Trollafjæra, Nedre Trolla, del av gnr/bnr 420/1 m.fl., detaljregulering Planbeskrivelse

Transkript

1 Byplankontoret Planident: r Arkivsak: 13/35229 Trollafjæra, Nedre Trolla, del av gnr/bnr 420/1 m.fl., detaljregulering Planbeskrivelse Dato for siste revisjon av planbeskrivelsen : Dato for godkjenning av bystyret : Det innsendte planforslaget er utarbeidet av Panark AS som plankonsulent, på vegne av forslagsstiller Heimdal sag AS. Planbeskrivelsen bygger på plankonsulentens beskrivelse av planforslaget, men det er gjort endringer for å belyse planforslaget bedre. Planstatus Utbyggingsområdet er i kommuneplanens arealdel vist som eksisterende boligbebyggelse, mens friområdet er vist som framtidig grønnstruktur. Bynesveien er regulert gjennom r0541c, Bynesveien ved Trolla Brug, vedtatt De øvrige deler av planområdet er uregulert. Planområdet, eksisterende forhold Planområdet omfatter hele eller deler av disse eiendommene: Gnr/bnr. 420/1 privat eier Gnr/bnr. 420/187 privat eier Gnr/bnr. 420/168 eid av Trondheim kommune Gnr/bnr. 420/172 privat eier Gnr/bnr. 420/195 privat eier Gnr/bnr. 420/200 eid av Trondheim kommune Gnr/bnr. 419/1 eid av Trondheim kommune Beliggenhet Planområdet er på ca. 28 daa, og ligger ca. 5 km fra Trondheim sentrum og ca. 4 km fra lokalsenter i Ila. Området som planlegges bebygd med nye boliger, ligger mellom to veger som er atkomst for eksisterende boliger i området.

2 Side 2 Figur 1: planavgrensning Dagens arealbruk og stedskarakter Innenfor planområdet ligger et eksisterende leilighetsbygg som nabo til den aktuelle byggetomta. For øvrig består planområdet av tilførselsveg med parkeringsareal, skråninger opp mot Bynesveien og ned til strandområdene. Deler av området har bratte partier og tett vegetasjon, og framstår på mange måter som et naturområde. Det er utsikt og nærhet til fjorden, sam utsikt inn mot Lade og østre del av Trondheim. Tilgrensende områder i nedre Trolla består av eneboliger og to leilighetsbygg, samt industribebyggelsen til Trolla Bruk. Landskap og solforhold Planområdet og det omkringliggende landskapet er kupert med helning mot nord-øst. Solforholdene er derfor noe begrenset, spesielt i vinterhalvåret. Til gjengjeld har området en flott utsikt og sjøkontakt som på sommerstid er av stor verdi. Kulturminner/antikvarisk verdi Langs nordsiden av den aktuelle byggetomten ligger en støttemur fra tidligere bebyggelse. Byantikvaren har ingen registrering av alder på denne. For øvrig er det ikke registrert verneverdige kulturminner innenfor planområdet. Nabobebyggelse i sør (Brukseier Olsensv. 1) og nordvest (Trollafjæra 40) har antikvarisk verdi C. Trolla Bruk er registrert med antikvarisk verdi C og B. Grøntområder/friområder Skråningen opp mot Bynesveien er delvis skogkledd og består blant annet av lønn og alm, i tillegg til andre løvtær. Strandområdene, inkludert friområdet Balaklava, er stort sett uberørt med rullesteinsstrand, svaberg, klipper og varierte steder for opphold. I bukta rett nord for utbyggingstomta står det tre naust, og det er opparbeidet en 40 m² stor terrasse for sosiale sammenkomster. Det er ikke registrert naturverdier innenfor planområdet. Trafikkforhold og -støy Bynesveien er en viktig trafikkåre med mye biltrafikk til fergeleiet på Flakk og videre utover til Byneset. Adkomstvegen ned til planområdet går i bratt terreng. Det er etablert autovern langs nedsida av veien. Veien fremstår likevel som noe smal, da den også brukes av fotgjengere og syklister. I kommuneplanens arealdel er veien vist som eksisterende gangveg. Det er ca. 450 m å gå til bussholdeplass ved Bynesveien langs vinterbrøytet vei. Det er også en bussholdeplass rett

3 ovenfor bebyggelsen. Den kan nås ved å benytte en enkel og bratt gangsti fra nedre Trolla opp til bussholdeplassen (200 m fra utbyggingstomta). Trafikken på Bynesveien fører ikke til støybelastning utover hvit sone (>55 dbalden) på dagens bebyggelse og uteareal. Lokalsenter/ skole og barnehage Ilsvika/Ila er det nærmeste tilbud av dagligvareforretning og andre senterfunksjoner (ca 4 km). Området tilhører skolekretsen for Ila barneskole og Sverresborg ungdomsskole. Det er tilstrekkelig skolekapasitet på kort og lang sikt både for barneskole og ungdomsskole. Det ligger en barnehage øverst i Trolla, og ellers er det åtte barnehager i Ilaområdet innenfor 4 km avstand fra Trolla. Grunnforhold og teknisk infrastruktur Planområdet har varierende løsmasser (morene) over fjell, men er forholdsvis stabilt. Bratte partier kan tidvis forårsake steinsprang. Spillvannsledning og vannledning ligger i nedenforliggende veg. I tillegg krysser privat spillvann- og vannledning nordvestre del av byggetomta. Det er tidvis registrert overvannsløp/flomløp over byggetomta. Elektrisitetsforsyningen i området er ikke tilfredsstillende for å dekke større utbygging. Risiko og sårbarhets-analyse ROS-analysen peker på en del problematiske forhold i området. Bratt terreng fører til overflateutglidning og tidvis problemer med overvann/flomvann. Vegene i området har blandet trafikk, noe som kan forårsake farlige situasjoner for myke trafikanter. Spesielt farlig er et punkt i svingen nederst i området, der vegen går nær eksisterende bolig og gir dårlig sikt. Skoleveg har generelt vanskelige forhold. Side 3 Beskrivelse av planforslaget Planlagt arealbruk Området reguleres til Bebyggelse og anlegg m² Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur m² Grønnstruktur m² Området vist som bolig består av to felt. Felt BBB er utbyggingstomta for ny bebyggelse. Felt BKS regulerer eksiterende situasjon, det vil si eksisterende leilighetsbygg vest for planlagt bebyggelse. Bebyggelsens plassering og utforming Bebyggelsen utformes som to separate leilighetsbygg, hvert med innkjøring fra den nedre vegen, med heis og parkeringsanlegg i sokkeletasje. Byggene plasseres med sokkel inn mot skråningen og bakenforliggende terreng.

4 Side 4 Figur 2: utsnitt fra illustrasjonsplan Figur 3: 3D-perspektiv Figur 4: fasader mot nord

5 Side 5 Figur 5: fasade mot øst Utnyttelse og tilgjengelighet Den aktuelle byggetomta innenfor planområdet er på ca. 3,5 daa. Planen sikrer høy arealutnyttelse i tråd med kommuneplanens arealdel. Utbyggingsområdet foreslås regulert med maks 30 % BYA. Dette beregnet ut i fra eiendommens størrelse inkludert atkomst og lekeplass. Planen legger til rette for etablering av minimum 12 og maksimum 22 boliger. Dette utgjør 3-6 boliger per daa. De nye boligene skal ha allmenn tilgjengelighet for funksjonshemmede. Dette gjelder for atkomst med bil til parkeringsanlegg eller atkomst med rullestol, samt for utearealene ovenfor bygget og lekeplassen. Uteareal og uteromsregnskap Utearealet på bakkeplan er felles for beboerne innenfor felt BBB. Nordvestre del av utbyggingstomta er vist som lekeplass med gode solforhold. Ellers er det flate utearealer på partier foran byggene, mellom byggene og på oversiden. Den resterende del av tomten opp mot atkomstvegen er bratt naturtomt. Det skal opparbeides en snarvei fra lekearealet og opp til veien ovenfor. Nye boliger har samlet BRA over sokkel på 1808 m². Krav til uteareal på 50 m² per 100 m² BRA gir 904 m². Krav til lekeareal på 25 m² per 100 m² BRA gir 425 m²: Areal felt BBB (uten lekeplass) m² - boligenes grunnflate 654 m² - bratt skråning 532 m² = flatt uteareal på terreng m² + balkonger (ekskl. vinterhager mot sjøen) 171 m² + felles lekeplass 512 m² = sum uteareal m² Planen sikrer krav til uterom.

6 Side 6 Figur 6: planforslaget sett fra fjorden Boligkvalitet og solforhold Boligene planlegges med svalganger mot sørvest der det er mer skjermet for vind og gode solforhold sommerstid. Bestemmelsene sikrer at leilighetene er gjennomgående, og alle leilighetene får da visuell kontakt med egne utearealer og omkringliggende landskap på begge sider av bygget. Innenfor feltet får beboerne uteareal på begge sider av husene. Lekeplassen har kontakt både med sjøen og nærområdet bak, og har de beste solforholdene på tomta. Sol-/skyggestudiene viser at lekeplassen og strandområdene har noe sol 21.mars kl. 15, mens det kl. 18 er skygge i hele området. 23.juni er det rikelig med sol både kl.15 og kl.18. Oppover i bygget er det bedre solforhold enn på bakkeplan. Parkering Kjøreatkomst til boligene skjer fra nedre veg med innkjøring til parkering, heis og sportsboder. Planen regulerer også parkering (felt f_spa5) for det eksisterende leilighetsbygget innenfor felt BKS. På nedsiden av den nedre vegen regulerer planen utvidet parkering for besøkende til friområdet Balaklava. Vann og avløp Spillvann koples til kommunal AF-ledning (Ø315) i nedenforliggende veg. Alternativt kan det søkes om tilkopling til privat ledning (AF 125) som passerer lekeplassen i utbyggingsområdet. Overvann føres i egen ledning og slippes ut i åpen grøft med utløp i fjæra. Det er da ikke krav om fordrøyning. Registrert løp for flomvann går mellom husene og er tenkt lagt i rør under tomta og nedenforliggende veg. Vanntilførsel tilkoples kommunal vannledning (Ø180) i nedenforliggende veg der det er god kapasitet. Eksisterende V180-ledning ser ut til å gi tilstrekkelig brannvann. Det kan bli satt krav om ny brannvannskum ved tilkopling til kommunal ledning. Det må tas hensyn til private ledninger over tomta (Ø125 AF og Ø25 vann) i forbindelse med opparbeiding av lekeplass og parkering. Nettstasjon Det er behov for ny, frittstående nettstasjon for el-forsyning til de planlagte boligene. Denne er lagt ved den nedre vegen, ved gjesteparkeringsplassen som avslutning av den bestående muren.

7 Renovasjon Nedgravde avfallskonteinere er felles for ny og eksisterende bebyggelse, og skal plasseres ved nedre atkomstveg i tilknytning til boligene. Snumulighet for renovasjonsbilene er plassen ved kaia på gnr/bnr 419/2 øst for planområdet. Her snur også brøytebil i dag. Side 7 Virkninger av planforslaget Nærmiljø Lokalt vil planforslaget gi et tilbud av boliger som skiller seg fra den omkringliggende eneboligbebyggelsen, og slik bidra til en mer sammensatt boligmasse. Tiltaket gir beboerne i Trolla en alternativ mulighet til å kunne bli boende i eksisterende lokalmiljø, selv om behovet for rullestoltilgjengelighet eller enklere boforhold måtte oppstå. Opprustingen av friområdet ved sjøen, Balaklava, med parkering og rullestoltilgjengelighet, vil gjøre området mer offentlig tilgjengelig. Trafikk og trafikksikkerhet 22 nye boliger vurderes ikke å ha særlige trafikkmessige konsekvenser i forhold til dagens situasjon. Dagens atkomstveg vil fortsatt fungere som atkomst til området med blandet trafikk. Vegen vil bli lagt om rundt det eksisterende leilighetsbygget innenfor felt BKS, slik at det blir større avstand til bygningen, bedre oversikt og dermed sikrere trafikkforhold. Den eksisterende stien opp til bussholdeplassen vil bli opparbeidet slik at den kan brøytes, og også fungere tilfredsstillende vinterstid. Dette vil avlaste gangtrafikken på atkomstvegen. Trafikksikkerheten ivaretas gjennom rekkefølgekrav om opparbeidelse av gang- og sykkelvei fra utbyggingsområdet og opp til Bynesveien, etablering av fartsreduserende tiltak på Bynesveien, samt flere lyspunkt på Trollafjæra og ved fotgjengerfelt på Bynesveien. Det stilles også rekkefølgekrav om opparbeidelse av trinnfri gangforbindelse på sørsiden av husene og opp til vegen samt oppgradering av busslommer langs Bynesveien. Tekniske anlegg Offentlig ledningsnett dekker behovet for VA-anlegg. Tiltak for løsning av overvann/flomvann i forbindelse med utbyggingen vil generelt gi bedre forhold. Nytt anlegg for elektrisitetsforsyning bekostes av byggeprosjektet, og krever ingen ekstra tiltak fra det offentlige. Tekniske planer for veg, gangveg, vann, avløp og avfallshåndtering skal være godkjent av Trondheim kommune før tiltak i planområdet kan gis igangsettingstillatelse. Naturmangfold Det er gjort søk i ulike databaser for å kartlegge den eksisterende kunnskapen om området i forhold til naturmangfold. Det er ikke registrert naturverdier eller spesielle arter i området. I området hvor det er vegetasjon er det heller ikke registrert noen naturtyper av betydning for naturmangfoldet. Selve utbyggingstomta består av åpne arealer brukt til aktivitet og lagring, samt noe areal med ung løvskog uten registrerte verdier. Utbyggingen vil føre til at småskogen reduseres, men det er større, tilsvarende arealer både i nærområdet og i de omkringliggende områdene. I skråninga opp mot Trollafjæra kan mye av vegetasjonen bevares med en praktisk tilpasning til bomiljøet.

8 Strandområdet nede ved sjøen vil ikke endres i forhold til dagens bruk og tilstand. Det eneste inngrepet som vil bli gjort her er en tilpasning av gangstien ned mot friområdet slik at den blir tilpasset rullestolbrukere. Denne vil bli lagt inn mot vegen og avsluttes i god avstand fra sjøen. Virkningene for naturmangfoldet vil ut i fra dette være av liten betydning. Geoteknikk En skredfaglig vurdering av planforslaget skal følge søknad om rammetillatelse. Side 8 Innspill til planforslaget Oppstart av planarbeidet ble varslet i Adresseavisen Det ble avholdt skriftlig samråd med offentlige høringsinstanser, varslet med brev datert Planforslaget var på høring og offentlig ettersyn Det kom inn 7 merknader. AtB, datert En utbygging av to blokker med til sammen to 22 leiligheter i Trollafjæra er positivt for dekningsbidraget på AtBs gjennomgående ruter 75 og 76 til/fra Byneset, og rute 11 som dekker Trolla. Etter AtB s vurdering trenger ikke holdeplassene Brukseier Olsens vei på begge sider av fv. 715 Bynesveien, justering og eller flytting som følge av denne utbyggingen. AtB ber imidlertid om at det i denne saken vurderes å sette ned kjørehastigheten i nærområdet ved de berørte bussholdeplassene. Det er i dag stor trafikk på fv 715 og hastigheten er generelt høy, gjerne mer enn det som er tillatt. Kommentar: Statens vegvesen har i møte , etter søknad fra Trondheim kommune, vedtatt å senke fartsgrensen fra 60 til 50 km/t på fylkesvegen forbi planområdet. Sør-Trøndelag fylkekommune, datert Det er ikke registrert automatisk fredete kulturminner innenfor området, men fylkeskommunen minner om den generelle aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven. Trøndelag brann- og redningstjeneste, datert Brann- og redningstjenesten viser til tidligere merknad av Statens vegvesen, datert Planforslaget peker på at det generelt er vanskelige forhold for skoleveg. Spesielt farlig er et punkt i svingen på den kommunale vegen nederst i området, der vegen går nær eksisterende bolig og gir dårlig sikt. Vegen vil derfor bli lagt om rundt leilighetsbygget lengst mot vest, slik at det blir større avstand til bygningen og bedre oversikt. Dette vil sikre trafikkforholdene. Den eksisterende stien opp til bussholdeplassen skal opparbeides slik at den kan brøytes og fungere vinterstid. Til tross for foreslåtte tiltak mener Statens vegvesen at sikker skoleveg er for lite problematisert i planforslaget. De viser til at planforslag skal være tilstrekkelig opplyst i henhold til pbl Skolebarn skal bruke bussholdeplassene som er etablert på fylkesvegen rett sør for planområdet. Planforslaget burde derfor også ha diskutert trafikksikkerhetssituasjonen på bussholdeplassene tilknyttet planen, både holdeplassen sør og nord for vegen. Samtidig er det etablert en fotgjengerkryssing her. Hastigheten på fylkesvegen er relativt høy, og Statens vegvesen mener at mulighetene for å etablere belysning eller andre trafikksikkerhetstiltak ved

9 krysningspunktet burde vært drøftet. Planforslaget burde også kunne foreslå tiltak som bedrer sikkerheten på holdeplassene og krysningspunktet. Side 9 Det fremmes følgende vilkår for egengodkjenning: - Planforslaget må drøfte trafikksikkerheten, og eventuelt foreslå tiltak, for bussholdeplasser og tilhørende krysningspunkt som ligger ved Fv. 715 rett sør for planområdet. Det fremmes følgende faglige råd: - Statens vegvesen anbefaler at planforslaget drøfter etablering av trafikksikkerhetstiltak langs den kommunale vegen i forhold til myke trafikanter, samt ved bussholdeplassene som ligger ved avkjøringen fra Fv. 715 til planområdet. Kommentar: Det er nå tatt inn rekkefølgekrav om etablering av fartsreduserende tiltak langs Bynesveien, flere lyspunkt langs Trollafjæra og ved fotgjengerfelt på Bynesveien, opparbeidelse av gangforbindelse bak husene og opp til vegen, samt oppgradering av busslommer langs Bynesveien. I tillegg har Statens vegvesen etter søknad fra Trondheim kommune, vedtatt nedsatt hastighet på Bynesveien forbi planområdet, fra 60 til 50 km/t. Statens vegvesen har i e-post av ansett vilkår for egengodkjenning som oppfylt. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, datert Foreslåtte arealbruk er i tråd med kommuneplanens arealdel, og minimum antall boenheter er sikret i bestemmelsene. Byggeområdet er skogkledd med alm og lønn. Planområdet berører også strandlinja mot sjøen over en lang strekning. Det savnes en vurdering av konsekvensene for naturverdiene i området, jf. prinsippene i naturmangfoldloven. Det er viktig at verdiene, spesielt ned mot sjøen, ivaretas i størst mulig grad ved en utbygging. Området er ikke registrert med naturverdier av nasjonal eller regional verdi. Det er positivt for sikkerheten til myke trafikanter at det planlegges å oppruste adkomstveien og at eksisterende sti opp til Bynesveien og at bussholdeplass oppgraderes slik at den kan brukes hele året. Grunnet stigningsforhold på stien begrenses brukergruppen noe. Det er planlagt utearealer på begge sider av byggene. Lekeområdet synes å ivareta hensynet til både nærleke- og naturlekeområder. Fylkesmannen forutsetter at nærlekeområdene sikres forsvarlig og hensiktsmessig i forhold til biltrafikk inn til boligområdet. Det framgår av dokumentene at det legges opp til sikring og opprusting av uteområdet og bedret tilgjengelighet ved at det legges til rette for rullestolbrukere. Det er gjennomført støyutredning som viser at leilighetsbygget fra 3. etasje og opp har fasade i gul støysone. Det framgår av bestemmelsene at det er planlagt gjennomgående leiligheter og at det derfor oppnås en stille side. Kommentar: Det er til sluttbehandling gjort en vurdering i forhold til naturmangfoldet innenfor planområdet, se avsnittet Virkninger av planforslaget. Verdun sameie v/jan Roger Pettersen, Brukseier Olsensv. 1, datert Verdun sameie er en verneverdig 4-mannsbolig i Brukseier Olsensv. 1 (antikvarisk verdi C). Boligen har derfor lav verdi, men det positive er sjøutsikt, naturområdet og det dette fører med seg. Sameiet peker på ulemper utbyggingen i Trollafjæra vil føre med seg; tap av utsikt,

10 verdiforringelse, går utover stedets egenart med vernede hus, privatisering av strandsonen og allmennhetens tilgang til området/sjøen, ødeleggelser av natur i området, økt trafikk, støy og asfaltstøv, og innsyn til de nye boligene. Side 10 Kommentar: Snitt viser at sameiet ikke vil få ødelagt utsikt da planlagte bygg blir liggende lavere i terrenget. Brukseier Olsensv. 1 ligger vel 4 meter over Bynesveiens plan, mens de nye boligene får takflate med nivå 2-3 meter under Bynesveien. Ny bebyggelse vil av samme grunn ikke ha innsyn til Verdun sameie. Utsikt mot fjæra vil bli noe redusert, men det vil fortsatt bli fri sikt over lekearealet ned til friområdet ved sjøen, samt at det vil bli åpning mellom byggene. Planforslaget vil tilføre en ny boligtype i et område med stort sett eneboliger. Dette vil bidra til en mer allsidig sammensatt boligmasse og gi beboere i Trolla mulighet til fortsatt å kunne bo i et eksisterende lokalmiljø, selv om behovet for rullestoltilgjengelighet eller enklere boforhold måtte oppstå. Dette vil være verdifullt for boligområdet i Trolla. Det er ikke mange vernede hus i området, kun Brukseier Olsensv. 1, Trollafjæra 40 og Trolla Bruk er registrert med antikvarisk verdi. Opprusting av friområdet Balaklava, med parkering og rullestoltilgjengelighet, vil gjøre området mer tilgjengelig for offentligheten. Tomta som bygges ut er vist som boligområde i kommuneplanens arealdel, og utbyggingen er således i tråd med overordnede planer. 22 nye boliger vurderes å ikke ha særlige store trafikkmessige konsekvenser i forhold til nåværende situasjon. Norges vassdrags- og energidirektorat, datert I ROS-analysen er forholdet til skred vurdert til å være et reelt faremoment og det er anbefalt en skredfaglig vurdering. I følge NVEs skredatlas er ikke planområdet i løsne- eller utløpssone for steinsprang, men det kan finnes mindre skrenter i området som ikke er blitt fanget opp av datamodelleringen. Det er gjennomført en lignende analyse av snøskredutsatte områder. I følge skredatlaset ligger hele planområde i en utløpssone for snøskred. NVE kan ikke se at anbefalingene i planens ROS-analyse om en skredfaglig vurdering er forankret i planens bestemmelser. NVE anbefaler at det blir gjennomført en skredfaglig vurdering av planforslaget før tiltaksrealisering for å tilfredsstille pbl 28-1 om sikker byggegrunn mot naturfare og TEK 10 kap. 7. NVE anbefaler at retningslinjer for arealplanlegging i flom og skredutsatte områder, Flaum og skredfare i arealplanar 2/2011, legges til grunn i all arealplanlegging. Kommentar: NVE har i e-post av og akseptert at en skredfaglig vurdering av planforslaget skal følge søknad om rammetillatelse. Roger Dahlberg, Trollafjæra 41, datert Dahlberg peker på at deler av Trollafjæra er blitt utbedret med autovern, og at dette har medført at vegen har blitt enda smalere enn før. Vegen er også svært krevende på vinterføre. Vegen sneier i dag hushjørnet av Dahlbergs hus. I planforslaget er vegen endret her, men Dahlberg mener det ikke er mulig å legge vegen lengre ut uten at det går på bekostning av parkeringsplasser for friområdet. Dahlberg har siden 2004 vært i dialog med grunneier på naboeiendommen med ønske om tilkjøp av tomt for biloppstillinger. I planforslaget er det tegnet inn en parkeringsvei for beboerne på naboeiendommen, noe som medfører at hageområdet blir vesentlig mindre. Forslaget tilsier også

11 Side 11 at alle bilene som står foran den innerste parkerte bilen må flyttes, før den innerste bilen kan kjøre ut. Tilkjøp av tomt er ikke tilgodesett naboene som forutsatt av grunneier. Dahlberg peker også på at lekeområdet som er tegnet inn er betydelig hevet i forhold til dagens terreng. Det vil kreve en høy murvegg 4,5 meter naboens hus. Kommentar: Planforslaget viser en løsning hvor vegen legges lenger ut i svingen, og dermed lengre unna Dahlbergs bolighus. For å få til parkering for friområdet og tilpasset gangsti ned til dette, må det fylles ut noe. Det blir da mer ordnede forhold i parkeringen og bedre tilbud for besøkende til friområdet. Når det gjelder parkeringssituasjonen så er dette et privatrettslig forhold som nå er avklart mellom Dahlberg og utbygger. Løsningen vil bli detaljutformet i forbindelse med søknad om rammetillatelse. Andre endringer etter offentlig ettersyn om støy er supplert slik at den er i samsvar med KPA s om opparbeidelse av uteareal er knyttet til brukstillatelse i stedet for ferdigattest om geoteknikk er supplert slik at det ved søknad om rammetillatelse skal foreligge en skredfaglig vurdering av planforslaget I tillegg er følgende rekkefølgekrav i 8.9 tatt inn: Det skal opparbeides en trinnfri gangforbindelse sør for nye boliger og opp til Trollafjæra før brukstillatelse kan gis. Det skal etableres fartsreduserende tiltak ved fotgjengerfelt på Bynesveien før brukstillatelse kan gis. Det skal etableres flere lyspunkt enn i dag langs Trollafjæra fram til ny bebyggelse før brukstillatelse kan gis. Det skal etableres flere lyspunkt enn i dag ved fotgjengerfelt på Bynesveien før brukstillatelse kan gis. Busslomme på sørsida av Bynesveien vest for avkjørsel til Brukseier Olsens vei, skal oppgraderes i henhold til Statens vegvesens normaler for ny veg før brukstillatelse kan gis. Busslomme på nordsida av Bynesveien vest for avkjørsel til Trollafjæra, skal oppgraderes i henhold til Statens vegvesens normaler for ny veg før brukstillatelse kan gis. Avsluttende kommentar Denne planbeskrivelsen belyser utforming av reguleringsplanen med bestemmelser. Rådmannens vurdering av reguleringsplanforslaget framgår av saksframlegget.