anse som et vilkår og settes til 1. januar 2020 (som omsøkt). Vilkåret oppfylles ved at eier sørger for at eiendommen brukes som helårsbolig, enten av eier sjøl eller andre. Tilflytting til eiendommen skal innen fristen være registrert etter reglene i lov om folkeregistrering. Begrunnelsen for vedtaket er at kommunestyret ser at boligsalgsrapporten tilsier et omfattende og tidkrevende restaureringsbehov av boligen på eiendommen, slik at den kommer i bedre stand for helårs beboelse. Kommunestyret finner det derfor rimelig å utsette tilflyttingsfristen som omsøkt.

2 Vedtaket er fattet med hjemmel i konsesjonsloven 10 første ledd og 11 og med bakgrunn i lokal forskrift om nedsatt konsesjonsgrense etter konsesjonsloven 7, Tvedestrand kommune, Aust-Agder (FOR ). Bakgrunn for saken I egenerklæringer tinglyst 26. september 2014 har Terje Dybvik (1/2 del) og Torild Apall Dybvik (1/2 del) skrevet under på at gnr 76 bnr 122 skal brukes som helårsbolig innen ett år fra ervervstidspunktet. Hjemmelshaverne sendte brev til kommunen 28. august 2015 hvor det ble søkt om utsatt tilflyttingsfrist til 1. september Landbruksrådgiver svarte 25. februar 2016 at det må sendes konsesjonssøknad på fastsatt søknadsskjema, jf. konsesjonsloven 12. Kommunen mottok konsesjonssøknad 30. september 2016 med diverse vedlegg (søkers redegjørelse for søknaden, kopi av kjøpekontrakt, boligsalgsrapport, egenerklæringsskjema tilknyttet salgsoppgaven og overtagelseserklæring). Søker anmoder om utsettelse av boplikten til 1. januar 2020 med følgende begrunnelse: Undertegnede har kjøpt eiendommen til bruk som primærbolig. Ved kjøpet var det utarbeidet tilstandsrapport som er vedlagt. Bebyggelsen er fra 1936 og i stor grad ikke oppgradert. Tilstandsrapporten beskriver en eiendom som bærer preg av sin alder og for å tilbakeføres til dagens vanlig standard kreves betydelige oppgraderinger. Vi har hatt avtale med byggmester, men fikk i sommer beskjed om at byggmester av forskjellige årsaker ikke kunne starte slik avtalen var. Vi har nå fått avtale med ny byggmester og vil starte oppgraderingen. Oppgraderingen må vi ta over en viss tid derfor søker vi om utsettelse av boplikten. Søkerne bor i dag i Oslo. Torhild Apall Dybvik eier også gnr 75 bnr 33 (Borøy skolevei 32) en bebygd eiendom, ca 200 meter fra gnr 76 bnr 122. Eiendommen ligger i område som i kommunedelplanen for kystens byggeområder (KDP 17 Borøykilen) er avsatt til boligformål. Gnr 76 bnr 122 Skagen er til sammen på 1,6 dekar. I tillegg til boligen er det garasjehus på og naust/båthus i Borøykilen.

3 Gnr 76 bnr 122 med bolig og garasje (skråfoto 2015) sett fra vest. Eiendommen ligger mellom veiene Borøykilveien, Innaforkilen og Lillebukt. Boligsalgsrapporten NITO Takst byggteknisk gjennomgang med rapportdato 27. juli 2014 gir relevante opplysninger om byggteknisk tilstand. Dette er i hovedsak basert på visuelle undersøkelser, enkle undersøkelser og ikke funksjonsprøving. Etter rådmannens vurdering, opplyser rapporten om den faktiske hustilstanden. Det er derfor ikke foretatt egen befaring fra administrasjonens side. Utdrag fra rapport av byggteknisk gjennomgang: Rapportens konklusjon sier at hovedbygningen er særegen med inspirasjon fra amerikansk byggeskikk. I henhold til levetidsberegningene er overflater og installasjoner utgått på dato. Kjøper må påregne oppgradering, rehabilitering og vedlikehold. Undersøkelsen fant ikke synlige feil (sprekker eller setninger) plaststøpt grunnmur. Det er ikke synlig fuktsikring eller drensrør i byggegrunnen og det ble funnet symptomer på fuktvandring i kjellermurene. Det ble ikke observert åpenbare tegn til utbøyninger eller svekkelser av ytterveggkonstruksjonen (10 cm bindingsverk uten glass- eller steinull). Etterisolering er gjennomført ved innblåsing. Kledningen er ikke i topp tilstand og det må påregnes løpende vedlikehold. Vinduer og dører er enkle og sannsynligvis trekkfulle. Takkonstruksjonen fremstår som velfungerende, men underdimensjonert etter dagens byggemåte. Yttertaket er av betongstein uten åpenbare lekkasjer. Taktekkingen bør på grunn av alder, visuelt inntrykk og konstruksjonen legges om. Takrenner og nedløp bør skiftes. Pipetekket ble rehabilitert for noen år siden. Det er gitt muntlig pålegg til tidligere eier om etablering av innvendig røykrør ved utskiftinger eller endret bruk. Avstand mellom ildsteder og brennbart materiale er under forskriftskravet og det anbefales kontakt med brann/-feievesen. Det har vært gjennomført avfuktingstiltak i krypkjeller, men kjellerrommet bærer preg av fuktvandring i murkonstruksjonen. Det er blitt gjennomført fuktsøk på vegger av badet i 2.

4 etasje uten at det ble funnet utslag. Det er toalett av nyere dato i 2. etasje, men det er ikke sikkerhetssluk i gulvet. Kjøkkenets overflater bør oppgraderes og innredning bør skiftes. Boligen er tilkoplet offentlig vann og avløp. Det ble ikke observert åpenbare tegn til lekkasjer i koplinger eller loddinger i boligens VVS-system. El-tavle av nyere dato (automatsikringer). Delvis skjult, delvis åpent elektrisk anlegg. Problemstilling Skal kommunestyret innvilge utsettelsessøknaden for boplikt på gnr 76 bnr 122 til 1. januar 2020 eller skal kommunestyret delvis innvilge søknaden, dvs. til 1. januar 2018? Faglige merknader/historikk Utsettelsessøknaden gjelder for en så lang periode at saken får prinsipiell karakter. Dermed anser ikke rådmannen avgjørelsesmyndigheten for å være delegert og den legges fram for teknikk-, plan og naturutvalget for behandling og kommunestyret for avgjørelse. Søknaden skal vurderes etter konsesjonsloven 10 første ledd som lyder slik: «Departementet skal gi konsesjon når det ikke er nødvendig å hindre at eiendommen blir brukt til fritidsformål. Ved denne avgjørelsen kan det blant annet legges vekt på eiendommens beliggenhet, herunder om det området der eiendommen ligger i har karakter av å være et utpreget fritidsområde, bebyggelsens art og standard, hvor lang tid det er gått siden eiendommen er brukt som helårsbolig, hvor lang tid den ble brukt som helårsbolig, og om det er påregnelig at andre vil kjøpe eiendommen for å bruke den til helårsbolig.» Taler eiendommens beliggenhet og karakter for å utsette tilflyttingsfristen ytterligere? Området ved Borøykilveien er en del av virkeområdet for lokal forskrift om nedsatt konsesjonsgrense (bopliktområde). Eiendommen ligger i et område som er avsatt til boligbebyggelse med hensynssone for bevaring av kulturmiljø (KDP 17 Borøykilen). Eiendommens områdebeliggenhet og karakter er momenter som taler for helårs bosetting og en kort utsettelse av tilflyttingsfristen. Taler eiendommens art og standard for å innvilge en lang utsettelse av tilflyttingsfristen? Eiendommens bolig har behov for noen oppgraderinger til en brukbar standard. Boligens art tilsier at den bør brukes til helårsbeboelse. Rådmannen anser det som en rimelig forventning at det ved erverv av boligeiendommer i område med nedsatt konsesjonsgrense (boplikt) blir prioritert tiltak som gjør boligen beboelig. Søker har ved erverv egenerklært at eiendommen skal tas i bruk innen ett år. Planene for Skagen er å sette boligen i stand til helårs beboelse. Rådmannen anser det dit hen at erverver i sterkere grad bør prioritere tiltak som gjør huset beboelig og anbefaler en begrenset utsettelse av tilflyttingsfristen. I bopliktsammenheng er det et viktig spørsmål om boligen har brukbar standard. Rådmannen vil understreke at søker ikke har noe krav på å rehabilitere og gjennomføre all ønsket oppussing før det folkeregistreres bosetting på eiendommen. Kjernen er at søker kan ha rett på noe tid til å sette i stand og utbedre forhold som gjør at boligen kommer i brukbar stand. Etter en brukbar 2016-standard anser rådmannen det som nødvendig at eiendommen bør ha tett tak, tilfredsstillende bad og kjøkken og tekniske løsninger knyttet til brann, vann og avløp. I

5 konsesjonssammenheng er det rimelig å forvente at erverver har fokus på disse beboelsesforholdene og prioriterer slike utbedringer i tida etter ervervet (kjøpet). Rådmannen vil videre understreke at mye oppussingsarbeid og en del utvendige utbedringer kan gjennomføres samtidig som huset blir bebodd, eksempelvis oppussing av soverom, etterisolering/bytte av kledning etc. Rådmannen vurderer det slik av den byggtekniske gjennomgangen at det foreligger behov for noe mer tid til nødvendige tiltak, men anser 1. januar 2020 for å være lang tid. Er det gått lang tid siden eiendommen ble benyttet som helårsbolig og har den blitt brukt som helårsbolig i lang tid? I følge oppslag i folkeregisteret har det vært bosetting på eiendommen i perioden fra 1977 til 1. september Rådmannen vurderer det som sannsynlig at det også har vært bosetting på eiendommen før Rådmannen anser det som unødvendig å gå lenger tilbake i tid, dvs. kontakte Skatteetaten og be om utfyllende opplysninger om dette. Det er sannsynliggjort at eiendommen har vært benyttet til helårsbolig og det er ikke gått veldig lang tid siden dette var gjeldende bruk av eiendommen. Dette er et moment som ikke taler for en veldig lang utsettelse av frist for tilflytting. Er det påregnelig at andre vil kjøpe eiendommen for å bruke den til helårsbolig? Eiendommen ligger langs Borøykilveien og i et attraktivt område. Rådmannen kan ikke se at det foreligger opplysninger som tilsier at det skal være vanskelig å overdra eiendommen til andre som vil bruke den som helårsbolig. Rådmannen kan derfor ikke se at dette er et moment som tilsier en veldig lang utsettelse av tilflyttingsfristen. Tidligere vedtak Det er ikke fattet vedtak tidligere. Overordnede plandokumenter og lokal forskrift Gjeldende kommuneplans arealdel med hensynssone bevaring av kulturmiljø Gjeldende kommunedelplan for kystsonens byggeområder KDP 17 Borøykilen Forskrift om nedsatt konsesjonsgrense etter konsesjonsloven 7, Tvedestrand kommune, Aust-Agder (FOR ) Gjeldende budsjettforutsetninger Ikke relevant tema i denne saken. Alternative løsninger og konsekvenser Rådmannen legger frem et alternativ 2 til vedtak: Tvedestrand kommunestyre innvilger søknaden om utsatt tilflytting til gnr 76 bnr 122. Tilflyttingsfristen er å anse som et vilkår og settes til 1. januar 2020 (som omsøkt). Vilkåret oppfylles ved at eier sørger for at eiendommen brukes som helårsbolig, enten av eier sjøl eller andre. Tilflytting til eiendommen skal innen fristen være registrert etter reglene i lov om folkeregistrering. Begrunnelsen for vedtaket er at kommunestyret ser at den byggtekniske rapporten tilsier et omfattende og tidkrevende restaureringsbehov av boligen på eiendommen, slik at den kommer i

6 bedre stand for helårs beboelse. Kommunestyret finner det derfor rimelig å utsette tilflyttingsfristen som omsøkt. Konklusjon Rådmannen anser gnr 76 bnr 122 Skagen for å være en boligeiendom med et visst oppgraderingsbehov. Spørsmålet er hvor lang utsettelse kommunestyret skal gi eier for å få eiendommen i bedre stand som helårsbolig og få folkeregistrert bosetting på eiendommen? Utgangspunktet for konsesjonsfriheten var at erverver i september 2014 erklærte at eiendommen skulle brukes som helårsbolig innen ett år. Søknaden opplyser at planen er å bruke eiendommen som primærbolig. Det er rimelig å tolke dette at med primærbolig så menes helårsbolig i konsesjonssammenheng. Ut fra dette kan kommunen forvente at ny eier prioriterer utbedringer for boligformålet. Rådmannen finner ikke saklig grunnlag for å anbefale kommunestyret å utsette tilflyttingsfristen like lenge som søker ønsker. Sjøl om den byggtekniske rapporten sannsynliggjør at det er behov for oppgraderinger, bør en forvente at erverver prioriterer tiltak som setter boligen i bedre stand innen rimelig tid. Dette for å hindre at eiendommen blir brukt til fritidsformål. Etter en samlet vurdering anbefaler rådmannen kommunestyret å fatte vedtak om utsatt tilflyttingsfrist til 1. januar 2018, dvs. vedtaksalternativ 1. I den forbindelse viser rådmannen til at boplikten i dette tilfellet kan oppfylles ved at eier sjøl eller andre tilflytter eiendommen og kan registreres med folkeregistrert bostedsadresse på eiendommen. Tvedestrand, Rådmannen Vedlegg: 1 Konsesjonssøknad mottatt av kommunen Byggteknisk rapport Vedlegg som ikke sendes ut - Redegjørelse for søknad om utsettelse av boplikt - Egenerklæring til salsgoppgaven - Kjøpekontrakt - Overtagelseserklæring