A-sak. Vurdering av Forskrift om nedsatt konsesjonsgrense - boplikt

Transkript

1 Hurum kommune Arkiv: Saksmappe: 2009/392 Saksbehandler: Tora Sandnes Dato: A-sak. Vurdering av Forskrift om nedsatt konsesjonsgrense - boplikt Saksnr Utvalg Møtedato 22/09 Plan- og Utviklingsutvalget /09 Kommunestyret Unntatt iht.: Innstilling: Hurum kommunestyre vedtar at boplikten beholdes for Holmsbu og oppheves for resten av kommunen. Rådmannen setter av ressurser tilsvarende 10 % stilling til oppfølging av boplikten. Saksprotokoll i Plan- og Utviklingsutvalget Behandling: Rådmannen fremmet slik ny innstilling: Kommunestyret mener det ikke er behov for forskrift om nedsatt konsesjonsgrense i hele kommunen. Kommunestyret ber administrasjonen komme med forslag på hvilke eiendommer i Holmsbu som bør omfattes av forskriften. Forslaget til geografisk avgrensing legges frem til behandling i Plan- og utviklingsutvalget som tar stilling til om forslaget skal legges ut på høring. Etter høringsrunden sluttbehandles saken i kommunestyret. Kent Lippert Olsen fremmet slikt forslag: Plan- og utviklingsutvalget vedtar å beholde boplikten som i dag. Rådmannen setter av ressurser tilsvarende 20 % for å følge opp at den ikke brytes. Rådmannen verifiserer vedlagt utregning slik at denne er kvalitetssikret før saken kommer opp i kommunestyret, alternativt setter inn rettelser. Rådmannens innstilling ble vedtatt med 6 mot 5 stemmer. Vedtak:

2 Kommunestyret mener det ikke er behov for forskrift om nedsatt konsesjonsgrense i hele kommunen. Kommunestyret ber administrasjonen komme med forslag på hvilke eiendommer i Holmsbu som bør omfattes av forskriften. Forslaget til geografisk avgrensing legges frem til behandling i Plan- og utviklingsutvalget som tar stilling til om forslaget skal legges ut på høring. Etter høringsrunden sluttbehandles saken i kommunestyret. Saksprotokoll i Kommunestyret Behandling: Kent Lippert Olsen fremmet slik forslag: Hurum kommunestyre vedtar å opprettholde forskrift om boplikt og forskrift etter konsesjonsloven 7 om nedsatt konsesjonsgrense for bebygd eiendom slik den er idag. Rådmannen setter av ressurser inntil 20 % for å følge opp at den ikke brytes. Trond Røed fremmet slikt endringsforslag: Oppheving av nedsatt konsesjonsgrense skal gjelde hele kommunen. Kent Lippert Olsens forslag falt med 15 mot 13 stemmer. Plan- og utviklingsutvalgets innstilling falt med 27 mot 1 stemme. Trond Røeds forslag ble vedtatt med 15 mot 13 stemmer. Vedtak: Kommunestyret mener det ikke er behov for forskrift om nedsatt konsesjonsgrense i Hurum kommune. Etter høringsrunden sluttbehandles saken i kommunestyret. Vedlegg: Sammendrag: Hurum innførte boplikt på boligeiendommer for hele kommunen 24. juni 1977 gjennom kongelig resolusjon. Hensikten var å sikre at særlig eldre boligeiendommer ikke ble solgt til fritidsbruk. Når saken om endringer i forskriften var oppe til politisk behandling våren 2007, ble det samtidig ytret ønske om en større gjennomgang av hele forskriften. I denne saken legges det frem muligheter og alterantiver til forskriften og hvordan befolkningsveksten og utviklingen har vært i de forskjellige tettstedene i kommunen. Det er 3 alternative retninger å gå i forhold til forskriften: - Skal boplikten beholdes for hele kommune som den er i dag? - Skal boplikten kun beholdes for deler av kommunen? - Skal boplikten oppheves for hele kommunen? Det er 72 kommuner som har innført forskrift om nedsatt konsesjonsgrense. Mange av disse ligger langs kysten, men en del er også lokalisert i fjellet.

3 De siste 5 årene har det vært 3 saker til politisk behandling ang. fritak på boplikt. Disse ble innvilget. Kontrollen med at boplikten overholdes har kun vært sporadisk i samme periode. Administrasjonen legger generelt ned et betydelig arbeid med å behandle alle egenerklæringsskjemaene som kommer inn. Det er også mange spørsmål i forbindelse med selve forskriften og praktiseringen i kommunen både fra enkeltpersoner, meglere, advokater og andre. Når man vurderer forskriften skal man alltid tenke på formålet med forskriften: bosettingshensynet. Er det behov for forskriften for å opprettholde bosettingen i alle deler av kommunen? I Hurum er det først og fremst Holmsbu og kystnære områder på Tofte hvor helårsboliger vil være svært attraktive til fritidsformål. Rådmannen mener spørsmålet om boplikt først og fremst er en politisk vurdering. Det er både fordeler og ulemper med alle 3 alternativene, men innstiller på å fjerne hele forskriften delvis pga ressursmangel. For dårlige kontrollrutiner vil ikke skape likhet for loven. Bakgrunn: Hurum innførte boplikt på boligeiendommer for hele kommunen 24. juni 1977 gjennom kongelig resolusjon. Hensikten var å sikre at særlig eldre boligeiendommer ikke ble solgt til fritidsbruk. Forskriften ble sist endret våren 2007 hvor bolighus under oppføring også ble innlemmet i forskriften i tillegg til boligeiendommer som er eller har vært i bruk som helårsbolig. Når saken om endringene i forskriften var oppe til politisk behandling våren 2007, ble det samtidig ytret ønske om en større gjennomgang av hele forskriften. I denne saken legges det frem muligheter og alterantiver til forskriften og hvordan befolkningsveksten og utviklingen har vært i de forskjellige tettstedene i kommunen. Hovedspørsmålene som bør diskuteres er følgende: - Skal boplikten beholdes for hele kommune som den er i dag? - Skal boplikten kun beholdes for deler av kommunen? - Skal boplikten oppheves for hele kommunen? Behandling og praktisering i kommunen Forskriften var til vurdering i kommunestyret i 1994 hvor det ble bestemt at den skulle forbli uforandret. Argumentasjonen var da at selv om det ikke var mange saker til politisk behandling, hadde forskriften en preventiv virkning og førte til at folk kjøpte boligeiendommer for å bosette seg her. Administrasjonen fikk den gang mange henvendelser hvert år på forskriften og praktiseringen av den. De siste 5 årene har det vært 3 saker til politisk behandling ang. fritak på boplikt. Disse ble innvilget. I 2003 ble mange eiendommer i Hurum sjekket. Det ble sendt ut rundt 50 brev til personer som hadde overtatt bebygd eiendom, men hvor det ikke var registrert beboere i husene. Alle disse eiendommene ble solgt eller tilflyttet i løpet av så vidt kommunen bekjent. Det var også enkelte feilkryssinger der erverver hadde krysset av på boplikt hvor de enten var i nær slekt eller at eiendommen egentlig var avsatt til fritidsformål. De siste årene har det kun vært kontroller etter konkrete tips. Administrasjonen legger generelt ned et betydelig arbeid med å behandle alle egenerklæringsskjemaene som kommer inn. Siden Hurum har denne forskriften, er det et annet skjema som skal fylles ut og det er avgjørende at søker har krysset av rett i forhold til boplikten. Det er også mange spørsmål i forbindelse med selve forskriften og praktiseringen i kommunen både fra enkeltpersoner, meglere, advokater og andre.

4 Hvordan har forskriften fungert i resten av landet Det er 72 kommuner som har innført forskrift om nedsatt konsesjonsgrense. Mange av disse ligger langs kysten, men en del er også lokalisert i fjellet. Cecilie Fjeldvik skrev hovedoppgave om kontroll og håndhevelse av boplikten. Hun konkluderer med at kommunen bruker en del ressurser for å administrere forskriften og at knapt med ressurser gir færre og mer sporadiske kontroller. Inntrykket var at mislighold av boplikten løste seg i minnelighet i de fleste sakene. Forsker Normann Aanesland m.fl. ved universitetet på Ås, mener at det blir færre bebodde helårsboliger i kommuner med boplikt enn i kommuner uten (diskusjonsnotat). Boplikten hindrer at helårsobliger blir solgt som fritidsboliger, men boplikten har også to andre virkninger som gjør at det blir færre bebodde helårsboliger i kommunen: Flere boliger endrer status fra helårsbolig til fritidsbolig. Nære slektninger overtar boligeiendommer for å bruke det til fritidsformål. Vinje kommune hadde forskrift om nedsett konsesjonsgrense fra 1987 fram til Kommunen mente i 2005 at erfaringene med nullkonsesjon ga grunnlag for å oppheve disse reglene. 2 år etter har det vært en ny gjennomgang og på bakgrunn av denne har kommunen bedt om å få gjeninnført forskriften. Begrunnelse var at oppheving av forskriften har gitt uheldig signaleffekt. Mange har oppfattet det slik at det i Vinje har vært fritt fram når det gjelder å ta i bruk helårsboliger til fritidsbolig. Vinje er en liten kommune i Telemark med innbyggere som har hatt en nedgang i folketallet de siste 10 årene. Tvedestrand kommune hadde boplikt i hele kommunen fra 1986 til Da ble det bestemt at kun enkelte deler av kommunen skulle ha forskriften. Ifølge ordføreren, Jan Dukene, er det usikkerhet om endringene har hatt noen stor virkning på prisnivået. Bolighus som tilfressstiller dagens standard forblir ofte helårsobliger. Små eldre bolighus i kystnære områder har derimot i større grad gått over til fritidsboliger. Endringen har også medført at det har blitt mange spørsmål fra folk som lurer på hvor forskriften gjelder. Hurum kommune og boligpress Hurum er del av en storregion rundt Oslofjorden. I denne regionen kan Hurum sies å ha flere tilknytninger ut over den tradisjonelle Drammensregionen. Disse er ringbyen (rundt indre del av Oslofjorden), Vestregionen (Asker, Bærum, Drammen, Lier, Nedre Eiker, Røyken og Hurum), Sande-Svelvikregionen og Folloregionen. Hurum har i løpet av det siste tiåret hatt en betydelig befolkningsvekst, noe som blant annet har sammenheng med at området fungere som et felles bolig- og arbeidsmarked. I snitt har det vært en befolkningsvekst i kommunen på ca 1 % pr år siden Figuren nedenfor viser befolkningsutviklingen i de forskjellige regionene i kommunen fra Tallmaterialet viser at det har vært størst vekst i Sætre-/Storsandområdet. Ved utgangen av 2008 var det 9023 personer som bodde i kommunen.

5 Befolkningsutvikling på forskjellige tettsteder i Hurum Klokkarstua Verket Rødtangen, Holmsbu, Kana Filtvet, Tofte Sætre, Storsand Tot befolkning Pga befolkningsvekst og økt boligpress, er flere hytteområder gjort om til boligområder (Holmsbubakken, området ved Molovien i Filtvet, Fransåsen og Gunnaråsen). Folk vil bo på Hurum og det er mer et spørsmål om å styre boligutviklingen i ønsket retning. Lovverket med kommentarer Konsesjonsloven: Formålet med loven er å regulere og kontrollere omsetning av fast eiendom og sikre slike eierog bruksforhold som er mest ganglig for samfunnet, bl.a. for å tilgodese hensynet til bosettingen. Med de unntak som følger av loven, kan fast eiendom ikke erverves uten konsesjon. Konsesjonsloven 4: Unntak på grunnlag av eiendommens karakter. - ledd nr 4: Konsesjon er ikke nødvendig ved erverv av bebygd eiendom, ikke over 100 dekar, der ikke mer enn 20 dekar av arealet er fulldyrket. Kosesjonsfriheten etter dette leddet kan settes ut av kraft ved forskrift etter 7. Hurum kommune gjorde det i Konsesjonsloven 5: Unntak på grunnlag av erververens stilling. ledd nr 1: Konsesjon er ikke nødvendig når erververen er nær slektning (til og med nevø/niese). Konsesjonsplikt kan likevel følge av 7. I 7 står det blant annet at eiendommen må ha vært i familiens eie i minst 5 år før unntaket for nære slektninger gjelder. Konsesjonsloven 7: Nedsatt konsesjonsgrense for bebygd eiendom. Kongen kan ved forskrift sette konsesjonsfriheten etter 4 første ledd nr 4 ut av kraft for: bebygd eiendom som er eller har vært i bruk som helårsbolig. eiendom med bebyggelse som ikke er tatt i bruk som helårsbolig, herunder eiendom med bebyggelse under oppføring, i områder som i regleringsplan eller plan- og bygningsloven er regulert til boligformål.

6 Forskriften kan bare fastsettes etter anmodning fra kommunen, og når det anses nødvendig for å hindre at eiendommer som bør brukes til helåsbolig blir brukt til fritidsformål. Forskriften ble sist endret i 2007 slik at både punkt 1 og punkt 2 gjelder i kommunen. Argumenter for og imot boplikten Når man vurderer forskriften skal man alltid tenke på formålet med forskriften: bosettingshensynet. En kan ikke trekke inn andre hensyn som f.eks pris, naturvern- og friluftsinteresser, behovet for utbyggingsgrunn eller andre hensyn som kan utledes av konsesjonsloven. Momenter/påstander nedenfor er fremkommet fra ulike hold. Dette er argumenter som er brukt i den lokale diskusjonen, eller som finnes i ulikt utgitt materiale. Argumentene er kun innspill til diskusjonen. De skal ikke ha avgjørende betydning for forskriftens fremtid dersom det ikke er direkte utledet fra bosettningshensynet. Listen er ikke uttømmende. Argumenter for å beholde boplikten: - Boplikten opprettholder bosettingen langs kysten. - Det er viktig at det er nok heltidsbosatte i et område til å opprettholde skole, nærmiljøet, aktiviteter og lignende. - Næringslivet i enkelte områder som Holsmbu og Rødtangen vil kunne tilby tjenester hele året for befolkningen. - Det er press for å få kjøpt boligeiendommer i kystnære områder for å bruke til fritidsbolig. Boplikten gjør at dette ikke er mulig. En god del som kjøper slike boliger, blir boende der for lengre tid. - Prisen er ofte lavere ved salg som helårsbolig enn fritidsbolig i kystnære områder. Det gjør at folk med vanlige inntekter og nyetablerer har råd til å kjøpe bolig i disse områdene. - Som følge av lavere markedsverdi på helårsboliger ved boplikt, blir arveavgiften lavere. Det blir derfor lettere økonomisk å beholde eiendommer innenfor familien ved arveoppgjør (ulempen er at det ikke er boplikt for overdragelse til nære slektninger). Argumenter for å oppheve eller innskrenke boplikten: - I kommuner med boplikt, blir flere helårsboliger beholdt i familien som fritidsbolig pga lavere pris ved salg. I disse tilfellene hjelper det ikke å ha boplikt. - Flere eiendommer kan bli fastfryst i en familie i sameie hvor det ofte ikke er andre interesser enn å holde en standard som bare er god nok for sommerbruk. - Boplikten fører til lavere pris ved salg av bolig i de mest attraktive områdene langs kysten. Dette gjør at enkelte ikke tør å investere i bolig i områder der det er attraktivt med fritidsbolig. I pressområder for helårsbolig har ikke boplikten nevnverdig innvirkning på prisen. - Det er press på boligmarkedet i store deler av kommunen og boplikten har derfor utspilt sin rolle. Det er ikke behov for den lenger for å oppnå ønsket befolkningsutvikling. - Det er ingen skolekretser som er truet av nedleggelse pga for å barn. - Boplikten fører med seg økt adminsitrasjon og det blir pr i dag ikke foretatt systematiske kontroller av om boplikten overholdes. Tilfeldigheter kan føre til ulik behandling. - Tvang er generelt ikke noe godt middel for å oppnå ønsket utvikling. Det er et sterkt inngrep i folks råderett over eiendommen. Vurdering av de forskjellige tettstedene i Hurum Sætre/Storsand

7 Tettstedet har den største befolkningsveksten i kommunen og ligger innenfor det felles bolig- og arbeidsmarkedet i Oslo, Drammen og Follo. I kommunedelplanen for Storsand er det lagt opp til storstilt boligbygging. Sætre-/Storsand-området opplever boligpress og her blir fritidsområder omgjort til boligområder fordi folk vil bo her. Forskriften synes å ha liten påvirkning i dette området siden bosettingshensynet oppfylles av andre markedsmekanismer. Langs sjøen fra Storsand til Filtvet er det flere bolighus av varierende kvalitet. Her er det problemer med både adkomst-/utkjøringsmuligheter, vann og kloakk. I disse områdene er det egentlig ikke egnet for helårsboliger med dagens standard. Forskriften vanskeliggjør håndteringen av byggesøknader her. Filtvet/Tofte Tettstedet har hatt et stabilt folketall de siste årene. Det er industribedriftene i tillegg til kommunen som er bærebjelken i lokalsamfunnet. Så lenge dette vedvarer, vil det være behov for boligeiendommer. Filtet/Tofte er ikke en del av storregionen rundt Oslofjorden og har ikke det samme boligpresset som Sætre/Storsand. Rådmannen tror det ikke er noe problem å oppheve boplikten på de fleste boligområdene her, men det er enkelte steder langs sjøen som kan være utsatt for fritidsbruk dersom forskriften opphører. Disse er først og fremst Moloveien til Nordstrandveien på Filtvet, Skjære, Marmorveien og Prøysestranda på Tofte. Det bør vurderes hvordan bosettingsmønsteret og handelsnæringen vil påvirkes av en eventuell endring av bopliktforskriften. Rødtangen/Holmsbu/Kana I kommunedelplan for Holmsbu/Rødtangen er det ikke lagt ut til noen storstilt utbygging på Rødtangen. Området er ikke avkloakkert og det er private brønner på eiendommene. Siden de fleste husene ligger nær sjøen og på fjellet vanskeliggjør dette standardheving til dagens nivå. Når man krever boplikt på Rødtangen sier man samtidig ja til at det kan bli økte utgifter til avkloakkering, skoleskyss, hjemmehjelp og lignende. Er dette ønskelig? Mange av eiendommene på Rødtangen er noen perler og vil være svært attraktive som fritidseiendommer. Forskriften vil motvirke omgjøringen av boligeiendommer til fritidseiendommer. I Holmsbu er det store boligområder som også er svært aktraktivt som fritidsformål. På dette tettstedet er det mange helårsboliger som er bebodd og det er offentlig vann og kloakk. Forskriften sørger her for at boligeiendommer ikke går over til å bli fritidsboliger. Rådmannen mener forskriften har betydning for å opprettholde bosettingen i dette området. På Kana er det for det meste bolighus som ikke vil være like lukurative til fritidsformål. Forskriften har ikke like stor betydning for bosettingen her som i Holmsbu. Klokkarstua/Verket Befolkningsveksten har vært relativ konstant de siste 9 årene, men med en liten økning. Både på Klokkarstua og Verket er det etablerte boligområder hvor folk bruker husene som helårsboliger. Rådmannen mener det ikke er overhengende fare for at opphevelse av forskriften her vil føre til fraflytting og folketomt tettsted.

8 Rådmannens vurdering: Hurum kommune har hatt forskrift om nedsatt konsesjonsgrense i over 30 år og det har vært bred enighet i befolkningen om denne forskriften. Når diskusjonen nå kommer opp igjen om behovet for en slik forskrift, har nok dette sammenheng med kommunens befolkningutvikling de siste ti årene. Hurum har blitt en attraktivt bostedskommune. Når man vurderer forskriften skal man alltid tenke på formålet med forskriften: bosettingshensynet. Er det behov for forskriften for å opprettholde bosettingen i alle deler av kommunen? Rådmannen mener det ikke er behov for forskriften i hele kommunen. Det er først og fremst i Holmsbu og kystnære områder på Tofte hvor helårsboliger vil være svært attraktive til fritidsformål. Forskriften slik som den er i dag krever en del ressurser, men det er ryddig å forholde seg til både for administrasjonen og ikke minst befolkningen. Dersom forskriften bare skal gjelde i deler av kommunene, må det være klare og forståelige grenser for hvilken eiendommer som omfattes av forskriften. Dette vil by på utfordringer og vil kreve en nøye gjennomgang av alle områdene i kommunen. En fjerning av forskriften vil redusere arbeidsmengden på administrasjonen og være enklere og mindre inngripende for innbyggerne. Farene er at enkelte kystnære områder i kommunen vil bli brukt til fritidsformål og at dette igjen vanskeliggjør opprettholdelse av servicenæringen og offentlige tilbud på disse tettsteder. Det vil også kunne virke ekskluderende på de som vil bo i disse områdene. Alternative innstillinger og videre saksgang Alt 1: Hurum kommune mener det fortsatt er behov for å beholde forskriften om boplikt og opprettholder forskrift etter konsesjonsloven 7 om nedsatt konsesjonsgrense for bebygd eiendom for hele kommunen. Et slikt vedtak vil ikke utløse videre saksgang siden forskriften opprettholdes som i dag. Alt 2: Hurum kommune mener det ikke er behov for forskrift om nedsatt konsesjonsgrense i hele kommunen. Kommunestyret ber administrasjonen komme med forslag på hvilke eiendommer i Holmsbu som bør omfattes av forskriften. Rådmannen utarbeider forslag til geografisk avgrensing av området i Holmsbu og legger saken fram for behandling i Plan- og utviklingsutvalget. Når saken kommer opp på ny med forslag til avgrensninger av forskriften, kan kommunestyret enten: - velge å opprettholde dagens forskrift, - legge ut forslag om endringer i forskriften til høring eller - legge ut forslag om fjerning av forskriften til høring Alt 3: Hurum kommune mener forskrift etter konsesjonsloven 7 om nedsatt konsesjonsgrense bør fjernes. Forslag om å fjerne forskriften legges ut på høring. I dette tilfelle vil saken legges ut på høring.