LØPENR/SAKSNR: SAKSBEHANDLER: DATO: 16656/ /1439 Mona Kile UTV.SAKSNR: UTVALG: MØTEDATO:

Transkript

1 Sirdal kommune Nedsatt konsesjonsgrense i Sirdal kommune - vurdering LØPENR/SAKSNR: SAKSBEHANDLER: DATO: 16656/ /1439 Mona Kile UTV.SAKSNR: UTVALG: MØTEDATO: 17/138 Utvalg for teknikk, landbruk og miljø /162 Formannskapet /139 Kommunestyret Sammendrag På bakgrunn av kommunestyret PS 17/88 ble følgende forslag vedtatt Det er nå gått seks år siden forskriften ble vedtatt. Siden forskriftsendringen i 2010 har kommunen innført ny støtteordning for boligbygging. Sammen med forestående rullering av kommunedelplanen for Sirdal nord, så vil være naturlig med en gjennomgang og vurdering av ordningen. Kommunestyret krever at det blir fremmet en sak i løpet av fjerde kvartal Bakgrunn Første gang Sirdal kommune innførte forskrift om nedsatt konsesjonsgrense (boplikt) var i Forskriften gjaldt da hele kommunen. Formålet med forskriften var å hindre at bolighus ble omdisponert til fritidsformål. I 2008 gjennomførte kommunen en evaluering av ordningen. Konklusjonen ble at forskriften skulle videreføres, men at virkeområdet skulle avgrenses til å gjelde områdene fra og med Handeland (gnr. 11) og nordover (til og med gnr. 1) og der arealer som var eller ville blitt regulert til boligformål, herunder områder i kommunedelplanen som var eller ville blitt avsatt til boligformål. Det er nå gått syv år siden endringer i forskriften ble vedtatt. Siden den gang har kommunen innført finansiell støtteordning for boligbygging. Sammen med forestående rullering av kommunedelplanen for Sirdal nord, vil det være naturlig med en gjennomgang og vurdering av både den finansielle støtteordningen og forskrift om nedsatt konsesjonsgrense. Hjemmelsbakgrunn For eiendom som er omfattet av konsesjonsfriheten i 4 første ledd nr. 2 (ubebygd enkelttomt til bolig eller fritidshus) eller 4 (bebygd eiendom), kan Kongen (Landbruksdirektoratet) etter konsesjonsloven 7 første ledd sette konsesjonsfriheten etter disse bestemmelsene og 5 første ledd nr. 1 (slektskapsunntaket) ut av kraft. Kommunen har satt ut av kraft unntakene i 4 og 5 (slektskapsunntaket). En forskrift etter konsesjonsloven 7 gjelder derfor ved erverv av følgende eiendommer: - bebygd eiendom som er eller har vært i bruk som helårsbolig,

2 - eiendom med bebyggelse som ikke er tatt i bruk som helårsbolig, herunder eiendom med bebyggelse som er under oppføring hvis eiendommen ligger i områder som i reguleringsplan etter plan- og bygningsloven er regulert til boligformål, og - ubebygd tomt som er regulert til boligformål. Vurdering Nedsatt konsesjonsgrense innebærer at all bebygd eiendom over 0 dekar er konsesjonspliktig, med mindre eiendommen skal brukes til helårsbolig. Dette er en ordning som skal hjelpe kommuner til å opprettholde fast bosetting, sikre et levende bomiljø, samt sikre at områder som er planlagt brukt til bolig faktisk blir det av hensyn til arealbruk og infrastruktur i kommunen. Etter lovendringen i 2009 ble reglene om konsesjon strengere, det er ikke lenger mulig å søke fritak fra boplikten slik det var før denne lovendringen og eier må nå faktisk bosette seg på eiendommen og ha sin overveiende døgnhvile der. Når det gjelder å bosette seg kreves det at eier eller den som bor der, har adresse der og at dette er registrert i Folkeregisteret. For bebygde eiendommer som ligger i kommunens nedsatte konsesjonsgrense er boplikten evigvarende så lenge vedkommende står som eier av boligen. Det er mulig å oppfylle boplikten ved å leie ut boligen eller deler av den, så sant leietaker oppfyller kravene for å bo på eiendommen og ha sin overveiende døgnhvile der. For Sirdal kommune ble forskriften om nedsatt konsesjonsgrense innført i kommunen i 1989 og hele kommunen hadde 0 konsesjon. Unntaket for slektskap var ikke satt ut av kraft. I 2010 ble det vedtatt av kommunestyret i PS sak 10/9 at forskriften kun skulle gjelder fra gnr. 1 til og med 11 og at slektskapsunntaket også skulle settes ut av kraft. I tillegg ble følgende vedtatt i kommunestyret: Forskriften avgrenses til å gjelde områder som er eller blir regulert til boligformål og områder i kommuneplanen som er eller blir avsatt til boligformål i kommuneplanens arealdel. I tillegg til bebygd eiendom som er eller har vært i bruk som helårsbolig, utvides forskriftens virkeområde til å gjelde a. eiendom med bebyggelse som ikke er tatt i bruk som helårsbolig, herunder eiendom med bebyggelse som er under oppføring hvis eiendommen ligger i områder som i reguleringsplan etter plan- og bygningsloven er regulert til boligformål, og b. ubebygd tomt som er regulert til boligformål Begrunnelsen var streng håndhevelse av boplikten i regulerte boligområder og at forskriften i fremtiden skulle være et viktig juridisk virkemiddel for styrking av fast bosetting i kommunen. Kontroll og oppfølging bosatt i Folkeregisteret Når det gjelder offentligrettslige oppfølging og håndheving vil 13 nr. 6 som gi kommunen mulighet til å sette frist for å søke konsesjon ved brudd på boplikten. Blir ikke fristen overholdt, eller konsesjon nektet, kan det bli satt frist for omgjøring av overdragelsen eller overdragelse til noen som kan få konsesjon eller som ikke trenger konsesjon.

3 Boplikten oppfylles ved at erverver tar eiendommen som sin reelle bolig jf. konsesjonsloven 6. Dette vilkåret oppfylles ved at eieren er registrert bosatt på eiendommen etter regler fastsatt i eller i medhold av lov 16. januar 1970 nr. 1 om folkeregistrering. Etter 5-1 i forskrift om folkeregistrering 9. november 2007 nr regnes personer som bosatt der de har sin overveiende døgnhvile. I tilfeller hvor personer skifter på å bo på flere steder, regnes en som bosatt der en har sin overveiende døgnhvile. Det er et skille hvor langt kommunens myndighet kan sjekke opp i om vedkommende faktisk oppfyller sin boplikt etter denne loven. Når vedkommende først har registrert seg med sin adresse i folkeregisteret overtar skatteetaten ansvaret for å følge opp eventuelle brudd på dette. Kommunen kan som andre sende inn bekymringsmelding til skatteetaten hvis det er mistanke om at noen faktisk ikke bor på eiendommen eller åpenbart ikke oppfyller boplikten. Henvendelsen er i alle fall anonym. Gjennom forskriften har kommunen full kontroll med alle eiendomsoverdragelser fra gnr. 1 til og med 11 og egenerklæringsskjema er i praksis det virkemidlet som kommunen har til rådighet for å kontrollere at eiendomsoverdragelsene er i tråd med forskriften, det vil at bosettingshensynet ivaretas i de områder som er regulert til boligformål. Avkryssingen på skjemaet blir kontrollert opp mot kommunens planer og matrikkelen. For de tilfeller hvor overdrager krysser av for at eiendommen skal benyttes til helårsbolig i område som er regulert for boligformål må kommunen følge opp om vedkommende faktisk har bosatt på eiendommen jf. lov 16. januar 1970 nr. 1 om folkeregistrering. De arbeidsoppgaver som utføres og tilhørende oppfølging av forskriften gjennom konsesjonsloven, er i utgangspunktet enkle og oversiktlige og krever lite ressursbruk i motsetning til om en flytter ansvaret over til plan- og bygningsloven, hvor reglene her i begrenset grad er egnet til å følge opp ulovlig fritidsbruk. Med andre ord, selv om en åpner for å fjerne forskriften, vil det ikke automatisk åpnes opp for fri flyt av salg av bolighus til fritidsformål, men det kan ikke legges skjul på at det vil bli enklere å unngå loven ved at en har overlatt ansvaret til planmyndigheten. Ulike konsekvenser Noen vil kanskje påstå at ordningen ikke fungerer eller har så liten effekt at den av den grunn bør avvikles. Rådmannen ønsker å understreke at forskriften først og fremst har til hensikt å kontrollere at boligeiendommer og tomter ikke tas i bruk som fritidseiendom hvor disse er regulert til boligformål, og at formålet er å sikre fast bosetting og et levende bomiljø. Et levende boligmiljø kan en ikke se vil komme med økt fritidsbeboelse i eksisterende boligområder. Dessuten er det viktig for kommunen å sikre seg at den allerede eksisterende infrastrukturen som er tilrettelagt til boligformål i disse områdene benyttes slik den er planlagt. Rådmannen er betenkt over hvordan avvikling av forskriften kan føre til omvendt tilflytting. Det er jo ikke utenkelig at flere som allerede er fast bosatt i 0-området vil, med at forskriften forsvinner, se muligheten for å få eiendommen sin prisvurdert som en fritidsbolig og at medfølgende konsekvens vil kunne gi en negativ bosettingsutvikling ved at det åpnes et spillerom for salg av bolighus til fritidsformål. Da kan økt fraflytting bli resultatet. Kommunen avgrenset forskriften til å gjelde Sirdal nord, fordi det her er et stort press på boligtomter som kan omsettes til fritidseiendommer. Slik sett fungerer virkemidlet godt og etter sin hensikt. Rådmannen er betenkt over at en fjerning av forskriften kan føre til at kommunens kontrollfunksjon etter plan- og bygningsloven på sikt vil skli ut og i realiteten til slutt miste sin betydning.

4 Eksemplet fra Vinje kommune Som det var nevnt i saken fra 2010 ble Vinje kommune trukket frem som et eksempel hvor det var både innført og oppheva nullkonsesjon, før kommunestyret etter to år innførte forskriften igjen. I saksutredningen deres sto det: Reint juridisk har nok ikkje opphevinga av konsesjonsgrense 0 gjeve nokon betre eller dårlegare styring med utviklinga, men signaleffekten har vore uheldig. Mange har oppfatta det slik at det i Vinje no er fritt fram når det gjeld å ta i bruk heilårs bustader til fritidsbustad. Sjølv om ein ikkje har statistikk nok på dette er det heilt klårt at endringa har ført til at ein del husvære som kunne vore omsett til bustadpris i staden har vore seld til hyttepris. Eit konkret døme på dette er ein bustad i Raulandsgrend der det i annonsen i Varden 15. februar 2006 frå eigedomsmeklar Krogsveen heiter Romslig enebolig uten boplikt. Signala frå dei som søkjer bustad serleg i Rauland er eintydige. Det er få bustader til sals og dei som seljast går ofte som fritidsbustad med dei konsekvensar det har for prisen. Rådmannen ser at denne utviklinga er svært uheldig og gjer derfor framlegg om at kommunen søkjer Landbruksdepartementet om å få gjeninnført konsesjonsgrense 0. Ved muntlig henvendelse til konsesjonsmyndigheten i Vinje kommune i dag fortelles det om at det ikke har vært spørsmål om avvikling av forskriften etter dette, men at det har vært en sak i kommunestyret vedrørende om en også skulle sette slektskapsunntaket ut av kraft. Dette ble ikke vedtatt og kommunen har derfor gjeldende unntaket for at slekt kan erverve helårsbolig. For kommunen vil det være vanskelig å følge opp om eiendommen faktisk blir fast bebodd eller brukt til fritid i ettertid av overdragelsen. Også i Bykle kommune som er nærliggende å sammenligne seg med, har nullkonsesjon for regulerte boligområder. Kommunen opplyser at det har vært noe vanskelig med å få tilflytting i boligområdene i Bykle, mens dette har vært et mindre problem på Hovden. Boligprisene der er også høyere enn i Bykle og dette kan være forklaringen på det. Kommunen har hatt nullkonsesjon i regulerte boligområder siden tallet. I Sirdal er slektskapsunntaket satt ut av kraft da en så en tendens til at helårsboliger ble omdannet til fritidsbruk som følge av at helårsboliger ble omsatt til nær slekt. Kommunen ønsker fremdeles å benytte dette virkemidlet for å sikre seg mot slike endringer. Den finansielle boligstøtteordningen kan en ikke se har noen direkte innvirkning på forskriften den ligger der uansett om den finansielle ordningen trår inn eller ikke. Ved at det kjøpes en tomt i for eksempel Myraleitet hvor det selges tomter til selvkost, vil kjøper likevel, ved å søke og å få innvilget den finansielle boligstøtten, forplikte seg til å bo på eiendommen i 10 år. Denne forpliktelsen av å bo i kommunen gjelder uavhengig av hvor i kommunen en velger å bosette seg. Den finansielle ordningen er en kommunal støtteordning som er underlagt eget regelverk. For å dokumentere at du bor på eiendommen må du fremlegge bevis for at du er registrert bosatt i folkeregisteret hvert år i nedbetalingstiden. Det kan likevel slå uheldig ut hvis forskriften forsvinner og en etter 10 år velger å flytte fra, med det i tankene at en da vil kunne ha mulighet til å selge eiendommen som fritidsbolig. Viser det seg at en bruksendring og dispensasjon innvilges har hjemmelshaver i praksis fått svært gode rammebetingelser for sitt boliglån både ved å ha fått kommunal boligstøtte og visshet om at boligen kan prisvurderes og selges som en fritidseiendom. Også dette vil kunne gjøre seg gjeldende i andre boligområder som kommunen har subsidiert hvis forskriften avvikles. Det legges opp til at det innarbeides i bestemmelsene i kommunedelplan Sirdal nord om at ett område regulert til fritidsbebyggelse og som ikke utløser kommunale tjenester utover det som allerede er lovpålagt for kommunen å ivareta for de fastboende, kan tas i bruk også til fast

5 bosetting. Her er det viktig å merke seg at ut fra plan- og bygningsloven vil det kunne bli krevd bruksendring, men ikke dispensasjon fra formålet i planen, fordi det er da er åpnet opp for å gjelde bolig- og fritidsformål. Når det gjelder bosettingshensynet som skal ivaretas gjennom konsesjonsloven vil det være konsesjonspliktig om helårsboligen igjen skulle bli solgt til fritid. Dette er fordi området fremdeles er et 0-konsesjonsområde og fordi boligen nå er eller har vært tatt i bruk som helårsbolig. Det faktum at området har kombinert formål bolig- og fritidsbebyggelse vil naturligvis vektlegges ved behandlingen av konsesjonssøknad. Når eiendommen overdras fra fritid til helårsbolig vil det være nok å krysse av på skjemaet for at du bekrefter at du skal benytte denne som helårsbolig, fordi eiendommen ligger i område som i reguleringsplan er regulert til boligformål. Oppsummering For å sikre bosettingshensynet - at kommunalt tilrettelagte - enten subsidierte tomter eller tomter solgt til selvkost i boligfelt, blir benyttet til boligformål, og at regulerte boligområder ellers benyttes i tråd med plan, mener rådmannen det er nødvendig å beholde forskriften slik den blir praktisert i dag. Kommunen har et for så vidt enkelt virkemiddel til benyttelse for oppfølging og kontroll, og rådmannen foreslår at det dette arbeidet gjøres gjennom konsesjonsloven 7. Selv om bestemmelse om kombinert bruk i område regulert til fritidsformål skulle bli vedtatt i den nye kommunedelplanen for Sirdal nord, vil det ikke påvirke bosettingshensynet i de områdene som allerede er regulert til boligformål. Eiendommer som overdrag fra helårsbolig til fritid vil måtte søke konsesjon fordi eiendommen fremdeles ligger i det nedsatte konsesjonsområdet. Dersom forskriften tas bort i dagens null-område, overlater en ansvaret med oppfølging og kontroll til plan- og bygningsloven. I praksis vil det knapt la seg gjøre å følge opp ulovlig fritidsbruk. Isteden for å svekke virkemidlene for å overholde regelverket, ønskes det at disse skal ivaretas og oppfølges gjennom konsesjonsloven. Forskrift om nedsatt konsesjonsgrense påvirker ulike samfunnsinteresser. For kommunen er forskriften et viktig juridisk virkemiddel for å beholde fast bosetting der det er mulig, for å sikre at det eksisterer et visst bomiljø i områder hvor det ellers er fritidsbebyggelse. Det vil videre ha konsekvenser for hvordan kommunen i fremtiden vil prioritere planer med tanke på bosetting i nordre del av kommunen, for eksempel vil det kunne påvirke behovet for spredt boligbygging og de kommunale driftsutgiftene. Kommunestyret har krevd sak om gjennomgang av forskrift om den nedsatte konsesjonsgrensen. Over er det forsøkt å beskrive hvorfor det er viktig å opprettholde forskriften, samt hva hensikten og formålet med den er. Tidligere har kommunestyret vært enige om en streng håndhevelse av fast bosetting i regulerte boligområder gjennom kommuneplanens samfunnsdel. Spørsmålet om en fremdeles skal beholde forskriften er et tema som kanskje lokalbefolkningen også bør ta del i. Forslaget kunne med rette vært sendt ut på høring til aktuelle foreninger, organisasjoner og lag i kommunen. Det kan være et alternativ for utvalgene å se på denne muligheten før en tar endelig stilling til saken. Alternativt forslag til vedtak kan være

6 Forslag til vedtak Sirdal kommune beholder forskrift om nedsatt konsesjonsgrense jf. forskrift om nedsatt konsesjonsgrense etter konsesjonsloven 7, i Sirdal kommune av Saksprotokoll i Utvalg for teknikk, landbruk og miljø PS sak 17/138. Behandling Forslag fra SB. Sirdal kommune opphever forskrift til nedsatt konsesjonsgrense. Forslag fra H. Votering Forslag fra SB og rådmannens forslag til vedtak ble avstemt mot hverandre. Forslaget fra SB fikk 3 (3SB) stemmer og falt. Forslaget fra H. og rådmannens forslag til vedtak ble avstemt mot hverandre. Forslaget fra H. ble tilrådt med 6 mot 3(SP,KRF) stemmer. Tilråding fra utvalg teknikk, landbruk og miljø. Saksprotokoll i Formannskapet PS 17/162 Behandling Utvalg for teknikk- landbruk og miljøs innstilling ble enstemmig tilrådt. Formannskapets tilråding Saksprotokoll i Kommunestyret PS 17/139 Behandling Forslag fra Morten Ovedal SB: Sirdal kommune opphever forskrift til nedsatt konsesjonsgrense. Votering Formannskapets tilråding ble vedtatt med 10 mot 9 (SB2,AP6,V1) stemmer.

7 Vedtak kunngjøres offentlig og sendes ut på høring til aktuelle foreninger, organisasjoner og lag i kommunen. Inge Hedenstad Stangeland Rådmann Mona Kile Landbrukskonsulent