Forslag til reguleringsplan for Del av Loesmoen industriområde gnr 105 bnr 4 m.fl.

Transkript

1 Rambøll Norge AS Planbeskrivelse Øvre Eiker kommune Forslag til reguleringsplan for Del av Loesmoen industriområde gnr 105 bnr 4 m.fl. (Rev. 1)

2 Innhold 1. Formål og bakgrunn Formål og bakgrunn Områdebeskrivelse Beskrivelse av dagens situasjon Planstatus Medvirkning Oppstart av planarbeidet Sammendrag av forhåndsuttalelser med kommentarer Annen medvirkning Planens innhold og vurdering av konsekvenser Tiltaket Beskrivelse av reguleringsplanens formål Uteoppholdsareal og parkering Trafikk Flom og grunnforhold Biologisk mangfold Estetikk Støy Universell utforming Barn og unge VA-anlegg Økonomiske konsekvenser for kommunen

3 1. Formål og bakgrunn 1.1 Formål og bakgrunn OSO Hotwater har behov for å utvide produksjonslokalene. Ved utvidelse er det viktig å ta hensyn til produksjonsform og produksjonslinjer. Dette gir føringer for hvordan bebyggelsen kan plasseres og utformes. Dagens produksjonsflyt er i byggets lengderetning. Det er 6 produksjonslinjer, og planlagt tilbygg er tenkt å gi rom for 2 nye linjer. Disse må plasseres parallelt med dagens linjer, noe som er umulig med dagens avgrensning mellom friområde og industriområde. Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for fremtidig vekst i eksisterende næringsvirksomhet, samtidig som at friområdet langs elva opprettholdes og til dels oppgraderes. 3

4 2. Områdebeskrivelse 2.1 Beskrivelse av dagens situasjon Loesmoen industriområde Planområdet utgjør ca 78 daa, og ligger på Loesmoen industriområde mellom Drammenselva og Drammensveien. Planområdet omfatter bedriften OSO Hotwater og de mindre bedriftene Maskintransport AS og Geir Teigen (privat), samt friområde /turveg langs Drammenselva. Området har atkomst fra Drammensveien med avkjørsel fra Industrivegen. Drammensveien har en ÅDT på ca 5000 kjt/døgn. 4

5 Planforslaget omfatter følgende eiendommer: GRUNNEIER FORSLAG TIL EIENDOM AREAL m 2 REGULERINGSFORMÅL 105/ Soltank AS Industri/lager 105/ Øvre Eiker kommune Industri/lager, friområde 105/ Øvre Eiker kommune Industri/lager, friområde 105/ Soltank AS Industri/lager, friområde 105/ Ole K. Ruud Industri/lager 105/ Geir Teigen Industri/lager, friområde 105/ Øvre Eiker kommune Kjøreveg, annet vegareal, industri/lager 17/ Øvre Eiker kommune Kjøreveg, annet vegareal, industri/lager Arealoversikt 2.2 Planstatus I kommuneplanens arealdel er området avsatt til friområde og næringsvirksomhet. Kommuneplanens arealdel Området er regulert i reguleringsplan for Loesmoen industriområde del 1 og Loe bruk/sommerteater del 2. Planene foreligger ikke digitalt. Området er regulert til industriområde, offentlig kjøreveg og friområde. 5

6 3. Medvirkning 3.1 Oppstart av planarbeidet Planarbeidet ble kunngjort i Drammens Tidende og Eikerbladet. Grunneiere, naboer og offentlige myndigheter ble samtidig varslet med brev. 3.2 Sammendrag av forhåndsuttalelser med kommentarer OOB Hokksund AS Omregulering må ikke forringe verdien av eiendommene 105/18 og 105/58. Ønsker ikke ny gangveg over tomtene. Kommentar: Begge eiendommene er tatt ut av planforslaget. NVE 200- års flom må legges til grunn. Store deler av planområdet vil bli berørt av en 200-års flom. Ny bebyggelse i området bør ikke ligge lavere enn kote 6,0. Det mår gjøres en vurdering av skredfare. Forekomster av kvikkleire må kartlegges. Er positiv til at det planlegges å legge bedre til rette for allmennheten langs vassdraget. Vegetasjon ned mot vassdrag må ivaretas. Kommentar: Eksisterende bebyggelse ligger på kote ca 5,5. Terrenget kan dermed ikke heves ved tilbygg ut mot elven. Det er tatt inn i bestemmelsene at ny bebyggelse skal sikres mot 200- års flom. Hvordan tilbygg skal sikres må vurderes nærmere i forbindelse med byggesak når eksakte høyder og nybyggets plassering er fastsatt. Det er ikke forekomster av kvikkleire i området. Det er tatt inn i bestemmelsene at eksisterende vegetasjon ned mot elven skal ivaretas. Buskerud fylkeskommune Har foretatt arkeologiske registreringer. Det ble ikke registrert funn. Forutsetter at utvidelsen av industriområdet forholder seg til avgrensninger i kommuneplanens arealdel. Ber om at det i reguleringsprosessen sikres at friområdet erverves av det offentlige eller at det inngås servituttavtale. Reguleringsbestemmelsene må sikre ønsket bruk og hindre uønsket bruk. Kommentar: Utvidelsen av industriområdet går ut over friområde i kommuneplanens arealdel. Til gjengjeld foreslås areal avsatt til næring endret til friområde, og gjerde som skiller friområde og industri i dag flyttes ca 40 m mot industriområdet. Vedrørende erverv av friområde eller eventuell servituttavtale er dette aktuelt for eiendommene 105/5 og 105/ /51 er eiendommen hvor det står gjerde i dag som det er knyttet rekkefølgebestemmelse til at skal flyttes. Området vil derfor bli offentlig tilgjengelig. Når det gjelder eiendommen 105/51 er tiltakshaver ikke eier av denne eiendommen. 6

7 Reguleringsbestemmelsene sikrer ønsket bruk av området. 3.3 Annen medvirkning Det ble avholdt et møte med Horgen og Økland hos Fylkesmannen og Stenshorne i Øvre Eiker kommune Fylkesmannen ga ikke uttrykk for innvendinger mot planforslaget. De påpekte imidlertid at opprydding i området og flytting av gjerdet var en forutsetning. Tiltakshaver har hatt møte med Loesmoen Vel i juni Loesmoen Vel støtter forslaget. De uttrykker i brev til Øvre Eiker kommune datert at de områdene som foreslås omregulert fra friområde til næring ikke er i vesentlig bruk og derved ikke vil representere noe stort tap for vellet eller brukerne. De mener det brukbare området ned mot elven vil bli langt mer attraktivt og betydelig større enn dagens løsning ved flytting av gjerdet og opprydding på eiendommen 105/51. 7

8 4. Planens innhold og vurdering av konsekvenser 4.1 Tiltaket For at OSO skal kunne ha mulighet for fortsatt ekspansjon i eksisterende lokaler, er de avhengige av større produksjonslokaler i umiddelbar tilknytning til dagens bygningsstruktur. Dagens produksjon er lagt opp ved at råvarer kommer inn fra vest med produksjonsflyt i byggets lengderetning. Produktet produseres av rustfritt stål på coil (rull). Disse veier opp mot 10 tonn og må derfor lagres direkte ved plassen for å unngå tidkrevende og kostbar interntransport. Sluttproduktet ender på lageret øst i bygget. For å ha en fornuftig vareflyt må nye produksjonslinjer legges parallelt med eksisterende produksjonslinjer. Dette er ikke mulig med dagens avgrensning av næringsområdet. Tiltaket er tenkt utbygd i 2 trinn. Trinn 1 er tenkt å gi rom for 2 nye linjer. Trinn 2 er tenkt utbygd ved ytterligere vekst i markedet. I trinn 2 ligger det en utvidelse av lagerlokalet og eventuelt ytterligere produksjonslinjer. Denne utvidelsen avhenger av oppkjøp av eiendommene 105/116 og 105/51 som inngår i planforslaget. 4.2 Beskrivelse av reguleringsplanens formål Forslag til reguleringsplan Byggeområde for Industri/lager Område for industri og lager utgjør i underkant av 56 daa. Ca 18 daa er i dag bebygd. Parkeringsplassene, ca 150 stk, kommer i tillegg. Dette tilsvarer ca %-BYA = 35%. Utbygging av trinn 1 (2 nye produksjonslinjer parallelt med dagens linjer i byggets lengderetning), vil gi en utnyttelse av området på %-BYA = 50-55%. I forslag til reguleringsplan foreslås det å opprettholde utnyttelsen i gjeldende regulering som er %- 8

9 BYA = 75%. Dette tilsvarer et bebygd areal på m2 inkludert parkering. Maks byggehøyde foreslås i hovedsak til 12,0 m. For å ta hensyn til nærhet til elva og turveien legges det opp til en trapping av høyden. Ny bebyggelse som kommer nærmere friområdet enn 30 m kan ha maks høyde 10,0 m. Det er lagt opp til en robusthet i planen ved at byggegrensen er lagt 4 m fra formålsgrense. På den måten har man frihet til å plassere og forme ny bebyggelse innenfor de øvrige rammer som reguleringsplanen gir. Offentlig friområde, turvei Friområdet utgjør i underkant av 16 daa. Adkomst ned til friområdet fra Industriveien ligger i plangrensen, utenfor planområdets avgrensing. Atkomst fra Industriveien til 105/116 og til turveg Turveg videre ned til elva Dagens plangrense mellom friområde og industri må justeres. Dette er illustrert på figuren under hvor dagens grense i kommuneplanens arealdel er illustrert med tykk 9

10 stiplet rød linje. Forslag til nye reguleringsgrenser og eksisterende avgrensning(tykk rød stiplet linje) i kommuneplanens arealdel I forhold til avgrensningen mellom friområde og næringsområde i kommuneplanens arealdel foreslås ca 4,9 daa endret fra friområde til industri/lager, og ca 2,2 daa endret fra industri/lager til friområde. Det står et gjerde i friområdet i dag (markert med et 2-tall på figur over) som skiller friområdet fra industrivirksomheten. Det er en intensjon at dette gjerdet skal flyttes inn til ny grense mellom formålene. For å sikre dette foreslås det en rekkefølgebestemmelse om at gjerdet skal flyttes (ca 40 m sørover fra elva) før det gis tillatelse til nye tiltak på industriområdet. Dette frigjør blant annet et åpent og flott område på ca 3350 m2 som kan benyttes av allmennheten. Gjerde mellom industri og friområde 10

11 Deler av området som åpnes for allmennheten Bildet under viser deler av området hvor industribygget planlegges utvidet (trinn 1) mot friområdet (vest for gjerdet). Bildet er tatt fra stien. Det er ca 15 m fra stien til trærne og mellom 20 og 30 m til forslag til ny grense mellom friområde og industri/lager. Område for utvidelse av industribygg (ca 5m bak bua). Offentlig kjøreveg Det reguleres til offentlig kjøreveg tilsvarende gjeldende reguleringsplan. Drammensveien har reguleringsbredde 17 m, mens Industriveien er regulert iht dagens kjørebane + 1,0 m på hver side. Dvs reguleringsbredde 8 m. Øvrig areal mot gnr 105 bnr 115 er regulert til annet vegareal. Det er lagt inn frisikt i krysset på 10 x 50 m. 4.3 Uteoppholdsareal og parkering Ubebygde arealer skal bearbeides slik at de får et tiltalende utseende. Det er gitt i bestemmelsene at minimum 10% av byggeområdet skal opparbeides til grøntområde. Det foreslås krav om 1 parkeringsplass pr 150 m2 BRA industri. Dette er et noe lavere krav enn gjeldende regulering som er 1 plass pr 100 m2 flate. I dag er det ca 150 parkeringsplasser på området. Ved full utnyttelse av området vil det være krav til ytterligere ca 100 parkeringsplasser. Dette anses som tilstrekkelig for denne type virksomhet. 11

12 4.4 Trafikk Turproduksjon for industri/lager er ca 3,5 bilturer pr 100 m2, med et variasjonsområde fra 2,0 til 6,0. Benyttes gjennomsnittstallene vil trinn 1 (2 nye produksjonslinjer parallelt med dagens linjer i byggets lengderetning) gi en trafikkøkning på i underkant av 400 kjt/døgn. Ved full utnyttelse av området vil dette gi en trafikkøkning på i overkant av 700 kjt/døgn. 4.5 Flom og grunnforhold Området vil delvis bli oversvømt ved en 200- års flom, og NVE har uttalt at ny bebyggelse ikke bør ligge lavere enn kote 6,0. I og med at eksisterende bygg ligger på kote ca 5,5 er det vanskelig å tilpasse et tilbygg som ligger høyere. Etter samtaler med NVE på telefon ble det diskutert konkrete tiltak på bebyggelsen for å sikre /redusere skade ved en eventuell flom. I og med at det ikke foreligger en konkret byggeplan ennå, må dette redegjøres nærmere for i byggesaken. Det foreslås derfor følgende rekkefølgebestemmelse: Før det gis tillatelse til tiltak skal det dokumenteres at ny bebyggelse sikres mot 200-års flom. Ved oppføring av ny bebyggelse under kote 6,0 skal det dokumenteres at bebyggelsen, etter gjennomførte sikringstiltak, ikke vil være utsatt for betydelige vannskader eller setningsskader fra en 200-års flom. Det er ikke registrert kvikkleire innenfor planområdet. Utsnitt fra skreddata på nett. 4.6 Biologisk mangfold Området er ikke befart med tanke på å registrere naturtype og eventuelle sjeldne dyreog plantearter. Område som foreslås omdisponert fra friområde til industriområde er forholdsvis lite og ligger tett opp til eksisterende industribygg. 4.7 Estetikk Det følger ikke utbyggingsforslag med reguleringsplanen. Estetikk må ivaretas i byggesaken. Det er gitt i reguleringsbestemmelsene at Utforming og plassering av bygninger og anlegg skal tilpasses eksisterende terreng og omgivelser. Med tilpasning menes at plassering, størrelse, materialbruk, detaljering, farger og beplantning skal harmonere med eksisterende struktur og bebyggelse i området. Planforslaget legger opp til en oppgradering av deler av friområdet. Dette innbefatter en 12

13 opprydding. 4.8 Støy Friområdet i nordøst sett fra stien Det er ikke foretatt støyvurderinger da det ikke skal reguleres til støyømfintlig bebyggelse. 4.9 Universell utforming Universell utforming er ikke vurdert særskilt i forbindelse med reguleringsplanen. Området er forholdsvis flatt. Atkomst ned til friområdet ligger utenfor planområdet. Reguleringsbestemmelsene stiller krav om vektlegging av universell utforming ved videre planlegging og prosjektering Barn og unge Tiltaket berører ikke forholdene for barn og unge. Det blir noe økt trafikk, men det er ikke lagt til rette for at man skal gå eller sykle langs offentlig veg på den strekningen som berøres. Naboer er varslet om planarbeidet, men det er ikke mottatt merknader eller opplysninger om at området benyttes særskilt av barn i dag. Selv om endringen i plangrense fører til at det regulerte friområdet blir noe mindre enn i dag, fører flyttingen av gjerde til at friområdet i realiteten kun reduseres med ca 1 daa, og at kvaliteten økes ved at bredden på beltet langs elva blir større i det tidligere smale området. Det vurderes dermed ikke å være krav om erstatningsarealer iht rikspolitiske retningslinjer for barn og unge i planleggingen. 13

14 4.11 VA-anlegg Kartet over viser det kommunale nettet. OSO har vannledning for kjøling av maskiner ned til elva. Disse er ikke vist på kartet, men ligger ca i eiendomsgrensen mellom kommunens eiendommer 105/9 og 105/89. Det er tatt inn i reguleringsbestemmelsene for friområdet at det tillates oppført nødvendige innretninger for vannforsyning, avløp og kraftforsyning, men at eventuelle slike anlegg ikke må komme i konflikt med områdets bruk som turvei Økonomiske konsekvenser for kommunen Det er en forutsetning for utvidelsen at eksisterende pumpestasjon flyttes. 14